物業(yè)法律大全

1、-作者xxxx-日期xxxx物業(yè)法律大全【精品文檔】一、 法的形式我國法的表現(xiàn)形式主要包括以下幾種：1、 憲法2、 法律3、 行政法規(guī)4、 地方性法規(guī)5、 行政規(guī)章6、 司法解釋二、 民法的基本原則：1、 民事主體地位平等原則2、 自愿原則3、 公平原則4、 等價(jià)有償原則5、 誠實(shí)信用原則6、 禁止權(quán)利濫用原則三、 民事法律行為成立的三個(gè)實(shí)質(zhì)要件1、 行為人具有相應(yīng)的民事行為能力2、 意思表示要真實(shí)3、 不違反社會(huì)公共利益四、 代理人在代理權(quán)限范圍內(nèi)，以被代理人的名義獨(dú)立與第三人為民事法律行為，由此產(chǎn)生的法律效果直接由被代理人承擔(dān)的一種法律制度五、 民事權(quán)利的種類：1、 財(cái)產(chǎn)所有權(quán)2、 債券3

2、、 人身權(quán)4、 知識(shí)產(chǎn)權(quán)六、 民事責(zé)任承擔(dān)方式：1、 停止侵害2、 排除障礙3、 返還財(cái)產(chǎn)4、 支付違約金5、 恢復(fù)原狀6、 消除影響7、 恢復(fù)名譽(yù)8、 賠禮道歉9、 賠償損失七、 民事責(zé)任的構(gòu)成要件1、 行為必須具有違法性2、 必須有損害事實(shí)存在3、 違法行為與損害事實(shí)之間必須存在因果關(guān)系4、 行為人有過錯(cuò)八、 訴訟時(shí)效1、 普通訴訟時(shí)效：2、 特殊訴訟時(shí)效權(quán)利人能開始行使請(qǐng)求權(quán)的那一天，就是訴訟時(shí)效期限的開始訴訟時(shí)效期間從知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害之日起計(jì)算九、 訴訟時(shí)效中止指時(shí)效進(jìn)行中因一定的法定事由發(fā)生，阻礙權(quán)利人行使請(qǐng)求權(quán)，法律規(guī)定時(shí)效暫時(shí)停止進(jìn)行，待阻礙事由消失后，時(shí)效繼續(xù)進(jìn)行，已經(jīng)

3、經(jīng)歷過期限仍然有效。十、 訴訟時(shí)效中斷是指訴訟時(shí)效進(jìn)行中因一定的法定事由發(fā)生阻礙時(shí)效的進(jìn)行，致使以前經(jīng)過的時(shí)效期間統(tǒng)歸無效，訴訟時(shí)效重新計(jì)算的制度。訴訟時(shí)效因提起訴訟，當(dāng)事人一方提出要求或者同意履行義務(wù)而中斷。從中斷時(shí)起，訴訟時(shí)效期間重新計(jì)算。十一、侵權(quán)行為 是指行為人由于過錯(cuò)侵害他人的人身或財(cái)產(chǎn)依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任的行為，以及依照法律特別規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任的其他致人損害的行為。十二、侵權(quán)行為的特征1、 侵權(quán)行為是違反民法中權(quán)利和利益保護(hù)規(guī)范的行為2、 侵權(quán)行為是給他人的合法權(quán)益造成損害的行為3、 侵權(quán)行為主要是行為人基于過錯(cuò)而實(shí)施的行為4、 侵權(quán)行為是依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任的行為十三、侵權(quán)行

4、為與違約行為的比較分析 侵權(quán)行為與違約行為都是民事違法行為，都應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任，而且所承擔(dān)的主要民事責(zé)任的方式也是一致的，比如都有損害賠償責(zé)任。十四、侵權(quán)行為歸責(zé)原則 歸責(zé)是指行為人的某種行為被確認(rèn)為侵權(quán)行為并應(yīng)當(dāng)由行為人承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任的基礎(chǔ)（可歸責(zé)事由） 侵權(quán)行為歸責(zé)原則就是指據(jù)以確定侵權(quán)民事責(zé)任由行為人承擔(dān)的理由、標(biāo)準(zhǔn)或者說最終決定1、 過錯(cuò)責(zé)任原則2、 無過錯(cuò)責(zé)任原則3、 公平責(zé)任原則十五、物業(yè)管理中幾種常見的侵權(quán)責(zé)任1、 物件致人損害責(zé)任：是指建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。物件致人損害的民事責(zé)任適用

5、過錯(cuò)責(zé)任原則，并采用過錯(cuò)推定方式2、 違反安保義務(wù)責(zé)任：特定場(chǎng)所的所有人、管理人或者社會(huì)活動(dòng)的組織者，對(duì)于進(jìn)入該場(chǎng)所的任何人的人身或財(cái)產(chǎn)安全負(fù)有的合理的注意和保護(hù)義務(wù)。安全保障義務(wù)要求行為人為積極的作為義務(wù)，保障相關(guān)當(dāng)事人的人身或財(cái)產(chǎn)安全，如果消極地不作為，則構(gòu)成對(duì)安全保障義務(wù)的違反，應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。違反安全保障義務(wù)致使他人受到人身或財(cái)產(chǎn)損害的，行為人僅在有過錯(cuò)的情況下承擔(dān)責(zé)任，沒有過錯(cuò)則不承擔(dān)責(zé)任。安全保障義務(wù)具有限制性，義務(wù)主體并非在任何啊時(shí)間、任何空間對(duì)任何人都負(fù)有無限度的安全保障義務(wù)，而有一定范圍的限制3、 動(dòng)物致人損害責(zé)任：指因動(dòng)物的獨(dú)立動(dòng)作而使他人人身、財(cái)產(chǎn)受損害時(shí)，動(dòng)物的飼養(yǎng)人或

