商業(yè)地產(chǎn)PPT?？诿涝慈赵鲁堑禺a(chǎn)項(xiàng)目價(jià)格報(bào)告

1、美源日月城價(jià)格報(bào)告美源日月城價(jià)格報(bào)告開盤前營銷節(jié)點(diǎn)開盤前營銷節(jié)點(diǎn)9.2710.28-30 11.1（周二周二）11.2- 4（3天）天）11.5（周六）（周六）11.6（周日）（周日）產(chǎn)品推廣會(huì)產(chǎn)品推廣會(huì)發(fā)行發(fā)行vip卡卡秋交會(huì)秋交會(huì)老客戶老客戶算價(jià)定房算價(jià)定房金卡升級(jí)金卡升級(jí)同時(shí)算價(jià)同時(shí)算價(jià)金卡客戶金卡客戶排序選房排序選房vip卡及新客戶卡及新客戶排序選房排序選房清水房售樓處樣板房圍墻+1戶外牌推廣、展示較為滯后，開盤前展示與推廣力度不足，對(duì)開盤構(gòu)成影響推廣、展示較為滯后，開盤前展示與推廣力度不足，對(duì)開盤構(gòu)成影響目標(biāo)溝通目標(biāo)溝通21短時(shí)間內(nèi)快速銷售制造轟動(dòng)，建立美源地產(chǎn)的美短時(shí)間內(nèi)快速銷售制

2、造轟動(dòng)，建立美源地產(chǎn)的美譽(yù)度。譽(yù)度。開盤銷售開盤銷售8080套，春節(jié)左右銷售套，春節(jié)左右銷售80%80%左右左右價(jià)格能實(shí)現(xiàn)價(jià)格能實(shí)現(xiàn)片區(qū)高價(jià)，獲得片區(qū)高價(jià)，獲得令人滿意的利潤令人滿意的利潤1背景背景與策略與策略2核心均價(jià)形成核心均價(jià)形成3價(jià)格表制定價(jià)格表制定4價(jià)格表驗(yàn)證價(jià)格表驗(yàn)證2005年海口年海口市場市場大勢大勢宏觀調(diào)控重拳出擊，市場信心受到打擊。國八條、省六條等政策的出臺(tái)一方面規(guī)范市場行為，另一方面使剛剛復(fù)蘇的海口樓市蒙上陰影，市場前景的不確定性增多。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速有明顯下降，從 2005年第一季度120%的增長回落到二季度的23.7%。商品房銷售面積、銷售額增速減緩。上半年全市商品房

3、銷售面積68.71萬平米，較去年全年銷售面積123萬平米相比，增長勢頭不明顯。銷售價(jià)格在去年2527元/平米的基礎(chǔ)上升了100元/平米。市場上觀望心理較為嚴(yán)重。數(shù)據(jù)來源：?？谑薪y(tǒng)計(jì)局官方網(wǎng)站型號(hào)abc1-c6躍層d1-d2tohoe躍層f1-f3頂躍層g躍層h1-4j1-j2k1-k2lm戶 型2*24*2*3（4-5）*2*3（4-5）*2*25*2*45*2*36*2*48*2*85*2*4躍層5*2*53*22*套內(nèi)面 積108150192-200172-173260198-205255318-321230-233283-28615588戶 數(shù)201361045841030488套數(shù)比例

4、8%55%4%2%2%3%2%4%12%2%3%3%產(chǎn)品技術(shù)指標(biāo)產(chǎn)品技術(shù)指標(biāo)占地面積占地面積：35773 棟數(shù)棟數(shù)：3棟5-18層總建筑面積總建筑面積：82611.45 總套數(shù)總套數(shù)：247套容積率：容積率：1.63 面積區(qū)間面積區(qū)間：88-321平米（套內(nèi)）車位車位：419個(gè) 使用年限使用年限：2003年9月起，70年產(chǎn)權(quán)綠化率綠化率：45%產(chǎn)品分類產(chǎn)品分類樓層樓層面積區(qū)間面積區(qū)間景觀景觀套數(shù)套數(shù)套數(shù)比套數(shù)比總面積總面積面積比面積比1類1層259-261無海景52.02%1303.162.31%2類2-9層88-321.44無海景16868.02%35537.9162.96%3類10-16層

5、108-318.29全海景6827.53%17487.7230.98%4類頂層復(fù)式337.77-342.08全海景62.43%2115.133.75%合計(jì)247100%56443.92100%注:建筑面積按套內(nèi)面積/75%反算，與實(shí)際存在差異根據(jù)景觀與戶型的差異，可以將戶型分成以下根據(jù)景觀與戶型的差異，可以將戶型分成以下4類類地地 段段：地處新興城市濱海區(qū)；占據(jù)一線海景位置，區(qū)域純凈，毗鄰 萬綠園及區(qū)政府；建筑設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)：海螺形的唯美建筑立面；名家設(shè)計(jì)加勒比海風(fēng)情園林；資資 源源：?？跒澈＞埃f綠園景，依托海口灣七大項(xiàng)目完善配套；戶戶 型型：二梯二戶，通透采光好；雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)；戶戶帶25 入戶

