陸家市場(chǎng)分析報(bào)告

1、昆山陸家鎮(zhèn)市場(chǎng)研究性報(bào)告商業(yè)、寫字樓市場(chǎng)專項(xiàng)研究商業(yè)、寫字樓市場(chǎng)專項(xiàng)研究page 2目錄。一、陸家鎮(zhèn)總體概況二、陸家鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展歷程三、陸家鎮(zhèn)09年土地概況四、陸家在售商業(yè)、辦公樓盤分析五、陸家鎮(zhèn)中心商業(yè)街調(diào)研分析六、昆山寫字樓市場(chǎng)調(diào)研分析七、項(xiàng)目建議page 3一、陸家鎮(zhèn)總體概況一、陸家鎮(zhèn)總體概況page 4區(qū)位： 陸家東望上海，西鄰蘇州，與國批昆山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)接壤。離昆山市區(qū)10多公里的陸家鎮(zhèn)，是昆山“1+3”（一個(gè)昆山現(xiàn)有城區(qū)，加上張浦、周市、陸家三中心鎮(zhèn)的昆山中等城市）地區(qū)和吳淞江工業(yè)區(qū)（東區(qū)）的中心。 國內(nèi)經(jīng)濟(jì)： （單位：億元）【陸家鎮(zhèn)區(qū)域位置與經(jīng)濟(jì)概況】指標(biāo)2009年9月2009

2、年6月2009年3月2008年12月2008年9月2008年6月2008年3月國內(nèi)生產(chǎn)總值（現(xiàn)價(jià)）_累計(jì)217817139862.265745.1300670208025.3134725.863474.5第一產(chǎn)業(yè)增加值（現(xiàn)價(jià)）_累計(jì)225001202547003400022062.3118004720第二產(chǎn)業(yè)增加值（現(xiàn)價(jià)）_累計(jì)10647770070.531968.1146183.4103974.569329.631657.8第三產(chǎn)業(yè)增加值（現(xiàn)價(jià)）_累計(jì)8884057766.729077120486.681988.653596.227096.7國內(nèi)生產(chǎn)總值增速_累計(jì)7.77.16.199.91

3、0.410.6第一產(chǎn)業(yè)增加值增速_累計(jì)43.83.55.54.53.52.8第二產(chǎn)業(yè)增加值增速_累計(jì)7.56.65.39.310.611.311.5第三產(chǎn)業(yè)增加值增速_累計(jì)8.88.37.49.510.510.710.9page 5人口： 外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展模式在陸家取得了成功。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不光為陸家?guī)砹烁辉?，加快了人口聚集，比?005年，陸家外來暫住人口51794人，常住人口30292人。同年遷入444人，遷出僅72人。越來越多的打工者來陸家工作并定居在此。 2008年可用勞動(dòng)力71022人，同比增加8.95。配套： 醫(yī)療配套：第四人民醫(yī)院（現(xiàn)占地已達(dá)30多畝，建筑面積近10000平方米，是

4、一所設(shè)施一流、環(huán)境優(yōu)美、布局合理的花園式綜合性醫(yī)院。）教育配套：陸家高級(jí)中學(xué)、好孩子幼兒園、膳魔師幼兒園、陸家中心小學(xué)公眾配套：陸家文化中心（主體由梯形電影院與半圓形圖書中心、體育活動(dòng)場(chǎng)地以及南側(cè)的市民活動(dòng)廣場(chǎng)組成。） 交通便利： 312國道、滬寧鐵路、滬寧高速公路陸家距上海虹橋機(jī)場(chǎng)40公里，約半小時(shí)車程，上海浦東機(jī)場(chǎng)100公里，約1小時(shí)車程，區(qū)域內(nèi)公路網(wǎng)健全，公路密度達(dá)到1.51公里/平方公里，滬寧高速、312國道均穿鎮(zhèn)而過。 【陸家鎮(zhèn)人口與配套設(shè)施概況】page 6二、陸家房地產(chǎn)發(fā)展歷程二、陸家房地產(chǎn)發(fā)展歷程陸家鎮(zhèn)中心page 7工業(yè)區(qū)帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，鎮(zhèn)強(qiáng)民富的陸家，開始