6、者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。動(dòng)物致人損害責(zé)任的歸責(zé)原則，適用的是無過錯(cuò)責(zé)任原則。動(dòng)物致人損害責(zé)任的歸責(zé)原則，適用的是無過錯(cuò)責(zé)任原則。如果動(dòng)物致人損害是由于第三人的過錯(cuò)，被侵權(quán)人可以向動(dòng)物飼養(yǎng)人或者管理人請(qǐng)求賠償，也可以向第三人請(qǐng)求賠償。動(dòng)物飼養(yǎng)人或者管理人賠償后，有權(quán)向第三人追償。十六、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì) 企業(yè)資質(zhì)是企業(yè)實(shí)力和規(guī)模的標(biāo)志。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)是物業(yè)管理行業(yè)準(zhǔn)入的門檻 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)屬于后置行政審批許可項(xiàng)目。后置審批許可是指企業(yè)在辦理營業(yè)執(zhí)照之后需要進(jìn)行專項(xiàng)審批的項(xiàng)目，只有審批通過以后，該企業(yè)才可以從事相關(guān)的經(jīng)營活動(dòng)。十七、物業(yè)承接查驗(yàn) 承接新物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國家有關(guān)

7、規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施進(jìn)行檢查和驗(yàn)收的活動(dòng)。十八、物業(yè)承接查驗(yàn)的的程序1、 確定物業(yè)承接查驗(yàn)方案2、 移交有關(guān)圖紙資料3、 查驗(yàn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備4、 解決查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題5、 確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)結(jié)果6、 簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議7、 辦理物業(yè)交接手續(xù) 十九、物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議的性質(zhì)與效力 物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力，物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議生效后，當(dāng)事人一方不履行協(xié)議約定的交接義務(wù)，導(dǎo)致前期物業(yè)服務(wù)合同無法履行的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 二十、業(yè)主在物業(yè)承接查驗(yàn)中的權(quán)利1、 業(yè)主享有參與權(quán)2、 業(yè)主享有知情權(quán)。建設(shè)單位和物

8、業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗(yàn)備案情況書面告知業(yè)主3、 業(yè)主享有監(jiān)督權(quán)。業(yè)主有權(quán)向物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接查驗(yàn)的違法行為進(jìn)行投訴。 二十一、招標(biāo)方式1、 公開招標(biāo)2、 邀請(qǐng)招標(biāo) 二十二、招投標(biāo)活動(dòng)的參與主體1、 招標(biāo)人2、 投標(biāo)人3、 招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)（招標(biāo)人與招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)之間是一種委托代理關(guān)系） 住宅項(xiàng)目物業(yè)管理招投標(biāo)屬于強(qiáng)制性招投標(biāo)，其他項(xiàng)目物業(yè)管理招投標(biāo)屬于非強(qiáng)制性招投標(biāo)。 二十三、前期物業(yè)管理招投標(biāo)的程序1、 制作招標(biāo)文件2、 履行備案手續(xù)3、 發(fā)布招標(biāo)公告（要約繳請(qǐng)）4、 投標(biāo)（合同要約）5、 開標(biāo)6、 評(píng)標(biāo)7、 定標(biāo)（合同承諾）8、 訂立正式合同二十四、

9、 為了規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主的合法利益，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部根據(jù)物權(quán)法和物業(yè)管理?xiàng)l例等法律法規(guī)的規(guī)定，于2009年12月1日制定頒布了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則（建房2009274號(hào)）。該指導(dǎo)規(guī)則屬部門規(guī)章，于2010年1月1日期正式施行，二十五、業(yè)主內(nèi)涵的界定：物權(quán)法第6章對(duì)業(yè)主的定義建筑物區(qū)分所有權(quán)人。業(yè)主必須取得二個(gè)條件：取得了物業(yè)的專有部分，并經(jīng)過了登記二十六、最高人民法院司法解釋對(duì)業(yè)主的規(guī)定：基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。二十七、取得業(yè)主資格的幾種情形：1、依法登

10、記取得2、依據(jù)生效法律文書3、繼承或者受遺贈(zèng)4、合法建造房屋二十八、一房二賣情形下的業(yè)主資格認(rèn)定：基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專用部分但尚未依法辦理所有權(quán)登記的房屋買受人，也屬于業(yè)主。對(duì)于開發(fā)商一房數(shù)賣的情形，如果依法取得所有權(quán)的人與現(xiàn)實(shí)占有人就業(yè)主身份問題產(chǎn)生爭(zhēng)議，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定前者為業(yè)主。二十九、建筑物專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，是不是業(yè)主，能不能享有法律規(guī)定的業(yè)主權(quán)利？ 房屋產(chǎn)權(quán)證上未載明的業(yè)主配偶是否具有業(yè)主資格？ 答：業(yè)主的權(quán)利分析： 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)，享有下列權(quán)利：1、 按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)2、 提議召開業(yè)主大會(huì)

11、會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議3、 提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議4、 參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)5、 選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)6、 監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作7、 監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同8、 對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)9、 監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用10、 法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利三十、業(yè)主大會(huì)：是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)的業(yè)主自治機(jī)構(gòu)。三十一、業(yè)主委員會(huì)，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，履行業(yè)