6、花園； 5.2-8.4米開間的海景客廳；26的戶型有空中花園，主臥區(qū) 與多套間設(shè)計(jì)；單獨(dú)的工人區(qū)；復(fù)式6.3米高的中空客廳；配配 套套：溫泉泳池，網(wǎng)球場，車戶比：1.7：1，人車分流； 物業(yè)管理物業(yè)管理：中海物業(yè)品質(zhì)管理。產(chǎn)品價(jià)值總結(jié)產(chǎn)品價(jià)值總結(jié)市場競爭市場競爭20052006 1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度長信海岸水城二期長信海岸水城二期 可售可售60套套本項(xiàng)目金域?yàn)撑辖鹩驗(yàn)撑蠈毎步铣嵌趯毎步铣嵌?、2區(qū)區(qū) 可售可售315套套金外灘金外灘 可售可售588套套麗晶海景二期麗晶海景二期海岸一號(hào)三期海岸一號(hào)三期 150套套中價(jià)位昌煒玉園二期昌煒玉園二期低價(jià)位低價(jià)位比華利山

7、莊比華利山莊 可售可售436套套高價(jià)位本項(xiàng)目主銷期內(nèi)，中高檔樓盤供應(yīng)量為本項(xiàng)目主銷期內(nèi)，中高檔樓盤供應(yīng)量為 1549套，市場壓力較大。套，市場壓力較大。樓盤名稱建筑面積物業(yè)形式容積率在售主力戶型均價(jià)銷售情況價(jià)值點(diǎn)海岸1號(hào)3期2072526棟24-27層住宅，1棟商務(wù)樓，共726戶目前在售2棟2.85公寓72-143平米3期168-227平米起價(jià)3580最高630030%地段,海景金外灘687228棟6-12層，共692戶1.237-216平米3房116-158平米4房211-216平米500015%，10月底舉行開盤儀式海景/小高層物業(yè)長信海岸水城一期13500020棟4-8層電梯洋房0.86

8、5-320平米420070%園林、社區(qū)氛圍比華利山莊107000436戶0.569-180公寓180-300疊加280-300gh300-400獨(dú)棟5800未售,10月底開盤大社區(qū),高端產(chǎn)品江南城二期1區(qū)2778004層多層4層疊加0.8053房120-160復(fù)式140430030%大社區(qū)、產(chǎn)品競爭比較競爭比較本項(xiàng)目綜合競爭力較強(qiáng)，主要表現(xiàn)在：地段優(yōu)勢突出；觀景效果好；本項(xiàng)目綜合競爭力較強(qiáng)，主要表現(xiàn)在：地段優(yōu)勢突出；觀景效果好；舒適度高舒適度高前期誠意客戶分析前期誠意客戶分析客戶關(guān)注度由c、b、a棟遞減。c3棟看萬綠園及海景，需求最多，b3棟觀海景角度比較好，需求比較大。戶型需求集中在b、j戶

9、型，與項(xiàng)目戶型配比吻合，f戶型比較稀缺，低層l、m戶型關(guān)注度最低。從樓層來看，高層海景房供求比為1：0.68，低層非海景房供求比為1：0.18，海景房需求比較大。n前期誠意客戶關(guān)注房號(hào)比較集中，主要在景觀較好及位置較好的位置；n重號(hào)購買只有8套，有利于房號(hào)引導(dǎo)； 誠意客戶訪談?wù)\意客戶訪談客戶客戶1 1：葉小姐：葉小姐 年齡:40歲左右 職業(yè):政府官員 區(qū)域：?？谖牟?曾在海岸1號(hào)及紫荊花園置業(yè)，在日月城買了4張卡，2套用于投資。重視地段及戶型。要求戶型通透，帶入戶花園及雙陽臺(tái)。意向c戶型，認(rèn)為戶型是南向，間距大。覺得我們花園配套好，有泳池，入住率高。客戶客戶2 2：某先生：某先生 年齡:40

10、歲 職業(yè)：經(jīng)商 區(qū)域：溫州人 已購陽光經(jīng)典，在會(huì)展上知道本樓盤。認(rèn)為自住選擇：戶型景觀朝向。投資用途主要考慮景觀、升值潛力及發(fā)展商品牌。估計(jì)本項(xiàng)目2樓價(jià)格為3900，15樓價(jià)格6000-6500。客戶客戶5 5：某小姐：某小姐 年齡：年齡：3838歲歲 區(qū)域：美籍華人 現(xiàn)住美國，首次置業(yè)，買房與家人一起住，喜歡海景，玩游艇。客戶客戶3 3：某先生：某先生 上海人 買了4張卡，意向c棟、a棟頂層復(fù)式，用于投資兼自往。不在乎價(jià)格，擔(dān)心買不到合適的房子客戶客戶4 4：某先生：某先生 意向b棟2層108平米，排第1號(hào)，購房投資，選擇樓層低、戶型好的房子。能接受價(jià)位在4000元左右。認(rèn)為c棟b棟a棟，海

