嘉都TIME項(xiàng)目營(yíng)銷建議42P

1、嘉都嘉都timetime項(xiàng)目營(yíng)銷建議項(xiàng)目營(yíng)銷建議目目 錄錄本體分析本體分析市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位開盤前營(yíng)銷工作開盤前營(yíng)銷工作市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析廊坊印象廊坊印象p115平方公里 60萬人口 。p定位環(huán)渤海地區(qū)園林式生態(tài)型宜居名城。p輻射京津兩地。p隨著中石油等多家央企以及大學(xué)城的先后入住，城市品質(zhì)得到提升。p關(guān)鍵詞：京津走廊上的明珠天津天津廊坊市區(qū)廊坊市區(qū)大興黃村大興黃村北京亦莊北京亦莊 本案本案項(xiàng)目地理位置項(xiàng)目地理位置p項(xiàng)目所在的廣陽區(qū)位于河北省廊坊市區(qū)北側(cè)，緊鄰京津塘高速，隸屬廊坊中心區(qū)域。p項(xiàng)目所在的廊坊市廣陽區(qū)是廊坊的北大門，距離北京大興區(qū)僅10公里，開發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯 。p關(guān)鍵詞：未來的城際中心區(qū)域

2、分析區(qū)域分析區(qū)域特征p政府職能部門云集，商業(yè)、教育、醫(yī)療以及交通等配套設(shè)施健全，功能完善，生活便利；p大量老城改造建設(shè)正在開展，新城氛圍逐步營(yíng)造；p區(qū)域形象尚未形成；綜上，該地區(qū)極具發(fā)展?jié)摿Π税说貕K位置分析地塊位置分析a區(qū)區(qū)b區(qū)區(qū)地塊特征p市政道路將項(xiàng)目分為ac、bd兩大地塊p東北部為成熟社區(qū)，南部緊鄰廣陽大街，有一定噪音干擾，大街兩側(cè)多政府職能部門及大型企事業(yè)單位pbd地塊較為方正，ac地塊呈倒“t”型p涉及部分拆遷c區(qū)區(qū)d區(qū)區(qū)地塊價(jià)值分析地塊價(jià)值分析廣陽大街新開路銀河路和平路紅星美凱龍華聯(lián)商廈京客隆家樂福新華路餐飲街新華路沃爾瑪明珠商廈 本案本案蘇寧電器蘇寧電器速特商城廊坊人大交通局社保局

3、婦幼保健中心政府職能部門集中區(qū)政府職能部門集中區(qū)商業(yè)集中區(qū)商業(yè)集中區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)地塊物業(yè)類型建筑面積（）容積率棟數(shù)a a（回遷）（回遷）住宅2103031.920配套公建 2496商業(yè)街61523學(xué)校8640小計(jì)278642b住宅2709662.017配套公建6260商業(yè)19955小計(jì)297181cc商業(yè)478502.4d d商業(yè)103750總計(jì)7274232.0產(chǎn)品印象產(chǎn)品印象swotswot分析分析優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：s s交通便利，政府職能部門云集，地塊價(jià)值較高。家樂福的品牌影響力。社區(qū)規(guī)模較大，內(nèi)部及周邊生活配套均較為完善，醫(yī)療、學(xué)校、商業(yè)等。 劣勢(shì)：劣勢(shì)：ww機(jī)會(huì)：機(jī)會(huì)：oo威脅

4、：威脅：t t容積率較高，居住舒適度受到影響，影響社區(qū)品質(zhì)感。市政路將社區(qū)分開，影響項(xiàng)目整體形象及功能布局。涉及大量回遷戶，影響社區(qū)品質(zhì)；區(qū)域缺乏商業(yè)體量較大的項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)缺乏高品質(zhì)的項(xiàng)目。 區(qū)域內(nèi)創(chuàng)新類產(chǎn)品較少。區(qū)域內(nèi)其他新項(xiàng)目將分流大量客戶，許多低價(jià)二手房也將影響市場(chǎng)節(jié)奏。地塊具有極強(qiáng)的配套資源優(yōu)勢(shì)以及豐富的業(yè)態(tài)，地塊具有極強(qiáng)的配套資源優(yōu)勢(shì)以及豐富的業(yè)態(tài)，且受關(guān)注度高，完全可以且受關(guān)注度高，完全可以 成為區(qū)域內(nèi)綜合品成為區(qū)域內(nèi)綜合品質(zhì)最好質(zhì)最好 的項(xiàng)目的項(xiàng)目目目 錄錄市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位開盤前營(yíng)銷工作開盤前營(yíng)銷工作本體分析本體分析0909年市場(chǎng)總結(jié)年市場(chǎng)總結(jié)p2009年1-11月

