733802209大理花郡項目前期定位報告50p

1、地產(chǎn)集團組織架構（討論稿）地產(chǎn)集團組織架構（討論稿）花樣年地產(chǎn)集團公司花樣年地產(chǎn)集團公司大理宏觀經(jīng)濟解讀大理宏觀經(jīng)濟解讀大理市 大理州由12個縣市組成，位于大理州中心的大理市是大理白族自治州政治、經(jīng)濟、文化中心，1984年國務院批準為對外開放城市?？偯娣e1468平方公里，占大理州總面積的5%。1、大理經(jīng)濟總體發(fā)展水平不高、但相對發(fā)展速度較高，經(jīng)濟發(fā)展處于穩(wěn)步上升階段、大理經(jīng)濟總體發(fā)展水平不高、但相對發(fā)展速度較高，經(jīng)濟發(fā)展處于穩(wěn)步上升階段 2009云南省gdp 6168.23億元，增長12.1%。在全國的經(jīng)濟排名中位于24位，全省的經(jīng)濟還處于較低水平。 2009年大理州gdp 406.76億元，

2、增長12.3%，在云南省城市dgp排名中位列第五。 “十一五”期間，大理全市地區(qū)生產(chǎn)總值預計完成175.78億元，同比增長12%。財政總收入完成22.23億元，同比增長15.82。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達15801元，同比增長11.43%。農(nóng)民人均純收入達5048元，同比增長11%。單位gdp能耗下降3.94%。全年接待國內(nèi)外游客590萬人次，同比增長7.08%，其中接待海外游客30.81萬人次，同比增長10%。旅游社會總收入46.21億元了，同比增長10%。滇西中心城市核心地位和經(jīng)濟輻射能力明顯增強。 2、大理市是大理州的經(jīng)濟、政治、文化教育中心，gdp占全州39.2%，地處優(yōu)美的自然蒼 洱

3、風景，是全市發(fā)展的核心，對于周邊經(jīng)濟發(fā)展具有凝集力2005-2009年大理市經(jīng)濟一直呈現(xiàn)持續(xù)增長的趨勢，且增速較為平穩(wěn)，平均為12%左右，其中以2007年增長最為迅速，g國民生產(chǎn)總值為126.6億元，增長率達到12.5%。2009年經(jīng)濟增長有所放緩，gdp為159.6億元，增長率為11.5%。大理市是大理白族自治州經(jīng)濟中心，2009年其gdp達到整個自治州的39.2%。 3、大理市人口發(fā)展及預測、大理市人口發(fā)展及預測中心城區(qū)人口規(guī)模擴大與資源環(huán)境承載力之間的矛盾日益嚴峻中心城區(qū)人口規(guī)模擴大與資源環(huán)境承載力之間的矛盾日益嚴峻： 大理市用占15.71%的土地承載了全市97%的人口，人口密度高達20

4、00人每平方千米，隨著人口增加水資源、環(huán)境資源、特別是土地資源嚴重不足，其中下關城鎮(zhèn)人口近20萬，這一數(shù)據(jù)隨著城鎮(zhèn)規(guī)劃的落實還可能逐步增加，這是支撐房價的有力杠桿。備注：上述統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源于滇西中心城市規(guī)劃中備注：上述統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源于滇西中心城市規(guī)劃中,上述大理市人口統(tǒng)計中，包含農(nóng)業(yè)和非農(nóng)業(yè)人口。上述大理市人口統(tǒng)計中，包含農(nóng)業(yè)和非農(nóng)業(yè)人口。 人口概況 2009年人口增速減緩，年末區(qū)域內(nèi)共計61.6萬人，城市人口規(guī)模小，依托地緣性的地產(chǎn)項目發(fā)展局限性大。l2006-2008年大理市人口持續(xù)增長，且增加幅度越來越大，2008年增速達到1%。l2009年末大理市人口為61.6萬人，占大理州總人口的17.

5、6%。數(shù)據(jù)來源：大理市統(tǒng)計局l2006-2007年大理市人均可支配收入增長較快，2007年增速達到14.15%。2008年與2009年增長有所放緩，年均增長率為10.5%。2009年大理市人均可支配收入為14180元。l2006-2008年大理市社會消費品零售總額及其增速都保持增長的趨勢，與gdp的平穩(wěn)增長不同，消費品零售總額的增長較為迅速，波動幅度較大。l2009年消費品零售總額的增幅小于2007及2008年，但相對于當年gdp的增長速度，消費品零售總額仍保持了絕對的增長優(yōu)勢。區(qū)域居民仍表現(xiàn)了強力的消費傾向和能力。 4、近年居民可支配首付日益增長，消費力水平快速提升，改善需求日益提升，但同時

6、反映出大理經(jīng)濟發(fā)展出現(xiàn)結構性調(diào)整，發(fā)展速度下降5 5、近年大理的游客數(shù)量高速增長近年大理的游客數(shù)量高速增長，憑借著天然的蒼洱風光，成為眾多外來置業(yè)的首選憑借著天然的蒼洱風光，成為眾多外來置業(yè)的首選1）近年來大理接待游客總量持續(xù)增長，年均增長率10%左右2）國際游客數(shù)量總量仍然不多，但是增幅巨大，2008年同期增長達17.94%3）旅游總收入增長迅速，2008年同比增幅在10.48%以上 大理旅游人均消費額逐年遞增大理旅游人均消費額逐年遞增大理游客人均消費額由2005年的496元/人，增長到2007年的904元/人全年旅游收入，2006年為57.20億元，增長到2008年的73.18億元6、大理

7、旅游價值體現(xiàn)、大理旅游價值體現(xiàn) 旅游規(guī)劃定位：以旅游規(guī)劃定位：以“中國一流、世界知名中國一流、世界知名”為總目標，將大理建設成為中國西部為總目標，將大理建設成為中國西部國際知名的生態(tài)旅游勝地，打造成國際知名的生態(tài)旅游勝地，打造成“風花雪月大理、浪漫休閑之都風花雪月大理、浪漫休閑之都”在整個大理州的規(guī)劃旅游系統(tǒng)定位：旅游特色定位打造“風花雪月大理、浪漫休閑之都”的品牌形象旅游度假區(qū)的規(guī)劃總目標中國一流、世界知名形定位：蒼洱之間休閑福地旅游開發(fā)產(chǎn)品定位：由傳統(tǒng)的觀光旅游向新型旅游產(chǎn)品過渡，可開發(fā)的旅游產(chǎn)品分別有休閑度假觀光旅游、文化體驗旅游特種專項旅游等關鍵詞：可持續(xù)、白族特色、品牌形象關鍵詞：可