5、向城市化建設(shè)進(jìn)軍。政府的支持，市場(chǎng)的形成吸引了開發(fā)商的眼球。陸家工業(yè)區(qū)所帶動(dòng)的三大特點(diǎn)造就了房產(chǎn)市場(chǎng)的良好發(fā)展 。人口密集陸家是一個(gè)外向型經(jīng)濟(jì)，這也促成了陸家鎮(zhèn)人口呈上升趨勢(shì)，陸家2004年，常住人口29892人，外來暫住57178人；2005年的常住人口上升至30292人，暫住人口51794人。常住人口的上升說明外來人口很多都選擇了定居在此，不光是從出生率還是遷入率來看，陸家這幾年的人口有增無減。正所謂有需求才有市場(chǎng)，人口密度的增加為房產(chǎn)帶來了市場(chǎng)前景。 【陸家鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展原動(dòng)力】社會(huì)事業(yè)設(shè)施的發(fā)展政府的支持和推動(dòng)，使得陸家的生活、商業(yè)、教育、醫(yī)療配套齊全。這為房產(chǎn)市場(chǎng)，商品房、商鋪的銷售起

6、到很好的推動(dòng)作用。 page 8人均消費(fèi)能力提高從這些數(shù)據(jù)可以推測(cè)出陸家地區(qū)個(gè)人收入的增長(zhǎng)，消費(fèi)能力的提高。對(duì)房產(chǎn)這樣的高消費(fèi)產(chǎn)品，也有了一定的支付能力。【陸家鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展原動(dòng)力】20012001年20022002年20032003年20042004年20052005年20062006年20072007年20082008年20092009年農(nóng)民人均純收入6,0736,0736,4866,4867,3627,3628,2218,22110,40810,40811,81811,81813,53713,53715,25415,25415,66515,665城鎮(zhèn)人均可支配收入9,8109,81011,

7、12811,12813,03413,03415,01115,01116,80916,80919,01619,01621,92721,92724,79824,79827,54027,540增長(zhǎng)率（農(nóng)）6.80%6.80%13.51%13.51%11.67%11.67%26.60%26.60%13.55%13.55%14.55%14.55%12.68%12.68%12.00%12.00%增長(zhǎng)率（城）13.44%13.44%17.13%17.13%15.17%15.17%11.98%11.98%13.13%13.13%15.31%15.31%13.09%13.09%11.00%11.00%page

8、9【陸家鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展歷程】第一周期：房地產(chǎn)興起時(shí) 間：2003年2004年物業(yè)類型：商業(yè)為主，住宅為輔代表樓盤：商業(yè)金陵世紀(jì)廣場(chǎng)、陸家望族商業(yè)街、瑞弛新天地 、中大陸家匯、財(cái)富陸家嘴 住宅青青庭院 （第一家商品房）、東方假日城 第一周期：房地產(chǎn)疲軟時(shí) 間：2005年2006年原 因：政策國家對(duì)房產(chǎn)政策的陸續(xù)出臺(tái)，政府對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，讓很多購房者進(jìn)入了對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)觀望的階段 供求關(guān)系-2005年的房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出與投資較2004年明顯下降。陸家地區(qū)的房產(chǎn)市場(chǎng)供過于求的現(xiàn)象導(dǎo)致了05-06年房地產(chǎn)銷售緩慢 page 10第二周期：房地產(chǎn)活躍時(shí) 間：2007年2008年上半年內(nèi)在動(dòng)力：工業(yè)區(qū)的發(fā)展

9、，企業(yè)的進(jìn)駐，人口的增加，人均消費(fèi)的提高 代表樓盤：新開樓盤城市空間、青春雅居、陽光新第相繼在2007年4月、5月、6月推出。開盤后成交量都很高，最為突出的是青春雅居，2個(gè)月就成交了700多套。老樓盤東方假日城、望族商業(yè)街 第二周期：房地產(chǎn)調(diào)整時(shí) 間：2008年下半年2009年原 因：全球金融危機(jī)房產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)：國家對(duì)房產(chǎn)政策的陸續(xù)出臺(tái)，政府對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，讓很多購房者進(jìn)入了對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)觀望的階段 。開發(fā)商與購房者進(jìn)入博弈階段?！娟懠益?zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展歷程】page 11三、陸家鎮(zhèn)三、陸家鎮(zhèn)09年土地概況年土地概況第一季度第二季度第三季度第四季度合計(jì)住宅0002121商業(yè)、辦公01482574第一