5、人民幣貸款增加9.22萬億元，同比增加5.06萬億元，同比增長(zhǎng)122%，寬松貨幣政策使開發(fā)商融資和個(gè)人放貸難度減小，間接推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。p08年供需對(duì)比為1.41：1，供遠(yuǎn)大于求；09年供需對(duì)比為0.68：1，供遠(yuǎn)小于求，直接帶來市場(chǎng)回暖及火爆局面，09年北京商品房均價(jià)全年上漲7000元/平米，漲幅高達(dá)77%，月度漲幅為6%。近期宏觀環(huán)境分析近期宏觀環(huán)境分析1月月14日日 央行決定上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率央行決定上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)百分點(diǎn)；1月月24日日 北京房貸政策悄收緊北京房貸政策悄收緊 部分銀行抬高部分銀行抬高7折利率門檻；折利率門檻；1月月25日日 樓市調(diào)控措施春節(jié)前出

6、臺(tái)樓市調(diào)控措施春節(jié)前出臺(tái) 完善預(yù)售打擊捂盤；完善預(yù)售打擊捂盤；1月月25日日 北京市長(zhǎng)郭金龍：遏制房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭；北京市長(zhǎng)郭金龍：遏制房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭；1月月26日日 投資客低價(jià)拋房頻現(xiàn)投資客低價(jià)拋房頻現(xiàn) 北京二手樓市價(jià)格北京二手樓市價(jià)格“松動(dòng)松動(dòng)”；1月月26日日 1月份前三周京城樓市成交量下滑明顯。月份前三周京城樓市成交量下滑明顯。2月月10日北京重拳出擊整肅日北京重拳出擊整肅“地王地王” 遏制遏制“以地生財(cái)以地生財(cái)”2月月11日日地王地王頻被收回頻被收回 眾房企開始戰(zhàn)略收縮眾房企開始戰(zhàn)略收縮2月月23日京版國(guó)日京版國(guó)11條出臺(tái)條出臺(tái) 11部門聯(lián)手遏制高房?jī)r(jià)部門聯(lián)手遏制高房?jī)r(jià)3月月17日

7、日 總價(jià)及單價(jià)新地王分別誕生在亦莊及海淀，開發(fā)商資金儲(chǔ)備充足總價(jià)及單價(jià)新地王分別誕生在亦莊及海淀，開發(fā)商資金儲(chǔ)備充足“不差錢不差錢”提高二套房首付、上調(diào)準(zhǔn)備金率、房貸政策悄收緊提高二套房首付、上調(diào)準(zhǔn)備金率、房貸政策悄收緊 、春節(jié)前出臺(tái)調(diào)控措施、價(jià)格松動(dòng)、成交量下滑、京版國(guó)、春節(jié)前出臺(tái)調(diào)控措施、價(jià)格松動(dòng)、成交量下滑、京版國(guó)11條頒布、地王再次產(chǎn)生條頒布、地王再次產(chǎn)生近期宏觀環(huán)境分析近期宏觀環(huán)境分析政策調(diào)控傾向：政策調(diào)控傾向：年末隨著二手房營(yíng)業(yè)稅、土地出讓金等政策的調(diào)整，房地產(chǎn)政策調(diào)控出現(xiàn)嚴(yán)格傾向。市場(chǎng)情況市場(chǎng)情況：市場(chǎng)火爆之后，隨著年末金融、土地政策等利空消息的出現(xiàn)，年末市場(chǎng)初現(xiàn)觀望，二手房市場(chǎng)