12、主大會(huì)賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，接受業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主行使共同管理權(quán)的一種特殊形式。三十二、物權(quán)是指自然人、法人直接支配特定的物的權(quán)利。這里所指的物，包括動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法就是規(guī)范物權(quán)的類型和內(nèi)容、物權(quán)的產(chǎn)生、變更與消滅、物權(quán)的行使及其保護(hù)等內(nèi)容的法律規(guī)范。作為調(diào)整有形財(cái)產(chǎn)關(guān)系的法律，物權(quán)法主要解決三個(gè)方面的問題：一是物是誰的，二是權(quán)利人對(duì)物享有什么權(quán)利，其他人負(fù)有什么義務(wù)，三是如何保護(hù)物權(quán)，侵害物權(quán)的人要承擔(dān)什么法律責(zé)任。1、所有權(quán)：占有、使用、收益、處分 2、他物權(quán)：1）用益物權(quán)：土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)2）擔(dān)保物權(quán)：抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)和留置權(quán)。 三十三、

13、建筑物區(qū)分所有權(quán)定義：是指分所有建筑物的業(yè)主對(duì)其專有部分享有專有權(quán)，對(duì)共同使用部分享有共有權(quán)，以及相互之間對(duì)建筑物的整體享有管理權(quán)，而構(gòu)成的建筑物所有權(quán)的復(fù)合共有。 三十四、業(yè)主行使權(quán)力的團(tuán)體組織形式是：業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì) 三十五、物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)是業(yè)主團(tuán)體委聘的服務(wù)機(jī)構(gòu)，按照業(yè)主團(tuán)體的意志進(jìn)行管理活動(dòng) 三十六、建筑物區(qū)分所有權(quán)：1、 專有部分的所有權(quán)2、 共有權(quán)3、 成員權(quán) 三十七、公共維修資金的費(fèi)用分?jǐn)偱c收益分配 物權(quán)法第八十條規(guī)定建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?，收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定。對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施的奮勇分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，沒有約定或者約定不明確的，在本條中作了原則性、指

14、導(dǎo)性規(guī)定，即按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。三十八、物業(yè)管理?xiàng)l例的主要內(nèi)容1、 四項(xiàng)授權(quán)1） 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的公共設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素2） 業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定3） 國家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定4） 專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會(huì)同國務(wù)院財(cái)政部門制定。2、 二項(xiàng)書面合同1） 前期物業(yè)服務(wù)合同2） 物業(yè)服務(wù)合同3、 六項(xiàng)禁止行為1）物業(yè)管理?xiàng)l例19條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無

15、關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)（政府監(jiān)管）2）物業(yè)管理?xiàng)l例27條規(guī)定，業(yè)主依法享有物業(yè)的共用部位。共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，開發(fā)建設(shè)單位不得擅自處分（否則，處5-10萬元的罰款）3）物業(yè)管理?xiàng)l例38條規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。（否則，處1-10萬元的罰款）4）物業(yè)管理?xiàng)l例40條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人（若違反，則限期改正，處合同款30%-50%罰款，吊銷資質(zhì)證書； 損失賠償責(zé)任）5）物業(yè)管理?xiàng)l例50條規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施

16、，不得改變用途（否則，處1千-1萬元，5-20萬元的罰款）6）物業(yè)管理?xiàng)l例51條規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益（否則，處1千-1萬元，5-20萬元的罰款）4、 物業(yè)的氣象職責(zé)5、 業(yè)主的四項(xiàng)收益1） 業(yè)主大會(huì)有權(quán)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)2） 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用 權(quán)，開發(fā)建設(shè)單位不得擅自處分3） 物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途4） 專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造、不得挪作他用。6、 八

17、個(gè)方面的告知1） 業(yè)主大會(huì)會(huì)議告知居委會(huì)2） 主管部門撤銷業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的違規(guī)規(guī)定應(yīng)通告全體業(yè)主3） 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定告知委員會(huì)4） 業(yè)主改變公共建筑用途告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)5） 業(yè)主裝飾裝修房屋告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)6） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)將裝飾裝修禁止行為告知業(yè)主7） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方 面法律、法規(guī)規(guī)定的行為及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告8） 發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告7、 七項(xiàng)基本制度1）業(yè)主大會(huì)制度2） 業(yè)主規(guī)約制度3） 物業(yè)管理招投標(biāo)制度4） 承接查驗(yàn)制度5） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度6） 物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度7

18、）專項(xiàng)維修資金制度三十九、第三十六條（物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)和責(zé)任）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 構(gòu)成違約責(zé)任應(yīng)具備的條件：1、 要有不履行或者不完全履行合同義務(wù)的行為拒絕履行；不完全履行，又稱部分履行延遲履行，又稱逾期履行質(zhì)量瑕疵，是指履行的合同標(biāo)的達(dá)不到合同的質(zhì)量要求，對(duì)質(zhì)量瑕疵，權(quán)利人應(yīng)在法定期限內(nèi)提出異議，否則，后果自行承擔(dān)不正確履行，是指合同義務(wù)人未按合同規(guī)定的履行方式履行義務(wù)。2、 違約行為和損害結(jié)果之間存在著因果關(guān)系違約當(dāng)事人承擔(dān)的賠償責(zé)任，只限于因其違約

