關(guān)于小區(qū)停車位的畢業(yè)設(shè)計(jì)

1、 摘要當(dāng)前，住宅小區(qū)的停車位問(wèn)題，一直是我國(guó)物業(yè)管理中最具爭(zhēng)議的問(wèn)題之一，“車位之爭(zhēng)”在房地產(chǎn)開發(fā)商、小區(qū)業(yè)主之間越來(lái)越激烈。而目前看來(lái)，相關(guān)法律還不是很明確，也導(dǎo)致了法院關(guān)于這一方面的判決不盡相同。隨著住房商品化的進(jìn)一步深入,“車位之爭(zhēng)”，必將導(dǎo)致更大范圍的矛盾對(duì)立， 住宅小區(qū)停車位的所有權(quán)歸屬是各種紛爭(zhēng)和矛盾的核心所在。住宅小區(qū)停車位所有權(quán)歸屬不明，將導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商和業(yè)主的合法利益處于不確定的狀態(tài)，也嚴(yán)重地?fù)p害了當(dāng)事人的合法權(quán)益，妨礙著房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康地發(fā)展，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活和公共管理帶來(lái)諸多的難題。因此建立完善的法律制度對(duì)此問(wèn)題加以明確規(guī)定是當(dāng)務(wù)之急也是必要的。因此，本文的研究具有實(shí)際意

2、義。關(guān)鍵字：小區(qū)停車位；分類；權(quán)利歸屬；法律規(guī)范 AbstractAt present, the problem of parking spaces in residential areas is always one of the most controversial issues in the property management in our country, "parking dispute" between the real estate developers, owners of small is getting more and more intense.

3、At present, the relevant laws are not clear, also led to a court ruling on this aspect is not the same. With the further deepening of housing commercialization, "parking dispute", will lead to a greater range of contradiction, the ownership of ownership of residential parking spaces in the

4、 housing is core of all kinds of disputes and contradictions. Residential parking position of unknown ownership, will result in an uncertain state of the legitimate interests of the real estate developers and owners, also seriously harmed the legitimate rights and interests of the parties, interfere

5、s with the real estate market healthy development, to the social economic life and public administration with many problems. Therefore, it is urgent and necessary to establish a perfect legal system to clarify the issue. Therefore, the research of this paper has practical significance.Keywords: Resi

6、dential parking spaces; classification; ownership; legal norms 目錄一、住宅小區(qū)停車位概述3（一）定義3（二）形式4二、關(guān)于住宅小區(qū)停車位的權(quán)利歸屬5（一）合同約定5（二）成本分?jǐn)?（三）國(guó)家所有5（四）登記說(shuō)6三、國(guó)外立法關(guān)于住宅小區(qū)停車位的規(guī)定6（一）日本的規(guī)定7（二）德國(guó)的規(guī)定7（三）美國(guó)的規(guī)定8四、住宅小區(qū)停車位的權(quán)利歸屬8（一）地面停車位9（二）地下停車位9（三）架空停車位10（四）平臺(tái)停車位10注釋11參考文獻(xiàn)謝辭當(dāng)前，住宅小區(qū)的停車位問(wèn)題，一直是我國(guó)物業(yè)管理中最具爭(zhēng)議的問(wèn)題之一，“車位之爭(zhēng)”在房地產(chǎn)開發(fā)商、小區(qū)業(yè)主之間

7、越來(lái)越激烈。而目前看來(lái)，相關(guān)法律還不是很明確，也導(dǎo)致了法院關(guān)于這一方面的判決不盡相同。隨著住房商品化的進(jìn)一步深入,“車位之爭(zhēng)”，必將導(dǎo)致更大范圍的矛盾對(duì)立， 住宅小區(qū)停車位的所有權(quán)歸屬是各種紛爭(zhēng)和矛盾的核心所在。住宅小區(qū)停車位所有權(quán)歸屬不明，將導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商和業(yè)主的合法利益處于不確定的狀態(tài)，也嚴(yán)重地?fù)p害了當(dāng)事人的合法權(quán)益，妨礙著房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康地發(fā)展，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活和公共管理帶來(lái)諸多的難題。因此建立完善的法律制度對(duì)此問(wèn)題加以明確規(guī)定是當(dāng)務(wù)之急也是必要的。因此，本文的研究具有實(shí)際意義。因此建立完善的法律制度對(duì)此問(wèn)題加以明確規(guī)定是當(dāng)務(wù)之急也是必要的。本文試圖結(jié)合我國(guó)目前的學(xué)說(shuō)和借鑒國(guó)外一些理論和