10、季度第二季度第三季度第四季度合計(jì)住宅0002424商業(yè)、辦公00066（單位：萬/）09年各季度出讓土地與成交土地統(tǒng)計(jì)（單位：萬/）成交土地出讓土地點(diǎn)評(píng)：本年度陸家成交與出讓主要集中在第四季度，在成交土地方面以商業(yè)、辦公類型土地成交為主，而在出讓量上第四季度出讓約24萬方的住宅性質(zhì)的土地，目前陸家土地情況是商業(yè)用地大于住宅用的，正因輕軌花橋站與地鐵11號(hào)線的延伸的規(guī)劃陸家近站點(diǎn)的商業(yè)用地相繼推出，而使得帶動(dòng)了陸家鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。page 12【近期商業(yè)成交土地詳情】日期日期地塊位置地塊位置建筑面積建筑面積( () )用途用途容積率容積率建筑建筑密度密度起始價(jià)起始價(jià)( (元元/ /) )競(jìng)得價(jià)競(jìng)得

11、價(jià)( (元元/ /) )競(jìng)得人競(jìng)得人樓板樓板價(jià)格價(jià)格2009年8月6日陸家鎮(zhèn)光夏路北側(cè)、夏駕河西側(cè)26,000 商業(yè)1.5-2.550%13801380江蘇華強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、朱斌40352009年10月13日陸家鎮(zhèn)唐板橋路南側(cè)12,645 商業(yè)0.8-1.040%900900昆山市樂佳置業(yè)有限公司35362009年11月25日陸家鎮(zhèn)金陽東路北側(cè)、望星路西側(cè)商業(yè)：90939 住宅：212192商住2.0-2.530%10743824江蘇常發(fā)地產(chǎn)股份有限公司657665762009年12月16日陸家鎮(zhèn)金陽路北側(cè)、和誼路東側(cè)107,779 商業(yè)2.5-3.045%6751755昆山華通投資管理

12、有限公司44252009年12月16日陸家鎮(zhèn)金陽路南側(cè)、和誼路東側(cè)42,200 商辦2.0-2.845%13201370昆山嘉茂緣置業(yè)有限公司4024點(diǎn)評(píng)：從以上成交土地來看陸家將在近期時(shí)間段推出住宅建筑面積約9萬方、而商業(yè)建筑面積約40萬方，以商業(yè)用地為主，從計(jì)算的樓板價(jià)來看11月份中旬常發(fā)地產(chǎn)公司以3824元的土地成交，估算樓板價(jià)位6576元，為陸家價(jià)格最高樓盤，而地塊位置與花橋城際站位置較近，是拉動(dòng)成交價(jià)的主要原因，其他幾塊項(xiàng)目的樓板價(jià)在3500-4500之間。page 13四、陸家在售四、陸家在售商業(yè)、辦公商業(yè)、辦公樓盤分析樓盤分析佳茂緣城市廣場(chǎng)佳茂緣城市廣場(chǎng)page 14即將推出在售

13、樓盤主要樓盤啟發(fā)廣場(chǎng)、佳茂緣城市空間華強(qiáng)青春雅居、東景苑、東方假日城 、財(cái)富灣 主要物業(yè)類型商業(yè)、寫字樓商業(yè)、寫字樓樓盤個(gè)數(shù)24【陸家鎮(zhèn)在售商業(yè)、寫字樓盤統(tǒng)計(jì)】page 15【陸家鎮(zhèn)在售商業(yè)、寫字樓盤詳情】項(xiàng)目名稱物業(yè) 類型推出套數(shù)已售套數(shù)面積區(qū)間（）價(jià)格 （元/)銷售狀況啟發(fā)廣場(chǎng)商鋪6萬平方米0套未知未定2010年2-3月開盤華強(qiáng)青春雅居商鋪233套188套20-18015000-24000在售財(cái)富灣商鋪 寫字樓商鋪：78套 寫字樓：6套（整層）商鋪：73套 寫字樓：0套商鋪：60-320 寫字樓：600-1000商業(yè)：8000 寫字樓：4680起在售東景苑 商鋪94套93套30-20025

