湖南湘陰步步高商業(yè)定位報(bào)告91頁(yè)

1、湘陰步步高商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告湘陰步步高商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告保潤(rùn)地產(chǎn)保潤(rùn)地產(chǎn) 2012.05.222012.05.22目錄目錄一、宏觀機(jī)遇一、宏觀機(jī)遇二、市場(chǎng)機(jī)遇二、市場(chǎng)機(jī)遇三、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)三、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)四、地塊素質(zhì)解讀四、地塊素質(zhì)解讀五、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略建議五、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略建議一、宏觀機(jī)遇一、宏觀機(jī)遇湘陰緊臨省會(huì)長(zhǎng)沙，交通便捷，長(zhǎng)湘路、湘樟路、新喬路多點(diǎn)對(duì)接省會(huì)，距京廣鐵路復(fù)線(xiàn)15公里，距京珠高速20公里，即將動(dòng)工建設(shè)的京港澳高速?gòu)?fù)線(xiàn)縱貫?zāi)媳?。長(zhǎng)沙芙蓉北路將北拓至湘陰縣城，湘、資水通江達(dá)海，京廣鐵路、長(zhǎng)石鐵路、武廣客運(yùn)專(zhuān)線(xiàn)依縣而過(guò)，距黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅1小時(shí)車(chē)程，形成了對(duì)外大流通的交通格局。正在建設(shè)的漕溪港深水碼

2、頭是全省地理?xiàng)l件最優(yōu)越的港口之一，是長(zhǎng)沙霞凝港和金霞物流園水上運(yùn)輸?shù)闹匾吸c(diǎn)。湘陰區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯湘陰區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯大湖南大湖南長(zhǎng)沙反哺給周邊帶來(lái)新的發(fā)展契機(jī)長(zhǎng)沙反哺給周邊帶來(lái)新的發(fā)展契機(jī)長(zhǎng)沙現(xiàn)在已經(jīng)慢慢從吸取縣市的營(yíng)養(yǎng)慢慢轉(zhuǎn)變到反哺周邊地區(qū)的階段，2010年湖南省正式提出“3+5” 發(fā)展概念，即：長(zhǎng)株潭+岳陽(yáng)、益陽(yáng)、常德、婁底、衡陽(yáng)，通過(guò)輕軌、高速等交通組織的搭建，經(jīng)濟(jì)功能的互補(bǔ)，形成大型城市群，從地理位置上來(lái)講，“湘陰”首當(dāng)其沖。三大綜合服務(wù)中心 河?xùn)|、河西河?xùn)|、河西cbd 雷鋒湖副中心雷鋒湖副中心 黃榔副中心黃榔副中心兩大生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)基地 河?xùn)|商務(wù)文化基地河?xùn)|商務(wù)文化基地 河西科教創(chuàng)新基地河

3、西科教創(chuàng)新基地七大工業(yè)基地 三大物流園區(qū)：三大物流園區(qū)：金霞保稅、金霞保稅、星馬臨空、星馬臨空、望城鐵路物流望城鐵路物流四廊四片城鄉(xiāng)統(tǒng)籌產(chǎn)業(yè)園區(qū) 四廊：茶葉、花卉苗木、水產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)稻米四廊：茶葉、花卉苗木、水產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)稻米 四片：瀏陽(yáng)、寧鄉(xiāng)的農(nóng)業(yè)、林業(yè)片區(qū)四片：瀏陽(yáng)、寧鄉(xiāng)的農(nóng)業(yè)、林業(yè)片區(qū) 四大旅游服務(wù)基地四大旅游服務(wù)基地三大物流園區(qū)河西：河西：總部經(jīng)濟(jì)基地總部經(jīng)濟(jì)基地研發(fā)創(chuàng)新基地研發(fā)創(chuàng)新基地高等教育基地高等教育基地文化創(chuàng)意基地文化創(chuàng)意基地河?xùn)|：河?xùn)|：影視文化基地影視文化基地創(chuàng)業(yè)服務(wù)基地創(chuàng)業(yè)服務(wù)基地區(qū)域商務(wù)基地區(qū)域商務(wù)基地創(chuàng)意體驗(yàn)基地創(chuàng)意體驗(yàn)基地寧鄉(xiāng)工業(yè)基地寧鄉(xiāng)工業(yè)基地先進(jìn)制造業(yè)基地先進(jìn)制造業(yè)基地河

4、西工業(yè)基地河西工業(yè)基地高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地新材料產(chǎn)業(yè)基地新材料產(chǎn)業(yè)基地現(xiàn)代物流產(chǎn)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)基地業(yè)基地金霞工業(yè)基地金霞工業(yè)基地循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)基地循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)基地現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)基地現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)基地星馬工業(yè)基地星馬工業(yè)基地工程裝備產(chǎn)業(yè)基地工程裝備產(chǎn)業(yè)基地先進(jìn)制造業(yè)基地先進(jìn)制造業(yè)基地臨空物流產(chǎn)業(yè)基地臨空物流產(chǎn)業(yè)基地暮云工業(yè)基地暮云工業(yè)基地新能源汽車(chē)產(chǎn)業(yè)基地新能源汽車(chē)產(chǎn)業(yè)基地瀏陽(yáng)工業(yè)新城瀏陽(yáng)工業(yè)新城先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)基地先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)基地生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地瀏陽(yáng)工業(yè)基地瀏陽(yáng)工業(yè)基地靜脈產(chǎn)業(yè)基地靜脈產(chǎn)業(yè)基地長(zhǎng)沙市城市總體規(guī)劃定位高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地現(xiàn)代物流園現(xiàn)代物流園金霞保稅物流

5、園金霞保稅物流園湘陰將成為長(zhǎng)沙產(chǎn)業(yè)承接、物流互補(bǔ)首選地湘陰將成為長(zhǎng)沙產(chǎn)業(yè)承接、物流互補(bǔ)首選地 長(zhǎng)沙以北及望城區(qū)是長(zhǎng)沙未來(lái)工業(yè)、物流發(fā)展的重頭戲，而湘陰與望城接壤，又有漕溪港深水碼頭與金霞、港口遙相呼應(yīng)，未來(lái)的發(fā)展前景超乎想象，而長(zhǎng)沙飛速的發(fā)展擴(kuò)張也將把湘陰帶入經(jīng)濟(jì)發(fā)展的快車(chē)道。 水運(yùn)作為成本最低的物流產(chǎn)業(yè)，倍受工業(yè)企業(yè)的歡迎，在湖南大力發(fā)展現(xiàn)代物流的大背景下，湘陰亦倍受工業(yè)企業(yè)關(guān)注，“湖南輕工業(yè)園”落戶(hù)湘陰，近年來(lái)湘陰堅(jiān)持大抓項(xiàng)目抓大項(xiàng)目，全縣規(guī)模工業(yè)企業(yè)發(fā)展到152家。如近年引進(jìn)的遠(yuǎn)大可建、富士電梯等國(guó)內(nèi)知名現(xiàn)代企業(yè)，也有縣內(nèi)發(fā)展起來(lái)的長(zhǎng)康實(shí)業(yè)、宏耀工業(yè)等本土企業(yè)，中聯(lián)重科，曙光電子，長(zhǎng)豐汽

6、車(chē)等大型企業(yè)亦來(lái)湘陰考察，第二產(chǎn)業(yè)是湘陰未來(lái)發(fā)展的主戰(zhàn)線(xiàn)。湖南輕工業(yè)園湖南輕工業(yè)園漕溪港深水碼頭漕溪港深水碼頭p湘陰社會(huì)消費(fèi)品零售額近三年來(lái)平均每年以5.3億元上升，平均每年上升20.7%p2011年社會(huì)消費(fèi)品零售總額36.8億元，同比上升19.30%p湘陰居民人均收入近三年來(lái)平均每年以2580.5元上升，平均每年上升18.73%p2011年居民人均收入17027元，同比上升23.10%大交通、大工業(yè)、大發(fā)展帶來(lái)大消費(fèi)！大交通、大工業(yè)、大發(fā)展帶來(lái)大消費(fèi)！隨著大量的工業(yè)企業(yè)進(jìn)駐湘陰，直接帶來(lái)的是大量的企業(yè)員工，大量的高收入人群，大量的消費(fèi)人群，未來(lái)幾年內(nèi)，這種趨勢(shì)會(huì)更加明顯。由于歷史、地理位置的

7、原因，湘陰的消費(fèi)觀念與長(zhǎng)沙看齊，由于本地商業(yè)檔次較低，導(dǎo)致大量的中高端消費(fèi)群體外流長(zhǎng)沙，城市商業(yè)的提質(zhì)改造迫在眉睫，這也給本項(xiàng)目的建設(shè)提供了很大的發(fā)展機(jī)遇！二、市場(chǎng)機(jī)遇二、市場(chǎng)機(jī)遇新的政務(wù)中心，該區(qū)域商業(yè)是未來(lái)的高端商務(wù)區(qū)，集中體現(xiàn)在酒店、茶樓、中西餐廳、養(yǎng)生、足浴等。并有可能依托火車(chē)、汽車(chē)站及辦公人群形成新的商業(yè)核心。有很大幾率出現(xiàn)大型商業(yè)綜合體。老商業(yè)街區(qū)，由于固有的居住習(xí)慣、消費(fèi)習(xí)慣而形成的以街鋪為主的商業(yè)形態(tài)，暫為湘陰人氣最旺的零售消費(fèi)區(qū)域。業(yè)態(tài)也最為繁雜。每個(gè)城市發(fā)展的慣例，最早成型的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)區(qū)域家居建材、機(jī)電市場(chǎng)。湘陰規(guī)劃的生態(tài)居住區(qū)域，由于未來(lái)人口的居住密度會(huì)造就該區(qū)域未來(lái)的大量

