大連銀龍公司賓館建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、大連銀龍聯(lián)合集團(tuán)有限公司賓館建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章總 論11.1項(xiàng)目概況11.2可行性研究的依據(jù)及范圍 11.3建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模31.4項(xiàng)目建設(shè)投資及資金籌措 41.5主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)41.6問題與建議6第二章項(xiàng)目背景及建設(shè)的必要性72.1項(xiàng)目所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)及社會(huì)發(fā)展概況 72.2項(xiàng)目提出的背景及必要性 14第三章示范區(qū)規(guī)劃概況 及項(xiàng)目建設(shè)條件193.1循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)規(guī)劃概況 193.2建設(shè)條件29第四章建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)規(guī)模344.1開發(fā)建設(shè)原則 344.2建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模34第五章建設(shè)方案365.1設(shè)計(jì)依據(jù)365.2項(xiàng)目的組成365.3規(guī)劃建設(shè)指導(dǎo)思想及原則 375.4道路工程方案375.5給

2、水管網(wǎng)工程525.6排水管網(wǎng)工程575.7供電工程625.8通訊工程64第六章環(huán)境影響評(píng)價(jià)666.1環(huán)境條件現(xiàn)狀調(diào)查666.2項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)對(duì)環(huán)境的影響 666.3污染治理措施666.4環(huán)境影響評(píng)價(jià)68第七章節(jié)約能源697.1概述697.2節(jié)能措施69第八章 組織機(jī)構(gòu)設(shè)置與項(xiàng)目管理 708.1組織機(jī)構(gòu)設(shè)置708.2項(xiàng)目管理70第九章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度71第十章投資估算7310.1估算編制依據(jù)及說明 7310.2項(xiàng)目建設(shè)投資估算 73第十章 融資方案7511.1融資組織形式選擇 7511.2資金來源選擇 7511.3融資方案7511.4分年投資計(jì)劃 76第十二章工程招標(biāo)77第十三章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)7913.1

3、編制依據(jù)及說明 7913.2財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)7913.3財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 81第十四章社會(huì)評(píng)價(jià)8214.1項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析 8214.2項(xiàng)目與所在地互適性分析 8214.3社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析8314.4社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 83第十五章 研究結(jié)論與建議8415.1可行性研究結(jié)論 8415.2 建議84第一章 總論1.1. 項(xiàng)目實(shí)施背景與依據(jù) 盤山縣隸屬于遼寧省盤錦市，位于盤錦市的北部，遼河 下游，渤海之濱。東與臺(tái)安縣、海城市隔河相望，南與盤錦 市區(qū)、大洼縣毗鄰，西連凌海市，北與北寧市接壤。位于東 經(jīng) 121° 27 122° 29',北緯 40° 45 40° 27&

4、#39;。全縣 下轄 9 個(gè)鎮(zhèn)， 8 個(gè)鄉(xiāng)， 192 個(gè)行政村?？?cè)丝诩s 26 萬人。有 漢、滿、蒙、回、朝鮮等 11 民族。面積約 2145 平方公里。 耕地 75 萬畝（其中水田 60 萬畝， 旱田 15 萬畝） ，牧草地 4.8 萬畝，林地 5.49 萬畝，葦田 85 萬畝，灘涂 30 萬畝。資源比 較豐富，遼河，大遼河等 13 條大中小河流經(jīng)縣內(nèi)在遼東灣入 海，青年、紅旗、八一、三大平原水庫(kù)儲(chǔ)水量達(dá) 4000 萬立方 米，大小坑塘星羅棋布。綠洲，濕地面積近百萬畝，有亞洲 第一大葦田和遼東灣最大的濕地。遼河入?？诘膰?guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)生存著珍稀鳥禽丹頂 鶴、黑嘴鷗等二百多個(gè)生物種群，中華絨螯

5、蟹、鳳鰭魚等名 特水產(chǎn)品也在這里憑借潮汐溯河產(chǎn)卵 。縣域內(nèi)有海岸線 72 公里，淺海灘涂 30 多萬畝，天然餌料豐美，貝類魚類繁多， 人工養(yǎng)殖條件優(yōu)越。井鹽可供開發(fā)利用面積 2 萬畝，儲(chǔ)量達(dá) 15.8 萬立方米。石油、天然氣儲(chǔ)量豐富，我國(guó)第三大油田 遼河油田的主要產(chǎn)區(qū)以及國(guó)家特大型企業(yè)一華錦集團(tuán)均坐落 于縣域內(nèi)。這里的風(fēng)景秀美迷人，有遼闊壯觀的紅海灘、聞 名遐邇的遼河碑林和盤錦森林公園等旅游區(qū)，而且依傍閭山 名勝風(fēng)景區(qū)，是觀光瀏覽的極好去處。近年來盤山縣審時(shí)度勢(shì)，以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)全局，將構(gòu)建 社會(huì)主義和諧社會(huì)的要求貫穿始終， 圍繞“農(nóng)業(yè)富民、 工業(yè)強(qiáng)縣、 生態(tài)立縣”發(fā)展目標(biāo)，實(shí)施工業(yè)化、城鎮(zhèn)化

6、、產(chǎn)業(yè)化、生態(tài)化四 大戰(zhàn)略。按照一個(gè)加快， 兩個(gè)提高， 三個(gè)開發(fā)，六個(gè)突破的要求， 完善一城、五區(qū)、一帶三個(gè)布局，突出經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、生 態(tài)縣建設(shè)，社會(huì)事業(yè)全面發(fā)展及人民生活水平全面提高五個(gè)重 點(diǎn)，將盤山推上了一個(gè)新的起點(diǎn)。打造全省經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣。 加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整， 打造全省經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣 是盤山縣的首要任務(wù)。在工業(yè)發(fā)展上，繼續(xù)實(shí)施“工業(yè)強(qiáng)縣”戰(zhàn) 略，做強(qiáng)做大工業(yè)，加大結(jié)構(gòu)調(diào)整，建成具有現(xiàn)代化管理、市場(chǎng) 化經(jīng)營(yíng)、高科技拉動(dòng)、促進(jìn)社會(huì)效益增加、擴(kuò)大就業(yè)人數(shù)、提高 稅收輻度的工業(yè)經(jīng)濟(jì)體系。在此基礎(chǔ)上，改造和提升石化產(chǎn)業(yè)， 推進(jìn)新型建材業(yè)、促進(jìn)汽車等機(jī)械制造產(chǎn)業(yè)、發(fā)展造紙和印刷、 塑料制品及農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)。

7、 到2010年，第二產(chǎn)業(yè)增加值預(yù)計(jì) 達(dá)68 . 3億元，年均增長(zhǎng)率在2 6. 2%左右。在把工業(yè)作為強(qiáng)縣之本的同時(shí)，積極推進(jìn)農(nóng)業(yè)化步伐，圍繞優(yōu)糧、擴(kuò)漁、增菜、 強(qiáng)畜、改葦、興林、壯企，著力抓好糧食穩(wěn)定增產(chǎn)、農(nóng)業(yè)持續(xù)增 效、農(nóng)民不斷增收、農(nóng)村穩(wěn)定和諧四件大事。做好以優(yōu)布局、擴(kuò) 基地、創(chuàng)品牌、壯龍頭、抓定單、強(qiáng)服務(wù)、治環(huán)境、興水利、轉(zhuǎn) 移農(nóng)村富余勞動(dòng)力工作，提高農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)、科技創(chuàng)新、農(nóng)產(chǎn)品 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力， 力爭(zhēng)把盤山縣建成國(guó)家重要的優(yōu)質(zhì)特色農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)和加工基地，打造全國(guó)有機(jī)食品基地。到2 0 10年，農(nóng)業(yè)增 加值預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)2 8 . 4億元，年均增長(zhǎng)9 . 7%左右。以發(fā)展服務(wù) 業(yè)、旅游業(yè)、現(xiàn)代物

