帝都國際項(xiàng)目項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告

1、xxxx置業(yè)有限公司開發(fā)帝都國際項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告xxxx工程造價(jià)咨詢事務(wù)所有限公司目錄第一章 總 論1第二章 項(xiàng)目背景和建設(shè)必要性5第三章 建設(shè)條件與建設(shè)地址13第四章 工程方案20第五章 環(huán)境保護(hù)33第六章 節(jié)能37第七章 物業(yè)管理40第八章 實(shí)施計(jì)劃與工程管理41第九章 投資估算與資金籌措43第十章 效益分析46附 件 附 圖1、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照2、土地成交確認(rèn)書3、供水證明4、供電證明5、供氣證明6、建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)方案7、區(qū)域位置圖8、現(xiàn)狀圖9、總平面布置圖第一章 總 論一、項(xiàng)目名稱及承辦單位1、項(xiàng)目名稱帝都國際2、項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)新建3、項(xiàng)目建設(shè)單位xxxx置業(yè)有限公司法人代表：通訊地址：郵編：

2、4、報(bào)告編制單位xxxx工程造價(jià)咨詢事務(wù)所有限公司工程咨詢等級(jí)：證書編號(hào)：發(fā)證機(jī)關(guān)：國家發(fā)展與改革委員會(huì)二、工作依據(jù)1、xxxx置業(yè)有限公司與xxxx工程造價(jià)咨詢事務(wù)所有限公司簽訂的工程咨詢委托書與合同書2、中華人民共和國城市規(guī)劃法3、城市規(guī)劃編制辦法4、城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50180-93）5、xx縣城市總體規(guī)劃6、項(xiàng)目用地范圍內(nèi)現(xiàn)狀及周圍環(huán)境等基礎(chǔ)資料。7、有關(guān)部門提供的證明和資料等三、研究范圍1、項(xiàng)目建設(shè)必要性及市場(chǎng)需求分析2、建設(shè)條件與地址3、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案4、物業(yè)管理5、環(huán)境保護(hù)、節(jié)能6、實(shí)施計(jì)劃與工程管理7、投資估算與資金籌措8、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益分析四、工作概況xxxx工程造價(jià)

3、咨詢事務(wù)所有限公司在接受高xxxx置業(yè)有限公司關(guān)于建設(shè)帝都國際項(xiàng)目的工程咨詢委托后，立即成立了研究小組，小組本著客觀、科學(xué)和對(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)的精神，多次進(jìn)行實(shí)地考察，搜集資料，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必要性進(jìn)行了多方面的調(diào)查研究，會(huì)同有關(guān)部門，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)方案進(jìn)行了認(rèn)真、細(xì)致地研究、討論，根據(jù)目前xx縣住宅、商業(yè)等狀況以及城市分區(qū)規(guī)劃的有關(guān)要求，確定了項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和實(shí)施方案，在此基礎(chǔ)上編制了該報(bào)告。五、建設(shè)單位概況xxxx置業(yè)有限公司成立于2007年12月12日，法人代表賈豐開，注冊(cè)資金4000萬元。公司位于xx縣昌明花園116號(hào)，是一家集房地產(chǎn)開發(fā)、銷售于一體的股份制企業(yè)。公司現(xiàn)有職工21人，有專業(yè)技術(shù)人員1

4、1人，其中高級(jí)工程師2人，下設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)室、經(jīng)營部、保安部、工程部、環(huán)衛(wèi)部等部門。公司以“誠信、真實(shí)、和諧、安全”為理念，以品質(zhì)求生存、誠信求發(fā)展、客戶滿意為衡量工作的最高標(biāo)準(zhǔn)。六、研究結(jié)論1、建設(shè)地址該項(xiàng)目位于xx縣中心城區(qū)，比鄰縣級(jí)商業(yè)中心，基地東鄰城市主干道新昌路，南接城市支路孤山街。該地塊市政設(shè)施配套齊全，交通便捷，地理位置十分優(yōu)越，是商住區(qū)開發(fā)建設(shè)的理想位置。2、建設(shè)規(guī)模該項(xiàng)目規(guī)劃總用地7.7公頃，其中凈規(guī)劃用地6.12公頃?？偨ㄖ娣e為129429.8m2，其中：地上建筑面積119757.7m2，地下建筑面積9672.1m2，居住戶數(shù)646戶，停車率70%。項(xiàng)目建成后，將形成一個(gè)

5、布局合理、配套齊全、功能完善、物業(yè)管理到位的商住社區(qū)。一期工程建筑面積40451.7m2，其中高層住宅建筑面積34755.4m2，東門以北商業(yè)建筑面積5696.3m2。二期工程建筑面積27821.0m2，其中高層酒店建筑面積22124.7m2，東門以南商業(yè)建筑面積5696.3m2。三期工程建筑面積61157.1m2，其中多層住宅建筑面積52655.4m2，孤山街商業(yè)建筑面積5316.8m2，小區(qū)北側(cè)商業(yè)建筑面積3184.9m2。3、物業(yè)管理該項(xiàng)目建成后，通過招標(biāo)擇優(yōu)選擇一家物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)進(jìn)行物業(yè)管理，中標(biāo)公司應(yīng)嚴(yán)格按照物業(yè)管理?xiàng)l例的有關(guān)規(guī)定為居民、商戶提供多層次、全方位、細(xì)致周到的物業(yè)管理服

6、務(wù)。4、實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃該項(xiàng)目建設(shè)期計(jì)劃為3年，工程擬于2008年8月份開工，預(yù)計(jì)2011年6月份竣工。5、投資估算該項(xiàng)目建設(shè)總投資為33688.7萬元。項(xiàng)目分三期進(jìn)行：一期建設(shè)總投資為10850.1萬元，其中工程費(fèi)用6379.7萬元，土地費(fèi)用（一期工程所占用地比例計(jì)算）2381.6萬元，其他費(fèi)用451.2萬元，不可預(yù)見費(fèi)341.2萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用454.8萬元，稅費(fèi)712.8萬元，銷售費(fèi)用128.4萬元。項(xiàng)目的資本金為3797.5萬元。二、三期建設(shè)總投資22838.6萬元，其中工程費(fèi)用12606.6萬元（二期工程費(fèi)用4588.3萬元，三期工程費(fèi)用8018.3萬元），土地費(fèi)用6803萬元，其他費(fèi)用9

7、64萬元，不可預(yù)見費(fèi)678.5萬元，稅費(fèi)1513.8萬元，銷售費(fèi)用272.8萬元。6、資金籌措一期申請(qǐng)銀行貸款6000萬元（占總投資的55%）；一期項(xiàng)目資本金3797.5萬元（占投資的35%）；一期預(yù)售再投入1052.6萬元（占投資的10%）。二、三期資金由建設(shè)單位自籌解決。7、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益分析該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和xx縣城市發(fā)展規(guī)劃，對(duì)于改善城市面貌，加快城市化進(jìn)程具有積極的作用。同時(shí)可帶動(dòng)xx縣建材工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目單位指標(biāo)1總投資萬元33688.71.1一期項(xiàng)目投資萬元10850.11.2二、三期項(xiàng)目投資萬元228

8、38.62銷售收入萬元40120.32.1一期銷售收入萬元12843.92.2二期銷售收入萬元18292.32.3三期銷售收入萬元8984.13一期效益分析3.1銷售稅金及附加萬元712.83.2土地增值稅萬元598.23.3利潤總額萬元1395.73.4所得稅萬元348.93.5稅后利潤萬元1046.73.6投資利潤率%12.93.7投資凈利潤率%9.643.8投資利稅率%24.93.9所得稅后全部資金內(nèi)部收益率%44.93.10財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=12%）萬元5763.11投資回收期（靜態(tài)）年2.43.12盈虧平衡點(diǎn)%78.3第二章 項(xiàng)目背景和建設(shè)必要性一、項(xiàng)目提出背景隨著縣城的建設(shè)發(fā)展和城

