房地產(chǎn)策劃方案房地產(chǎn)策劃業(yè)的發(fā)展與思考

1、房地產(chǎn)策劃方案）房地產(chǎn)策劃業(yè)的發(fā)展與思考目前房地產(chǎn)策劃在我國一些城市已發(fā)展到了相當(dāng)高的水平。策劃已成為投資商、開發(fā)商、中 介機(jī)構(gòu)的共同議題， 受到業(yè)內(nèi)人士的普遍關(guān)注， 這在去年房交會上可略見一斑。 在展銷會上， 各參展商營銷手法應(yīng)有盡有，各參展臺吹拉彈唱、輕歌曼舞、各顯神通。但房地產(chǎn)策劃決不 單指營銷策劃。從策劃承接方來說，目前一般都由具有經(jīng)紀(jì)資格的代理機(jī)構(gòu)承接。從內(nèi)容上 來說，既有為委托人提供投資決策而做的前期策劃， 也有為了搞好代理銷售而做的前期策劃， 也有為了搞好代理銷售而做的銷售策劃。但作為一個行業(yè)，應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)為項(xiàng)目開發(fā)做的總體策 劃，這是中介服務(wù)行業(yè)發(fā)展的最高形態(tài)。中介機(jī)構(gòu)的項(xiàng)目總體策

2、劃水平能綜合地反映該機(jī)構(gòu) 的中介服務(wù)能力。策劃人員在從事策劃時應(yīng)注意以下三個方面的問題。1、策劃不能趕潮流。服飾有“時裝”，消費(fèi)理念有“時尚”，但房地產(chǎn)策劃最忌“跟風(fēng)” 趕潮流。土地具有位置的固定性和特殊性（在自然屬性和經(jīng)濟(jì)屬性方面），因而即使同一發(fā) 展商在同一地段也建不出完全相同的商品房，因?yàn)槠鋬r值在市場上難以同等實(shí)現(xiàn)。萬科成功 地策劃了“四季花城”，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益。策劃行業(yè)若出現(xiàn)跟風(fēng)趕潮流的現(xiàn)象，那只 能說明兩個原因： 一是房地產(chǎn)市場不理性， 發(fā)展不正常； 二是策劃人員江郎才盡、 行業(yè)敗落。 一些市場曾出現(xiàn)過歐陸豪宅跟風(fēng)，導(dǎo)致部分發(fā)展商吃盡了苦頭，現(xiàn)在又開始時髦“改名”。 一個商品的

3、商標(biāo)固然重要，但質(zhì)量好壞才是最終影響產(chǎn)品銷量的東西：質(zhì)量好則有口皆碑， 質(zhì)量差則臭名遠(yuǎn)揚(yáng)。著名商標(biāo)是企業(yè)“創(chuàng)”出來的而不是風(fēng)水大師“取”出來的。房地產(chǎn)項(xiàng) 目銷售是否火爆，主要取決于所策劃的房地產(chǎn)是否適合市場，有沒有拴住主要消費(fèi)群，有沒 有優(yōu)良的建筑質(zhì)量和優(yōu)美的環(huán)境。在某種程度上，名稱只要能反映其位置、環(huán)境特點(diǎn)、項(xiàng)目 功能、交通狀況或社區(qū)特色，就是好名稱，不一定要與網(wǎng)絡(luò)掛鉤。一個項(xiàng)目名稱要伴隨家居70 年，現(xiàn)在時髦的名稱三五年后你會發(fā)現(xiàn)是如何的“土”！十年后，網(wǎng)絡(luò)在我們生活中算 什么！如果一個名稱與項(xiàng)目各要素毫無關(guān)系，將名稱改得響亮一些、溫馨一些，能突出項(xiàng)目 開發(fā)的特點(diǎn)和優(yōu)勢是必要的。若將改名作

4、為策劃的主要內(nèi)容就本末倒置了。目前市場上有幾 個樓盤打的是網(wǎng)絡(luò)概念，這說明房地產(chǎn)策劃師能緊跟時代，觸角敏銳，創(chuàng)意不錯。但能打多 久呢？住宅也打 e 概念？工廠也打 e 概念？2、策劃上不能搞一些言堂。項(xiàng)目策劃貫穿土地獲取、融資、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑招標(biāo)、銷售及 招租全過程，涉及眾多的學(xué)科。策劃需要有民主的策劃氣氛，一個策劃方案應(yīng)由多名策劃師 共同完成。在策劃上最忌搞一言堂。目前由于在策劃上沒有設(shè)立行業(yè)管理，機(jī)構(gòu)沒有資質(zhì)證 書，委托書難以判斷其實(shí)力和水準(zhǔn)。導(dǎo)致中介機(jī)構(gòu)都認(rèn)為自己能承接策劃，并聲言自已的策 劃是最好的，有點(diǎn)王婆賣瓜的味道。因此，在建立策劃行業(yè)管理體制時，應(yīng)當(dāng)考慮從事策劃 專業(yè)人員的權(quán)威性