8、流業(yè)、房地產(chǎn)及信息服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè) 為經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了新的生機(jī)和活力。 到2010年， 全縣第三產(chǎn) 業(yè)增加值預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)3 0億元，年均增長(zhǎng)2 0. 7%左右。全面推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)。 建設(shè)具有北方特色的社會(huì)主 義新農(nóng)村， 成為盤山經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的新亮點(diǎn)。 新縣城建設(shè)是新農(nóng) 村建設(shè)的核心， 盤山縣每年將投入1億元， 加快新縣城建設(shè)步伐。 到2010年，新縣城初具規(guī)模，面積達(dá)到7平方公里，總?cè)丝?.5萬人?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)日趨完善，城市功能基本具備，現(xiàn)代 化的城市雛形初步顯現(xiàn)。 城鎮(zhèn)建設(shè)體系也進(jìn)一步完善， 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 初步形成，吸納就業(yè)、支撐園區(qū)和促進(jìn)發(fā)展的能力增強(qiáng)，城鎮(zhèn)化 水平達(dá)到50%以上。在建設(shè)

9、新村鎮(zhèn)的內(nèi)容上，盤山縣提出，將 在新房舍、 新設(shè)施、新環(huán)境， 培養(yǎng)造就新農(nóng)民和發(fā)展農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)、 樹立新風(fēng)尚、建立新機(jī)制上取得新突破。 著力抓好村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃， 逐步形成以縣城為龍頭、 周邊輻射區(qū)域?yàn)辇埳怼?村屯為龍尾的城 鄉(xiāng)一體化格局；拓寬農(nóng)民致富渠道，注重發(fā)展富民產(chǎn)業(yè)，突出園 區(qū)板塊經(jīng)濟(jì)，壯大產(chǎn)業(yè)集群；培養(yǎng)有文化、懂技術(shù)、會(huì)經(jīng)營(yíng)的新 型農(nóng)民，提升新農(nóng)村的標(biāo)準(zhǔn)；扎實(shí)開展文明村鎮(zhèn)創(chuàng)建活動(dòng)，倡導(dǎo) 健康、文明、科學(xué)的生活方式；堅(jiān)持“多予少取放活”的原則， 擴(kuò)大公共財(cái)政覆蓋農(nóng)村的范圍， 拉動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 到2010 年，盤山縣農(nóng)村基本生活條件得到改善， 北方農(nóng)村能源生態(tài)模式 全面推廣，人民生活質(zhì)量和生

10、活水平顯著提高。自來水普及率、村村通油路、四進(jìn)院等都將達(dá)到100%加快全國(guó)生態(tài)縣建設(shè)步伐。 著力打造具有北方特色、 水 產(chǎn)風(fēng)格、物流配送、園林式、生態(tài)型、資源永續(xù)利用的生態(tài)大縣 是“十一五”規(guī)劃的精彩之筆。 為跨入全國(guó)生態(tài)縣先進(jìn)行列， 盤 山縣對(duì)生態(tài)縣建設(shè)提出了更高要求：壯大生態(tài)農(nóng)業(yè)、發(fā)展生態(tài)工業(yè)、開發(fā)生態(tài)旅游、推廣循環(huán)經(jīng)濟(jì)。發(fā)展以河蟹、文蛤、泥鍬魚 為主的水產(chǎn)品生態(tài)養(yǎng)殖業(yè)， 建設(shè)各具特色的生態(tài)種植業(yè)、 養(yǎng)殖業(yè) 園區(qū)，擴(kuò)大“三品”認(rèn)證面積。推行清潔生產(chǎn)，形成低投入、低 消耗、低排放和高效率的節(jié)約型增長(zhǎng)方式。合理開發(fā)自然和人文 旅游資源，規(guī)劃觀光園區(qū)，發(fā)展生態(tài)旅游業(yè)，形成生態(tài)資源保護(hù)、 生態(tài)資源

11、利用、生態(tài)資源增值、生態(tài)資源再保護(hù)的良性循環(huán)。全面提高人民生活水平。 推進(jìn)寬裕型小康縣建設(shè)，提高 人民生活水平是“十一五”時(shí)期實(shí)現(xiàn)的最終目標(biāo)。“十一五”期間，盤山縣提出積極的就業(yè)政策， 建立規(guī)范的覆蓋城鄉(xiāng)的新型社 會(huì)救助體系，推進(jìn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)由初步小康型向全面小康型轉(zhuǎn) 變。提高人口素質(zhì)，建立和完善“依法治理、村民自治、優(yōu)質(zhì)服 務(wù)、政策推動(dòng)、綜合治理”的人口和計(jì)劃生育機(jī)制。改善交通條 件，加快推進(jìn)公路現(xiàn)代化建設(shè)?！笆晃濉逼陂g，重點(diǎn)抓好縣級(jí) 以上公路升級(jí)改造，實(shí)現(xiàn)村村通油路。建立信息工程，大力發(fā)展 電話網(wǎng)、數(shù)據(jù)通信網(wǎng)、智能業(yè)務(wù)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)光纖到村。到2 0 10 年，人均生產(chǎn)總值達(dá)到4 0 0 0

12、0元，城鎮(zhèn)職工年平均工資2 00 0 0元，農(nóng)民人均純收入達(dá)到7 6 0 0元，率先跨入寬裕型小康縣行列。盤山縣基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐持續(xù)加快。投資 5142 萬元建設(shè)濱 海支路，投資 4500萬元建設(shè)基本農(nóng)田， 投資 5280 萬元建設(shè)縣人 民醫(yī)院，投資 3000 萬元建設(shè)客運(yùn)站和交通大廈 , 項(xiàng)目設(shè)施建 設(shè)完成投資 37.1 億元，同比增長(zhǎng) 263.7%；新縣城建設(shè)完成投資 1.1 億元，同比增長(zhǎng) 95%；9 個(gè)建制鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)累計(jì)投資 1500 萬元，同比增長(zhǎng) 90%,。上述這幾組數(shù)據(jù)是盤山縣 2009 年上 半年基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況統(tǒng)計(jì)。 從中不難看出， 盤山縣基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè)投資力度不斷加大，

13、建設(shè)內(nèi)容涵蓋經(jīng)濟(jì)和民生發(fā)展的眾多領(lǐng) 域，建設(shè)速度正在持續(xù)加快。盤山縣面對(duì)國(guó)際金融危機(jī)的持續(xù)影響和發(fā)展面臨的嚴(yán)峻形 勢(shì)，充分把握東北振興、 沿海經(jīng)濟(jì)帶開發(fā)和盤錦資源型城市轉(zhuǎn)型 的發(fā)展機(jī)遇， 緊緊抓住國(guó)家出臺(tái)的擴(kuò)大內(nèi)需、 刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)一系 列政策的有利契機(jī)， 把加大基礎(chǔ)設(shè)施投入作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、 推 動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)事業(yè)發(fā)展的重要引擎，保持投資持續(xù)高位運(yùn)行。盤山縣把基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)放在全縣經(jīng)濟(jì)工作重中之重的位置， 結(jié)合縣情制定發(fā)展戰(zhàn)略，年初以來，一場(chǎng)加大、加快基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè)的戰(zhàn)役在全縣上下全面打響。捕捉機(jī)遇抓投入。面對(duì)中央、省、市出臺(tái)的加大基礎(chǔ)設(shè)施投 入、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一系列優(yōu)惠政策以及遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶開發(fā)建

14、 設(shè)帶來的有利機(jī)遇，圍繞城鎮(zhèn)配套、設(shè)施、園區(qū)建設(shè)、社會(huì)事業(yè) 等各個(gè)方面， 盤山縣全力爭(zhēng)取國(guó)家對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的投入， 成立專門 班子，千方百計(jì)爭(zhēng)取更多的資金和項(xiàng)目進(jìn)入盤山。新縣城醫(yī)院、 污水處理廠和九年一貫制學(xué)校等項(xiàng)目的建設(shè)， 都是省支持的國(guó)債 項(xiàng)目。全縣爭(zhēng)取金融支持抓投入。 金融機(jī)構(gòu)的資金注入是加快基 礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重要渠道， 盤山充分發(fā)揮縣建投公司作用， 加強(qiáng)與 各銀行、金融擔(dān)保公司之間的聯(lián)系，擴(kuò)大融資范圍，爭(zhēng)取最大的 金融支持。 上半年， 僅縣建投公司爭(zhēng)取金融部門支持資金就達(dá)到 12.2 億元，實(shí)際到位 10 億元。這么大的融資量，對(duì)盤山來說是 空前的。 這些資金主要用于新縣城路網(wǎng)建設(shè)、 新材料