8、持續(xù)、白族特色、品牌形象 區(qū)域經(jīng)濟小結區(qū)域經(jīng)濟小結n 大理市整體城市化水平較低，人口較少，城市發(fā)展處于初級階段，城市房地產(chǎn)發(fā)展處于從初級向集約型過度階段，行業(yè)整體發(fā)展水平不高；n 幾年來，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟結構受外界環(huán)境的影響，造成經(jīng)濟發(fā)展的波動性較大，二、三產(chǎn)業(yè)逐步成為經(jīng)濟發(fā)展的主導產(chǎn)業(yè)，是當?shù)鼐用袷杖氲闹匾Ｕ希瑸楫數(shù)胤康禺a(chǎn)市場剛性需求的滿足創(chuàng)造了條件；n 大理下關市處于大理州經(jīng)濟中心地位，按照規(guī)劃將成為滇西中心城市，將是未來集中的物流、經(jīng)貿(mào)中心，與昆明呼應，是面向東南亞的橋頭堡，經(jīng)濟處于厚積薄發(fā)的過程，發(fā)展?jié)摿Υ?；n 城市旅游資源豐富，吸引了大量的國內(nèi)外旅游度假人群，為度假型地產(chǎn)項目的開發(fā)提供了資

9、源與人群，同時度假型置業(yè)的發(fā)展將有力促進當?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展；n 大理市人口增長速度及家庭規(guī)模隨著滇西中心城市定位的發(fā)展，不斷攀升，成為房產(chǎn)上升有力支撐。大理樓市解讀大理樓市解讀1、大理樓市的階段性發(fā)展、大理樓市的階段性發(fā)展1 1、第一個階段第一個階段20002000年之前，以單位福利建房為主年之前，以單位福利建房為主。 該階段城鎮(zhèn)化率比較低，房產(chǎn)和物業(yè)存量保持在縣級建制的水平上，人口戶籍的結構比較穩(wěn)定，外來人員較少。這個階段缺乏形成房地產(chǎn)市場的基礎和條件； 2 2、第二個階段、第二個階段20002000年至年至20042004年開始出現(xiàn)商品房開發(fā)年開始出現(xiàn)商品房開發(fā)，但是速度緩慢，進入房地產(chǎn)開

10、發(fā)的初級階段，是房地產(chǎn)開發(fā)的轉折期。但是該階段開發(fā)中，政府主導/行政手段依然是房地產(chǎn)開發(fā)的重要性質，并沒有進入真正意義上的市場化階段。 3 3、第三個階段、第三個階段20042004年至年至20082008，專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃發(fā)展相結合，專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃發(fā)展相結合， 進入相對快速、提質的市場化階段。該階段的開發(fā)重點主要集中在兩方面：一方面各縣級城市繼續(xù)完善基礎配套設施和相關項目的后期完善。另一方面是在全城區(qū)范圍內(nèi)的大量項目開發(fā)建設，不僅新的開發(fā)區(qū)在建設，老城區(qū)也在加緊建設。 4 4、20082008年年今，大理的商品房市場已經(jīng)相對成熟，今，大理的商品房市場已經(jīng)相對成熟，作為主流產(chǎn)

11、品的中小戶型價格在3500-4500元/，度假公寓4500-8000元/，聯(lián)排、疊墅10000元/，臨海、傍山休閑度假別墅8000-20000元/，從低到高，產(chǎn)品線梯次合理。 2、大理樓市發(fā)展、大理樓市發(fā)展年份年份新增項目個數(shù)新增項目個數(shù)2004年新增項目9個2005年新增項目10個個2006年新增項目7個個2007年新增項目11個個2008年新增項目8個個2009年新增項目5個個2010年上半年新增項目1個個2010年下半年新增項目4個個p 從1999年至2006年，大理一直未出現(xiàn)樓市價格漲幅過大現(xiàn)象：1999-2000年：1200元左右2002年：1300元至1400元之間2004年：15

12、00元至1600元2005年：1700元至1800元2006年：2300至2500元2007年：2800至3100元p 從2006年開始出現(xiàn)明顯的漲價，2006年平均房價達到2220元/平米，比上一年增長27%p 06年洱海天域入市，感通別墅價格一路走高，是拉動房價上漲的生力軍p 07年大量房地產(chǎn)項目面世，經(jīng)歷08年市場沖擊后，09年和2010年上半年房地產(chǎn)略顯平靜2008年全州商品房銷售均價為每平方米3449.96元，同比上漲1.4% ，環(huán)比下降1.25%；2009年，商品房屋銷售額24.87億元，同比增長96.2%；銷售面積68.14萬平方米，同比增長1.16倍，其中住宅銷售面積為66.2

13、7萬平方米，同比增長1.42倍；現(xiàn)房銷售10.54萬平方米；2010年大理商品住宅銷售均價5218.21元平方米，同比上漲58.6%，其中09年10年的房地產(chǎn)銷售價格漲幅較快。3、大理樓市概況、大理樓市概況 0808年以前受金融危機影響，消費者持幣觀望現(xiàn)象突出，商品房供應量、銷售量同比下降。年以前受金融危機影響，消費者持幣觀望現(xiàn)象突出，商品房供應量、銷售量同比下降。0909年至年至1010年大理樓市整體發(fā)展速度較快，房產(chǎn)進入結構性調(diào)整年大理樓市整體發(fā)展速度較快，房產(chǎn)進入結構性調(diào)整 階段。階段。全州房地產(chǎn)開發(fā)完成投資20.43億元，比去年同期下降7.7 %（其中：大理市完成17.83億元，占全州

14、的87.27 %）；房地產(chǎn)開發(fā)投資占全州城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的比重達12.50%，其中大理市達27.75 %，房地產(chǎn)業(yè)已成為大理市的重要支柱產(chǎn)業(yè)；商品房銷售面積41.87萬,比去年同期下降52.12，商品房空置面積6.81萬，比去年同期下降7.09；2009年，商品房新開工面積236.5萬平方米，同比增長14.92%；其中：住宅新工面積為46.07萬平方米，同比下降8.19%。商品房竣工面積45.2萬平方米，同比增長47.71%;其中，住宅竣工面積36.32萬平方米，同比增長35.8%為。 大理市場供應產(chǎn)品在大理市場供應產(chǎn)品在3030-500-500之間，各種產(chǎn)品都具有一定的市場之間，各種產(chǎn)品都具