8、最先敏感起來，而隨著兩會(huì)結(jié)束及地王頻出，市場(chǎng)也出現(xiàn)堅(jiān)挺信號(hào)。p總結(jié)：總結(jié)：近期，多方面的調(diào)控措施，或引發(fā)市場(chǎng)新一輪觀望情緒，勢(shì)必會(huì)影響到廊坊區(qū)域市場(chǎng)。近期市場(chǎng)總結(jié)近期市場(chǎng)總結(jié)20092009年樓市過于火爆，隨著年樓市過于火爆，隨著20102010年整體經(jīng)濟(jì)的回暖，支持房地產(chǎn)年整體經(jīng)濟(jì)的回暖，支持房地產(chǎn)20092009年發(fā)展的利好因素來年可能受到打擊，同時(shí)隨著各項(xiàng)為樓市年發(fā)展的利好因素來年可能受到打擊，同時(shí)隨著各項(xiàng)為樓市降溫新政策的出臺(tái)和政策效果的逐步顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)降溫新政策的出臺(tái)和政策效果的逐步顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)20102010年下半年市場(chǎng)面臨較大的調(diào)整壓力。年下半年市場(chǎng)面臨較大的調(diào)整壓力。北京市及各級(jí)地

9、方政府遏制房?jī)r(jià)政策第一季度相繼出臺(tái)，北京市及各級(jí)地方政府遏制房?jī)r(jià)政策第一季度相繼出臺(tái)，20102010年第二季度或成為樓市拐點(diǎn)，提早發(fā)售樓座是當(dāng)務(wù)之急。年第二季度或成為樓市拐點(diǎn)，提早發(fā)售樓座是當(dāng)務(wù)之急。20102010年市場(chǎng)展望年市場(chǎng)展望競(jìng)品情況分析競(jìng)品情況分析區(qū)域項(xiàng)目多為銷售后期，部分項(xiàng)目存量客觀，另外，區(qū)域近兩年土地成交異常活躍，大量成交土地將集中今明兩年入市，未來市場(chǎng)存在壓力。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱開發(fā)商開發(fā)商位置位置產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型主力戶型主力戶型總體量總體量存存量量2009年成交均價(jià)年成交均價(jià)目前報(bào)價(jià)目前報(bào)價(jià)紫金華府北方地產(chǎn)新開路東側(cè)多層 小高層90140二居15萬6400待完善待完善目目

10、 錄錄本體分析本體分析市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位開盤前營(yíng)銷工作開盤前營(yíng)銷工作市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析本本項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理坐擁家樂福、紅星美凱龍等旗艦品牌，項(xiàng)目認(rèn)可度高；中心商業(yè)街環(huán)布社區(qū)，盡享時(shí)尚生活；中式品牌快餐、中型酒樓、ktv、酒吧或咖啡廳等 + 社區(qū)服務(wù)型商業(yè) + 特色商業(yè)，業(yè)態(tài)豐富，聚攏消費(fèi)。本本項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理廊坊政治及商業(yè)核心區(qū)域，城市中心品質(zhì)盡顯；市政交通配套較為完善，出行便捷；區(qū)域生活配套極其便利完善，成熟氣質(zhì)。本本項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理等待產(chǎn)品信息等待產(chǎn)品信息本本項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理1 1、富有特色的園林規(guī)劃、富有特色的園林規(guī)劃2 2、優(yōu)秀的立面設(shè)計(jì)、優(yōu)秀的立面設(shè)計(jì)3

11、3、品質(zhì)化的物業(yè)服務(wù)、品質(zhì)化的物業(yè)服務(wù)4 4、教育、教育配套配套5 5、綜合配套完善，年輕人時(shí)尚社區(qū)、綜合配套完善，年輕人時(shí)尚社區(qū)6 6、彰顯品質(zhì)的大堂、走廊及小區(qū)大門彰顯品質(zhì)的大堂、走廊及小區(qū)大門7 7、高品質(zhì)的工程質(zhì)量、高品質(zhì)的工程質(zhì)量8 8、無線網(wǎng)絡(luò)、無線網(wǎng)絡(luò)覆蓋覆蓋9 9、超大的建筑體量、超大的建筑體量 通過對(duì)項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)梳理，可以看到項(xiàng)目的通過對(duì)項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)梳理，可以看到項(xiàng)目的賣點(diǎn)主要來自賣點(diǎn)主要來自于產(chǎn)品，于產(chǎn)品，仍需要對(duì)綜合競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)行進(jìn)一步的提升仍需要對(duì)綜合競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)行進(jìn)一步的提升。若開發(fā)。若開發(fā)商能夠?qū)ζ渌矫孢M(jìn)行相應(yīng)投入和打造，如園林、立面、無線網(wǎng)絡(luò)覆蓋、物業(yè)等，將提高項(xiàng)目

