[經(jīng)濟(jì)學(xué)]自考資產(chǎn)評(píng)估串講加計(jì)算題分析

1、資產(chǎn)評(píng)估概念資產(chǎn)評(píng)估就是對(duì)資產(chǎn)重新估價(jià)的過(guò)程，是一種動(dòng)態(tài)性、市場(chǎng)化活動(dòng)，具有不確定性的特點(diǎn)，其評(píng)定價(jià)格也是一種模擬價(jià)格。因此，資產(chǎn)評(píng)估需要規(guī)范進(jìn)行。產(chǎn)生早期資產(chǎn)評(píng)估早在16世紀(jì)尼德蘭的安特衛(wèi)普出現(xiàn)了世界上最早的商品交易所時(shí)就有資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)。特點(diǎn)：估價(jià)對(duì)象的種類(lèi)、估價(jià)活動(dòng)、估價(jià)手段方法等帶有個(gè)別性、偶然性、經(jīng)驗(yàn)性?，F(xiàn)在資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)在社會(huì)化大生產(chǎn)和商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展到了相當(dāng)高的程度以后才出現(xiàn)的。特點(diǎn)：現(xiàn)實(shí)性、市場(chǎng)性、預(yù)測(cè)性、公正性、咨詢性。資產(chǎn)評(píng)估是由中介機(jī)構(gòu)獨(dú)立 客觀 公正 不受任何方約束的情況完成評(píng)估工作。種類(lèi)根據(jù)我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估管理要求和國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估慣例，資產(chǎn)評(píng)估中的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)有重置成本、現(xiàn)行市價(jià)、收益

2、現(xiàn)值和清算價(jià)格等四種。規(guī)則l、資產(chǎn)評(píng)估工作必須由專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)和有專(zhuān)業(yè)知識(shí)的人員擔(dān)任； 2、資產(chǎn)評(píng)估必須有法律依據(jù)和依照有關(guān)法規(guī)、政策進(jìn)行； 3、資產(chǎn)評(píng)估必須遵循適用的原則； 4、資產(chǎn)評(píng)估必須符合規(guī)定的評(píng)估程序和標(biāo)準(zhǔn)； 5、資產(chǎn)評(píng)估必須運(yùn)用科學(xué)的評(píng)估方法和統(tǒng)一的貨幣單位計(jì)價(jià)。八要素1、資產(chǎn)評(píng)估的主體，即進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的專(zhuān)業(yè)人員； 2、資產(chǎn)評(píng)估的客體，即被評(píng)估的對(duì)象； 3、資產(chǎn)評(píng)估的目的，即需要進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的原因； 4、資產(chǎn)評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)，即資產(chǎn)評(píng)估依據(jù)的價(jià)格、技術(shù)等標(biāo)準(zhǔn)； 5、資產(chǎn)評(píng)估的程序，即資產(chǎn)評(píng)估具體進(jìn)行的環(huán)節(jié)、步驟； 6、資產(chǎn)評(píng)估的方法，即評(píng)估運(yùn)用的符合國(guó)家規(guī)定的各種專(zhuān)門(mén)的方法； 7、評(píng)估的基準(zhǔn)日

3、，即評(píng)估時(shí)所依據(jù)的時(shí)點(diǎn)； 8、評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型，即評(píng)估時(shí)所認(rèn)定的資產(chǎn)的價(jià)值屬性。第一章 總論第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的含義一、資產(chǎn)評(píng)估的概念（名詞解釋?zhuān)┵Y產(chǎn)評(píng)估是指由專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)和人員，依據(jù)國(guó)家規(guī)定和有關(guān)資料，根據(jù)特定的目的，遵循使用的原則，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類(lèi)型，按照法定的程序，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)定和估算的過(guò)程。（簡(jiǎn)答）（074）（多選）（064）資產(chǎn)評(píng)估主要由六大要素組成，即資產(chǎn)評(píng)估的主體、客體、特定目的、程序、價(jià)值類(lèi)型和方法。（單選）（064）評(píng)估的主題是指資產(chǎn)評(píng)估由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)，它是資產(chǎn)評(píng)估工作得以進(jìn)行的重要保證。（單選）評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型是對(duì)評(píng)估價(jià)值的質(zhì)的規(guī)定，對(duì)置產(chǎn)評(píng)估方法的選擇具有約束性。二

4、、資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)（簡(jiǎn)答）（064）（多選）（024）簡(jiǎn)述如何理解資產(chǎn)評(píng)估的現(xiàn)實(shí)性特點(diǎn)?，F(xiàn)實(shí)性是指以評(píng)估基準(zhǔn)期為時(shí)間參照，按這一時(shí)點(diǎn)的資產(chǎn)實(shí)際狀況對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行的評(píng)定估算。資產(chǎn)評(píng)估的現(xiàn)實(shí)性表現(xiàn)的以下三個(gè)方面：（1）資產(chǎn)評(píng)估直接以現(xiàn)實(shí)存在為資產(chǎn)確認(rèn)、估價(jià)和報(bào)告的依據(jù)，沒(méi)有與過(guò)去業(yè)務(wù)及其記錄進(jìn)行銜接、均衡、達(dá)成一致等約束，只需要說(shuō)明當(dāng)前資產(chǎn)狀況；（2）以現(xiàn)實(shí)狀況為基礎(chǔ)反映未來(lái)；（3）現(xiàn)實(shí)性強(qiáng)調(diào)客觀存在。（單選）資產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)性特點(diǎn)表現(xiàn)在市場(chǎng)活動(dòng)中的資產(chǎn)交易活動(dòng)發(fā)生條件下，資產(chǎn)評(píng)估通過(guò)模擬市場(chǎng)條件對(duì)資產(chǎn)做出評(píng)定估算和報(bào)告，并且這一估算和報(bào)告結(jié)果必須接受市場(chǎng)檢驗(yàn)。（單選）資產(chǎn)評(píng)估的預(yù)測(cè)性是指用資產(chǎn)的未來(lái)時(shí)空的

5、潛能說(shuō)明現(xiàn)實(shí)。（單選）未來(lái)沒(méi)有潛能和效益的資產(chǎn)，現(xiàn)實(shí)評(píng)估價(jià)值是不存在的。（單選）公正性是指資產(chǎn)評(píng)估行為對(duì)于評(píng)估當(dāng)事人具有獨(dú)立性。（多選）（044）（單選）（064）（034）咨詢性是指資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供的專(zhuān)業(yè)化估價(jià)意見(jiàn)，能夠更好地為資產(chǎn)業(yè)務(wù)的優(yōu)化和現(xiàn)實(shí)服務(wù)。三、資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)的區(qū)別（多選）（024）資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)具有明顯的區(qū)別，表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）發(fā)生的前提條件不同；（2）目的不同；（3）執(zhí)行操作者不同。第二節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象一、資產(chǎn)的含義（單選）在國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則和美國(guó)的專(zhuān)業(yè)評(píng)估實(shí)務(wù)統(tǒng)一準(zhǔn)則（uspap）中，并沒(méi)有直接給出資產(chǎn)評(píng)估中資產(chǎn)的定義，但卻明確地指出了作為資產(chǎn)評(píng)估

6、對(duì)象的資產(chǎn)與會(huì)計(jì)學(xué)中的資產(chǎn)存在差異性。（多選）（084）從技術(shù)上說(shuō)，被評(píng)估的對(duì)象是資產(chǎn)的所有權(quán)或“所有者的權(quán)利”，而不是有形資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)本身。諸如商標(biāo)權(quán)的評(píng)估，其所有權(quán)價(jià)值和許可使用權(quán)價(jià)值是不同的。再如有關(guān)資源資產(chǎn)評(píng)估，涉及到地質(zhì)、礦藏、森林、旅游資源等個(gè)人擁有的不動(dòng)產(chǎn)。（單選）判斷和評(píng)估一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)是否是資產(chǎn)、其價(jià)值如何，首要問(wèn)題是判斷其是否具有獲利能力。二、資產(chǎn)的分類(lèi)（多選）按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力可以分為單項(xiàng)資產(chǎn)和整體資產(chǎn)。（多選）（054）可確指的資產(chǎn)是指能獨(dú)立存在的資產(chǎn)，有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)，除商譽(yù)以外都是可確指的資產(chǎn)。（單選）從西方發(fā)達(dá)國(guó)家資產(chǎn)評(píng)估歷史分析，最初的資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象主要是不