9、市規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，城區(qū)居民不斷增加，尤其是縣城科技工業(yè)園的建成，來園區(qū)投資興業(yè)和企業(yè)多達(dá)幾十家，他們的到來不僅可大大加快xx縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，同時(shí)還可帶到xx縣的就業(yè)及再就業(yè)工程，使城區(qū)人口數(shù)時(shí)進(jìn)一步增加。城市功能隨著商業(yè)步行街、假日廣場(chǎng)、溫州商城等項(xiàng)目的運(yùn)作日臻完善，但與衣、食、住、行等方面比較，市民居住環(huán)境改善的提高相對(duì)緩慢，與城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r不相適應(yīng)。因此，正是基于上述背景，提出建設(shè)帝都國際項(xiàng)目。二、xx縣房地產(chǎn)市場(chǎng)概況2006xx總?cè)丝?5萬人，城區(qū)人口17.2萬人，gdp83.5億元人民幣，人均gdp12846元人民幣。住宅供應(yīng)量約40萬平方米，成交量26萬平方米。xx人均居住面積

10、為16平方米，xx屬四線待發(fā)展城市，人均居住面積應(yīng)約為20平方米左右。2007年規(guī)劃住宅土地供應(yīng)量1580畝。建筑面積大約140萬平方米，預(yù)計(jì)2007年開發(fā)量將達(dá)至60-80萬平方米。2007年，xx縣將撤縣換區(qū)，城市化進(jìn)程更加快速。寶通街與東風(fēng)路二條主干通路的貫通將大大影響xx的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，無疑將成為xx今后的又一經(jīng)濟(jì)動(dòng)脈；2010年，政府規(guī)劃城鎮(zhèn)人口達(dá)至25萬人，對(duì)住宅地產(chǎn)來講，近3-5年將是強(qiáng)勁的發(fā)展期。2007年，xx商業(yè)規(guī)劃供應(yīng)面積約為60萬平方米，據(jù)調(diào)查，賣場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、金融市場(chǎng)、商務(wù)將全部出現(xiàn)。因此，xx的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，但60%以上項(xiàng)目分期進(jìn)行開發(fā)，67%的商業(yè)地產(chǎn)拆遷難度

11、較大，2008年將逐漸開始出現(xiàn)市場(chǎng)。因此，商業(yè)地產(chǎn)的需求較大。07年新開發(fā)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目名稱開發(fā)量（平方米）規(guī)劃面積（畝）備注相府錦苑100000241.5昌盛花園二期180000212.55程氏商務(wù)中心12330047.5金景寶地300000229.8昌東新天地130000121.8金宏泰2600026陽光嘉園小區(qū)9030097.35愛倫堡9500067.95濠景海岸198500280.5錦繡佳苑2680021.31礦機(jī)120000121.3長運(yùn)公司2000022.37樂化塑編廠1600013.91原拖拉機(jī)廠4000038.02永康花園2400027.44合計(jì)3三、x

12、x縣住宅市場(chǎng)分析經(jīng)過此次對(duì)xx各大住宅項(xiàng)目的市調(diào)，xx雖然城市范圍不大，但板塊效應(yīng)已經(jīng)初具雛形，以站前街為界，站前街以北住宅板塊（如溫泉公寓、科文學(xué)府等）住宅的平均價(jià)格維持在1500元/平方米，站前街以南住宅板塊的平均價(jià)格維持在1650元/平方米。整個(gè)城市的住宅均價(jià)維持在1635元/平方米。從住宅銷售情況來看，本地剛性需求較強(qiáng)，而投資意識(shí)較薄弱，但隨著城市化進(jìn)程的不斷發(fā)展，自住型住宅將會(huì)相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)占主導(dǎo)地位。目前xx縣各住宅項(xiàng)目開發(fā)量基本上都在10萬平方米以下，在生活方式的不斷改變中家庭人員結(jié)構(gòu)有逐漸向小型化發(fā)展的趨勢(shì)，并有以下幾個(gè)特征：1、住宅戶型缺少變化，普遍需求都以客廳與主臥朝南

13、，衛(wèi)生間與廚房明廚明衛(wèi)；2、面積在120平方米以下的比較熱銷，130平方米以上面積銷售遲緩；3、產(chǎn)品同質(zhì)化比較嚴(yán)重；4、客戶在追求更高產(chǎn)品要求的的同時(shí)，仍以實(shí)用便利為主。5、外立面設(shè)計(jì)呆板；6、小區(qū)景觀、綠化設(shè)計(jì)缺乏創(chuàng)意；7、項(xiàng)目普遍缺乏整體營銷概念。xx現(xiàn)有住宅項(xiàng)目簡(jiǎn)表樓盤名稱規(guī)模主力面積均價(jià)備注東山花園45畝82、90、120、131平方米1680元/平米開發(fā)和銷售中后期天和家園50633平方米92、105、117、125平方米1534元/平方后期陽光佳苑90、116、124平方米1650元/平方后期雅居園106、125、128平方米1520元/平方后期藍(lán)寶石花園已售完寶石山莊500畝87

14、、68、91、134平方米1700元/平方售樓處已撤離分三期開發(fā)溫泉公寓建面：15.8萬平方97、98、140平方米1551元/平方1995元/平方中期樂港公寓建面（三期：137856平方98、126、135、222平方米2200元/平方二期在售濠景海岸16萬平米，100、128、144、177、236、286平方米1700元/平方目前為一期階段科文學(xué)府45萬平米108、144、152、176平方米1640元/平方已交房13座，尚有5座未開發(fā)假日廣場(chǎng)1600元/平方中庭景苑18萬平方米89、93、95、101平方米1560元/平方分二期開發(fā)四、xx縣商業(yè)市場(chǎng)分析1、商業(yè)業(yè)態(tài)目前xx的商業(yè)業(yè)態(tài)主

15、要百貨店、超級(jí)市場(chǎng)、便利店、專賣店、商業(yè)步行街等。屬四線開發(fā)城市，商業(yè)欠發(fā)達(dá)。xx目前的商業(yè)物業(yè)主要有：家樂佳超市、百貨大樓、新昌商場(chǎng)、世紀(jì)美聯(lián)、商業(yè)步行街、溫州商城。各業(yè)態(tài)對(duì)消費(fèi)者的吸引比重依次為：佳樂家、百貨大樓、新昌商場(chǎng)、世紀(jì)美聯(lián)、商業(yè)步行街、溫州商城。目前xx商業(yè)樓盤主要有：中庭景苑（規(guī)劃中）、假日廣場(chǎng)（建設(shè)中）、商業(yè)步行街、溫州商城、福州商城、昌盛物流中心（建設(shè)中）。商業(yè)總建筑面積約：19萬平方米，其中待開發(fā)面積約50000平方米。2、商業(yè)消費(fèi)分析xx縣居民收入有所增長，生活水平得到明顯改善。據(jù)抽樣調(diào)查，2007年全市城區(qū)居民人均可支配收入7538元，人均消費(fèi)性支出5639元，其中人

