巢湖人民路21萬平米大型商業(yè)項(xiàng)目市場研究與定位報(bào)告

1、1美力三采商業(yè)管理執(zhí)行機(jī)構(gòu)美力三采商業(yè)管理執(zhí)行機(jī)構(gòu)2007.52007.5巢湖市人民路項(xiàng)目市場研究及定位報(bào)告2第一部分第一部分 調(diào)查設(shè)計(jì)與組織實(shí)施調(diào)查設(shè)計(jì)與組織實(shí)施 第二部分第二部分 巢湖人民路項(xiàng)目市場調(diào)研巢湖人民路項(xiàng)目市場調(diào)研第三部分第三部分 巢湖人民路項(xiàng)目市場定位巢湖人民路項(xiàng)目市場定位報(bào)告內(nèi)容報(bào)告內(nèi)容3第一部分第一部分 調(diào)查設(shè)計(jì)與組織實(shí)施調(diào)查設(shè)計(jì)與組織實(shí)施 一、調(diào)查設(shè)計(jì)一、調(diào)查設(shè)計(jì)二、市場調(diào)研階段工作設(shè)計(jì)二、市場調(diào)研階段工作設(shè)計(jì)三、調(diào)查組織與實(shí)施三、調(diào)查組織與實(shí)施4一、調(diào)查設(shè)計(jì)一、調(diào)查設(shè)計(jì)尋找市場空白，進(jìn)行市場區(qū)隔宏觀市場環(huán)境分析終端消費(fèi)者分析明確終端客戶需求行業(yè)/商業(yè)市場研究明確類比性項(xiàng)

2、目策略、現(xiàn)狀，為項(xiàng)目策略的制定提供依據(jù)項(xiàng)目立地分析明確商家入駐意愿和需求條件市場研究總結(jié)及建議滿足客戶需求、填補(bǔ)市場空白、發(fā)揮項(xiàng)目優(yōu)勢的戰(zhàn)略性定位目標(biāo)商家分析確定項(xiàng)目自身的優(yōu)勢劣勢研究內(nèi)容研究內(nèi)容研究結(jié)論和目的研究結(jié)論和目的為項(xiàng)目發(fā)展提供啟示和建議為項(xiàng)目發(fā)展提出參考性意見國內(nèi)外類比性案國內(nèi)外類比性案例分析例分析目標(biāo)業(yè)態(tài)商目標(biāo)業(yè)態(tài)商戶專訪戶專訪5二、市場調(diào)研階段工作設(shè)計(jì)二、市場調(diào)研階段工作設(shè)計(jì)1 12 23 34 45 56 67 78 89 910101111121213131414調(diào)研整體時(shí)間1414市場調(diào)研方案的分解與分配2 2消費(fèi)者問卷調(diào)研7 7宏觀商業(yè)街區(qū)調(diào)研9 9賓館市場專項(xiàng)調(diào)研4

3、4餐飲市場專項(xiàng)調(diào)研5 5休閑娛樂市場專項(xiàng)調(diào)研5 5零售業(yè)態(tài)市場專項(xiàng)調(diào)研9 9專業(yè)市場專項(xiàng)調(diào)研6 6競爭性項(xiàng)目調(diào)研6 6目標(biāo)商家入駐意愿調(diào)研1010項(xiàng)目宏觀性因素調(diào)研8 8項(xiàng)目立地調(diào)研1111報(bào)告撰寫8 8主要調(diào)研計(jì)劃安排主要調(diào)研計(jì)劃安排（一）調(diào)研活動(dòng)（一）調(diào)研活動(dòng)6二、市場調(diào)研階段工作設(shè)計(jì)二、市場調(diào)研階段工作設(shè)計(jì)1 12 23 34 45 56 67 78 89 910101111121213131414調(diào)研整體時(shí)間1414方案設(shè)計(jì)1 1問卷設(shè)計(jì)定稿、 印刷2 2督導(dǎo)培訓(xùn)1 1訪問員招募2 2抽樣1 1訪問員培訓(xùn)試訪1 1訪問實(shí)施7 7數(shù)據(jù)錄入清理2 2計(jì)算機(jī)處理1 1報(bào)告撰寫8 8消費(fèi)者問卷

4、調(diào)查主要活動(dòng)消費(fèi)者問卷調(diào)查主要活動(dòng)7二、市場調(diào)研階段工作設(shè)計(jì)二、市場調(diào)研階段工作設(shè)計(jì)（二）調(diào)查內(nèi)容（二）調(diào)查內(nèi)容1、宏觀環(huán)境分析（1）項(xiàng)目政策法規(guī)環(huán)境分析（2）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析（3）社會(huì)文化環(huán)境分析（4）政府規(guī)劃因素分析4、項(xiàng)目客戶分析（1）項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)人群市場分析（2）中心商業(yè)區(qū)及主要居民社區(qū)消費(fèi)人群問卷調(diào)研（3）寫字樓企事業(yè)單位消費(fèi)者訪談?wù){(diào)研（4）主要商業(yè)街區(qū)經(jīng)營商戶投資/經(jīng)營意愿分析2、巢湖市主要商業(yè)街區(qū)干道調(diào)研5、本項(xiàng)目立地分析3、巢湖零售業(yè)、餐飲、休閑娛樂、專業(yè)市場、賓館市場調(diào)研6、競爭性項(xiàng)目調(diào)查8二、市場調(diào)研階段工作設(shè)計(jì)二、市場調(diào)研階段工作設(shè)計(jì)（三）調(diào)查方法（三）調(diào)查方法1、宏觀環(huán)

5、境調(diào)查（1）房管、土地、規(guī)劃等相關(guān)部門訪談（2）報(bào)刊文獻(xiàn)資料收集與分析（3）專家學(xué)者的訪談2、項(xiàng)目自身情況調(diào)查（1）項(xiàng)目現(xiàn)場考察（2）有關(guān)人員訪談（3）相關(guān)資料收集整理3、商業(yè)市場調(diào)查（1）主城區(qū)主干道地毯式考察（2）分業(yè)態(tài)專項(xiàng)登門考察（3）相關(guān)資料收集整理9二、市場調(diào)研階段工作設(shè)計(jì)二、市場調(diào)研階段工作設(shè)計(jì)（三）調(diào)查方法（三）調(diào)查方法4、需求市場調(diào)查（1）主要商業(yè)區(qū)及居民小區(qū)人群問卷調(diào)研（400份問卷）（2）統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)交叉分析（分類進(jìn)行頻數(shù)統(tǒng)計(jì)分析和列聯(lián)表統(tǒng)計(jì)分析）（3）消費(fèi)者深度訪談5、競爭性項(xiàng)目調(diào)查（1）現(xiàn)場踩點(diǎn)調(diào)查（2）房管、土地、規(guī)劃等相關(guān)部門訪談（3）電話訪問（4）報(bào)刊文獻(xiàn)收集與分析6

6、、經(jīng)營者調(diào)研（1）電話拜訪（2）登門訪談（3）問卷調(diào)研10三、調(diào)查組織與實(shí)施三、調(diào)查組織與實(shí)施時(shí) 間 安 排時(shí) 間 安 排工 作 內(nèi) 容工 作 內(nèi) 容2007年3月5日簽約并就項(xiàng)目策劃總體思路開展項(xiàng)目討論會(huì)。2007年3月5、6日設(shè)計(jì)整個(gè)項(xiàng)目市場調(diào)研方案，將總體任務(wù)分解，并把各模塊分配至個(gè)人2007年3月78日各小組成員就自身所研究問題進(jìn)行研究，并制定研究各模塊方案1、各小組成員提交各模塊研究方案，并討論修改，形成最終研究方案；2、制定市場研究各操作方案，及工作結(jié)點(diǎn)。2007年3月9日16日宏觀市場調(diào)查展開，開始對(duì)巢湖市各商業(yè)街區(qū)進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查。1、設(shè)計(jì)市場調(diào)研問卷、并細(xì)化調(diào)研操作方案2、確定經(jīng)