7、動(dòng)產(chǎn)。第三節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型一、資產(chǎn)評(píng)估的特定目的（多選）資產(chǎn)評(píng)估的特定目的對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的影響表現(xiàn)在兩個(gè)方面：（1）在什么樣的條件下，即資產(chǎn)發(fā)生怎樣的經(jīng)濟(jì)行為時(shí)應(yīng)該評(píng)估和可以評(píng)估；（2）不同的經(jīng)濟(jì)行為決定了評(píng)估價(jià)值類(lèi)型的差異，引致資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的差異。（多選）我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐證明，資產(chǎn)評(píng)估的特定目的主要有：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)黄髽I(yè)兼并；企業(yè)出售；企業(yè)聯(lián)營(yíng)；股份經(jīng)營(yíng)；中外合資、合作；企業(yè)清算抵押擔(dān)保；企業(yè)租賃；債務(wù)重組等等。（多選）股份經(jīng)營(yíng)是指資產(chǎn)占有單位實(shí)施股份制經(jīng)營(yíng)方式的行為，包括法人持股、內(nèi)部職工持股、向社會(huì)發(fā)行不上市股票和上市股票。二、資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型（多選）價(jià)值類(lèi)型在資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中具有重要的作

8、用，表現(xiàn)在：1、價(jià)值類(lèi)型是影響和決定資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的重要因素。2、價(jià)值類(lèi)型制約資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇。3、明確評(píng)估價(jià)值類(lèi)型，可以更清楚地表達(dá)評(píng)估結(jié)果，可以避免報(bào)告使用者誤用評(píng)估結(jié)果。（多選）對(duì)于市場(chǎng)價(jià)值的理解，應(yīng)著重從以下三個(gè)方面把握；（1）公開(kāi)和公平的市場(chǎng)條件；（2）當(dāng)事人是理性的；（3）市場(chǎng)價(jià)值是價(jià)值估計(jì)數(shù)額。（名詞解釋?zhuān)┰谟脙r(jià)值是指特定資產(chǎn)在特定用途下對(duì)特定使用者的價(jià)值，該價(jià)值類(lèi)型重點(diǎn)反映了作為企業(yè)組成部分的特定資產(chǎn)對(duì)其所屬企業(yè)能夠帶來(lái)的價(jià)值，而并不考慮該資產(chǎn)的最佳用途或資產(chǎn)變現(xiàn)所能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值量。（單選）與市場(chǎng)價(jià)值相比，投資價(jià)值是個(gè)人的價(jià)值，它未必是市場(chǎng)價(jià)值。（單選）如果持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值超過(guò)生產(chǎn)終

9、止時(shí)的生產(chǎn)價(jià)值，那么進(jìn)行經(jīng)營(yíng)是有意義的。（單選）清算價(jià)格一般低于現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格，這是由市場(chǎng)供求狀況決定的。清算價(jià)格一般取決于下列幾個(gè)因素：（1）資產(chǎn)的通用性；（2）清算時(shí)間的限制。（單選）保險(xiǎn)價(jià)值是指可能因危險(xiǎn)造成損失的實(shí)體項(xiàng)目的重置和（或）重建成本。（單選）（054）決定和影響價(jià)值類(lèi)型的因素是多方面的，但主要因素包括：（1）評(píng)估的特定目的（經(jīng)濟(jì)行為）；（2）市場(chǎng)條件；（3）資產(chǎn)功能及其狀態(tài)。上述三項(xiàng)因素是一個(gè)有機(jī)整體，核心問(wèn)題是評(píng)估的特定目的，因?yàn)樘囟康拇_定以后直接影響市場(chǎng)條件，進(jìn)而也影響資產(chǎn)功能和狀態(tài)。（單選）（024）不同價(jià)值類(lèi)型下的評(píng)估價(jià)值與實(shí)際資產(chǎn)交易值的差異度是不同的。如果企業(yè)破產(chǎn)

10、評(píng)估選用清算價(jià)格這種價(jià)值類(lèi)型，實(shí)際處置時(shí)，處置值和評(píng)估值差異就會(huì)很??；而如果選用市場(chǎng)價(jià)值類(lèi)型時(shí)，處置值和評(píng)估值差異就會(huì)較大?？梢?jiàn)，同樣評(píng)估目的，不同價(jià)值類(lèi)型的評(píng)估值所表現(xiàn)的實(shí)際交易值與評(píng)估值的差異程度不同。第四節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)（簡(jiǎn)答）（034）（單選）（064）適用資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)有以下幾種：（1）繼續(xù)使用假設(shè)；從資產(chǎn)評(píng)估角度看，繼續(xù)使用假設(shè)是指資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用。（多選）在確認(rèn)繼續(xù)使用的資產(chǎn)時(shí)，必須充分考慮以下條件：資產(chǎn)能以其提供的服務(wù)或用途，滿足所有者經(jīng)營(yíng)上期望的收益；資產(chǎn)尚有顯著的剩余適用壽命；資產(chǎn)所有權(quán)明確，并保持完好；資產(chǎn)從經(jīng)濟(jì)上、法律上是否允許轉(zhuǎn)作他用；充

11、分地考慮了資產(chǎn)的使用功能。（2）公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè);公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)在假定在市場(chǎng)上交易或擬在市場(chǎng)上交易的資產(chǎn)，資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此雙方都有獲得足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，以便對(duì)資產(chǎn)的功能、用途及其交易價(jià)格等做出理智的判斷。（3）清算（清償）假設(shè)；（名詞解釋?zhuān)?84）清算（清償）假設(shè)是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下被強(qiáng)制進(jìn)行整體或拆零，經(jīng)協(xié)商或以拍賣(mài)方式在公開(kāi)市場(chǎng)上出售。第五節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的原則（單選）（064）（024）資產(chǎn)評(píng)估的工作原則包括：（1）獨(dú)立性原則；（2）客觀性原則；（3）科學(xué)性原則；（單選）（084）符合資產(chǎn)評(píng)估科學(xué)性原則的是必須根據(jù)評(píng)估的特定目的選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類(lèi)型和方法；對(duì)于特定的資產(chǎn)

12、業(yè)務(wù)價(jià)值類(lèi)型的選擇具有唯一性；對(duì)于特定的資產(chǎn)業(yè)務(wù)評(píng)估方法的選擇具有多樣性。（單選）（044）資產(chǎn)評(píng)估的科學(xué)性原則是指在資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中，必須根據(jù)評(píng)估的特定目的，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類(lèi)型和方法，制定科學(xué)的評(píng)估實(shí)施方案，使資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果科學(xué)合理。（4）專(zhuān)業(yè)性原則。（簡(jiǎn)答）（054）（單選）（074）（044）簡(jiǎn)述資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則。（1）貢獻(xiàn)原則;貢獻(xiàn)原則是指某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構(gòu)成部分的價(jià)值，取決于它對(duì)其他相關(guān)的資產(chǎn)或資產(chǎn)整體價(jià)值的貢獻(xiàn)，或者根據(jù)當(dāng)缺少它時(shí)對(duì)整體價(jià)值下降的影響程度來(lái)衡量確定。（2）替代原則；替代原則是指當(dāng)同時(shí)存在幾種效能相同的資產(chǎn)時(shí)，最低價(jià)格的資產(chǎn)需求最大。（3）預(yù)期原則；預(yù)期原則是指在資

13、產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中，資產(chǎn)的價(jià)值可以不按照過(guò)去的生產(chǎn)成本或銷(xiāo)售價(jià)格決定，而是基于對(duì)未來(lái)收益的期望值決定的。第六節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的程序一、資產(chǎn)評(píng)估程序的定義（單選）狹義的資產(chǎn)評(píng)估程序是從資產(chǎn)評(píng)估結(jié)構(gòu)和人員接受委托開(kāi)始，到向委托人或相關(guān)當(dāng)事人提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)結(jié)束。（多選）按照廣義的資產(chǎn)評(píng)估程序分析，資產(chǎn)評(píng)估程序包括以下主要環(huán)節(jié)：（1）明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)；（2）簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)；（3）編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃；（4）資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；（5）收集資產(chǎn)評(píng)估資料；（6）評(píng)定估算；（7）編制和提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)；（8）資產(chǎn)評(píng)估工作檔案歸檔。（單選）（084）狹義的資產(chǎn)評(píng)估程序包括：編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃；評(píng)定估算；編