19、而給對(duì)方造成的損失對(duì)合同對(duì)方當(dāng)事人的其他損失，違約人自然沒有賠償?shù)牧x務(wù)違約行為造成的損害包括直接損害和間接損害，對(duì)這兩種損害違約人都應(yīng)賠償。 四十、物業(yè)服務(wù)企業(yè)因不履行法律規(guī)定義務(wù)而產(chǎn)生的法律責(zé)任（違法） 第五十二條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)線和設(shè)施設(shè)備維修，養(yǎng)護(hù)的責(zé)任 前款規(guī)定的單位因維修，養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路，場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。案例：高壓線、小孩、陽臺(tái)、鐵棍答：但是物業(yè)公司負(fù)有物業(yè)小區(qū)安全保障的義務(wù)，應(yīng)對(duì)小區(qū)內(nèi)存在的隱患進(jìn)行排除并盡到合理的注意告知義務(wù)，因此物業(yè)公司要想規(guī)避此類風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，就應(yīng)對(duì)供水、供電、供氣、供熱、通訊

20、、有線電視等單位的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備在物業(yè)小區(qū)內(nèi)存在的安全隱患盡到必要的注意告知義務(wù)并作出必要的安全警示標(biāo)志。（注意告知、制止報(bào)告）四十一、業(yè)主人數(shù)與總?cè)藬?shù)的認(rèn)定第九條 物權(quán)法第七十六條第二款規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，可以按照下列方法認(rèn)定；1、業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算，但開發(fā)建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算2、總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算四十二、住改商的合法條件 第十條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠

21、償損失的，人民法院應(yīng)予以支持。 將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持。四十三、催繳物業(yè)費(fèi)的法定程序 第六條 經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需就受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。前期物業(yè)服務(wù)合同一、前期物業(yè)服務(wù)合同：是指在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由房地產(chǎn)建設(shè)單位與其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的合同。 物業(yè)管理?xiàng)l例第二十一條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)

22、服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。 武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例第十條 住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的開發(fā)建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)按照國家級(jí)本市相關(guān)規(guī)定，通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與之簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。二、前期物業(yè)服務(wù)合同三個(gè)重要特征1、 前期物業(yè)服務(wù)合同的過渡性：前期物業(yè)服務(wù)合同的期限，存在于業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前的過渡時(shí)間內(nèi)。2、 簽約主體的特定性：前期物業(yè)服務(wù)合同的簽訂主體僅限于建設(shè)單位和物業(yè)公司。3、 前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同：由于前期物業(yè)管理涉及廣大業(yè)主的公共利益，物業(yè)管理?xiàng)l例要求前期物業(yè)服務(wù)合同以書面的形式簽訂。三、前期

23、物業(yè)服務(wù)合同示范文本主要內(nèi)容 1、物業(yè)的基本情況 2、服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量 3、服務(wù)費(fèi)用 4、物業(yè)的經(jīng)營與管理 5、物業(yè)的承接驗(yàn)收 6、資料的移交 7、前期物業(yè)管理物業(yè)的保修責(zé)任 8、物業(yè)的使用與維護(hù) 9、專項(xiàng)維修資金 10違約責(zé)任 11其他事項(xiàng)原建設(shè)部于2004年9月6日，頒布了前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本），示范文本共9章43條。2014年8月29日，武漢市住房保障和房屋管理局和武漢市工商局出臺(tái)了武漢市前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本），示范文本共8章38條四、示范文本主要內(nèi)容第一章、 物業(yè)的基本情況：包括物業(yè)的名稱、位置、四至情況，以及物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)、使用權(quán)進(jìn)行約定。第二章、 服務(wù)

24、內(nèi)容與質(zhì)量：包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)的具體內(nèi)容，應(yīng)達(dá)到的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)第三章、 服務(wù)費(fèi)用 ：一種是包干制，一種是酬金制?！百|(zhì)價(jià)相符”的原則第四章、 物業(yè)的與經(jīng)營與管理：包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車場(chǎng)、會(huì)所及其他物業(yè)共用部位、公用設(shè)備設(shè)施的使用方式、費(fèi)用收取及收入分配。第五章、 物業(yè)的承接驗(yàn)收：包括對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的驗(yàn)收、確認(rèn)以及資料的移交第六章、 物業(yè)的使用與維護(hù)：包括有關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度的制定和實(shí)施。第七章、 專項(xiàng)維修資金：包括專項(xiàng)維修資金的繳存、管理、使用、續(xù)籌等方面的約定。第八章、 違約責(zé)任：包括因可歸責(zé)于建設(shè)單位而

25、造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)無法完成相應(yīng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的，由建設(shè)單位向業(yè)主或物業(yè)使用人承擔(dān)責(zé)任，否則，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)（違約金）第九章、 其他事項(xiàng)：包括合同的期限；合同期滿后移交物業(yè)管理用房等義務(wù)；糾紛的處理方式等。五、開發(fā)商是否有權(quán)解除前期物業(yè)服務(wù)合同？ 2005年4月17日，開發(fā)商廣州市重益房產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱重益公司）通過招投標(biāo)方式選聘廣州如意物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱如意物業(yè)）為重益廣場(chǎng)提供前期物業(yè)管理服務(wù)。雙方簽訂了重益廣場(chǎng)物業(yè)管理委托合同約定：委托管理期限自合同簽字、蓋章生效之日起重益廣場(chǎng)業(yè)主委員會(huì)成立并依法選定物業(yè)服務(wù)公司后30日止。如意物業(yè)負(fù)責(zé)編制年度物業(yè)管理決算報(bào)告，每6個(gè)月向全體業(yè)主