8、實(shí)踐，根據(jù)小區(qū)停車位的不同形式，對(duì)其所有權(quán)歸屬問(wèn)題進(jìn)行分析探討。一、 住宅小區(qū)停車位的定義及分類（一）定義1 .停車場(chǎng)。所謂停車場(chǎng)，指的是占用地表一部分用來(lái)供全體業(yè)主集中停放車輛的場(chǎng)所，亦稱為露天停車場(chǎng).2.車庫(kù)。所謂車庫(kù)，指的是占用住宅樓或其它建筑物的地下某幾層用來(lái)供全體業(yè)主停放車輛的場(chǎng)所，亦稱為地下停車場(chǎng)。3.停車位。所謂停車位，是指在路邊、停車場(chǎng)或按照有關(guān)法規(guī)劃定的供全體業(yè)主使用的停放單獨(dú)車輛的地表及空間位置。4.多數(shù)停車位。所謂多數(shù)停車位，是指住宅小區(qū)中設(shè)在路邊、停車場(chǎng)或車庫(kù)中供全體業(yè)主使用的所有停車位的總和。（二）形式第一: 在小區(qū)內(nèi)建造的專門的停車設(shè)施，其相互間由墻壁隔開，四周范圍

9、明確，具有獨(dú)立的入口，己成為與住房相區(qū)別的、獨(dú)立的特定物。其權(quán)屬可以登記，業(yè)主只有購(gòu)買或者承租該停車位后，方可擁有所有權(quán)或者使用權(quán)；如果沒(méi)有特別約定，其所有權(quán)歸修建停車設(shè)施的開發(fā)商所有。對(duì)這類停車位，我們稱其為庫(kù)，開發(fā)商對(duì)這類停車位的銷售，通常采用捆綁式銷售或者分別銷售的方式進(jìn)行，即將特定車位與特定住宅單元相聯(lián)系，一體出售給業(yè)主或者開發(fā)商將住宅單元和地下車位作為各自獨(dú)立的買賣標(biāo)的物分別銷售。兩種銷售方式的不同在于：捆綁銷售中將停車位作為特定單元的附屬物進(jìn)行銷售，而在分別銷售中則車位作為獨(dú)立的標(biāo)的物來(lái)出售。二者的相同之處在于，這種類型的停車位，是由支付了相應(yīng)對(duì)價(jià)的小區(qū)的業(yè)主所有。 第二：是在小區(qū)

10、的空地上由小區(qū)的物業(yè)公司劃出專門的停車位。這類停車位開發(fā)商并不進(jìn)行專門的銷售，多采取分?jǐn)備N售的辦法。因開發(fā)商對(duì)其投入極其有限，且已將其計(jì)入公攤面積進(jìn)行銷售，故在開發(fā)商將房屋售出后，因小區(qū)內(nèi)的土地使用權(quán)已歸全體業(yè)主所有，故其土地使用權(quán)上的停車位歸全體業(yè)主享有。在現(xiàn)實(shí)生活中，一般是由停車者向物業(yè)公司交納使用費(fèi)，而物業(yè)公司將該使用費(fèi)作為物業(yè)管理費(fèi)的一部分，為全體業(yè)主的利益而使用。 第三：在小區(qū)的每幢樓房下的第一層或地下一層修建的停車位。對(duì)于這種情形，開發(fā)商采取的銷售方式有三種情形：分?jǐn)備N售、捆綁銷售或者分別銷售方式。分?jǐn)備N售是指開發(fā)商在不能對(duì)每一單元提供一個(gè)位的情況下，將車位銷售給全體業(yè)主，每一業(yè)主