15、有一定的市場。項目名稱項目名稱地理位置地理位置物業(yè)類型物業(yè)類型戶型面積戶型面積均價均價銷售情況銷售情況藝海天成大理市龍溪路中段（原大理市青少年宮舊址） 高層30-2701房-5房3400元/100%金水樓臺人民北路和西環(huán)線交匯處 聯(lián)排170-2404000-4300元/剩50-60棟河畔人家下關城區(qū)，北臨西洱河與洱河南路，東接關平路 高層90-105 3500元/90%清逸佳園下關人民北路與景觀大道交匯處 高層、別墅802604500/90%感通別墅古城與下關新城之間的七里橋感通寺 獨棟別墅三期310-500 8500-12000元/3期2組團，剩10棟洱海天域息龍山北側聯(lián)排、獨棟、酒店一期：

16、220-240二期聯(lián)排:220-270；獨棟:400以上一期1萬-1.8萬元/二期獨棟2.5萬元/，聯(lián)排1.5萬元/一期90%，二期750%山水間古城文獻樓斜對面 洋房、聯(lián)排、雙拼、獨棟一期81-360洋房：4000聯(lián)排：4400雙拼5800獨棟12000一期1組團銷售90%洱海莊園下關鎮(zhèn)北部新區(qū)內(nèi)洋房、別墅洋房：90-200別墅：200-300高層75-120 4900 元/90%目前大理在售高層、洋房項目價格約4500-7000元/之間，聯(lián)排別墅約5000-1.5萬元/，獨棟別墅價格約1.2-2.5元/之間；洱海天域價格最高，感通別墅價格一路走高，是拉動房價上漲的生力軍；下關的市場是本地市

17、場，與古城區(qū)及環(huán)洱海區(qū)域的市場，從客戶構成和產(chǎn)品形態(tài)都是完全不同的兩個市場大理樓市發(fā)展格局：大理樓市發(fā)展格局： 環(huán)洱海版塊是區(qū)域高端物業(yè)的風向標，傳統(tǒng)大理古城版塊則經(jīng)歷了由低質低價、面向本地市場，向中質中高價、面向外地市場發(fā)展的全過程傳統(tǒng)的大理古城區(qū)域，主要樓盤：感通別墅山水間環(huán)洱海區(qū)域，本區(qū)域擁有天然優(yōu)質的洱海資源，主要代表性樓盤：洱海天域下關區(qū)域，與傳統(tǒng)大理區(qū)完全不同的市場，以本地需求為主，主要樓盤：洱海莊園大理房產(chǎn)市場可分劃為傳統(tǒng)大理古城版塊、環(huán)洱海版塊和下關三大版塊；下關版塊是以本地市場為主，樓盤數(shù)量較多，價格較低；環(huán)洱海區(qū)域是一個新興版塊，其中主要推動者中建穗豐以高端啟動，使區(qū)域成為

18、整個大理市場的高端物業(yè)的風向標；傳統(tǒng)大理古城版塊經(jīng)歷了由最初的低價、低質，主打本地市場客戶，到開始向現(xiàn)在的較高價格、高品質，主打外地市場客戶的階段；大理房地產(chǎn)市場呈兩極分化大理房地產(chǎn)市場呈兩極分化下關以本地市場為主、古城版塊及環(huán)洱海版塊以外銷下關以本地市場為主、古城版塊及環(huán)洱海版塊以外銷市場為主市場為主古城板塊古城板塊環(huán)洱海板塊環(huán)洱海板塊下關板塊下關板塊20052005年是大理市場的一個分年是大理市場的一個分水嶺水嶺，之前市場基本呈現(xiàn)為內(nèi)銷為主或低檔低質的外銷（外銷的起步階段），此階段價格沒有明顯的梯度從2005年中開始，大理市場開始呈現(xiàn)典型的兩極分化，一是在下關（主要為多層、小高層及部分高層

19、產(chǎn)品）及大理城區(qū)傳統(tǒng)開發(fā)產(chǎn)品（別墅/類別墅），價格基本集中在2900-3900元/平米之間；二是在古城版塊及環(huán)洱海版塊，主力營銷外銷市場的別墅/類別墅產(chǎn)品，價格從8500-10000元/平米左右；2006年，入市兩個較有規(guī)模和檔次的別墅樓盤，掀起別墅市場的高潮2007年-2009年大理市商品房平均施工面積保持在210萬平左右，平均竣工面積則為40萬平左右。房地產(chǎn)市場每年施工量較大，但竣工率較低，整體開發(fā)速度較慢。2008年商品房銷售面積受市場環(huán)境影響，比2007年下降了43個百分點，2009年房地產(chǎn)市場回暖，銷售面積比2008年上升了116%，近三年商品房平均銷售面積為51.7萬平。2007-

20、2009年商品房空置面積比較穩(wěn)定，平均在6.5萬平左右。 4、目前在售的主要競品項目樓盤建筑形態(tài)主推戶型價格蘋果城兩棟高層68-190，120為主均價4500/大理最中心改造項目29-90的復式，層高4.3米4700/6200/錦達豪庭高層138-160未定惠豐新城高層38220待定洱海莊園高層、獨棟別墅、疊拼別墅751104900/御培坊260套聯(lián)排別墅（土地性質為商業(yè)用地，一樓全部是商鋪）150-1100均價5600/5、大理樓市及客戶概述、大理樓市及客戶概述1 1、物業(yè)類型配比情況：、物業(yè)類型配比情況： 通過對大理比較有規(guī)模的大盤及名盤進行調(diào)查，物業(yè)產(chǎn)品包括別墅、多層、（?。└邔蛹巴伺_花