26、公布一次物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支情況答：法院經(jīng)審理后認(rèn)為：重益廣場(chǎng)物業(yè)管理委托合同是原被告雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合同合法有效。雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)。合同約定被告應(yīng)按期負(fù)責(zé)編制年度物業(yè)管理決算報(bào)告，被告未按期履行該項(xiàng)義務(wù)，對(duì)原告的該項(xiàng)請(qǐng)求被告亦表示同意，對(duì)此項(xiàng)訴訟請(qǐng)求法院予以支持。關(guān)于原告認(rèn)為，自身作為委托人享有隨時(shí)解除合同的權(quán)利。法院認(rèn)為，因本案糾紛屬物業(yè)服務(wù)合同糾紛，根據(jù)最高人民法院民事案件案由規(guī)定的規(guī)定，此類糾紛屬服務(wù)合同糾紛，而原告依據(jù)中華人民共和國合同法中有關(guān)委托合同的規(guī)定，要求解除雙方所簽合同，缺乏法律依據(jù)，不予支持；原告也未能提供證據(jù)證明其曾限期被告進(jìn)行整改或出現(xiàn)1/2以

27、上業(yè)主對(duì)被告的服務(wù)不滿意的情形，不予支持其要求解除合同的訴訟請(qǐng)求。六、前期物業(yè)服務(wù)合同的時(shí)效條例第二十六條對(duì)此作出了特別的規(guī)定：“前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止?！?、可以約定期限（物業(yè)管理服務(wù)具有長(zhǎng)期性）是一種附終止條件的合同。（前期物業(yè)管理本身的過渡性）現(xiàn)實(shí)中：在可以不成立業(yè)主大會(huì)的情況下，甚至在具備成立業(yè)主大會(huì)條件但事實(shí)上沒有成立業(yè)主大會(huì)的，業(yè)主集體決策選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，前期物業(yè)服務(wù)合同也應(yīng)終止。七、前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主的效力2009年1月20日最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問

28、題的解釋第1條規(guī)定，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持（法律規(guī)定）物業(yè)管理?xiàng)l例第25條規(guī)定，建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。（意思自治）注意：最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 第二條：符合下列情形之一，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主請(qǐng)求確認(rèn)合同或者合同相關(guān)條款無效的，人民法院應(yīng)予支持1） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同；2） 物業(yè)服務(wù)合同中免除

29、物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。前款所稱物業(yè)服務(wù)合同、包括前期物業(yè)服務(wù)合同八、前期物業(yè)服務(wù)合同的費(fèi)用分擔(dān)1） 前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由開發(fā)商承擔(dān)。2） 出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)3） 房屋銷售合同未約定的，由開發(fā)商承擔(dān)九、前期物業(yè)服務(wù)合同的形式1）合同法對(duì)于合同形式的規(guī)定來看，采取的是不要式合同形式。一般情況下交易雙方可以任意采用口頭形式、書面形式或行為默示形式等各種形式。2）物業(yè)管理?xiàng)l例、武

30、漢市物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同3）值得注意的是，無論是書面形式要求還是備案制度，都只是法律法規(guī)對(duì)于前期物業(yè)服務(wù)合同的一種規(guī)范行為，而不是合同的生效要件十、普通物業(yè)服務(wù)合同：是指全體業(yè)主出門或者由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)相關(guān)決議出面，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間就設(shè)立、變更和終止物業(yè)服務(wù)活動(dòng)所涉及的民事權(quán)利、義務(wù)關(guān)系所達(dá)成的協(xié)議。十一、前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同比較 區(qū)別：1合同簽約和備案主體不同 2、合同期限不同 3、合同內(nèi)容的側(cè)重點(diǎn)不同 按照2011年1月1日實(shí)施的物業(yè)承接查驗(yàn)辦法的規(guī)定，物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議要作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議，與其具有同等的法律效力，同時(shí)規(guī)定。五十三、

31、思考題：普通物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主是否具有法律意義上的約束力 業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定與相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，之所以對(duì)業(yè)主應(yīng)當(dāng)具有法律上的約束力，是由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作為自我管理機(jī)制的權(quán)利機(jī)關(guān)和執(zhí)行機(jī)關(guān)的法律地位所決定的十二、物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主有約束力的具體表現(xiàn)： 物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主有約束力的具體表現(xiàn)，就是業(yè)主基于物業(yè)服務(wù)合同既享有權(quán)利及履行義務(wù)1、 業(yè)主的主要合同權(quán)利是享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)，并有權(quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督。2、 業(yè)主受物業(yè)服務(wù)合同的約束，需要基于合同履行繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，以及必要的時(shí)候根據(jù)誠信原則協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)等合同義務(wù)。十三、物業(yè)服務(wù)合

32、同主要內(nèi)容1、 當(dāng)事人和物業(yè)的基本情況2、 雙方的權(quán)利和義務(wù)3、 物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)質(zhì)量4、 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法5、 物業(yè)管理服務(wù)用房的使用、管理和費(fèi)用分配辦法6、 維修費(fèi)用的收取和使用條款7、 合同的有效期限、終止事項(xiàng)、資料承接等8、 違約責(zé)任、解決糾紛的途徑十四、2014年10月16日，武漢市住房保障和房屋管理局、市工商行政管理局出臺(tái)了關(guān)于印發(fā)武漢市物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）（2012版），要求使用武漢市物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）（2014版）五十六、物業(yè)服務(wù)合同作用1、 其訂立是物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主（包括前期物業(yè)服務(wù)階段的物業(yè)建設(shè)單位）之間建立和形成物業(yè)服務(wù)關(guān)系的標(biāo)志和依據(jù)。2