14、制和提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)。二、資產(chǎn)評(píng)估程序的重要性（單選）恰當(dāng)執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估程序是資產(chǎn)評(píng)估結(jié)構(gòu)和人員防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、保護(hù)自身合法權(quán)益、合理抗辯的重要手段之一。三、資產(chǎn)評(píng)估程序的內(nèi)容（單選）明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)是資產(chǎn)評(píng)估程序的第一個(gè)環(huán)節(jié)。（多選）（074）資產(chǎn)評(píng)估結(jié)構(gòu)和人員在接受資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)委托之前，應(yīng)當(dāng)采取與委托人等相關(guān)當(dāng)事人討論、閱讀基本資料、進(jìn)行必要初步調(diào)查等方式，與委托人等相關(guān)當(dāng)事人共同明確一下資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)：（1）委托方和相關(guān)當(dāng)事方基本情況；（多選）在不同的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目中，相關(guān)當(dāng)事方有所不同，主要包括資產(chǎn)占有方、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用方、其他利益關(guān)聯(lián)方等。（2）資產(chǎn)評(píng)估目的；（3）評(píng)估對(duì)

15、象基本情況；（4）價(jià)值類(lèi)型及定義；（5）資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日；（單選）評(píng)估基準(zhǔn)日的選擇應(yīng)當(dāng)有利于資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論有效地服務(wù)于資產(chǎn)評(píng)估目的。（6）資產(chǎn)評(píng)估限制條件和重要建設(shè)；（7）其他需要明確的重要事項(xiàng)。（多選）資產(chǎn)評(píng)估結(jié)構(gòu)和人員在明確上述資產(chǎn)評(píng)估基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)分析下列因素，確定是否承接資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目：（1）評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。（2）專(zhuān)業(yè)勝任能力。（3）獨(dú)立性分析。（名詞解釋?zhuān)┵Y產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)是資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)與委托人共同簽訂的，確認(rèn)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的委托與委托關(guān)系，明確委托目的、被評(píng)估資產(chǎn)范圍及雙方權(quán)利義務(wù)等相關(guān)重要事項(xiàng)的合同。（單選）根據(jù)我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的現(xiàn)行規(guī)定，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師承辦資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)由其所

16、在的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理，并由評(píng)估機(jī)構(gòu)與委托人簽訂書(shū)面資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的約定書(shū)。（多選）資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)人員應(yīng)當(dāng)對(duì)所收集的資產(chǎn)評(píng)估資料進(jìn)行充分分析，確定其可靠性、相關(guān)性、可比性。（單選）資產(chǎn)評(píng)估人員在選擇恰當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)評(píng)估方法后，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估基本原理和規(guī)范要求恰當(dāng)運(yùn)用評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估，形成初步評(píng)估結(jié)論。（多選）資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)主要內(nèi)容包括：委托方和資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)情況，資產(chǎn)評(píng)估目的，資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論價(jià)值類(lèi)型，資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日，評(píng)估方法及其說(shuō)明，資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)和限制條件等內(nèi)容。（單選）資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)以恰當(dāng)?shù)姆绞綄①Y產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)提交給委托人。（單選）資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員在向委托人提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)后，應(yīng)當(dāng)將資產(chǎn)評(píng)估工

17、作檔案歸檔。四、履行資產(chǎn)評(píng)估程序的基本要求（單選）資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)將資產(chǎn)評(píng)估程序的組織實(shí)施情況記錄于工作底稿，并將主要資產(chǎn)評(píng)估程序執(zhí)行情況在資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中予以披露。第二章 資產(chǎn)評(píng)估的基本方法第一節(jié) 市場(chǎng)法一、市場(chǎng)法及其適用的前提條件（名詞解釋?zhuān)┦袌?chǎng)法也稱市場(chǎng)價(jià)格比較法，是指通過(guò)比較被評(píng)估資產(chǎn)與最近售出類(lèi)似資產(chǎn)的異同，并將類(lèi)似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。（多選）市場(chǎng)法應(yīng)用的前提條件：（1）需要有一個(gè)充分發(fā)育、活躍的資產(chǎn)市場(chǎng)；（2）參照物及其與被評(píng)估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可收集到的。（單選）運(yùn)用市場(chǎng)法，重要的是能夠找到與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相類(lèi)似

18、的參照物。二、運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的方式（單選）（064）用市場(chǎng)法對(duì)資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，評(píng)估值的評(píng)定應(yīng)參照相同或相似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。（單選）一般地說(shuō)，在市場(chǎng)上如能找到與被評(píng)估資產(chǎn)完全相同的參照物，就可以把參照物價(jià)格直接作為被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。（多選）參照物差異調(diào)整因素主要包括三方面：（1）時(shí)間因素；（2）地域因素；（3）功能因素。三、運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)（多選）運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)時(shí)，一般按下列程序（或步驟）進(jìn)行：（1）明確評(píng)估對(duì)象；（2）進(jìn)行公開(kāi)市場(chǎng)調(diào)查，收集相同或相類(lèi)似資產(chǎn)的市場(chǎng)基本信息資料，尋找參照物；（3）分析整理資料并驗(yàn)證其準(zhǔn)確性，判斷選擇參照物；（4）把被評(píng)估資產(chǎn)與參照物比

19、較；（5）分析調(diào)整差異，得出結(jié)論。（單選）（074）市場(chǎng)法是資產(chǎn)評(píng)估中最簡(jiǎn)單、最有效的方法，其優(yōu)點(diǎn)表現(xiàn)在：（1）能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場(chǎng)情況，其評(píng)估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場(chǎng)獲得，評(píng)估值更能反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)價(jià)格；（2）評(píng)估結(jié)果易于被各方面理解和接受。（簡(jiǎn)答）市場(chǎng)法的缺點(diǎn)表現(xiàn)在：（單選）（054）（024）市場(chǎng)法不適用于專(zhuān)用機(jī)器、設(shè)備、大部分的無(wú)形資產(chǎn)，以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評(píng)估。第二節(jié) 成本法一、成本法及其適用的前提條件（名詞解釋?zhuān)┏杀痉ㄊ侵冈谠u(píng)估資產(chǎn)時(shí)按被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)重置成本扣減其各項(xiàng)損耗價(jià)值來(lái)確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法。（單選）（074）在成本法中，資產(chǎn)的貶值或者損耗最多有3種。

20、二、成本法運(yùn)用的思路及其各項(xiàng)指標(biāo)的估算（名詞解釋?zhuān)?74）（單選）（064）更新重置成本是指利用新型材料，并根據(jù)現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)及格式，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格生產(chǎn)或建造具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的成本。（多選）（074）更新重置成本與復(fù)原重置成本的差別保羅：制造標(biāo)準(zhǔn)；利用的材料；設(shè)計(jì)、格式、技術(shù)。（單選）（044）更新重置成本和復(fù)原重置成本采用的都是資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格，它們的不同之處在于資產(chǎn)在技術(shù)、設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)方面的差異。（單選）（024）對(duì)于設(shè)計(jì)、耗費(fèi)、格式幾十年一貫的某些資產(chǎn)，其更新重置成本與復(fù)原重置成本是一樣的。（多選）（064）重置成本的估算一般可以采用下列方法：（1）重置核算法；（2）物價(jià)指數(shù)法；（單

21、選）（074） =資產(chǎn)歷史成本*或:資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本*（1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù)）（單選）（084）（054）物價(jià)指數(shù)法估算的重置成本僅考慮了價(jià)格變動(dòng)因素，因而確定的是復(fù)原重置成本。（3）功能價(jià)值法：（單選）（06-4）被評(píng)估資產(chǎn)重置成本=（單選）（084）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法的有關(guān)說(shuō)法正確的是：這種方法并不適用于所有的機(jī)器設(shè)備；它運(yùn)用的條件是生產(chǎn)能力與價(jià)格存在一定比例關(guān)系；指數(shù)的取值范圍一般在0.4-1.2之間。（單選）（054）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法計(jì)算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本：被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本=參照物資產(chǎn)的重置成本（單選）（064）（044）采用統(tǒng)計(jì)分析法確定某類(lèi)資產(chǎn)重置成本運(yùn)用的步驟是：（