21、園洋房等。戶型面積從80200不等（不含別墅）。還有4050左右單身公寓（主要集中在小高層）。從調(diào)查的物業(yè)類型來看，現(xiàn)在純單一產(chǎn)品的小區(qū)很少，基本上都是包括多層、別墅、商鋪、還有（?。└邔拥然旌闲偷禺a(chǎn)。2、客戶群體分析、客戶群體分析（1）年齡情況：購房的消費者年齡主要集中在3640歲，占到45，他們有相當長的工作時間，因而有相當可 觀的積蓄，他們的付款方式大多數(shù)也采用1次性付款，其次是2535，占到35，他們出來工作幾年，有一定的首付款后，也樂意買房，他們的付款方式主要是按揭。（2）婚姻狀況：消費者的婚姻狀況，已婚的占多數(shù)，占75左右。（3）家庭人口狀況：家庭人口數(shù)主要集中在3人，其占45，他

22、們年齡主要集中在2640歲，其人員組成主要是愛人與小孩；3口之家另一部分群體年齡集中在2025歲，他們未婚，其家庭成員主要為父母；4、5口之家主要集中3645歲，其成員是愛人與2小孩與3小孩；6、7口之家則是三世同堂家庭。（4）文化程度：消費者的文化程度主要集中在高中，其占46，他們主要是個體經(jīng)營者；其次是本科，占20，他們主要是工薪階層。項目名稱項目名稱實施內(nèi)容實施內(nèi)容建設周期建設周期責任單位責任單位大理華彬低碳綠色生態(tài)度假區(qū)項目海東觀音閣至塔村開發(fā)民族文化、休閑度假、體育健身、住宅小區(qū)一體化旅游項目20112015年經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會海東國際旅游休閑體驗區(qū)項目定位為國際旅游項目，打造國際旅游

23、、高端養(yǎng)生、商務交流、養(yǎng)老度假一體的休閑旅游項目。2011-2015年經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會大理世博休閑娛樂養(yǎng)生度假小鎮(zhèn)上關、雙廊建設關公旅游、休閑度假、康體娛樂，養(yǎng)生為一體的國際度假區(qū)2011-2015年市商務局嘉逸大理民族文化旅游度假綜合開發(fā)項目下關鎮(zhèn)文獻占地5000畝，建成旅游度假、體育競技、民族文化一體的綜合項目2011-2015年項目指揮部下關老碼頭公園建設大理港地塊，建設濱水帶、公共活動區(qū)、入口廣場、生態(tài)停車場、占地3.8萬平方2011年內(nèi)完成項目指揮部備注：上述為2011年政府重點督察的相關項目，只從項目地塊有力角度進行重點選取2011年重點建設項目年重點建設項目6、房地產(chǎn)市場運行概述

24、、房地產(chǎn)市場運行概述n 大理今年來經(jīng)濟發(fā)展較為平穩(wěn)，受力于滇西中心城市規(guī)劃的立項，在不斷進行產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整、優(yōu)化的基礎上，房大理今年來經(jīng)濟發(fā)展較為平穩(wěn)，受力于滇西中心城市規(guī)劃的立項，在不斷進行產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整、優(yōu)化的基礎上，房產(chǎn)發(fā)展空間較大，市場由初級市場逐步向中高端市場過度。產(chǎn)發(fā)展空間較大，市場由初級市場逐步向中高端市場過度。n 下關以本地市場為主、古城版塊及環(huán)洱海版塊以外銷市場為主近年大理的游客數(shù)量高速增長，為旅游度假奠定了下關以本地市場為主、古城版塊及環(huán)洱海版塊以外銷市場為主近年大理的游客數(shù)量高速增長，為旅游度假奠定了堅實的發(fā)展基礎堅實的發(fā)展基礎；n 近幾年商品房施工面積與竣工面積一直保持著較

25、大的差距，開發(fā)量較大但開發(fā)速度較慢，從商品房的每年的竣工面積及銷售面積來看，市場供應基本可以滿足消費者的需求，房地產(chǎn)市場比較穩(wěn)定；n 受到國家宏觀調(diào)控的影響，市場投資行為放緩，投資客戶購買意向階段性出現(xiàn)下滑，但同時自住市場需求旺盛；受到國家宏觀調(diào)控的影響，市場投資行為放緩，投資客戶購買意向階段性出現(xiàn)下滑，但同時自住市場需求旺盛；n 在新的滇西中心城市規(guī)劃指導下，大理在在新的滇西中心城市規(guī)劃指導下，大理在2011年將先后上馬至少年將先后上馬至少3個以上千畝大盤，預計在大盤時代大帶動下，個以上千畝大盤，預計在大盤時代大帶動下，2011年后大理房地產(chǎn)將迎來一個新的發(fā)展機遇，同時下關城區(qū)由于土地供應緊

26、張、城中村改造的因素，也將迎來年后大理房地產(chǎn)將迎來一個新的發(fā)展機遇，同時下關城區(qū)由于土地供應緊張、城中村改造的因素，也將迎來房地產(chǎn)住宅市場的新一輪上漲；房地產(chǎn)住宅市場的新一輪上漲；7、大理樓市發(fā)展的瓶頸及對我司的啟示：、大理樓市發(fā)展的瓶頸及對我司的啟示：發(fā)展瓶頸：發(fā)展瓶頸： 目前大理人均月收入不足2000元，且產(chǎn)業(yè)結構呈現(xiàn)不均衡發(fā)展，在供需關系調(diào)整的基礎上，目前呈現(xiàn)較好局面。但大理市人均收入后勁不足，制約其價格上升空間和幅度；價格承受力：價格承受力：價格承受力主要表現(xiàn)為單價、總價過高的產(chǎn)品去化率較低，因其人口結構和家庭發(fā)展規(guī)模決定其價格承受力有限；目前5000元6000元每平方（高層住宅）是下

27、關人價格承受力的臨界點（下關自住需求），產(chǎn)品的設計和定價應綜合考慮市民的承受力和自住需求。對我司的啟示：對我司的啟示：一定要注重產(chǎn)品及戶型設計，以品牌和品質溢價。目前下關客戶品牌關注度不足，處于品牌認知的初級階段。做好產(chǎn)品，樹好形象是成功的關鍵。地塊地塊512分析及解讀分析及解讀1、地塊、地塊512區(qū)位示意圖區(qū)位示意圖西西南南東東北北地塊地塊512距離蒼山距離蒼山600米米地塊地塊512現(xiàn)狀及宗地圖：現(xiàn)狀及宗地圖：地塊地塊512區(qū)位示意圖區(qū)位示意圖西西南南東東北北地塊地塊512距離洱海距離洱海1200米米2、地塊分析、地塊分析宗地位置宗地位置面積面積（畝）（畝）預計出讓價預計出讓價（萬元（萬元