33、、 是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)過程中，履行義務(wù)、行使和主張權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任的依據(jù)；3、 是業(yè)主（包括通過業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)形式）履行義務(wù)、行使和主張權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任的依據(jù)4、 是物業(yè)管理行業(yè)主管部門、其他政府職能部門對(duì)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督、管理以及在接受物業(yè)方面的投訴和舉報(bào)后依法進(jìn)行處理的重要依據(jù)。5、 發(fā)生物業(yè)糾紛，物業(yè)服務(wù)合同還是調(diào)解機(jī)構(gòu)、仲裁機(jī)構(gòu)、人民法院以查明事實(shí)、核實(shí)證據(jù)、進(jìn)行調(diào)解和裁判的重要依據(jù)。十五、物業(yè)服務(wù)合同的主體合同法第九條規(guī)定，當(dāng)事人訂立合同，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力業(yè)主-業(yè)主大會(huì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)：其必須是符合國家有關(guān)規(guī)定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。十六、采用書面形式

34、訂立十七、訂立應(yīng)注意的事項(xiàng)十八、物業(yè)服務(wù)合同履行規(guī)定十九、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約責(zé)任規(guī)定二十、思考：小區(qū)業(yè)主張某私自占用公共通道堆放貨物、雜物，堵塞了消防通道，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)明知這一情況，未予理睬。后業(yè)主張某家中發(fā)生火災(zāi)，由于消防通道被堵，阻礙了消防車輛進(jìn)入火場(chǎng)，業(yè)主張某和其鄰居王某財(cái)產(chǎn)受到損失。張某、王某訴至法院，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行賠償答：一種意見是，張某和王某財(cái)產(chǎn)受到損失的直接原因是張某私自占用公共通道堆放貨物、雜物，堵塞了消防通道，使消防扯兩句無法進(jìn)入火場(chǎng)，其責(zé)任在張某，張某應(yīng)承擔(dān)王某的全部財(cái)產(chǎn)損失。第二種意見認(rèn)為：雖然張某和王某財(cái)產(chǎn)受到損失的直接原因在張某，但是兩家受損與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的不作

35、為亦存在因果關(guān)系，故張某應(yīng)對(duì)王某的財(cái)產(chǎn)損失承擔(dān)主要的賠償責(zé)任，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)張某、王某兩家財(cái)產(chǎn)承擔(dān)部分賠償責(zé)任二十一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任的主要方式：1、 繼續(xù)履行合同2、 支付違約金3、 賠償損失4、 其他違約責(zé)任承擔(dān)方式二十二、合同終止時(shí)物業(yè)企業(yè)應(yīng)盡義務(wù) 最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第十條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施、以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金的，人民法院予以支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交、并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)

36、利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持。二十三、企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)是基于法律規(guī)定、監(jiān)管要求或合同約定，由于企業(yè)外部環(huán)境及其變化，或企業(yè)及其利益相關(guān)者的作為或不作為，對(duì)企業(yè)目標(biāo)產(chǎn)生的影響。物業(yè)管理法律風(fēng)險(xiǎn)一、物業(yè)管理法律風(fēng)險(xiǎn)的主要來源1、 引發(fā)物業(yè)管理法律風(fēng)險(xiǎn)的外部因素1） 開發(fā)建設(shè)單位不進(jìn)行規(guī)范交接導(dǎo)致問題殘留2） 相關(guān)行政部門不切實(shí)履行職責(zé)導(dǎo)致問題無法解決3） 相關(guān)法律法規(guī)尚待完善與細(xì)化4） 業(yè)主、物業(yè)使用人的認(rèn)識(shí)誤區(qū)和不當(dāng)行2、 引發(fā)物業(yè)管理法律風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部因素1） 服務(wù)理念、法律意識(shí)不強(qiáng)2） 內(nèi)部管理不夠規(guī)范、科學(xué)、工作落實(shí)不到位3） 工作人員責(zé)任意識(shí)和服務(wù)能力有待提高二、物業(yè)管理法律風(fēng)險(xiǎn)的主

37、要種類1、 物業(yè)合同簽訂與項(xiàng)目承接查驗(yàn)中的風(fēng)險(xiǎn)1） 合同主體風(fēng)險(xiǎn)2） 合同文本風(fēng)險(xiǎn)3） 合同管理風(fēng)險(xiǎn)4） 項(xiàng)目交接不清的風(fēng)險(xiǎn)2、 物業(yè)區(qū)域內(nèi)的治安與消防責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)1） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能盡到安保義務(wù)所引發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn)2） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能對(duì)服務(wù)區(qū)域消防設(shè)施給予維護(hù)管理3） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能對(duì)業(yè)主或其他人違反消防法規(guī)的行為予以制止。3、 物業(yè)公共區(qū)域與設(shè)施設(shè)備管理風(fēng)險(xiǎn)1） 保潔、綠化工作未能達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)引發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn)2） 因?qū)矃^(qū)域管理不善所引發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn)3） 因設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)不善引發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn)三、物業(yè)管理法律風(fēng)險(xiǎn)防范的方法1、 對(duì)員工的法制教育，法律風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)的樹立2、 建立完善相關(guān)制度3、 合同