11、景房起價(jià)在4500元，與非海景適當(dāng)拉大價(jià)差。島內(nèi)島內(nèi)島外島外自住自住投資投資職業(yè)以企業(yè)高層、政府高層、中小企業(yè)主為主價(jià)格支付能力較強(qiáng)購買目的為改善居住品質(zhì)，注重地段、戶型、景觀、朝向是項(xiàng)目最主要的客戶來自上海、北京、東北等區(qū)域，職業(yè)多元化價(jià)格支付能力較強(qiáng)購買目的是用作第二居所，度假或養(yǎng)老，注重景觀、配套、規(guī)劃前景是項(xiàng)目的重要客戶職業(yè)以政府官員、企業(yè)白領(lǐng)、工商業(yè)者為主購買目的主要為短線投資，賺取差價(jià)對(duì)價(jià)格敏感是項(xiàng)目最早期積累的客戶來自上海、溫州等區(qū)域職業(yè)投資者居多購買目的為長短線投資，對(duì)價(jià)格敏感，注重規(guī)劃、景觀羊群效應(yīng)明顯意向：中高層大戶型意向：中高層大戶型策略：策略：優(yōu)質(zhì)優(yōu)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)價(jià)+ +展示

12、品質(zhì)展示品質(zhì)意向意向：中高層：中高層策略：策略：優(yōu)質(zhì)優(yōu)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)價(jià)+ +展示品質(zhì)展示品質(zhì)意向意向：低層或高層：低層或高層策略：展示規(guī)劃策略：展示規(guī)劃+ +預(yù)留價(jià)格空間預(yù)留價(jià)格空間意向意向：低層中小戶型：低層中小戶型策略：展示品質(zhì)策略：展示品質(zhì)+ +預(yù)留價(jià)格空間預(yù)留價(jià)格空間客戶細(xì)分客戶細(xì)分背景背景中高層單位客戶意向較為集中，低層大戶型存在明顯的壓力2 2、謹(jǐn)慎入市，短期內(nèi)多次開盤，謹(jǐn)慎入市，短期內(nèi)多次開盤，迅速調(diào)價(jià)迅速調(diào)價(jià)控制起價(jià)與入市價(jià)，入市保證控制起價(jià)與入市價(jià)，入市保證200200套單位以供選擇套單位以供選擇降低置業(yè)門檻（首付分期）降低置業(yè)門檻（首付分期）多次推出保留房號(hào)，營造熱銷多次推出保留

13、房號(hào)，營造熱銷價(jià)格策略價(jià)格策略1 1、產(chǎn)品分類定價(jià)，充分挖掘、產(chǎn)品分類定價(jià)，充分挖掘價(jià)值價(jià)值價(jià)值實(shí)現(xiàn)者（中高層海景房）：采價(jià)值實(shí)現(xiàn)者（中高層海景房）：采用撇脂策略，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，實(shí)現(xiàn)高額利用撇脂策略，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，實(shí)現(xiàn)高額利潤；潤；速度保證者（低層普通單位）：采速度保證者（低層普通單位）：采用滲透策略，與競爭者價(jià)格略高用滲透策略，與競爭者價(jià)格略高100-100-300300，實(shí)現(xiàn)熱銷，實(shí)現(xiàn)熱銷宏觀調(diào)控后，市場心態(tài)較為審慎，觀望氛圍較明顯同期中高檔項(xiàng)目較為集中，市場競爭壓力較大。產(chǎn)品價(jià)值體現(xiàn)在地段、景觀、品質(zhì)，目前地段認(rèn)可度最高，景觀與品質(zhì)的認(rèn)知度將隨展示與推廣的深入而不斷提升。項(xiàng)目主銷期在11月至明年

14、2月。項(xiàng)目目標(biāo)：項(xiàng)目目標(biāo)： a a、項(xiàng)目整體目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)、項(xiàng)目整體目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)片區(qū)高價(jià)片區(qū)高價(jià)，在春節(jié)前后完成在春節(jié)前后完成80%80%的的銷售銷售 b b、短期目標(biāo)：開盤銷售整體、短期目標(biāo)：開盤銷售整體30%30%（8080套），樹立旺銷套），樹立旺銷 市場印象。市場印象。目標(biāo)下的戰(zhàn)略目標(biāo)下的戰(zhàn)略a a、以客戶、以客戶為為導(dǎo)導(dǎo)向向，組合房號(hào)分批推出，制造市場稀缺，樹立項(xiàng)，組合房號(hào)分批推出，制造市場稀缺，樹立項(xiàng)目熱銷的市場印象。目熱銷的市場印象。b b、節(jié)點(diǎn)式推售，速度與價(jià)格互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)價(jià)格持續(xù)攀升、節(jié)點(diǎn)式推售，速度與價(jià)格互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)價(jià)格持續(xù)攀升。（制造。（制造多次選房節(jié)點(diǎn)）多次選房節(jié)點(diǎn)）推售策略推售

15、策略推售策略推售策略80套套11.51.112.12.13.1春節(jié)銷售目標(biāo)銷售目標(biāo)營銷節(jié)點(diǎn)營銷節(jié)點(diǎn)基本保證基本保證價(jià)格優(yōu)惠價(jià)格優(yōu)惠開盤開盤第二批房第二批房號(hào)推出號(hào)推出第三批房第三批房號(hào)推出號(hào)推出30套套40套套40套套樓書模型電視片媒體投放樣板房售樓處200個(gè)房號(hào)客戶積累30個(gè)房號(hào)客戶積累30個(gè)房號(hào)海景樣板房價(jià)格調(diào)整價(jià)格調(diào)整額額外外1 1價(jià)格調(diào)整額價(jià)格調(diào)整額外外2 2市場比較法市場比較法投資收益法投資收益法1背景背景與策略與策略2核心均價(jià)形成核心均價(jià)形成3價(jià)格表制定價(jià)格表制定4價(jià)格表驗(yàn)證價(jià)格表驗(yàn)證根據(jù)本項(xiàng)產(chǎn)品及景觀的差異性，以實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化，通過對(duì)項(xiàng)目定價(jià)目標(biāo)的分析，我們相應(yīng)將產(chǎn)品分成兩類，賦

