上海楊浦區(qū)寫字樓市場調(diào)查研究報告

1、楊浦區(qū)寫字樓市場調(diào)研情況報告2009年年8月月【全市辦公上市、成交情況】量價分析200002000015000第一階段第二階段第三階段175001500012500100005000100007500500025000成交套數(shù)（套）成交均價（元）2004691513807200511953135622006134731355920071744014744200811458179950從全市成交套數(shù)上看，04-08年可分為三個階段，第一階段為04-05年，全市成交套數(shù)由7000套/年激增至11000套/年，第二階段為06-07年，由于06-07年全國股票普漲，民間資本充足，07年辦公市場成交套數(shù)

2、突破17000套/年，第三階段為08年，主要受全球經(jīng)濟(jì)衰退，成交套數(shù)跌至05年水平；從全市成交均價上看，04-06年成交價格比較平穩(wěn)，維持在13000元/平方米之間，07年辦公市場火爆，成交均價隨之小幅增長。而08年雖然成交量有所下降，而北外灘國際客運中心年底集中成交，大幅拉動全市均價?！救修k公市場分析】量價分析25002000150010005003500030000250002000015000100005000成交套數(shù)（套）008.6108708.774108.860408.960008.1055508.1178408.12124509.198209.284609.3130909.41

3、77909.5215209.617630成交均價（元/m2） 16927 14231 18354 16643 30545 27320 17489 18824 11981 12942 19695 12448 1396908年1-6月份市場量價穩(wěn)定，自7月起受金融危機(jī)影響，全市成交量大幅縮減，10月份上海港國際客運中心集中成交大幅拉動成交均價。目前辦公樓市場成交大幅放大的主要原因是九亭的上海青年城每月保持了一個較為穩(wěn)定的去化速度?！救修k公市場分析】各面積段成交分析成交面積段（平方米）套數(shù) 所占比例0-4040-6060-8080-100100-120120-140140-160160-18018

4、0-200200-220220以上合計248338981752840717611384704115460274%56%14%9%7%3%2%1%1%1%3%100%數(shù)據(jù)：2009.1.1-2009.5.22全市目前主要熱銷的面積段主要集中在40-120平方米，其中40-80平方米區(qū)間內(nèi)，作為住宅銷售的南匯的周浦萬達(dá)廣場成交1039套，九亭的上海青年城成交677套?！救修k公市場分析】各總價段成交分析成交總價段（萬元）0-2020-4040-6060-8080-100100-120120-140140-160160-180180-200200-220220-240240-260260-28028

5、0-300300-320320-340340-360360-380380-400400-420420-440440以上合計套數(shù)42540250511454652381501251019510373525534423417302131171126027所占比例0.7%9.0%41.6%19.0%7.7%3.9%2.5%2.1%1.7%1.6%1.7%1.2%0.9%0.9%0.6%0.7%0.6%0.3%0.5%0.3%0.5%0.3%1.9%100%數(shù)據(jù)：2009.1.1-2009.5.22除去20-80萬元區(qū)間內(nèi)周浦萬達(dá)廣場與上海青年城的成交套數(shù)，純辦公產(chǎn)品依然占全市較大的比重，全市另外一個

6、主要成交區(qū)間集中在80-120萬元。市場部觀點從全市范圍來看，出售型辦公樓市場呈現(xiàn)出兩個特點：40-80平方小戶型的小戶型是市場銷售的絕對主力，占交易量的70%；40-80萬的低總價占據(jù)市場交易量的60.5根據(jù)對主力銷售區(qū)域的分析，主要是九亭、周浦等城市邊緣區(qū)域。從這些數(shù)據(jù)分析本項目a區(qū)上半部分的功能定位，除了面積區(qū)間可達(dá)性、無論是區(qū)域、總價都不符合上述熱銷產(chǎn)品的市場特征。該方案提供數(shù)據(jù)及觀點僅供公司內(nèi)部參考區(qū) 域2009年年4月月-2009年年5月全市辦公產(chǎn)品區(qū)域成交面積表月全市辦公產(chǎn)品區(qū)域成交面積表4月成交面積（） 5月成交面積()同比增長（%）環(huán)比增長（%）寶山長寧崇明奉賢虹口黃浦嘉定金