8、商鋪，甚至于大型的商業(yè)綜合體。湘陰商業(yè)暫時(shí)的現(xiàn)狀是：沒(méi)有中心、只有老街湘陰商業(yè)暫時(shí)的現(xiàn)狀是：沒(méi)有中心、只有老街現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)形態(tài)都比較低端，無(wú)百貨、無(wú)主題購(gòu)物，均屬于自發(fā)形成的市場(chǎng)形式，沒(méi)有真正意義上的商業(yè)購(gòu)物中心。北北正正街街北北紅豹鞋業(yè)新百姓通訊朵彩、怡婷湘陰專(zhuān)賣(mài)店松奇米牛仔專(zhuān)賣(mài)夏娃乙秀七匹狼鞋業(yè)東興時(shí)裝新龍手機(jī)廣場(chǎng)九龍手機(jī)廣場(chǎng)中信手機(jī)超市中國(guó)電信中國(guó)聯(lián)通千仞崗中心大藥房湘陰郵政局工商銀行方圓印章上海羊毛衫培羅蒙中國(guó)邦賽大拇指南方寢飾中國(guó)萬(wàn)亨歡鳥(niǎo)新鴻翔太平洋服飾超市婭蒂內(nèi)衣diy時(shí)尚基地新世紀(jì)晚安家紡新e派水星家紡現(xiàn)代家電城愛(ài)晚亭家紡敏棋精品布藝怡人服飾人和針織衣緣江東路以服飾、鞋和家紡業(yè)態(tài)

9、為主，通訊器材布藝為輔，租金在47-116元/左右。品牌店有七匹狼、晚安家紡、愛(ài)晚亭家紡等。北正街北正街業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布老街研究老街研究以江東路為界北段北段以服飾、鞋業(yè)為主，酒店休閑為輔，江東路為界南南段段以南雜批發(fā)為主，少量家裝租金在26-84元/左右。品牌店有老人頭、李寧、361度、七匹狼、啄木鳥(niǎo)、忘不了男裝、勁霸男裝、香奈兒等。伊卡弱菲鴻星休閑會(huì)所東方娛樂(lè)城弘揚(yáng)書(shū)店歐迪伊琴美特斯邦威步步高卡佛連米蘭秀街德克士七匹狼法國(guó)啄木鳥(niǎo)布森忘不了男裝中國(guó)銀行恒大金店文具小百貨匹克運(yùn)動(dòng)百利蓮晶玉滿(mǎn)堂老人頭恒福商店大嘴巴李寧步步高褲行必登高依之妮361度農(nóng)業(yè)銀行桑樂(lè)太陽(yáng)能城關(guān)木工廠湖湘廣告小食品王國(guó)天意

10、批發(fā)部興隆物流裕盛酒店振湘小食品城俊義批發(fā)部振發(fā)批發(fā)部虎子摩配華潤(rùn)漆東湖賓館健康床墊興旺漁具行飛龍燈飾歐普照明安居鎖行紅富南雜批發(fā)部天利燈飾亞芝鞋業(yè)批發(fā)同得利批發(fā)東東湖湖路路東東湖湖路路江東路東湖路東湖路業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布以餐飲、夜宵經(jīng)營(yíng)為主，發(fā)藝和茶樓為輔，租金在24-144元/左右。品牌店只有步步高鞋城一家。尚尚書(shū)書(shū)路路北北江東路錦誠(chéng)酒樓衛(wèi)哥酒店七度發(fā)型設(shè)計(jì)室東北餃子館小家庭姊妹夜宵城三毛燒烤花果山土菜館前衛(wèi)超人氣沙龍喜洋洋火鍋城康樂(lè)休閑中心芳芳發(fā)屋喻記燒烤靚麗閣滿(mǎn)漢酒樓燦哥土菜館步步高鞋城非常6+1酒樓百度不夜城建設(shè)銀行尚書(shū)路尚書(shū)路業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布江東路是城市主干道，湘陰幾條主要商業(yè)都與之

11、相交。商業(yè)業(yè)態(tài)較為混亂，包含酒店、服飾、藥店、銀行、電器和部分政府行政機(jī)關(guān)等。商鋪?zhàn)饨鹣鄬?duì)較高，尤其以各商業(yè)路交匯處最高，平均租金在84-144元/左右。江江 東東 路路白馬服飾廣場(chǎng)長(zhǎng)銀金行通城電器淑女坊金葉煙酒城外貿(mào)行業(yè)管理辦公室都市麗人金美幸韓國(guó)水晶飾品館紅粉佳人精品服飾聯(lián)想專(zhuān)賣(mài)店婚前醫(yī)學(xué)檢查中心婦女兒童醫(yī)院紅蜻蜓千百惠渣土管理辦公室依妝盛飾波司登襯衫與狼共舞波司登凱慕獅泰康人壽保險(xiǎn)股份有限公司三湘網(wǎng)絡(luò)會(huì)所意爾康皮具歐式脆皮蛋糕新世紀(jì)賓館好宜鞋業(yè)湘陰房地產(chǎn)管理局濟(jì)仁堂中國(guó)銀行家佳福烘焙劇場(chǎng)湘姿秀勁霸男裝中國(guó)移動(dòng)心香一族時(shí)尚精品店青春家私酒中酒霸零點(diǎn)久久舒丹妮水中花專(zhuān)賣(mài)店農(nóng)村信用合作社bik

12、專(zhuān)賣(mài)店藏羊純中意服飾城北學(xué)校城北皮具店西部牛仔伊美佳動(dòng)感一族長(zhǎng)城大酒店農(nóng)業(yè)銀行國(guó)奧男裝格蕾絲一族雄豹狼中國(guó)男裝奧康金行金店樂(lè)樂(lè)熊母嬰姊妹服飾卡歐娜尖東服飾六六派蒙褲業(yè)陸陸順?biāo)廊艘碌晏窖蠓棌V場(chǎng)北北江東路江東路業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布縣域高端消費(fèi)百貨商場(chǎng)：無(wú)it市場(chǎng)：僅有部分手機(jī)專(zhuān)賣(mài)店，無(wú)大型電腦城之類(lèi)的物業(yè)形態(tài)。大眾消費(fèi)生活超市：以步步高為代表餐飲：以家常菜飯、宵夜店為主，尚書(shū)路更是形成了區(qū)域效應(yīng)， 生存能力極強(qiáng)。服飾：存在部分國(guó)內(nèi)二線(xiàn)品牌及大量低端服飾，無(wú)主題性購(gòu)物區(qū) 域。休閑娛樂(lè)：大小ktv、酒吧數(shù)十家，有巨大的市場(chǎng)潛力， 足浴休閑并無(wú)品牌店，僅天之道頗具品牌效應(yīng)。就湘陰目前的商業(yè)情況來(lái)看，城

13、市在發(fā)展過(guò)程中并無(wú)引導(dǎo)性的商業(yè)規(guī)劃，商業(yè)分布比較就湘陰目前的商業(yè)情況來(lái)看，城市在發(fā)展過(guò)程中并無(wú)引導(dǎo)性的商業(yè)規(guī)劃，商業(yè)分布比較凌亂，除專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)外，業(yè)態(tài)劃分并不明顯，僅尚書(shū)路低端餐飲形成了一定的區(qū)域效應(yīng)。凌亂，除專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)外，業(yè)態(tài)劃分并不明顯，僅尚書(shū)路低端餐飲形成了一定的區(qū)域效應(yīng)。物業(yè)形態(tài)均比較低端，大部分屬于住宅底商物業(yè)形態(tài)均比較低端，大部分屬于住宅底商+ +街鋪的形式存在，湘陰商業(yè)發(fā)展的道路任重街鋪的形式存在，湘陰商業(yè)發(fā)展的道路任重而道遠(yuǎn)。而道遠(yuǎn)。老街總結(jié)：老街總結(jié)： 建材市場(chǎng)北臨江東中路北臨江東中路，西靠嵩西靠嵩濤路濤路，東面緊臨湘陰大道東面緊臨湘陰大道。處于湘陰新行政區(qū)域。整個(gè)市場(chǎng)由兩條外街

14、(崇濤路和江東路）和六條內(nèi)部通道組成。入駐經(jīng)營(yíng)的只有崇濤路、江東路兩條的臨街商鋪和臨市場(chǎng)最南邊兩條通道商鋪。商鋪面積主要在50-60平米左右。家具機(jī)電市場(chǎng)是由家具市場(chǎng)家具市場(chǎng)和機(jī)電市場(chǎng)機(jī)電市場(chǎng)契合組成，位于江東路與湘陰大道交叉路口的東南角。家家具具市市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)機(jī)電電市市場(chǎng)場(chǎng)與縣域傳統(tǒng)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)一樣，雜亂無(wú)序，經(jīng)營(yíng)狀況一般。短期內(nèi)無(wú)法改善，中遠(yuǎn)期會(huì)向規(guī)范化、品牌化發(fā)展。值得注意的是：家具市場(chǎng)是由湘陰本地幾大股東聯(lián)合私自經(jīng)營(yíng)，物業(yè)為零時(shí)建造，與政府只簽訂值得注意的是：家具市場(chǎng)是由湘陰本地幾大股東聯(lián)合私自經(jīng)營(yíng)，物業(yè)為零時(shí)建造，與政府只簽訂了了8 8年的經(jīng)營(yíng)合同，合同預(yù)計(jì)將于年的經(jīng)營(yíng)合同，合同預(yù)計(jì)將于2