16、予不同的“歷史使命”：價(jià)值實(shí)現(xiàn)者、速價(jià)值實(shí)現(xiàn)者、速度保證者。度保證者。定價(jià)一、進(jìn)行市場比較法前的思考定價(jià)一、進(jìn)行市場比較法前的思考類型類型組成組成套數(shù)比套數(shù)比面積比面積比速度保證者速度保證者低層無海景單位2-9層68.02%62.96%價(jià)值實(shí)現(xiàn)者價(jià)值實(shí)現(xiàn)者高層海景單位、一層e戶型1層、10-16層、頂層復(fù)式31.98%37.04%綜合對(duì)市場、產(chǎn)品及目標(biāo)客戶的分析，我們分別設(shè)定了不同的比準(zhǔn)樓盤分類分類類型類型比準(zhǔn)項(xiàng)目比準(zhǔn)項(xiàng)目權(quán)重權(quán)重第一部分 速度保證者速度保證者海岸1號(hào)70%紫荊花園20%昌煒玉園10%第二部分第二部分 價(jià)值實(shí)現(xiàn)者價(jià)值實(shí)現(xiàn)者長信海岸水城10%金外灘60%比華利山莊單位30%注：注

17、：選取對(duì)象原則：目標(biāo)客戶接近，物業(yè)類型相當(dāng)，景觀資源接近，推售期重合原則 權(quán)重設(shè)置原則：同客戶同品質(zhì)同產(chǎn)品同推售期市場比較法一市場比較法一:速度保證者速度保證者項(xiàng)目名稱修正價(jià)格比準(zhǔn)系數(shù)比準(zhǔn)均價(jià)權(quán)重權(quán)重均價(jià)海岸1號(hào)43001.09468770%3280.9紫荊花園44001.02448820%897.6昌煒玉園38001.12418010%418比準(zhǔn)均價(jià)比準(zhǔn)均價(jià)4596.5元在不考慮溢價(jià)因素情況下，第一部分的市場比準(zhǔn)均價(jià)為在不考慮溢價(jià)因素情況下，第一部分的市場比準(zhǔn)均價(jià)為 市場比較法一市場比較法一:價(jià)值實(shí)現(xiàn)者價(jià)值實(shí)現(xiàn)者項(xiàng)目名稱修正價(jià)格比準(zhǔn)系數(shù)比準(zhǔn)均價(jià)權(quán)重權(quán)重均價(jià)金外灘50001.002501055

18、%2755.5比華利山莊58000.96556835% 1948.8長信海岸水城42000.9944174.8 10%417.48 比準(zhǔn)均價(jià)比準(zhǔn)均價(jià)5121.78在不考慮溢價(jià)因素情況下，第二部分的市場比準(zhǔn)均價(jià)為在不考慮溢價(jià)因素情況下，第二部分的市場比準(zhǔn)均價(jià)為 （45954595* *35537.91m35537.91m2 2+ +51205120* *20906.01m20906.01m2 2）/56443.92m/56443.92m2 2= =47894789在不考慮溢價(jià)因子的情況下在不考慮溢價(jià)因子的情況下, ,本項(xiàng)目的比準(zhǔn)均價(jià)為本項(xiàng)目的比準(zhǔn)均價(jià)為: : 47894789元元/ /平方米平方

19、米第一部分第一部分第二部分第二部分總面積總面積市場比較法結(jié)果市場比較法結(jié)果項(xiàng)目溢價(jià)項(xiàng)目溢價(jià)根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)，我們認(rèn)為以下因素可作為獨(dú)特的價(jià)值產(chǎn)生溢價(jià)：根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)，我們認(rèn)為以下因素可作為獨(dú)特的價(jià)值產(chǎn)生溢價(jià)：特點(diǎn)特點(diǎn)溢價(jià)因子溢價(jià)因子增加的價(jià)值增加的價(jià)值?？跒痴w規(guī)劃價(jià)值增長溢價(jià)1%高形象、高規(guī)格的營銷活動(dòng)營銷溢價(jià)1%合計(jì)2%2%在考慮溢價(jià)因素情況下，市場比準(zhǔn)均價(jià)為在考慮溢價(jià)因素情況下，市場比準(zhǔn)均價(jià)為 溢價(jià)計(jì)算：4789+4789*2%=4884.78定價(jià)二：投資收益法定價(jià)二：投資收益法樓盤名稱置地花園紫荊花園半山花園陽光經(jīng)典昌煒玉園戶型130-180184-22219821094-168租金價(jià)格