22、1）在核定資產(chǎn)數(shù)量的基礎(chǔ)上，把全部資產(chǎn)按照適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)劃分為若干類(lèi)型。（2）在各類(lèi)資產(chǎn)中抽樣選擇適量具有代表性的資產(chǎn)，應(yīng)用功能價(jià)值法、物價(jià)指數(shù)法、重置核算法或規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法等方法估算其重置成本。（3）依據(jù)分類(lèi)抽樣估算資產(chǎn)的重置成本額與賬面歷史成本計(jì)算出分類(lèi)資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù)，其計(jì)算公式為：k=r/r式中：k資產(chǎn)重置成本與歷史成本的調(diào)整系數(shù)； r某類(lèi)抽樣資產(chǎn)的重置成本； r某類(lèi)抽樣資產(chǎn)的歷史成本。根據(jù)調(diào)整系數(shù)k估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，計(jì)算公式為：被評(píng)估資產(chǎn)重置成本=某類(lèi)資產(chǎn)賬面歷史成本可從會(huì)計(jì)記錄中取得。（單選）（084）資產(chǎn)的實(shí)體性貶值是資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值。（多選）總使用年限指的

23、是實(shí)際已使用年限與尚可使用年限之和。（單選）(034)資產(chǎn)利用率=（單選）當(dāng)資產(chǎn)利用率<1時(shí)，表示開(kāi)工不足，資產(chǎn)實(shí)際已使用年限小于名義已使用年限。（單選）尚可使用年限是根據(jù)資產(chǎn)的有形損耗因素預(yù)計(jì)資產(chǎn)的繼續(xù)使用年限。（單選）功能性貶值是指由于技術(shù)相對(duì)落后造成的貶值。（單選）凈超額運(yùn)營(yíng)成本是超額運(yùn)營(yíng)成本扣除所得稅以后的余額。（單選）（084）功能性貶值的估算還可以通過(guò)超額投資成本的估算進(jìn)行，即超額投資成本可視同為功能性貶值，計(jì)算公式為：功能性貶值=復(fù)原重置成本-更新重置成本（單選）（024）經(jīng)濟(jì)型貶值是由于外部環(huán)境變化造成資產(chǎn)的貶值。（單選）當(dāng)資產(chǎn)使用基本正常時(shí)，不計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值。（多選）（

24、024）成新率的估算方法有以下幾種：（1）觀察法；（2）使用年限法；（3）修復(fù)費(fèi)用法。（單選）（024）修復(fù)費(fèi)用法計(jì)算公式如下：成新率=1-（多選）資產(chǎn)使用過(guò)程中，價(jià)值的運(yùn)動(dòng)依次經(jīng)過(guò)價(jià)值損耗、價(jià)值轉(zhuǎn)移和價(jià)值補(bǔ)償。（單選）折舊座位轉(zhuǎn)移價(jià)值，是在損耗基礎(chǔ)上確定的。（單選）資產(chǎn)的維修在保證資產(chǎn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的同時(shí)，具有更新的性質(zhì)。（單選）經(jīng)濟(jì)性貶值是資產(chǎn)外部原因引起的。三、運(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)（多選）運(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn)一般按下列程序進(jìn)行：（1）確定被評(píng)估資產(chǎn)，并估算重置成本；（2）確定被評(píng)估資產(chǎn)的使用年限；（3）估算被評(píng)估資產(chǎn)的損耗或貶值；（4）計(jì)算確定被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。（簡(jiǎn)答）成本法的優(yōu)缺

25、點(diǎn)：采用成本法評(píng)估資產(chǎn)的優(yōu)點(diǎn)有：（1）比較充分地考慮了資產(chǎn)的損耗，評(píng)估結(jié)果更趨于公平合理；（2）有利于單項(xiàng)資產(chǎn)和特定用途資產(chǎn)的評(píng)估；（3）在不易于計(jì)算資產(chǎn)未來(lái)收益或難以取得市場(chǎng)參照物條件下可廣泛地應(yīng)用；（4）有利于企業(yè)資產(chǎn)保值。但是，采用成本法的缺點(diǎn)是工作量較大。而且，它是以歷史資料為依據(jù)確定目前價(jià)值，必須充分分析這種假設(shè)的可行性。另外，經(jīng)濟(jì)性貶值也不易全面準(zhǔn)確計(jì)算。第三節(jié) 收益法一、收益法及其適用的前提條件（名詞解釋?zhuān)┦找娣ㄊ侵竿ㄟ^(guò)估算被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。（多選）（054）適宜采用收益法評(píng)估的資產(chǎn)有：資源性資產(chǎn)；無(wú)形資產(chǎn)；商業(yè)用房地產(chǎn)

26、等。（單選）運(yùn)用收益法對(duì)資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，是以資產(chǎn)投入使用后能夠連續(xù)獲利為基礎(chǔ)的。（多選）如果在資產(chǎn)上進(jìn)行投資不是為了獲利，進(jìn)行投資后沒(méi)有預(yù)期收益或預(yù)期收益很少而且又不穩(wěn)定，則不能采用收益法。二、收益法應(yīng)用的形式（單選）收益法的應(yīng)用，實(shí)際上就是對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益進(jìn)行折現(xiàn)。（單選）（034）收益法下：評(píng)估值=式中：未來(lái)第i個(gè)收益期的預(yù)期收益額，收益期有限時(shí)，中還包括期末資產(chǎn)剩余凈額；n收益年期；r折現(xiàn)率。（單選）（084）未來(lái)收益不等額的情形?；竟綖椋嘿Y產(chǎn)評(píng)估值（預(yù)期收益凈值）= 前若干年各年收益額各年折現(xiàn)系數(shù)+以后各年的年金化收益/資本化率前若干年最后一年的折現(xiàn)系數(shù)三、收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確

27、定（多選）收益法中的主要指標(biāo)有三個(gè)，即收益額、折現(xiàn)率或資本化率、收益期限。（多選）（084）對(duì)于收益額的確定，應(yīng)把握兩點(diǎn)：（1）收益額指的是資產(chǎn)使用帶來(lái)的未來(lái)收益期望值，是通過(guò)預(yù)測(cè)分析獲得的；（2）收益額必須是由被評(píng)估資產(chǎn)直接形成的，不是由該項(xiàng)資產(chǎn)形成的收益應(yīng)分離出來(lái)。關(guān)于收益額的構(gòu)成，以企業(yè)為例，目前有幾種觀點(diǎn)：稅后利潤(rùn)，即凈利潤(rùn)；現(xiàn)金流量；利潤(rùn)總額。（單選）折現(xiàn)率是管理的報(bào)酬。（單選）（044）收益法中各指標(biāo)間的關(guān)系是：本金化率越高，收益現(xiàn)值越低。四、運(yùn)用收益法評(píng)估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)（多選）收益法評(píng)估資產(chǎn)的程序：（1）收集驗(yàn)證有關(guān)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)狀況的信息資料；（2）計(jì)算和對(duì)比分析有關(guān)指標(biāo)及其

28、變化趨勢(shì)；（3）預(yù)測(cè)資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益，確定折現(xiàn)率或資本化率；（4）將預(yù)期收益折現(xiàn)或資本化處理，確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值。（簡(jiǎn)答）收益法的優(yōu)點(diǎn)是：（1）能真實(shí)和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)資本化的價(jià)值；（2）與投資決策相結(jié)合，應(yīng)用此法評(píng)估的資產(chǎn)價(jià)值易為買(mǎi)賣(mài)雙方所接受。（簡(jiǎn)答）收益法的缺點(diǎn)是：（1）預(yù)期收益額預(yù)測(cè)難度較大，受較強(qiáng)的主觀判斷和未來(lái)不可預(yù)見(jiàn)因素的影響；（2）在評(píng)估中適用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測(cè)未來(lái)收益的單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估。第四節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估方法的比較和選擇一、資產(chǎn)評(píng)估方法之間的關(guān)系（單選）一般來(lái)說(shuō)，成本法、收益法的運(yùn)用都是建立在現(xiàn)行市價(jià)基礎(chǔ)之上的。（簡(jiǎn)答）（064）資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程總，市場(chǎng)法和成本法往