15、0132013年年底到期，原地塊將擬建住宅。其承包租金等價(jià)格無(wú)從知年年底到期，原地塊將擬建住宅。其承包租金等價(jià)格無(wú)從知曉。通過(guò)走訪(fǎng)家具城周邊住戶(hù)和商戶(hù)得知其營(yíng)業(yè)狀況較好。曉。通過(guò)走訪(fǎng)家具城周邊住戶(hù)和商戶(hù)得知其營(yíng)業(yè)狀況較好。這為其他項(xiàng)目創(chuàng)造了一定的機(jī)會(huì)，如這為其他項(xiàng)目創(chuàng)造了一定的機(jī)會(huì)，如招商恰當(dāng)可獲得一大批成熟經(jīng)營(yíng)戶(hù)，在縣城內(nèi)而言可直接避開(kāi)市場(chǎng)的長(zhǎng)期培育。招商恰當(dāng)可獲得一大批成熟經(jīng)營(yíng)戶(hù)，在縣城內(nèi)而言可直接避開(kāi)市場(chǎng)的長(zhǎng)期培育。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析：專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析：市場(chǎng)現(xiàn)狀所提供的機(jī)遇：市場(chǎng)現(xiàn)狀所提供的機(jī)遇：百貨商場(chǎng)it廣場(chǎng)雖然這2類(lèi)基本為市場(chǎng)的空白點(diǎn)，但由于湘陰離長(zhǎng)沙在半小時(shí)內(nèi)，這一類(lèi)客戶(hù)均外流長(zhǎng)沙，湘陰的

16、商業(yè)氛圍、規(guī)模、檔次均無(wú)法與長(zhǎng)沙形成有效競(jìng)爭(zhēng)，該類(lèi)業(yè)態(tài)直接放棄。承接家具市場(chǎng)項(xiàng)目規(guī)模、交通環(huán)境、區(qū)位影響，無(wú)法實(shí)施。餐飲無(wú)中高端業(yè)態(tài)、品牌，有待提升，生存能力強(qiáng)。服飾無(wú)主題服飾廣場(chǎng)、購(gòu)物街，屬生活必須消費(fèi)，發(fā)展?jié)摿Υ?。休閑娛樂(lè)市場(chǎng)大，但檔次、品牌需要提升，業(yè)種需要豐富。三、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)三、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)鼎盛府邸鼎盛府邸 芙蓉國(guó)際芙蓉國(guó)際湘水芙蓉湘水芙蓉城城宗棠商業(yè)宗棠商業(yè)步行街步行街長(zhǎng)銀濱湖新城長(zhǎng)銀濱湖新城嘉雅豪園嘉雅豪園文泰新城文泰新城 以上項(xiàng)目中商業(yè)體量以鼎盛府邸最大商業(yè)體量以鼎盛府邸最大，售價(jià)在7700-11000元/，面積區(qū)間為48-91；商業(yè)售價(jià)最高為湘水芙蓉城商業(yè)售價(jià)最高為湘水芙蓉城1.81

17、.8萬(wàn)萬(wàn)/ /，面積在，面積在37-9037-90，商業(yè)定位多為商業(yè)街和商業(yè)中心，商業(yè)定位多為商業(yè)街和商業(yè)中心。以上商業(yè)在售和認(rèn)購(gòu)項(xiàng)目共5個(gè)，在售項(xiàng)目以芙蓉國(guó)際情況最好達(dá)到90%。項(xiàng)目項(xiàng)目總建面積總建面積商業(yè)面積商業(yè)面積價(jià)格價(jià)格銷(xiāo)售率銷(xiāo)售率商業(yè)定位商業(yè)定位面積區(qū)間面積區(qū)間開(kāi)盤(pán)時(shí)間開(kāi)盤(pán)時(shí)間鼎盛府邸 10萬(wàn)多平米 7700-11000元/認(rèn)購(gòu)中鎦金商業(yè)街48-91左右2012年8月12日芙蓉國(guó)際81371.11平米 2.5萬(wàn)北面臨街1.4-1.5/；西面1.3-1.4萬(wàn)/90%鮮美購(gòu)物中心26-88平方米2011年8月3日湘水芙蓉城30萬(wàn)平方米220002號(hào)棟單層1.8萬(wàn)/；5號(hào)棟雙層1.1萬(wàn)/5

18、0%（2、5號(hào)棟）社區(qū)商業(yè)街2號(hào)棟37-90；5號(hào)棟50-1002012年1月1日嘉雅豪園2.4萬(wàn)平米（占地）西面6000-8000/；東面5000-7000元/60%新城區(qū)核心商業(yè)中心50-100左右2010年2月9日長(zhǎng)銀濱湖新城20萬(wàn)平方1.5萬(wàn)/認(rèn)購(gòu)中91-105左右2012年1月3日宗棠商業(yè)步行街1萬(wàn)多（三期）待定商業(yè)步行街文泰新城45959平方米預(yù)計(jì)1萬(wàn)多2011年9月11日鼎盛府邸鼎盛府邸 開(kāi)發(fā)商：湘陰金鼎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目位置：旭東路與冬茅路交匯處 總建面： 10萬(wàn)多平米 商業(yè)體量：開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2012-8-12售價(jià)：7700-11000元/平米銷(xiāo)售情況：招商、認(rèn)購(gòu)中，以?xún)?nèi)部居

19、住業(yè)主優(yōu)先認(rèn)購(gòu)配套：東湖學(xué)校、人民法院、人民醫(yī)院、江東派出所和森林公安局等備注：統(tǒng)一布局，開(kāi)發(fā)商協(xié)助統(tǒng)一招商，商統(tǒng)一布局，開(kāi)發(fā)商協(xié)助統(tǒng)一招商，商業(yè)全部為底商。業(yè)全部為底商。湘陰現(xiàn)有規(guī)模最大商業(yè)，布局完善，業(yè)態(tài)豐富；開(kāi)發(fā)商協(xié)助統(tǒng)一招商；單價(jià)價(jià)格適應(yīng)湘陰市場(chǎng)接受度，總價(jià)較低。靠近湘陰主干道冬茅路。周邊有一定的商業(yè)氛圍。商業(yè)橫跨整個(gè)住宅區(qū)，中間商業(yè)不臨主干道。生活配套等較少優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：劣勢(shì)：劣勢(shì)：招商政策：招商政策：免租兩年，交一年租金，租金分三次繳納：第一年年租金的50%；第二年租金的30%；第三年租金的20%.15、19棟（不包含臨先鋒路轉(zhuǎn)角門(mén)面）租金為18元/；13、14、17、18棟租金為1

20、3元/；12、16棟租金15元/。潮流服飾區(qū)進(jìn)駐商家必須有品牌代理資格和兩年以上的經(jīng)商經(jīng)驗(yàn)，且需自有5萬(wàn)元以上的保障金，以確保品牌檔次。芙蓉國(guó)際芙蓉國(guó)際開(kāi)發(fā)商：湘陰縣順園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 項(xiàng)目位置：湘陰縣冬茅路與芙蓉北路交界處總建面：商業(yè)體量：開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2011年8月3日售價(jià)：北面臨街1.4-1.5萬(wàn)/；西面1.3-1.4萬(wàn)/銷(xiāo)售情況：已售90%配套：新政府、新汽車(chē)站、規(guī)劃中的文體廣場(chǎng)、超市、銀行、醫(yī)院、高嶺學(xué)校等備注：整個(gè)項(xiàng)目商業(yè)60個(gè)鋪面，現(xiàn)只剩西面5-6個(gè)未售完。所有該買(mǎi)商鋪均需一次性付款備注：商鋪全部為底商備注：商鋪全部為底商緊靠通往長(zhǎng)沙的芙蓉北路和城市主干道冬茅路處于新行政中心、重

21、點(diǎn)發(fā)展區(qū)域靠近湘陰新汽車(chē)站區(qū)域發(fā)展前景較大總價(jià)較高、業(yè)主自由經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)商硬性要求一次性付款區(qū)域發(fā)展正處于起步期基本生活配套設(shè)施比較缺失優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：劣勢(shì)：劣勢(shì)：湘水芙蓉城湘水芙蓉城開(kāi)發(fā)商：岳陽(yáng)市艷陽(yáng)天置業(yè)有限公司項(xiàng)目位置：湘陰縣文星鎮(zhèn)新世紀(jì)大道北側(cè)總建面： 近30萬(wàn)平方米商業(yè)體量：約22000開(kāi)盤(pán)時(shí)間：售價(jià)： 2號(hào)棟單層1.8萬(wàn)/；5號(hào)棟雙層1.1萬(wàn)/銷(xiāo)售情況： 50%（2、5號(hào)棟）配套：湘陰賓館、翡翠明珠ktv、農(nóng)機(jī)學(xué)校、勞動(dòng)職業(yè)技術(shù)學(xué)院、三湘食府、政務(wù)服務(wù)中心等備注：現(xiàn)推備注：現(xiàn)推2 2、5 5號(hào)棟商鋪，預(yù)計(jì)號(hào)棟商鋪，預(yù)計(jì)9 9月份推其它部分月份推其它部分商業(yè)。所有商鋪均為底商。商業(yè)。所有商鋪