11、按其住宅專有部分的建筑面積分?jǐn)傑囄坏馁?gòu)買費(fèi)用。在現(xiàn)實(shí)生活中有兩種判斷分?jǐn)偟姆椒ǎ阂环N是合同注明方法，即在房屋買賣合同中注明小區(qū)車庫(kù)屬于公攤范圍為分?jǐn)備N售，否則為分別銷售；另一種是成本計(jì)算方法，即小區(qū)車庫(kù)成本計(jì)算到房屋價(jià)格中為分?jǐn)備N售，只有明確表明房屋價(jià)格中不包括小區(qū)車庫(kù)成本作為分別銷售。在分?jǐn)備N售的方式中，多以業(yè)主是否分?jǐn)偭私ㄖ某杀具M(jìn)行判斷，如果由全體業(yè)主分?jǐn)偭舜隧?xiàng)費(fèi)用，則停車位歸全體業(yè)主共同共有，否則歸開發(fā)商所有。相對(duì)而言，捆綁銷售或者分別銷售方式，其所有權(quán)的歸屬比較明確。在現(xiàn)實(shí)生活中，因?yàn)槲覀兒茈y查明開發(fā)商是否將建筑成本分?jǐn)備N售，而且在我國(guó)現(xiàn)階段小區(qū)的停車位不能滿足小區(qū)所有業(yè)主需求的情況

12、下，有些開發(fā)商將這種類型的停車位銷售給業(yè)主以外的人，從而引發(fā)糾紛。 二、關(guān)于住宅小區(qū)停車位的權(quán)利歸屬 （一）合同約定此種觀點(diǎn)認(rèn)為，對(duì)車庫(kù)的歸屬應(yīng)當(dāng)通過(guò)約定來(lái)確定。這種觀點(diǎn)的本質(zhì)意義是合同雙方當(dāng)事人是以平等的身份以公平合理的方式自行協(xié)商車庫(kù)的歸屬。物權(quán)法規(guī)定：“建筑區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位，車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售，出租或者附贈(zèng)等方式約定。占用業(yè)主共有的道路，或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，歸全體業(yè)主共有”。從物權(quán)法的規(guī)定上來(lái)看，現(xiàn)在我們國(guó)家對(duì)于車位車庫(kù)所有權(quán)的歸屬也是遵從于此通說(shuō)來(lái)認(rèn)定的。但是在當(dāng)前賣方市場(chǎng)條件下，房地產(chǎn)商極有可能仗著自己的強(qiáng)勢(shì)地位制定霸王條款，并且他們?cè)诤贤兄鲃?dòng)要

13、求同業(yè)主進(jìn)行協(xié)商的可能性也微乎其微。這樣將對(duì)廣大業(yè)主極為不利且這也不符合本觀點(diǎn)的本意。只有隨著商品房市場(chǎng)的發(fā)展逐漸變?yōu)橘I方市場(chǎng)的時(shí)候，此種觀點(diǎn)才有可能實(shí)現(xiàn)。 （二）成本分?jǐn)傉f(shuō)此種觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商將車庫(kù)的建造成本分?jǐn)偟綐I(yè)主購(gòu)房款中，車庫(kù)所有權(quán)即為業(yè)主共有，否則歸開發(fā)商所有。目前房地產(chǎn)價(jià)格是由需求決定的，而不是由成本決定的，開發(fā)商是否將車庫(kù)的建造成本分?jǐn)偟阶≌N售價(jià)格中去，也只有開發(fā)商清楚，業(yè)主幾乎不可能去核定開發(fā)商的開發(fā)成本，也沒(méi)有權(quán)力去核清開發(fā)商成本。因?yàn)槌杀臼菍儆谄髽I(yè)的核心商業(yè)秘密，因此據(jù)此來(lái)確定車庫(kù)的所有權(quán)也是非常困難的。 （三）國(guó)家所有此種觀點(diǎn)認(rèn)為，地下車庫(kù)屬于地下人防工程，根據(jù)

