番禺市橋房地產市場分析

1、番禺市橋房地產市場分析一、 番禺區(qū)房地產概述與以往年的以價格吸引購房者的銷售策略有所改變的是，2006年番禺區(qū)轉向以樓盤質量和產品設計為樓盤的銷售的推動力，尤其是華南板塊、鐘村板塊和洛溪板塊等房地產較為成熟的區(qū)域的大型樓盤2006年重點開發(fā)中高端產品，更注重產品的設計和素質，產品定位走高，銷售速度自然下降，因此2006年番禺區(qū)新建商品住宅的成交面積出現(xiàn)近三年以來的最低位，成交面積為169.93萬平方米，同比下跌了15%；2007年17月份成交面積為77.50萬平方米，是全市十區(qū)成交面積下跌最多的區(qū)域。不過番禺區(qū)2006年新建商品住宅的成交均價卻因區(qū)域內中高端產品份額的增加有所上調，全年成交均價

2、為4996元/平方米，同比增長21%；2007年17月份成交均價為6489元/平方米。1.新建商品住宅交易情況2004-2006年番禺區(qū)新建商品住宅成交情況數(shù)據(jù)來源：廣州市房管局2007年1-7月廣州市十區(qū)住宅交易登記累計信息區(qū)域一手住宅宗數(shù)（宗）面積（萬平方米）金額（億元）均價（元/平方米）全市44420503.69387.427692荔灣區(qū)311128.9222.407746越秀區(qū)186417.5617.5810012海珠區(qū)768183.7677.899300天河區(qū)9085100.17109.8810969白云區(qū)766680.5155.756924黃埔區(qū)119711.187.016269番

3、禺區(qū)591877.5050.296489花都區(qū)670790.6337.464133南沙區(qū)1561.960.773935蘿崗區(qū)103511.518.397294數(shù)據(jù)來源：廣州市房管局價格優(yōu)勢一直以來都是番禺區(qū)房地產市場在廣州樓市穩(wěn)占前列的重要籌碼，但自2006年開始，番禺區(qū)三大主力成交板塊華南板塊、鐘村板塊和洛溪板塊的大型社區(qū)樓盤在開發(fā)進入中后期后，為盡可能實現(xiàn)最大開發(fā)利潤，都將開發(fā)的方向轉向中高端產品，開發(fā)針對再次置業(yè)群的產品。盤于區(qū)的樓價也在高端產品相繼出現(xiàn)的帶動下快速上升，進入2006年后迅速上揚，2006年下半年更突破5000元/平方米，2007年已接近6500元/平方米。2006年番禺

4、區(qū)新建商品住宅的成交面積從去年的200多萬平方米回落至169.93萬平方米，2006年成交快速收縮帶動了全年成交面積下跌。因下半年如廣州雅居樂、華南新城和祈福新邨等番禺區(qū)供求兩旺的樓盤不再推出低價產品，高端產品的出現(xiàn)令到銷售期延長，而且市橋區(qū)、石基鎮(zhèn)和橋南區(qū)等其他房地產成交活躍的區(qū)域的成交同時放緩，令到番禺區(qū)下半年成交快速回落。2005-2006年番禺區(qū)新建商品住宅成交情況2006年番禺區(qū)全年有7個月份成交面積都低于12萬平方米，成交面積超過20萬平方米僅在有五一黃金周支持的6月份（5月份的成交通常在月份反映）。下半年即使有“十一”黃金周的支撐，但在11月份的成交卻較2005年同期有大幅度的下

5、滑，市場缺乏低端產品，中高端產品市場尚未形成有效市場是番禺區(qū)下半年成交回落的原因。2006年番禺區(qū)各月份的樓價穩(wěn)步上揚，新政出臺后對樓市的影響較小，僅3月和8月的成交出較回落。4月至12月是番禺區(qū)全年樓價快速上升的時期，樓價突破5000元/平方米，處于5000-5600元/平方米的范圍浮動，下半年更多大型樓盤轉向開發(fā)中高端樓盤為番禺區(qū)樓價快速前行添加了更多的動力。2.番禺區(qū)住宅市場分析2006年番禺區(qū)新建商品住宅成交面積和成交均價出現(xiàn)一跌一升的發(fā)展趨勢，市場供應和開發(fā)商的開發(fā)策略是形成這一趨勢出現(xiàn)的因素。番禺區(qū)以低價吸引買家的銷售方式已實行了多年，目前番禺區(qū)已成為龐大的居住區(qū)，再次置業(yè)的消費群