16、均食品支出1947元，人均生活用品、娛樂、文教及服務(wù)支出1312元，人均居住支出827元，其他支出634元。人均居住支出占總支出的10.3%，隨著居民收入的增長，生活水平的提高所占比重還會(huì)進(jìn)一步增加。農(nóng)民人均收入3643元，人均生活消費(fèi)支出2275元，農(nóng)民進(jìn)城買房也成為可能。從以上數(shù)據(jù)可以看出，人民隨著收入的增加，生活水平的改善，購買力越來越強(qiáng)。xxgdp增長態(tài)勢(shì)圖表：xx商業(yè)開發(fā)及經(jīng)營處于起步階段，且除佳樂家、百貨大樓等知名商業(yè)外，其他商業(yè)知名度不高，加之xx購物環(huán)境的不理想，形成了xx人對(duì)xx的消費(fèi)排斥心理（同樣價(jià)位，同樣質(zhì)量的物品寧愿到xx去購買，也不愿在xx買），以到xx購物為榮的心理

17、。xx消費(fèi)者異地消費(fèi)的原因分析如下：xx目前無知名商業(yè)購物業(yè)態(tài)，中低檔消費(fèi)及小宗消費(fèi)一般在xx，而中檔及大宗消費(fèi)一般到xx、淄博等地進(jìn)行消費(fèi)；長期無知名度較高的購物消費(fèi)地形成了只認(rèn)xx等大城市的購物習(xí)慣；大城市的消費(fèi)選擇機(jī)會(huì)較多也是一個(gè)原因。因此，xx的商業(yè)消費(fèi)需要引導(dǎo)，首先是購物環(huán)境的改變，其次是知名度的提高。五、消費(fèi)者定位和項(xiàng)目定位消費(fèi)者是市場(chǎng)的主導(dǎo)因素，只有與其形成良性溝通，真正滿足消費(fèi)者生活的基本欲望與需求，才是樓盤的生存之本。對(duì)xx縣可能的消費(fèi)群研究：1、事業(yè)較為成功，二次置業(yè)者。要求：小區(qū)配套完善，環(huán)境優(yōu)美，物業(yè)管理齊全，房型能體現(xiàn)其身價(jià)。預(yù)計(jì)：房型要求四室二廳以上，配有停車位，面

18、積在120 m2左右，售價(jià)約20萬元。2、事業(yè)小成，二次置業(yè)者，年齡一般在40歲左右。要求：交通便利，小區(qū)配套、房間舒適、環(huán)境優(yōu)美預(yù)計(jì)：房型要求三室二廳以上，面積在120-140 m2，售價(jià)約為24萬元。3、有舊房，二次置業(yè)者（普通的居民，主要消費(fèi)對(duì)象）要求：改善居住質(zhì)量，房型合理，尺度宜人。預(yù)計(jì)：房型要求以三室一廳或二室二廳為宜。面積在90-120 m2，售價(jià)約21萬元。4、事業(yè)起飛，首次置業(yè)者（已婚人士，年齡約30歲左右）要求：房型合理，尺度合適，能解決一般的居住要求，滿足三口之家的基本居住要求。預(yù)計(jì)：房型要求二室一廳為宜，面積在80m2左右，售價(jià)約15萬元。5、參加工作不久，首次置業(yè)者（

19、單身），年齡在25-30歲左右。要求：房型宜小，實(shí)用，兼做工作與生活之所，戶型合理。預(yù)計(jì)：以一室一廳或二室一廳為宜。面積約40-60 m2，售價(jià)約10萬元。6、事業(yè)較成功者，有閑置資金從事房地產(chǎn)投資者要求：房型合理，不宜過大，小區(qū)配套完善預(yù)計(jì)：房型以一室一廳或二室一廳為宜，面積約為40-60 m2，售價(jià)約15萬元。項(xiàng)目市場(chǎng)定位于中高檔生活社區(qū)和新型商業(yè)中心。六、結(jié)論政策優(yōu)勢(shì)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)和巨大的市場(chǎng)需求，為該項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)提供了有利的契機(jī)和社會(huì)環(huán)境。項(xiàng)目建成后，將對(duì)xx縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生巨大的拉動(dòng)作用。因此，該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)是十分必要的。第三章 建設(shè)條件與建設(shè)地址一、建設(shè)地區(qū)概況xx縣地處xx半島中部

20、，東鄰海濱城市青島，西靠xx省會(huì)濟(jì)南，濟(jì)青高速公路、膠濟(jì)鐵路橫穿東西，大沂路縱貫?zāi)媳保嗲鄭u、濟(jì)南機(jī)場(chǎng)各150公里。xx縣轄15個(gè)鎮(zhèn)，1個(gè)開發(fā)區(qū)，面積110l平方公里，人口60萬。xx縣距今有3000多年的歷史，古稱營陵，境內(nèi)有距今1800萬年的遠(yuǎn)古火山群和212處古文化遺址?，F(xiàn)已探明和開發(fā)的礦產(chǎn)資源有藍(lán)寶石、玄武巖、石灰?guī)r、木魚石、煤、粘土、砂金等9類25個(gè)品種，82處礦產(chǎn)地。xx石灰?guī)r保有量為20億噸，其中熔劑灰?guī)r為1.5億噸，水泥、化工灰?guī)r為14億噸，建筑石料灰?guī)r為4.5億噸。特別是藍(lán)寶石資源豐富，有礦面積450平方公里，是目前世界上罕見的大型藍(lán)寶石礦床之一，具有顆粒大、顏色純、質(zhì)量好、

21、奇異寶石多等特點(diǎn)，頗受國內(nèi)外珠寶界的青睞，xx也因此被譽(yù)為“藍(lán)寶石之鄉(xiāng)”。xx縣農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，現(xiàn)已形成瓜菜、黃煙、桑蠶、林果、肉雞、肉鴨和奶牛七大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。xx西瓜已有150多年的栽培歷史，栽培面積15萬畝，品種80多個(gè)；建有中華西瓜科技園，一年四季有瓜，是有名的“西瓜之鄉(xiāng)”，產(chǎn)品已獲國家農(nóng)業(yè)部“綠色食品”認(rèn)證。畜牧養(yǎng)殖業(yè)，有樂港、永昌等龍頭企業(yè)，形成了雞、鴨、牛、羊、豬等17個(gè)系列，年產(chǎn)肉、蛋、奶10萬余噸，年養(yǎng)殖肉雞、肉鴨5000萬只。xx縣工業(yè)發(fā)展較快。目前，xx縣各類企業(yè)發(fā)展到1035家，其中年銷售收入過500萬元的企業(yè)116家，形成了化工、建材、農(nóng)副產(chǎn)品加工、寶石加工、塑料、輕紡等行

22、業(yè)為主的工業(yè)體系。目前，xx縣的珠寶、塑料袋、油漆、肉雞、肉鴨、葡萄糖等產(chǎn)品的產(chǎn)量居全國同行業(yè)前列。xx縣共有塑料加工企業(yè)102家，年加工能力10萬噸；拖拉機(jī)組裝企業(yè)20家，年生產(chǎn)能力30萬臺(tái)；樂器加工企業(yè)27家，年產(chǎn)吉它、貝司等樂器20萬把；地毯生產(chǎn)企業(yè)18家，年加工能力240萬平方英尺。xx縣的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁?，F(xiàn)有大型專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)和集貿(mào)市場(chǎng)發(fā)展到95處，其中堯溝瓜菜市場(chǎng)年交易量4億公斤，被評(píng)為“國家定點(diǎn)西瓜市場(chǎng)”。xx縣商業(yè)零售餐飲網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展到3908戶，城區(qū)有溫州商城、商業(yè)步行街、佳樂家超市等大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，2003年xx縣社會(huì)消費(fèi)品零售總額20多億元。旅游業(yè)以藍(lán)寶石為依托，建成了中國