15、產(chǎn)業(yè)園路網(wǎng) 建設(shè)、吳家精細(xì)化工循環(huán)經(jīng)濟(jì)園路網(wǎng)建設(shè)、 杰事杰康泰標(biāo)準(zhǔn)化廠 房建設(shè)及客運(yùn)專線建設(shè)。他們變現(xiàn)閑置資產(chǎn)抓投入。 2009 年， 老區(qū)資產(chǎn)變現(xiàn) 2000 萬元，主要用于新縣城醫(yī)院、供電等基礎(chǔ)設(shè) 施建設(shè)。 招商引資抓投入。 全縣把招商引資作為拉動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè)的主引擎，抓緊抓牢，咬住不放。實(shí)施全員招商，量化指標(biāo)， 硬化措施， 人人有任務(wù)、 人人有擔(dān)子， 全覆蓋、 全動(dòng)員、 全參與。 實(shí)施重點(diǎn)招商， 在參加省、 市政府組織的 6 次域外招商活動(dòng)的同 時(shí)，組織各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、各部門不定期域外招商。目前，全縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、 各部門已組織不同規(guī)模的招商活動(dòng) 23 次，取得了明顯成效。在 走出去的同時(shí)，堅(jiān)持請(qǐng)進(jìn)來

16、， 2009年 5月份，盤山縣利用 3天 時(shí)間召開了投資環(huán)境說明會(huì)，邀請(qǐng)市直 60 余個(gè)部門負(fù)責(zé)同志參 加，市直 10 多個(gè)部門達(dá)成了投資意向。項(xiàng)目建設(shè)投資實(shí)現(xiàn)歷史 性突破。全縣 2009 年上半年項(xiàng)目設(shè)施建設(shè)完成投資 37.1 億元， 同比增長(zhǎng) 263.7%。上半年全縣總計(jì)推進(jìn)實(shí)施超億元項(xiàng)目 25 個(gè)， 超千萬元項(xiàng)目 241項(xiàng)，其中竣工項(xiàng)目 27 項(xiàng)，同比增長(zhǎng) 440%；開 工建設(shè)項(xiàng)目 93 項(xiàng)，同比增長(zhǎng) 57.6%。社會(huì)事業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施投資增 長(zhǎng)比例加大。上半年完成投資 1.5 億元。重點(diǎn)投資包括：公路建 9設(shè)完成投資 5142 萬元，重點(diǎn)完成了濱海之路建設(shè)，打通了通往 海邊的“黃金通道”；投

17、資 1100 萬元用于解決貧困家庭住房和 建設(shè)老年福利院；完成投資 1273 萬元，重點(diǎn)解決了沙嶺、高升、 東郭、胡家 4 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn) 3 萬人的飲水安全問題。 農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施投資 繼續(xù)保持高位增長(zhǎng)。 農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資 1.2 億元，同比增長(zhǎng) 31%，完成年計(jì)劃的 67%。投資 1300萬元完成 8500 畝設(shè)施農(nóng)業(yè) 建設(shè)； 投資 350 萬元完成崗毗嶺護(hù)岸、 沙嶺高套子護(hù)岸及堤防整 治工程；投資 1500 萬元完成青年水庫(kù)整修加固； 投資 4500萬元 完成 3個(gè)排灌站的更新改造工作， 新建 130座田間橋涵閘， 總土 方量達(dá)到 400 萬立方米。 園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施投資進(jìn)一步加大投入。 上 半年實(shí)

18、際完成投資 1.98 億元。其中開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資 8590 萬元，完成了開發(fā)區(qū)水、電、路和土方工程；西部生態(tài)經(jīng) 濟(jì)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資 8000 萬元，完成了園區(qū)的給排水設(shè)施、 供電線路、 變電所和通信等工程； 陳家新型防水材料產(chǎn)業(yè)園完成 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資 520 萬元，新建了四座過水橋， 部分地塊場(chǎng)地 整平，道路兩側(cè)路燈基礎(chǔ)和一家企業(yè)的電路改造等工程； 吳家精 細(xì)化工循環(huán)經(jīng)濟(jì)園基礎(chǔ)設(shè)施投資 2790 萬元，完成園區(qū)水電和線 路改造及場(chǎng)地整平。新縣城基礎(chǔ)設(shè)施投資全面鋪開。上半年，新縣城開工項(xiàng)目 15個(gè)，完成投資 1.1 億元，同比增長(zhǎng) 95%。其中，投資 8200 萬 元主要用于曙光路、府

19、東北路北段、跨溝盤運(yùn)河橋、溝盤運(yùn)河景 觀帶等建設(shè)；投資 1.5 億元用于污水處理廠及供電、供暖、供氣 等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)； 投資 1 億元用于建設(shè)建筑面積 2.4 萬平方米的 縣級(jí)醫(yī)院、九年一貫制學(xué)校等，目前項(xiàng)目已開工。小鎮(zhèn)城重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)突出便民、為民。上半年， 9 個(gè)建 制鎮(zhèn)重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目 16項(xiàng)，累計(jì)投資 1500 萬元，同比增長(zhǎng) 90%。其中新修柏油路 20 公里，投資 1025 萬元；新修砂石路 52 公里，投資 150萬元；投資 120 萬元新修暗排 2公里、明排 3公 里；投資 50萬元新安裝路燈 120 盞；投資 400萬元改造自來水 管線 20 公里重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，不僅極

20、大地改善了人民群眾 的生活條件， 符合了民心民意， 而且為經(jīng)濟(jì)發(fā)展儲(chǔ)備了豐厚的能 源，特別是在項(xiàng)目建設(shè)上表現(xiàn)尤為突出。項(xiàng)目層次高。完善的基 礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)使國(guó)內(nèi)外大集團(tuán)、大企業(yè)、大項(xiàng)目樂于落戶。上海杰 事杰、成都康泰等企業(yè)就是典型代表。項(xiàng)目體量大。上半年開工 建設(shè)的投資超千萬元的 120 個(gè)項(xiàng)目中，超億元的 19 個(gè)。項(xiàng)目形 成的優(yōu)勢(shì)特色產(chǎn)業(yè)鮮明。 振興生態(tài)造紙、 新材料等具有明顯地方 特色的產(chǎn)業(yè)迅速興起， 優(yōu)質(zhì)特色農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)加工和交易前景可 觀。項(xiàng)目推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)作用明顯。 通過大項(xiàng)目建設(shè)推進(jìn) 產(chǎn)業(yè)水平提升， 一改變過去小打小鬧、 低水平粗放式的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 模式，引進(jìn)吸收一批帶動(dòng)力強(qiáng)的大項(xiàng)

21、目、好項(xiàng)目，推進(jìn)了產(chǎn)業(yè)結(jié) 構(gòu)的優(yōu)化，使更多的二、三產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落地生根。完善的基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)，使盤山變成了一個(gè)“大磁場(chǎng)”， 吸引了企業(yè)和資本的強(qiáng)勢(shì) 注入，它所衍生出來的“乘數(shù)效應(yīng)”將使盤山經(jīng)濟(jì)迅速騰飛。1.2. 項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目名稱：大連銀龍聯(lián)合集團(tuán)有限公司賓館建設(shè)項(xiàng)目二、項(xiàng)目地址：盤山縣新縣城龍祥花園西側(cè)三、建設(shè)內(nèi)容：集客房、餐飲、會(huì)議、休閑、商務(wù)、保齡球、健身、桑拿、美容、娛樂為一體功能齊全的綜合性賓館。四、項(xiàng)目建筑指標(biāo)：占地面積：4663吊建筑面積：15000 m2五、投資與收益概況該項(xiàng)目總投資45134.00萬元，其中，自有資金投資9734.00萬元，銀行借款30000.00萬元，利息為5