7、營者調(diào)查區(qū)域范圍，進(jìn)行經(jīng)營者入駐意愿調(diào)研2007年3月1118日商業(yè)市場分業(yè)態(tài)專項(xiàng)調(diào)研2007年3月1117日消費(fèi)者主體問卷的發(fā)放，回收1、消費(fèi)者主體問卷，經(jīng)營者主體問卷的統(tǒng)計(jì)、分析2、類比性項(xiàng)目分析3、前期市場調(diào)研總結(jié)報(bào)告的撰寫2007年3月15日-16日企事業(yè)單位、寫字樓消費(fèi)者訪談?wù){(diào)研2007年3月1920日前期調(diào)研數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總分析，市調(diào)報(bào)告形成。2007年3月21日市調(diào)報(bào)告（修正稿）完成。2007年3月22日-4月30日 項(xiàng)目前期策劃報(bào)告（調(diào)研報(bào)告、定位報(bào)告）撰寫完成。2007年3月8日2007年3月1011日2007年3月18日19日11第二部分第二部分 巢湖人民路項(xiàng)目市場調(diào)研巢湖人民

8、路項(xiàng)目市場調(diào)研第一章、巢湖市宏觀市場調(diào)研第一章、巢湖市宏觀市場調(diào)研第二章、巢湖市區(qū)域業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)及分布調(diào)研第二章、巢湖市區(qū)域業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)及分布調(diào)研第三章、巢湖市商鋪市場專項(xiàng)分析巢第三章、巢湖市商鋪市場專項(xiàng)分析巢第四章、湖市賓館業(yè)專項(xiàng)調(diào)研第四章、湖市賓館業(yè)專項(xiàng)調(diào)研第五章、巢湖市商業(yè)市場研究第五章、巢湖市商業(yè)市場研究第六章、項(xiàng)目立地條件研究第六章、項(xiàng)目立地條件研究12第一章、巢湖市宏觀市場調(diào)研（第一章、巢湖市宏觀市場調(diào)研（PESTPEST分析）分析）1 1、政治環(huán)境分析、政治環(huán)境分析 巢湖市十一規(guī)劃明確表明，巢湖市正在大力調(diào)整調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和轉(zhuǎn)變?cè)鲩L方式，著力促進(jìn)社會(huì)發(fā)展和解決民生問題，努力實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好

9、又快發(fā)展，市政府確定振奮人心和切實(shí)有效的中心任務(wù)，對(duì)巢湖市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展是個(gè)重要的保證，對(duì)于作為巢湖市2004-2020年商業(yè)規(guī)劃中最重要的人民路商業(yè)改造項(xiàng)目而言是極為有利的發(fā)展基礎(chǔ)。 國家在開始對(duì)新一輪的住宅物業(yè)的宏觀調(diào)控后，商業(yè)地產(chǎn)也將被拋到宏觀調(diào)控的“風(fēng)口浪頭，商鋪的投資處于一個(gè)相對(duì)有利的時(shí)期，但也存在著不確定的政策風(fēng)險(xiǎn)。13第一章、巢湖市宏觀市場調(diào)研（第一章、巢湖市宏觀市場調(diào)研（PESTPEST分析）分析）2 2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析、經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析n巢湖市地處安徽省中部，經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于上升期，2006年巢湖全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值344.37億元，同比增長12.2%；n巢湖市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2000年的30

10、.1:32.8:37.1變化為2005年的24.9:37.1:38.0；n2006年巢湖市城區(qū)居民人均可支配收入達(dá)到了9464元，比上年增長18.8%，恩格爾系數(shù)為48%；n2006年巢湖全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額103.7億元，增長14.4%，消費(fèi)品市場明顯升溫，高度的漲幅說明了巢湖市消費(fèi)市場需求的旺盛；n巢湖市居民收入穩(wěn)步提高，收入來源多樣化，巢湖消費(fèi)者的消費(fèi)觀念日益成熟，食品等基本保障支出總量增加，但其比例在下降，而用于休閑購物、娛樂花費(fèi)的比例呈現(xiàn)上升趨勢；14第一章、巢湖市宏觀市場調(diào)研（第一章、巢湖市宏觀市場調(diào)研（PESTPEST分析）分析）3 3、社會(huì)環(huán)境分析、社會(huì)環(huán)境分析n物質(zhì)文明

11、的顯著提高；n城市化進(jìn)程穩(wěn)中趨快；n人口結(jié)構(gòu)向城市化、城鎮(zhèn)化發(fā)展的步伐加快；n居民生活性消費(fèi)比重降低，休閑性消費(fèi)比重攀升；15第一章、巢湖市宏觀市場調(diào)研（第一章、巢湖市宏觀市場調(diào)研（PESTPEST分析）分析）4 4、規(guī)劃環(huán)境分析、規(guī)劃環(huán)境分析n巢湖市城市總體定位是皖中工業(yè)發(fā)達(dá)、商貿(mào)繁榮、以旅游和休閑療養(yǎng)為特色的濱湖城市；n總體規(guī)劃突出“擴(kuò)大城市，強(qiáng)化中心”的發(fā)展思路，采取“組團(tuán)發(fā)展，突出重點(diǎn)”的方針，充分依托舊城改造建設(shè)商業(yè)中心，完善建設(shè)市區(qū)西部、南部和東部各個(gè)組團(tuán)。對(duì)本項(xiàng)目而言正是規(guī)劃中的最重要的商業(yè)改造項(xiàng)目。16第二部分第二部分 巢湖人民路項(xiàng)目市場調(diào)研巢湖人民路項(xiàng)目市場調(diào)研第一章、巢湖市

12、宏觀市場調(diào)研第一章、巢湖市宏觀市場調(diào)研第二章、巢湖市區(qū)域業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)及分布調(diào)研第二章、巢湖市區(qū)域業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)及分布調(diào)研第三章、巢湖市商鋪市場專項(xiàng)分析第三章、巢湖市商鋪市場專項(xiàng)分析第四章、巢湖市賓館業(yè)專項(xiàng)調(diào)研第四章、巢湖市賓館業(yè)專項(xiàng)調(diào)研第五章、巢湖市商業(yè)市場研究第五章、巢湖市商業(yè)市場研究第六章、項(xiàng)目立地條件研究第六章、項(xiàng)目立地條件研究17第二章、巢湖市區(qū)域業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)及分布調(diào)研第二章、巢湖市區(qū)域業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)及分布調(diào)研 從城市功能布局劃分，巢湖市分為三個(gè)功能區(qū)：居巢區(qū)為巢湖市市區(qū)，按城市區(qū)域分為政務(wù)區(qū)（經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)）、老城區(qū)和濱湖區(qū)。其中以老城區(qū)的商業(yè)最為發(fā)達(dá)。 老城區(qū)是傳統(tǒng)商貿(mào)聚集區(qū)。人民路、健康路、團(tuán)結(jié)路、