12、的綜合競(jìng)爭(zhēng)力更強(qiáng)，從商能夠?qū)ζ渌矫孢M(jìn)行相應(yīng)投入和打造，如園林、立面、無線網(wǎng)絡(luò)覆蓋、物業(yè)等，將提高項(xiàng)目的綜合競(jìng)爭(zhēng)力更強(qiáng)，從而具備在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地的項(xiàng)目素質(zhì)。而具備在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地的項(xiàng)目素質(zhì)。本項(xiàng)目本項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)核心價(jià)值點(diǎn)核心價(jià)值點(diǎn)核心價(jià)值點(diǎn)創(chuàng)新的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，空間變化豐富創(chuàng)新的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，空間變化豐富戶型設(shè)計(jì)精巧、實(shí)用，功能性強(qiáng)戶型設(shè)計(jì)精巧、實(shí)用，功能性強(qiáng)產(chǎn)品線配比合理，滿足客群的多樣需求產(chǎn)品線配比合理，滿足客群的多樣需求特色園林，品質(zhì)感強(qiáng)的立面設(shè)計(jì)特色園林，品質(zhì)感強(qiáng)的立面設(shè)計(jì)城市旗艦綜合體，地標(biāo)型建筑城市旗艦綜合體，地標(biāo)型建筑軟硬件的完善，滿足新貴一族的生活需求軟硬件

13、的完善，滿足新貴一族的生活需求豐富的生活配套，營(yíng)造生活品質(zhì)感豐富的生活配套，營(yíng)造生活品質(zhì)感豐富的商業(yè)業(yè)態(tài)形式，頂級(jí)的商業(yè)旗艦品牌豐富的商業(yè)業(yè)態(tài)形式，頂級(jí)的商業(yè)旗艦品牌超大規(guī)模的商業(yè)體量，社區(qū)商業(yè)及周邊商業(yè)的有效補(bǔ)充超大規(guī)模的商業(yè)體量，社區(qū)商業(yè)及周邊商業(yè)的有效補(bǔ)充本本項(xiàng)目項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系構(gòu)建價(jià)值體系構(gòu)建核心價(jià)值點(diǎn)核心價(jià)值點(diǎn)定義定義fabfabf f（features/factfeatures/fact）項(xiàng)目本身的特性/屬性本項(xiàng)目本項(xiàng)目7070萬平米城市綜合體、成熟配套、臨主干道，創(chuàng)新性產(chǎn)品設(shè)計(jì)、精致戶型、時(shí)尚立面、萬平米城市綜合體、成熟配套、臨主干道，創(chuàng)新性產(chǎn)品設(shè)計(jì)、精致戶型、時(shí)尚立面、便利教育及醫(yī)

14、療設(shè)施、商業(yè)配套豐富便利教育及醫(yī)療設(shè)施、商業(yè)配套豐富a (advantagesa (advantages）相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)最大的城市綜合體，生活配套最全、交通更便利，家樂福及紅星美凱龍的實(shí)力入?yún)^(qū)域內(nèi)最大的城市綜合體，生活配套最全、交通更便利，家樂福及紅星美凱龍的實(shí)力入駐駐b (benefit/valueb (benefit/value）項(xiàng)目帶給用戶的利益/價(jià)值本項(xiàng)目本項(xiàng)目 舒適便捷的購物享受舒適便捷的購物享受、身份標(biāo)簽的認(rèn)可度、家與城市中心的自由切換、身份標(biāo)簽的認(rèn)可度、家與城市中心的自由切換項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位核心價(jià)值點(diǎn)核心價(jià)值點(diǎn)客戶定位客戶定位目標(biāo)客戶的分布區(qū)域？目標(biāo)客戶的