20、(元/平米)18-2328-3124-3023-2821-23取租金中間值：取租金中間值：28元元/平米平米按?？跇鞘姓５拈L期投資回報(bào)率按海口樓市正常的長期投資回報(bào)率5.5%-6%為區(qū)間為區(qū)間選取項(xiàng)目主力戶型選取項(xiàng)目主力戶型198平米為參考平米為參考求取本項(xiàng)目投資客戶所能承受的市場價(jià)格求取本項(xiàng)目投資客戶所能承受的市場價(jià)格我們調(diào)查了同區(qū)域、物業(yè)檔次相當(dāng)?shù)臉潜P租金作參考定價(jià)二：投資收益法定價(jià)二：投資收益法按正常投資回報(bào)，本項(xiàng)目參考市場價(jià)格為4667-5090元/平米1、按收益率5.5%計(jì)算p單價(jià)=28*198*（12-2）/5.5/198p單價(jià)=5090元/平米2、按收益率6%計(jì)算p單價(jià)=28*

21、198*（12-2）/6/198p單價(jià)=4667元/平米核心均價(jià)核心均價(jià)核心均價(jià)結(jié)果預(yù)測47504750預(yù)留充足的價(jià)格空間，在市場上有很強(qiáng)的競爭力，能實(shí)現(xiàn)快速銷售49004900留有一定的價(jià)格空間，相當(dāng)部分單位價(jià)格有競爭力。50505050在目前的條件下有一定的市場風(fēng)險(xiǎn)注：根據(jù)目前市場的反映，3%左右的價(jià)格會(huì)對(duì)客戶價(jià)格預(yù)期產(chǎn)生較明顯的影響。平面差平面差層差層差1背景背景與策略與策略2核心均價(jià)形成核心均價(jià)形成3價(jià)格表制定價(jià)格表制定4價(jià)格表驗(yàn)證價(jià)格表驗(yàn)證特殊戶型處理特殊戶型處理最大平面差：最大平面差：根據(jù)不同棟的實(shí)際情況，通過實(shí)地觀測：根據(jù)不同棟的實(shí)際情況，通過實(shí)地觀測：取取a a，cc棟平面差為

22、棟平面差為400400元，元，cc棟平面差為棟平面差為600600元；元；最大平面差為最大平面差為8-12%8-12%。因素因素景觀景觀朝向戶型戶型對(duì)視遮檔噪音噪音權(quán)重40%30%10%15%5%說明說明：由于項(xiàng)目為圓弧造型，且戶型變化較大，所以平面差只取主力戶型：a、b、j、l戶型作比較；景觀上主要考慮為海景、萬綠園景與園景；由于項(xiàng)目基本為通透戶型，朝向差區(qū)別在南北向與東西向；對(duì)視與遮擋主要考慮是陽光經(jīng)典、龍華區(qū)政府、稅務(wù)局建筑物的影響；噪音越小，得分越高；平面差說明平面差說明陽光經(jīng)典 7+1f民 聲 路地稅局約6f萬綠園明珠路區(qū)政府6f會(huì)展中心約5f空地政協(xié)約5f雙島學(xué)園6f空綠地濱海大道

23、美麗的?？跒潮辟Y源最大點(diǎn)：北面海景資源 東面萬綠園景觀資源 園林景負(fù)面影響：北面陽光經(jīng)典8層阻檔了低層海景 西面區(qū)政府對(duì)a棟6樓以下的影響 東面地稅局對(duì)部分房號(hào)影響周邊環(huán)境分析周邊環(huán)境分析平面差打分平面差打分a棟、c棟為對(duì)稱戶型，c棟有萬綠園景及海景，整體均價(jià)比a棟高；b棟整體為圓弧造型，b3-1、b3-2視野最好，價(jià)值點(diǎn)最大；b1-1觀景面小,西北朝向，價(jià)格最低；a2-2戶型受龍華區(qū)政府遮檔，價(jià)格最低；c3-1、c2-2、c3-1三套房可以看到萬綠園景，價(jià)格最高；a1-2400a1-1370a2-1340a2-20a3-1320a4-1200c3-2230c1-10c3-1400c2-236

24、0c2-1310c1-2150b4-2550b1-10b1-2270b2-1350b4-1180b3-2530b3-1600b2-2480b4-2400b4-2150平臺(tái)平臺(tái)層差說明層差說明由于項(xiàng)目戶型比較復(fù)雜多變，層差按平層及躍復(fù)式單位分別打分；平層針對(duì)a、b、j、f戶型打分，標(biāo)準(zhǔn)層為4層；特殊戶型手動(dòng)調(diào)差層差打分層差打分低層單位視線阻檔，無海景，采用小層差9樓與陽光經(jīng)典持平，小跳差10樓看到全海景，作300元跳差中高層房號(hào)客戶意向比較集中，在中高層采用大層差戶型層差累計(jì)0210003150500415010005150150061502000715025008150300091100400

25、10130070011115085012115010001311501150141200135015120015501612001750c棟棟9樓基本與陽光經(jīng)典持平樓基本與陽光經(jīng)典持平c棟棟8樓仍受陽光經(jīng)典遮擋樓仍受陽光經(jīng)典遮擋c1-062房看到大部分的萬綠園景房看到大部分的萬綠園景a2-502與區(qū)委房對(duì)視比較嚴(yán)重與區(qū)委房對(duì)視比較嚴(yán)重a3-1號(hào)房低層能看到部分海景號(hào)房低層能看到部分海景特殊戶型手動(dòng)調(diào)差特殊戶型手動(dòng)調(diào)差少量一梯一戶單位價(jià)格比同層價(jià)格高200-400元；個(gè)別低層無海景大戶型適當(dāng)調(diào)低價(jià)格；躍復(fù)式單位參考戶型特點(diǎn)、景觀及上下左右的單位個(gè)別定價(jià)；有6套頂層海景復(fù)式房為本項(xiàng)目價(jià)值標(biāo)桿，保證