13、東風(fēng)路構(gòu)成了巢湖市傳統(tǒng)核心商圈，匯集了巢湖市區(qū)70%以上的商業(yè)業(yè)態(tài)。北門長江東路一線和南門金碼頭城一線分布有特色商業(yè)街區(qū)。其他地區(qū)的商業(yè)分布比較零散，不成規(guī)模，檔次較低。18第二章、巢湖市區(qū)域業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)及分布調(diào)研第二章、巢湖市區(qū)域業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)及分布調(diào)研 專業(yè)意義上，巢湖市的核心商圈即人民路商圈，包括人民路、團(tuán)結(jié)路、健康路、東風(fēng)路、巢湖中路組成的核心區(qū)域。項(xiàng)目組對(duì)人民路商圈內(nèi)街區(qū)的業(yè)種業(yè)態(tài)進(jìn)行了調(diào)查，具體調(diào)查數(shù)據(jù)請(qǐng)參見提交的報(bào)告文本。具體調(diào)查數(shù)據(jù)請(qǐng)參見提交的報(bào)告文本。19第二章、巢湖市區(qū)域業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)及分布調(diào)研第二章、巢湖市區(qū)域業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)及分布調(diào)研小結(jié)小結(jié) 此次商圈業(yè)態(tài)調(diào)查，我們走訪了5條主要商業(yè)街，總計(jì)6

14、09個(gè)店家，所涉及到的行業(yè)包括服飾、餐飲、日用百貨、超市、休閑娛樂、家電、家具、美容健身、婚紗攝影等約10個(gè)大類，50余小類店家。人民路業(yè)態(tài)分析中，服飾占到的比例超過了50%；團(tuán)結(jié)路與健康路大約都是20%的商家屬于餐飲類；東風(fēng)路由于其周邊老城區(qū)，人口密度大，數(shù)量多等歷史原因，日用百貨類占到該區(qū)域商業(yè)形式的近30%，而巢湖中路則是機(jī)電類專業(yè)店為主，占到該條道路商鋪市場份額的65%。20第二部分第二部分 巢湖人民路項(xiàng)目市場調(diào)研巢湖人民路項(xiàng)目市場調(diào)研第一章、巢湖市宏觀市場調(diào)研第一章、巢湖市宏觀市場調(diào)研第二章、巢湖市區(qū)域業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)及分布調(diào)研第二章、巢湖市區(qū)域業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)及分布調(diào)研第三章、巢湖市商鋪市場專項(xiàng)分

15、析第三章、巢湖市商鋪市場專項(xiàng)分析第四章、巢湖市賓館業(yè)專項(xiàng)調(diào)研第四章、巢湖市賓館業(yè)專項(xiàng)調(diào)研第五章、巢湖市商業(yè)市場研究第五章、巢湖市商業(yè)市場研究第六章、項(xiàng)目立地條件研究第六章、項(xiàng)目立地條件研究21第四章、巢湖市商鋪市場專項(xiàng)分析第四章、巢湖市商鋪市場專項(xiàng)分析一、商鋪現(xiàn)狀分析一、商鋪現(xiàn)狀分析二、商鋪消費(fèi)市場調(diào)研二、商鋪消費(fèi)市場調(diào)研三、小結(jié)三、小結(jié) 22一、商鋪現(xiàn)狀分析一、商鋪現(xiàn)狀分析 1 1、商鋪供應(yīng)市場分析、商鋪供應(yīng)市場分析 分布情況分布情況 巢湖市商鋪市場呈現(xiàn)出高度集中的分布狀態(tài)，絕大多數(shù)商鋪都分布在以人民路為中心，向四周腹地輻射區(qū)域延伸的街區(qū)，如健康路、巢湖中路、團(tuán)結(jié)路、東風(fēng)路與金碼頭城等城市中

16、心城區(qū)范圍內(nèi)。 隨著城市發(fā)展，道路交通的改善，新興居民社區(qū)的逐步建設(shè)，次級(jí)商業(yè)中心、片區(qū)型商業(yè)中心與社區(qū)商業(yè)中心也已逐步形成，商鋪市場供應(yīng)已呈現(xiàn)出逐步向中心外圍擴(kuò)散的趨勢。賈塘圩、東塘圩、城北片區(qū)逐步成為多功能商業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域。23一、商鋪現(xiàn)狀分析一、商鋪現(xiàn)狀分析 供應(yīng)量供應(yīng)量 巢湖商業(yè)用房供應(yīng)量呈緩慢增長的態(tài)勢，但近年來明顯加快，我們調(diào)查的商鋪總供應(yīng)量已達(dá)36.6萬平方米。 24一、商鋪現(xiàn)狀分析一、商鋪現(xiàn)狀分析 2 2、租售價(jià)格水平、租售價(jià)格水平 所調(diào)查項(xiàng)目底層商鋪總體售價(jià)水平為 15718 15718 元元/M2/M2，總體租賃價(jià)格為 46.7 46.7 元元/M2/M2月月，調(diào)查中發(fā)現(xiàn)較多商

17、鋪采用整鋪?zhàn)赓U定價(jià)方式。以下價(jià)格以沿街底層商鋪為基準(zhǔn)測算。區(qū)域區(qū)域售價(jià)（元售價(jià)（元/M2） 租金（元租金（元/M2月）月）人民路21000-2500065-120健康路18000-2000035-53團(tuán)結(jié)路18000-2300035-60東風(fēng)路19000-2400055-90巢湖中路13000-2000038-65金碼頭城10000-1400030-42世紀(jì)新都6000-800010-13巢湖大市場及周邊商鋪800012-25恒生陽光城9000-2400025一、商鋪現(xiàn)狀分析一、商鋪現(xiàn)狀分析 巢湖大市場各樓層租售價(jià)格巢湖大市場各樓層租售價(jià)格 區(qū)域區(qū)域售價(jià)（元售價(jià)（元/）租金（元租金（元/月）月

18、）3樓12元/M2月07年以后，自主持有，不出售2樓18元/M2月4500元/1樓27元/M2月8500元/恒生陽光城各樓層租售價(jià)格恒生陽光城各樓層租售價(jià)格 區(qū)域區(qū)域售價(jià)（元售價(jià)（元/）租金（元租金（元/月）月）3樓尚未正式對(duì)外公布尚未正式對(duì)外銷售2樓24元/月4000元/1樓40-80元/月外鋪：22000-28000元/，內(nèi)鋪：6000-13000元/注：以上調(diào)查數(shù)據(jù)截止至2007年4月20日26二、商鋪消費(fèi)市場調(diào)研二、商鋪消費(fèi)市場調(diào)研 1 1、被訪問商戶、被訪問商戶/ /消費(fèi)者消費(fèi)者 分析市場前景，我們從商戶與消費(fèi)者兩個(gè)層面進(jìn)行調(diào)研。直接訪談商戶分布在人民路、東風(fēng)路、團(tuán)結(jié)路、健康路、世紀(jì)

19、新都、巢湖大市場等地，總計(jì)114個(gè)，經(jīng)營業(yè)態(tài)主要為服飾、皮具箱包、日用百貨、美容、餐飲、茶社等，其中自有物業(yè)者26家。調(diào)查區(qū)域分類調(diào)查區(qū)域分類 31%19%21%11%11%9%8%0%5%10%15%20%25%30%35%人民路東風(fēng)路團(tuán)結(jié)路健康路世紀(jì)新都巢湖中路巢湖大市場27二、商鋪消費(fèi)市場調(diào)研二、商鋪消費(fèi)市場調(diào)研 參與調(diào)研的消費(fèi)者共計(jì)324名，其中近年有商鋪經(jīng)營/投資意向的消費(fèi)者占到被訪消費(fèi)者總數(shù)的9.7%，并且28.7%的消費(fèi)者對(duì)商鋪投資表現(xiàn)出濃烈的興趣。我們將該部分人群作為商戶現(xiàn)有及潛在客戶進(jìn)行分析。租買客戶類型分類租買客戶類型分類 租用71%購買29%28二、商鋪消費(fèi)市場調(diào)研二、商