29、往容易混淆。區(qū)別市場(chǎng)法和成本法具有重要的理論和實(shí)踐意義。兩種方法的區(qū)別表現(xiàn)為：（1）成本法是按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格確定重新購(gòu)買(mǎi)該項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值，而市場(chǎng)法則是按市場(chǎng)上該項(xiàng)資產(chǎn)的交易價(jià)格確定的。前者主要從買(mǎi)者角度，即以購(gòu)建某項(xiàng)資產(chǎn)的耗費(fèi)來(lái)確定；后者則是從賣(mài)者角度，即市場(chǎng)上銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)確定。（2）市場(chǎng)法中的現(xiàn)行市價(jià)指的是資產(chǎn)的獨(dú)立的價(jià)格，是交易過(guò)程中采用的。而重置成本不僅包括該項(xiàng)資產(chǎn)的自身價(jià)格（購(gòu)建價(jià)格），還包括該項(xiàng)資產(chǎn)的運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)等。（3）市場(chǎng)法的運(yùn)用于原始成本沒(méi)有直接聯(lián)系，而成本法中的某些計(jì)算，則要用被評(píng)估資產(chǎn)的原始成本和原始資料。（4）成本法是按全新資產(chǎn)的購(gòu)建成本和扣除被評(píng)估資產(chǎn)額各項(xiàng)損耗（或貶值

30、）后確定評(píng)估價(jià)值；市場(chǎng)法則是按參照物價(jià)格，并考慮被評(píng)估資產(chǎn)與參照物的各項(xiàng)差異因素并進(jìn)行調(diào)整來(lái)確定評(píng)估值。兩種方法具有不同的操作程序，資料的獲得和指標(biāo)確定有著不同的思路。二、資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇（簡(jiǎn)答）（084）（044）（022）資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇主要應(yīng)考慮下面幾個(gè)因素：（1）資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇必須與資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型相適應(yīng)。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型與資產(chǎn)評(píng)估方法是兩個(gè)不同層次的概念。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型說(shuō)明“評(píng)什么”，是資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值質(zhì)的規(guī)定，具有排他性，對(duì)評(píng)估方法具有約束性；資產(chǎn)評(píng)估方法說(shuō)明“如何評(píng)”，是資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值量的確定，具有多樣性和替代性，并服務(wù)于評(píng)估價(jià)值類(lèi)型。（2）資產(chǎn)評(píng)估方法必須與評(píng)估對(duì)象相適應(yīng)。

31、評(píng)估對(duì)象是單項(xiàng)資產(chǎn)還是整體資產(chǎn)，是有形資產(chǎn)還是無(wú)形資產(chǎn)等，往往要求有不同的評(píng)估方法與之相適應(yīng)。同時(shí)，資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的理化狀態(tài)不同，所要求的評(píng)估方法也往往不同。（3）評(píng)估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。各種方法的運(yùn)用都要根據(jù)一系列數(shù)據(jù)、資料進(jìn)行分析處理和轉(zhuǎn)換。第三章 機(jī)器設(shè)備評(píng)估第一節(jié) 機(jī)器設(shè)備評(píng)估的特點(diǎn)一、機(jī)器設(shè)備及其分類(lèi)（多選）通過(guò)對(duì)機(jī)器設(shè)備一般情況的了解，從其自身特征以及評(píng)估需要，可以看出機(jī)器設(shè)備的特點(diǎn)。（1）機(jī)器設(shè)備作為主要?jiǎng)趧?dòng)手段，屬于會(huì)計(jì)學(xué)中所稱的固定資產(chǎn)，具有單位價(jià)值高、使用期限長(zhǎng)的特點(diǎn)。（2）機(jī)器設(shè)備屬于動(dòng)產(chǎn)類(lèi)資產(chǎn)，與房地產(chǎn)比較，評(píng)估值高低與其所處地域不具有直接關(guān)系。（

32、3）機(jī)器設(shè)備屬于有形資產(chǎn)，但同時(shí)要考慮附著于機(jī)器設(shè)備中的無(wú)形資產(chǎn)。（4）機(jī)器設(shè)備更新?lián)Q代比較快，對(duì)于政策規(guī)定的高耗能、低效能、污染大的機(jī)器設(shè)備，盡管實(shí)體成新程度高，但還是應(yīng)按低值甚至按報(bào)廢處理。（單選）（024）通用機(jī)器設(shè)備、專(zhuān)用機(jī)器設(shè)備、非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備，屬于按機(jī)器設(shè)備的技術(shù)性特點(diǎn)所作的分類(lèi)。（多選）1999年財(cái)政部財(cái)評(píng)字199991號(hào)文件資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定中，通常將作為固定組成部分的設(shè)備類(lèi)資產(chǎn)在匯總時(shí)歸集成機(jī)器設(shè)備、運(yùn)輸車(chē)輛及電子設(shè)備三類(lèi)。二、及其設(shè)備評(píng)估的特點(diǎn)（單選）機(jī)器設(shè)備類(lèi)資產(chǎn)一般是企業(yè)整體資產(chǎn)的一個(gè)組成部分，它通常與企業(yè)的其他資產(chǎn)，如房屋建筑物、土地、流動(dòng)資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)

33、等，共同完成某項(xiàng)特定的生產(chǎn)目的。一般不具備獨(dú)立的獲利能力。三、機(jī)器設(shè)備評(píng)估的程序（多選）在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中，對(duì)機(jī)器設(shè)備進(jìn)行必要的鑒定，目的是確定其適用性、可用度以及主要技術(shù)參數(shù)。（多選）機(jī)器設(shè)備評(píng)估最常用的方法是市場(chǎng)法和成本法。第二節(jié) 機(jī)器設(shè)備的核查與鑒定一、機(jī)器設(shè)備的核查（多選）（084）機(jī)器設(shè)備核查的方式可分為逐項(xiàng)清查和抽樣核查兩種。二、機(jī)器設(shè)備的鑒定（單選）（024）機(jī)器設(shè)備鑒定的目的是通過(guò)確定評(píng)估對(duì)象的存在狀態(tài)，為價(jià)值判斷提供依據(jù)。（多選）評(píng)估人員在對(duì)設(shè)備進(jìn)行鑒定之前，首先要明確評(píng)估對(duì)象的范圍、評(píng)估目的、擬采用的評(píng)估方法，制定設(shè)備鑒定方案。（多選）機(jī)器設(shè)備的鑒定按其工作階段可以分為統(tǒng)計(jì)性

34、鑒定和判斷性鑒定，其中統(tǒng)計(jì)性鑒定又分為宏觀鑒定和微觀鑒定。（多選）（074）在為宏觀鑒定及其設(shè)備搜集數(shù)據(jù)資料時(shí)，應(yīng)考慮下列內(nèi)容：（1）企業(yè)名稱和地址；（2）生產(chǎn)購(gòu)建日期；（3）生產(chǎn)產(chǎn)品名稱，列出成產(chǎn)工序和名稱及簡(jiǎn)要說(shuō)明；（4）設(shè)備數(shù)量；（5）生產(chǎn)能力，包括設(shè)計(jì)能力、額定及實(shí)際的均衡生產(chǎn)能力；（6）設(shè)備維修狀況、維修方式及維修費(fèi)用；大修理間隔期及每次維修所需時(shí)間；（7）日產(chǎn)能力和工作時(shí)間；（8）原材料供應(yīng)情況；（9）產(chǎn)成品或半成品銷(xiāo)售渠道及市場(chǎng)需求情況；（10）每臺(tái)設(shè)備的燃料、動(dòng)力消耗；（11）自動(dòng)化程度；（12）役齡，即賬面年限和有效壽命；（13）安全、環(huán)保及輔助設(shè)施情況；（14）收益或虧損，

35、或虧損原因。（單選）在機(jī)器設(shè)備的鑒定中，微觀鑒定是辨識(shí)設(shè)備個(gè)別性特征的過(guò)程，主要針對(duì)單臺(tái)設(shè)備。（單選）（044）判斷性鑒定是指由專(zhuān)業(yè)工程技術(shù)人員在現(xiàn)場(chǎng)勘察的基礎(chǔ)上，對(duì)機(jī)器設(shè)備的有關(guān)指標(biāo)進(jìn)行的分析判斷。這些指標(biāo)包括設(shè)備的新舊程度、剩余經(jīng)濟(jì)壽命等。（單選）對(duì)整體型機(jī)器設(shè)備無(wú)論采用何種評(píng)估方法，宏觀鑒定都是非常重要的。第三節(jié) 機(jī)器設(shè)備評(píng)估的成本法（計(jì)算）（054）（034）（024）（多選）（064）成本法可以用公式表示為：機(jī)器設(shè)備評(píng)估值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值一、機(jī)器設(shè)備重置成本的構(gòu)成（單選）（034）重置成本一般包括重新購(gòu)置或建造與評(píng)估對(duì)象功效相同的全新設(shè)備所需的一切合理的