23、寶石城、中華寶玉石博物館、世界民族文化村、仙月湖景區(qū)等10多處旅游景點(diǎn)，推出了“藍(lán)寶石之旅”、“生態(tài)觀光”等旅游專線。xx縣投資環(huán)境優(yōu)越，投資政策優(yōu)惠。近年來，縣委縣府把招商引資作為帶促各項(xiàng)工作上水平的總抓手，提出了“招商引資促發(fā)展，求真務(wù)實(shí)建強(qiáng)縣”的口號(hào)，采取了一系列超常規(guī)的措施和辦法，把招商引資作為“天字號(hào)”工程來抓，取得明顯成效，僅2004年就引進(jìn)各類項(xiàng)目547個(gè)，實(shí)際到位資金9.12億元，其中過千萬項(xiàng)目69個(gè)，過億元項(xiàng)目8個(gè)。在縣境內(nèi)，除了有省級(jí)開發(fā)區(qū)-xx經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)外，還規(guī)劃了若干項(xiàng)目區(qū)。xx經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)及各重點(diǎn)項(xiàng)目區(qū)內(nèi)商貿(mào)、加工、科研、娛樂、居住等功能設(shè)置合理，配套基礎(chǔ)設(shè)施已全部達(dá)到

24、“七通一平”的水平。區(qū)內(nèi)實(shí)行封閉式管理，推行“稅外無費(fèi)”政策，不經(jīng)批準(zhǔn)任何單位和個(gè)人不能進(jìn)園區(qū)檢查收費(fèi)，為外商生產(chǎn)經(jīng)營創(chuàng)造良好環(huán)境。為鼓勵(lì)外商投資，制定了一系列優(yōu)惠政策對(duì)投資者和項(xiàng)目引薦人都給予獎(jiǎng)勵(lì)。同時(shí)，還提出了“視投資者為上帝、視引薦者為功臣”，“只要來投資，剩下的事情我們辦”的口號(hào)，確保外商在xx能夠享受到最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)?？h委專門成立了經(jīng)濟(jì)發(fā)展軟環(huán)境投訴中心和機(jī)關(guān)效能監(jiān)察中心，開通了經(jīng)濟(jì)“110”，晝夜24小時(shí)接受外商舉報(bào)，為企業(yè)和客商保駕護(hù)航。成立了招商引資系列化服務(wù)領(lǐng)導(dǎo)小組和招商引資項(xiàng)目論證小組，為項(xiàng)目建設(shè)提供包攬式、全方位服務(wù)成立了行政服務(wù)中心，將審批、收費(fèi)、辦證、會(huì)計(jì)結(jié)算等職能全部

25、集中到中心辦理，為外商投資提供“一站式”服務(wù)。近兩年來，xx縣已引進(jìn)項(xiàng)目1200多個(gè)，實(shí)際到位資金近40億元。為外地客商來xx縣投資興業(yè)提供了優(yōu)越條件。2007年，在縣委、縣政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)過全縣人民的共同努力，全縣實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入9.88億元、增長37.8%，地方財(cái)政收入5.51億元、增長29.1%；財(cái)政總支出8.12億元、增長30.3%，其中灶內(nèi)支出7.35億元、增長25.8%。全縣本外幣存款余額68.51億元，各項(xiàng)貸款余額55.15億元，分別比年初增加12.84億元、7.92億元，增長23.06%和16.77%。二、建設(shè)地址該項(xiàng)目位于xx縣中心城區(qū)，比鄰縣級(jí)商業(yè)中心，基地東鄰城市主干道

26、新昌路，南接城市支路孤山街。該地塊市政設(shè)施配套齊全，交通便捷，地理位置十分優(yōu)越，是商住區(qū)開發(fā)建設(shè)的理想位置。附：區(qū)域位置圖三、自然條件1、地形、地貌xx縣位于北緯36°19-36°46，東經(jīng)118°43-119°10，境內(nèi)多丘陵，南高北低，西高東低。西部、南部平均海拔170米左右，東部、北部平均海拔150米，鄌郚鎮(zhèn)車羅頂為全縣最高點(diǎn)，海拔381米，朱劉鎮(zhèn)北莊、鄭王附近最低，海拔30米，全縣山丘608平方公里，占總面積的58.85%，主要分布在縣境南部，平原410平方公里，占總面積的39.7%，主要分布在縣境北部。澇洼15平方公里，占總面積的1.45%，主

27、要分布在沿河谷地。2、工程地質(zhì)xx縣地處華北臺(tái)地中部，魯中隆斷區(qū)邊緣和沂沭斷裂帶上。地質(zhì)構(gòu)造比較復(fù)雜，有太古代的花崗片麻巖，古生代的石灰?guī)r、沙巖及頁巖，新生代的砂巖及粘土巖。大體可分為三個(gè)類型區(qū)：南部太古界、遠(yuǎn)古界變質(zhì)巖區(qū)，地貌構(gòu)成侵蝕丘陵區(qū)。中部新生界第三系玄武巖區(qū)，地貌成低山區(qū)。北部新生界第四系沖積平原區(qū)，地貌成山前平原區(qū)。地震烈度為7度，定為設(shè)防區(qū)，地耐力為15-30t/m2。3、地層巖性、地質(zhì)構(gòu)造及地震地層巖性出露地層為第四系上更新統(tǒng)沖積黃土質(zhì)粉質(zhì)黏土、黏土層，厚度大于20m，未揭穿該層；各層巖性分述如下：黃土質(zhì)粉質(zhì)黏土(弱膨脹土)：黃、黃褐色，硬塑，局部堅(jiān)硬狀。土質(zhì)均勻性差，微含姜石

28、及角礫，厚度8-13m，廣布于地表，屬ii級(jí)普通土。黏土：棕黃、灰黃色，硬塑狀。土質(zhì)均勻性差，局部夾粉質(zhì)黏土層，含少許角礫。厚度大于5m，未揭穿該層；屬ii級(jí)普通土。地質(zhì)構(gòu)造及地震城區(qū)范圍地表為土層所覆，未見構(gòu)造痕跡。根據(jù)中華人民共和國中國地震烈度區(qū)劃圖(2001年版)資料，地震動(dòng)峰值加速度為0.15g，該工程所在區(qū)域?yàn)?度烈度區(qū)，該配套管網(wǎng)工程抗震建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按國家抗震設(shè)計(jì)規(guī)范要求執(zhí)行。4、水文地質(zhì)條件境內(nèi)河流較多，長度在5公里以上的有35條，分為汶河、白浪河、桂河、丹河等5條水系。汶河干流在最南端，是本縣與安丘市的界河，經(jīng)縣界河道段長22.5公里，境內(nèi)河域面積358.7平方公里，總集水面積7

29、18.4平方公里。白浪河主流境內(nèi)段長34.0公里，流域面積306.3平方公里。丹河水系包括丹河干流和注入丹河的大丹河、小丹河、堯溝三條支流，總長836公里，流域面積275.34平方公里。境內(nèi)河流除汶河為東西流外，其余均為南北流向，總流域面積1436.84平方公里。xx縣水文地質(zhì)條件復(fù)雜，按地下水和地表水的互補(bǔ)關(guān)系，可分為平原型和山丘型兩大類，基本屬山丘型。按含水巖組可分為松散巖類孔隙水，碎屑巖類孔隙水，碳酸巖類裂隙-巖溶水，巖溶巖類裂隙水，變質(zhì)巖類裂隙水五類。以松散巖類孔隙水量最重要。根據(jù)地形、地貌分為四個(gè)水文地質(zhì)區(qū)。北部山前平原區(qū)，覆蓋層厚30-50米，巖性為玄武巖，屬平原型地下水，主要含水