15、分布區(qū)域？目標(biāo)客戶的基本特征？目標(biāo)客戶的基本特征？目標(biāo)客戶的置業(yè)原因？目標(biāo)客戶的置業(yè)原因？廊坊區(qū)域客戶發(fā)展分析廊坊區(qū)域客戶發(fā)展分析起步期起步期發(fā)展期發(fā)展期穩(wěn)定期穩(wěn)定期2008以后，商品房?jī)r(jià)格快速上漲，而隨著北京市場(chǎng)溢出型需求的明顯增多，區(qū)域房?jī)r(jià)已逼近萬元，而廊坊已經(jīng)成為河北南部地區(qū)客群的首選居住區(qū)域2005年以來，中國(guó)石油等大型央企落戶以及區(qū)域內(nèi)交通條件的逐步改善，商品房開發(fā)有了顯著提高，客戶逐步多元化，價(jià)格、產(chǎn)品也隨之有所提升。2000年開始，隨著廊坊開發(fā)區(qū)、廊坊大學(xué)城的相繼建成，區(qū)域市場(chǎng)顯現(xiàn)向上態(tài)勢(shì)，早期需求市場(chǎng)隨之產(chǎn)生客戶來源區(qū)域客戶來源區(qū)域定居人群隨著北京主城區(qū)人口的快速膨脹，廊坊將吸

16、引越來越多的人來這里生活，并以此帶動(dòng)、輻射本地及周邊地區(qū)的發(fā)展。而廊坊周邊城鎮(zhèn)客群的聚攏態(tài)勢(shì)也使得地區(qū)將形成三大客戶群：1-北京溢出型大量負(fù)擔(dān)不起京城高房?jī)r(jià)壓力以及可以主導(dǎo)時(shí)間的人群。2-本地改善型廊坊市區(qū)有大量的企事業(yè)單位及常住居民，改善型需求普遍存在。3-周邊聚攏型由于廊坊城市品質(zhì)逐年提升，引發(fā)周邊區(qū)域的客群聚攏行為?？蛻籼卣骺蛻籼卣骺蛻籼卣骺蛻籼卣鲄^(qū)域特點(diǎn)區(qū)域特點(diǎn)城市底蘊(yùn)豐富城市底蘊(yùn)豐富京津走廊京津走廊居住氛圍濃厚居住氛圍濃厚完善生活配套完善生活配套產(chǎn)品滿足需求產(chǎn)品滿足需求認(rèn)可區(qū)域價(jià)值認(rèn)可區(qū)域價(jià)值居住和工作便利居住和工作便利依賴成熟配套依賴成熟配套新興城市的形象新興城市的形象年輕及養(yǎng)老人

17、群年輕及養(yǎng)老人群初次或者升級(jí)置業(yè)初次或者升級(jí)置業(yè)對(duì)廊坊充滿信心對(duì)廊坊充滿信心區(qū)域基本客戶區(qū)域基本客戶特征描述特征描述年齡特征：2640歲職業(yè)特征：企業(yè)中層管理者、自由職業(yè)者、傳統(tǒng)行業(yè)從業(yè)人員家庭特征：多為兩口之家或小孩上幼兒園的三口之家需求特征：經(jīng)濟(jì)實(shí)用為主區(qū)域特征：北京南部地區(qū)、廊坊本地、武清固安霸縣等地出行特征：私家車為主、少量依賴公共交通購房目的：多數(shù)為首次置業(yè)、購買婚房，部分改善置業(yè)與投資依據(jù)項(xiàng)目自身特點(diǎn)明確的本依據(jù)項(xiàng)目自身特點(diǎn)明確的本案客戶基本特征案客戶基本特征年齡特征：2640歲 年輕 時(shí)尚型或認(rèn)可時(shí)尚人群為主職業(yè)特征：私營(yíng)企業(yè)主、廊坊市區(qū)企事業(yè)中層管理者、白領(lǐng)、自由職業(yè)者、新興行

