2003年上半年供應(yīng)分析報告

1、2003年上半年供應(yīng)分析報告 作者：左文禮   日期：2003-10-31 目標(biāo)市場：深圳市住宅二級市場研究范圍：2003年1月1日至2003年6月30日正式開盤之相關(guān)項目數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)地產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫資料整理：世聯(lián)地產(chǎn)策劃前期資訊組 左文禮注：由于少部分樓盤缺少詳細(xì)戶型資料，因此戶均面積的統(tǒng)計結(jié)果均以現(xiàn)有數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)一、全市概況1、總體概況    從今年的上半年的供應(yīng)情況來看,南山當(dāng)之無愧的成為熱點區(qū)域,無論是在樓盤的個數(shù)還是項目的推售面積,均占到了全市之首,寶安和福田緊隨其后.其中寶安的樓盤個數(shù)和推售面積的比例都占

2、到了23, 超過福田,名列第二位.可見,上半年寶安房地產(chǎn)成為深圳樓市的一大亮點.項目推出規(guī)模較大。    2003年上半年,從各個區(qū)域的戶均面積來看,福田穩(wěn)居全市最高,戶均面積達(dá)到135.98平方米,主要是因為上半年,福田香蜜湖片區(qū)及中心區(qū)均是豪宅項目推出,帶動了整個區(qū)域的戶均面積;而羅湖為全市最低,為79.85平方米,相對于去年同期增加了15,主要是蓮塘、翠竹片區(qū)推出的項目較大。在價格方面，特區(qū)內(nèi)仍然遠(yuǎn)高于特區(qū)外，福田憑借中心區(qū)的優(yōu)勢，占據(jù)了全市之首，達(dá)到了8389元/平方米；羅湖憑借成熟的生活配套仍占據(jù)了第二位，而南山正迎頭趕上，均價已經(jīng)達(dá)

3、到了6265元/平方米;而關(guān)外的仍舊在3500元/平方米徘徊。2、走勢分析從圖標(biāo)中發(fā)現(xiàn)，推售面積的走勢呈有規(guī)律的折線發(fā)展，每年的第2季度，折線都會出現(xiàn)一個小高潮。今年第一季度推售面積出現(xiàn)低谷，主要是因為非典給樓盤銷售帶來極大困難。隨后的2季度，出現(xiàn)較大增長，3季度隨著秋交會以及各大利好消息的影響,將會出現(xiàn)今年的頂峰.    另外,今年雖然特區(qū)內(nèi)推售面積比往年同期有較大幅度的降低,但是關(guān)外的推售面積明顯增加,所以上半年仍然處于上升狀態(tài),這也表明當(dāng)前的房地產(chǎn)市場仍處于一個高速增長的時期.隨著關(guān)內(nèi)土地的相對制約以及郊區(qū)化、城鎮(zhèn)化的發(fā)展,關(guān)外已經(jīng)成為深圳樓市的一

4、個顯著增長力。    從圖表來看，戶均面積似乎沒有顯著的規(guī)律，但也可以看出，每上升到一定的面積又開始下降，總是在一定的面積范圍內(nèi)上下波動，但是波動的周期仍難以確定。二、區(qū)域概況1、三大行政區(qū)各類指標(biāo)與去年及前年同期比較    從三大區(qū)域推售面積比較分析來看，羅湖由于開發(fā)成熟，可供開發(fā)的土地有限，2002年推售的面積呈不斷減少趨勢，今年有所增加，是因為蓮塘片區(qū)推出項目較多.福田區(qū)的開發(fā)節(jié)奏主要受中心區(qū)的政策影響,今年有所緩慢。相對于年，福田經(jīng)歷的一次大規(guī)模開發(fā)建設(shè)，2002年福田又出現(xiàn)了開發(fā)熱潮，所以今年上半年仍舊在