14、00-9000在售東方假日城 商鋪5萬平方米還剩余10套150-2785000在售重點(diǎn)樓盤簡(jiǎn)介page 16項(xiàng)目名稱華強(qiáng)青春雅居 地里位置陸家鎮(zhèn)合豐珠竹路 開發(fā)商華強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)模項(xiàng)目占地：12萬、建筑面積：26萬物業(yè)形態(tài)多層、小高層 戶數(shù)1906套商鋪情況 推出套數(shù)：233套 銷售套數(shù)：188套 推出面積：1.8萬 銷售面積：1.2萬面積區(qū)間20-180 銷售均價(jià)15000-24000元/ 樓盤概述華強(qiáng)青春雅居地處陸家合豐成熟工業(yè)區(qū)，其周邊聚集者幾十家大型知名企業(yè)，與昆山出口加工區(qū)緊密相鄰。5平方公里的合豐，新昆山人竟突4萬人。規(guī)劃中的京滬高速鐵路、滬寧城際軌道陸家站，讓合豐輕松融入

15、大上海都市【個(gè)案分析】page 17項(xiàng)目名稱財(cái)富灣地里位置金陽路與原312國道交匯處 開發(fā)商昆山白楊灣置業(yè)有限公司 規(guī)模項(xiàng)目占地：1.3萬、建筑面積：3.3萬物業(yè)形態(tài)多層、小高層 商鋪情況 推出套數(shù)：78套 銷售套數(shù)：73套 推出面積：7812 銷售面積：6965寫字樓情況 推出套數(shù)：6套 銷售套數(shù)：0套 推出面積：5489 銷售面積：0面積區(qū)間商業(yè)：60-320寫字樓：600-1000 銷售均價(jià)商業(yè)：8000元/寫字樓：4680元/起樓盤概述目前商業(yè)與寫字樓銷售進(jìn)入尾期，2010年將推出300套酒店式公寓，小區(qū)主要由12000平米純商鋪和19000平米辦公樓組成 【個(gè)案分析】page 18項(xiàng)

16、目名稱東景苑地里位置金香花路與孔巷路交界處 開發(fā)商昆山市順康住房開發(fā)中心有限公司規(guī)模項(xiàng)目占地：4.8萬、建筑面積：8萬物業(yè)形態(tài)多層、小高層 商鋪情況 推出套數(shù)：94套 銷售套數(shù)：93套 推出面積：6985 銷售面積：6953面積區(qū)間商業(yè)：30-200銷售均價(jià)商業(yè)：2500-9000元/樓盤概述 東景苑規(guī)劃為多層加沿街商鋪。分三期開發(fā)，一、 二期為多層，三期為多層加商鋪，目前銷售多層住 宅，商鋪基本售罄，整個(gè)項(xiàng)目目前無過多房源銷 售。【個(gè)案分析】page 19【陸家鎮(zhèn)商業(yè)、寫字樓現(xiàn)狀】綜述陸家房地產(chǎn)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響下呈現(xiàn)：商業(yè)類型產(chǎn)品，現(xiàn)銷售樓盤基本屬于尾期銷售階段。受陸家區(qū)位和經(jīng)濟(jì)環(huán)境和人群接收

17、度的因數(shù)影響，陸家房地產(chǎn)市場(chǎng)建筑形態(tài)以多層為主，后期產(chǎn)品出現(xiàn)了少量高層產(chǎn)品，目前商業(yè)現(xiàn)存量1.2萬平方米，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有今年3-4月份將開盤的啟發(fā)廣場(chǎng)對(duì)本案具有一定的影響。寫字樓產(chǎn)品，陸家屬于空白區(qū)域目前在售樓盤中除財(cái)富廣場(chǎng)有6套在售外，無相同產(chǎn)品銷售，而政府規(guī)劃陸家區(qū)域內(nèi)的服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)帶與城際花橋站和11號(hào)軌道線的建設(shè)，拉動(dòng)人口流動(dòng)量的增加將帶動(dòng)寫字樓與商業(yè)的熱銷。銷售價(jià)格，有待進(jìn)一步提升目前商業(yè)銷售價(jià)格均價(jià)約在1萬左右，而寫字樓的銷售的價(jià)格在5000左右，想相對(duì)陸家未來的發(fā)展價(jià)格有進(jìn)一步的提升的空間，而本區(qū)域商業(yè)銷售價(jià)格最高的是青春雅居，最高銷售價(jià)格在240000元/，而有的銷售價(jià)格較低樓盤基本