38、約定規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)4、 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移與規(guī)避四、處置物業(yè)糾紛應(yīng)注意事項(xiàng)1、 處置及時(shí)、避免演化為群體事件2、 多協(xié)商、重調(diào)解、少訴訟3、 重證據(jù)固定和舉證責(zé)任承擔(dān)五、物業(yè)服務(wù)合同風(fēng)險(xiǎn)防范1、 物業(yè)合同與物業(yè)服務(wù)合同2、 物業(yè)合同風(fēng)險(xiǎn)的來源3、 物業(yè)合同風(fēng)險(xiǎn)的防范應(yīng)注意的問題：1） 審核合同主體資質(zhì)2） 審核內(nèi)容的合法性3） 審核約定的明確性4） 完備的合同管理制度六、接管物業(yè)中的風(fēng)險(xiǎn)防范1、 物業(yè)承接查驗(yàn)：廣義是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)工作全面開展之前進(jìn)行的信息收集和信息匯總。2、 物業(yè)承接查驗(yàn)的種類及風(fēng)險(xiǎn)1） 新建物業(yè)的承接查驗(yàn)2） 原有物業(yè)的承接查驗(yàn)3、 物業(yè)承接驗(yàn)收風(fēng)險(xiǎn)防范1） 承接驗(yàn)收：確定承接驗(yàn)

39、收范圍2） 規(guī)范承接驗(yàn)收工作流程3） 做好承接驗(yàn)收監(jiān)督和審計(jì)工作4） 妥善處理承接驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題4、 物業(yè)承接查驗(yàn)按照下列程序進(jìn)行：1） 確定物業(yè)承接查驗(yàn)方案2） 移交有關(guān)圖紙資料3） 查驗(yàn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備4） 解決查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題5） 確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)結(jié)果6） 簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議7） 辦理物業(yè)交接手續(xù)七、治安風(fēng)險(xiǎn)防范1、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的治安責(zé)任：是指因物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其有關(guān)人員失職或者瀆職，對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域發(fā)生的治安違法行為應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任2、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)治安風(fēng)險(xiǎn)防范1） 制定治安管理制度應(yīng)體現(xiàn)企業(yè)承擔(dān)的法定和約定義務(wù)，同時(shí)具有針對(duì)性、操作性2） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)綜合利用多種防范方式，減少

40、治安案件發(fā)生的可能性3） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)妥善保管治安管理資料，使其固化。八、消防安全風(fēng)險(xiǎn)防范1、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的消防責(zé)任2、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全風(fēng)險(xiǎn)防范1） 接管時(shí)要確認(rèn)是否有消防驗(yàn)收合格證2） 業(yè)主裝修時(shí)要做好防火工作3） 建立消防組織，確定各級(jí)人員的消防安全責(zé)任4） 積極開展消防安全巡查，保證消防設(shè)施完好5） 積極開展消防宣傳、培訓(xùn)6） 做好消防檔案的管理九、公共區(qū)域管理風(fēng)險(xiǎn)防范1、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)公共區(qū)域管理責(zé)任（物業(yè)公共區(qū)域通常是指物業(yè)區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外的業(yè)主共有部分）七十六、價(jià)格法規(guī)定三種定價(jià)形式：政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)形成。其中市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)在市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制中占主導(dǎo)地位。價(jià)

41、格法第八條：經(jīng)營者定價(jià)的基本依據(jù)是生產(chǎn)經(jīng)營成本和市場(chǎng)供求狀況。七十七、物業(yè)安全管理是保證國家和城市社會(huì)穩(wěn)定、維護(hù)社會(huì)安定團(tuán)結(jié)，保障人民安居樂業(yè)的前提條件之一。安全管理：1、 消防管理2、 治安管理3、 特種設(shè)備安全管理十、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)施設(shè)備管理風(fēng)險(xiǎn)防范1、 明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理責(zé)任范圍2、 落實(shí)物業(yè)設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)管理工作1） 檔案資料管理工作2） 標(biāo)準(zhǔn)化管理3） 規(guī)章制度的建立4） 教育培訓(xùn)工資3、 加強(qiáng)物業(yè)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行的運(yùn)行管理工作4、 強(qiáng)化物業(yè)設(shè)備設(shè)施的安全管理工作5、 通過外包和購買保險(xiǎn)等方式分散風(fēng)險(xiǎn)十一、消防隱患風(fēng)險(xiǎn)防范1、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的消防責(zé)任2、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全風(fēng)險(xiǎn)防

42、范1） 接管時(shí)要確認(rèn)是否有消防驗(yàn)收合格證2） 業(yè)主裝修時(shí)要做好防火工作3） 建立消防組織，確定各級(jí)人員的消防安全責(zé)任4） 積極開展消防安全巡查，保證消防設(shè)施完好5） 積極開展消防宣傳、培訓(xùn)6） 做好消防檔案的管理房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法一、 房屋建筑工程質(zhì)量保修：房屋建筑工程竣工驗(yàn)收后在保修期限內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，予以修復(fù)。二、 質(zhì)量缺陷：房屋建筑工程的質(zhì)量不符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)以及合同的約定質(zhì)量缺陷的常見形式1、 滲水：外墻、廚衛(wèi)、公用部位墻體、車庫2、 墻體開裂3、 管網(wǎng)滲漏4、 瓷磚脫落5、 線路不通6、 管道塌方，地面塌陷7、 地面下沉8、 門窗變形、破損9、 消防：水壓不夠、指示燈不

43、亮、配件問題三、 在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限為1、 地基基礎(chǔ)主體結(jié)構(gòu)工程：設(shè)計(jì)使用年限2、 屋面有防水要求廚房、衛(wèi)生間、外墻面：5年3、 供熱、供冷系統(tǒng)：2個(gè)采暖供冷期4、 電氣系統(tǒng)、給排水、管道設(shè)備安裝：2年5、 裝修工程：2年6、 其他項(xiàng)目：具體約定7、 免責(zé)情況1） 因使用不當(dāng)，第三方造成的質(zhì)量缺陷2） 不可抗力造成的質(zhì)量缺陷四、 違反保修規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任1、 施工單位不按工程質(zhì)量保修書約定保修的，按保修辦法處理2、 造成人身財(cái)產(chǎn)損失的，承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任3、 施工單位不履行保修義務(wù)或者拖延履行保修義務(wù)的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令改正，處10萬元以上20萬元以下的罰款五