28、/畝）畝）預計成交價預計成交價（萬元（萬元/畝）畝）用地用地性質性質規(guī)劃規(guī)劃條件條件掛牌起掛牌起始價始價建筑建筑層數(shù)層數(shù)出讓出讓年限年限景觀大道以北、西環(huán)線以東約127230350商住用地容積4.5；密度25%；綠地率35%3459元最大高度100米住宅：70年商業(yè)：40年優(yōu)優(yōu) 勢勢基本具備開發(fā)條件交通便利，與城市繁華只是一個轉身的距離 由于大理學院高校、城北客運站的帶動，市政配套已經(jīng)逐步到位，項目前景價值潛力較大 整個地塊較為方正，利用率較高 地塊區(qū)位景觀資源較佳，由于地勢較高，可以靠山觀海，占據(jù)較大景觀資源優(yōu)勢 劣劣 勢勢目前地塊周邊生活配套資源不足，不利于項目價值的提升 東面及西北角有變

29、電站存在，具體搬遷時間沒有確定，會影響項目推售進度 長期看好，但整體發(fā)展速度較為緩慢，由于缺少大體量物業(yè)的支持及相應的中高端，配套商業(yè)。地塊區(qū)域的價值不能得到體現(xiàn) 靠近西環(huán)線，會有一些噪音污染 地塊區(qū)域規(guī)劃解讀：地塊區(qū)域規(guī)劃解讀： 地塊512處于景觀大道以北，西環(huán)線以東，屬于下關北區(qū)：大理滇西城市總體規(guī)劃對下關做了統(tǒng)籌安排： 大理滇西中心城市承擔區(qū)域中心城市職能的核心地區(qū)，是滇西地區(qū)乃至更大區(qū)域范圍的服務和管理中心，重點發(fā)展總部經(jīng)濟、商貿(mào)商務、金融、教育、醫(yī)療、信息、文化創(chuàng)意、先進制造業(yè)等現(xiàn)代服務業(yè)和部分都市型工業(yè)。 本案本案 3、地塊規(guī)劃解讀：、地塊規(guī)劃解讀：u本地塊滇西中心城市規(guī)劃中在科教

30、文衛(wèi)居住綜合功能區(qū)，緊鄰楚大高速及新興工業(yè)園區(qū)，發(fā)展前景巨大，此片區(qū)已目前相關市政及商業(yè)配套正在逐步完善階段。 u地塊區(qū)域將依托教育、物流、信息、建成下關較為成熟、配套比較完善的住宅集群；u地塊周邊物業(yè)銷售都較為火爆，在剛性需求的強有力拉動下，物業(yè)升值潛力遞增較快；u片區(qū)居住條件趨于成熟，在社區(qū)規(guī)模加大的促進下，未來2-3年內(nèi)居住氛圍會日漸濃厚； 本地塊為下關市內(nèi)僅存的一塊大面積凈土地供應（除此之外的大面積土地供應均為城中村本地塊為下關市內(nèi)僅存的一塊大面積凈土地供應（除此之外的大面積土地供應均為城中村改造項目），片區(qū)發(fā)展前景看好，開發(fā)規(guī)模效應好，在目前的市場上可以實現(xiàn)持續(xù)性盈利；改造項目），片

31、區(qū)發(fā)展前景看好，開發(fā)規(guī)模效應好，在目前的市場上可以實現(xiàn)持續(xù)性盈利； 外部環(huán)境因素外部環(huán)境因素 企業(yè)自身因素企業(yè)自身因素優(yōu)勢（優(yōu)勢（strength）劣勢（劣勢（weaknesses）1、滇西中心城市規(guī)劃的出臺，為地塊長遠發(fā)展提供堅定基礎；2、大理政府由于利益關系對于房產(chǎn)深化調(diào)控的可能性不大；3、大理當?shù)亟陙韺e極進行城中村改造及城市化建設，必將帶來房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展；4、該地塊為大理下關市內(nèi)唯一一塊大面積用地，開發(fā)規(guī)模效應較大。1、大理當?shù)鼐用衿毡槿司杖氩蛔?000元/月，難以支撐房價上漲，項目后續(xù)定價溢價空間不足；2、地塊目前周邊居住、商業(yè)氛圍不足；3、目前全國市場房產(chǎn)有進一步調(diào)控

32、的可能性，政策的不確定性回會影響項目的正常開發(fā)和銷售； 機會機會opportunitiesso(so(企業(yè)自身優(yōu)勢、外部環(huán)境機會優(yōu)勢）企業(yè)自身優(yōu)勢、外部環(huán)境機會優(yōu)勢） wowo（企業(yè)自身劣勢、外部環(huán)境機會優(yōu)勢）（企業(yè)自身劣勢、外部環(huán)境機會優(yōu)勢）1、目前公司藝墅花鄉(xiāng)及公司品牌的知名度和影響力有利于下一個項目的開發(fā)；2、集團公司開發(fā)大西南的戰(zhàn)略中，大理將會是集團戰(zhàn)略中重要的布局；3、公司目前經(jīng)營狀態(tài)良好，具有持續(xù)經(jīng)營快速運作的基礎，能通過大理項目的快速運作，為集團進行相應貢獻；4、集團的運作已經(jīng)形成較為完善的體系，能從產(chǎn)品設計及營銷支持對項目進行全程把控。1、積極進行該地塊的前期研究和取得、積極進

33、行該地塊的前期研究和取得相關工作；相關工作；2、結合當?shù)厥袌鲞M行產(chǎn)品規(guī)劃及銷售、結合當?shù)厥袌鲞M行產(chǎn)品規(guī)劃及銷售前期介入；前期介入；3、與政府方面進行積極對接和聯(lián)系，、與政府方面進行積極對接和聯(lián)系，提前做好財務、工程各項工作準備。提前做好財務、工程各項工作準備。1、積極進行公司內(nèi)部團隊建設，增強公司凝集力和向心力；2、進行外部資源的拓展，為項目順利開展提供支持；3、請總公司在前期拿地給予積極支持，以爭取外部環(huán)境有利機會； 威脅威脅 threatsstst（企業(yè)自身優(yōu)勢、外部環(huán)境具有劣（企業(yè)自身優(yōu)勢、外部環(huán)境具有劣勢）勢）wtwt（企業(yè)劣勢、外部環(huán)境具有競爭威脅）（企業(yè)劣勢、外部環(huán)境具有競爭威脅）