22、均為底商。緊靠新世紀(jì)大道，比鄰規(guī)劃中的湘陰文體廣場(chǎng)處于縣府中軸，周邊行政單位眾多區(qū)域發(fā)展前景較大總價(jià)較高、業(yè)主自由經(jīng)營(yíng)區(qū)域發(fā)展正處于起步期周邊商業(yè)氛圍冷談優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：劣勢(shì)：劣勢(shì)：嘉雅豪園嘉雅豪園開(kāi)發(fā)商：嘉雅房地產(chǎn)投資置業(yè)有限公司項(xiàng)目位置：新世紀(jì)大道新汽車(chē)站斜對(duì)面總建面：商業(yè)體量：開(kāi)盤(pán)時(shí)間：售價(jià)：西面6000-8000/；東面5000-7000元/配套:天成大酒店、縣政府勞動(dòng)社會(huì)保障局、新汽車(chē)站、城東實(shí)驗(yàn)學(xué)校和家具機(jī)電市場(chǎng)銷(xiāo)售情況：60%備注：所有商鋪均為底商所有商鋪均為底商緊靠新世紀(jì)大道新汽車(chē)站斜對(duì)面處于縣府中軸，周邊行政單位眾多區(qū)域發(fā)展前景較大湘陰第一個(gè)品質(zhì)項(xiàng)目周邊商業(yè)混亂區(qū)域正處于規(guī)劃建設(shè)

23、期新城區(qū)周邊居住人口相對(duì)較少優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：劣勢(shì)：劣勢(shì)：長(zhǎng)銀濱湖新城長(zhǎng)銀濱湖新城開(kāi)發(fā)商：湘陰縣長(zhǎng)銀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目位置：湘陰縣文星鎮(zhèn)濱湖路北側(cè)總建面：約20萬(wàn)平米商業(yè)體量：開(kāi)盤(pán)時(shí)間：認(rèn)購(gòu)中售價(jià)：15000元/左右配套：步步高超市、濱湖中學(xué)、羅成中學(xué)、慧麗實(shí)驗(yàn)學(xué)校宗棠廣場(chǎng)等銷(xiāo)售情況：認(rèn)購(gòu)中備注：所有商鋪均為底商所有商鋪均為底商項(xiàng)目位于政府重點(diǎn)打造濱湖新城區(qū)域湘陰對(duì)外的標(biāo)識(shí)新城區(qū)與老城區(qū)重點(diǎn)位置區(qū)域發(fā)展前景較好總價(jià)較高周邊配套不完善周邊商業(yè)氛圍冷談優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：劣勢(shì)：劣勢(shì)：宗棠商業(yè)步行街宗棠商業(yè)步行街開(kāi)發(fā)商：湘陰縣鑫泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目位置：湘陰縣文星鎮(zhèn)太傅路西側(cè)總建面：商業(yè)體量：宗棠商業(yè)步行

24、街三期由10b、11、12、32、33、16幢組成開(kāi)盤(pán)時(shí)間：待定售價(jià)：一、二期均價(jià)為7300元/三期待定配套：第三人民醫(yī)院、人民法院、檢查局、湘陰康復(fù)醫(yī)院和東湖學(xué)校等。銷(xiāo)售情況：未開(kāi)盤(pán)備注：一、二期均為底商，三期一棟一、二期均為底商，三期一棟3 3層商層商業(yè)樓，其它均為底商。一、二期商業(yè)暫無(wú)商業(yè)樓，其它均為底商。一、二期商業(yè)暫無(wú)商家進(jìn)駐營(yíng)業(yè)。家進(jìn)駐營(yíng)業(yè)。宗棠商業(yè)步行街位于湘陰老城區(qū)，1、2期由居民集資自建。3期由政府引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商打造，其中有一棟3層商業(yè)樓，其他均為底商。3期所有資料均由開(kāi)發(fā)商保密暫無(wú)任何資料可供參考。項(xiàng)目目前正在打地樁。文泰新城文泰新城開(kāi)發(fā)商：湖南文泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目位置：

25、湘陰縣新世紀(jì)大道南側(cè)總建面：商業(yè)體量：1萬(wàn)多平米左右開(kāi)盤(pán)時(shí)間：待定售價(jià)：待定配套：第三人民醫(yī)院、人民法院、檢查局、湘陰康復(fù)醫(yī)院和東湖學(xué)校等。銷(xiāo)售情況：商業(yè)未開(kāi)盤(pán)備注：一部分底商和一棟三層的商業(yè)備注：一部分底商和一棟三層的商業(yè)項(xiàng)目位于新行政中心交通便利區(qū)域發(fā)展前景巨大，湘陰未來(lái)的cbd周邊配套不完善周邊商業(yè)氛圍冷談優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：在建和已建項(xiàng)目大都規(guī)劃為底層商業(yè)，以鼎盛府邸為代表，大型綜在建和已建項(xiàng)目大都規(guī)劃為底層商業(yè)，以鼎盛府邸為代表，大型綜合商業(yè)體為市場(chǎng)空白合商業(yè)體為市場(chǎng)空白表表市場(chǎng)大型綜市場(chǎng)大型綜合商業(yè)的空合商業(yè)的空白白市場(chǎng)在建項(xiàng)目都規(guī)劃有一定體量的商業(yè)，預(yù)計(jì)在明年市場(chǎng)供應(yīng)量將市場(chǎng)

26、在建項(xiàng)目都規(guī)劃有一定體量的商業(yè)，預(yù)計(jì)在明年市場(chǎng)供應(yīng)量將超過(guò)十五萬(wàn)方超過(guò)十五萬(wàn)方商業(yè)體量較商業(yè)體量較大競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入大競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白炙化白炙化商鋪市場(chǎng)價(jià)格混亂從商鋪市場(chǎng)價(jià)格混亂從5000-180005000-18000元元/ /不等，市場(chǎng)均價(jià)在不等，市場(chǎng)均價(jià)在8000-120008000-12000元元/ /平米左右平米左右商鋪價(jià)差較商鋪價(jià)差較大大新行政區(qū)域江東路、新世界大道和冬茅路商鋪售價(jià)高于其他位置樓新行政區(qū)域江東路、新世界大道和冬茅路商鋪售價(jià)高于其他位置樓盤(pán)盤(pán)新行政區(qū)域新行政區(qū)域商鋪售價(jià)高商鋪售價(jià)高于其它地段于其它地段市場(chǎng)在售商業(yè)物業(yè)分析總結(jié)市場(chǎng)在售商業(yè)物業(yè)分析總結(jié)四、地塊素質(zhì)解讀四、地塊素質(zhì)解讀東

27、湖路東湖路江東路江東路規(guī)劃中的道路規(guī)劃中的道路地塊處于城市老城區(qū)，緊鄰城市主干道東湖路。與現(xiàn)下經(jīng)營(yíng)火爆的“步步高”超市連成一片，加上東湖路原有的濃厚商業(yè)氛圍，可以說(shuō)項(xiàng)目有很好的可以說(shuō)項(xiàng)目有很好的原生商業(yè)基礎(chǔ)。原生商業(yè)基礎(chǔ)。地塊背景：地塊背景：需要預(yù)留2萬(wàn)方-3萬(wàn)方給步步高；還建拆遷：2.4萬(wàn)方項(xiàng)目地塊項(xiàng)目地塊單從地塊而言，直接面臨的問(wèn)題：項(xiàng)目地塊不規(guī)則，不利于整體規(guī)劃布局；臨街面少；存在大量拆遷，會(huì)增加開(kāi)發(fā)成本，拖長(zhǎng)施工周期；伊卡弱菲鴻星休閑會(huì)所東方娛樂(lè)城弘揚(yáng)書(shū)店歐迪伊琴美特斯邦威步步高卡佛連米蘭秀街德克士七匹狼法國(guó)啄木鳥(niǎo)布森忘不了男裝中國(guó)銀行恒大金店文具小百貨匹克運(yùn)動(dòng)百利蓮晶玉滿(mǎn)堂老人頭恒福

28、商店大嘴巴李寧步步高褲行必登高依之妮361度農(nóng)業(yè)銀行東東湖湖路路江東路路段商業(yè)回顧路段商業(yè)回顧本項(xiàng)目所處東湖路北段基本以服裝、鞋帽業(yè)態(tài)為主，再通過(guò)步步高超市的強(qiáng)大拉動(dòng)能力，現(xiàn)行人氣十足。本項(xiàng)目還需要2-3萬(wàn)方面積預(yù)留給“步步高”，從“步步高”在其他城市的發(fā)展戰(zhàn)略來(lái)看，做中高端百貨的可能性很大，這也將填補(bǔ)湘陰沒(méi)有百貨的空白?？梢哉f(shuō)項(xiàng)目的地段絕佳，前景可觀！可以說(shuō)項(xiàng)目的地段絕佳，前景可觀！路段可消費(fèi)人群分析路段可消費(fèi)人群分析現(xiàn)行該地段主要以生活消費(fèi)為主，此為該路段消費(fèi)主力，由于服裝鞋帽業(yè)態(tài)具有一定的氛圍，目的性消費(fèi)客戶(hù)為該區(qū)域的次消費(fèi)人群，受周邊業(yè)態(tài)的影響，此路段亦有相當(dāng)一部分的休閑娛樂(lè)類(lèi)客戶(hù)，其

