從微觀經(jīng)濟學角度分析影響房價的因素綜合材料

1、 從微觀經(jīng)濟學角度分析影響房價的因素 摘要：房價關系著和影響著每個家庭，房價是個備受關注的問題，本文從微觀經(jīng)濟學角度出發(fā)，從供需、消費者和博弈機制三個方面來分析影響房價的因素。 關鍵詞：房價 供需 消費者 博弈機制一、 供需影響著房價1. 住房供給影響房價。這里主要從供給結構來談。我國居民人均居住面積與其它國家尤其是發(fā)達國家的人均居住面積相比，仍存在很大的差距，絕對住房供給水平并不高，供給方面存在結構不合理的問題，存在空置。這里引入空置這一概念。空置一詞來源于西方，指建筑物的整體或部分未得到使用，處于等待出租狀態(tài)或者出售狀態(tài)。由此可見，空置一方面表明房屋未被使用，另一方面還意味著所有權人準備將

2、房屋出租或者出售，只有兩方面都滿足的房屋才是空置房屋。否則，不能稱其為空置?？罩靡彩且环N供給，且：供給=需求+空置率?？罩寐适侵改骋粫r刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。當市場交易以買賣為主且購買者就是房屋將來的實際使用者時，使用者注重的是房屋的服務功能，價格直接體現(xiàn)了使用者對房屋的支付意愿。從賣方角度看，面臨的主要問題是能否及時將房屋銷售出去，因為銷售時間越長，市場價格變化的可能性越大，價格風險不斷增加；同時，空置期越長，管理的費用就越高。因此，在預計銷售時間較長時，賣方為了減少風險就可能降低銷售價格；相反，空置面積減少，購買者增加時，賣方就有可能提高價格。2. 土地的供給影響房價。土地的供給

3、總量影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品供應總量。土地供給就是可供利用的土地的數(shù)量，分為自然供給和經(jīng)濟供給。所謂土地的經(jīng)濟供給，就是指在自然供給的基礎上，經(jīng)過開發(fā)，可為人類直接用于生產(chǎn)，生活等各種用途的土地的數(shù)量。土地供給是房地產(chǎn)市場基礎，土地供給假如是被儲備、閑置或者是被蓄意囤積，那么土地供給量只能部分轉化為房地產(chǎn)市場的供給。所以這里所說的土地供給總量為有效供給總量。土地供給總量對房地產(chǎn)市場有著兩方面的影響：一方面是影響房地產(chǎn)產(chǎn)品的供給總量；另一方面是影響生產(chǎn)和預期。但影響力的時效不同，對房地產(chǎn)產(chǎn)品供給的影響，由于房地產(chǎn)開發(fā)周期的原因，要在12年之內(nèi)才能顯現(xiàn)出來，但對投資和消費的影響卻是當期的。由于房、地的緊密

4、關系，土地供給量與房地產(chǎn)增量有著密切關系，土地供給量是房地產(chǎn)增量的基礎，他們之間的關系由容積率來反映。設房地產(chǎn)增量為qr，土地供給量為ql，容積率為f，則有qr=f×ql。則當容積率不變時，土地供給量與房地產(chǎn)增量呈線性正相關關系。容積率越大，單位面積土地上的建筑容量，即建筑面積就越大。以今年一季度為例，1-3月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積6166萬平方米，同比增長30.0%，土地購置費1203億元，同比增長56.5%，2010年3月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.7%，其中新建住宅銷售價格同比上漲14.2%，新建商品住宅價格同比上漲15.9%。綜上所述，土地的

5、供給直接影響著住房的供給，從而間接影響著住房的價格。3.經(jīng)濟發(fā)展水平影響房價。一方面，隨著我國經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展，城市化進程加快，舊城改造的加速，形成了對住房市場的巨大需求。城市化要依托房地產(chǎn)市場特別是住宅市場的發(fā)展，根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)來看，我國城市化水平平均以每年約一個百分點的速度推進。城市化的推進和舊城區(qū)的改造都帶來對住房的需求。這里引入表1，中國城市化人口帶來的住房需求 ：由此不難看出，城市化影響著住房市場的需求 。另一方面，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，我國城鎮(zhèn)居民的收入明顯提高，民間資金雄厚，大量資金尋找著投資渠道，而股票、期貨、基金等投資的收益缺乏保障，加之房價不斷上漲，的示范效應，使得投資性

6、購房快速增長，并保持高比例，部分普通市民把積蓄購置房屋，以期保值增值。以98年至06年數(shù)據(jù)為例，1998年到2006年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由5425.1元增加到11759.5元，按可比價計算，年均增長8.9%；2006年底，我國城鄉(xiāng)居民本外幣儲蓄存款余額高達16.7萬億元，客觀上具備了較強的住房消費能力，這些都都帶來對房屋需求的增加，成為拉動房價變化的直接因素。同時，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們對住房消費的觀念也在發(fā)生變化，從需求型向享受型轉變，要求住宅結構合理、內(nèi)在質量優(yōu)良、外觀新穎別致、住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、配套設施齊全等。根據(jù)住房消費者的這些新需求，開發(fā)商也注重在設計施工、環(huán)境配套上采取新材料新

7、工藝，加大配套設施建設，以特色形成賣點。以今年第一季度為例：新建房分類型看，與去年同月相比，經(jīng)濟適用房銷售價格上漲1.3%；商品住宅銷售價格上漲15.9%，其中普通住宅銷售價格上漲15.1%，高檔住宅銷售價格上漲18.5%?？傊?，無論是城市化進程帶來的對住房的需求、居民收入增加對住房的主動需求還是經(jīng)濟增長帶來的新的消費需求，都影響著住房市場的供需關系，從而影響著房價。二、消費者的消費行為影響著房價1.消費者對未來的預期影響著房價。消費者預期就是消費者在購買產(chǎn)品之前對于廠商提供的產(chǎn)品和服務的價值判斷。這里分為兩種情況：當消費者對未來升值預期高漲，則在不斷上揚的房價和新聞媒體，業(yè)內(nèi)人士對房價節(jié)節(jié)上