36、直接費(fèi)用和間接費(fèi)用，如設(shè)備購(gòu)置成本、運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)、其他間接費(fèi)用、稅金、資金成本等。（多選）重置成本的構(gòu)成要素與評(píng)估對(duì)象、評(píng)估前提、評(píng)估目的有關(guān)。（單選）（084）對(duì)于不需要安裝的單臺(tái)機(jī)器設(shè)備，重置成本可能僅包括設(shè)備購(gòu)置成本、運(yùn)雜費(fèi)，需要安裝的機(jī)器設(shè)備還包括安裝費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)，另外可能還包括資金成本、稅金等。（多選）（054）進(jìn)口設(shè)備重置成本還包括設(shè)備的進(jìn)口從屬費(fèi)用，如：（1）海外運(yùn)費(fèi)；（2）海外保險(xiǎn)費(fèi)；（3）進(jìn)口關(guān)稅；（4）增值稅；（5）公司代理手續(xù)費(fèi)；（6）銀行手續(xù)費(fèi)；（7）海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費(fèi)；（8）商檢費(fèi)等。二、機(jī)器設(shè)備重置成本額估算（單選）（074）（064）（044）cif為到岸價(jià)，

37、指離岸價(jià)加途中保險(xiǎn)費(fèi)和國(guó)外運(yùn)雜費(fèi)。（單選）剔除報(bào)價(jià)水分的一個(gè)方法，就是向近期購(gòu)買(mǎi)該廠同類(lèi)產(chǎn)品的其他客戶了解實(shí)際成交價(jià)。（單選）目前，我國(guó)進(jìn)出口公司的進(jìn)口費(fèi)率一般在1%1.5%（多選）車(chē)輛購(gòu)置附加費(fèi)的計(jì)算基礎(chǔ)有：車(chē)輛購(gòu)置附加費(fèi)=（到岸價(jià)人民幣數(shù)+關(guān)稅+消費(fèi)稅+增值稅）費(fèi)率（單選）自制標(biāo)準(zhǔn)通用設(shè)備重置成本應(yīng)參考專(zhuān)業(yè)生產(chǎn)廠家的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備價(jià)格，在充分考慮自制設(shè)備和標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備質(zhì)量因數(shù)的前提下，運(yùn)用替代原則合理確定。（單選）（054）物價(jià)指數(shù)如下：設(shè)備重置成本=設(shè)備歷史成本或：=設(shè)備成史成本環(huán)比物價(jià)指數(shù)（多選）物價(jià)指數(shù)可分為定基物價(jià)指數(shù)和環(huán)比物價(jià)指數(shù)。（多選）物價(jià)指數(shù)法知識(shí)按物價(jià)的變化將已知的歷史成本轉(zhuǎn)變成基

38、準(zhǔn)日的成本，沒(méi)有考慮技術(shù)進(jìn)步和市場(chǎng)變化的影響。（單選）（054）采用物價(jià)指數(shù)法測(cè)算進(jìn)口設(shè)備重置成本，可用下列公式表示：重置成本=賬面原值中的到岸價(jià)格評(píng)估基準(zhǔn)日外匯匯率進(jìn)口時(shí)的外匯匯率（1+進(jìn)口設(shè)備生產(chǎn)國(guó)同類(lèi)資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)指數(shù)）（1+現(xiàn)行進(jìn)口關(guān)稅稅率）（1+其他稅費(fèi)率）+賬面原值中支付人民幣部分價(jià)格（1+國(guó)內(nèi)同類(lèi)資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)指數(shù)）（單選）（074）運(yùn)用物價(jià)指數(shù)法測(cè)算進(jìn)口設(shè)備重置成本時(shí)，采用的價(jià)格指數(shù)是設(shè)備出口國(guó)的同類(lèi)資產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。（單選）對(duì)于技術(shù)已經(jīng)更新的進(jìn)口設(shè)備不宜采用物價(jià)指數(shù)法。（多選）利用規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法對(duì)機(jī)器設(shè)備進(jìn)行評(píng)估時(shí)，當(dāng)x=1時(shí)，被評(píng)估機(jī)器設(shè)備的價(jià)格與生產(chǎn)能力呈線性關(guān)系，當(dāng)x>

39、;1時(shí)，機(jī)器設(shè)備的生產(chǎn)能力與價(jià)格呈非線性關(guān)系，設(shè)備價(jià)格的上漲速度大于設(shè)備生產(chǎn)能力上漲速度；當(dāng)x<1時(shí)。機(jī)器設(shè)備的生產(chǎn)能力與價(jià)格呈非線性關(guān)系，設(shè)備價(jià)格的上漲速度小于設(shè)備生產(chǎn)能力上漲速度。三、機(jī)器設(shè)備的實(shí)體性貶值及其估算（單選）（074）設(shè)備的實(shí)體性貶值率或成新率的估測(cè)可以分別采用使用年限法、觀測(cè)分析法和修復(fù)費(fèi)用法進(jìn)行，也可以同時(shí)采用上述方法中的幾種方法，相互配合使用，綜合分析獲得較為科學(xué)的結(jié)論。（單選）（064）每臺(tái)機(jī)器設(shè)備都有其壽命期間，在這個(gè)期間內(nèi)，實(shí)體性貶值隨時(shí)間的推移而增加，因此，使用年限的長(zhǎng)短可以用來(lái)反映其實(shí)體性貶值的程度。其計(jì)算公式表示為：成新率=或成新率=（單選）（084）采

40、用使用年限法估算機(jī)器設(shè)備的成新率（或?qū)嶓w性貶值率）涉及三個(gè)基本參數(shù)，即機(jī)器設(shè)備的總使用年限、已使用年限和尚可使用年限（剩余使用年限）。（多選）機(jī)器設(shè)備的物理壽命的長(zhǎng)短取決于機(jī)器設(shè)備制造質(zhì)量、使用強(qiáng)度、保養(yǎng)和維護(hù)情況。（多選）機(jī)器設(shè)備的物理壽命的長(zhǎng)短取決于社會(huì)技術(shù)進(jìn)步和技術(shù)更新的速度和周期。（單選）經(jīng)濟(jì)壽命是指機(jī)器設(shè)備從開(kāi)始使用到經(jīng)濟(jì)上不合算而停止使用所經(jīng)歷的時(shí)間。所謂經(jīng)濟(jì)上不合算，即使用該設(shè)備不能獲得收益。（多選）（034）機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命不但受機(jī)器本身的物理性能、技術(shù)進(jìn)步速度、機(jī)器設(shè)備的使用情況的影響，而且還與原始投資成本、維護(hù)使用費(fèi)用以及外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化等都有直接聯(lián)系。（單選）（034）

41、（024）成新率=其中：加權(quán)投資年限=加權(quán)更新成本=已使用年限更新成本（單選）在對(duì)機(jī)器的實(shí)體性貶值率或成新率進(jìn)行估測(cè)時(shí)，修復(fù)費(fèi)用法的使用前提是設(shè)備實(shí)體性貶值具有可補(bǔ)償性。（多選）使用修復(fù)費(fèi)用法要注意區(qū)分可補(bǔ)償性損耗和不可補(bǔ)償性損耗。四、機(jī)器設(shè)備的功能性貶值及其估算（單選）（074）機(jī)器設(shè)備的功能性貶值是由于科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，導(dǎo)致被評(píng)估的機(jī)器設(shè)備與新機(jī)器相比功能相對(duì)落后而引起的貶值。（單選）超額運(yùn)營(yíng)成本引起的功能性貶值也就是設(shè)備未來(lái)超額運(yùn)營(yíng)成本的折現(xiàn)值。（計(jì)算）（074）計(jì)算超額運(yùn)營(yíng)成本引起的功能性貶值的步驟如下：（1）分析比較被評(píng)估機(jī)器設(shè)備的超額運(yùn)營(yíng)成本因素；（2）確定被評(píng)估設(shè)備的尚可使用壽命，