7、山靜安盧灣閔行南匯浦東普陀青浦松江徐匯楊浦閘北7330904/7879937013107611411233141/307217423432887160308163232980100472849117161500/4965619844013242/838/441332256195762385732729691507185162623109.78-19.51/105.69335.52-66.1993.32/-89.55/-33.771326.63-15.32-41.92-78.15438.36-21.89-15.85-64.7959.8465.92/-36.98-33.86-96.64116.59

8、/-73.33/43.6485.14-54.78233.216.2681.8970.18-15.24-7.92區(qū) 域2009年年4月月-2009年年5月全市辦公產(chǎn)品區(qū)域成交均價表月全市辦公產(chǎn)品區(qū)域成交均價表4月成交均價（） 5月成交均價()同比增長（%） 環(huán)比增長（%）寶山長寧崇明奉賢虹口黃浦嘉定金山靜安盧灣閔行南匯浦東普陀青浦松江徐匯楊浦閘北951823116/10044203682179112013454321117/171279950330031803592009747288332009216714865418084/950519061311289969/18687/1871710268

9、148241483999508675264851633519977-24-16/5021418/-9/-249-11-282439-9-2-9-22/-5-643-17/-12/93-55-188-11-8-1920市場部觀點從上述數(shù)據(jù)來看，目前及短期內(nèi)對楊浦及周邊區(qū)域的銷售型辦公樓產(chǎn)品市場消化程度不甚理想。該方案提供數(shù)據(jù)及觀點僅供公司內(nèi)部參考【楊浦辦公上市、成交情況】供求分析30252015105543210上市面積（萬平方米）成交面積（萬平方米）供求比2004年21.480.742005年5.110.32.022006年25.19.10.362007年9.619.82.062008年12.

10、27.10.58004-05年楊浦區(qū)辦公市場處于起步階段，市場供應(yīng)量有限，成交在05年放大。06年大批新建項目在下半年上市，導(dǎo)致06年供過于求；而07年整體商品房市場成交大幅放量，供不應(yīng)求；08年市場受金融危機(jī)影響，成交量回落。0-5【楊浦辦公市場分析】供求分析45545335225151508.1 08.2 08.3 08.4 08.5 08.6 08.7 08.8 08.908.1 08.1 08.10 1 209.1 09.2 09.3 09.4 09.5 09.6楊浦辦公上市（萬平方米） 1.600.12.702.73.92.400.200.01 1.300.80.103.8楊浦辦公成

11、交（萬平方米） 0.50.21.20.61.521.21.7 0.55 0.20.30.50.10.40.810.85 0.82供求比0.310120.2200.74 0.31 0.71010500.08011000.2208年楊浦辦公市場上市與成交主要集中在4-8月份。主要成交的樓盤均集中在五角場板塊與黃興路板塊。08年第四季度至今區(qū)域內(nèi)上市量極少，09年區(qū)域內(nèi)成交主要集中在五角場板塊的綠地匯創(chuàng)國際廣場與財富國際廣場。財富國際廣場六月上市529套，共計3.8萬平方米，09年至今區(qū)域內(nèi)最大上市量?！緱钇洲k公上市、成交情況】量價分析25002000150010005002000017500150

12、0012500100007500500025000成交套數(shù)（套）成交均價（元）200413672432005438143712006780123752007197513816200847816965005年開始楊浦辦公市場開始升溫，05-06年期間全國股市普漲，大量民間閑散資金進(jìn)入辦公市場，造成07年辦公市場井噴。08年主要是受到國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢影響，成交量大幅萎縮。從均價上看，04-05年價格提升最快，05-07年價格處于一個波動期，08年價格達(dá)到5年來最高值。【楊浦辦公市場分析】量價分析12010080604020008.1 08.2 08.3 08.4 08.5 08.6 08.7 08.