6、需求也開始形成，與此同時政府停止批出別墅用地令到番禺區(qū)去年的別墅供應銳減，開發(fā)商為了滿足高收入人士和再次置業(yè)人士的需求，紛紛開發(fā)高端住宅，以豪宅來取代別墅產品市場。從番禺區(qū)的供應來看，雖然華南板塊的供應有明顯減少，星河灣、南國奧園和錦繡香江等往年供應大戶在2006年都停止供應新貨，只余下廣州雅居樂、祁福新村、錦繡銀灣、華南碧桂園等樓盤貨源較多。但橋南區(qū)的崛起和興旺，市橋區(qū)和沙灣鎮(zhèn)等區(qū)域住宅供應增加，填補了華南板塊和洛溪板塊供應減少的缺口。2006年番禺區(qū)新建商品住宅超過12000萬套，但廣州城中心人士習慣置業(yè)的華南板塊、洛溪板塊所占有份額卻不超過60%，而且2006年下半年華南板塊、洛溪板塊和

7、鐘村板塊部分樓盤的產品和其他區(qū)域所供應的產品形成差異，140平方米以上的大戶形產品單位中高端住宅所占份額快速上升，價格也上調至7000-15000元/平方米。番禺區(qū)的華南板塊、洛溪板塊供求回落，而其他區(qū)域的房地產快速發(fā)展，如橋南區(qū)等區(qū)域的樓市越來越成熟，花樣年華的樓價已經達到5500元/平方米，直迫華南板塊的樓價。橋南區(qū)、沙灣鎮(zhèn)等區(qū)域樓價雖然不如發(fā)展成熟的華南板塊高，但也達到400-6000元/平方米，加上華南板塊、洛溪板塊等區(qū)域的房地產市場供應結構發(fā)生變化，中高端市場份額激增。番禺區(qū)各區(qū)的樓價的全面上調拉動了2006年番禺區(qū)樓價上漲。中原觀點：n 因為番禺區(qū)三大板塊的主要項目基本已進入開放的

8、中后期，面積預開發(fā)土地不足，同時受廣州房地產價格急速上升的外部利好，以往以價格取勝的番禺樓盤開始轉向開發(fā)高端產品，以獲得最大的利潤空間。n 華南板塊、洛溪板塊和鐘村板塊因為可開發(fā)土地減少，其一手市場的影響力將逐步被規(guī)劃的市橋城南區(qū)域取代，但是其板塊的充足的二手貨源將成為分流一手客戶的重要因素。n 隨著城市南拓、新火車站、亞運村、地鐵等外部利好，番禺區(qū)仍將作為廣州重要的樓市主力軍。二、 市橋板塊房地產分析1. 區(qū)域概況番禺南區(qū)地圖1.1區(qū)域面積番禺南區(qū)主要包括市橋水道以南，沙灣水道以北，大刀沙以西，西環(huán)路以東，約17.24平方公里的土地。1.2區(qū)域自然條件南區(qū)三面環(huán)水，南部寬約370米的沙灣水道

9、與北部寬約70米的市橋水道在南區(qū)東部匯合最后進入獅子洋，兩條水道水資源均較為豐富。區(qū)內地勢平坦，河涌密布，共有9條較大的河涌，8條貫穿南北，1條橫貫東西。1.3區(qū)域定位番禺南區(qū)，政府將其定位為城市文化與商業(yè)中心、具有南國水鄉(xiāng)特色的高品質城市居住生活區(qū)。無論是從區(qū)位條件、生活配套、交通配套來看，是番禺中心城區(qū)不可多得的優(yōu)質土地資源。1.4區(qū)域配套區(qū)域周邊配套成熟，教育、醫(yī)療、商業(yè)、餐飲、娛樂等生活設施一應俱全，區(qū)域內有省一級中學禺山高級中學及番禺中學，近年多位狀元才子均出自該兩所名校。區(qū)域內還擁有全國著名的珠寶產業(yè)園沙灣珠寶產業(yè)園。交通配套也十分便捷，區(qū)內擁有地鐵三號線（番禺廣場站）以及12號線

