鳳凰城項目營銷策劃書（5）(DOC15頁)

1、百套精品地產(chǎn)資料免費下載！海量地產(chǎn)資料庫，五十多張資料光盤、三十多張地產(chǎn)精英講學(xué)，全套風(fēng)暴特價元，貨到付款、誠信無憂！網(wǎng)址: 目錄價格策略銷售策略設(shè)定項目推廣策略設(shè)定推廣各階段任務(wù)具體設(shè)定：項目推廣首期計劃（內(nèi)部認購期）促銷策略銷售現(xiàn)場包裝策略主要銷售道具制作及二期銷售資料的補充二期項目進入期工作組織及驗收營銷總結(jié)價格策略一期多層剩余房源在目前已經(jīng)提價的基礎(chǔ)上，以穩(wěn)步銷售為主（主要原因是五、六樓大戶型無論對任何樓盤都是最難賣的房源）。二期小戶型采取中開高走的價格策略，起步均價定在元左右，迅速提價，如果品牌一旦形成，可將銷售均價定位于元左右。價格優(yōu)惠點宜控制在以內(nèi)。二期商鋪宜在新品牌形成時開始銷

2、售，價格亦采取中開高走的價格策略。銷售策略設(shè)定A、 產(chǎn)品核心功能：a、 商務(wù)公寓，部分商鋪投資；b、 產(chǎn)品形式特點：以套為主，戶型從一室一衛(wèi)的平米到平米的三室兩廳均有，小戶型主力是平米和平米的一室一衛(wèi)。c、 交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房B、 入市姿態(tài)：東南板塊商務(wù)公寓領(lǐng)導(dǎo)者。C、 入市時機：二期小戶型期房銷售，二期商鋪宜在品牌形成時開始銷售，或在大賣場全面開業(yè)時銷售。一期余房即時銷售。D、 銷售方式：多種付款方式組合銷售與升值銷售相結(jié)合。項目推廣策略設(shè)定A、 項目推廣主題概念：擁有巨大投資回報價值的高檔商務(wù)公寓B、 項目推廣目標(biāo)：形成明確的區(qū)域商務(wù)住宅領(lǐng)導(dǎo)者品牌。C、 項目推廣模式：以報紙廣告為主，電視、

3、廣播、直郵為輔。推廣各階段任務(wù)具體設(shè)定：A、 內(nèi)部認購：從年月至月日。本階段主要任務(wù)是實現(xiàn)鳳凰城品牌第一內(nèi)涵，讓鄭東新區(qū)、鄭汴路商圈、大賣場明確成為鳳凰城的品牌內(nèi)涵，為其后品牌第二內(nèi)涵的具體化確立高度。B、 開盤期：從月日至月日，本階段主要任務(wù)是實現(xiàn)鳳凰城品牌第二內(nèi)涵，明確各種物業(yè)形態(tài)的具體投資價值，本階段多以具體的對比數(shù)據(jù)為主，適量加入促銷活動。實現(xiàn)銷售突破。C、 強銷期：從月日至月日，本階段主要任務(wù)是徹底實現(xiàn)鳳凰城二期銷售，以多種促銷活動及老業(yè)主現(xiàn)身說服、老業(yè)主帶新業(yè)主為主，廣告內(nèi)容以單純的產(chǎn)品信息為主，本分階段廣告費用將大幅減少。此階段二期商鋪全面介入市場。純商鋪推廣開始。商鋪的投資價值

4、以具體的對比數(shù)據(jù)體現(xiàn)。并在房展會期間開展公關(guān)活動。D、 衰退期封盤期，月日至年月。本階段以間斷的小版面提示性廣告為主，實現(xiàn)收盤銷售。同時為三期小高層做預(yù)熱工作。項目推廣首期計劃（內(nèi)部認購期）A、 媒體組成：報紙，派發(fā)單頁，直郵單頁，廣播。B、 廣告主題：鄭州出現(xiàn)了擁有巨大投資回報價值的高檔商務(wù)公寓C、 報紙廣告標(biāo)題備選內(nèi)容：）、出售：“深圳羅湖、蛇口”（）。極言長達年，總投資億元的鄭東新區(qū)對鄭汴路商圈的價值，鳳凰城有相當(dāng)于年時的羅湖、蛇口不動產(chǎn)投資機會。（芝麻開門）、出售：“上海、浦東”（）。極言長達年，總投資億元的鄭東新區(qū)對鄭汴路商圈的價值，鳳凰城有相當(dāng)于年時的上海浦東不動產(chǎn)投資機會。）、出

