房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓稅務(wù)及法律籌劃

1、律師文章房地產(chǎn)工程轉(zhuǎn)讓稅務(wù)籌劃青島周海濱實例：甲公司欲將其所擁有的已經(jīng)處于開發(fā)作業(yè)期的某房地產(chǎn)工程轉(zhuǎn)讓給乙公司，該房地產(chǎn)工程賬面價值約1億元，市場價值約為 1.5億元。一、工程直接轉(zhuǎn)讓此時實際主要為土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。一 稅費承當情況轉(zhuǎn)讓方承當稅費：1、 營業(yè)稅及附加：稅率 5.5%,稅款=1.5億元X 5.5%=825萬；2、印花稅:稅率 0.05，稅款=1.5億元X 0.05%=7.5萬；3、土地增值稅:增值額超出扣除工程金額的比率為1.5億一1.1億/1.1 億=36%應(yīng)繳納的增值稅為 4000萬X 30%=1200萬。轉(zhuǎn)讓方共繳納稅款2032萬元。受讓方承當稅費：1、印花稅：稅率0.05

2、，稅款=1.5億元X 0.05%=7.5萬；2、契稅:1.5 億X 3%=450萬。受讓方共需繳納稅款457.5萬元。二 利弊分析及風險提示利：相當于物之買賣，法律關(guān)系簡單明了弊：稅費較高。該種情況適合于買賣雙方關(guān)系一般，無法通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓等架構(gòu)進行 合作的情況。在實踐操作中，土地增值稅的計算成為各方關(guān)注的焦點， 其中的可扣除工程及增值評估值得關(guān)注。同時提醒注意以下風險：1、上述稅目一般在合同中約定由受讓方承當，因此受讓方需仔細核算稅費本錢；2、另外要注意企業(yè)所得稅，轉(zhuǎn)讓方的企業(yè)所得稅容易被忽略，實踐中一般約定，本次土地轉(zhuǎn)讓所有的稅費由受讓方承當。那么，如果雙方無意于企業(yè)所得稅的交涉，應(yīng)明確約定

3、企業(yè)所得稅除外，下同；3、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是主要的，但因為涉及工程開發(fā)，會牽涉到開 發(fā)主體手續(xù)變更問題。要在合同中明確。二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式即甲通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙，乙通過成為目標公司股東的方式，到達間接控制土地的目的。一稅費情況轉(zhuǎn)讓方：印花稅，稅率0.05，稅款=1.5億元X 0.05%=7.5萬受讓方：印花稅，稅率0.05，稅款=1.5億元X 0.05%=7.5萬備注：根據(jù)相關(guān)稅法?關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知? ?關(guān)于 企業(yè)改制重組假設(shè)干契稅政策的通知? 等的規(guī)定，股權(quán)轉(zhuǎn)讓一般不繳納 營業(yè)稅、契稅、土地增值稅。二利弊及風險提示禾I：稅費較少；弊：需要面臨目標公司的經(jīng)營及債務(wù)風險

4、。風險提示：股權(quán)轉(zhuǎn)讓一般適用于雙方關(guān)系不錯， 且轉(zhuǎn)讓方只有一個開發(fā)工程的 情況。股權(quán)轉(zhuǎn)讓雖然稅費較少，但如果雙方因股東利益發(fā)生糾紛帶來的損 失與困擾也很大。在財務(wù)本錢與關(guān)系交易本錢之間，要審慎處理。三、工程公司模式模式：甲以房地產(chǎn)工程出資，作價1.5億元，乙以貨幣2億元出資， 共同組建工程公司丙。公司成立后，甲將其股權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙。如上，該模式適用于甲方有多個工程的情況，雙方僅就該一個工程有合作意向。一稅費情況1、契稅。根據(jù)契稅暫行條例的有關(guān)規(guī)定，以土地、房屋作價投資、入股的，視同土地使用權(quán)或房屋轉(zhuǎn)讓，應(yīng)納契稅。該契稅法律上由目標公司丙承當。契稅=1.5億X 3%=450萬。2、印花稅稅率0.05，稅款=1.5億元X 0.05%=7.5萬雙方均要繳納二利弊及風險提示利：降低稅費;弊：組建公司有時間本錢，且有評估費等支出，交易本錢較大。綜上，