26、價(jià)值最大化；特殊戶型定價(jià)特殊戶型定價(jià)e戶型戶型建筑面積：346平米，躍三層。共5套，分布在c棟一樓；戶型優(yōu)勢：客廳中空，送約40平米大花園，帶車庫；劣勢：一樓受架空層對(duì)視干擾，-1層光線相對(duì)較差，無海景資源，-1層車庫2層主臥套間1層大花園樓盤名稱戶型面積戶型特點(diǎn)資源均價(jià)與本項(xiàng)目的契合度傳世家寶310平米有天有地，面寬較窄園林景630070%陽光經(jīng)典330平米390平米獨(dú)棟house，有天有地，光線佳園林景、750030%特殊戶型定價(jià)特殊戶型定價(jià)由于e戶型并非傳統(tǒng)意義的house，且負(fù)一層光線較差，對(duì)價(jià)格產(chǎn)生約8-10的價(jià)格貶損由此得出e戶型的均價(jià)為 元/平米。該戶型定價(jià)的出發(fā)點(diǎn)：主要是考慮存

27、在某類客戶對(duì)此物業(yè)的偏好，因此該戶型的價(jià)格主要參考片區(qū)內(nèi)相似戶型的價(jià)格。參考價(jià)格：6300*0.7+7500*0.3=6660元/平米房號(hào)面積單價(jià)總價(jià)貸款3成首期15年月供a1-061307.114339133255093萬4025507602 a2-121199.335109101837771萬3083775804b4-122264.0460001584240110萬4842408992b3-171337.7775002533275177萬76327514470c2-012346.3963002182257152萬66225712426c0-031117.33465054558538萬165

28、5853106c3-151228.9368001556724108萬4767248829置業(yè)計(jì)劃置業(yè)計(jì)劃各棟實(shí)收總價(jià)各棟實(shí)收總價(jià)銷售面積：銷售面積：56443.9256443.92平米平米，總銷售收入：，總銷售收入：2.762.76億元億元，總體實(shí)收均價(jià)：，總體實(shí)收均價(jià)：49004900元元/ / 棟號(hào)a棟b棟c棟總面積16880.6320879.418683.89金額822133199960428094729764均價(jià)487048704770477050705070折扣率折扣率付款方式折扣編號(hào)付款方式折扣率預(yù)估比例綜合折扣率1一次性97.0%40%0.9760.9762按揭98.0%60%編

29、號(hào)折扣項(xiàng)目預(yù)估折扣率預(yù)估比例綜合折扣率3vip折扣2.0%50%0.01750.01754促銷活動(dòng)折扣3.0%25%其它階段折扣速度保證者綜合折扣率為速度保證者綜合折扣率為：95.85%價(jià)值實(shí)現(xiàn)者綜合折扣率為價(jià)值實(shí)現(xiàn)者綜合折扣率為：95.85%-5%=90.85%我們會(huì)根據(jù)各個(gè)戶型的差別與意向程度制定相應(yīng)的折扣率我們會(huì)根據(jù)各個(gè)戶型的差別與意向程度制定相應(yīng)的折扣率敏感性分析敏感性分析點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析1背景背景與策略與策略2核心均價(jià)形成核心均價(jià)形成3價(jià)格表制定價(jià)格表制定4價(jià)格表驗(yàn)證價(jià)格表驗(yàn)證樓層樓層a1a1a2a2a3a3a4a4b1b1b2b2b3b3b4b4b5b5c0c0c1c1c2c2

30、c3c302024177417741373777409740174350374939794069421943494169394938796100640063006250615003034227422741873827414740674550379940294119426943994219399939294450397841584318429843784178040442774277423738774197411747003849417942694319444943794399436940493979465040284208436843484428422805054327432742873927

31、424741674450389939794369449944294449394940294800407842584418439844784278060643774377433739774297460047003979441945494479449939494750455041284308446844484528432807074427442743874027434749504509446945994529454946094900475043584518449845784378080844774477443740774397458945194649457945994689440845684548

32、462844280909457745774537425747975300476946194749467946994869550049584618459846784478101048774877483745575069491950494979499951695038479846984778457811115027502749874857536950695199512951495469509849985078487812125177517751375700610052195349527952996000539851485228502813135327532752875369549954295449

33、5900529853785178141455275527568757695699562958495448552853281515572765006100600066006500590059485728552816165927750074006200680057281717730072005928760073004900元的單價(jià)敏感性分析元的單價(jià)敏感性分析價(jià)格在4000-5000元比例比較大，均價(jià)超過6000元的只有18套，占7%，均價(jià)在4000元以下有20套，占8%。a棟5000以上的套數(shù)最少。4000元以下4000-50005000-60006000以上樓層樓層a1a1a2a2a3a3a4a