18、屬于尾盤階段，銷售時(shí)間較長(zhǎng)與所剩的商鋪位置屬于內(nèi)街商鋪與二層以上為主。市場(chǎng)容量小，抗風(fēng)險(xiǎn)性低。陸家房地產(chǎn)市場(chǎng)無論從其人口體量還是經(jīng)濟(jì)體量來看，都是一個(gè)小市場(chǎng)，市場(chǎng)容量小，抗風(fēng)險(xiǎn)性低。page 20五、陸家鎮(zhèn)中心商業(yè)街調(diào)研分析陸家鎮(zhèn)中心商業(yè)圈陸家鎮(zhèn)副中心商業(yè)圈page 21道路商業(yè)構(gòu)成單鋪面積樓層租金水平友誼路餐飲、服裝、超市、休閑娛樂為主25-303 f5-6元/天【陸家鎮(zhèn)商業(yè)市場(chǎng)研究】友誼路商業(yè)特征分析友誼路商業(yè)特征分析特征分析新起商業(yè)街店鋪面積適中，較為規(guī)范生活小區(qū)較多，商鋪都是沿小區(qū)周圍建設(shè)滿足周邊居住居民、工業(yè)園區(qū)職工的日常消費(fèi).形成商鋪由各小區(qū)開發(fā)建設(shè)，主要圍繞生活小區(qū)與周邊工業(yè)園區(qū)

19、展開的商業(yè)服務(wù)；廠區(qū)職工較多，其商業(yè)規(guī)模較大，已形成城鎮(zhèn)的副商業(yè)中心.page 22【陸家鎮(zhèn)商業(yè)市場(chǎng)研究】富榮路商業(yè)特征分析富榮路商業(yè)特征分析道路商業(yè)構(gòu)成單鋪面積樓層租金水平富榮路汽修五金、服務(wù)機(jī)構(gòu)、25-302 f4.4元/天特征分析新起商業(yè)街店鋪面積適中、環(huán)境較差、商業(yè)氣氛淡周邊小區(qū)入口較少、人氣不足、屬友誼路復(fù)街道主要經(jīng)營汽配與五金商業(yè)、附帶服務(wù)機(jī)構(gòu)。形成依靠友誼路商業(yè)氣氛的帶動(dòng)、靠生活小區(qū)周圍、南北走向、豎跨友誼路。服務(wù)周邊生活小區(qū)，形成該區(qū)域的汽配、五金的集中市場(chǎng)。page 23【陸家鎮(zhèn)商業(yè)市場(chǎng)研究】童經(jīng)路商業(yè)特征分析童經(jīng)路商業(yè)特征分析道路商業(yè)構(gòu)成單鋪面積樓層租金水平童經(jīng)路汽修五金、

20、服務(wù)機(jī)構(gòu)、電子、餐飲、零售15-252 f-4 f4-5元/天特征分析政府對(duì)該街道做重新翻新工程。街道商鋪較為獨(dú)立，沒有形成整體的商業(yè)街道、商業(yè)氣氛不是很好。該街道為陸家市中心的主要干道，通往312國道，來往車輛速度較多、較快。 在與友誼路交界口上正在建設(shè)美高美大酒店。形成依托鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)居住人口，屬于鎮(zhèn)中心的附帶商業(yè)街道消費(fèi)類型主要以電子、五金、零售業(yè)。在翻新后整體店鋪 較為規(guī)整，有較多的新店鋪在建設(shè)當(dāng)中，即將使用。page 24【陸家鎮(zhèn)商業(yè)市場(chǎng)研究】箓溪路商業(yè)特征分析箓溪路商業(yè)特征分析道路商業(yè)構(gòu)成單鋪面積樓層租金水平箓溪路服裝、零售、服務(wù)機(jī)構(gòu)、小市場(chǎng)、酒店15-202 f-3 f5-7元/天特征

21、分析該街道為陸家鎮(zhèn)中心商業(yè)地帶街道已去全部翻新、街道面貌煥然一新。與童經(jīng)路交界口是陸家鎮(zhèn)中心廣場(chǎng)陸家汽車站在該路段中，帶動(dòng)人流量。街道消費(fèi)群體較多，但比較雜亂。形成依托鎮(zhèn)中心的地理環(huán)境。與陸家濱路形成主要的商業(yè)街道主要消費(fèi)群體是外來工廠人員與本地居民。page 25【陸家鎮(zhèn)商業(yè)市場(chǎng)研究】箓溪路商業(yè)特征分析箓溪路商業(yè)特征分析道路商業(yè)構(gòu)成單鋪面積樓層租金水平陸家濱路服裝、零售、服務(wù)機(jī)構(gòu)、餐飲、酒店、賣場(chǎng)、通訊202 f-3 f5-9元/天特征分析該街道與箓溪路同為陸家鎮(zhèn)中心商業(yè)地帶街道自北向東延伸，靠東沿街商鋪為從新翻新過，而西邊的商鋪還未翻新，建筑年代比較久遠(yuǎn)。該路段的租金價(jià)格最高的位置是與箓溪