30、層亞砂土累計(jì)厚度10-20米，沙層厚度累計(jì)2-7米。南部山前平原區(qū)，覆蓋層厚5-30米，下伏玄武巖和石灰?guī)r受溝谷切割較明顯。屬山丘型地下水，與河水關(guān)系密切，枯水時(shí)地下水補(bǔ)給河水，主要含水層除山前沖洪亞砂土和細(xì)砂層外，還有富水砂層，隱伏灰?guī)r巖溶水受斷層阻攔，形成富水區(qū)。低山(高丘)區(qū)地下水屬山丘型地下水補(bǔ)給地表水。主要含水巖組為玄武巖裂隙水及石灰?guī)r巖溶水，玄武巖出露面積廣，一般降水補(bǔ)給，淺部循環(huán)，短途排泄，受五條水系切割補(bǔ)給來源小，儲(chǔ)存條件差，除局部山間盆地和河谷外，一般不易成井。石灰?guī)r有兩處出漏，是巖溶水的補(bǔ)給區(qū)和地表水的滲漏區(qū)，另一處呈南北窄狀分布，自上寒武至中奧陶各層都有，巖層傾向北東和北

31、西。由于四面受阻可見地表積水。巖溶水補(bǔ)給面積小，出水量不大。東部丘陵河谷平原區(qū)，主要含水巖組為各色花崗片麻巖，變質(zhì)巖系，裂隙水及河谷沖積層孔隙水，屬山丘型地下水。地下水礦化度范圍一般在200-300毫克/升，ph值為7.2-8.1之間，屬中性。絕大部分屬重碳酸鹽類鈣組，總硬度1.92-11毫克當(dāng)量/升。5、水文、氣象資料：該項(xiàng)目所在地位于xx縣城區(qū)，屬暖溫帶半濕潤季風(fēng)區(qū)，氣候溫和，四季分明，雨量集中，雨熱同期。氣溫： 歷年平均氣溫：12.2 歷年平均最高氣溫：19.2 極端最高氣溫：40.7 歷年平均最低氣溫：7.7 極端最低氣溫：-21.4降雨量： 歷年平均降雨量：646677mm 年最大降

32、雨量：1215.7mm 年最小降雨量：372.3mm。濕度： 歷年平均空氣濕度：67.5% 年最大空氣濕度：90% 年最小空氣濕度：55%風(fēng)向風(fēng)力： 夏季主要風(fēng)向?yàn)椋簴|南風(fēng) 冬季主要風(fēng)向?yàn)椋罕憋L(fēng) 歷年平均風(fēng)速：3.5米/秒 最大風(fēng)速：20米/秒霜凍： 歷年平均冰凍期：52天 歷年平均霜期：79天最大凍土深度：500mm歷年平均日照總時(shí)數(shù)為2792小時(shí)。從水文、氣象和地質(zhì)條件來看，該項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)不會(huì)對(duì)工程建設(shè)造成不良影響。四、市政配套設(shè)施條件1、交通xx位于xx半島中部，東距海濱城市青島150公里，北離渤海80公里。膠濟(jì)鐵路、濟(jì)青高速公路、309國道及膠王路、濰九路、昌大路貫穿境內(nèi)，形成了縱橫交

33、錯(cuò)的交通網(wǎng)絡(luò)，為xx經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了良好條件。2、通訊條件xx縣通訊設(shè)施先進(jìn)，電話全部實(shí)現(xiàn)了程控自動(dòng)交換，可直撥國內(nèi)外。形成以高速寬帶為主的高效迅捷的網(wǎng)絡(luò)，各類信息能夠及時(shí)傳輸交流，為項(xiàng)目的建設(shè)提供了便利條件。3、供電該項(xiàng)目用電由xx縣供電公司供給，供電公司在城區(qū)有完善的供電網(wǎng)絡(luò)，只需自就近的供電網(wǎng)引線，即可滿足項(xiàng)目用電需求。4、供水該項(xiàng)目所需用水由xxxx實(shí)康水業(yè)有限公司供給，可從就近的市政供水管網(wǎng)接入即可滿足項(xiàng)目用水需求。5、排水該項(xiàng)目排水采用雨污水分流制，雨水經(jīng)雨水管排入城市雨水匯水管，生產(chǎn)、生活污水經(jīng)城市污水管網(wǎng)排入城市污水處理廠處理達(dá)標(biāo)后排放。6、燃?xì)庠擁?xiàng)目燃?xì)庥墒姓細(xì)夤竟┙o，在小

34、區(qū)內(nèi)設(shè)燃?xì)庹{(diào)壓箱，調(diào)壓后由低壓管道引入室內(nèi)。7、采暖該項(xiàng)目采用集中供熱方式取暖，熱源由xx縣熱力公司供給，自就近的供熱管到引入，可滿足項(xiàng)目冬季采暖需求。8、消防xx縣消防局根據(jù)火災(zāi)危險(xiǎn)性類別和重點(diǎn)單位、工商企業(yè)、人口密度、建筑狀況以及交通道路、水源等實(shí)際情況劃分消防區(qū)，以“消防結(jié)合、以防為主”的原則組織消防。整個(gè)城區(qū)消防給水以城市自來水為主，消防設(shè)施按防水規(guī)范要求設(shè)置，沿城市主干道每隔120米設(shè)一消火栓，次干道每隔150米設(shè)置一消火栓，以確保火情發(fā)生時(shí)能及時(shí)滅火，降低損失。該項(xiàng)目的消防應(yīng)按建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范和建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范設(shè)計(jì)、配置。第四章 工程方案一、建設(shè)規(guī)模該項(xiàng)目規(guī)劃總用地7.7公頃

35、，其中凈規(guī)劃用地6.12公頃?？偨ㄖ娣e為129429.8m2，其中：地上建筑面積118988.7m2，地下建筑面積10441.1m2，居住戶數(shù)646戶，停車率70%。項(xiàng)目建成后，將形成一個(gè)布局合理、配套齊全、功能完善、物業(yè)管理到位的商住社區(qū)。一期工程建筑面積40451.7m2，其中高層住宅建筑面積34755.4m2，東門以北商業(yè)建筑面積5696.3m2。二期工程建筑面積27821.0m2，其中高層酒店建筑面積22124.7m2，東門以南商業(yè)建筑面積5696.3m2。三期工程建筑面積61157.1m2，其中多層住宅建筑面積52655.4m2，孤山街商業(yè)建筑面積5316.8m2，小區(qū)北側(cè)商業(yè)建筑

36、面積3184.9m2。二、設(shè)計(jì)方案1、設(shè)計(jì)依據(jù)中華人民共和國城市規(guī)劃法城市規(guī)劃編制辦法城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（gb.50180-93 2002年版）2、規(guī)劃目標(biāo)高品質(zhì)的物質(zhì)環(huán)境功能與形態(tài)并重，合理進(jìn)行功能組合與用地布局，塑造富有特色的形態(tài)環(huán)境，構(gòu)造一個(gè)空間層次豐富的居住小區(qū)環(huán)境，滿足居民的物質(zhì)需求。高度和諧的人文環(huán)境創(chuàng)造有現(xiàn)代生活氣息和人文情調(diào)的住區(qū)文化。緊密依托規(guī)劃指導(dǎo)思想，以人為本，充分利用技術(shù)、藝術(shù)手段，建構(gòu)人性化的人文住區(qū)環(huán)境。高效能的基礎(chǔ)設(shè)施市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全，而且做到安全、高效、經(jīng)濟(jì)、耐久。高效能的、完善的基礎(chǔ)設(shè)施是建設(shè)現(xiàn)代化居住小區(qū)的基石。3、規(guī)劃原則注重規(guī)劃設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)可行