44、、 在保修期內(nèi)，施工單位不按約定保修的如何處理？答：1、拒絕維修 2、表面應(yīng)付、不解決實(shí)際問題3、無限期拖延六、住宅室內(nèi)裝飾維修：是指住宅竣工驗(yàn)收合格后，業(yè)主或者住宅使用人（以下簡(jiǎn)稱裝修人）對(duì)住宅室內(nèi)進(jìn)行裝飾裝修的建筑活動(dòng) 承重結(jié)構(gòu)：是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞給基礎(chǔ)地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接點(diǎn)包括承重墻體、立桿、柱框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索。七、 裝修前應(yīng)注意問題1、 非業(yè)主的住宅使用人對(duì)住宅室內(nèi)進(jìn)行裝飾裝修，應(yīng)當(dāng)取得業(yè)主的書面同意2、 裝修人與裝飾裝修企業(yè)應(yīng)當(dāng)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修書面合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)八、 住宅室內(nèi)裝飾裝修禁止下列行為：1、 擅自變動(dòng)建筑主體

45、和承重結(jié)構(gòu)2、 將無防水要求的房間或陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房3、 擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸拆除連接陽臺(tái)的磚、混凝土墻體4、 損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果5、 其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為九、 室內(nèi)裝修活動(dòng)，下列行為需要行政主管部門批準(zhǔn)可實(shí)施1、 搭建建筑物構(gòu)筑物2、 改變住宅外立面，在非承重外墻上開門窗3、 拆改供暖管道和設(shè)施4、 拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施十、 住宅專項(xiàng)維修資金：指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金共用部位：指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共用的部位。 共用設(shè)施設(shè)備：指根據(jù)法律、法規(guī)

46、和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備。十一、住宅專項(xiàng)維修資金的使用范圍和原則1、 范圍：專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新改造。2、 原則：方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致。十二、商品住宅專項(xiàng)維修資金交存主體1、 住宅的業(yè)主，但一個(gè)業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外。2、 住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅的業(yè)主。業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有十三、住宅專項(xiàng)維修資金的使用程序（劃轉(zhuǎn)前）1、 由物業(yè)服務(wù)企業(yè)；沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的由業(yè)主委員會(huì)，沒有業(yè)主委員會(huì)的，由社區(qū)居民委員會(huì)組織2

47、、 提出使用方案3、 通過使用方案4、 組織實(shí)施申請(qǐng)列支費(fèi)用5、 管理部門發(fā)出劃轉(zhuǎn)資金通知6、 專戶管理銀行劃撥資金住宅專項(xiàng)維修資金的使用程序？（劃轉(zhuǎn)后）1、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案2、 業(yè)主大會(huì)依法通過使用方案3、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施4、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請(qǐng)列支費(fèi)用5、 業(yè)委會(huì)審核并報(bào)管理部門備案（區(qū)房屋行政主管部門對(duì)不符合規(guī)定的地方責(zé)令改正）6、 業(yè)委會(huì)發(fā)出劃轉(zhuǎn)資金的通知7、 專戶銀行劃轉(zhuǎn)資金住宅專項(xiàng)維修資金的使用程序（3）劃轉(zhuǎn)前（緊急情況）1、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請(qǐng)列支費(fèi)用2、 主管部門發(fā)出劃轉(zhuǎn)資金的通知3、 專戶銀行劃轉(zhuǎn)資金劃轉(zhuǎn)后1、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請(qǐng)列支費(fèi)用2、 業(yè)委會(huì)審核報(bào)主管部門備

48、案3、 業(yè)委會(huì)發(fā)出劃轉(zhuǎn)資金的通知4、 專戶銀行劃轉(zhuǎn)資金十四、相關(guān)主體對(duì)專項(xiàng)維修資金的監(jiān)管義務(wù)1、 管理單位：主管部門，每年至少一次與專戶管理銀行核對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金賬目，并向業(yè)主公布資金交存、使用、增值收益、結(jié)存總額等情況2、 專戶管理銀行每年至少一次向主管部門，業(yè)主委員會(huì)發(fā)送資金對(duì)賬單，并對(duì)提出異議要求進(jìn)行復(fù)核、接受對(duì)方的查詢3、 審計(jì)、財(cái)政部門的監(jiān)督管理：對(duì)資金的管理、使用、專用票據(jù)的購領(lǐng)等管理進(jìn)行審核和監(jiān)督十五、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)：是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修，養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。十六、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則：1、 合理原則2、 公開原則3、 服務(wù)費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)十七、定價(jià)形式：1、 政府定價(jià)2、 政府指導(dǎo)價(jià)3、 市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)形式1、 包干制2、 酬金制十八、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)為什么要實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)？ 答：價(jià)格法第十八條規(guī)定，政府在必要時(shí)可以實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)1、 與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活關(guān)系重大的極少數(shù)商品價(jià)格2、 資源稀缺的少數(shù)商品價(jià)格3、 自然壟斷經(jīng)營的商品價(jià)格4、 重要的公用事業(yè)價(jià)格5、 重要的公益性服務(wù)價(jià)