29、余部分為散客。五、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略建議五、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略建議項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位物業(yè)建議物業(yè)建議機(jī)會(huì)回顧機(jī)會(huì)回顧經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展帶來(lái)大量高收入人群；餐飲可發(fā)展空間大；服飾業(yè)態(tài)無(wú)主題購(gòu)物街區(qū)，品牌、檔次及物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)有待提升；休閑娛樂(lè)消費(fèi)需求明顯，無(wú)高品質(zhì)消費(fèi)場(chǎng)所。地塊背景回顧地塊背景回顧需預(yù)留2-3萬(wàn)方給步步高，從某種意義上說(shuō)是與步步高聯(lián)手；需要返建2.4萬(wàn)方住宅，注定住宅是未來(lái)產(chǎn)品必不可少的部分；威脅回顧威脅回顧新政務(wù)中心及規(guī)劃的生態(tài)住宅區(qū)，可能出現(xiàn)大型商業(yè)綜合體；未來(lái)市場(chǎng)商鋪供貨量大；定位之前定位之前綜上所述，決定了綜上所述，決定了項(xiàng)目大的開(kāi)發(fā)背景：項(xiàng)目大的開(kāi)發(fā)背景：1、項(xiàng)目未來(lái)產(chǎn)品分為三大塊、項(xiàng)目未來(lái)產(chǎn)品

30、分為三大塊步步高預(yù)留部分自主商業(yè)部分住宅部分本案產(chǎn)品本案產(chǎn)品據(jù)要求步步高預(yù)留物業(yè)需與現(xiàn)有步步高超市聯(lián)通，很有可能做成步步高百貨。自主商業(yè)部分是本案可發(fā)揮的空間，必須考慮到與步步高及整個(gè)老街區(qū)銜接的問(wèn)題。除返建住宅部分外，本案還有一定可對(duì)外銷(xiāo)售住宅，此類(lèi)產(chǎn)品需考慮與商業(yè)的關(guān)系處理問(wèn)題，要做到既不影響商業(yè)發(fā)揮，又有容易快速去化。2 2、放眼未來(lái)如何與其他區(qū)域可能出現(xiàn)的大型商業(yè)體競(jìng)爭(zhēng)以及在未來(lái)巨大的、放眼未來(lái)如何與其他區(qū)域可能出現(xiàn)的大型商業(yè)體競(jìng)爭(zhēng)以及在未來(lái)巨大的供貨量中脫穎而出，也成為了項(xiàng)目操作的關(guān)鍵點(diǎn)！供貨量中脫穎而出，也成為了項(xiàng)目操作的關(guān)鍵點(diǎn)！要考慮與步步高的銜接問(wèn)題必須了解步步高的發(fā)展方向，這

31、里我們分析一下要考慮與步步高的銜接問(wèn)題必須了解步步高的發(fā)展方向，這里我們分析一下步步高在縣域的發(fā)展路線(xiàn)：步步高在縣域的發(fā)展路線(xiàn)：基本信息基本信息營(yíng)業(yè)面積2-4萬(wàn)平米層數(shù)一般4層主力店步步高超市、品牌快餐（肯德基）、品牌服飾等經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)集百貨、超市、餐飲、休閑于一體點(diǎn)點(diǎn) 評(píng)評(píng)一般情況下，步步高在縣域的發(fā)展路線(xiàn)都是利用超市及品牌主力店拉動(dòng)人氣，以集中式購(gòu)物及規(guī)模效應(yīng)迅速占領(lǐng)縣城中、高端消費(fèi)市場(chǎng)步步高購(gòu)物廣場(chǎng)步步高購(gòu)物廣場(chǎng)樓層分布樓層分布1f超市、速食餐飲、黃金珠寶、化妝品、眼鏡、皮鞋等2f女裝，飾品、美容3f男裝、運(yùn)動(dòng)服飾4f家居、文體、床品b b區(qū)將完工區(qū)將完工區(qū)位區(qū)位規(guī)模規(guī)模定位定位運(yùn)營(yíng)

32、運(yùn)營(yíng)投資性投資性推廣推廣關(guān)鍵因素關(guān)鍵因素區(qū)位運(yùn)營(yíng)規(guī)模位于城市核心地帶，緊接城市主干道2-4萬(wàn)平米一般情況下經(jīng)營(yíng)狀況都比較良好，但業(yè)態(tài)會(huì)分布較為雜步步高購(gòu)物廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵模式分析步步高購(gòu)物廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵模式分析定位集百貨、超市、餐飲、休閑于一體的現(xiàn)代化百貨商場(chǎng)“步步高步步高”的競(jìng)合關(guān)系的競(jìng)合關(guān)系提升項(xiàng)目品牌度，并通過(guò)步步高前期的成功運(yùn)營(yíng)，增加消費(fèi)群體對(duì)項(xiàng)目的好感度，從而增強(qiáng)項(xiàng)目綜合競(jìng)爭(zhēng)力。步步高超市及百貨能同時(shí)帶來(lái)大眾消費(fèi)及中、高端消費(fèi)人群，是本項(xiàng)目自主商業(yè)部分可以反復(fù)利用的消費(fèi)群體；步步高業(yè)態(tài)繁雜，不利于項(xiàng)目的業(yè)態(tài)選擇；步步高會(huì)有部分商鋪對(duì)外招租，會(huì)大力影響到本項(xiàng)目的招商；其會(huì)占用大量的公用資源（

33、如車(chē)位），會(huì)給物管帶來(lái)一定的壓力，對(duì)本案住宅業(yè)主亦會(huì)有一定影響。其人流組織的設(shè)計(jì)會(huì)很大程度上影響本案其他商業(yè)的布局；與原有步步高物業(yè)的連通會(huì)增加部分施工成本。建議與建議與“步步高步步高”先期溝通先期溝通1 1、促使其、促使其“步步高超市步步高超市”搬遷至附一層商業(yè)部分，搬遷至附一層商業(yè)部分，1.11.1萬(wàn)萬(wàn)方的地下商業(yè)體量足以滿(mǎn)足其超市需求，從而減少為其預(yù)方的地下商業(yè)體量足以滿(mǎn)足其超市需求，從而減少為其預(yù)留面積在總土地中的占用量，以便于項(xiàng)目的整體規(guī)劃；留面積在總土地中的占用量，以便于項(xiàng)目的整體規(guī)劃；2 2、了解其未來(lái)發(fā)展業(yè)態(tài)，共同探討商業(yè)布局，以確保商業(yè)、了解其未來(lái)發(fā)展業(yè)態(tài)，共同探討商業(yè)布局，

34、以確保商業(yè)整體的統(tǒng)一、完整性，互惠互利，達(dá)到雙贏的效果。整體的統(tǒng)一、完整性，互惠互利，達(dá)到雙贏的效果。項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位結(jié)合結(jié)合“步步高步步高”，我公司認(rèn)為本案的定位為：，我公司認(rèn)為本案的定位為：全民全民 休閑休閑 商業(yè)街商業(yè)街不以特定檔次客戶(hù)群為目標(biāo)，而同時(shí)涵蓋大眾消費(fèi)及中、高端消費(fèi)。確定主題，區(qū)別于其他綜合性項(xiàng)目，與傳統(tǒng)購(gòu)物mall不同，本案更傾向于休閑概念，使購(gòu)在娛中，體現(xiàn)商業(yè)的更為人性化。綜合性消費(fèi)載體，涵蓋：百貨（步步高）、購(gòu)物街、餐飲美食、娛樂(lè)（電玩、網(wǎng)吧、臺(tái)球城）、休閑（ktv、酒吧、足?。┑榷喾N業(yè)態(tài)，滿(mǎn)足不同人群的消費(fèi)需求。商業(yè)定位商業(yè)定位業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位服飾是商業(yè)體的重要的支撐

35、業(yè)態(tài)。“步步高”百貨將帶來(lái)大量中、高端品牌，其超市帶來(lái)的大眾消費(fèi)人群則得到忽略，而我們可以利用這一點(diǎn)，與其形成互補(bǔ)，在檔次上與步步高形成差異，可以以品牌運(yùn)動(dòng)類(lèi)、休閑類(lèi)、特色時(shí)尚類(lèi)主打，以留著這一部分消費(fèi)群。服飾：服飾：大眾類(lèi)服飾，針對(duì)步步高帶來(lái)的大眾消費(fèi)人群，并通過(guò)規(guī)模化吸引更多的目的性客戶(hù)。大眾類(lèi)服飾，針對(duì)步步高帶來(lái)的大眾消費(fèi)人群，并通過(guò)規(guī)?；嗟哪康男钥蛻?hù)。餐飲：餐飲：中、高端餐飲，針對(duì)步步高帶來(lái)的中、高端消費(fèi)人群，重復(fù)利用其客戶(hù)資源。中、高端餐飲，針對(duì)步步高帶來(lái)的中、高端消費(fèi)人群，重復(fù)利用其客戶(hù)資源。百貨商場(chǎng)的配套餐飲一般是快捷型餐飲，而對(duì)于中、高端客戶(hù)而言，相對(duì)更注重生活品質(zhì)，在

36、周邊有選擇消費(fèi)的話(huà)，基本不會(huì)在百貨商場(chǎng)內(nèi)就餐，城央百貨商場(chǎng)內(nèi)餐飲絕大部分的消費(fèi)群體反而來(lái)自大眾消費(fèi)群，本商業(yè)街區(qū)剛好可以彌補(bǔ)這一不足。娛樂(lè)、休閑：娛樂(lè)、休閑：涵蓋多檔次業(yè)態(tài)，覆蓋所有人群涵蓋多檔次業(yè)態(tài)，覆蓋所有人群此類(lèi)業(yè)態(tài)為全民參與類(lèi)業(yè)態(tài)，屬于需求型，只是消費(fèi)的水平有所不同，由于湘陰該類(lèi)市場(chǎng)的巨大空間，以?shī)蕵?lè)、休閑的調(diào)性，通過(guò)引導(dǎo)性的規(guī)模運(yùn)營(yíng)，占領(lǐng)該類(lèi)市場(chǎng)。家電：家電：需求型消費(fèi)，針對(duì)全民，彌補(bǔ)步步高超市的不足。需求型消費(fèi)，針對(duì)全民，彌補(bǔ)步步高超市的不足。形象定位形象定位“城市名片城市名片 魅力湘陰魅力湘陰”利用物業(yè)的升級(jí)，帶動(dòng)整個(gè)城市商業(yè)品牌、檔次的升級(jí)，顛覆湘陰只有老利用物業(yè)的升級(jí)，帶動(dòng)整