13、8 08.9 08.10 08.11 08.12 09.1 09.2 09.3 09.4 09.5 09.6300002500020000150001000050000成交套數(shù)（套）42941585967496426182124102653699771成交均價（元/m2） 16288 1714714464 16893 1827918927 17793 1592916004 17876 1811816093 17914 2401516353 20581 1637118711楊浦市場08年1-8月量價較為平穩(wěn)，月成交量維持在50套左右。9月起市場成交銳減，08年9月-09年2月區(qū)域內(nèi)月均去化僅20

14、套左右，但價格趨于平穩(wěn)。09年3、4月起作為五角場板塊標(biāo)桿項目的綠地匯創(chuàng)國際大廈集中成交68套，帶動區(qū)域市場回暖?！緱钇洲k公市場分析】各面積段成交分析成交面積段（平方米）0-4040-6060-8080-100100-120120-140140-160160-180180-200200-220220以上合計套數(shù)12254315912142524179所占比例1%12%3%2%17%33%7%8%14%1%2%100%缺乏上市量支持市場上上市量充足數(shù)據(jù)：2009.1.1-2009.5.22從楊浦區(qū)區(qū)域市場熱銷面積段來看，40-60平方米為一個較為熱銷的面積段，但區(qū)域內(nèi)缺乏上市量支持，導(dǎo)致成交所占

15、比重較小。而100-200平方米目前為區(qū)域內(nèi)成交主力區(qū)間段?！緱钇洲k公市場分析】五角場區(qū)域辦公項目上市分析華美達(dá)酒店綠地匯創(chuàng)國際廣場海上碩和城滬東財富國際廣場創(chuàng)智天地坊東上海怡富商務(wù)廣場面積（）65-79107-119120-137185-199238-366/合計套數(shù)294166936/361面積（）53-7396161-167198-2101372/套數(shù)177690601/334面積（）59-6074-7980-94114-127130-148150-168170-189200-2681111/套數(shù)4235513182716122368面積（）107-119125-129131-13914

16、1-158180/套數(shù)11122581/57面積（）3752-5982-8392-95103-108118/套數(shù)25612814282814/468面積（）68-7393104-115132-139143-144157-158172-182/套數(shù)2212624202021/134數(shù)據(jù)截止：2009年5月22日楊浦的項目多為06-08年上市，綠地創(chuàng)匯國際、創(chuàng)智天地坊、怡富商務(wù)廣場和海上碩和城，均規(guī)劃100-200平方米不等。而財富國際廣場以及海上碩和城均規(guī)劃65-79平方米的小戶型產(chǎn)品。區(qū)域內(nèi)，小戶型產(chǎn)品多為06年上市，目前基本脫銷。目前主要在售產(chǎn)品為100-200平方米產(chǎn)品。/【周邊辦公項目分

17、析】楊浦區(qū)5-7月份辦公銷售（面積）排名綠地匯創(chuàng)國際廣場 新紀(jì)元國際廣場 滬東財富國際廣場創(chuàng)智天地坊東上海怡富商務(wù)廣場日期08.708.808.908.1008.1108.1209.109.209.309.4套數(shù)2911416149373830均價元/17165180951811117634181631872718052173491572616828套數(shù)/均價元/套數(shù)/6/15/22均價元/24701/27202/32000套數(shù)/2/112182均價元/20083/204652056722154211921968719895套數(shù)/711262218均價元/1942421014220441860

18、91668917973180801801117516套數(shù)/16/均價元/19932/09.5221674130192831875671728811589109.609.732211727919018272717297222446/20000/3919521188291/18000/1/15790/綠地匯創(chuàng)國際廣場，區(qū)域內(nèi)指標(biāo)個案，近6個月來去化速度較好，均價也隨之上揚，目前均價穩(wěn)定在20000元/平方米左右。新紀(jì)元國際廣場，5月開盤以來保持了一個較快的去化速度，均價也有一定程度上漲。目前均價已經(jīng)突破22000元/平方米。滬東財富國際廣場，6月份上市529套，目前去化情況較差。016418952423352【楊浦辦公市場分析】各總價段成交分析成交總價段（萬元）0-2020-4040-6060-8080-100100-120120-140140-160160-180180-200200-220220-240240-260260-280280-300300-320320-340340-360360-380380-400400-420420-440440以上合計套數(shù)017182113131626179所占比例0.0%0.0%0.6%3.4%9.5%2.2%0.6%