20、鋪消費(fèi)市場調(diào)研 有意向投資者行業(yè)分類有意向投資者行業(yè)分類 個(gè)體戶31%企業(yè)中高層管理者29%自由職業(yè)者9%政府公務(wù)員6%技術(shù)人員14%其他11%29二、商鋪消費(fèi)市場調(diào)研二、商鋪消費(fèi)市場調(diào)研 2 2、物業(yè)選擇關(guān)鍵要素、物業(yè)選擇關(guān)鍵要素 商家對(duì)目前經(jīng)營地點(diǎn)滿意程度的調(diào)研商家對(duì)目前經(jīng)營地點(diǎn)滿意程度的調(diào)研 經(jīng)營者們對(duì)目前的經(jīng)營地點(diǎn)滿意度為77%，反映了在所調(diào)研的人民路及周邊地段的商業(yè)價(jià)值已經(jīng)長期的市場考驗(yàn)并為商家所認(rèn)可。滿意77%不滿意23%30二、商鋪消費(fèi)市場調(diào)研二、商鋪消費(fèi)市場調(diào)研 選擇目前經(jīng)營地點(diǎn)的原因選擇目前經(jīng)營地點(diǎn)的原因被訪者中78%的商家由于周邊覆蓋大量客戶群而選擇在此經(jīng)營；消費(fèi)者調(diào)研顯示

21、，商戶選擇經(jīng)營地點(diǎn)主要考慮的因素是地段環(huán)境、價(jià)格和發(fā)展前景，交通等其他因素排后； 從長遠(yuǎn)來看，這些商戶所看從長遠(yuǎn)來看，這些商戶所看中的經(jīng)營條件等要素本項(xiàng)目都具中的經(jīng)營條件等要素本項(xiàng)目都具備，因此本地塊自身的特征為開備，因此本地塊自身的特征為開發(fā)商鋪奠定了良好的基礎(chǔ)。發(fā)商鋪奠定了良好的基礎(chǔ)。目前經(jīng)營地點(diǎn)目前經(jīng)營地點(diǎn)選擇原因選擇原因人民路地段優(yōu)越、發(fā)展前景東風(fēng)路地段較好、交通便利團(tuán)結(jié)路地段好、交通便利健康路地段較好世紀(jì)新都發(fā)展前景好、租金便宜31二、商鋪消費(fèi)市場調(diào)研二、商鋪消費(fèi)市場調(diào)研 經(jīng)經(jīng)營營者者選選擇擇目目前前經(jīng)經(jīng)營營地地點(diǎn)點(diǎn)的的原原因因交通1%其它1%發(fā)展前景7%價(jià)格2%地段89%32二、商

22、鋪消費(fèi)市場調(diào)研二、商鋪消費(fèi)市場調(diào)研 選擇商鋪時(shí)考慮的因素選擇商鋪時(shí)考慮的因素地段和發(fā)展前景是目前商戶選擇經(jīng)營地點(diǎn)的主要考慮因素，尤其是地段。目前商戶選擇經(jīng)營地點(diǎn)的時(shí)候考慮的主要因素地段，本項(xiàng)目完全符合條件，但是商戶對(duì)價(jià)格和周邊環(huán)境期盼，本項(xiàng)目還需要一定的建設(shè)期。選擇商鋪時(shí)考慮的因素選擇商鋪時(shí)考慮的因素2.80%79.00%16.90%16.90%19.70%5.60%0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00% 80.00% 90.00%地段價(jià)格周邊環(huán)境交通/停車發(fā)展前景其它33二、商鋪消費(fèi)市場調(diào)研二、商鋪消費(fèi)市場調(diào)研 商鋪類型選

23、擇商鋪類型選擇 n 不同類型商鋪選擇特征 經(jīng)營者選擇人民路改建后商鋪類型經(jīng)營者選擇人民路改建后商鋪類型80.63%2.78%13.75%2.84%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%沿街底鋪商場中的內(nèi)鋪商業(yè)街內(nèi)鋪直達(dá)二樓商鋪34二、商鋪消費(fèi)市場調(diào)研二、商鋪消費(fèi)市場調(diào)研 其中，愿意選擇商場內(nèi)鋪的經(jīng)營者中有60%選擇底層臨街商鋪，而底層內(nèi)鋪與二層商鋪仍然有40%的經(jīng)營者表示意向。經(jīng)營者選擇人民路改建后主題商場內(nèi)鋪需求情況經(jīng)營者選擇人民路改建后主題商場內(nèi)鋪需求情況60.43%25.33%14.24%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.0

24、0%60.00%70.00%底層臨街底層內(nèi)鋪二層商鋪35二、商鋪消費(fèi)市場調(diào)研二、商鋪消費(fèi)市場調(diào)研 商鋪類型選擇商鋪類型選擇 n 不同類型商鋪?zhàn)赓弮A向 62.00%15.00%3.63%0.00%2.20%0.84%2.78%10.25%1.54%1.30%0.54%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%購買62.00%0.00%2.20%0.84%租用15.00%2.78%10.25%1.54%不確定3.63%0.00%1.30%0.54%沿街底鋪商場中的內(nèi)鋪商業(yè)街內(nèi)鋪直達(dá)二樓商鋪?zhàn)ⅲ阂陨险{(diào)查數(shù)據(jù)為目前市場實(shí)際反饋，不代表未來市場某些不可

25、預(yù)期原因而可能造成的變動(dòng)。36二、商鋪消費(fèi)市場調(diào)研二、商鋪消費(fèi)市場調(diào)研 不同價(jià)格區(qū)間經(jīng)營者選擇商鋪類型不同價(jià)格區(qū)間經(jīng)營者選擇商鋪類型0%10%20%30%40%50%60%臨街商鋪商業(yè)街內(nèi)鋪商場內(nèi)鋪二樓直達(dá)商鋪臨街商鋪1%2%1%3%11%29%27%9%12%5%商業(yè)街內(nèi)鋪56%34%9%1%0%0%0%0%0%0%商場內(nèi)鋪39%47%10%2%1%1%0%0%0%0%二樓直達(dá)商鋪44%42%5%3%3%2%1%0%0%0%8000以下8000-1000010001-1200012001-1500015001-1800018001-2000020001-2200022001-24000240

26、01-2600026000以上37二、商鋪消費(fèi)市場調(diào)研二、商鋪消費(fèi)市場調(diào)研 3 3、投資需求、投資需求 n 受訪地區(qū)經(jīng)營者在今后3-5年內(nèi)愿意再次投資商鋪的占43.33%，不愿意再次投資商鋪的占56.67%，明確表示愿意的商家與不愿意再次投資的商家相差不大。根據(jù)以往相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，在項(xiàng)目開發(fā)過程中，尤其是后期隨著商鋪建筑逐一落成，愿意投資的商家比率會(huì)逐漸升高。注：以上調(diào)查數(shù)據(jù)為目前市場實(shí)際反饋，不代表未來市場某些不可預(yù)期原因而可能造成的變動(dòng)。38二、商鋪消費(fèi)市場調(diào)研二、商鋪消費(fèi)市場調(diào)研 4 4、面積需求、面積需求 經(jīng)營者面積需求經(jīng)營者面積需求 n 經(jīng)營者對(duì)3-5年后（即改造全面完成，區(qū)域范圍內(nèi)經(jīng)濟(jì)全