14、人民防空法的有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)推定為國(guó)家所有。開發(fā)使用的人防工程，由使用人交納物業(yè)管理費(fèi)。使用人須承擔(dān)產(chǎn)權(quán)人應(yīng)交的物業(yè)管理費(fèi)，并在人防工程使用協(xié)議和物業(yè)管理委托合同中注明。 隨著城市商品房的發(fā)展，我國(guó)的人防工程建設(shè)發(fā)展迅速，人防工程投資建設(shè)主體已由國(guó)家作為單一投資建設(shè)主體發(fā)展成為多元的投資建設(shè)主體。1， “國(guó)家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)單位組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，通過(guò)多種途徑投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有”。此處只是規(guī)定了由投資者使用管理，收益歸投資者所有，并沒(méi)有界定人防工事的所有權(quán)歸屬問(wèn)題。相反，在沒(méi)有界定所有權(quán)歸屬的情況下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為投資者就是所有者，而不能反過(guò)

15、來(lái)認(rèn)為在沒(méi)有明確規(guī)定歸屬的情況下就可以認(rèn)為屬于國(guó)家所有。2，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，界定所有權(quán)最基本的原則仍然是投資者享有所有權(quán)。對(duì)于商品房小區(qū)的地下人防工事，國(guó)家并沒(méi)有做出任何投資，因此就不存在在法律上主張所有權(quán)的基礎(chǔ)。3，如果地下人防工事屬于國(guó)家所有，政府應(yīng)當(dāng)承擔(dān)管理和維護(hù)的義務(wù)。但是事實(shí)上，對(duì)小區(qū)地下人防工事的管理費(fèi)用并非由國(guó)家承擔(dān)，大量的是由開發(fā)商或者業(yè)主承擔(dān)。而由開發(fā)商或者業(yè)主承擔(dān)管理費(fèi)用而不享有所有權(quán)，這也是說(shuō)不通的。 （四）登記此種觀點(diǎn)認(rèn)為：車位的所有權(quán)證登記是誰(shuí)，即歸誰(shuí)所有。依據(jù)物權(quán)法的公示公信原理對(duì)于已登記的車位歸登記產(chǎn)權(quán)人所有。但是我國(guó)目前的情況是：沒(méi)有進(jìn)行房地所有權(quán)屬登記或者壓

16、根就不能進(jìn)行登記的車庫(kù)在我國(guó)的住宅小區(qū)里比比皆是，顯然以此來(lái)確定車庫(kù)的所有權(quán)歸屬也是很難辦到和不現(xiàn)實(shí)的。三、國(guó)外立法關(guān)于住宅小區(qū)停車位的規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指區(qū)分所有建筑物專有部分所有權(quán)，共用部分持有權(quán)及因共同關(guān)系所生的成員權(quán)所構(gòu)成的特別所有權(quán)。作為一項(xiàng)重要的民事法律制度，建筑物區(qū)分所有權(quán)已經(jīng)為德國(guó)、法國(guó)在內(nèi)蒙古自治區(qū)歐洲大陸及日本、我國(guó)臺(tái)灣、香港、澳門地區(qū)等眾多國(guó)家和地區(qū)民事立法普遍采用。由于各國(guó)的立法不同，建筑物區(qū)分所有權(quán)的表達(dá)不盡相同。法國(guó)稱為“區(qū)分各階層不動(dòng)產(chǎn)之共有”和“住宅分層所有權(quán)”；德國(guó)和奧地利則稱"住宅所有權(quán)"；美國(guó)各洲名稱更是不統(tǒng)一，有的州稱"

17、;公寓所有權(quán)"或"單位所有權(quán)"也有稱"水平財(cái)產(chǎn)權(quán)"，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)則稱"建筑物區(qū)分所有權(quán)"或"區(qū)分所有權(quán)"，香港地區(qū)則一概稱為"建筑物"，普通市民俗稱"物業(yè)管理"，即對(duì)樓宇、房屋的管理服務(wù)，而且這種樓宇、房屋都屬于區(qū)分所有權(quán)建筑物的類型。我們?cè)谶@里研究的住宅小區(qū)停車位（庫(kù)）的權(quán)利，就是建筑物區(qū)分所有權(quán)的一種。 (一)、在日本 在日本，區(qū)分所有建筑物附設(shè)之停車場(chǎng)被分成兩類：一為屋外停車場(chǎng)，通常是在建筑物基地劃出明顯的界線而形成；另一為屋內(nèi)停車場(chǎng)，指在區(qū)分所有建筑物內(nèi)設(shè)置