5、售“三峽、宜昌”（）極言長達年，總投資億元的鄭東新區(qū)對鄭汴路商圈的價值，鳳凰城有相當(dāng)于年時的三峽不動產(chǎn)投資機會。）、出售“加利佛尼亞、金礦營地”（）極言長達年，總投資億元的鄭東新區(qū)對鄭汴路商圈的價值，鳳凰城有相當(dāng)于年時的美國淘金般的不動產(chǎn)投資機會。購買鳳凰城的業(yè)主就如同是在金礦旁邊賣鐵鍬的人。（你可還有這顆勇敢的心?。⒊鍪邸盎疖囌旧虅?wù)公寓”（）極言業(yè)已成熟的鄭汴路商圈的對于鳳凰城的商務(wù)價值，當(dāng)于火車站對于其周邊物業(yè)的價值。）、以北環(huán)路樓盤的價格，買下“火車站公寓”極言業(yè)已成熟的鄭汴路商圈的對于鳳凰城的商務(wù)價值，當(dāng)于火車站對于其周邊物業(yè)的價值。）以元平米買下元房產(chǎn)極言大賣場及其畝休閑廣場將徹底

6、改變鄭汴路南、路北的環(huán)境差別。鳳凰城的價格遠低于其物業(yè)的價值。）、出售：“私家銀行”極言業(yè)已成熟的鄭汴路商圈里已經(jīng)有多家商戶，從業(yè)人員達萬多人，能為鳳凰城帶來無盡的出租、出售價值。 、單頁、廣播廣告內(nèi)容大至同上。、廣告媒體投放計劃：在月日前投放一到兩個小版面的報紙廣告和題花廣告或分類信息廣告，廣告內(nèi)容以單純產(chǎn)品信息為主，維持售樓部的基本來電、來訪量。同時進行進入期報紙廣告、單頁廣告的創(chuàng)作、媒體購買與印刷。月日進入期推廣全面開始，報紙媒體以大河報為主，投放頻度每周次，半版、豎通欄穿插投放，具體如下：（略）注：本媒體計劃是基于開發(fā)商二期預(yù)售許可證年月日前辦理完畢的基礎(chǔ)上制定。、單頁投放計劃：單頁印

7、刷量：投放日期：年 月 日， 月 日， 月 日， 月 日覆蓋范圍：鄭汴路市場、航海路市場、火車站市場。投放費用，每份約元，總計元。、直郵：利用動力公司現(xiàn)有的數(shù)據(jù)庫資源，開展數(shù)據(jù)庫營銷。每月郵寄一次，每次郵寄份，每份費用約為元?？傆嬙?、廣告發(fā)布商、印刷商、制作商的選定。甲方認定，或動力公司推薦甲確認。促銷策略為使報紙廣告呈現(xiàn)連續(xù)性攻勢，短時間內(nèi)提高鳳凰城在鄭汴路的知名度，哄托銷售氣氛，提高在進入期開展集報抽獎活動，獎品為電動車和自行車，同時以廣播現(xiàn)場報到的形式廣泛告知?；顒觾?nèi)容： 月 日至 月 日的期廣告中，參預(yù)者集齊其中任意不同內(nèi)容三期廣告，到售樓部登記領(lǐng)取抽獎卡，在登記日的當(dāng)期星期六到售樓廣

8、場參預(yù)抽獎，抽獎日為 月 日、 月 日、 月 日和 月 日。每次抽獎抽出輛自行車和輛電動車。獎品費用為：電動車輛約元，自行車輛約元。其它費用另計。銷售現(xiàn)場包裝策略A、 明確項目視覺系統(tǒng)的核心部分：名稱、標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)字、標(biāo)準(zhǔn)色B、 售樓部廣場、售樓通道、工地圍墻包裝：（詳見售樓現(xiàn)場包裝計劃）主要銷售道具制作及二期銷售資料的補充：A、 樓書月日前樓書創(chuàng)作設(shè)計完畢，月日定稿印刷。預(yù)計每本樓書元，每次印刷本。費用約為元。B、 二期小戶型主力戶型單體模型。甲方負責(zé)制作，應(yīng)在月前完成。、二期銷售前期準(zhǔn)備資料：1） 商品房預(yù)售許可證，甲方負責(zé)辦理，預(yù)計月日前取得。2） 二期樓宇說明書：統(tǒng)一說辭、各種戶型圖、交房標(biāo)準(zhǔn)、物管內(nèi)容。售樓部協(xié)同甲方在月日前完成。3） 完成二期銷售手冊4） 完成二期房源銷售價格、最大優(yōu)惠比例。售樓部協(xié)同甲方在月日前完成。5） 完成二期房源銷售控制及制定提價日期。售樓部協(xié)同甲方在月日前完成。6） 完成二期房源合同標(biāo)準(zhǔn)文本（包括內(nèi)部認購書）。售樓部協(xié)同甲方在月日前完成。二期項目進入期工作組織及驗收依據(jù)本營銷策劃書各工作環(huán)節(jié)的工作內(nèi)容及日程，各部門制定本部門的工作進程。每日下午時售樓部協(xié)同甲方協(xié)調(diào)驗收當(dāng)期工作。尤其要注意的主要環(huán)節(jié)有：銷售手續(xù)驗收；銷售道具驗收；廣告設(shè)計樣稿驗收（文字、圖片、名稱、地址、電話號碼）；廣告媒體購買驗收（媒體、時間