27、面發(fā)展后）經(jīng)營面積的預(yù)期將作為今后商業(yè)飽和度測算的一個(gè)重要依據(jù)，同時(shí)也為開發(fā)規(guī)模提供一手資料。32.67%30.00%40.67%3.84%26.75%25.40%11.34%2.34%13.66%13.34%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%20平方米以下21-40平方米41-80平方米81-150平方米150平方米以上被調(diào)研商戶目前經(jīng)營面積經(jīng)營者會(huì)選擇的經(jīng)營面積注：以上調(diào)查數(shù)據(jù)為目前市場實(shí)際反饋，不代表未來市場某些不可預(yù)期原因而可能造成的變動(dòng)。39二、商鋪消費(fèi)市場調(diào)研二、商鋪消費(fèi)市場調(diào)研 投資者面積需求投資者面積需求 9.39%38.12%26%25.4

28、1%1.10%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%投資者會(huì)選擇的經(jīng)營面積20平方米以下21-40平方米41-80平方米81-150平方米150平方米以上40投投資資者者在在不不同同價(jià)價(jià)格格區(qū)區(qū)間間面面積積選選擇擇0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%100.00%20平 方 米 以 下6.84%7.34%11.42%12.65%16.49%24.33%25.93%26.04%82.54%94.32%21-40平 方 米30.75%21.66%37.02%35.27%42.54%47

29、.46%47.45%43.60%10.42%5.68%41-80平 方 米25.40%40.33%40.40%44.50%34.60%23.50%21.42%24.82%5.04%0.00%81-150平 方 米22.34%21.34%8.32%4.37%5.33%3.51%3.50%4.44%2.00%0.00%150平 方 米 以 上14.67%9.33%2.84%3.21%1.04%1.20%1.70%1.10%0.00%0.00%8000以 下 8000-1000010001-1200012001-1500015001-1800018001-2000020001-2200022001-

30、2400024001-2600026000以 上41二、商鋪消費(fèi)市場調(diào)研二、商鋪消費(fèi)市場調(diào)研 5 5、價(jià)格需求特征、價(jià)格需求特征 租售價(jià)格需求租售價(jià)格需求認(rèn)為本項(xiàng)目商鋪的合理租金（元/月/平方米）0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%40以下41-6061-8081-100101-120 121-150 151-180 180以上所有被訪者有意愿被訪者注：以上調(diào)查數(shù)據(jù)為目前市場實(shí)際反饋，不代表未來市場某些不可預(yù)期原因而可能造成的變動(dòng)。42二、商鋪消費(fèi)市場調(diào)研二、商鋪消費(fèi)市場調(diào)研 認(rèn)為本項(xiàng)目商鋪的合理售價(jià)（元/平方米）0%10%2

31、0%30%40%50%60%8000以下8000-1000010001-1200012001-1500015001-1800018001-2000020001-2200022001-2400024001-2600026000以上臨街商鋪內(nèi)鋪及二樓以上商鋪43二、商鋪消費(fèi)市場調(diào)研二、商鋪消費(fèi)市場調(diào)研 認(rèn)為本項(xiàng)目內(nèi)鋪及二樓以上商鋪的合理售價(jià)（元/平方米）0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%8000以下8000-1000010001-12000所有被訪者有意愿被訪者租金特征 ：對(duì)本項(xiàng)目商鋪有租賃意愿的商戶對(duì)本項(xiàng)目合理租金認(rèn)識(shí)普遍低于所有被訪客

32、戶認(rèn)為的合理租金。售價(jià)特征：對(duì)本項(xiàng)目有購買意愿的商戶或投資者對(duì)本項(xiàng)目合理售價(jià)接受度普遍高于所有被訪者認(rèn)為的合適的售價(jià)。44二、商鋪消費(fèi)市場調(diào)研二、商鋪消費(fèi)市場調(diào)研 預(yù)期承受總價(jià)調(diào)查預(yù)期承受總價(jià)調(diào)查76.92%11.23%4.89%50.85%28.81%15.25%6.69%5.08%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%30萬以下30-50萬51-80萬80萬以上經(jīng)營者可接受總價(jià)有投資意向消費(fèi)者可接受總價(jià)45二、商鋪消費(fèi)市場調(diào)研二、商鋪消費(fèi)市場調(diào)研 預(yù)期承受年租金調(diào)查預(yù)期承受年租金調(diào)查經(jīng)營者可承受的年租金調(diào)查經(jīng)營者可承受的年租金調(diào)查11.03%29.41%1

33、8.90%10.56%4.63%1.10%6.53%5.14%13.78%0.00%5.00%10.00%15.00% 20.00%25.00%30.00%35.00%1萬元以下1-2萬元2-3萬元3-5萬元5-8萬元8-12萬元12-17萬元18-30萬元30萬元以上46二、商鋪消費(fèi)市場調(diào)研二、商鋪消費(fèi)市場調(diào)研 6 6、租買意愿比例、租買意愿比例租買意愿：對(duì)本項(xiàng)目有租買意愿的達(dá)到28%，其中以考慮租的居多；行業(yè)租買意愿：考慮買的以小型餐飲、小型特色店（嬰幼兒用品、特色飾品等）與個(gè)人投資居多；考慮租的以服飾、化妝、日用百貨、餐飲、KTV等休閑娛樂店家居多。 61.00%14.00%25.00%

34、0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%暫不考慮考慮買考慮租整體租買意愿比例注：以上調(diào)查數(shù)據(jù)為目前市場實(shí)際反饋，不代表未來市場某些不可預(yù)期原因而可能造成的變動(dòng)。47不不同同價(jià)價(jià)格格區(qū)區(qū)間間下下被被訪訪者者租租買買意意愿愿比比例例0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%100.00%暫不考慮39.00%46.00%54.00%58.00%62.00%59.00%55.00%63.00%79.00%95.00%考慮買25.00%23.00%17.00%16.00%17

35、.00%13.00%13.00%12.00%4.00%0.00%考慮租36.00%31.00%29.00%26.00%21.00%28.00%32.00%25.00%17.00%5.00%8000以下8000-1000010001-1200012001-1500015001-1800018001-2000020001-2200022001-2400024001-2600026000以上48二、商鋪消費(fèi)市場調(diào)研二、商鋪消費(fèi)市場調(diào)研 7 7、租金投資回報(bào)、租金投資回報(bào) n 對(duì)人民路商鋪?zhàn)饨鹜顿Y回報(bào)調(diào)查23.89%6.67%13.33%20.22%36.23%20.24%4.90%31.29%22.

