房地產(chǎn)新員工法律培訓(xùn)6

1、主講：吳楊婷吳楊婷二O一一年六月版權(quán)所有，未經(jīng)許可不得使用 第二部分第二部分 房地產(chǎn)法律法規(guī)房地產(chǎn)法律法規(guī)第一部分第一部分 法律基礎(chǔ)知識法律基礎(chǔ)知識第三部分第三部分 交易稅費(fèi)交易稅費(fèi)第一部分第一部分 法律基礎(chǔ)知識法律基礎(chǔ)知識一、一、法律的基本分類法律的基本分類民事法律民事法律 民事責(zé)任 調(diào)整平等主體之間的人身關(guān)系和財(cái)產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范。 如：民法通則、合同法、婚姻法等行政法律行政法律 行政責(zé)任 關(guān)于行政權(quán)利的授予、行使以及對行政權(quán)力進(jìn)行監(jiān)督和對其 后果予以補(bǔ)救的法律規(guī)范。 如：行政處罰法、行政賠償法、行政許可法刑事法律刑事法律 刑事責(zé)任 一切關(guān)于犯罪、刑事責(zé)任和刑罰的法律規(guī)范。 如：刑法、二、二

2、、民事主體民事主體自然人（年齡自然人（年齡+理智）理智） （1）完全民事行為能力）完全民事行為能力 十八周歲以上的公民 十六周歲以上不滿十八周 歲的公民，以自己的勞動收 入為主要生活來源的 （2）限制民事行為能力）限制民事行為能力 十周歲以上的未成年人 不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人 （3）無民事行為能力）無民事行為能力 不滿十周歲的未成年人 不能辨認(rèn)自己行為的精神病人法人法人其他組織其他組織1 1、幾種合同類型、幾種合同類型 （1）買賣合同買賣合同 出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款 的合同。的合同。 （2）借款合同借款合同 借款

3、人向貸款人借款，到期返還借款并支付利息的合同。借款人向貸款人借款，到期返還借款并支付利息的合同。 （3）租賃合同租賃合同 出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租 金的合同。金的合同。 （4）居間合同居間合同 居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同 的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。三、三、合同的相關(guān)知識合同的相關(guān)知識2、合同公證、合同鑒證、合同見證的區(qū)別合同公證、合同鑒證、合同見證的區(qū)別合同公證合同公證 指國家公證機(jī)關(guān)依法證明當(dāng)事人之間簽訂的合同

4、的真實(shí)性、指國家公證機(jī)關(guān)依法證明當(dāng)事人之間簽訂的合同的真實(shí)性、 合法性的活動合法性的活動 合同鑒證合同鑒證 工商行政管理機(jī)關(guān)審查合同的真實(shí)性、合法性的一種監(jiān)督管工商行政管理機(jī)關(guān)審查合同的真實(shí)性、合法性的一種監(jiān)督管 理制度。理制度。 （法律制度）（法律制度） “登記備案登記備案” 簽訂簽訂商品房買賣合同商品房買賣合同及及商品房預(yù)售合同商品房預(yù)售合同后需在廣州后需在廣州 市房地產(chǎn)交易中心登記備案（即為所稱之鑒證）。市房地產(chǎn)交易中心登記備案（即為所稱之鑒證）。合同見證合同見證 合同雙方當(dāng)事人以外的第三方（目前多為律師）對合同的真合同雙方當(dāng)事人以外的第三方（目前多為律師）對合同的真 實(shí)性、合法性進(jìn)行審

5、查的活動。（一般證明作用）實(shí)性、合法性進(jìn)行審查的活動。（一般證明作用）3 3、合同的效力、合同的效力（1）合同的成立）合同的成立 （2）合同的生效：成立的合同具有法律的拘束力。）合同的生效：成立的合同具有法律的拘束力。 合同成立不等于合同生效合同成立不等于合同生效（3）可變更可撤銷合同（）可變更可撤銷合同（1年內(nèi)申請）年內(nèi)申請）重大誤解重大誤解顯失公平顯失公平欺詐、脅迫、乘人之危，不損害國家利益欺詐、脅迫、乘人之危，不損害國家利益（4）無效合同）無效合同欺詐、脅迫，損害國家利益欺詐、脅迫，損害國家利益惡意串通，損害國家、集體或第三人利益惡意串通，損害國家、集體或第三人利益以合法形式掩蓋非法目的

6、以合法形式掩蓋非法目的損害社會公共利益損害社會公共利益違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定4 4、合同責(zé)任法律問題、合同責(zé)任法律問題 違約責(zé)任違約責(zé)任 爭議的解決方式爭議的解決方式 訴訟、仲裁訴訟、仲裁 定金、訂金、押金、保證金、違約金定金、訂金、押金、保證金、違約金 定金罰則定金罰則 四、訴訟時(shí)訴訟時(shí)效效1、普通訴訟時(shí)效：、普通訴訟時(shí)效：2年年2、特別訴訟時(shí)效：、特別訴訟時(shí)效： 1年年：身體受到傷害要求賠償?shù)模唬荷眢w受到傷害要求賠償?shù)模?出售質(zhì)量不合格的商品未聲明的；出售質(zhì)量不合格的商品未聲明的； 延付或拒付租金的；延付或拒付租金的； 寄存財(cái)物被丟失或損毀的。寄存財(cái)物