42、計(jì)算每年的超額運(yùn)營(yíng)成本；（3）計(jì)算凈超額運(yùn)營(yíng)成本；稅后每年凈超額運(yùn)營(yíng)成本=稅前超額運(yùn)營(yíng)成本（1-所得稅）；（4）確定折現(xiàn)率，計(jì)算超額運(yùn)營(yíng)成本的折現(xiàn)值。凈超額運(yùn)營(yíng)成本的折現(xiàn)值=五、機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值及其估算（多選）（044）機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值是由于外部因素引起的貶值。如：由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，產(chǎn)品需求減少，導(dǎo)致設(shè)備開(kāi)工不足，生產(chǎn)能力相對(duì)過(guò)剩；原材料、能源等提價(jià)，造成成本提高，而生產(chǎn)的產(chǎn)品售價(jià)沒(méi)有相應(yīng)提高；國(guó)家有關(guān)能源、環(huán)境保護(hù)等限制或有關(guān)產(chǎn)權(quán)的法律、法規(guī)等規(guī)定使產(chǎn)品生產(chǎn)成本的提高或者使設(shè)備強(qiáng)制報(bào)廢，縮短了設(shè)備的正常使用壽命，等等。（單選）（044）因生產(chǎn)能力降低造成的經(jīng)濟(jì)性貶值的估算：經(jīng)濟(jì)性貶

43、值率=1-（）100%（多選）環(huán)境保護(hù)法規(guī)管制和懲罰的方式主要有下列三種：（1）限制產(chǎn)生污染的設(shè)備使用期限（2）產(chǎn)生污染的設(shè)備可以繼續(xù)使用，但要交罰金（3）必須立刻糾正和治理污染，否則不準(zhǔn)使用。第四節(jié) 機(jī)器設(shè)備評(píng)估的市場(chǎng)法一、運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估機(jī)器設(shè)備的基本步驟（簡(jiǎn)答）運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估機(jī)器設(shè)備的基本步驟是：（1）對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行鑒定，獲取評(píng)估對(duì)象的基本資料；（2）進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，選取市場(chǎng)參照物；（3）因素比較；（4）計(jì)算評(píng)估值。二、運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估機(jī)器設(shè)備中比較因素分析（多選）運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估機(jī)器設(shè)備時(shí)，應(yīng)對(duì)被評(píng)估機(jī)器設(shè)備與參照物進(jìn)行比較。這些比較因素包括：個(gè)別因素、交易因數(shù)、時(shí)間因素、地域因素等四個(gè)方面。

44、（多選）（044）在采用市場(chǎng)法評(píng)估機(jī)器設(shè)備過(guò)程中，將被估設(shè)備與參照物進(jìn)行比較式，交易因素有：（1）市場(chǎng)狀況；（2）交易動(dòng)機(jī)及背景；（3）交易數(shù)量。第四章 房地產(chǎn)評(píng)估第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述 一、房地產(chǎn)的概念（名詞解釋?zhuān)┓康禺a(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)有三種存在形態(tài)，即單純的土地；單純的建筑物，土地與建筑物合成一體的房地產(chǎn)。二、房地產(chǎn)的特征與其他類(lèi)型資產(chǎn)相比較，房地產(chǎn)具有不同的特征，表現(xiàn)在：（1）位置固定性；（2）耐用性；（3）影響因素多樣性；（4）投資大量性；（5）保值增值趨勢(shì)。三、房地產(chǎn)的評(píng)估程序（多選）房地產(chǎn)評(píng)估程序，是房地產(chǎn)評(píng)估全過(guò)程的各個(gè)具體環(huán)節(jié)按其內(nèi)在聯(lián)系所排列

45、出的邏輯順序，主要由以下環(huán)節(jié)順序組成；明確評(píng)估基本事項(xiàng)；擬定評(píng)估方案；實(shí)地勘查收集數(shù)據(jù)資料；選用評(píng)估方法評(píng)定估算；確定評(píng)估結(jié)果；撰寫(xiě)評(píng)估說(shuō)明或評(píng)估報(bào)告。第二節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估的特點(diǎn)一、土地使用權(quán)及其實(shí)質(zhì)（名詞解釋?zhuān)┩恋厥褂脵?quán)是土地使用者依法對(duì)土地進(jìn)行使用或依法對(duì)其使用權(quán)進(jìn)行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、投資的權(quán)利。二、土地資產(chǎn)的分類(lèi)及其特性（多選）按利用程度，土地可分為高度集約使用的土地、正常使用土地、閑置未用土地或空地和使用不當(dāng)土地。（多選）按開(kāi)發(fā)程度與開(kāi)發(fā)趨勢(shì)，土地可分已開(kāi)發(fā)的土地、未開(kāi)發(fā)的土地和列入市鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃的土地。（多選）土地資產(chǎn)的特性，包括自然特性和經(jīng)濟(jì)特性兩個(gè)方面。（多選）土地的自然特

46、性表現(xiàn)在以下方面：（1）土地面積的有限性；（2）土地空間位置的固定性；（3）土地使用價(jià)值的永續(xù)性和增值性；（4）土地的不可替代性。（單選）（084）土地市場(chǎng)的不完全競(jìng)爭(zhēng)性決定于土地位置固定性。（單選）（054）土地的經(jīng)濟(jì)特性主要表現(xiàn)在以下幾方面：（1）用途多樣性；（2）經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性；（3）可壟斷性。三、土地資產(chǎn)價(jià)格體系（單選）地產(chǎn)是指土地資產(chǎn)，在我國(guó)確切的提法應(yīng)該是土地使用權(quán)資產(chǎn)。（多選）土地資產(chǎn)價(jià)格類(lèi)型：1、基準(zhǔn)地價(jià)（多選）基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估是以城鎮(zhèn)整體為單位進(jìn)行的。從定義中可以看到：（1）基準(zhǔn)地價(jià)是一個(gè)地域性的平均地價(jià)；（2）基準(zhǔn)地價(jià)是各類(lèi)用地的平均地價(jià)；（3）基準(zhǔn)地價(jià)是政府在一定時(shí)期內(nèi)

47、評(píng)估的覆蓋全市（縣）的土地使用權(quán)價(jià)格；（4）基準(zhǔn)地價(jià)是單位土地面積的地價(jià)。2、標(biāo)定地價(jià)（單選）（054）標(biāo)定地價(jià)是政府評(píng)估的具體地塊的低價(jià)，即宗地地價(jià)。3、土地使用權(quán)出讓底價(jià)4、轉(zhuǎn)讓價(jià)格。（單選）（084）由于轉(zhuǎn)讓的本身是土地使用者之間的交易，轉(zhuǎn)讓價(jià)格形成是由交易雙方來(lái)決定的。5、出租價(jià)格。（單選）（044）基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)、土地使用權(quán)出讓底價(jià)的主要區(qū)別是，前者是大面積評(píng)估的區(qū)域平均地價(jià)，后兩者則是具體到宗地或地塊的地價(jià)，亦稱宗地地價(jià)。（多選）目前我國(guó)的城市地產(chǎn)市場(chǎng)按土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式，可劃分為一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)。（多選）土地資產(chǎn)的價(jià)格特點(diǎn)是 由土地的自然特性和經(jīng)濟(jì)特性決定的，其表現(xiàn)如下：（

48、1）土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)；（2）土地價(jià)格主要由土地的需求決定；（3）土地價(jià)格具有明顯的區(qū)域性；（4）土地價(jià)格的上漲性。四、影響地產(chǎn)價(jià)格的因素（多選）（024）我國(guó)大城市地價(jià)水平高于中小城市地價(jià)水平的主要原因在于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異、城市化程度不同。1、一般因素（多選）影響地價(jià)的一般因素是指對(duì)土地價(jià)格高低及其變動(dòng)具有普遍性、一般性和共同性影響的因素。這些因素主要有：（1）行政因素；（2）社會(huì)因素；（3）經(jīng)濟(jì)因素；（4）其他一般因素。2、區(qū)域因素（多選）區(qū)域因素是指因土地所在地區(qū)的特性而影響地價(jià)的因素，也就是說(shuō)，土地所在地區(qū)的自然條件與社會(huì)經(jīng)濟(jì)、行政因素相結(jié)合所形成的地區(qū)特點(diǎn)而影響地價(jià)的因素