37、個(gè)城市商業(yè)品牌、檔次的升級(jí)，顛覆湘陰只有老街區(qū)的形象，體現(xiàn)湘陰全新的商業(yè)形象，使本案成為區(qū)域客戶(hù)到湘陰的必選街區(qū)的形象，體現(xiàn)湘陰全新的商業(yè)形象，使本案成為區(qū)域客戶(hù)到湘陰的必選消費(fèi)地，從而使項(xiàng)目成為展現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的窗口；消費(fèi)地，從而使項(xiàng)目成為展現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的窗口；通過(guò)對(duì)休閑、購(gòu)物業(yè)態(tài)的整合，引導(dǎo)打造。使這里成為大湘陰的休閑、購(gòu)?fù)ㄟ^(guò)對(duì)休閑、購(gòu)物業(yè)態(tài)的整合，引導(dǎo)打造。使這里成為大湘陰的休閑、購(gòu)物中心，體現(xiàn)湘陰的休閑、消費(fèi)文化，讓外來(lái)者流連忘返，本地人贊不絕口，物中心，體現(xiàn)湘陰的休閑、消費(fèi)文化，讓外來(lái)者流連忘返，本地人贊不絕口，從而體現(xiàn)整個(gè)城市的人文魅力。從而體現(xiàn)整個(gè)城市的人文魅力。住宅定位住宅定

38、位具備投資價(jià)值的亦商亦住型物業(yè)具備投資價(jià)值的亦商亦住型物業(yè)作為城市的核心位置的住宅，在某種意義上說(shuō)同時(shí)具備辦公與居住功能，我作為城市的核心位置的住宅，在某種意義上說(shuō)同時(shí)具備辦公與居住功能，我們可以利用適當(dāng)調(diào)整層高、豐富產(chǎn)品線(xiàn)的方式，同時(shí)抓住這二方面的需求客們可以利用適當(dāng)調(diào)整層高、豐富產(chǎn)品線(xiàn)的方式，同時(shí)抓住這二方面的需求客戶(hù)，并能通過(guò)概念的引導(dǎo)，吸引一部分的投資客戶(hù)，從而使項(xiàng)目住宅產(chǎn)品達(dá)戶(hù)，并能通過(guò)概念的引導(dǎo)，吸引一部分的投資客戶(hù)，從而使項(xiàng)目住宅產(chǎn)品達(dá)到快速去化的目的。到快速去化的目的。物業(yè)建議物業(yè)建議1、上海大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)一、項(xiàng)目基本概況一、項(xiàng)目基本概況 大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)位于上海市浦西中軸交

39、通主干線(xiàn)共和新路與大寧路交界，是滬北地區(qū)首個(gè)以lifehub 生活中心為理念的大型購(gòu)物休閑廣場(chǎng)。 大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)管理由國(guó)際知名的第一太平戴維斯物業(yè)顧問(wèn)有限公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的主要股東為香港安泰集團(tuán)及崇邦集團(tuán)，后者并負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、市務(wù)及營(yíng)運(yùn)管理?？山梃b案例可借鑒案例二、項(xiàng)目基本指標(biāo)二、項(xiàng)目基本指標(biāo)占地面積占地面積55,000平方米酒店面積酒店面積30,000平方米總建筑面積總建筑面積250,000平方米辦公樓面積辦公樓面積40,000平方米建筑棟數(shù)建筑棟數(shù)15棟商業(yè)面積商業(yè)面積120,000平方米停車(chē)位停車(chē)位1,300個(gè)車(chē)庫(kù)面積車(chē)庫(kù)面積50,000平方米電梯電梯每棟均有至少2部設(shè)備房面積設(shè)備房

40、面積10,000平方米25萬(wàn)平方米的總建筑面積由地面20萬(wàn)平方米和地下5萬(wàn)平方米組成。共有15棟錯(cuò)落有致的建筑、11個(gè)大小廣場(chǎng)和庭院、約2公里步行街和1,300個(gè)停車(chē)位。酒店及裙樓商業(yè)區(qū)停車(chē)場(chǎng)及休閑娛樂(lè)區(qū)辦公及裙樓商業(yè)區(qū)特色餐飲及購(gòu)物區(qū)三、項(xiàng)目規(guī)劃布局及業(yè)態(tài)分布三、項(xiàng)目規(guī)劃布局及業(yè)態(tài)分布 整個(gè)大寧商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目按建筑形態(tài)及功能可分為四大區(qū)域，由九幢獨(dú)立建筑組合而成。 規(guī)劃布局上采取了開(kāi)放式商業(yè)步行內(nèi)街的形式。 建筑設(shè)計(jì)外圍高，內(nèi)部低，在商業(yè)內(nèi)街中形成了明顯的層次感。 業(yè)態(tài)規(guī)劃各個(gè)區(qū)域主題明確，吸引目標(biāo)客戶(hù)均勻的分布到項(xiàng)目?jī)?nèi)的各個(gè)區(qū)域。酒店及裙樓商業(yè)區(qū)酒店及裙樓商業(yè)區(qū): : 本區(qū)域位于項(xiàng)目的西北角

41、，由四星級(jí)酒店及6層裙樓商業(yè)組成。 除一樓由交通通道自然隔斷外，本區(qū)兩幢建筑2-6層均連結(jié)在一起。大潤(rùn)發(fā)超市大潤(rùn)發(fā)超市喜來(lái)登大酒店喜來(lái)登大酒店1、酒店及裙樓商業(yè)區(qū)、酒店及裙樓商業(yè)區(qū)北樓：1f：零散商鋪2-3f：大潤(rùn)發(fā)超市4f：親子廣場(chǎng)5f：特色美食城6f：雍豐大酒店南樓：1f：酒店大堂2f：藝術(shù)廊3f：展示中心4f：親子廣場(chǎng)、主題樂(lè)園5f：美食世界6f：大寧創(chuàng)意基地7-20f：四星級(jí)酒店北樓標(biāo)識(shí)北樓標(biāo)識(shí)南樓標(biāo)識(shí)南樓標(biāo)識(shí)對(duì)比南北兩幢樓之間的業(yè)態(tài)我們發(fā)現(xiàn)，在建筑上采用了聯(lián)通的設(shè)計(jì)，在對(duì)比南北兩幢樓之間的業(yè)態(tài)我們發(fā)現(xiàn)，在建筑上采用了聯(lián)通的設(shè)計(jì)，在4 4、5 5兩個(gè)樓層設(shè)置主題兩個(gè)樓層設(shè)置主題消費(fèi)區(qū)，

42、主動(dòng)的引導(dǎo)人流均勻分散到兩幢建筑中。消費(fèi)區(qū)，主動(dòng)的引導(dǎo)人流均勻分散到兩幢建筑中。綜 述本座位于西北角，在此處設(shè)置大潤(rùn)發(fā)超市，形成了人流聚集的熱點(diǎn)。同時(shí)，結(jié)合南北兩幢樓連結(jié)之后進(jìn)深大的特點(diǎn)，在4樓和5樓分別設(shè)置了消費(fèi)目的性較強(qiáng)的親子廣場(chǎng)及特色美食街，充分的分享了此處聚集的人流，也拉動(dòng)了原本4、5樓商業(yè)價(jià)值不高的商鋪的價(jià)值的提升?？山梃b之處：聚集人流，并主動(dòng)引導(dǎo)人流，從而提升整體的商業(yè)價(jià)值。停車(chē)及休閑娛樂(lè)區(qū)停車(chē)及休閑娛樂(lè)區(qū): : 本區(qū)域位于項(xiàng)目的西南角，由8層立體停車(chē)場(chǎng)及3層裙樓商業(yè)組成。8層塔樓均為立體停車(chē)場(chǎng)裙樓商業(yè)業(yè)態(tài)為：1-2f：sport100專(zhuān)賣(mài)3f：上影cgv影城。2、停車(chē)及休閑娛樂(lè)區(qū)

43、、停車(chē)及休閑娛樂(lè)區(qū)綜 述本座位于西南角，是整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目中最為背街的部分，商業(yè)價(jià)值很難得到創(chuàng)造。在本案具體的操作中，在此處設(shè)置了一個(gè)規(guī)模巨大的立體停車(chē)場(chǎng)，結(jié)合地下停車(chē)場(chǎng)的主出入口，這里也成為了另外一個(gè)人流與車(chē)流匯聚集中的熱點(diǎn)區(qū)域。同時(shí)在業(yè)態(tài)規(guī)劃上，也引入了影城及大型運(yùn)動(dòng)品牌專(zhuān)賣(mài)，將商業(yè)價(jià)值不是很高的區(qū)域持有自營(yíng)，也帶動(dòng)了人氣，實(shí)現(xiàn)人流在整個(gè)區(qū)域中縱橫穿梭，提高了其他區(qū)域的商業(yè)價(jià)值。可借鑒之處：商業(yè)價(jià)值不高的區(qū)域通過(guò)業(yè)態(tài)規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)持有自營(yíng)，同時(shí)創(chuàng)造人流匯集熱點(diǎn)，促進(jìn)周邊區(qū)域商業(yè)價(jià)值的提升。辦公及裙樓商業(yè)區(qū)辦公及裙樓商業(yè)區(qū): : 本區(qū)域位于項(xiàng)目的東面，通過(guò)5幢高層建筑將中心商業(yè)內(nèi)街圍合起來(lái)，避免了因