36、70%20.86%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%沒概念5%以下5-10%11-15%15%以上經(jīng)營者預(yù)期投資回報(bào)有投資意向消費(fèi)者預(yù)期投資回報(bào)注：以上調(diào)查數(shù)據(jù)為目前市場實(shí)際反饋，不代表未來市場某些不可預(yù)期原因而可能造成的變動(dòng)。49二、商鋪消費(fèi)市場調(diào)研二、商鋪消費(fèi)市場調(diào)研 8 8、人民路改造需求調(diào)查、人民路改造需求調(diào)查 n 被訪者認(rèn)為人民路目前需要改進(jìn)方面調(diào)研35.00%29.67%21.66%30.35%27.00%20.00%13.34%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%被訪者認(rèn)為人民路需要改進(jìn)的

37、地方餐飲休閑娛樂種類不夠豐富商品種類缺乏/檔次不高交通/停車不夠方便商家服務(wù)不夠周全商家專修不夠高檔街區(qū)環(huán)境老化零亂主題功能性不強(qiáng)/功能劃分不清注：以上調(diào)查數(shù)據(jù)為目前市場實(shí)際反饋，不代表未來市場某些不可預(yù)期原因而可能造成的變動(dòng)。50二、商鋪消費(fèi)市場調(diào)研二、商鋪消費(fèi)市場調(diào)研 n 功能需求經(jīng)營者對(duì)人民路拆遷改造后功能需求33%22.73%16.53%61.98%39.25%20.65%38.58%2.00%12.40%2.75%0%10%20%30%40%50%60%70%大型百貨大型超市家具城美食城賓館電器商場休閑娛樂辦公樓專業(yè)性市場其他51二、商鋪消費(fèi)市場調(diào)研二、商鋪消費(fèi)市場調(diào)研 n 功能需求

38、消費(fèi)者對(duì)人民路拆遷改造后功能需求11.55%58.97%1.52%30.70%15.20%36.17%17.93%10.94%59.27%46.50%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%大型百貨大型超市家具城美食城賓館電器商場休閑娛樂辦公樓專業(yè)性市場其他52二、商鋪消費(fèi)市場調(diào)研二、商鋪消費(fèi)市場調(diào)研 n 最具吸引力方面22.20%21.10%12.20%11%10.95%5.60%16.70%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%改造后最吸引您的是什么功能齊全（購物、吃、喝、玩集中在一起）景觀環(huán)境優(yōu)美商家專業(yè)

39、化服務(wù)建筑形式獨(dú)特能夠購買到外地的特色產(chǎn)品停車方便引進(jìn)的新品牌商店53二、商鋪消費(fèi)市場調(diào)研二、商鋪消費(fèi)市場調(diào)研 n 發(fā)展限制2 26 6. .6 60 0% %2 28 8. .1 10 0% %1 12 2. .5 50 0% %3 32 2. .8 80 0% %0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%您認(rèn)為將可能會(huì)受到的限制地處老城，發(fā)展空間不足面臨巢湖其他已建與將建商業(yè)區(qū)較為激烈的競爭新的商業(yè)功能組合形式，市民有一個(gè)接受的過程巢湖市民的消費(fèi)能力有限54三、小結(jié)三、小結(jié)n巢湖居民一鋪養(yǎng)三代的傳統(tǒng)觀念較強(qiáng)。在中高檔住宅小區(qū)、寫字樓的隨機(jī)抽

40、樣調(diào)查中，有9.7%的被訪者表示3-5年有投資/經(jīng)營商鋪的計(jì)劃，28.7%的消費(fèi)者表示在資金配備的前提下將投資商鋪。n經(jīng)營者對(duì)巢湖預(yù)期商業(yè)市場比較看好。絕大多數(shù)經(jīng)營者看好人民路拆遷改造并愿意在改造后人民路經(jīng)營；n經(jīng)營者與消費(fèi)者對(duì)商鋪?zhàn)铌P(guān)注的是地段，但有投資意向的消費(fèi)者對(duì)商鋪前景相對(duì)注重；n2/3的選擇沿街底層商鋪的被訪者選擇的價(jià)格區(qū)間集中在18000-25000之間；分別有86%、90%的選擇二樓商鋪、商業(yè)街內(nèi)鋪的被訪者選擇的價(jià)格區(qū)間為10000元以下；55三、小結(jié)三、小結(jié)n有一半的經(jīng)營者選擇經(jīng)營面積在80平方米以上，七成的投資者選擇商鋪面積在80平方米以下，40平方米以下的商鋪更獲得投資者的

41、青睞，有47%的投資者選擇該面積區(qū)間，近80%的被訪者由于資金等方面的限制而選擇的商鋪總價(jià)在50萬以下；n商鋪價(jià)格在25000元/平方米為分水嶺，投資者接受度急劇遞減，只有4%的投資者考慮購買，近80%的被訪者明確表示暫不考慮，持觀望態(tài)度；n超過一半的有意愿經(jīng)營者認(rèn)為本項(xiàng)目商鋪合理租金范圍在80-120元/月/平方米，70%的承租戶可以承受的租金總價(jià)集中在5萬元/年以下；n人民路改造問題中，消費(fèi)者最關(guān)注的問題是人民路休閑娛樂場所的建設(shè)與街區(qū)環(huán)境老化問題。美食城、大型百貨、大型超市成為居民最希望新建的商業(yè)設(shè)施。56第二部分第二部分 巢湖人民路項(xiàng)目市場調(diào)研巢湖人民路項(xiàng)目市場調(diào)研第一章、巢湖市宏觀市

42、場調(diào)研第一章、巢湖市宏觀市場調(diào)研第二章、巢湖市區(qū)域業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)及分布調(diào)研第二章、巢湖市區(qū)域業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)及分布調(diào)研第三章、巢湖市商鋪市場專項(xiàng)分析第三章、巢湖市商鋪市場專項(xiàng)分析第四章、巢湖市賓館業(yè)專項(xiàng)調(diào)研第四章、巢湖市賓館業(yè)專項(xiàng)調(diào)研第五章、巢湖市商業(yè)市場研究第五章、巢湖市商業(yè)市場研究第六章、項(xiàng)目立地條件研究第六章、項(xiàng)目立地條件研究57第三章、巢湖市賓館業(yè)專項(xiàng)調(diào)研第三章、巢湖市賓館業(yè)專項(xiàng)調(diào)研一、酒店現(xiàn)狀分析一、酒店現(xiàn)狀分析二、賓館供求市場未來預(yù)測二、賓館供求市場未來預(yù)測三、賓館消費(fèi)者調(diào)研三、賓館消費(fèi)者調(diào)研四、小結(jié)四、小結(jié)58一、酒店現(xiàn)狀分析一、酒店現(xiàn)狀分析1 1、市場結(jié)構(gòu)概況、市場結(jié)構(gòu)概況截至2007年3月

43、，巢湖市區(qū)共有大小賓館18家，巢湖市賓館客房總數(shù)約1200個(gè)，床位數(shù)2300個(gè)左右，其中傳統(tǒng)賓館16家，經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店2家(巢旅98酒店)，客房數(shù)分別為981間和219間；星級(jí)酒店中，四星級(jí)酒店1家，三星級(jí)酒店6家（市區(qū)2家三星，1家3星標(biāo)準(zhǔn)；半湯3家三星），二星級(jí)及其以下9家。59一、酒店現(xiàn)狀分析一、酒店現(xiàn)狀分析2 2、檔次及結(jié)構(gòu)分布、檔次及結(jié)構(gòu)分布 n 星級(jí)酒店 3星以上賓館中房間數(shù)占到總數(shù)的45.5%；而從酒店個(gè)數(shù)上看，2星及其以下賓館最多，占總量的50%，3星以上賓館為38.9%。 3星級(jí)以上賓館客房套數(shù)較多，規(guī)模一般比低星級(jí)酒店大，這也與低星級(jí)酒店服務(wù)專業(yè)化水平及經(jīng)營成本較低有關(guān)。n

44、 經(jīng)濟(jì)型酒店 經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店是一種與國際標(biāo)準(zhǔn)接軌的，專業(yè)化、品牌化、連鎖化發(fā)展的酒店設(shè)施；在歐美發(fā)達(dá)國家非常普及，市場份額約占整個(gè)酒店市場的70%；其面對(duì)的客源為普通商務(wù)客人和老百姓的出游。 巢湖經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店僅2家，房間數(shù)僅占總量的11%，有大量的市場斷層。60一、酒店現(xiàn)狀分析一、酒店現(xiàn)狀分析3 3、賓館供應(yīng)分布特征、賓館供應(yīng)分布特征 巢湖現(xiàn)有賓館主要分布在沿中心城區(qū)重要道路（巢湖中路、健康路、向陽路等）、風(fēng)景區(qū)沿邊地帶（臥牛山、半湯溫泉等）。61一、酒店現(xiàn)狀分析一、酒店現(xiàn)狀分析4 4、入住率、市場份額、入住率、市場份額巢湖賓館歷年入住率巢湖賓館歷年入住率78.00%62.00%65.00%