18、的停車場(chǎng)，一般設(shè)在區(qū)分所有建筑物的地下或一二層，但也有設(shè)在屋頂平臺(tái)上的。對(duì)屋外停車場(chǎng)日本的司法實(shí)踐及立法均將其視為共用部分，并可得為特定區(qū)分所有權(quán)人或區(qū)分所有權(quán)人以外的其他人設(shè)定利用權(quán)，且該專用權(quán)應(yīng)予以公示。但是，對(duì)屋內(nèi)停車場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題并沒(méi)有作十分明確的規(guī)定。日本的地方法院與最高法院特別是在對(duì)地下停車位到底是屬于法定共用部分還是專有部分分歧嚴(yán)重。日本學(xué)界存有爭(zhēng)議，法院判例也不大相同。日本最高法院于昭和56 年6 月18日的判決中表明支持專有部分見(jiàn)解的立場(chǎng)，從而使其在日本的司法實(shí)踐中占據(jù)了絕對(duì)的主流地位。而日本學(xué)界認(rèn)為，由于建筑物一層或地下部分之容積率是不記入建筑物總面積的，最高法院將地下停

19、車位認(rèn)定為專有部分的理由是不充分的，故建議應(yīng)當(dāng)通過(guò)共用部分的專有使用權(quán)來(lái)進(jìn)行處理。 （二）在德國(guó)德國(guó)1973 年7 月30 日修正的住宅所有權(quán)法第3 條第2 項(xiàng)規(guī)定，“以持久性界標(biāo)標(biāo)明范圍之停車場(chǎng)，視為有獨(dú)立性之房間。”亦即地上、地下之停車場(chǎng)皆可設(shè)“專有所有權(quán)”，并能夠獨(dú)自讓與、設(shè)定負(fù)擔(dān)。陳華彬著：現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研容，法律出版社1995年版，第169頁(yè)。因此在德國(guó)車庫(kù)作為一種獨(dú)立的物，其所有權(quán)可由開發(fā)商自由出售給小區(qū)內(nèi)的業(yè)主，而不是作為從物，直接歸全體業(yè)主所有。其優(yōu)點(diǎn)在于保護(hù)了開發(fā)商和小區(qū)居民中不需要車庫(kù)的業(yè)主的利益，其可以不用支付該車庫(kù)的分?jǐn)傎M(fèi)用。應(yīng)明確的是，即使小區(qū)內(nèi)的停車位屬于

20、全體業(yè)主共同共有，對(duì)停車位享有專用使用權(quán)的業(yè)主也可以在小區(qū)內(nèi)的業(yè)主之間自由轉(zhuǎn)讓其使用權(quán)。 （三）、在美國(guó) 美國(guó)法律對(duì)小區(qū)內(nèi)車庫(kù)的制度設(shè)計(jì)，遵循兩個(gè)最基本的原則，一是不允許小區(qū)業(yè)主以外的任何人擁有小區(qū)內(nèi)車庫(kù)的所有權(quán)，二是不允許小區(qū)內(nèi)的車庫(kù)做為獨(dú)立的專有部分進(jìn)行單獨(dú)買賣。 可以看出，美國(guó)法律的規(guī)則設(shè)計(jì)與德國(guó)法、法國(guó)法不同。第一，美國(guó)法明確不允許小區(qū)業(yè)主以外的人擁有小區(qū)內(nèi)車庫(kù)的所有權(quán)，避免了小區(qū)業(yè)主以外的其他人壟斷小區(qū)內(nèi)車庫(kù)的所有權(quán)向業(yè)主收取高額壟斷資金。第二，不允許小區(qū)內(nèi)車庫(kù)單獨(dú)買賣，有效的避免了車庫(kù)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓到業(yè)主以外的他人手里。當(dāng)然美國(guó)也有作為獨(dú)立專有部分可以單獨(dú)買賣或者出租、抵押的車庫(kù)，但那