22、400.00萬元，年均利潤(rùn)總額3661.03萬元，年均稅后利潤(rùn) 997.03萬元，年均銷售稅金及附加總額207.42萬元。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表所示:序號(hào)指標(biāo)指標(biāo)值1投資利潤(rùn)率2投資利稅率3資本金凈利潤(rùn)率4借款償還期5Pt（稅后）（全部投資）6Pt（稅前）（全部投資）7FNPV（稅后）（全部投資）8FNPV（稅前）（全部投資）9FIRR（稅后）（全部投資）10FIRR（稅前）（全部投資）11FNPV （自有投資）12FIRR （自有投資）1.3. 投資方概況一、 名稱：大連銀龍聯(lián)合集團(tuán)有限公司二、 法定地址：大連市西崗區(qū)新春街27號(hào) 三、法人代表：夏喜成四、注冊(cè)資本： 2000 萬元五、經(jīng)營(yíng)概

23、況大連銀龍聯(lián)合集團(tuán)有限公司成立于一九九七年，經(jīng)營(yíng)范圍： 工業(yè)與民用建筑工程施工、金屬材料、建筑材料、五金商品銷售 等，資產(chǎn)近億元。集團(tuán)總部位于大連市甘井子區(qū)天虹開發(fā)區(qū)，盤 錦子公司位于盤山縣新縣城。大連銀龍聯(lián)合集團(tuán)有限公司成立至今， 由小到大、從弱到強(qiáng)、 白手起家、不斷壯大，公司在大連市、盤錦市兩地的辦公樓占地 面積 35000平方米， 建筑面積 15000 平方米。 公司目前不僅有大 連銀龍房屋開發(fā)有限公司、 大連銀龍建筑公司盤錦分公司、 大連 盤興裝飾工程有限公司、 盤錦銀龍塑鋼共擠門窗有限公司、 盤錦 銀龍工程造價(jià)咨詢有限公司、 盤錦龍祥物業(yè)管理有限公司、 鞍山 育才學(xué)校， 同時(shí)也擁有了

24、大連市中國(guó)式摔跤協(xié)會(huì)、 大連銀龍書畫 院、大連銀龍愛爾合唱團(tuán)、大連銀龍全威武道館。公司主要經(jīng)營(yíng) 房屋開發(fā)、土木建筑、室內(nèi)外裝修、鋼塑加工、造價(jià)咨詢、建筑 材料經(jīng)銷、物業(yè)管理等等。公司自成立以來先后在鞍山市、盤錦市、大連市、阜新市、 沈陽(yáng)市、遼河油田等地進(jìn)行施工，其中鞍山市供電廠辦公樓、沈 陽(yáng)市沈采保齡球?qū)m、盤錦市財(cái)政大廈、中行辦公樓、盤山縣政府 辦公樓、遼河油田筑路俱樂部、大連市省中行 24 層綜合大廈、 礎(chǔ)明集團(tuán)辦公樓及廠房、 國(guó)彪集團(tuán)辦公樓及廠房、 長(zhǎng)興島銀龍別 墅開發(fā)工程、盤山縣龍祥花園 20 萬平小區(qū)開發(fā)工程等多項(xiàng)工程均創(chuàng)省、市優(yōu)質(zhì)工程。公司多年來先后多次被評(píng)為省、市、區(qū)先進(jìn)單位、中國(guó)

25、優(yōu)秀 企業(yè)公民、中國(guó)AAA級(jí)誠(chéng)信企業(yè)、遼寧省“守合同重信用”單位、 遼寧省房地產(chǎn)百家AAA級(jí)信用企業(yè)、IS09001: 2000標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量管 理體系認(rèn)證企業(yè)、大連市知名企業(yè)、大連市首批 60 家成功民營(yíng) 企業(yè)、大連 37 家行業(yè)狀元，中華脊梁全國(guó)企業(yè)界知名企業(yè)等光 榮稱號(hào)。銀龍書畫院先后 7 次被中央電視臺(tái)、 全國(guó)文聯(lián)評(píng)為青少 年書法教育先進(jìn)單位， 4 次獲全國(guó)金獎(jiǎng)。銀龍武館共獲世界杯、 亞洲杯比賽獎(jiǎng)牌各一枚，全國(guó)比賽金牌 38 枚。育才學(xué)校連續(xù) 7 年中考平均分、 升學(xué)率穩(wěn)居全縣 1 8所中學(xué)前茅。 并獲 2004年第 十屆中日韓書法作品交流展特別貢獻(xiàn)獎(jiǎng)， 2005 年大連愛心與日 月同光活動(dòng)

26、愛心獎(jiǎng)，幾年來捐款達(dá)百萬余元。由于勵(lì)精圖治、 業(yè)績(jī)突出， 公司董事長(zhǎng)夏喜成連續(xù)兩屆當(dāng)選 為大連市西崗區(qū)人大代表、 五年來都能按時(shí)參加區(qū)、 街道的人大 會(huì)議，多次向人大提案，區(qū)勞動(dòng)模范、 “建功立業(yè)”競(jìng)賽優(yōu)勝共 產(chǎn)黨員。 2004 年被邀請(qǐng)為嘉賓出席了在北京人民大會(huì)堂舉辦的 慶祝中華人民共和國(guó)成立 55周年大型文藝晚會(huì)。 2005 年作為特 邀嘉賓出席了中央電視臺(tái)春節(jié)聯(lián)歡晚會(huì)。 2006 年被授予中國(guó)脊 梁“共和國(guó)杰出人物”光榮稱號(hào)，作為嘉賓 10月 1 日于北京人 民大會(huì)堂接受嘉獎(jiǎng)并在大會(huì)上發(fā)言， 同時(shí)接受了中央電視臺(tái)的采 訪。同年作為大連獅子會(huì)理事出席了在北京召開的世界國(guó)際獅子 會(huì)理事大會(huì)，

27、受到了國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人吳邦國(guó)委員長(zhǎng)的接見并合影留 念。與此同時(shí)還在社會(huì)上兼任了多項(xiàng)職務(wù)， 譬如大連市鞍山商會(huì) 創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、大連市工商聯(lián)常委、大連中國(guó)式摔跤協(xié)會(huì)主席、大連 國(guó)際經(jīng)濟(jì)文化促進(jìn)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)、 大連市武術(shù)協(xié)會(huì)副主席、 大連 濱城獅子會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、 大連銀龍書畫院名譽(yù)院長(zhǎng)、 大連銀龍全威 武道館董事長(zhǎng)、大連銀龍愛爾合唱團(tuán)名譽(yù)團(tuán)長(zhǎng)等等。公司成立至今， 無一例施工安全事故、 無一例質(zhì)量不過關(guān)工 程、無一例債務(wù)糾紛，企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)充滿勃勃生機(jī)。大連銀龍聯(lián)合集 團(tuán)有限公司是放心工程的締造者和值得信賴的合作伙伴， 公司將 一如既往并以其恒久的信譽(yù)、高超的技術(shù)、十足的信心、攜手各 界同仁，共謀發(fā)展、再創(chuàng)輝煌。第二章

28、 項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析2.1 盤錦市、盤山縣旅游業(yè)發(fā)展的需要旅游業(yè)作為新興產(chǎn)業(yè)， 呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭。 產(chǎn)業(yè)形象漸 趨鮮明，產(chǎn)出水平大幅度提高，旅游生產(chǎn)力快速增長(zhǎng)，走出了一 條個(gè)性鮮明、速度驚人的旅游發(fā)展之路，旅游業(yè)已開始從“接待 型”向“經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)型”轉(zhuǎn)變， 對(duì)全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展產(chǎn)生了越來 越大的拉動(dòng)作用。一是旅游業(yè)的發(fā)展對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)日益增強(qiáng)。在經(jīng) 濟(jì)發(fā)展中，旅游業(yè)是一個(gè)能夠拉動(dòng)內(nèi)需，增加外匯，帶動(dòng)交通、 餐飲、商業(yè)等相關(guān)行業(yè)發(fā)展的“綜合性產(chǎn)業(yè)”。 盤錦市旅游業(yè)作 為一項(xiàng)新興產(chǎn)業(yè)， 在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位不斷得到鞏固和提高， 成 為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)， 為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了積極貢獻(xiàn)。 盤錦