10、（沙灣站）。2. 區(qū)域規(guī)劃2.1市橋南區(qū)分區(qū)規(guī)劃簡介為了適應城市新的變化發(fā)展趨勢，持續(xù)拉動城市經濟增長及城市建設，區(qū)政府決定近期重點開發(fā)南區(qū)。南區(qū)范圍包括市橋水道以南，沙灣水道以北，大刀沙以西，西環(huán)路以東約17.15平方公里的土地。南區(qū)的主要功能定位為：番禺中心組團的南組團，城市文化與商業(yè)中心、具有南國水鄉(xiāng)特色的高質量城市居住生活區(qū)。規(guī)劃確定本區(qū)近期建設完成后，可以容納人口約14萬人，規(guī)劃期末人口總數(shù)為16萬人。根據(jù)該地區(qū)發(fā)展性質和居住人口規(guī)模，結合周邊用地的具體條件，規(guī)劃提出“兩軸兩帶、四個居住組團”的規(guī)劃結構。兩軸，即沿市橋水道城市中心發(fā)展軸、沿紫坭輕軌南區(qū)功能拓展軸。兩帶，指由南區(qū)內部服

11、務環(huán)路串聯(lián)四個居住組團形成的北部沿市橋水道發(fā)展帶、南部沿沙灣水道發(fā)展帶。北部沿市橋水道發(fā)展帶，是舒適、便利的二類居住功能帶南部沿沙灣水道發(fā)展帶，是悠靜、休閑的一類居住功能帶居住組團，在南區(qū)是指由于自然條件和市政道路分隔形成四個居住組團。南區(qū)的公共中心體系劃分為三級：城市級(片區(qū)級)、居住區(qū)級、社區(qū)級。沿市橋水道南側，集中布置服務于番禺片區(qū)的商業(yè)服務和文化娛樂等功能，與北岸聯(lián)結成一個強有力的、完整的中心功能區(qū)。每個居住區(qū)均設置一個居住區(qū)級公共中心，包括商業(yè)服務、文化娛樂、中小學及居住區(qū)中心綠地等各類設施。根據(jù)組團單元的布局模式，每個完整的社區(qū)原則上均配置一個社區(qū)中心，包括社區(qū)商業(yè)中心、文化站、衛(wèi)

12、生站、社區(qū)綠地、社區(qū)體育活動場地。南區(qū)采用“綠水環(huán)繞、綠廊成網(wǎng)、綠心散布”的規(guī)劃格局，做到“點上綠色成景，線上綠色成蔭，面上綠色成片，城周綠色成林”。把番禺南區(qū)建設成具有南國水鄉(xiāng)特色的園林城區(qū)。公共綠地包括區(qū)級公園和濱河綠地。南區(qū)規(guī)劃有三個區(qū)級公園。濱河帶狀公共綠地包括沿市橋水道寬度20米的景觀綠帶，在南區(qū)內沿河涌兩側各設25米的以綠化為主的可供市民游憩的帶狀綠地。生態(tài)防護綠地主要為沿沙灣水道的350米寬的帶狀綠地，這處綠地作為水源防護綠地，同時也是生態(tài)綠地。構筑“兩橫四縱”的干道系統(tǒng)：由東西向的市良路、市南路、沙灣大道，與南北向的西環(huán)路、光明路、德興路以及東環(huán)路所組成。形成區(qū)內以城市次干道為