18、業(yè)從業(yè)者家庭特征：多為兩口之家或小孩上幼兒園的三口之家，家庭成長(zhǎng)性強(qiáng)區(qū)域特征：北京南部地區(qū)、廊坊本地、武清固安霸縣等地購房目的：解決自住及婚房需求，兼顧滿足投資需求本案客戶感性特征本案客戶感性特征性格特點(diǎn)性格特點(diǎn)關(guān)注特點(diǎn)關(guān)注特點(diǎn)其它特點(diǎn)其它特點(diǎn) 熱情、上進(jìn)、獨(dú)立、務(wù)實(shí)，有夢(mèng)想、積極樂觀、樂于奮斗、自信 年輕、富有激情和活力，敢想敢富有激情和活力，敢想敢干干，自我意識(shí)強(qiáng) 喜好時(shí)尚、個(gè)性化時(shí)尚、個(gè)性化的事物，接受新鮮事物能力強(qiáng) 對(duì)都市依賴性強(qiáng)依賴性強(qiáng)，喜好扎堆、購物，聚眾心理強(qiáng) 關(guān)注交通、戶型、立面、配套關(guān)注交通、戶型、立面、配套 對(duì)提高居住舒適度的相關(guān)因素，如是否有24小時(shí)熱水、是否為地暖等關(guān)注

19、度相對(duì)較弱 對(duì)創(chuàng)新性、富于變化的戶型空間接受力較強(qiáng) 依賴網(wǎng)絡(luò)媒體、愛出行依賴網(wǎng)絡(luò)媒體、愛出行本案客戶感性特征本案客戶感性特征置業(yè)目的分類被訪問人家庭狀況個(gè)人收入情況工作時(shí)間特征描述首次置業(yè)李小姐李小姐單身，和父單身，和父母居住母居住5 5萬左右萬左右4 4年年1982年出生，廊坊市區(qū)人，正考慮購房；目前與父母同住，廊坊公務(wù)員； 典型80后，外表時(shí)尚，小資情調(diào)，熱愛生活、享受生活。朱君朱君準(zhǔn)備結(jié)婚準(zhǔn)備結(jié)婚5 5萬左右萬左右3 3年年1983年出生，霸州人，工作在廊坊，正考慮購房；與男友目前租住大一居； 典型80后，活潑、外向，性格單純。江力江力三口之家三口之家7 7萬左右萬左右8-108-10年

20、年75-80年左右出生，從事印刷行業(yè)； 廊坊郊區(qū)有平房； 性格比較內(nèi)向。張先生張先生二人世界二人世界6-86-8萬萬5 5年年1980年出生，南方人，亦莊工作，正考慮買房，計(jì)劃在廊坊買房，省下的錢購車； 性格開朗，經(jīng)常聚集朋友聚會(huì)。二次置業(yè)劉女士劉女士三口之家三口之家1010萬萬10-1510-15年年75-80年左右出生，一直從事建筑行業(yè)，目前有在廊坊市區(qū)購房計(jì)劃； 06年曾購置一套廊坊郊區(qū)商品房，再次購房主要希望改善居住條件及孩子上學(xué)問題，性格穩(wěn)重，主觀意識(shí)比較強(qiáng)。王勇王勇自由職業(yè)者自由職業(yè)者1010萬萬1010年左年左右右81年左右出生，北京人，正考慮在周邊區(qū)域購房，主要考慮投資； 在亦

21、莊新康小區(qū)已有住房一套； 性格比較開朗，自我意識(shí)強(qiáng)，獨(dú)立，務(wù)實(shí)?？蛻粽Z錄客戶語錄李小姐李小姐自己一定要有套房子了，小點(diǎn)小點(diǎn)也行啊，和他們（父母）一起住了20多年了，呵呵。王勇王勇北京大興的房?jī)r(jià)都奔著2萬去了，在廊坊找個(gè)6000多的，值值。對(duì)購房動(dòng)機(jī)的回答：對(duì)購房動(dòng)機(jī)的回答：朱君朱君購物購物是不是方便啦。張先生張先生肯定是價(jià)格啊價(jià)格??！交通交通也是一個(gè)重要因素。關(guān)于購房，什么因素最能夠吸引您購買的回答關(guān)于購房，什么因素最能夠吸引您購買的回答：客戶語錄客戶語錄李小姐李小姐我肯定買個(gè)小的先住著，我肯定買個(gè)小的先住著，50平米的就行平米的就行。對(duì)我而言，馬上不打算結(jié)婚，不需要太大，最關(guān)鍵的是總價(jià)。王勇