45、67.00%62.00%66.50%65.00%50.00%55.00%60.00%65.00%70.00%75.00%80.00%200020012002200320042005200662一、酒店現(xiàn)狀分析一、酒店現(xiàn)狀分析4 4、入住率、市場份額、入住率、市場份額不同檔次賓館入住率情況不同檔次賓館入住率情況75.00%76.00%58.00%60.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%4星級(jí)3星級(jí)2星級(jí)及其以下經(jīng)濟(jì)型2006年巢湖各檔酒店市場占有率2006年巢湖各檔酒店市場占有率經(jīng)濟(jì)型16%2星及其以下32%3星46%

46、4星6%63一、酒店現(xiàn)狀分析一、酒店現(xiàn)狀分析5 5、客戶特征、客戶特征n我們將入住巢湖賓館的主要客戶群分為：商務(wù)散客、會(huì)議/商務(wù)團(tuán)體、旅游散客、旅游團(tuán)體與其他等四個(gè)部分；n日常商務(wù)客人(包括散客和商務(wù)團(tuán)體)是目前巢湖酒店的主要客源，約占其全部客源的76%；n三星級(jí)以上賓館的消費(fèi)者以商務(wù)散客以及會(huì)議類消費(fèi)者為主，二星級(jí)及其他賓館以觀光旅游團(tuán)體和散客為主，兼顧部分商務(wù)散客和個(gè)別商務(wù)會(huì)議團(tuán)體?？蛻粜再|(zhì)客戶性質(zhì)2006年巢湖賓館客戶性質(zhì)2006年巢湖賓館客戶性質(zhì)44.00%32.00%9.00%12.00%3.00%商務(wù)散客會(huì)議/商務(wù)團(tuán)體旅游散客旅游團(tuán)體其他64一、酒店現(xiàn)狀分析一、酒店現(xiàn)狀分析n入住巢

47、湖酒店的客人約40%來自周邊省份和城市，部分高檔次品牌管理的酒店省外客人的比例數(shù)達(dá)60%，如國際飯店；n巢湖作為四線城市,省內(nèi)人士仍是賓館的主要客源,達(dá)到總量的61%，江蘇由于距離較近，也達(dá)到了總量的11%；n而國內(nèi)其他地區(qū)的客源中以長三角與珠三角居多?？蛻魜碓纯蛻魜碓?006年巢湖賓館客戶性質(zhì)2006年巢湖賓館客戶性質(zhì)11.40%61.00%27.30%0.30%江蘇省安徽省內(nèi)國內(nèi)其他地區(qū)其他65一、酒店現(xiàn)狀分析一、酒店現(xiàn)狀分析 據(jù)統(tǒng)計(jì), 大多商務(wù)人士選擇入住星級(jí)酒店,客源分布特點(diǎn)表現(xiàn)為單極分化，3星以上賓館客戶占有50%以上比率；這主要由于:商務(wù)出差或短期逗留的日?；ㄤN常由公司承擔(dān),無沉重

48、經(jīng)濟(jì)顧慮；這部分客源更加關(guān)注酒店的設(shè)施和服務(wù)。商務(wù)客人對(duì)賓館需求商務(wù)客人對(duì)賓館需求 表表：2006年年商商務(wù)務(wù)客客人人巢巢湖湖酒酒店店需需求求53364539426332827218222714295118050100150200250300350400旺季（3-5,10-12月）淡季（1-2,6-9月）平均4星3星2星經(jīng)濟(jì)型酒店總需求量總需求量 862 575 718862 575 718（間（間/ /天）天）66一、酒店現(xiàn)狀分析一、酒店現(xiàn)狀分析6 6、不同檔次賓館篩選評(píng)定、不同檔次賓館篩選評(píng)定 我司對(duì)賓館的評(píng)定嚴(yán)格依靠當(dāng)?shù)厥袌鰧?shí)際情況，按照“市場表現(xiàn)”和“經(jīng)濟(jì)效益”兩方面來劃分等級(jí)，評(píng)估不

49、同檔次酒店的可行性。由上表可知，4星級(jí)酒店及經(jīng)濟(jì)型酒店在本項(xiàng)目中的可行性及經(jīng)濟(jì)效益最高。 注：上圖中的“1”、“2”、“3”、“4”代表該項(xiàng)在五類中的排名，“比較結(jié)果”中的數(shù)值為該列數(shù)值之和。比較結(jié)果的數(shù)值越小，表明其排名越靠前，即其可行性及經(jīng)濟(jì)效益也越高。比較因素比較因素 4星級(jí)星級(jí)3星級(jí)星級(jí)2星級(jí)及其以下星級(jí)及其以下經(jīng)濟(jì)型經(jīng)濟(jì)型市場表現(xiàn) 入住率2143競爭強(qiáng)度1342經(jīng)濟(jì)收益 運(yùn)營成本4312客房收益1243其他收益1234比較結(jié)果 9111614注：以上調(diào)查數(shù)據(jù)為目前市場實(shí)際反饋，不代表未來市場某些不可預(yù)期原因而可能造成的變動(dòng)。67一、酒店現(xiàn)狀分析一、酒店現(xiàn)狀分析7 7、酒店規(guī)模特征、酒

50、店規(guī)模特征 現(xiàn)有市場供應(yīng)現(xiàn)有市場供應(yīng)n 截至2007年3月,巢湖賓館總供應(yīng)量為5.52萬M2,其中3星以上酒店市場供應(yīng)量約4.25 萬M2, 約占總供應(yīng)量的57%；n 經(jīng)濟(jì)型酒店供應(yīng)量約1.2萬M2，約占總供應(yīng)量的16%。標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn) 名稱名稱占地面積占地面積（M2）建筑面積建筑面積（M2）三星以上酒店 臨湖賓館130007500望湖賓館85867000國際飯店110007200半湯（3家3星賓館）26000019000軍分區(qū)招待所10002250小計(jì) 2935864295068一、酒店現(xiàn)狀分析一、酒店現(xiàn)狀分析n 標(biāo)準(zhǔn)間面積上星級(jí)酒店之間差別不大，都在29M2左右；n 經(jīng)濟(jì)型酒店在考慮成本及性價(jià)比

51、的基礎(chǔ)上將標(biāo)準(zhǔn)間面積定在了25M2左右。標(biāo)準(zhǔn)間面積標(biāo)準(zhǔn)間面積 巢湖賓館標(biāo)房面積巢湖賓館標(biāo)房面積3835282532292525252321250102030404星級(jí)3星級(jí)2星級(jí)及其以下經(jīng)濟(jì)型平方米上限均值下限69一、酒店現(xiàn)狀分析一、酒店現(xiàn)狀分析n 套房隨著星級(jí)升高而增大，市場平均水平相差較大；n 雖然套房對(duì)房間內(nèi)配套要求較高，巢湖的經(jīng)濟(jì)型酒店也設(shè)置了傳統(tǒng)意義上的套房。套房面積套房面積巢湖賓館套房面積巢湖賓館套房面積90806065806853657056456501020304050607080901004星級(jí)3星級(jí)2星級(jí)經(jīng)濟(jì)型平方米上限均值下限70一、酒店現(xiàn)狀分析一、酒店現(xiàn)狀分析8 8、酒