34、1、目前公司團隊建設及人員儲備稍顯不足，在現(xiàn)有人員配備及運作模式下，進行該地塊的運作需要進行積極準備；2、從前期藝墅花鄉(xiāng)項目分析，公司在當?shù)貙τ诋數(shù)刭Y源的開拓和運用稍顯不足，（經(jīng)藝墅花鄉(xiāng)后將會改變）1、謹慎拿地，在拿地前結合目前房地產(chǎn)市場進行相關細致測算，避免拿地風險；2、對外部市場進行細致研究，在產(chǎn)品規(guī)劃和前期營銷定位方面進行市場風險的規(guī)避；3、強化公司優(yōu)勢，善于進行內(nèi)部資源整合， 增強企業(yè)對于外在市場不確性的抵抗力；地塊地塊512swot分析分析4、周邊物業(yè)分析、周邊物業(yè)分析花韻藍灣花韻藍灣開 發(fā) 商： 云南大通大理房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：120畝 建筑面積：7萬平方米戶 數(shù)：600戶

35、 容積率：1.14工程進度：已竣工4年 開發(fā)期數(shù)：分3期開發(fā)建筑群組合：21棟7層的花園洋房和10棟聯(lián)排別墅主力戶型:花園洋房70150 聯(lián)排別墅180433 開盤時間：2006年 開盤時售價： 花園洋房18002700 別墅：30005000現(xiàn)在房屋的售價：花園洋房50005500（清水） 6300左右（精裝） 聯(lián)排別墅60007000（清水） 8500左右（精裝）客戶來源區(qū)域：90%來自下關客戶職業(yè)分析：公務員、泛公務員、私營業(yè)主客戶購買動機分析：90%以上自?。ㄒ曰榉炕蚋纳凭幼l件為主）客戶購買因素分析：1.剛性需求且當時可供選擇的樓盤少 2.價位低，產(chǎn)品利用率高康典佳園康典佳園開發(fā)商：

36、 云南納思屋業(yè)有限公司占地面積：22畝 建筑面積：5.2萬平方米戶數(shù)：427 容積率：4.27綠化率：35% 外立面建筑風格：簡約工程進度：已封頂 開發(fā)期數(shù)：一期建筑群組合：3棟高層和別墅主力戶型: 高層80120 別墅：220260 開盤 時間： 2010年5月8日 開盤時售價：高層32004300 別墅： 72007300客戶來源區(qū)域：90%來自下關客戶職業(yè)分析：國營企業(yè)、私營業(yè)主、下關當?shù)馗纳菩途用窨蛻糍徺I動機分析：自住為主客戶購買因素分析：價位低，產(chǎn)品利用率高新里程新里程開發(fā)商： 大理昇耀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：24畝 建筑面積：6萬平方米戶 數(shù)：425戶 容積率：3.22工程 進

37、度： 已封頂 開發(fā)期數(shù)：一期建筑群組合： 1棟18層9個單元的小高層主力 戶型:： 7080（兩房，300套） 120130（三房，100套） 160170（四房，25套）開盤時間：2009年10月 開盤時售價： 32003500現(xiàn)在房屋的售價：43004500（清水） 5500左右（精裝）客戶來源區(qū)域：本地及周邊區(qū)縣客戶職業(yè)分析：泛公務員、私營業(yè)主、經(jīng)商人士客戶購買動機分析：學區(qū)房，自住以及家長陪讀客戶購買因素分析：1.價位低 2.教育配套較好蒼洱大關蒼洱大關開發(fā)商： 大理萬誠地產(chǎn)代理公司：梓豐置業(yè)占地面積：2.9萬平 建筑面積：42462戶數(shù)：146 容積率：1.3工程進度： 已封頂 開發(fā)

38、期數(shù)：分三期開發(fā)建筑群組合：62棟疊拼和38棟聯(lián)排主力戶型: 130左右（15套，已售罄） 190240（25套，已售罄） 260310（106套，余5套）開盤時間：2009年 開盤時售價： 42005500現(xiàn)在房屋的售價：58006000（清水） 6800左右（精裝）客戶來源區(qū)域：大理本地客戶職業(yè)分析：公務員、泛公務員、私營業(yè)主、經(jīng)商人士客戶購買動機分析：自住，為孩子打算，客戶購買因素分析：1.價位低 2.教育配套較好 3.景觀好蘋果城蘋果城詳情項目規(guī)模5萬主力戶型60190項目價格4500目標客戶群本地自住客銷售節(jié)點正在認籌中，認籌金1萬元，2%優(yōu)惠。開盤時間2011.5.8交房時間201

39、3年初清逸佳園清逸佳園詳情項目規(guī)模51000平方米（平方米（384套）套）主力戶型3幢幢28層高層建筑、花園洋房和層高層建筑、花園洋房和9套庭院式住套庭院式住宅宅；90m2左右的平層、左右的平層、120m2左右的平層、左右的平層、270m2左右的庭院式住宅、左右的庭院式住宅、49m2-148m2的的商鋪商鋪項目價格開盤實收均價開盤實收均價4500元元目標客戶群本地自住客（改善性居住為主）、縣份客戶（投資和為子女上學購買）開盤時間2011.5.2（開盤當天到場（開盤當天到場1000多人，兩天時多人，兩天時間實現(xiàn)銷售間實現(xiàn)銷售349套，實現(xiàn)套，實現(xiàn)90%銷售率）銷售率）交房時間2013年年3月前月

40、前洱海莊園洱海莊園類別詳情項目規(guī)模占地面積450畝，建面31.4萬主力戶型75114項目價格均價7500元/ （疊加別墅）；250-290別墅，均價7000-8000元/ 高層45006000（已售完）目標客戶群大理本地人（自?。┲菘h份客戶（投資兼自住為主）銷售節(jié)點1、洱海莊園疊加別墅現(xiàn)房銷售，現(xiàn)僅剩255平米、290平兩種戶型，均價7500元/平米，按揭可享1%優(yōu)惠， 一期花園洋房已售完， 2、3月30日推出61、62號樓，共計350套，均價4900元，開盤當天銷售86%；3、400套精裝小公寓（40平方60平方），預計在5月底開盤銷售，價格預計在7000左右；4、30余套別墅預計在2011