21、是指在住宅小區(qū)的范圍以外另外建造、開發(fā)并經(jīng)營(yíng)，本身就具有區(qū)分所有性質(zhì)的專門車庫(kù)。四、住宅小區(qū)停車位的權(quán)利歸屬在分析小區(qū)停車位歸屬之前，我們有必要首先引入建筑物區(qū)分所有權(quán)的定義。建筑物區(qū)分所有權(quán)是指“根據(jù)使用功能，將一棟建筑物在結(jié)構(gòu)上區(qū)分為由各個(gè)所有人獨(dú)自使用的專有部分和由多個(gè)所有人共同使用的共有部分時(shí)，每一所有人所享有的對(duì)其專有部分的專有權(quán)與對(duì)其共有部分的共有權(quán)的結(jié)合。”建筑物所有權(quán)是由專有權(quán)和共有權(quán)兩方面構(gòu)成的，其權(quán)利的客體也包括兩個(gè)方面，即專有部分和共有部分。王譯鑒著：民法物一權(quán)（第一冊(cè)），中國(guó)政法大學(xué)出版社1995年版，第195頁(yè)。專有部分主要是指根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)和功能而分割出來(lái)的具有獨(dú)

22、立建筑構(gòu)造和獨(dú)立使用功能的部分。共有部分則指建筑物的共用部分和附屬設(shè)施等不具獨(dú)立使用功能的建筑部分。物權(quán)法第76條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，道路以及物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主共有，但屬于市政建設(shè)的除外。會(huì)所車庫(kù)的歸屬，有約定的，按照約定，沒(méi)有約定或者約定不明的，除建設(shè)單位能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有?！逼渲须m然規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權(quán)，其中關(guān)于物業(yè)管理用房、會(huì)所、車庫(kù)、綠地的所有權(quán)歸屬問(wèn)題，規(guī)定“有約定的依照約定，沒(méi)有約定的，除了開發(fā)商能夠證明其享有所有權(quán)的以外，屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有”。特別是目前爭(zhēng)議較多的小區(qū)車位車庫(kù)所有權(quán)歸屬問(wèn)題，物權(quán)法規(guī)定，“建筑區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位，車

23、庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出租，出售或者附贈(zèng)等方式約定。占用業(yè)主共有的道路，或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，則歸業(yè)主共有”。物權(quán)法雖已做出相關(guān)規(guī)定，但是此類問(wèn)題在現(xiàn)實(shí)生活中還是比較復(fù)雜，是建筑物區(qū)分所有權(quán)歸屬規(guī)則在實(shí)務(wù)適用中的難點(diǎn)。（一）住宅小區(qū)地面停車位 地面停車位是指經(jīng)政府發(fā)出的建設(shè)工程規(guī)劃許可證批準(zhǔn)同意， 在住宅小區(qū)地面上直接設(shè)置的停車設(shè)施，一般以劃線分割方式標(biāo)明。陳華彬著：現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究，法律出版社1995年版，第104頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售或現(xiàn)售商品房住宅小區(qū)建筑房屋單元后，房屋單元辦理初始登記及轉(zhuǎn)移登記，房屋單元所有人按份共同擁有該小區(qū)宗地號(hào)的全部土地使用權(quán)。由于地面停車位

24、所在的地面面積包含在小區(qū)總土地使用面積之內(nèi)，因此，該種停車位的使用權(quán)顯然屬于全體建筑物區(qū)分所有人，即業(yè)主。在這里全體業(yè)主擁有停車位的使用權(quán)而不是所有權(quán)是基于以下考慮：所有權(quán)的客體必須符合構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性標(biāo)準(zhǔn)，而地面停車位只是通過(guò)劃線分割而成，不具備建筑物所要求的遮蔽性，因此只能被視為土地使用權(quán)的客體。對(duì)停車位的使用性質(zhì)我們可以認(rèn)定為對(duì)共用部分的專有使用，它是指依據(jù)法律規(guī)定和區(qū)分所有人之間的共同約定，由某一個(gè)或數(shù)個(gè)區(qū)分所有人對(duì)某些共用部分享有排他的、獨(dú)占性使用權(quán)。王利明著：物權(quán)法論，中國(guó)政法大學(xué)出版社1997年版，第39頁(yè)。 該種使用權(quán)所產(chǎn)生的收益必須歸全體區(qū)分所有人享有。根據(jù)我國(guó)的實(shí)際，