22、路交界路口處的店鋪，年租金在8萬左右。而該路段在往南商業(yè)環(huán)境較差，商業(yè)氣氛很淡，道路情況需要改善。消費(fèi)氣氛十分良好，主要該街道與箓溪路得商業(yè)氣氛已近在陸家人的心中根深蒂固。形成依托鎮(zhèn)中心的地理環(huán)境。與箓溪路形成主要的商業(yè)街道主要消費(fèi)群體是外來工廠人員與本地居民。是陸家鎮(zhèn)的中心消費(fèi)街道。page 26六、昆山寫字樓市場(chǎng)調(diào)研分析昆山寫字樓市場(chǎng)處于起步期昆山寫字樓市場(chǎng)處于起步期寫字樓開發(fā)商及產(chǎn)品共性： 1、部分開發(fā)商由住宅轉(zhuǎn)入寫字樓開發(fā) 2、由于缺乏寫字樓專業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，商住公寓等模糊產(chǎn)品為主 3、政府無商務(wù)區(qū)規(guī)劃，開發(fā)商主導(dǎo)，板塊特征不明顯，對(duì)客戶決策不構(gòu)成影響 4、有一定的公建形象，但產(chǎn)品素質(zhì)低，

23、不能很好的適應(yīng)現(xiàn)代化辦公的需求受傳統(tǒng)習(xí)慣、成本、地價(jià)等多種因素的影響以寫字樓為主體的商務(wù)房地產(chǎn)在昆山一直沒有得到真正的開發(fā)在昆山能夠稱上真正的高檔寫字樓產(chǎn)品少之又少昆山經(jīng)濟(jì)發(fā)展和外界接軌程度發(fā)展速度來看，昆山的寫字樓開發(fā)將會(huì)順勢(shì)崛起；page 27昆山市的寫字樓集中在昆山市的寫字樓集中在”花橋國際商務(wù)城花橋國際商務(wù)城”和中心城綜合片區(qū)及鐵南片區(qū)和中心城綜合片區(qū)及鐵南片區(qū)現(xiàn)有寫字樓主要分布在中心城區(qū)、前進(jìn)西路到中路段（貫穿東西）、城南片區(qū)，分布現(xiàn)有寫字樓主要分布在中心城區(qū)、前進(jìn)西路到中路段（貫穿東西）、城南片區(qū)，分布零散，很多是改建樓，由市場(chǎng)引發(fā)需求，未來發(fā)展空間有限零散，很多是改建樓，由市場(chǎng)引

24、發(fā)需求，未來發(fā)展空間有限創(chuàng)業(yè)大廈創(chuàng)業(yè)大廈誠泰國際誠泰國際名士商務(wù)名士商務(wù)利得國際利得國際日月星城日月星城成峰商苑成峰商苑中大廣場(chǎng)中大廣場(chǎng)滬士廣場(chǎng)滬士廣場(chǎng)1234567812345678【寫字樓已建分布】page 28【寫字樓市場(chǎng)分析】核心驅(qū)動(dòng)力：行政導(dǎo)向商業(yè)、交通配套成熟，商務(wù)氛圍較濃；特點(diǎn)：很多是由市場(chǎng)引發(fā)相關(guān)的需求，然后才出現(xiàn)，所以不少是改建樓，像新百商務(wù)會(huì)館、誠泰商務(wù)廣場(chǎng)、名仕商務(wù)中心；客戶群體：私營企業(yè)、臺(tái)商、企事業(yè)單位、日資企業(yè)居多；租售狀況：品質(zhì)一般，物業(yè)管理不佳，出租率在85以上；銷售客戶以自用客戶為主；租金/售價(jià)：租金：1.2-1.5元/天，售價(jià)：4500-7000元/ 物業(yè)管