41、年下半年推出，價格未定；開盤時間5月底精裝小戶型開盤銷售交房時間2012年價格預判價格預判：物業(yè)名稱物業(yè)名稱物業(yè)類別物業(yè)類別開盤時間開盤時間開盤價格開盤價格現(xiàn)在價格現(xiàn)在價格漲幅漲幅花韻藍灣別墅20063125740034.1%新里程高層20093400440029.4%蒼洱大觀別墅20094850590021.6%康典佳園高層（別墅）20103750（高層）7200（別墅) 總結：總結：1 1、區(qū)域房地產(chǎn)市場漲幅較大，主要是受市場供需決定；2、別墅類產(chǎn)品漲幅趨于放緩，主要是由于居住的景觀資源占有度所決定，別墅區(qū)域已經(jīng)往環(huán)洱海方向發(fā)展，已經(jīng)由資源別墅向景觀別墅過度；3、區(qū)域市場房產(chǎn)需求比較旺盛，

42、供需矛盾突出，近幾年開發(fā)規(guī)模加大及政策調(diào)整，增幅逐漸放緩。此片區(qū)房屋出租的價格此片區(qū)房屋出租的價格1、120平三房帶簡單裝修帶家電的出租價格為1200到1500；2、90平二房帶簡單裝修帶家電的出租價格為800到1000；3、120平清水房的出租價格為800到1000；4、90平清水房的出租價格為600左右。小結小結：地塊所在地從政府長遠規(guī)劃及目前現(xiàn)狀來說，發(fā)展前景較大，開發(fā)風險較小，增值潛力巨大；地塊所在地從政府長遠規(guī)劃及目前現(xiàn)狀來說，發(fā)展前景較大，開發(fā)風險較小，增值潛力巨大；區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于初級階段，在經(jīng)濟發(fā)展、人口結構、家庭規(guī)模的多種作用力下，供需不平衡決定區(qū)域房價長期看漲；地塊所在區(qū)

43、域市政配套將會逐漸完善，日趨形成一個成熟高規(guī)模社區(qū)，良好的教育、交通資源為區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展奠定了很好的基礎；目前片區(qū)房地產(chǎn)正處于一個蘇醒階段，將迎來一個主要以滿足居住為主的市場，過渡到追求居住品質、品牌、配套的較為完善成熟的市場；項目的切入點應有較高起點，不論是產(chǎn)品設計、還是小區(qū)配套、還是園林景觀，都應立于片區(qū)制高點，這樣才能深入挖掘到地塊價值；地塊周邊存在變電站，對項目產(chǎn)生一定影響。片區(qū)商業(yè)生活氛圍不足也是制約其價格或是長期升值的一大瓶頸。地塊地塊512項目定位項目定位產(chǎn)品定位：尚品人生產(chǎn)品定位：尚品人生大理超大規(guī)模藝術尚品社區(qū)大理超大規(guī)模藝術尚品社區(qū)本項目核心驅動因素主要有四個本項目核心驅

44、動因素主要有四個1、氣候環(huán)境，景觀資源：、氣候環(huán)境，景觀資源：氣候環(huán)境為項目共有，不能成為定位選擇的因素，得天獨厚的景觀資源，蒼洱入室為景，獨享一城資源；2、文化教育資源、文化教育資源。是一部分客戶購買的考慮因素，超大規(guī)模住宅集群將進一步完善項目配套，是項目成功的有力支撐；3、品牌延展、品牌延展結合公司品牌效應，樹立片區(qū)個性化，藝術尚品生活；從產(chǎn)品配套、園林、戶型、宣傳、營銷上，個性化高起點；4、規(guī)劃是項目進展的基礎：、規(guī)劃是項目進展的基礎：科教文衛(wèi)綜合居住區(qū)，一城矚目，選的不是一所居所，而是一個家庭的未來。尚品社區(qū)：尚品社區(qū)：主要以高層為主，在項目臨海為小高層、多層，景觀資源利用極致。主打人

45、文，景觀牌。營造品牌認同感；客群定位：客群定位：以現(xiàn)有市場的客戶為主體，以下關首次置業(yè)、換房需求者為主，適當強化外地客戶、投資客戶客戶比例，最終構成“大理客戶、大理周邊客戶、外地客戶的結構?？們r區(qū)間：總價區(qū)間：以實用型戶型為主，舒適性戶型為輔。結合當?shù)匦枨螅远?、三方為主，在景觀較好位置設計較大三房、四房。實現(xiàn)景觀均好性，價值最大化產(chǎn)品定位：產(chǎn)品定位：時尚外立面、富有層次感和品質感的園林規(guī)劃。產(chǎn)品設計結合公司前期經(jīng)驗，戶型實用方正、通風采光均引領下關人居；引領下關：引領下關：高尚社區(qū)大盤，片區(qū)價格領先、景觀資源較佳、片區(qū)規(guī)模領先、產(chǎn)品設計領先；都市主義：都市主義：新都市風情城邦，具有國際化、

46、商務感、時尚感的復合生活城。總體定位：總體定位：大理超大規(guī)模藝術尚品社區(qū)大理超大規(guī)模藝術尚品社區(qū)客戶定位：客戶定位：職業(yè)職業(yè)/身份：公務員、私企老板、自身份：公務員、私企老板、自主經(jīng)營者、工薪階層主經(jīng)營者、工薪階層n企業(yè)主/生意人n企業(yè)高管層/高技層n注重投資人士n熟悉房地產(chǎn)領域的相關行業(yè)人員n公務員/事業(yè)單位人員n私營企業(yè)主經(jīng)濟收入（家庭）經(jīng)濟收入（家庭）n年收入在10萬元以上置業(yè)關注點置業(yè)關注點n是否具備足夠的升值潛力，是此類客戶的主要關注點n看重物業(yè)管理，體會尊貴服務，體驗都市文化內(nèi)涵n房子是用來住的，講究實用型和景觀舒適性置業(yè)動機置業(yè)動機/興趣興趣n尋找具投資潛力的資源n用以居家生活n