29、市全力打造 “濕地之都 ”城市品牌，推進(jìn)濕地旅游目的地建設(shè)。 2009 年旅游總收入實(shí)現(xiàn) 117億元人民幣，完成計(jì)劃 106%，同比 增長(zhǎng) 48.7%；5 年間旅游總收入增長(zhǎng)了 6.45 倍，年均遞增 45.2 %； 5 年間旅 游總收入占全市生產(chǎn)總值比重提高了 6.6 個(gè)百分點(diǎn)。旅游外匯收 入由 2002 年的 137 萬美元增加到 2009 年的 5401 萬美元，增長(zhǎng) 了 18 倍。隨著我市旅游業(yè)的健康快速發(fā)展，旅游業(yè)對(duì)整個(gè)國(guó)民 經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的推動(dòng)作用不斷增強(qiáng)，充滿了生機(jī)活力。二是 旅游業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了第三產(chǎn)業(yè)加速擴(kuò)張。 隨著人民生 活水平的不斷提高和旅游業(yè)的快速發(fā)展， 旅游對(duì)帶動(dòng)我市第三

30、產(chǎn) 業(yè)的發(fā)展作用日益明顯。 近年來， 我市旅游業(yè)收入占第三產(chǎn)業(yè)增 加值的比重逐年上升， 2009 年旅游業(yè)總收入 117 億元，占第三 產(chǎn)業(yè)增加值的比重為 35.8%。 5 年間旅游業(yè)總收入占第三產(chǎn)業(yè)增加值的比重增加了 24.2 個(gè)百分點(diǎn)。從 2009 年國(guó)內(nèi)旅游人均花費(fèi)情況看，來我市旅游花費(fèi)中，人均花費(fèi) 1100 元，“吃、住、 行、游、娛、購(gòu)”六大要素占總花費(fèi)的87.4%，其中：住宿費(fèi)占20 %，餐飲費(fèi)占 21 %，購(gòu)物費(fèi)占 20%，景點(diǎn)游覽費(fèi)占 6%，娛 樂費(fèi)占 5.4%，交通費(fèi) 15%。游客人均花費(fèi)呈逐年增加態(tài)勢(shì)。這些 消費(fèi)直接刺激了零售、餐飲、娛樂、交通、通訊等第三產(chǎn)業(yè)的加 速發(fā)展。

31、盤山縣旅游發(fā)展優(yōu)勢(shì)1、區(qū)位條件優(yōu)越地理空間區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 盤山地處遼寧西南部遼河下游， 位于東 經(jīng) 121° 27 至 122° 29 之間，北緯 40° 45 至 41 ° 27 之間。 處于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，東與臺(tái)安、海城縣相望，南鄰興隆區(qū)、大洼 縣，北與北鎮(zhèn)、黑山接壤。交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)。盤山縣內(nèi)公路網(wǎng)、鐵路網(wǎng)縱橫交錯(cuò)，四通八 達(dá)。 305 國(guó)道、 京沈高速公路、 盤海高速公路、 秦沈準(zhǔn)高速鐵路、 溝海鐵路穿境而過。 京沈高速公路關(guān)外最大出口設(shè)在盤山縣經(jīng)濟(jì) 開發(fā)區(qū)內(nèi)。 在海路方面， 距離錦州港 90 公里，距營(yíng)口港 40 公里， 錦州港 90 公里，距鲅魚圈港

32、110 公里，距大連港 300 公里。2、旅游資源優(yōu)勢(shì)明顯 從工業(yè)旅游資源來看，勘探表明，盤山縣境內(nèi)油田面積約15712 畝，擁有豐富的石油天然氣資源，遼寧油田高升采油廠、 曙光采油廠、歡喜嶺采油廠，均在盤山縣境內(nèi)。所有這些都為盤 山縣工業(yè)旅游的開展創(chuàng)造了資源條件。從自然旅游資源來看， 盤山縣旅游資源十分豐富， 濕地生態(tài) 旅游資源特色鮮明，品位極高。全縣蘆葦面積 851318 畝，大于 耕地面積，葦田面積占土地總面積的 28%，同時(shí)，盤山縣還擁有 豐富的森林旅游資源， 如盤錦市森林公園， 這些資源為城市居民 進(jìn)行休閑度假提供了必要的基礎(chǔ)和條件。 隨著我國(guó)國(guó)內(nèi)旅游形式 的轉(zhuǎn)型， 隨著休閑旅游的大

33、規(guī)模興起， 盤錦的旅游資源越來越顯 示出資源的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。3、內(nèi)部環(huán)境優(yōu)勢(shì) 盤錦市已完成了盤錦市旅游發(fā)展總體規(guī)劃，提出了將盤 錦市建成北國(guó)濕地休閑之都、 國(guó)際生態(tài)旅游名城的發(fā)展方向， 這 種方向的確立成為了使盤錦市區(qū)別與北方其他旅游目的地的品 牌標(biāo)識(shí)， 提升了盤錦旅游的競(jìng)爭(zhēng)能力。 盤錦市的這種整體形象有 利于為盤山縣成為生態(tài)大縣提供良好的形象支撐。4、生態(tài)環(huán)境得天獨(dú)厚盤山縣境內(nèi)有 85 萬畝葦田，面積廣闊，為亞洲之首，其間 珍禽魚蝦同棲共喜，旅游觀光有待開發(fā)；有天然牧場(chǎng) 12 萬畝， 林地 15 萬畝，全縣森林覆蓋率達(dá) 15.8%，是全國(guó)首批生態(tài)示范 區(qū)。隨著旅游業(yè)的不斷發(fā)展， 而盤山新縣城卻沒

34、有一家具有較高 檔次和標(biāo)準(zhǔn)的星級(jí)賓館。 建設(shè)星級(jí)賓館， 正是適應(yīng)盤山縣旅游業(yè) 發(fā)展的需要。2.2 盤山縣城市建設(shè)和發(fā)展的需要盤山縣新縣城規(guī)劃為盤山縣政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，以石化 工業(yè)、物流業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化北方新城。近期規(guī)劃到 2010 年，縣城人口達(dá)到 5 萬人；遠(yuǎn)期規(guī)劃到 2020年，縣城人口達(dá)到 10 萬人左右。新縣城的布局結(jié)構(gòu)為“一心兩軸六片區(qū)，雙重綠化網(wǎng)絡(luò)”。 一心是指規(guī)劃中的城市中心區(qū)。 中心城區(qū)位于現(xiàn)有井下生活區(qū)以 東，溝盤公路以西； 中心城區(qū)包括行政辦公中心、 商業(yè)金融中心、 文化娛樂中心、 體育運(yùn)動(dòng)中心、 科教中心， 是城市功能的核心區(qū)； 兩軸指縣城的空間發(fā)展軸。即，一是城

35、市功能綜合軸：以府前大 道為主導(dǎo)軸向， 是城區(qū)東西向發(fā)展的功能主軸線。 二是城市生活 服務(wù)軸： 以曙光南路和曙光北路為主導(dǎo)軸向， 以井下生活區(qū)為基 礎(chǔ)的城市生活服務(wù)軸線； 六片區(qū)指城市的六大功能片區(qū)， 即中心 片區(qū)、3 個(gè)居住片區(qū)、工業(yè)片區(qū)以及物流貿(mào)易片區(qū)；雙重綠化網(wǎng) 絡(luò)是指分隔和連接城市功能組團(tuán)的綠色防護(hù)網(wǎng)絡(luò)， 和貫穿城市功 能組團(tuán)中的綠色休閑網(wǎng)絡(luò)。 并且對(duì)現(xiàn)狀的繞陽(yáng)河、 溝盤運(yùn)河和太 平河進(jìn)行整治，結(jié)合盤錦西外環(huán)路兩側(cè)的水系，形成新縣城的 “護(hù)城河”，體現(xiàn)北方水鄉(xiāng)的特色！遠(yuǎn)期規(guī)劃到 2020年，縣城實(shí)際城市建設(shè)用地 10 平方公里， 工業(yè)總產(chǎn)值 150 億元，實(shí)現(xiàn)交通便捷、基礎(chǔ)設(shè)施完善、生