37、性提高居住環(huán)境的宜住性、舒適性、安全性、耐久性和經(jīng)濟(jì)性。創(chuàng)造一個(gè)布局合理、功能齊備、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代居住社區(qū)。住宅設(shè)計(jì)充分考慮到各種不同的開發(fā)要求，設(shè)計(jì)出多系列、多戶型住宅類型，以滿足多樣性的居住要求。符合均好性規(guī)劃原則規(guī)劃精心考慮每一戶住宅，使其均具有良好的通風(fēng)、采光條件，并方便利用綠化景觀和水體景觀，力求達(dá)到“均好”。具體體現(xiàn)在中心綠化景觀帶對(duì)各組團(tuán)、院落的滲透以及分布均勻的組團(tuán)綠化、帶狀綠化等；服務(wù)設(shè)施配套齊全，符合現(xiàn)代居民生活需求，并為物業(yè)管理提供便利條件，降低管理成本。加強(qiáng)空間領(lǐng)域限定，增強(qiáng)居住環(huán)境的歸屬感規(guī)劃考慮人車局部分流，按照空間的不同屬性，將小區(qū)空間分成不同等級(jí)的公共

38、活動(dòng)空間，并組成富有情趣的序列空間。通過小區(qū)入口標(biāo)志性建筑以及社區(qū)中心、組團(tuán)中心的識(shí)別設(shè)計(jì)等，進(jìn)一步加強(qiáng)空間的領(lǐng)域感和歸宿感，從而提高居住環(huán)境的安全感。堅(jiān)持以人為本和生態(tài)環(huán)境保護(hù)原則堅(jiān)持以人為本，創(chuàng)造舒適、優(yōu)美、衛(wèi)生、安寧的滿足當(dāng)?shù)鼐用裆钐攸c(diǎn)的環(huán)境。規(guī)劃用地布局及空間組織以人的需求為依據(jù)，充分考慮人的可達(dá)性和舒適性，做到以人為本，為人服務(wù)。在滿足日照、采光和通風(fēng)的基礎(chǔ)上，著重進(jìn)行綠地系統(tǒng)規(guī)劃，保證居民的身心健康。4、規(guī)劃布局規(guī)劃結(jié)構(gòu)根據(jù)小區(qū)所處整體環(huán)境和現(xiàn)狀條件，整體功能包括居住、商業(yè)服務(wù)、酒店公寓等多種功能。沿新昌路、孤山街沿線布置商業(yè)服務(wù)用房和酒店用房，在基地北部布置住宅，規(guī)劃采用“一環(huán)

39、、兩帶、三街”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)?！耙画h(huán)”-指居住區(qū)內(nèi)部的環(huán)路，采用局部人車分行，環(huán)繞式道路，為步行提供安全舒適的空間?！皟蓭А?指居住區(qū)人口處的門戶景觀帶以及貫穿南北的游憩景觀帶。前者起到提示性、標(biāo)識(shí)性的作用，后者起到居民休閑健身、孩童玩耍、日常消閑的作用?！叭帧?指沿新昌路和孤山街形成的兩條商業(yè)街界面，一方面為居民日常生活提供方便，另外也是實(shí)現(xiàn)市中心商業(yè)價(jià)值的地標(biāo)建筑，結(jié)合基地西側(cè)已經(jīng)形成的商業(yè)步行街，貫通為真正的商業(yè)街區(qū)。最終形成“一環(huán)、兩帶、三街”的布局，使其真正成為居民的溫馨家園。公共設(shè)施規(guī)劃經(jīng)濟(jì)性與便捷性-小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的設(shè)置，結(jié)合總體規(guī)劃及現(xiàn)狀特點(diǎn)，以符合居民的活動(dòng)規(guī)律和日常使用為原

40、則，以適應(yīng)家務(wù)勞動(dòng)的社會(huì)化趨勢(shì)和市場(chǎng)需求。同時(shí)所配置的功能內(nèi)容要避免與周邊地區(qū)已有設(shè)施形成重復(fù)，兼顧其經(jīng)營管理的合理性和經(jīng)濟(jì)性。商業(yè)服務(wù)新昌路為城市主干道，孤山街為城市支路，本次規(guī)劃沿此二路布局商業(yè)設(shè)施，建筑形成為三層商業(yè)，局部四層，對(duì)內(nèi)對(duì)外方便居民購物，沿新昌路界面布置四幢16層板式小高層，共同構(gòu)筑城市道路開敞空間。另在小區(qū)東南角、新昌路、孤山街交叉口布置16層酒店用房，其中裙房四層。教育設(shè)施基地為xx縣城的中心，周邊教育設(shè)施齊全，完全滿足住區(qū)內(nèi)教育需求，故本次規(guī)劃不考慮教育設(shè)施。文化娛樂設(shè)施在小區(qū)南入口處緊靠小區(qū)環(huán)路內(nèi)側(cè)規(guī)劃小區(qū)會(huì)所，負(fù)責(zé)整個(gè)住區(qū)的物業(yè)管理，并設(shè)置娛樂以及部分設(shè)施用房。其他

41、服務(wù)設(shè)施小區(qū)垃圾實(shí)行袋裝化收集管理，住宅院落設(shè)垃圾收集點(diǎn)。住宅布局識(shí)別性和認(rèn)同感-規(guī)劃在住宅建筑布置上強(qiáng)調(diào)整體組織和空間塑造。規(guī)劃布局-共19棟住宅樓，在東部沿新昌路設(shè)4棟16層板式小高層，其余為5層住宅樓，使小區(qū)輪廓線起伏有致，富有變化，標(biāo)志性強(qiáng)，便于識(shí)別。在平面布局上通過住宅建筑錯(cuò)落、圍合等手法及住宅單體的造型處理和空間限定，避免形成千篇一律的空間感受，創(chuàng)造親近自然且具有人情味的居住空間環(huán)境，形成錯(cuò)落有致、收放有序、形式多樣的住宅建筑組團(tuán)。小區(qū)住宅用地按區(qū)位分為若干個(gè)居住院落，各組團(tuán)由5-6種戶型構(gòu)成，并設(shè)置不同主題的景觀中心。5、道路交通規(guī)劃人車分行-結(jié)合功能分區(qū)與空間布局，重點(diǎn)加強(qiáng)各住

42、宅院落內(nèi)外交通聯(lián)系。同時(shí)道路設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)形成步移景異的空間變化，創(chuàng)造良好的內(nèi)外部空間景觀。出入口根據(jù)小區(qū)的外圍交通條件和居民出行方向，沿新昌路設(shè)一個(gè)小區(qū)主入口，作為標(biāo)志性入口和主要人行出入口，另外在北側(cè)設(shè)置一個(gè)次要出入口，兼作為工會(huì)出入口；沿孤山街設(shè)一個(gè)次要出入口，出入口均面對(duì)小區(qū)中心綠化設(shè)廣場(chǎng)、綠化景觀帶，使外圍環(huán)境與住區(qū)內(nèi)景觀相互滲透，融為一體。道路網(wǎng)規(guī)劃環(huán)路為小區(qū)內(nèi)部車行交通的主體，再通過宅間小路將車行交通引入各戶；步行則主要通過小區(qū)內(nèi)部景觀步行道聯(lián)系各住宅院落、綠地等，避免人車混行給居民帶來的干擾，保證居民環(huán)境的寧靜和舒適。在小區(qū)公共空間規(guī)劃設(shè)置殘疾人坡道，實(shí)現(xiàn)小區(qū)無障礙設(shè)計(jì)。小區(qū)道路分小