44、靠近城市核心干道所帶來(lái)的噪音干擾。 主要產(chǎn)品形態(tài)均為4-18f高層商住辦公樓+1-3f裙房商業(yè)。其業(yè)態(tài)規(guī)劃有：1f：屈臣氏、時(shí)尚女裝、男裝2f：屈臣氏、時(shí)尚內(nèi)衣、珠寶、眼鏡、配飾3f：個(gè)人護(hù)理、美容美發(fā)3、辦公及裙樓商業(yè)區(qū)、辦公及裙樓商業(yè)區(qū)1f：特色快餐、其它品牌商業(yè)2f：家紡、特色家居用品3f：電腦城（宏圖三胞）4f：游歌量販ktv1f: 數(shù)碼產(chǎn)品、特色餐飲2f：影音器材、家電產(chǎn)品3f：影音器材、家電數(shù)碼綜 述 從產(chǎn)品形態(tài)到業(yè)態(tài)規(guī)劃上均比較類(lèi)似。其中1f均設(shè)置有特色餐飲（如kfc,星巴克等），2-3f均引入了大型主題賣(mài)場(chǎng)（一個(gè)是國(guó)美電器，一個(gè)是宏圖三胞），4f則規(guī)劃為ktv。各個(gè)區(qū)域業(yè)態(tài)的明

45、確定位對(duì)充分的吸引人氣起到了比較強(qiáng)的作用。另外，在1f的規(guī)劃中，對(duì)外設(shè)置有許多開(kāi)口供游人進(jìn)出，同時(shí)商鋪均采取了雙面開(kāi)門(mén)設(shè)計(jì)，延展了商鋪的臨街面，提高了商業(yè)價(jià)值。可借鑒之處：1f多設(shè)置出入口，同時(shí)商鋪雙面開(kāi)門(mén)設(shè)計(jì)，拉長(zhǎng)商鋪的臨街面，提高商業(yè)價(jià)值。2-3f大面積的商鋪可考慮引入大型主力店持有自營(yíng)，也起到了聚集人氣的重要作用。核心餐飲及購(gòu)物區(qū)核心餐飲及購(gòu)物區(qū): : 本區(qū)域位于項(xiàng)目的中心位置，被外圍建筑所圍合，但內(nèi)部穿梭的街道展現(xiàn)出了完全開(kāi)放的氛圍。 建筑均為4層左右。其中1f大多規(guī)劃為品牌服飾店、小型特色餐飲店（如甜品屋）；2-4f則主要規(guī)劃為中型特色餐飲店。4、核心餐飲及購(gòu)物區(qū)、核心餐飲及購(gòu)物區(qū)1

46、f：餐飲、服裝、精品眼鏡、飾品等2f：中型特色餐飲3f：中型特色餐飲4f：休閑中心1f：品牌服飾、特色餐飲等2f：中型特色餐飲3f：中型特色餐飲4f：男子spa會(huì)所綜 述整個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)的核心中央地帶，是人群與人流最為密集的地區(qū)；建筑設(shè)計(jì)上采用開(kāi)放式商業(yè)內(nèi)街的形式，方便人群自由穿梭于中心區(qū)域內(nèi)；1f均為分割小面積商鋪，便于引入商家經(jīng)營(yíng)；2-4樓則均有空中連廊相連接，使得食客能更方便的在不同商家之間進(jìn)行選擇，也為經(jīng)營(yíng)業(yè)主帶來(lái)了均衡穩(wěn)定的人流?？山梃b之處：中心區(qū)域?yàn)槿肆骷袇^(qū)域，設(shè)置開(kāi)放式步行內(nèi)街，使得人流能均衡的導(dǎo)入到項(xiàng)目的其他各個(gè)部分；中心區(qū)商業(yè)采用小面積分隔，方便日后經(jīng)營(yíng)；樓上則引入中型餐飲主力

47、店，并利用聯(lián)通的立體交通，使高樓層商鋪的區(qū)位性不再突出。5、業(yè)態(tài)組合與分布、業(yè)態(tài)組合與分布零售業(yè)零售業(yè)餐飲業(yè)餐飲業(yè)酒店酒店休閑娛樂(lè)業(yè)休閑娛樂(lè)業(yè)非商業(yè)用途非商業(yè)用途 平面布局平面布局街角主入口處，零售、餐飲業(yè)混搭搭配，其中以零售業(yè)為主要業(yè)態(tài)。沿街次入口處，主要排布中型餐飲業(yè)。內(nèi)街區(qū)沿街，零售、餐飲業(yè)混搭搭配，不設(shè)置主要業(yè)態(tài)。廣場(chǎng)中心，高度聚集餐飲業(yè)，形成廣場(chǎng)內(nèi)商圈。其他內(nèi)縱深處，主要散布休閑娛樂(lè)等業(yè)態(tài)。 縱向布局縱向布局1f采取remix混合布局，即 餐飲、零售業(yè) 混合穿插搭配，不進(jìn)行明確功能分區(qū)； 各主入口以零售業(yè)為主、次入口以餐飲業(yè)為主。2f 各組團(tuán)功能分區(qū)較明顯，以廣場(chǎng)中心為起點(diǎn)，第一梯度

48、為餐飲業(yè)、第二梯度 （主外街）為零售業(yè)，第三梯度（次外街）為酒店業(yè)。3f 各組團(tuán)功能與2f大致相似，也為三級(jí)梯度，原零售業(yè)份額劃撥部分給于休閑業(yè)。 即第一梯度為餐飲業(yè)、第二梯度（主外街）為零售、休閑業(yè)，第三梯度（次外街） 為酒店業(yè)。4f 平面完整度較差，布局較混亂，大體布局意圖是延續(xù)各建筑3f原有業(yè)態(tài)的延續(xù) 或設(shè)置低承受能力相關(guān)業(yè)態(tài)。5.1、業(yè)態(tài)布局說(shuō)明、業(yè)態(tài)布局說(shuō)明四、交通動(dòng)線(xiàn)分析四、交通動(dòng)線(xiàn)分析u 入口入口項(xiàng)目為開(kāi)放式街區(qū)，共計(jì)入口10處，其中人行 入口8處，車(chē)型入口2處。人行主入口排布在人流密集處，即街角位置 及賣(mài)場(chǎng)位置。人行次入口主要沿街按樓棟之間間距自然排布車(chē)行入口集中在西側(cè)，即人流

49、最稀疏區(qū)。u 動(dòng)線(xiàn)動(dòng)線(xiàn)人行交通動(dòng)線(xiàn)與車(chē)行交通動(dòng)線(xiàn)有明顯分界點(diǎn)， 分界位置為地塊中軸附近，接近廣場(chǎng)中心區(qū)。人行動(dòng)線(xiàn)主要集中在地塊東半?yún)^(qū)，簡(jiǎn)單來(lái)看即 平均分割的“三縱六橫”，中心廣場(chǎng)區(qū)位置即 為中心縱 與 中心橫 的交界處。車(chē)行動(dòng)線(xiàn)占據(jù)范圍較小，涵蓋面積約為地塊面 積的25%，為沿靠停車(chē)場(chǎng)環(huán)繞走向。人行道與車(chē)道交匯處設(shè)有護(hù)欄和人行橫道線(xiàn)， 幫助人流、車(chē)流區(qū)分和疏導(dǎo)?？偨Y(jié)總結(jié)通過(guò)對(duì)大寧商業(yè)項(xiàng)目的詳細(xì)調(diào)查研究，我們認(rèn)為其成功之處主要在于：1、明確的業(yè)態(tài)定位與規(guī)劃，以業(yè)態(tài)分區(qū)指導(dǎo)建筑設(shè)計(jì)；2、大膽采用立體的、開(kāi)放的人流動(dòng)線(xiàn)組織，使人流能充分均勻的分散到各處；3、強(qiáng)大的招商與經(jīng)營(yíng)能力，在較短的時(shí)間內(nèi)即形成

50、了比較旺盛的人氣；4、在產(chǎn)品細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)上，充分關(guān)注細(xì)節(jié)，充分考慮到消費(fèi)者的需要?？山梃b之處：1、業(yè)態(tài)規(guī)劃明確，功能分區(qū)明顯；2、組團(tuán)產(chǎn)品設(shè)計(jì)，合理引導(dǎo)人流；3、招商工作到位，迅速積聚人氣；4、細(xì)節(jié)體現(xiàn)關(guān)懷，充分考慮需求。不足之處：1、產(chǎn)品及業(yè)態(tài)還需調(diào)整 （如寫(xiě)字樓、電器賣(mài)場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)狀況比較糟糕）2、日本六本木綜合體項(xiàng)目六本木山位于東京都港區(qū)六本 木，毗臨新橋、虎門(mén)的商務(wù)街， 霞關(guān)的政府機(jī)關(guān)街道、青山、赤 坂的商業(yè)街，麻布、廣尾的高檔 住宅區(qū)。東京六本木新城是東京著名的購(gòu) 物中心和旅游中心，該項(xiàng)目在 2003年4月開(kāi)業(yè)，目前已經(jīng)成為外 地游客到了東京必到的綜合商業(yè) 設(shè)施.1 1、項(xiàng)目概況、項(xiàng)目概況地