22、王勇最好是精裝修的精裝修的，買了就能租出去。對(duì)想買什么樣的產(chǎn)品的回答：對(duì)想買什么樣的產(chǎn)品的回答：江力江力劉女士劉女士90平米左右的二居吧平米左右的二居吧，孩子該自己一個(gè)屋了，一衛(wèi)兩衛(wèi)倒無所謂。110平米的三居，邊上最好挨著小學(xué)中學(xué)什么的。最好挨著小學(xué)中學(xué)什么的?？蛻裘枋隹蛻裘枋瞿繕?biāo)客戶的定義：新城市貴族目標(biāo)客戶的定義：新城市貴族目標(biāo)客戶的價(jià)值觀描述：目標(biāo)客戶的價(jià)值觀描述：青春、欲望、瀟灑、樂觀、時(shí)尚、欣賞、渴望成功、忙碌、夢(mèng)想他們是社會(huì)未來的領(lǐng)導(dǎo)者，進(jìn)取不想被邊緣化，熱愛都市生活，因?yàn)橛刑嗟挠诙际兄袑?shí)現(xiàn)，一半務(wù)實(shí)一半天馬行空。他們是社會(huì)未來的領(lǐng)導(dǎo)者，進(jìn)取不想被邊緣化，熱愛都市生活，因?yàn)?/p>

23、有太多的欲望要在都市中實(shí)現(xiàn)，一半務(wù)實(shí)一半天馬行空。他們是充滿矛盾的一群人他們是充滿矛盾的一群人, 熱愛品牌打折的東東，有熱愛品牌打折的東東，有“千金散盡還復(fù)來千金散盡還復(fù)來”的瀟灑。的瀟灑。他們喜歡并關(guān)注時(shí)尚，關(guān)注新一代的成功人士，陳天橋們的成功激勵(lì)和鼓舞著他們向更高的目標(biāo)進(jìn)取。他們喜歡并關(guān)注時(shí)尚，關(guān)注新一代的成功人士，陳天橋們的成功激勵(lì)和鼓舞著他們向更高的目標(biāo)進(jìn)取。他們也希望身份被廣泛認(rèn)可，并著手打造全面的自我。他們也希望身份被廣泛認(rèn)可，并著手打造全面的自我。開盤前營(yíng)銷工作開盤前營(yíng)銷工作開盤前營(yíng)銷工作開盤前營(yíng)銷工作目目 錄錄本體分析本體分析開盤前營(yíng)銷工作開盤前營(yíng)銷工作市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位市場(chǎng)分析

24、市場(chǎng)分析營(yíng)銷策略推演營(yíng)銷策略推演產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升的幾種常用模式：產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升的幾種常用模式：自身具備自身具備重點(diǎn)運(yùn)用重點(diǎn)運(yùn)用自身具備自身具備自身具備自身具備創(chuàng)新概念及鮮明形象創(chuàng)新概念及鮮明形象資源唯一性及產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)資源唯一性及產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)營(yíng)銷營(yíng)銷策略推演策略推演鮮明形象力鮮明形象力項(xiàng)目營(yíng)銷力項(xiàng)目營(yíng)銷力特色產(chǎn)品力特色產(chǎn)品力+ +=7070萬平米城市萬平米城市綜合體綜合體成熟成熟配套、臨配套、臨主干道主干道創(chuàng)新性創(chuàng)新性產(chǎn)品設(shè)計(jì)、精致產(chǎn)品設(shè)計(jì)、精致戶型戶型時(shí)尚時(shí)尚立面、便利教育及醫(yī)療立面、便利教育及醫(yī)療設(shè)施設(shè)施商業(yè)商業(yè)配套豐富配套豐富廊坊首席時(shí)尚綜合社區(qū)廊坊首席時(shí)尚綜合社區(qū)形象信息的傳遞形象信息的傳遞