36、活環(huán)境 良好、城市景觀優(yōu)美、工業(yè)繁榮、三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，富有地方特色， 園林型、 現(xiàn)代化生態(tài)城鎮(zhèn)， 成為盤錦市重要的工業(yè)基地和衛(wèi)星城 之一。1 9盤山縣通過加快改革和發(fā)展步伐， 大力實(shí)施結(jié)構(gòu)調(diào)整， 著力 培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)， 社會(huì)經(jīng)濟(jì)得到飛速發(fā)展， 對(duì)外開放水平進(jìn) 一步提高，城市建設(shè)日新月異。但從城市發(fā)展結(jié)構(gòu)看，城市基礎(chǔ) 設(shè)施、公用設(shè)施得到進(jìn)一步完善，城市住房條件得到極大改善， 城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，城市面貌煥然一新。而按照盤山縣的城市和生態(tài)旅游城市定位， 與之相配套的城 市賓館接待能力和檔次仍然偏低， 具有較高水平和檔次的旅游接 待賓館還是一片空白。因此，建設(shè)城區(qū)星級(jí)賓館已經(jīng)勢(shì)在必行。2.3 盤山縣商

37、務(wù)發(fā)展的需要 隨著盤山縣投資軟環(huán)境和硬環(huán)境的改善， 通過京沈高速公路 與各大城市的連接， 招商引資力度的增強(qiáng)， 使盤山縣的發(fā)展?jié)摿?越來越大、商機(jī)更寬，引起了各類投資者的極大關(guān)注。盤山縣的 各類商務(wù)活動(dòng)和會(huì)議已日益頻繁， 外來投資者和商務(wù)人員流動(dòng)量 已日益加大， 這對(duì)盤山新縣城高檔接待場(chǎng)所提出了新的要求。 為 順應(yīng)日益頻繁的商務(wù)發(fā)展的需要，亟需建設(shè)新縣城區(qū)的星級(jí)賓 館。2 6第三章 項(xiàng)目建設(shè)市場(chǎng)分析3.1 盤山縣總體環(huán)境分析盤山縣隸屬于遼寧省盤錦市， 位于盤錦市的北部， 遼河下游， 渤海之濱。東與臺(tái)安縣、海城市隔河相望，南與盤錦市區(qū)、大洼 縣毗鄰，西連凌海市，北與北寧市接壤。位于東經(jīng)121&#

38、176; 27122° 29',北緯 40° 4540° 27'。全縣下轄 9個(gè)鎮(zhèn)，8個(gè) 鄉(xiāng)， 192 個(gè)行政村。面積約 2145 平方公里。屬溫帶大陸性半濕 潤(rùn)季風(fēng)氣候，四委分明，年平均氣溫 8.6 C,無霜期170天，年 平均降雨量 627 毫米，年日照時(shí)間在 2700 小時(shí)以上。盤山，地 勢(shì)平坦，景觀獨(dú)特，資源豐富，可謂物華天寶，被稱作美麗、富 饒的遼河金三角。 這里地下蘊(yùn)藏著豐富的石油和天然氣， 油氣儲(chǔ) 量占全國(guó)已探明的總儲(chǔ)量的 10，是我國(guó)第三大油田 - 遼河油 田所在地，也是全國(guó)最大、世界第四大特種油生產(chǎn)基地。境內(nèi)有 連片水田、灘涂等資

39、源，是遼寧省重要的商品糧、優(yōu)質(zhì)大米和水 產(chǎn)品基地。3.2 項(xiàng)目選址分析 盤山縣新縣城極其缺少大型的星級(jí)賓館，本項(xiàng)目選址盤山縣龍祥花園小區(qū)， 該小區(qū)東臨盤山縣政府辦公大樓 200 米。項(xiàng)目落 成后該區(qū)域?qū)⒊蔀楸P山縣最繁華最完整的核心商圈。項(xiàng)目地理位置圖3.3 項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢(shì)一、交通優(yōu)勢(shì)盤山縣以國(guó)省干線為重點(diǎn)，城鎮(zhèn)出口為龍頭，大力發(fā)展縣 鄉(xiāng)公路?，F(xiàn)在縣級(jí)以上公路總里程達(dá)到 1419 公里。高級(jí)、次高 級(jí)路面所占總里程率居全省第一位； 公路密度 35.8 公里/ 百平方 公里，全省第 2 位。京沈高速公路通過境內(nèi) 58.3 公里；與沈大、 京沈兩條高速公路相連接的盤海高速公路， 通過境內(nèi) 51.9 公

40、里， 秦沈高速鐵路也從盤山穿過。沿海沿河有碼頭 54 處，較大的碼 頭有田莊臺(tái)碼頭和輸油碼頭， 位于大遼河口的盤錦港已正式投入 使用。盤山?jīng)]有飛機(jī)場(chǎng)，但距四周幾大機(jī)場(chǎng)都很近，距錦州機(jī)場(chǎng) 100公里，距沈陽(yáng)機(jī)場(chǎng) 160 公里，距大連機(jī)場(chǎng) 300公里，距北京 機(jī)場(chǎng) 600 公里?？梢哉f，盤山縣的交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)。二、品牌優(yōu)勢(shì) 目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)由產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)階段跳躍到了品牌競(jìng) 爭(zhēng)階段，賓館、酒店企業(yè)開始重視依托于品牌服務(wù)體系的開發(fā)。 該項(xiàng)目是大連銀龍聯(lián)合集團(tuán)有限公司的一個(gè)網(wǎng)點(diǎn)， 將使項(xiàng)目首先 獲得品牌的優(yōu)勢(shì)， 能充分發(fā)揮大連銀龍聯(lián)合集團(tuán)有限公司作為全 國(guó)知名商業(yè)品牌的吸引力， 吸引更多的商務(wù)人士入

41、住。 這一優(yōu)勢(shì) 體現(xiàn)在賓館的營(yíng)銷推廣上。三、業(yè)務(wù)拓展優(yōu)勢(shì)大連銀龍聯(lián)合集團(tuán)有限公司， 自成立以來先后在鞍山市、 盤 錦市、大連市、阜新市、沈陽(yáng)市、遼河油田等地進(jìn)行施工，其中 鞍山市供電廠辦公樓、沈陽(yáng)市沈采保齡球?qū)m、盤錦市財(cái)政大廈、 中行辦公樓、盤山縣政府辦公樓、遼河油田筑路俱樂部、大連市 省中行 24 層綜合大廈、礎(chǔ)明集團(tuán)辦公樓及廠房、國(guó)彪集團(tuán)辦公 樓及廠房、長(zhǎng)興島銀龍別墅開發(fā)工程、盤山縣龍祥花園 20 萬平 小區(qū)開發(fā)工程等多項(xiàng)工程均創(chuàng)省、市優(yōu)質(zhì)工程。整體統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)理念、 經(jīng)營(yíng)管理， 追求集團(tuán)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)訴求的 統(tǒng)一化。這些成功的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)為本項(xiàng)目的建設(shè)和業(yè)務(wù)拓展提 供了一定的便利。四、外部環(huán)境優(yōu)

42、勢(shì) 近年來，盤山縣的建設(shè)步伐突飛猛進(jìn)?？h政府非常支持大連 銀龍聯(lián)合集團(tuán)有限公司給盤山帶來先進(jìn)的、 高檔的經(jīng)營(yíng)理念和管 理經(jīng)驗(yàn)。 因此，盤山政府在項(xiàng)目審批手續(xù)以及政策上都會(huì)為該項(xiàng) 目創(chuàng)造一個(gè)良好的外部環(huán)境。3.4 賓館的市場(chǎng)定位與策略賓館經(jīng)營(yíng)定位包括以下幾個(gè)方面： 形象定位、 價(jià)格定位、 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)定位和消費(fèi)群體定位。一、賓館的形象定位： 賓館主體工程以現(xiàn)代建筑風(fēng)格與 先期開發(fā)的龍祥小區(qū)裙樓相結(jié)合，渾然一體。以豪華實(shí)用 的內(nèi)部裝修迎八方來客，另外根據(jù)賓館有利的地理位置和 齊全的服務(wù)功能，公司將它確定為以?shī)蕵烦菫橹鞯木C合型 賓館。二、賓館的價(jià)格定位： 賓館的消費(fèi)價(jià)格是以高價(jià)吸引少 數(shù)客人，還是以低價(jià)