43、區(qū)路、宅間路二級(jí)，小區(qū)路紅線寬8米，車行道6米，人行道個(gè)1米，宅間路寬2.5-3米。停車場(chǎng)規(guī)劃靜態(tài)交通規(guī)劃也是本小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的重要方面，以適應(yīng)私人小汽車的迅猛增長。參考xx市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定，確定小區(qū)停車庫（場(chǎng)）設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)：按每戶0.7個(gè)停車位進(jìn)行規(guī)劃布置，共446個(gè)停車位。停車方式主要有地面停車、住宅底層停車和地下停車庫3種。地下停車庫主要結(jié)合東部高層和酒店設(shè)置，車位333個(gè)，并設(shè)3處車行出入口和3處人行出入口；室外停車場(chǎng)采用孤植大樹和植草轉(zhuǎn)相結(jié)合，以豐富小區(qū)景觀，停車位224個(gè)。規(guī)劃區(qū)內(nèi)自行車按每戶2部計(jì)，在小區(qū)出入口周邊單獨(dú)設(shè)置停車庫。消防、緊急救援系統(tǒng)機(jī)動(dòng)車在小區(qū)內(nèi)部形成的交通網(wǎng)可以

44、便捷的到達(dá)每幢住宅的入口，同時(shí)也為消防車輛及緊急救援車輛提供了必要的通道。端部建筑周邊場(chǎng)地設(shè)置回轉(zhuǎn)場(chǎng)地，以滿足消防要求。6、綠化系統(tǒng)規(guī)劃系統(tǒng)性與生態(tài)型-規(guī)劃以步行綠化景觀帶為設(shè)計(jì)重點(diǎn)，結(jié)合步行系統(tǒng)規(guī)劃，有機(jī)聯(lián)系各院落綠地，使各個(gè)院落綠地連為有機(jī)整體，增強(qiáng)公共空間連續(xù)性。將小區(qū)中心綠地、帶狀綠地、宅間綠地相結(jié)合，使之成為統(tǒng)一綠地系統(tǒng)。綠地系統(tǒng)小區(qū)綠地采用核與軸、點(diǎn)線面相結(jié)合的手法，形成小區(qū)中心綠地-南北帶狀綠地-宅間綠地三級(jí)綠地，從而使綠地更均勻地接近居民。各級(jí)綠地內(nèi)布置硬地廣場(chǎng)，包括各種活動(dòng)設(shè)施、娛樂設(shè)施及噴泉、涼亭、架空柱廊等建筑等建筑小品，使建筑、綠化、娛樂設(shè)施與居民的活動(dòng)行為有機(jī)結(jié)合在一

45、起，形成小區(qū)居民最適宜的娛樂、休閑和交往場(chǎng)所。小區(qū)中心綠地位于小區(qū)中部，結(jié)合主要出入口做適當(dāng)擴(kuò)大，形成入口景觀，中心綠地以水池、硬地、草坪、樹木、張拉膜為主，結(jié)合步行系統(tǒng)，配以少量石桌、石凳等休息設(shè)施。它是本居住區(qū)空氣清新的“綠肺”、客廳，結(jié)合小區(qū)入口設(shè)兩處主題廣場(chǎng)，廣場(chǎng)內(nèi)設(shè)雕塑小品，周圍配以活動(dòng)場(chǎng)地、休息亭、花壇、桌椅、健身器材、雕塑小品等設(shè)施，是小區(qū)的主要公共場(chǎng)所及景觀中心。帶狀綠地重點(diǎn)為兒童及老年居民服務(wù)，內(nèi)設(shè)兒童和老人活動(dòng)及休憩設(shè)施。綠化以草坪為主，配以灌木、少量造型優(yōu)美的喬木。組團(tuán)帶狀綠化盡可能與中心綠地和外圍景觀進(jìn)行溝通，可直接和中心綠地進(jìn)行鏈接，適合少年兒童游戲和老人健身。起著生

46、態(tài)調(diào)節(jié)、美化景觀的作用，是綠地系統(tǒng)中不可缺少的重要組成部分。宅間綠地以植草綠化和小型喬木為主，通過綠化分隔停車空間和住宅單元宅前步行空間。植物配植小區(qū)內(nèi)綠化對(duì)外部環(huán)境的作用至關(guān)重要。作為面廣量大的小區(qū)綠化，不應(yīng)追求名貴的花木樹種，樹種選擇應(yīng)以適合當(dāng)?shù)刈匀粭l件、價(jià)廉、易長、易管、四季常青為原則，少量采用一些形態(tài)優(yōu)美、具有色、香、味的花木。道路綠化以喬木為主，可搭配低矮的灌木和花卉，提倡運(yùn)用墻面垂直綠化和屋頂綠化的手法，既起到隔音效果，又能減少外墻吸熱，美化城市環(huán)境。綠化環(huán)境設(shè)計(jì)在強(qiáng)調(diào)組團(tuán)空間個(gè)性化塑造的同時(shí)，更注重整體環(huán)境意境，將小區(qū)戶外環(huán)境書寫成一首充滿詩情畫意的詩篇。7、景觀系統(tǒng)規(guī)劃景觀規(guī)劃

47、尊重城市自然和人文環(huán)境特點(diǎn)，力圖體現(xiàn)小區(qū)與城市環(huán)境的密切聯(lián)系。運(yùn)用對(duì)景、借景等手法將商業(yè)建筑、住宅、公共綠地、道路廣場(chǎng)有機(jī)的結(jié)合起來，通過不斷變化的景觀序列組織，形成空間豐富、個(gè)性鮮明的景觀風(fēng)貌。景觀框架小區(qū)景觀規(guī)劃以丁字相交的“休閑景觀帶”和“中心景觀軸”為骨架，以步行綠化帶為紐帶，構(gòu)筑有機(jī)、和諧的生態(tài)景觀系統(tǒng)。在“帶軸”方向安排綠地、雕塑及小品，再由一系列的空間變化及景觀序列的推進(jìn)，將小區(qū)內(nèi)部的綠化景觀與外部城市環(huán)境緊密結(jié)合，加上景觀軸兩側(cè)建筑立面的獨(dú)特處理，綠樹掩映，亭臺(tái)樓閣穿插其中，從而共同形成了一幅別有風(fēng)韻的風(fēng)景長廊。景觀組織小區(qū)步行系統(tǒng)自由曲折，形成豐富的景觀效果，達(dá)到步移景異的效

48、果。沿路建筑錯(cuò)落有致，廣場(chǎng)、建筑空間開合有序，形成小區(qū)主要景觀界面。中心綠地通過綠化、小品，鋪砌和花木合理組織搭配，形成開闊、明快、活潑的組團(tuán)公共空間，吸引居民前來休憩娛樂。此外，以住宅院落為單位，構(gòu)筑不同主題的活動(dòng)場(chǎng)所，以花壇、樹木分隔空間，形成各具特色的半公共空間。住宅群體組織在住宅單體設(shè)計(jì)中，建筑形式一坡屋頂為主，利用坡頂?shù)拇笮〔煌?，長短變化或互相穿插的組合，錯(cuò)落有致地勾勒出豐富的“天際輪廓線”。同時(shí)院落間也應(yīng)采用相互變化的色調(diào)，配以裝飾處理和綠色的樹木、蔚藍(lán)的天空、共同形成統(tǒng)一變化的有機(jī)整體。環(huán)境設(shè)計(jì)將建筑空間、道路空間、步行空間和綠化空間融合在一起，創(chuàng)造出多樣性、連續(xù)性的空間體系，構(gòu)