25、理費(fèi)：1-1.2元/ /月各寫字樓租金水平示意圖（單位：元/天）page 29【寫字樓裝修配置情況】 項(xiàng)目名稱裝修標(biāo)準(zhǔn)大堂電梯廳走廊衛(wèi)生間室內(nèi)地面室內(nèi)墻面創(chuàng)業(yè)大廈毛坯大理石地面、吊頂大理石地面大理石地面，普通吊頂磁磚地面水泥地面粉刷白中大商務(wù)廣場(chǎng)簡(jiǎn)裝大理石地面、吊頂?shù)卮u地面地磚地面，墻面刷白地磚地面,大鏡子,排氣扇地磚(部分租客自裝地板地毯)粉刷白,玻璃墻面名仕商務(wù)中心毛坯大理石地面、吊頂、墻紙+木板大理石地面、監(jiān)控器大理石地面，墻面石灰粉、消防隔離板大理石地面，墻面磁磚水泥地面石灰墻成峰商苑毛坯磁磚地面、普通吊頂磁磚地面磁磚地面,墻面粉刷白,監(jiān)控器磁磚地面,大鏡子磁磚.(部分客戶自裝木地板)

26、粉刷白(部分客戶自貼墻紙)滬士商務(wù)廣場(chǎng)簡(jiǎn)裝業(yè)主自行裝修大理石地面大理石地面，墻面涂料，普通吊頂磁磚地面大理石地面涂料誠泰商務(wù)廣場(chǎng)簡(jiǎn)裝大理石地面大理石地面大理石地面、玻璃隔墻、墻面刷白磁磚地面地板粉刷白利得國際毛坯大理石地面，塑膠鋁玻璃墻面大理石地面大理石地面磁磚地面、墻面水泥地面粉刷白解析：該調(diào)查寫字樓中大部分以毛配交付，公共使用區(qū)域用大理石、瓷磚鋪面，墻體刷白，衛(wèi)生間的配套設(shè)施較為簡(jiǎn)單，而室內(nèi)帶裝修交付使用的寫字樓有中大廣場(chǎng)、滬士廣場(chǎng)與誠泰廣場(chǎng)這三個(gè)項(xiàng)目，室內(nèi)鋪設(shè)地磚。page 30【寫字樓硬件配置情況】項(xiàng)目名稱電梯空調(diào)創(chuàng)業(yè)大廈三部（兩用一貨）。三菱牌：13人 1000kg中央空調(diào)中大商務(wù)廣

27、場(chǎng)兩部（一貨一用）。三菱牌：13人 1000kg無名仕商務(wù)中心兩部 otis牌：13人 1000kg無成峰商苑兩部。1部 otis牌：13人 1000kg 1部三菱：13人 1000kg無滬士商務(wù)廣場(chǎng)兩部 永大日立牌、13人 1100kg 無誠泰商務(wù)廣場(chǎng)兩部 1部 otis牌：13人 1000kg 1部科達(dá)：13人 1000kg分體式空調(diào)(美的)100以下為一部 67層100以上為兩部利得國際三部（兩用一備）。永大日立：13人 1000kg公共部分中央空調(diào)解析：電梯的配置較不完善，許多樓盤沒有配置貨運(yùn)電梯，而電梯的品牌以國內(nèi)的產(chǎn)品為主，電梯智能化系統(tǒng)沒有運(yùn)作，創(chuàng)業(yè)大廈采用了中央空調(diào)，利得國際公共部位是中央空調(diào)、誠泰商務(wù)廣場(chǎng)安裝的分體式空調(diào)，其他寫字樓為自配空調(diào)。page 31【寫字樓市場(chǎng)調(diào)研總結(jié)】昆山市現(xiàn)階段寫字樓配置總體水平較低，而5a級(jí)高檔寫字樓市場(chǎng)是空白點(diǎn)、分布區(qū)域主要以市政府周邊為主；1. 昆山市寫字樓開始向高端發(fā)展，已出現(xiàn)所謂5a甲級(jí)寫字樓的現(xiàn)代廣場(chǎng)，但即便是現(xiàn)代廣場(chǎng)， 也不是純寫字樓。結(jié)合昆山的產(chǎn)業(yè)格局、企業(yè)類型和發(fā)展歷程而言，寫字樓現(xiàn)階段屬于配套與檔次較低，沒有高檔的純寫字樓。2. 昆山市商務(wù)辦公在現(xiàn)在階段以商業(yè)綜合體和商住兩用樓為主，寫字樓市場(chǎng)分布比較凌亂，沒