34、4b1b1b2b2b3b3b4b4b5b5c0c0c1c1c2c2c3c3a1-1a1-1a1-2a1-2a2-1a2-1a2-2a2-2a3-1a3-1a3-2a3-2a4-1a4-1b1-1b1-1b1-2b1-2b2-1b2-1b2-2b2-2b3-1b3-1b3-2b3-2b4-1b4-1b4-2b4-2b5-1b5-1b5-2b5-2c0-1c0-1c1-1c1-1c1-2c1-2c2-1c2-1c2-2c2-2c3-1c3-1c3-2c3-202021282798 832601 824628 751661 815344 846261 510386 541693 791861 809

35、772 840973 866886 831007 787154 560477 2123227 2227648 2182257 2164938 2144136 03031298154 842568 834595 761611 825294 856795 533852 548918 801811 819722 850940 876853 840973 797121 567701 522118.5838045 828814 860707 856720 872667 1300570 04041313509 852534 844561 771562 835245 867328 551451 102918

36、4.16017761809202 860906 886819 872866 876853 1872510 583056 1063945 545584.5848579 838781 870673 866687 882633 1316134 05051328865 862501 854528 781512 845195 877862 522119 1042553.6572976870873 896786 882833 886819 5686561077314.3563184859112 848747 880640 876653 892600 1331699 06061344220 872467 8

37、64494 791463 855146 1756602 12510931061637880839 906752 892799 896786 1055133 1264403 533851.5869646 858714 890606 886620 902566 1347263 07071359576 882434 874461 801413 865096 1353379.5649296 890806 916719 902766 906752 663696 1293796 1794882.5868680 900573 896586 912533 1362828 08081374931 892400

38、884427 811364 875047 660816 900772 926685 912732 916719 675216 878647 910539 906553 922499 1378392 09091405642 912333 904360 613008 2032969 2246140 686736 920705 946618 932665 936652 701136 2357245988278 920506 916519 932466 1393957 10101497775 972132 964159 656208 729936 980504 1006417 992464 99645

39、1 744336 2159236 690912936452 952399 1425086 11111543842 1002032 994059 1243441 1374518 1010404 1036317 1022364 1026350 1400119 734112 996251 1012198 1518473 12121589908 1031931 1023958 1558437 1667801 1040303 1066216 1052263 1056250 15842401381942 1026151 1042097 15651661061831 1053858

40、 1070203 1096116 1082163 1086149 1557836 1056050 1071997 16118601101697 1133590 1149935 1135982 1122029 1165881 1085950 1101896 16585531499745 2585180 2542800 1522818 1499745 2500420 1185615 1141762 1720811 16161820241 2533275 2499498 2631218 1556724 1783069243

41、1944 1845327 2599808 2787651 4900元的總價(jià)敏感性分析元的總價(jià)敏感性分析整體分布比較均衡，總價(jià)在90萬以下所占比例較大，總價(jià)在150萬以上的有42套，占17%90萬以下90-120萬120-150萬150萬以上樓層樓層a1a1a2a2a3a3a4a4b1b1b2b2b3b3b4b4b5b5c0c0c1c1c2c2c3c3a1-1a1-1a1-2a1-2a2-1a2-1a2-2a2-2a3-1a3-1a3-2a3-2a4-1a4-1b1-1b1-1b1-2b1-2b2-1b2-1b2-2b2-2b3-1b3-1b3-2b3-2b4-1b4-1b4-2b4-2b5-1

42、b5-1b5-2b5-2c0-1c0-1c1-1c1-1c1-2c1-2c2-1c2-1c2-2c2-2c3-1c3-1c3-2c3-20202400140013961360139213841435035583788387840284158397837583688610064006300625061500303405140514011365139713891455036083838392840784208402838083738445037843964412441044184398404044101410140613701402139414700365839884078412842584188

43、420841783858378846503834401441744154423440340505415141514111375140713991445037083788417843084238425837583838480038844064422442044284408406064201420141613801412146004700378842284358428843083758475045503934411442744254433441340707425142514211385141714950431842784408433843584418490047504164432443044384

44、418408084301430142613901422143984328445843884408449842144374435444344234090944014401436140814621530045784428455844884508467855004764442444044484428410104701470146614381487847284858478848084978484446044504458443841111485148514811468151784878500849384958527849044804488446841212500150014961570061005028

45、51585088510860005204495450344834131351515151511151785308523852585900510451844984141453515351551155785508543856585254533451341515555165006100600066006500590057545534533416165751750074006200680055341717730072005734760073004750元的單價(jià)敏感性分析元的單價(jià)敏感性分析單價(jià)主要集中在4000-5000之間。4000以下的41套，占16%，6000以上有18套，占7%。4000以下40

46、00-50005000-60006000以上樓層樓層a1a1a2a2a3a3a4a4b1b1b2b2b3b3b4b4b5b5c0c0c1c1c2c2c3c3a1-1a1-1a1-2a1-2a2-1a2-1a2-2a2-2a3-1a3-1a3-2a3-2a4-1a4-1b1-1b1-1b1-2b1-2b2-1b2-1b2-2b2-2b3-1b3-1b3-2b3-2b4-1b4-1b4-2b4-2b5-1b5-1b5-2b5-2c0-1c0-1c1-1c1-1c1-2c1-2c2-1c2-1c2-2c2-2c3-1c3-1c3-2c3-202021228747 797519 789546 7166