8、漲的報道和分析下，人們的購房緊迫感會加劇，紛紛參與房地產(chǎn)交易，從而使得需求增加，帶來房地產(chǎn)價格的居高不下；反之，當消費者預期未來房地產(chǎn)走下坡路時，大多數(shù)消費者就會選擇觀望，此時需求減少，房價回落。引事實為證：調(diào)查顯示，自2009年三季度進入樂觀區(qū)間后，中國消費者信心繼續(xù)上升。四季度中國消費者信心指數(shù)為103.9，比三季度提高3.1點，主要源于消費者對當前中國經(jīng)濟的樂觀判斷和對未來經(jīng)濟持續(xù)向好的信心，以及對未來就業(yè)形勢和收入增長的良好預期。調(diào)查顯示，消費者對中國經(jīng)濟信心顯著增強，對就業(yè)形勢的滿意程度顯著提高。四季度，看好未來12個月經(jīng)濟前景的消費者達到87，比三季度上升5個百分點；63的消費者認

9、為未來一年的就業(yè)形勢將會“好”或“非常好”；對于未來12個月個人收入狀況保持樂觀的消費者比重達到63。此外，68的被調(diào)查消費者預期未來12個月物價上漲。從上文所提數(shù)據(jù)不難看出，今年房價的持續(xù)上漲與消費者的樂觀預期是分不開的。2.消費者的投機和投資行為影響著房價。投機者的目的是依賴房地產(chǎn)價格上漲以獲取價格差，預期價格上漲，投機者就會購房。投資者的目的是依賴房租牟取收入，希望房地產(chǎn)價格上漲。其購房條件是房租能夠超過房地產(chǎn)價格在社會平均的投資收入。當房地產(chǎn)價格快速上升時，一部分投資者可能會轉入投機性購房。一方面，消費者存在從重心理，當投機者和投資者在房市投機中獲利時，一些消費者就會追隨前者的步伐，這

10、個時候，資金流入房地產(chǎn)市場，需求增加，對房價會造成一定的影響；另一個方面，當投機和投資盛行，對住房的真正需求就遠遠小于實際市場需求，即空置上升，市場可能出現(xiàn)虛假繁榮，房價可能居高不下?？傊?，投機和投資行為影響著房價。三、房地產(chǎn)市場博弈機制也影響著房價圍繞房地產(chǎn)市場，存在著七個利益主體，即中央政府及相關部委、地方政府、商業(yè)銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商、投機性購房者、投資性購房者、和自主性購房者。在這七個利益主體的共同作用下，形成了我國房地產(chǎn)價格機制。首先，地方政府出于增加財政收入的自利性目的，率先開始行動，即提高土地價格，因為地方政府是土地市場上唯一的賣家，在市場上處于完全壟斷的地位，通過提高土地價格，地

11、方政府實現(xiàn)了增加財政收入的目的。地方政府追求高價賣地行為導致了土地的升值預期，從而引發(fā)了房地產(chǎn)開發(fā)商的土地囤積效應。其次，獲取土地的費用上升，房地產(chǎn)開發(fā)商既有提高房地產(chǎn)價格的壓力，更是它作為一個企業(yè)提高產(chǎn)品價格的本能。這時候，地方政府出于自利性動機，對房地產(chǎn)開發(fā)商的這一行動給予了配合，地方政府支持房價上升的方式很多，意識拆遷，而是取消或者降低中檔房價、經(jīng)濟適用房比例，三是操縱輿論，為房地產(chǎn)市場的投機制造氛圍。再次，商業(yè)銀行按照抵押率原則對房地產(chǎn)抵押貸款進行支持，在部分地區(qū)開始出現(xiàn)房地產(chǎn)瘋狂投機。房地產(chǎn)價格上升，超過了居民通過自身儲蓄來購買房屋的能力，銀行開始介入，通過房地產(chǎn)抵押貸款為購房者提供

12、資金支持。目前，中國銀行發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款按照一定的抵押率發(fā)放，因此形成了資產(chǎn)價格上漲導致貨幣供應增加，然后資產(chǎn)價格再上漲，貨幣供應進一步增加的循環(huán)，這種貸款機制沒有考慮到資產(chǎn)價格波動的風險，在房地產(chǎn)價格上漲時期成為投機購房的工具。 最后，投機行為嚴重導致中央政府的宏觀調(diào)控。在地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行信貸的共同作用下，部分金融比較發(fā)達的城市率先開始出現(xiàn)房地產(chǎn)價格暴漲。房地產(chǎn)需求中的自主性購房者和投資性購房者被擠出房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)局部泡沫出現(xiàn)，由于地區(qū)示范效應，其他價格上漲相對緩慢的地區(qū)房地產(chǎn)價格指數(shù)開始攀升。四、結論綜上所述，房價的變化是多種因素共同作用的結果，供需影響著房價；消費者的消費行為影響著房價；房地產(chǎn)市場的博弈機制也影響著房價。 劉琳，房地產(chǎn)市場互動機制與政策分析中國經(jīng)濟出版社此處及下文數(shù)據(jù)皆取自中華人民共和國國家統(tǒng)計局網(wǎng)根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，到2005年底中國城鎮(zhèn)人均住房面積已經(jīng)達到26.10平方米/人。1995-2005期間，中國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積每年增加值在0.55-1.99平方米/人，平均值為1.01平方米/人。如果據(jù)此計算，到2015年我國城鎮(zhèn)人均住房面