25、展示傳遞展示傳遞推廣傳遞推廣傳遞通過各種與客戶接觸載體充分通過各種與客戶接觸載體充分體現(xiàn)時(shí)尚綜合社區(qū)的鮮明形象體現(xiàn)時(shí)尚綜合社區(qū)的鮮明形象通過制造營(yíng)銷事件，提升項(xiàng)目通過制造營(yíng)銷事件，提升項(xiàng)目在目標(biāo)客群中的形象地位在目標(biāo)客群中的形象地位現(xiàn)場(chǎng)展示現(xiàn)場(chǎng)展示物料展示物料展示圍擋圍擋接待中心接待中心樓書海報(bào)戶型單頁樓書海報(bào)戶型單頁網(wǎng)站網(wǎng)站沙盤沙盤活動(dòng)營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)銷媒體營(yíng)銷媒體營(yíng)銷渠道營(yíng)銷渠道營(yíng)銷dmdm單派發(fā)單派發(fā)互動(dòng)形式互動(dòng)形式 廊坊紙媒及電視廊坊紙媒及電視網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)戶外戶外派單牢牢占派單牢牢占有市場(chǎng)，現(xiàn)有市場(chǎng)，現(xiàn)場(chǎng)凸顯項(xiàng)目場(chǎng)凸顯項(xiàng)目高貴氣質(zhì)，高貴氣質(zhì)，互動(dòng)提升客互動(dòng)提升客戶參與關(guān)注戶參與關(guān)注度，線上線度，

26、線上線下組合出擊，下組合出擊，紙媒及網(wǎng)絡(luò)紙媒及網(wǎng)絡(luò)覆蓋更廣泛覆蓋更廣泛客群，戶外客群，戶外打造區(qū)域高打造區(qū)域高端品質(zhì)端品質(zhì)全盤營(yíng)銷工作計(jì)劃節(jié)點(diǎn)安排全盤營(yíng)銷工作計(jì)劃節(jié)點(diǎn)安排1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月客戶積累推廣推廣銷售銷售推廣期推廣期推廣期客戶積累客戶積累推廣期客戶積累推廣期客戶積累開盤開盤開盤開盤開盤開盤開盤開盤2010年年2011年年開盤前推廣執(zhí)行開盤前推廣執(zhí)行 開盤強(qiáng)勢(shì)推廣期開盤強(qiáng)勢(shì)推廣期開盤客戶積累期開盤客戶積累期推廣推廣銷售銷售內(nèi)部認(rèn)購期內(nèi)部認(rèn)購期 推廣亮相推廣亮相 3月 4月 5月 6月 開盤開盤開盤開盤開盤前營(yíng)銷動(dòng)

27、作分解開盤前營(yíng)銷動(dòng)作分解階段劃分第一階段（3-4月中旬）第二階段（4-5月底）推廣目標(biāo)表商引住，打造廊坊首席高端商業(yè)綜合體，預(yù)告項(xiàng)目誕生項(xiàng)目推出，引起關(guān)注推廣核心內(nèi)容推形象 廊坊 進(jìn)入新城際時(shí)代推產(chǎn)品 大型簡(jiǎn)歐綜合社區(qū)亮相廊坊工程節(jié)點(diǎn)圍擋設(shè)立、售樓處交付使用工程正負(fù)零銷售節(jié)點(diǎn)亮相準(zhǔn)備區(qū)開盤戶外圍擋項(xiàng)目圍擋3月底到位區(qū)域戶外確定點(diǎn)位 發(fā)布項(xiàng)目沿線道旗開盤前營(yíng)造氣氛廊坊核心區(qū)域廣告牌確定點(diǎn)位 發(fā)布售樓處包裝現(xiàn)場(chǎng)包裝3月底交付使用平面消費(fèi)者廣場(chǎng)4月發(fā)布主打開盤信息廊坊日?qǐng)?bào)4月發(fā)布 軟硬結(jié)合主打開盤信息渠道dm3月下旬持續(xù)發(fā)布持續(xù)發(fā)布短信確定資源 發(fā)布產(chǎn)品信息活動(dòng)家樂福簽約嘉都4月中旬落實(shí)開盤網(wǎng)絡(luò)地產(chǎn)專業(yè)媒體4月中旬發(fā)布持續(xù)發(fā)布銷售道具樓書、戶型圖4月中旬完善追加現(xiàn)場(chǎng)小禮品4月中旬完善營(yíng)銷費(fèi)用配比營(yíng)銷費(fèi)用配比majpjmvcyzj21hlfrvy96dv02lppfygxus7iymzkyemz0kgeyzs3bplckyh1lt4ek7cxmux3ijoysoer7zuav