47、可用兼顧生活工作n關住宅的舒適性來源區(qū)域：主要是下關本地居民，大來源區(qū)域：主要是下關本地居民，大理周邊縣份。及外來大理長期居住人理周邊縣份。及外來大理長期居住人n以大理下關為主的客戶群體以大理下關為主的客戶群體n以大理周邊縣份為主的客戶群體，有自己的經(jīng)營和收入n喜歡大理的外來人士自住為自住為主主/兼顧兼顧投資投資產(chǎn)品組合：產(chǎn)品組合：高層海景控制面積配比風險，快速回現(xiàn)控制面積配比風險，快速回現(xiàn)標桿性產(chǎn)品小高層、多層圍合明星產(chǎn)品，建立高端形象，價值明星產(chǎn)品，建立高端形象，價值提升（項目前排，圍合小區(qū)景觀）提升（項目前排，圍合小區(qū)景觀）提升性產(chǎn)品臨街商鋪完善社區(qū)配套，建立與外界泛社完善社區(qū)配套，建立

48、與外界泛社區(qū)區(qū)增值產(chǎn)品小戶型補充性產(chǎn)品，降低產(chǎn)品組合風險補充性產(chǎn)品，降低產(chǎn)品組合風險補充性產(chǎn)品產(chǎn)品分布原則：產(chǎn)品分布原則：充分利用景觀的均好性，戶型設計以二房、三房為主，正面海處設計三房、四房形成項目主流產(chǎn)品；戶型均好性：戶型均好性：戶型設計通透、板式為主，營造較好的通風采光效果實現(xiàn)小區(qū)內(nèi)景觀當?shù)責o視覺障礙；產(chǎn)品組合高層和多層產(chǎn)品組合高層和多層戶型定位戶型定位：（戶型配比及面積區(qū)間）：（戶型配比及面積區(qū)間）物業(yè)類型物業(yè)類型戶型種類戶型種類面積區(qū)間面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)套數(shù)套數(shù)比例比例面積面積分配分配面積面積比例比例說明說明高層高層二房二廳一衛(wèi)二房二廳一衛(wèi)60-8560-8530%30% 套數(shù)比例：套

49、數(shù)比例：二房二房31%31%三房三房53%53%四房四房13%13%頂及底頂及底3%3%三房二廳一衛(wèi)三房二廳一衛(wèi)105-110105-11026%26%三房二廳二衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)120-130120-13022%22%頂復頂復150-180150-1801.2%1.2%底層帶花園底層帶花園150-180150-1801.2%1.2%小高層、多層三房二廳二衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)120-130120-1305%5%四房二廳二衛(wèi)四房二廳二衛(wèi)130-150130-15010%10%臨街商鋪小商鋪60904%大商鋪1001505%合計合計100.0%100.0%100.0%100.0%備注：方案二可以將臨海前排設

50、計為聯(lián)排或花園洋房，增強產(chǎn)品的梯度和產(chǎn)品類型的豐富，具體在方案細化時可進行分析。備注：方案二可以將臨海前排設計為聯(lián)排或花園洋房，增強產(chǎn)品的梯度和產(chǎn)品類型的豐富，具體在方案細化時可進行分析。項目項目均價（元）均價（元）蘋果城4500新里程4400蒼洱大觀5900康典佳園4200洱海莊園4900御培坊5500平均均價（未進行產(chǎn)品細分，只進行市場均價測評）4900價格建議：價格建議：產(chǎn)品名稱產(chǎn)品名稱戶型戶型悲觀價格預期悲觀價格預期正常市場價格正常市場價格樂觀市場價格樂觀市場價格公寓公寓8080480048005 52 2000069006900高層（高層（33層）層）三房、兩房三房、兩房450045

51、005 51 1000061006100洋房洋房3 3加加1480048005 55 5000062006200聯(lián)排聯(lián)排130130550055006 64 4000071207120別墅別墅180180620062007100710075007500地塊地塊512價格初評（運用市場對比法進行測算）價格初評（運用市場對比法進行測算）評估均價評估均價 5160586067644500-5500元入市，取得開盤熱銷隨著片區(qū)成熟，價格逐漸拔高，并以樓王這創(chuàng)造價格標桿保持低價競爭的姿態(tài)，快速消化。剛需產(chǎn)品入市，二房、三房為主力，主打性價比。除了保留一期的剛需產(chǎn)品線外，規(guī)劃樓王產(chǎn)品。仍以剛需產(chǎn)品線為主線

52、，但面積區(qū)間適度縮小，同時適量增加多層大戶型。片區(qū)正在起步，形象較差，市區(qū)客戶置業(yè)第三選擇。下關全城關注，以綜合品質出色、價格合理而成為市區(qū)客戶置業(yè)熱點。 片區(qū)初步成熟，大型生活配套開業(yè)，周邊縣市剛需、市區(qū)改善型客戶增加。分批推售分批推售投資收益測算表投資收益測算表項目項目拿地價格拿地價格備注備注土地總價款土地總價款260002800030000320003400036000樓面單價樓面單價667 718 769 821 872 923 一一銷售收入銷售收入212,941 212,941 212,941 212,941 212,941 212,941 二二銷售成本銷售成本124,280 126

53、,340 128,400 130,460 132,520 134,580 1 1地價及轉讓費地價及轉讓費26,780 28,840 30,900 32,960 35,020 37,080 契稅3%2 2建安成本建安成本97,500 97,500 97,500 97,500 97,500 97,500 參考大理公司成本部意見，按計容單位成本2500元/平米三三營業(yè)稅金及附加營業(yè)稅金及附加11,712 11,712 11,712 11,712 11,712 11,712 銷售收入的5.5四四土地增值稅土地增值稅13,024 12,199 11,228 10,428 9,629 8,829 計算過程見附表五五銷售費用銷售費用6,388 6,388 6,388 6,388 6,388 6,388 銷售收入的3.0六六財務費用財務費用6,000 6,000 7,000 7,000 7,000 7,000 按土地款的70%接貸，借款2年，年息10%七七管理費用管理費用6,388 6,388 6,388 6,388 6,388 6,388 銷售收入的3.0八八利潤總額利潤總額45,148 43,914 41,825 40,564 39,304 38,043 銷售收入-銷售成本-主營業(yè)務稅金及附加-土地增值稅-開發(fā)費用（三項）九九所得稅所得稅11,287 10,978 10,706 10,39