52、店價(jià)格特征、酒店價(jià)格特征 n 酒店的經(jīng)營受到季節(jié)性因素影響，房價(jià)隨之波動(dòng)，所以需要從一個(gè)年度的經(jīng)營周期分析。以下為我司研究中剔除特價(jià)房及節(jié)慶期優(yōu)惠以后的年度均價(jià)。 巢湖賓館標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格巢湖賓館標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格3202081809832019514098320180100980501001502002503003504星3星2星經(jīng)濟(jì)型元/天/間上限均值下限71一、酒店現(xiàn)狀分析一、酒店現(xiàn)狀分析巢湖賓館套房價(jià)格巢湖賓館套房價(jià)格5284283283885284003103885283682803880501001502002503003504004505005504星級(jí)3星級(jí)2星級(jí)及其以下經(jīng)濟(jì)型元/天/間上限

53、均值下限72二、賓館供求市場未來預(yù)測二、賓館供求市場未來預(yù)測 1 1、旅游市場發(fā)展、旅游市場發(fā)展 n巢湖目前流動(dòng)人口平均為15000人/日，其中旅游人口為5000人/日，市場住宿供給量明顯不足；“五一”和“十一”黃金周旅游人口達(dá)到35000人/日；根據(jù)巢湖市濱湖地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃預(yù)測，至2020年，市區(qū)流動(dòng)人口將達(dá)到6萬人/日，其中旅游人口達(dá)到3.5萬人/日；n經(jīng)過對(duì)城市流動(dòng)人口、旅游人口的線性增長分析，至2020年，城市賓館日接待能力應(yīng)達(dá)到6萬人左右，留宿人口按期40%計(jì)，城市賓館床位數(shù)應(yīng)達(dá)到16000-24000個(gè)，市場空缺很大；73二、賓館供求市場未來預(yù)測二、賓館供求市場未來預(yù)測 2 2

54、、賓館規(guī)劃分布、賓館規(guī)劃分布 根據(jù)我司了解，目前較為確定需要安排興建4家星級(jí)以上賓館及部分高級(jí)商務(wù)酒店。n半湯旅游度假區(qū)（現(xiàn)空療所在地），占地5公頃的星級(jí)賓館1座，主要接待知該片區(qū)旅游觀光、休閑度假、沐浴逗留的游客，并融入會(huì)議洽談、團(tuán)體活動(dòng)等商務(wù)功能。（半湯目前現(xiàn)有瑞泉賓館、湯山賓館、京港大酒店等）n半湯新區(qū)占地1.5公頃的星級(jí)賓館1座，主要服務(wù)來該片區(qū)從事經(jīng)商、辦公、科研教育的商務(wù)工作者和來巢留住的高品位客戶。n巢湖新客站（世紀(jì)廣場）占地1公頃的星級(jí)賓館1座，按照安排通過型旅客的暫住餐飲。n城南（巢湖南路西側(cè)）占地2公頃的星級(jí)賓館1座。n在城區(qū)及沿湖兩岸的適當(dāng)位置選址興建3個(gè)床位數(shù)均在150

55、個(gè)以的高級(jí)商務(wù)酒店（原計(jì)劃是5個(gè)，已經(jīng)興建完成2座巢旅98經(jīng)濟(jì)型酒店）。74二、賓館供求市場未來預(yù)測二、賓館供求市場未來預(yù)測 3 3、未來新增供應(yīng)分析、未來新增供應(yīng)分析 由土地批租、土地貯備及市場情況分析、我司統(tǒng)計(jì)了解，巢湖未來幾年內(nèi)新增酒店物業(yè)市場供應(yīng)量達(dá)910套，具體指標(biāo)如下：等級(jí)等級(jí) 數(shù)量數(shù)量位置位置供應(yīng)套供應(yīng)套數(shù)（套）數(shù)（套）對(duì)本項(xiàng)目影響對(duì)本項(xiàng)目影響星級(jí)星級(jí) 1半湯旅游度假區(qū)120核心客戶群定位有差別，距離較遠(yuǎn)，但對(duì)于商務(wù)會(huì)晤、團(tuán)隊(duì)客有較強(qiáng)的競爭力1半湯新區(qū)1001巢湖新客站120目標(biāo)客戶定位不同，距離較遠(yuǎn)，影響較弱1巢湖南路西側(cè)120經(jīng)濟(jì)型經(jīng)濟(jì)型酒店酒店 3在城區(qū)及沿湖兩岸450尚不

56、清楚定位共計(jì)共計(jì) 7910表：巢湖2000-2020年賓館規(guī)劃75二、賓館供求市場未來預(yù)測二、賓館供求市場未來預(yù)測 年份客房數(shù)入住率入住客房 市場需求 旅游人口 留宿人口 整體市場空缺本項(xiàng)目市場有效需求200378067.00%5238383773150931652200484062.00%5219564301172043571200598065.00%637109049031961453742006120066.50%798124255902236444722007124967.00%837141663722549579942008130169.00%89816147265290671711

57、72009135571.00%9621840828233138781432010141074.00%104320989441377610551722011146875.00%1101239210763430512912112012152975.50%1154272712270490815722562013159275.50%1202310813987559519063112014165875.50%1252354415946637822923742015172675.50%1303404018178727127364462016179775.50%13574605207238289324853

58、02017187175.50%1413525023624945038376262018194875.50%14715985269311077245147362019202875.50%15316823307021228152928632020211075.50%15937778350001400061851009表：2003年-2020年巢湖賓館行業(yè)供給需求與空缺預(yù)估76二、賓館供求市場未來預(yù)測二、賓館供求市場未來預(yù)測 圖：巢湖賓館行業(yè)供給需求與空缺預(yù)估圖：巢湖賓館行業(yè)供給需求與空缺預(yù)估78.00%62.00%65.00%63.58%67.00%69.00%70.00%72.00%050010

59、00150020002500200320042005200620072008200920100.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%歷年市場供給量歷年市場整體需求量（非有效需求量）歷年市場入住量歷年入住率注：以上調(diào)查數(shù)據(jù)為目前市場實(shí)際反饋，不代表未來市場某些不可預(yù)期原因而可能造成的變動(dòng)。77二、賓館供求市場未來預(yù)測二、賓館供求市場未來預(yù)測 圖：巢湖賓館行業(yè)供給空缺與項(xiàng)目有效需求預(yù)估圖：巢湖賓館行業(yè)供給空缺與項(xiàng)目有效需求預(yù)估190615721291105487971757947931125621117214311794

60、780500100015002000250020132012201120102009200820072006客房數(shù)歷年市場缺口量歷年市場四星級(jí)賓館客房有效需求注：以上調(diào)查數(shù)據(jù)為目前市場實(shí)際反饋，不代表未來市場某些不可預(yù)期原因而可能造成的變動(dòng)。78二、賓館供求市場未來預(yù)測二、賓館供求市場未來預(yù)測 根據(jù)供需預(yù)測模型，測算出2003-2010年全市酒店的開發(fā)空缺量如上圖所示；2011年以后，由于現(xiàn)行商業(yè)規(guī)劃中賓館開發(fā)周期的階段性與該階段開發(fā)量的滯后，將導(dǎo)致住宿的有效需求不能得到滿足，市場空缺將大量增加。 注：開發(fā)空缺量=市場需求量-市場實(shí)際入住量，即差值為市場有效需求未能得到滿足。有效需求=開發(fā)空缺