5、及數(shù)量。3、開發(fā)商最好不要自己做策劃。中國有句古訓(xùn)，就是旁觀者清。由于開發(fā)項(xiàng)目在決策初期 屬企業(yè)的商業(yè)秘密，企業(yè)決策層一旦接受該項(xiàng)目并準(zhǔn)備開發(fā)，按常理必然產(chǎn)生“偏愛”的情 結(jié)，再加上對市場缺乏充分的認(rèn)識，在策劃過程中必然產(chǎn)生一些偏差，這些偏差往往對項(xiàng)目 開發(fā)是致命的！一些滯銷樓盤，不能說沒有策劃，而是在策劃看錯了未來的市場，這些樓盤 有一個共同的特點(diǎn)，那就是沒有委托中介公司做前期總體策劃。那么由開發(fā)企業(yè)自己做自己 項(xiàng)目的策劃是否可行？因?yàn)榇蠖鄶?shù)情況下，由于存在企業(yè)主要決策層無形的影響，策劃人員 的靈感受到左右（不排除主動迎合），難以做出正確的策劃。這也是我主張將“不迎合委托 人的思維，不做違心

6、的策劃”作為策劃人員最基本的職業(yè)道德的原因。策劃要委托專業(yè)策劃 公司（具有某種資質(zhì)）來承接。因?yàn)椴邉澒疽源藶闃I(yè)，必須建立自己的品牌。在行業(yè)競爭 日益激烈的今天，一個很“臭”的策劃有可能葬送其事業(yè)。策劃行業(yè)存在的問題 策劃行業(yè)是近幾年發(fā)展壯大起來的。有關(guān)房地產(chǎn)策劃的規(guī)定，行業(yè)內(nèi)也沒有任何管理措施。由于處于管理盲區(qū)，策劃行業(yè)在發(fā)展中出現(xiàn)了許多問題，如不及時采取措施予以規(guī)范，對房 地產(chǎn)市場和中介行業(yè)的發(fā)展會產(chǎn)生嚴(yán)重的影響。1、以策劃、企劃為幌子，注冊成立公司，非法從事房地產(chǎn)中介服務(wù)。由于中介立法中沒有 涉及房地產(chǎn)策劃，有些人利用這一漏洞成立“策劃”或“企劃”機(jī)構(gòu)，逃避主管部門的監(jiān)管， 非法從事房地

7、產(chǎn)策劃或中介服務(wù)活動。通過“策劃”結(jié)識開發(fā)企業(yè)，號稱自己是專業(yè)策劃公 司。然后通過非法策劃又拿到樓盤代理。房地產(chǎn)策劃既無執(zhí)業(yè)許可又無資質(zhì)證書，開發(fā)企業(yè) 只能以營業(yè)執(zhí)照來判斷導(dǎo)致這些機(jī)構(gòu)非法經(jīng)營得以進(jìn)行。2、中國策劃研究院率先開展房地產(chǎn)策劃師的資質(zhì)認(rèn)證，這不僅是策劃人員的需要，也是房 地產(chǎn)市場發(fā)展的需要。目前房地產(chǎn)專業(yè)策劃人員均沒有經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，知識結(jié)構(gòu)參差不齊， 而策劃涉及眾多的學(xué)科，行業(yè)應(yīng)當(dāng)對從業(yè)人員提供專業(yè)培訓(xùn)，建立執(zhí)業(yè)許可制度。目前中介 機(jī)構(gòu)沒有應(yīng)其資質(zhì)狀況的許可證書，企業(yè)難以識別，導(dǎo)致一些策劃水平很低的從業(yè)人員、沒 有策劃實(shí)力的機(jī)構(gòu)承接策劃，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)走入死角，使原本競爭激烈的房地產(chǎn)市場雪上加 霜。隨著改革的不斷深入，市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，需要有發(fā)達(dá)的服務(wù)行業(yè)。培養(yǎng)策劃師、建 立行業(yè)規(guī)范已迫在眉睫。3、沒有收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)難以適從。一份總體策劃報告，包括詳細(xì)的市場調(diào)查分析、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析以及銷售方略等內(nèi)容。知識含量高、調(diào)查成本大、時間跨度長，中介 策劃公司應(yīng)當(dāng)收取較高的費(fèi)用。在收費(fèi)問題上，策劃行業(yè)有兩個做法：一是免收策劃費(fèi)，以 此換取銷售上的獨(dú)家代理權(quán)。二是收取30 60 萬元不等的策劃