25、我們認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)由地面停車位的使用人向業(yè)主委員會(huì)交納使用費(fèi)或租金，同時(shí)向提供看管服務(wù)的物業(yè)公司交納看管費(fèi)用。因此，無(wú)論是開發(fā)商還是物業(yè)公司都無(wú)權(quán)擅自在小區(qū)的地面設(shè)立停車位，而必須在得到業(yè)主大會(huì)的許可并與業(yè)主委員會(huì)簽訂協(xié)議，對(duì)有關(guān)收益分配做出具體約定( 比如可約定租金所得用于彌補(bǔ)小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理費(fèi)用開支) 后，才能設(shè)立和運(yùn)營(yíng)這種地面停車位。否則，將構(gòu)成無(wú)權(quán)處分的侵權(quán)行為。 （二）住宅小區(qū)地下停車位 住宅小區(qū)地下停車位是指開發(fā)商利用地下空間而建造的停車位。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展以及對(duì)土地需求的日益膨脹，現(xiàn)代建筑物不得不更多地向空間發(fā)展, 包括地表上空和地下空間。正是對(duì)地下空間的充分利用，才導(dǎo)致了地下

26、停車位的出現(xiàn)。而我國(guó)對(duì)于地下停車位的法律規(guī)定仍是空白，要確認(rèn)地下停車位的權(quán)利歸屬，首先要對(duì)地下停車位的權(quán)利結(jié)構(gòu)有清楚的認(rèn)識(shí)。傳統(tǒng)物權(quán)理論認(rèn)為只要具備構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性，即可以成為所有權(quán)的客體。地下停車場(chǎng)四周明確，與其上的房間有墻壁相隔，已成為與住房相區(qū)別的、獨(dú)立的特定物，可以成為單獨(dú)所有權(quán)的客體。然而，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)踐來(lái)看，如果一概地賦予地下停車位以單獨(dú)所有權(quán)( 即相當(dāng)于專有部分的所有權(quán)) ，亦即賦予房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)地下停車位享有完全的所有權(quán)的話，會(huì)導(dǎo)致顯失公平的結(jié)果出現(xiàn)。其原因便在于地下停車位的建筑面積一般情況下是不計(jì)算建筑容積率的，即該停車位并沒(méi)有獲得相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額。根

27、據(jù)我國(guó)“房地不分離”的原則，沒(méi)有地的存在，怎么可能有房的存在呢？在轉(zhuǎn)移登記時(shí)，其不能取得房地產(chǎn)權(quán)證，其法律權(quán)利依附于計(jì)算容積率的房屋建筑物。王利明著：物權(quán)法論，中國(guó)政法大學(xué)出版社1997年版，第400頁(yè)。另外，由于該種停車位建立在全體業(yè)主所共同擁有使用權(quán)的土地上，不擁有土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)商是無(wú)法對(duì)其取得產(chǎn)權(quán)的。也因此， 實(shí)踐當(dāng)中，開發(fā)商在售房合同中約定的“停車位的產(chǎn)權(quán)屬于賣方”的條款應(yīng)當(dāng)屬于無(wú)效條款。該種地下停車位的權(quán)益應(yīng)由小區(qū)的業(yè)主共同享有，開發(fā)商或物業(yè)公司是無(wú)權(quán)擅自處分的。當(dāng)然在征得業(yè)主大會(huì)同意后，開發(fā)商或物業(yè)公司可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)委托，將停車位予以出租，所得租金收入歸全體業(yè)主所有，用于彌補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)用開支。同時(shí)，停車位使用人必須向提供看管服務(wù)的物業(yè)公司交納看管費(fèi)用。當(dāng)然，對(duì)于將地下停車位的建筑面積也計(jì)算建筑容積率的特殊情況，我們應(yīng)區(qū)別對(duì)待。這些按照建