13、主心軸的公共交通站點布局；該區(qū)域的公共站點應充分考慮與紫坭輕軌站點的有機結合。未來番禺片區(qū)的發(fā)展將逐步形成以軌道交通為核心，以公共交通為支撐的公共交通依賴性地區(qū)。規(guī)劃的紫坭輕軌沿途設三個車站，促進南區(qū)開發(fā)，引導空間布局。為了減少軌道交通干擾，建議南區(qū)范圍內軌道線路全部走地下。3. 板塊特征相對于華南板塊、洛溪板塊、鐘村板塊而言，一直以來市橋板塊顯得并不引人注目，其樓盤開發(fā)也缺少大的品牌發(fā)展商。但是，今年以來萬科、雅居樂、金地集團等大型發(fā)展商在該區(qū)域的拿地舉動以及連創(chuàng)造新高的樓面地價，使得該板塊熱度提升，大有后來居上的態(tài)勢。具體板塊特征分析如下：3.1品牌發(fā)展商帶動區(qū)域樓市一直以來，品牌發(fā)展商在

14、番禺樓市的觸角，止于以郊區(qū)生態(tài)大盤為顯著特征的華南板塊。而市橋板塊雖然在實際的地理距離和交通通達性方面與華南板塊并無實質的區(qū)別，卻一直未能有效的進入廣州客戶眼界。市橋板塊樓市，始終是以本地發(fā)展商和本地客戶為主導的本地化市場，在廣州樓市的影響力較弱。如同華南板塊、廣園東板塊、金沙洲板塊等因為眾多品牌發(fā)展商的進入而成為市場的熱點的情況看，目前已有萬科、祈福、雅居樂、金地、奧園等品牌發(fā)展商，土地儲備量近50萬平方米的市橋板塊，無疑將成為下一個樓市熱點區(qū)域。同時，從開發(fā)周期來看，幾大發(fā)展商的項目入市時間相對集中，預計近兩年內，市橋板塊將出現(xiàn)一個集中推貨期；廣州中心客戶在番禺置業(yè)的步伐預計也將跨越華南板

15、塊進入市橋板塊。受其帶動，市橋本地發(fā)展商開發(fā)水平將不斷提升。市橋板塊樓市將進入品牌發(fā)展商帶動的新時代。3.2市橋區(qū)域前景受青睞品牌發(fā)展商樂于進駐市橋板塊，根本原因在于市橋本身的區(qū)域與規(guī)劃前景受到開發(fā)商肯定。根據(jù)廣州市城市發(fā)展規(guī)劃，市橋是廣州南拓的節(jié)點之一，更是廣州未來中心城區(qū)的一部分。在已有的華南快速線、市廣路等基礎上，新近開通的地鐵4號線、新光快速路等，進一步拉近了市橋與廣州城區(qū)中心的距離。同時，在番禺區(qū)的發(fā)展規(guī)劃中，市橋是番禺中心城區(qū)，是番禺行政、經濟、文化、生活服務等功能中心。同時，市橋也是番禺房地產發(fā)展的重要區(qū)域。根據(jù)規(guī)劃，近期市橋發(fā)展的重點是拓展城區(qū)空間，其南區(qū)規(guī)劃為高質量城市居住生

16、活區(qū)、東區(qū)規(guī)劃為外向型工業(yè)和生活居住為主的功能區(qū)，西區(qū)定位為高尚社區(qū)、體育休閑、工業(yè)園區(qū)“三位一體”的現(xiàn)代化、山水型新城。這都為房地產發(fā)展提供可廣闊空間。其中，南區(qū)、東區(qū)是近期發(fā)展重點。目前幾大品牌發(fā)展商的土地儲備就集中在南區(qū)。另一方面，市橋相對成熟的商業(yè)、生活、教育及其它服務配套環(huán)境，也為房地產發(fā)展提供了良好基礎。3.3房價獲得上漲底氣之前市橋板塊整體房價水平，相對于華南板塊和廣州中心城區(qū)有明顯差距。在今年年初，市橋在售樓盤銷售均價普遍在5000-6000元/平方米，有一定市場影響力的精品樓盤售價在7000-8000元/平方米，價格漲勢平穩(wěn)。然而，7月萬科、9月金地分別以5784元/平方米、