49、。這些因素主要包括位置、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件、環(huán)境、城市規(guī)劃限制等。（多選）影響商業(yè)用土地價(jià)格的區(qū)域因素：（1）商業(yè)繁華程度；（2）交通便捷度；（3）環(huán)境優(yōu)劣度；（4）規(guī)劃限制；（5）其他因素。（多選）（034）影響住宅用地價(jià)格的區(qū)域因素：（1）位置；（2）交通便捷度；（3）基礎(chǔ)設(shè)施保證度；（4）公用設(shè)施完備度；（5）環(huán)境質(zhì)量度；（6）規(guī)劃限制；（7）其他因素。（單選）容積率是指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率。3、個(gè)別因素（多選）個(gè)別因素是指地產(chǎn)所表現(xiàn)的個(gè)別特殊如位置、面積、地形地質(zhì)、寬度、進(jìn)深等對(duì)地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響的因素。（簡(jiǎn)答）（064）簡(jiǎn)述土地用途與容積率如何影響地價(jià)。容積率是指地塊的

50、建筑面積與地塊總面積的比率。容積率越高，在地塊面積一定的條件下，意味著建筑物面積的增加，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，其銷(xiāo)售的收益就相應(yīng)增大，意味著其使用效益的增加，其結(jié)果也必然導(dǎo)致土地價(jià)格的增加。由于土地用途不同，同一地塊上表現(xiàn)出的單位面積的土地收益也不同，其實(shí)際支付地價(jià)的能力也存在較大的差異。一般來(lái)說(shuō)，商業(yè)用地的低價(jià)在同一土地級(jí)別內(nèi)要高于住宅用地和工業(yè)用地的地價(jià)，而工業(yè)用地的地價(jià)要高于農(nóng)業(yè)用地的地價(jià)。五、（多選）土地使用權(quán)評(píng)估的原則1、替代原則（單選）在土地估價(jià)中經(jīng)常采用的市場(chǎng)法是以替代原則為基礎(chǔ)的。2、最有效使用原則（單選）（054）由于土地具有用途的多樣性，不同的利用方式所能為權(quán)利人帶來(lái)的收益量不

51、同，且土地權(quán)利人都期望從其所占有的土地上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據(jù)，所以，土地價(jià)格是以該地塊的效用作最有效發(fā)揮為前提的。3、變動(dòng)原則4、供需原則5、貢獻(xiàn)原則第三節(jié) 土地權(quán)屬及其處置一、土地權(quán)屬的類(lèi)型（多選）土地權(quán)屬按不同角度，可以分為土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、劃撥土地、出讓土地等。（單選）根據(jù)國(guó)家土地管理局劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法和房地產(chǎn)管理法的有關(guān)規(guī)定，單獨(dú)的劃撥土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。（單選）以劃撥方式取得的土地使用權(quán)不得單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán)。（單選）目前，建設(shè)用地的土地使用權(quán)一般采取有償使用的辦法。二、企業(yè)資產(chǎn)重組與改制中土地權(quán)屬的處置（多選）（054）根據(jù)原國(guó)家土

52、地管理局頒發(fā)的國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定，評(píng)估后的土地資產(chǎn)處置有以下幾種方式：（1）企業(yè)依法辦理出讓?zhuān)唬?）國(guó)有土地租賃；（3）國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）；（4）授權(quán)經(jīng)營(yíng)。第四節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估的方法一、市場(chǎng)法（計(jì)算）（024）公式為：待估土地評(píng)估值=比較案例土地價(jià)格（單選）市場(chǎng)法的理論依據(jù)是交易中的替代原理。（計(jì)算）（084）（064）市場(chǎng)法應(yīng)用的步驟與過(guò)程：（1）廣泛收集交易資料；（2）進(jìn)行交易情況的修正；（3）進(jìn)行交易時(shí)間的修正；（4）進(jìn)行區(qū)域因素修正；（5）進(jìn)行個(gè)別因素修正；（6）確定待估土地評(píng)估值。（單選）（064）某當(dāng)事人擬購(gòu)置一塊土地建房，較經(jīng)濟(jì)的一宗土地是容

53、積率較低的土地。（單選）（054）環(huán)境優(yōu)劣度，分為無(wú)污染、污染小、有一定污染、污染較重、污染嚴(yán)重五個(gè)等級(jí)，以待估宗地為100，每上升一個(gè)等級(jí)，地價(jià)往下修正0.5%。（單選）（084）宗地形狀分為不規(guī)則、較規(guī)則、規(guī)則三個(gè)等級(jí)，以待估宗地為100，每上升一個(gè)等級(jí)，地價(jià)往上修正1%。（名詞解析）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是市場(chǎng)法的一種特殊狀態(tài)，是指利用當(dāng)?shù)卣贫C布的基準(zhǔn)地價(jià)作為參照物（比較案例），對(duì)其各種因素進(jìn)行系數(shù)修正，求得待估土地評(píng)估值的一種方法。其計(jì)算公式為：待估土地使用權(quán)評(píng)估值=基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)間因素系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓 因素修正系數(shù)（多選）（044）運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法評(píng)估土地價(jià)值

54、時(shí)，可能需要修正的因素有：土地使用權(quán)年限、基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)間因素、容積率。（單選）（024）土地使用年限修正系數(shù)公式：k=或k=(1+r)其中：k年限修正系數(shù)；n最高出讓年限；n實(shí)際出讓或轉(zhuǎn)讓年限；r 還原利率。二、收益法（多選）土地使用權(quán)評(píng)估中的收益法的理論依據(jù)是地租理論和生產(chǎn)要素分配理論。（計(jì)算）（074）（單選）（044）（024）基本公式表示為：p=式中：p土地使用權(quán)評(píng)估值；a土地收益；r還原利率；n土地收益年限。當(dāng)n，p=a/r，即為土地所有權(quán)價(jià)值。（多選）土地的收益可以分為實(shí)際收益和客觀收益。三、成本法（多選）（024）成本法一般適用于新開(kāi)發(fā)土地的評(píng)估，特別是土地市場(chǎng)發(fā)育不完善，土地成交

55、實(shí)例不多，無(wú)法利用市場(chǎng)法等其他方法評(píng)估時(shí)采用，同時(shí)可在對(duì)既無(wú)收益又很少有交易情況的公園、學(xué)校、公共建筑、公益設(shè)施等具有特殊性的土地評(píng)估時(shí)采用。（多選）（074）（064）土地開(kāi)發(fā)給主要包括基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)和小區(qū)開(kāi)發(fā)配套費(fèi)。（單選）（034）利息計(jì)算公式為：利息=土地取得費(fèi)土地開(kāi)發(fā)期相應(yīng)利息率+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)土地開(kāi)發(fā)期相應(yīng)利息率50%四、假設(shè)開(kāi)發(fā)法（單選）（074）假設(shè)開(kāi)發(fā)法中專(zhuān)業(yè)費(fèi)估算的計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)通常為建筑費(fèi)。（單選）（054）利潤(rùn)是指全部預(yù)付資本的機(jī)會(huì)成本，假設(shè)正常利潤(rùn)率為p，則利潤(rùn)=（地價(jià)+建筑費(fèi)+轉(zhuǎn)業(yè)費(fèi)） p第五節(jié) 建筑物評(píng)估的特點(diǎn)一、建筑物及其分類(lèi)（多選）對(duì)建筑物進(jìn)行分類(lèi)，

56、目的在于使評(píng)估人員更好地了解不同類(lèi)別的建筑物的特點(diǎn)，準(zhǔn)確把握評(píng)估對(duì)象的建筑風(fēng)格、結(jié)構(gòu)類(lèi)型、建筑功能，使評(píng)估結(jié)果科學(xué)、合理。（單選）（074）（064）磚混結(jié)構(gòu)。建筑物的屋蓋、墻體、樓板、過(guò)梁為鋼或鋼筋混泥土制作，墻柱為磚砌。二、建筑物評(píng)估的特性（多選）在建筑物評(píng)估中，我們通常會(huì)遇到三種類(lèi)型的價(jià)格評(píng)估，即房屋所有權(quán)價(jià)格評(píng)估、房屋使用權(quán)價(jià)格評(píng)估和租用權(quán)價(jià)格評(píng)估。（多選）在通常情況下，建筑物的評(píng)估方法的確定不僅要取決于其特定的評(píng)估目的，而且，常常與建筑物自身的功能和用途有關(guān)。三、建筑物評(píng)估時(shí)需考慮的因素（多選）（064）評(píng)估建筑物應(yīng)重點(diǎn)考慮以下諸方面因素：（1）物理因素；（2）環(huán)境優(yōu)劣的影響；（3）經(jīng)濟(jì)地理因素；（4）新舊程度；（5）用途；（6）產(chǎn)權(quán)；（7）政策因素；（8）供需狀況；（9）其他。四、建筑物評(píng)估的原則（多選）建筑物評(píng)