51、塊面積：地塊面積：11.66ha11.66ha占地面積：占地面積：89,400 89,400 建筑面積：建筑面積：759,100 759,100 住戶(hù)數(shù)量：住戶(hù)數(shù)量：837837戶(hù)戶(hù)停車(chē)位：停車(chē)位：2,7622,762個(gè)個(gè)(a街區(qū)) 1.好萊塢美容廣場(chǎng)地上11層地下3層；24800 (b街區(qū))1六本木山森大廈地上54層地下6層；379500 2凱悅酒店地上11層地下1層；69000 (c街區(qū)) 1.六本木山住宅樓a，bc，d地上43層地下1層(地上部二a棟6層b,c棟43層3櫸樹(shù)坡綜合體 d棟18層)149800 地上7層地下3層；23700 2櫸樹(shù)坡臺(tái)地地上6層地下層；6900 4朝日電視臺(tái)

52、 3寺院地上1層地下i層；500 地上8層地下3層；73700 (d街區(qū)) 1.六本木山門(mén)樓地上15層地下2層；30800 2 2、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3 3、總體設(shè)計(jì)規(guī)劃特點(diǎn)、總體設(shè)計(jì)規(guī)劃特點(diǎn)美國(guó)美國(guó)jerdejerde建筑事務(wù)所建筑事務(wù)所負(fù)責(zé)六本木購(gòu)物中心 及公共空間設(shè)計(jì)，jerdejerde在購(gòu)物中心設(shè)計(jì)中 非常注重將項(xiàng)目設(shè)計(jì)為旅游目的地，立面變 化豐富，不斷讓顧客產(chǎn)生好奇心，延長(zhǎng)顧客 的停留時(shí)間，實(shí)踐證明是成功的。 外立面設(shè)計(jì)變化比較豐富，采用空間向上退 臺(tái)的方式，與難波城有類(lèi)似之處。露天廣場(chǎng) 舞臺(tái)上設(shè)置圓形頂棚，具有強(qiáng)烈的聚集導(dǎo)向 作用。內(nèi)部中庭設(shè)計(jì)采用內(nèi)部地面盆景綠化，且中

53、庭內(nèi)部立面設(shè)置空中綠化花池和水幕處理， 增加中庭空間的動(dòng)態(tài)特征。中庭上空采用透 明的天棚處理，同時(shí)適度遮擋陽(yáng)光直射，創(chuàng) 造出通透宜人的空間。由六本木新城前露天 廣場(chǎng)和66廣場(chǎng)作為公共活動(dòng)空間，經(jīng)常舉辦 營(yíng)銷(xiāo)及文化活動(dòng)。4 4、交通體系和停車(chē)特點(diǎn)、交通體系和停車(chē)特點(diǎn)顧客可以乘坐地鐵、公共汽車(chē)，也可以開(kāi) 車(chē)前來(lái)， 總體停車(chē)位2762輛，共計(jì)12個(gè) 停車(chē)場(chǎng)，方便顧客采用方便的地方就近停 車(chē)。六本木新城設(shè)有摩托車(chē)與自行車(chē)停車(chē) 位置，其中自行車(chē)免費(fèi)。地鐵直接連通六 本木新城b1f。 5 5、動(dòng)線(xiàn)布局、動(dòng)線(xiàn)布局1f1f動(dòng)線(xiàn)動(dòng)線(xiàn)2f2f動(dòng)線(xiàn)動(dòng)線(xiàn)動(dòng)線(xiàn)環(huán)繞森大廈組織動(dòng)線(xiàn)環(huán)繞森大廈組織根據(jù)根據(jù)人流特點(diǎn)，設(shè)置四層營(yíng)

54、業(yè)通道人流特點(diǎn)，設(shè)置四層營(yíng)業(yè)通道商業(yè)設(shè)施商業(yè)設(shè)施 商業(yè)設(shè)施由山邊。西街、櫸樹(shù)坡大道組成， 商業(yè)構(gòu)成為： 零售：110區(qū)劃，22000 餐飲：70區(qū)劃12000（3200席） 其它：30區(qū)劃，4000 合計(jì)：220區(qū)劃，38000 文化設(shè)施文化設(shè)施 森藝術(shù)中心：六本木山綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目作為”文化都心”象征的就是位于六本木山森大廈49層至頂層部的森藝術(shù)中心，由美術(shù)館、展望臺(tái)、會(huì)員俱樂(lè)部、會(huì)議論壇等組成 a. 森美術(shù)館(5154層)在這里，人們盡可以欣賞現(xiàn)代美術(shù)、照片、影像、設(shè)計(jì)、建筑等各種各樣的藝術(shù)形式。 b.東京展望臺(tái)(51層),海拔250m，可360眺望東京大都市。 c.六本木山俱樂(lè)部(51層),

55、這是一個(gè)以森藝術(shù)中心為核心的會(huì)員制俱樂(lè)部，聚集了活躍在各領(lǐng)域中喜愛(ài)文化藝術(shù)的人們，是一個(gè)對(duì)話(huà)交流，激發(fā)創(chuàng)造的場(chǎng)所。 d.六本木山學(xué)院(47層),是針對(duì)所有年齡層次人的特殊教育學(xué)院。6 6、功能構(gòu)成、功能構(gòu)成6、功能構(gòu)成、功能構(gòu)成辦公設(shè)施辦公設(shè)施一、六本木山森大廈 作為六本木山的中心的超高層辦公樓地上54層，高238m，并實(shí)現(xiàn)了日本國(guó)內(nèi)最大的單層約4500m2的無(wú)柱空間，并引進(jìn)了日本國(guó)內(nèi)最高水準(zhǔn)的網(wǎng)絡(luò)和安全設(shè)施。二、好萊塢美容廣場(chǎng) 好萊塢美容廣場(chǎng)(以美容專(zhuān)科學(xué)校，公司辦公為主體)1部分。裙房和地下部分與4層17區(qū)劃的店鋪街，機(jī)械式停車(chē)場(chǎng)相連。作為各個(gè)不同功能區(qū)域的緩沖聯(lián)系空間和上下移動(dòng)手段，設(shè)置

56、了1處大的共享空間。一處是在地鐵出入口，作為六本木山總?cè)肟冢蟮惯^(guò)來(lái)的大禮帽，直徑25m，高約30m，由不銹鋼屋面和48面體玻璃墻面構(gòu)成的半室外空間，自動(dòng)扶梯上下穿插。另一處是好萊塢美容廣場(chǎng)的地下1層到地上3層由自動(dòng)扶梯連結(jié)的反向橢圓錐體，裙房的外裝修，主要采用石材貼面，通過(guò)連廊空間和六本木山整體相協(xié)調(diào)。住宅區(qū)住宅區(qū) 住宅樓共4棟，既有6層高的低層，也有43層高超高層。平面形式多樣，甚至有以廚房為主體的設(shè)計(jì)。滿(mǎn)足了從工作室到5個(gè)臥房，帶全套家具等多種多樣的選擇。規(guī)劃建議規(guī)劃建議4層層步步高百貨步步高百貨30層住宅樓廣場(chǎng)“步步高超市”搬遷至負(fù)一樓，減少商業(yè)占地，地上4層為未來(lái)的“步步高百貨”。2

57、5層住宅樓20層住宅樓三層商業(yè)群樓采用商業(yè)街區(qū)的形式，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的開(kāi)放性，增加項(xiàng)目展示面，為防止斷頭商業(yè)，采用用弧線(xiàn)型商業(yè)街布局，連接相鄰的2條道路，便于人流聚集于疏散，在中央設(shè)立休憩廣場(chǎng)，增加人流的聚集量與逗留時(shí)間，并起緩沖業(yè)態(tài)過(guò)渡的作用。在建筑層面上形成層次感 ，錯(cuò)落有致，增強(qiáng)項(xiàng)目形象。業(yè)態(tài)布局建議業(yè)態(tài)布局建議4層層步步高百貨步步高百貨廣場(chǎng)靠近東湖路靠近東湖路一線(xiàn)臨街區(qū)一線(xiàn)臨街區(qū)靠近規(guī)劃路靠近規(guī)劃路二線(xiàn)臨街區(qū)二線(xiàn)臨街區(qū)非臨街非臨街中段廣場(chǎng)區(qū)中段廣場(chǎng)區(qū)一線(xiàn)街區(qū)：一線(xiàn)街區(qū)：1f品牌運(yùn)動(dòng)類(lèi)服飾2f家電類(lèi)賣(mài)場(chǎng)3f電玩城、臺(tái)球城、網(wǎng)吧中段廣場(chǎng)區(qū)：中段廣場(chǎng)區(qū)：1f內(nèi)衣、飾品、小精品2f中、高檔餐廳3f足浴、養(yǎng)生、spa會(huì)所二線(xiàn)街區(qū)：二線(xiàn)街區(qū)：1f時(shí)尚潮流服飾2f酒吧、ktv3f酒吧、ktv需展示強(qiáng)業(yè)態(tài)景觀好、高端業(yè)態(tài)生存力強(qiáng)吸引人流業(yè)態(tài)交通組織建議交通組織建議4層層步步高百貨步步高百貨廣場(chǎng)人群出入車(chē)流出入住宅出入1 1、采用商住相對(duì)分離的人、采用商住相對(duì)分離的人流動(dòng)線(xiàn)，減小對(duì)住宅的影響；流動(dòng)線(xiàn)，減小對(duì)住宅的影響；2 2、人車(chē)分流；、人車(chē)分流；3 3、建議步步高在廣場(chǎng)區(qū)設(shè)、建議步步高在