47、35 780318 809183 510386 514095 753850 771761 802901 828814 792935 749082 532879 2123227 2227648 2182257 2164938 2144136 03031244103 807486 799513 726586 790269 819717 533852 521320 763800 781711 812868 838781 802901 759049 540104 522118.5797175 790144 822037 818050 833997 1240179 04041259458 817452

48、809479 736536 800219 830250 551451 978112.65742721728256 822834 848747 834794 838781 1790649 555552 1012873 545584.5807709 800111 832003 828017 843963 1255744 05051274814 827419 819446 746487 810170 840784 522119 991482.1545472832801 858714 844761 848747 5411521026243563184818242 810077 841970 83798

49、3 853930 1271308 06061290169 837385 829412 756437 820120 1756602 12510931010676842767 868680 854727 858714 1004100 1264403 533851.5828776 820044 851936 847950 863896 1286873 07071305525 847352 839379 766388 830071 1353380621792 852734 878647 864694 868680 636192 1293796 1794883830010 861903 857916 8

50、73863 1302437 08081320880 857318 849345 776338 840021 633312 862700 888613 874660 878647 647712 839977 871869 867883 883829 1318002 09091351591 877251 869278 587664 1958380 2246140 659232 882633 908546 894593 898580 673632 2357245949608 881836 877849 893796 1333566 10101443724 937050 929077 630864 7

51、02432 942432 968345 954392 958379 716832 2076090 662976897782 913729 1364695 11111489791 966950 958977 1198383 1325620 972332 998245 984292 988278 1351221 706176 957581 973528 1458082 12121535857 996849 988876 1558437 1667801 1002231 1028144 1014191 1018178 15842401332276 987481 1003427 1504776 1313

52、1581924 1026749 1018776 1032131 1058044 1044091 1048077 1557836 1017380 1033327 15514691066615 1098508 1111863 1097910 1083957 1127809 1047280 1063226 15981631499745 2585180 2542800 1522818 1499745 2500420 1146945 1103092 1660421 16161766190 2533275 2499498 2631218 1556724

53、17226792431944 1784937 2599808 2787651 4750元的總價(jià)敏感性分析元的總價(jià)敏感性分析90萬以下90-120萬120-150萬150萬以上總價(jià)主要集中在90-120萬之間，90萬以下有49套，占19%，總價(jià)在150萬以上有41套，占16%樓層樓層a1a1a2a2a3a3a4a4b1b1b2b2b3b3b4b4b5b5c0c0c1c1c2c2c3c3a1-1a1-1a1-2a1-2a2-1a2-1a2-2a2-2a3-1a3-1a3-2a3-2a4-1a4-1b1-1b1-1b1-2b1-2b2-1b2-1b2-2b2-2b3-1b3

54、-1b3-2b3-2b4-1b4-1b4-2b4-2b5-1b5-1b5-2b5-2c0-1c0-1c1-1c1-1c1-2c1-2c2-1c2-1c2-2c2-2c3-1c3-1c3-2c3-20202435343534313395342734193435039394169425944094539435941394069610064006300625061500303440344034363400343234243455039894219430944594589440941894119445041724352451244924572437204044453445344134053437342

55、934700403943694459450946394569458945594239416946504222440245624542462244220505450345034463410344234343445040894169455946894619463941394219480042724452461245924672447206064553455345134153447346004700416946094739466946894139475045504322450246624642472245220707460346034563420345234950469946594789471947

56、394799490047504552471246924772457208084653465346134253457347794709483947694789487946024762474248224622090947534753471344334973530049594809493948694889505955005152481247924872467210105053505350134733525951095239516951895359523249924892497247721111520352035163503355595259538953195339565952925192527250

57、72121253535353531357006100540955395469548960005592534254225222131355035503546355595689561956395900549255725372141457035703586359595889581960395642572255221515590365006100600066006500590061425922572216166103750074006200680059221717730072006122760073005050元的單價(jià)敏感性分析元的單價(jià)敏感性分析4000以下4000-50005000-60006000

58、以上單價(jià)主要集中在4000-6000之間，4000元以下只有3套，6000元以上有24套，占9%樓層樓層a1a1a2a2a3a3a4a4b1b1b2b2b3b3b4b4b5b5c0c0c1c1c2c2c3c3a1-1a1-1a1-2a1-2a2-1a2-1a2-2a2-2a3-1a3-1a3-2a3-2a4-1a4-1b1-1b1-1b1-2b1-2b2-1b2-1b2-2b2-2b3-1b3-1b3-2b3-2b4-1b4-1b4-2b4-2b5-1b5-1b5-2b5-2c0-1c0-1c1-1c1-1c1-2c1-2c2-1c2-1c2-2c2-2c3-1c3-1c3-2c3-20202

59、1336850 867683 859710 786687 850370 883339 510386 569146 829673 847584 878846 904759 868879 825027 587930 2123227 2227648 2182257 2164938 2144136 03031352205 877650 869677 796637 860320 893873 533852 576371 839623 857534 888812 914725 878846 834993 595154 522118.5878915 867484 899377 895390 911337 1

60、360960 04041367561 887616 879643 806588 870271 904406 551451 10799886291361889724 898779 924692 910739 914725 1953942 610416 1114749 545584.5889449 877451 909343 905357 921303 1376524 05051382916 897583 889610 816538 880221 914940 522119 1093358600336908745 934658 920705 924692 596016112811856318489