49、筑富有生機(jī)、韻律的現(xiàn)代居住小區(qū)景觀形象。環(huán)境小品內(nèi)容廣泛，從指示標(biāo)牌、休息亭廊、水池、雕塑、燈柱、燈具、圍墻、花壇、座椅、兒童游戲器具等，設(shè)計(jì)融功能性、裝飾性、趣味性為一體，對(duì)小區(qū)景觀的形成起到畫龍點(diǎn)睛的作用。8、住宅單體設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)保證朝向和良好的通風(fēng)，窗戶及入口設(shè)計(jì)與景觀環(huán)境緊密結(jié)合，保證戶戶有陽光、窗窗見美景。住宅套型設(shè)計(jì)注重實(shí)用性，考慮住戶多樣性的需求，結(jié)合現(xiàn)代居住特點(diǎn)，設(shè)計(jì)具有時(shí)代感的平面戶型，共有10種多層戶型，5種高層戶型，涵蓋了80-150平方米的主流戶型。結(jié)合不同的面積標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置不同的開間，最大限度地保證可使用面積。廚衛(wèi)設(shè)計(jì)簡(jiǎn)潔，比例適度，考慮廚、潔具的布置，使住戶使用便利。多

50、層利用屋頂平臺(tái)設(shè)置閣樓，提高建筑的利用率，改善熱環(huán)境，同時(shí)也豐富了建筑的外觀。立面造型風(fēng)格設(shè)計(jì)采用的立面形體構(gòu)成和色彩構(gòu)成兼具時(shí)代特點(diǎn)及環(huán)境特色，以簡(jiǎn)潔、清新、自然的風(fēng)格形成獨(dú)特的小區(qū)整體建筑形象。立面設(shè)計(jì)簡(jiǎn)潔親切。立面設(shè)計(jì)在比例、尺度設(shè)計(jì)上注重均衡性，造型簡(jiǎn)潔明快，頂部采用坡屋頂，既與城市環(huán)境和諧，又為創(chuàng)造特色空間提供有利條件。色彩活潑豐富，整體形象古樸典雅，所有房間均保證足夠的窗地比，結(jié)合景觀及水景，使整個(gè)小區(qū)的親和力增強(qiáng)。9、豎向規(guī)劃規(guī)劃范圍內(nèi)地勢(shì)高差較大，基地內(nèi)最高海拔62.5米，最低海拔57.5米，且大部分基地海拔比周圍道路低，呈谷地狀，總體地形趨勢(shì)東高西低，南高北低。規(guī)劃在原有地形

51、的基礎(chǔ)上，在保證地面和路面排水所要求的最小坡度的前提下，結(jié)合現(xiàn)狀地形盡量減少填挖方量，以降低工程造價(jià)。場(chǎng)地內(nèi)排水方向?yàn)橛赡舷虮?，由東向西。根據(jù)國家設(shè)計(jì)規(guī)范，豎向設(shè)計(jì)規(guī)劃道路縱坡>0.2%，場(chǎng)地坡度>0.3 %，場(chǎng)地標(biāo)高高于道路路面標(biāo)高0.15-0.20米，室內(nèi)標(biāo)高高于相應(yīng)場(chǎng)地標(biāo)高0.30-0.45米。三、結(jié)構(gòu)說明1、設(shè)計(jì)依據(jù)建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 gb 50009-2001混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 gb 50010-2002建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范 gb 5007-2002建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范 gb 50011-2001高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 gb 50045-95建筑樁基技術(shù)規(guī)范 jgj 94-9

52、42、該工程由多層、高層建筑組成。3、該工程建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為一級(jí)，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限為50年。4、該工程中建筑物的耐火等級(jí)為一級(jí)。5、該地區(qū)地震基本烈度為7度，抗震設(shè)防烈度按照7.5度進(jìn)行設(shè)計(jì)。6、基本風(fēng)壓：0.45kpa 基本雪壓：0.45kpa7、主要樓面活荷載標(biāo)準(zhǔn)值：走廊、樓梯：2.0kpa 廁所：2.0kpa住宅：2.0kpa 疏散樓梯：3.5kpa 陽臺(tái)：2.5kpa 車庫：2.5kpa上人屋面：2.0kpa 不上人屋面：0.5kpa 設(shè)備用房根據(jù)不同功能分別取值，人防荷載按有關(guān)規(guī)范取值。四、基礎(chǔ)配套設(shè)施綜合規(guī)劃基礎(chǔ)配套設(shè)施綜合規(guī)劃根據(jù)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范，以及城市各專項(xiàng)、專業(yè)規(guī)劃

53、的有關(guān)規(guī)定做到布局合理，達(dá)到既有利于設(shè)施的施工與維護(hù)，又有利于凈化美化城市市容的目標(biāo)，區(qū)內(nèi)各種基礎(chǔ)配套設(shè)施配套管線全部采用地下敷設(shè)。小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)配套設(shè)施綜合規(guī)劃有消防工程規(guī)劃、電力工程規(guī)劃、電信工程規(guī)劃、給排水工程規(guī)劃、暖通工程規(guī)劃。管線敷設(shè)交叉時(shí)應(yīng)遵循以下原則：壓力流管讓重力流管；小管徑讓大管徑；給水管盡量在污水管上面；易彎的讓不易彎的；臨時(shí)性的讓永久性的；工程量小的讓工程量大的。各種管線間距應(yīng)滿足規(guī)范要求。(一)消防工程規(guī)劃1、規(guī)劃指導(dǎo)思想貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的消防工作方針，從實(shí)際出發(fā)，結(jié)合功能布局，以加強(qiáng)消防基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為重點(diǎn)，合理布局消防站點(diǎn)，改善消防裝備，滿足消防供水，發(fā)展消防科

54、技，消除火災(zāi)隱患，提高防御火災(zāi)能力，保障人民生命財(cái)產(chǎn)安全。2、消防管網(wǎng)規(guī)劃給水管網(wǎng)采用生活、消防合用的給水系統(tǒng)，按生活用水量達(dá)到最大時(shí)，同時(shí)保證滿足最不利點(diǎn)消防設(shè)施的水壓和水量設(shè)計(jì)。給水管網(wǎng)布置成環(huán)狀，保證供水的安全可靠；環(huán)狀管網(wǎng)的輸入管不能少于兩條；室外給水管道最小管徑不小于100毫米。3、消防設(shè)施在高層建筑房頂設(shè)高位水池，并在小區(qū)內(nèi)設(shè)置消火栓。消火栓以120米的間距布置，保護(hù)半徑150米。4、在公共建筑等處設(shè)置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)，并在會(huì)所設(shè)置消防值班室一間，各單體的消防報(bào)警及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)均引入消防值班室。在火災(zāi)時(shí)，能自動(dòng)打開消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)及消防廣播系統(tǒng)。5、火災(zāi)的應(yīng)急照明采用帶鎳鎘電池的疏散指示燈及工作、應(yīng)急兩用燈。(二)電力工程規(guī)劃1、設(shè)計(jì)依據(jù)低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范10kv變電所設(shè)計(jì)規(guī)范建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范建筑防雷設(shè)計(jì)規(guī)范高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范2、負(fù)荷估算區(qū)內(nèi)建筑主要是多層、高層建筑，用電負(fù)荷按以下原則估算，住宅按6kw/每戶，公共建筑用電負(fù)荷為30w/m2。小區(qū)總用電裝機(jī)負(fù)荷約為5136.6kw。3、供電系統(tǒng)區(qū)內(nèi)住宅其配套用房的應(yīng)急照明設(shè)備、消防報(bào)警用電設(shè)備等屬二級(jí)負(fù)荷；住宅用電及其它用