17、6230元/平方米的樓面地價在該區(qū)域拿地，以此出現(xiàn)的地王，使得在售樓盤獲得了足夠的漲價底氣。周邊樓盤紛紛提高售價，花樣年華洋房以達到9200元/平方米的均價。同時，高地價也讓購房者看到了區(qū)域樓價上漲的前景，自住型和投資型買家集中進入，造成最近一個多月來，市橋南區(qū)樓盤售價量齊升的一個小高潮。可以預期，隨著品牌發(fā)展商不斷進駐和其項目的集中入市，市橋板塊房價在近期將保持較強勁的上漲勢頭。4. 未來競爭判研2007年番禺市橋區(qū)域居住土地出讓/拍賣一覽表地塊位置土地用途用地面積(平方米)容積率建筑面積(平方米)拍賣時間拍賣所得單位成交價(萬元)折合樓面地價番禺區(qū)沙灣鎮(zhèn)西麗南路地塊居住用地62223(凈用

18、地58093)1.25726162007-7-19廣州市萬科房地產有限公司420005784 番禺區(qū)小谷圍島規(guī)劃中心區(qū)(ds1510地塊)旅館業(yè)用地283022.4679252007-7-19廣州市凌輝房地產開發(fā)有限公司165002429 番禺區(qū)中心城區(qū)南區(qū)福德路南側（3-1）商品住宅用地15365（凈用地10360）2.8290082007-9-11深圳市惠明盛房地產投資開發(fā)有限公司142004895 番禺區(qū)中心城區(qū)南區(qū)規(guī)劃青新路北側（3-2）商品住宅用地24596.5（凈用地15423.8）2.8431872007-9-11京旭有限公司（雅居樂旗下）212004909 番禺區(qū)中心城區(qū)南區(qū)規(guī)

19、劃青新路南側（3-3）商品住宅用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地61758.5（凈用地45322.7）居住2.8，醫(yī)療0.61143202007-9-11京旭有限公司（雅居樂旗下）640005598 番禺區(qū)中心城區(qū)南區(qū)規(guī)劃濱江大道（規(guī)劃高速公路）北側、規(guī)劃大涌路東側（4-2）商品住宅用地、小區(qū)公共服務設施用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地243989（凈用地154982）居住1.8，公共設施0.61，醫(yī)療0.62610512007-9-11金地（集團）股份有限公司1590006091 588107中原觀點：n 2007年79月份市橋板塊土地出讓的總建筑面積達到588107平方米，根據(jù)開發(fā)周期預測，在2008年底至2009年上

20、半年將出現(xiàn)產品的集中供應；n 大品牌開發(fā)商集中爆發(fā)，市場競爭將加大，也有利于該板塊的集中發(fā)力，在廣州樓市形成較強的影響力。區(qū)域開發(fā)樓盤未來供應預測樓盤地址未來開發(fā)量海倫堡（花樣年華）市橋福德路223號現(xiàn)在銷售三期組團“花殿”，預計年底將銷售完畢。預計未來2年開發(fā)量約5-10萬平方米左右。金海岸花園 市橋水道以北預計未來2年開發(fā)量約5萬平方米左右。富豪山莊市橋市廣路232號 預計未來2年開發(fā)量約3萬平方米左右。番禺奧園市橋市良路9號預計未來2年開發(fā)量約10-15萬平方米左右。中原觀點：n 根據(jù)目前市橋板塊在售項目的開發(fā)節(jié)奏，預計未來2年內的供應量將達到2333萬平方米左右；n 主要的供應量將在番

21、禺奧園和花樣年華項目推出。 小結：a. 根據(jù)以上分析，我們認為在未來2年內，市橋板塊的房地產開發(fā)量將達到75萬平方米左右。未來市場集中放量的情形將不可避免；b. 同時，因為未來供應量主要來自大的品牌開發(fā)商項目，區(qū)域整體樓盤素質將得到較大的提升，板塊的影響力將有效擴大；c. 因為在體量上的急速膨脹，該板塊由本地人為主的置業(yè)人群將發(fā)生轉變，廣州市區(qū)客戶置業(yè)該板塊將是必然。三、 南區(qū)代表樓盤分析南區(qū)重點樓盤一覽表項目名稱項目位置規(guī)模及在售貨量物業(yè)類型均價交樓標準在售產品分析月均推貨量海倫堡·花樣年華番禺區(qū)番禺區(qū)市橋福德路223號總占地170447平方米，總建筑面積:517947.27平方米，總戶數(shù)約2424套。目前在售為項目三期高層