43、吸引大多數(shù)客人，這是一個(gè)十分重要 的經(jīng)營(yíng)管理原則。在實(shí)際經(jīng)營(yíng)過程中， 賓館將根據(jù)消費(fèi)者 的消費(fèi)欲望、程序的變化而調(diào)整價(jià)格。在不同的市場(chǎng)需求 情況下，按折扣價(jià)薄利多銷和定價(jià)相結(jié)合靈活經(jīng)營(yíng)，從而最大化實(shí)現(xiàn)銷售收入和利潤(rùn)。在旺季，以適中的定價(jià)而入 住及娛樂人員率不會(huì)減少的情況下， 賓館可按定價(jià)接待各 方散客。在淡季，在折扣定價(jià)可以提高入住及娛樂人員率 的情況下，可按折扣價(jià)接待團(tuán)隊(duì)客人，以使 賓館產(chǎn)生最大 的經(jīng)濟(jì)效益。三、賓館的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)定位： 按“二星級(jí)的設(shè)施三星級(jí)的 服務(wù)”標(biāo)準(zhǔn)接待客人。以顧客為中心，微笑、真誠(chéng)、誠(chéng)實(shí)、 友好地為顧客提供標(biāo)準(zhǔn)化、程序化、規(guī)范化、快速、敏捷 的全方位服務(wù)。四、消費(fèi)群體定

44、位：1、參加公務(wù)和會(huì)議的消費(fèi)群體；2、往來本地的觀光旅游者的消費(fèi)群體；3、休閑、娛樂的消費(fèi)群體；4、探親訪友及大眾消費(fèi)群體；5、假日消費(fèi)群體。第四章 建設(shè)條件分析和工程進(jìn)度安排4.1. 建設(shè)條件分析一、建設(shè)大型賓館項(xiàng)目，能否取得可觀的經(jīng)濟(jì)效益，地理位 置是關(guān)鍵之關(guān)鍵。大連銀龍聯(lián)合集團(tuán)有限公司賓館建設(shè)項(xiàng)目位于盤山縣政府 附近，是盤山縣政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，是最繁華的中心區(qū)域， 項(xiàng)目落成后該區(qū)域?qū)⒊蔀楸P山縣最繁華、最完整的核心商圈。由此可見，該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商業(yè) 氛圍濃厚，交通便利，是建設(shè)大型賓館及星級(jí)賓館的理想場(chǎng)地。二、外部配套條件 該項(xiàng)目周圍基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到七通一平， 即通道

45、路、 上水、下水、 電、煤氣、暖氣和通訊設(shè)施，所以，項(xiàng)目所需的外部配套條件已 具備。4.2.工程進(jìn)度安排該項(xiàng)目自 2010 年 4 月開始前期準(zhǔn)備工作， 2010年 9 月動(dòng)工 興建， 2012 年 10月竣工。具體工程進(jìn)度安排如下：序 號(hào)項(xiàng)目名稱2010 年2011 年456789101112123456789101項(xiàng)目立項(xiàng)一2項(xiàng)目規(guī)劃和方案設(shè)計(jì)3項(xiàng)目可行性研究報(bào)告4項(xiàng)目設(shè)計(jì)5地下室工程6主體工程7設(shè)備安裝工程8室內(nèi)裝修工程9室外裝修工程10室外工程11竣工驗(yàn)收第五章 項(xiàng)目的規(guī)模和內(nèi)容5.1 建設(shè)規(guī)模占地面積： 4663m2建筑面積： 15000 m2 ，長(zhǎng) 61.4 m ，寬 38.9 m

46、 。5.2 建設(shè)內(nèi)容1、賓館主樓總層次設(shè)計(jì)為11 層（不包括地下室），建筑占地面積長(zhǎng)26.95 m，寬32.9 m建筑面積為 886.67m 2<采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格，與裙樓建筑協(xié)調(diào)配套。每層面積及功 能布局為：地下層： 886.67m 2，設(shè)停車場(chǎng)、消防水池、配電房、 空調(diào)房、電梯機(jī)房；第一層： 886.67m 2，設(shè)大堂、總臺(tái)、保齡球館、商 務(wù)中心；第二層： 886.67m 2，設(shè)健身房，業(yè)務(wù)洽談室、商場(chǎng)、 茶座；第三層： 886.67m 2，與裙樓第三層相連接，設(shè)置 KTV包廂、舞廳、歌廳、酒吧等第四層： 886.67m 2，與裙樓第四樓相連接，設(shè)置會(huì) 議中心，另設(shè)小會(huì)議室 2 個(gè)，中

47、型會(huì)議室 1 個(gè)，三層頂面 為消防平臺(tái)；第五層： 886.67m 2，與裙樓第四樓相連接，此層為休閑中心，設(shè)置保健按摩、洗頭、洗面、理發(fā)、足?。坏诹鶎樱捍藢釉O(shè)置桑拿、鹽浴、氧吧間等。2 7第七層至第十一層：均為客房。2、裙樓一，總層次設(shè)計(jì)為 5 層。長(zhǎng) 33.6m ，寬 16.8m ， 建筑面積 564.48 m 2。3、 裙樓二，總層次設(shè)計(jì)為5 層。長(zhǎng) 16.8 m ，寬 21.6m ， 建筑面積 362.88 m 2。2 9第六章 工程設(shè)計(jì)和功能要求6.1.工程設(shè)計(jì)、功能分配該項(xiàng)目具體功能分配見下表:位置面積（m2）功匕匕 厶冃面積（m2）地下886.67停車場(chǎng)886.67主樓9753.3

48、7地上14389.40裙樓一2822.40裙樓二1814.00二、交通布局保證人流、車流避免交叉，各自出入方便。垂直交通：主樓設(shè)有 4部電梯，完全可以滿足客人、娛樂場(chǎng)人流上下的要求。三、建筑設(shè)計(jì)該項(xiàng)目嚴(yán)格遵照國(guó)家頒布的現(xiàn)行各設(shè)計(jì)規(guī)范及盤錦市、盤山 有關(guān)城市規(guī)劃，消防、交通要求，并按照設(shè)計(jì)任務(wù)書所確定的條 件進(jìn)行設(shè)計(jì)?？紤]城市景觀及區(qū)域內(nèi)已有的建筑風(fēng)格，發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，利 用建筑造型、體量、顏色、創(chuàng)造出一個(gè)造型大方得體、簡(jiǎn)潔具有 超時(shí)代氣息的現(xiàn)代建筑新形象。項(xiàng)目總建筑面積約15276.07 m2,其中包括地下停車場(chǎng)886.67 ；主樓，9753.37 ；裙樓一，2822.40 ；裙樓二，1814.