5、消化去年推出的新盤。而南山隨著生活配套的不斷完善，西部通道以及各項利好政策的不斷出現(xiàn)，呈處于平穩(wěn)發(fā)展階段。    從戶均面積的變化看，今年上半年福田成為新高，主要是因為該區(qū)大面積的豪宅項目的推出；南山區(qū)由于均價較低，使得客戶有能力消費較大面積的單位。從價格走勢來看，羅湖區(qū)的走勢相對較穩(wěn)；福田區(qū)則保持在三大行政區(qū)之首，并且穩(wěn)中有升，體現(xiàn)了中心區(qū)的絕對優(yōu)勢；南山區(qū)則處于穩(wěn)定的價格狀態(tài)。    從總體來看，無論是推售面積、戶均面積還是均價的發(fā)展趨勢，都表明了目前深圳的房地產(chǎn)市場的中心已經(jīng)由福田轉(zhuǎn)向南山，并且關(guān)外將是深圳房

6、地產(chǎn)發(fā)展的未來。寶安由于良好的地理交通以及政策的利好因素，目前的發(fā)展形勢應(yīng)略好于龍崗。2、重點區(qū)域分析i.福田區(qū)    在各片區(qū)的推售情況看，農(nóng)科片區(qū)成為明顯的主力，香蜜湖和中心區(qū)分別占據(jù)二、三位。目前，中心區(qū)、紅樹林片區(qū)、香蜜湖片區(qū)依然是深圳豪宅的供應(yīng)基地。中心區(qū)具有區(qū)位、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)和人才優(yōu)勢等，由于特殊的地理位置，從而也就決定了區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)品一般走高端產(chǎn)品路線；香蜜湖片區(qū)因具有都市的兩大綠肺、湖景以及低密度社區(qū)空間，受到市場的追捧。    在戶均面積方面，福田各片區(qū)呈現(xiàn)明顯的區(qū)域特點。上半年，景田片區(qū)推出3個

7、項目，均以小戶型為主打，與中心區(qū)和香蜜湖片區(qū)的豪宅實行了差異化定位，形成互補，成為首次置業(yè)的白領(lǐng)階層的首選區(qū)域。另外，隨著水榭花都二期、中旅·國際公館等的相繼開盤，環(huán)香蜜湖片區(qū)全線飄紅，成為深圳樓市的關(guān)注焦點。    在價格方面，中心區(qū)、香蜜湖、農(nóng)科片區(qū)仍舊在8000元/平方米以上，成為深圳豪宅的集中產(chǎn)地；而梅林由于交通的缺陷，成為均價最低的片區(qū)，甚至低于南山區(qū)的總體均價。ii、南山區(qū)    從戶均面積以及均價比較來看（由于科技園為別墅項目的原因不考慮外），華僑城無論戶均面積還是均價都遠(yuǎn)高于其他片區(qū)，成為

8、南山的豪宅區(qū)。華僑城片區(qū)的戶型單位主要是以大戶型為主，面向的客戶群體也主要是企業(yè)高層、中高層管理者、社會名流和私營企業(yè)主及港人為主；中心區(qū)以其成熟的配套設(shè)施，超前的規(guī)劃設(shè)計、深港西部通道的建設(shè)等等利好為中心物業(yè)帶來相當(dāng)大的發(fā)展空間；后海片區(qū)的樓盤規(guī)模都比較大，做好社區(qū)的文化，無疑是爭奪客戶的有力砝碼；作為市級物流中心的前海，必須沉淀自身的居住文化，提高居住品質(zhì)。3、寶安區(qū)    上半年，寶安區(qū)樓市的營銷活動逐漸增多，進(jìn)入全面開花的黃金時期。受地鐵一號線的動工、新中心區(qū)的規(guī)劃建設(shè)、西部通道等利好消息，業(yè)內(nèi)對寶安樓市前景普遍開好。關(guān)口附近、老城片區(qū)的樓盤表現(xiàn)尤其搶眼。寶安城區(qū)均價高于其他片區(qū)將近400-700元/平方米.其中寶安城區(qū)由于自從4月30日關(guān)外兩區(qū)對未取得房地產(chǎn)預(yù)售許可證的商品住宅取消購房入戶政策后，仍可辦理入戶手續(xù)的樓盤成為非深戶的置業(yè)者考慮的重點。  另外,龍華近期新入市的項目有富通天駿、蘋果園、世紀(jì)春城、美麗365花園4期等6個樓盤，成為關(guān)外推出樓盤數(shù)目最多的片區(qū)，也是上