49、0 m2o本工程為一類建筑，耐火等級(jí)為一級(jí)，采用鋼筋混凝土框架 結(jié)構(gòu)，局部屋面采用鋼結(jié)構(gòu)屋架，抗震設(shè)計(jì)烈度為七度。四、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 主體采用框架結(jié)構(gòu)，樓板、屋面采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土。墻體 采用空心磚砌筑。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)基本參數(shù)： 使用年限：本工程在正常維護(hù)情況下的設(shè)計(jì)使用年限 為 50 年； 安全等級(jí)：本工程結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí)，結(jié)構(gòu)重要性系數(shù)r = 1.0; 設(shè)防類別：本工程的抗震設(shè)防類別為乙類；建筑場(chǎng)地：建筑場(chǎng)地類別為H類，場(chǎng)地特征周期為0.400s； 抗震設(shè)防：本工程的抗震設(shè)防烈度為 6 度。設(shè)計(jì)地震分組 為第二組，設(shè)計(jì)基本地震加速度為 0.05g。結(jié)構(gòu)的阻尼比取0.05。 據(jù)建筑抗震設(shè)防類別調(diào)整后用

50、于結(jié)構(gòu)抗震驗(yàn)算的烈度為 6 度；按 建筑抗震設(shè)防類別及場(chǎng)地類別調(diào)整后用于確定抗震等級(jí)的烈度 7 度。 抗震等級(jí)：本工程框架剪力墻結(jié)構(gòu)抗震等級(jí)二級(jí)； 本工程框架采用平法配筋圖。五、裝修外裝修：干掛理石。內(nèi)裝修：賓館精裝修。地面采用花崗石磨光板，內(nèi)墻及柱均 做裝修面，涂白色乳膠漆。頂棚鋼絲網(wǎng)，現(xiàn)澆水磨石地面。地下部分， 地面采用細(xì)石混凝土壓光地面， 墻面及頂棚為噴白涂料。6.2. 功能要求一、給排水系統(tǒng)該項(xiàng)目由市政給水管網(wǎng)中引 1條DNIOO管道接入賓館區(qū)給水管網(wǎng)，要求供水壓力 0.45MPa,保證不間斷用水。 高層由地下室中設(shè)置的變頻調(diào)速水泵供水，屋頂設(shè)置消防水箱?？傆盟考s800立方米/天（按

51、每人140L/天）。 該項(xiàng)目雨、污分流排出。雨水由水落管流入市政雨水管網(wǎng)。 高層生活污水排入化糞池內(nèi)，經(jīng)處理發(fā)酵后排到污水處理池 中處理； 地下室污水應(yīng)集中到地下室污水池中，通過排污泵將污水排入化糞池中。 然后排入市政污水管網(wǎng)， 最后全部排入污水節(jié) 流管網(wǎng)，送入污水處理廠。二、通風(fēng)與空調(diào)系統(tǒng) （1）賓館空調(diào)工程：客房按分體式空調(diào)考慮 （ 外墻預(yù)設(shè)空調(diào) 室外機(jī)擱板并預(yù)留冷凝水管孔洞 ） 。（ 2）通風(fēng)工程：本工程消防排煙和空調(diào)排風(fēng)分開設(shè)置，每 個(gè)區(qū)域均設(shè)有排風(fēng)機(jī)，排煙風(fēng)機(jī)設(shè)在屋面。（ 3）主樓空調(diào)工程：為保證賓館的凈高給顧客舒適感，一 層采用吊頂式空調(diào)器以保證標(biāo)高。 地下一層標(biāo)高為 4 米，采用

52、風(fēng) 機(jī)盤管，并用像塑海綿保溫。二層以上為全空調(diào)系統(tǒng)，使用四萬 風(fēng)量的組合式空調(diào)器， 生活區(qū)采用獨(dú)立系統(tǒng)， 主機(jī)使用風(fēng)冷熱泵。 空調(diào)主機(jī)使用 900 噸燃?xì)庵比紮C(jī)。三、強(qiáng)電工程本項(xiàng)目用電負(fù)荷為一級(jí)負(fù)荷，在地下一層設(shè)置變配電室，變 配電室采用高壓真空開關(guān)柜， 低壓抽屜式配電屏， 操作電源采用 硅整流鎘鎳電池組，作分合閘直流操作電源。采用電磁操作。斷電保護(hù)與計(jì)量進(jìn)線柜采用過電流保護(hù)，變壓器柜采用過電 流過負(fù)荷保護(hù)。四、弱電工程 引入市電話電纜線路。賓館、超市、行政辦公室及主要設(shè)備 房間設(shè)外線電話。 營(yíng)業(yè)場(chǎng)所每層配備一定數(shù)量的公用電話， 公用 電話為磁卡或 IC 卡電話。本工程設(shè)有線電纜電視系統(tǒng)。 該

53、項(xiàng)目廣播音響系統(tǒng)為賓館、超市和餐飲提供背景音樂。該 廣播系統(tǒng)兼做火災(zāi)緊急廣播系統(tǒng)。在主要出入口、大廳、長(zhǎng)廊、商場(chǎng)、餐廳、停車場(chǎng)場(chǎng)所設(shè)置 不同類型（定焦、自動(dòng)光圈半球型、變焦云臺(tái)型、針孔型）的監(jiān) 控?cái)z像機(jī)，進(jìn)行有效監(jiān)視和實(shí)時(shí)錄像。在一些無人值守的重點(diǎn)場(chǎng)所，根據(jù)不同風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)要求及現(xiàn)場(chǎng) 條件進(jìn)行區(qū)域設(shè)防。系統(tǒng)控制主機(jī)及分控機(jī)分別設(shè)在一層消防控制中心。 采用計(jì)算機(jī)停車場(chǎng)管理系統(tǒng)，在停車場(chǎng)進(jìn)出口處設(shè)置讀驗(yàn)卡 機(jī)、信號(hào)燈、攔車器、感應(yīng)線圈及 LED 顯示屏，主控計(jì)算機(jī)設(shè) 出口管理室。入口無人看守，出口自動(dòng)或人工管理。對(duì)于固定客 戶、臨時(shí)客戶及內(nèi)部人員，既做到了區(qū)別對(duì)待，又做到了統(tǒng)一管五、煤氣工程煤氣由煤氣

54、管網(wǎng)總干線引入本項(xiàng)目地上、地下停車場(chǎng)。煤氣 總用量約 200 立方米天。3 8第七章 消防、環(huán)保和衛(wèi)生7.1. 消防一、總平面布局該項(xiàng)目四周有城市道路，形成環(huán)形消防車道，寬度大于 4米， 建筑物與周圍建筑物保留一定的防火間距， 主要出入口及疏散口 的位置符合城市交通規(guī)劃要求。二、安全疏散 建筑物在適當(dāng)位置設(shè)置出入口。有自動(dòng)人行步道和鋼筋混凝 土樓梯直通室外。地下室、設(shè)備間有安全疏散樓梯直通室外，還 有鋼筋混凝土樓梯直通地上一層。形成了立體高效的交通系統(tǒng)。三、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng) 賓館消防中心控制室內(nèi)設(shè)有報(bào)警控制器、火警通信、緊急廣 播、模擬顯示裝置。每層分別設(shè)有重復(fù)顯示屏、地址編碼煙感探測(cè)器

55、、地址編碼 感溫探測(cè)器報(bào)警開關(guān)、 手動(dòng)報(bào)警開關(guān)及消防對(duì)講電話、 水流指示 器和濕式報(bào)警閥的聯(lián)動(dòng)介面單元、聲報(bào)警器、緊急廣播等，組成 消防控制中心，集中控制自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)。四、消火栓系統(tǒng) 賓館、地下室內(nèi)設(shè)有消火栓，消火栓的布置要保證噴水能達(dá) 到建筑物的任何部位，小區(qū)內(nèi)設(shè)置室外消火栓。五、自動(dòng)噴灑系統(tǒng)和水幕系統(tǒng) 地下室設(shè)自動(dòng)噴灑系統(tǒng)和水幕系統(tǒng)。六、滅火器配置采用 2kg 手提式干粉型(磷酸銨鹽)滅火器，滅火器應(yīng)放置 在樓梯、電梯及明顯和便于取用的地方。7.2. 環(huán)境保護(hù)一、施工建設(shè)期環(huán)境影響分析(1) 施工建設(shè)期環(huán)境影響因素材料及土石方運(yùn)輸車輛噪聲： 現(xiàn)場(chǎng)施工噪聲； 運(yùn)輸車輛的汽車尾氣及燃油機(jī)械排放的燃油廢氣； 施工中土方開挖、平整場(chǎng)地以及裝載運(yùn)輸產(chǎn)生的二次揚(yáng)塵； 施工場(chǎng)地降雨產(chǎn)生的含泥沙排水；施工期間水土流失； 施工作業(yè)產(chǎn)生的生活污水； 施工期間產(chǎn)生的固體廢棄物。(2) 施工期間污染防治措施 降低聲源的噪聲強(qiáng)度；采用局部吸聲、隔聲