7、被丟失或損毀的。 4年年：國際貨物買賣合同和技術(shù)引進(jìn)出口合同爭議：國際貨物買賣合同和技術(shù)引進(jìn)出口合同爭議3、權(quán)利的最長保護(hù)期限：、權(quán)利的最長保護(hù)期限：20年年 第二部分第二部分 房地產(chǎn)法律法規(guī)房地產(chǎn)法律法規(guī)1、銷售代理資格的法律規(guī)定、銷售代理資格的法律規(guī)定 （1）中介服務(wù)機(jī)構(gòu)）中介服務(wù)機(jī)構(gòu) 從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和具備從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和具備 房地產(chǎn)中介資質(zhì)。房地產(chǎn)中介資質(zhì)。 （2）中介服務(wù)人員）中介服務(wù)人員 a、應(yīng)當(dāng)取得房地產(chǎn)主管部門核發(fā)的房地產(chǎn)中介服務(wù)人員資格、應(yīng)當(dāng)取得房地產(chǎn)主管部門核發(fā)的房地產(chǎn)中介服務(wù)人員資格 證和執(zhí)業(yè)證。證和執(zhí)業(yè)證。（

8、目前已兩證合一為（目前已兩證合一為“執(zhí)業(yè)證執(zhí)業(yè)證”） b、資格證的有效期為、資格證的有效期為3年。見習(xí)滿年。見習(xí)滿1年可申領(lǐng)執(zhí)業(yè)證。年可申領(lǐng)執(zhí)業(yè)證。 c、不予以頒發(fā)的情形：無民事行為能力或限制民事行為能力的；、不予以頒發(fā)的情形：無民事行為能力或限制民事行為能力的； 具有國家機(jī)關(guān)公務(wù)員身份的；具有國家機(jī)關(guān)公務(wù)員身份的；被吊銷房地產(chǎn)中介服務(wù)人員執(zhí)被吊銷房地產(chǎn)中介服務(wù)人員執(zhí) 業(yè)證書。業(yè)證書。 一、房地產(chǎn)銷售代理服務(wù)的法律規(guī)范一、房地產(chǎn)銷售代理服務(wù)的法律規(guī)范 2、房地產(chǎn)中介服務(wù)行為規(guī)范、房地產(chǎn)中介服務(wù)行為規(guī)范 （1）房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)由）房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)由中介服務(wù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一接受委托中介服務(wù)

9、機(jī)構(gòu)統(tǒng)一接受委托，并與委并與委 托人托人簽訂中介服務(wù)合同簽訂中介服務(wù)合同； （2）房地產(chǎn)中介服務(wù)人員進(jìn)行中介服務(wù)活動時(shí)，應(yīng)當(dāng)）房地產(chǎn)中介服務(wù)人員進(jìn)行中介服務(wù)活動時(shí)，應(yīng)當(dāng)出示房地產(chǎn)中介服出示房地產(chǎn)中介服 務(wù)人員注冊證務(wù)人員注冊證，并并及時(shí)告知服務(wù)進(jìn)展情況及時(shí)告知服務(wù)進(jìn)展情況； （3）中介服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)在）中介服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)在1個(gè)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)個(gè)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)，不得同時(shí)在不得同時(shí)在2個(gè)個(gè) 或或2個(gè)以上房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)個(gè)以上房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)； （4）房地產(chǎn)中介服務(wù)人員）房地產(chǎn)中介服務(wù)人員不得以個(gè)人名義接受委托，收取費(fèi)用不得以個(gè)人名義接受委托，收取費(fèi)用； （5）禁止行為：禁止行

10、為： a 索取合同以外的酬金或者其他財(cái)物；索取合同以外的酬金或者其他財(cái)物； b 提供虛假材料或者隱瞞真實(shí)情況；提供虛假材料或者隱瞞真實(shí)情況； c 與一方當(dāng)事人串通損害另一方當(dāng)事人利益；與一方當(dāng)事人串通損害另一方當(dāng)事人利益； d 以詆毀其他房地產(chǎn)中介服務(wù)人員、機(jī)構(gòu)或者支付介紹等不正當(dāng)手段以詆毀其他房地產(chǎn)中介服務(wù)人員、機(jī)構(gòu)或者支付介紹等不正當(dāng)手段 爭攬業(yè)務(wù)；爭攬業(yè)務(wù)； e 為禁止轉(zhuǎn)讓、抵押的房地產(chǎn)提供轉(zhuǎn)讓、抵押中介服務(wù)；為禁止轉(zhuǎn)讓、抵押的房地產(chǎn)提供轉(zhuǎn)讓、抵押中介服務(wù)； f 法律、法規(guī)禁止的其他行為。法律、法規(guī)禁止的其他行為。 二、商品房銷售的基本規(guī)定二、商品房銷售的基本規(guī)定 （一）商品房預(yù)售（一）

11、商品房預(yù)售 1、商品房預(yù)售的條件：、商品房預(yù)售的條件： （1）申請人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照；）申請人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照；（2）已交付全部地價(jià)款，取得土地使用權(quán)證書；）已交付全部地價(jià)款，取得土地使用權(quán)證書；（3）持有）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證和和建設(shè)工程施工許可證建設(shè)工程施工許可證；（4）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總 投資的投資的25以上，已確定施工進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間；以上，已確定施工進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間；（5）七層以下（含七層）的商品房項(xiàng)目，已完成結(jié)構(gòu)工程并封

12、頂；七）七層以下（含七層）的商品房項(xiàng)目，已完成結(jié)構(gòu)工程并封頂；七 層以上的商品房項(xiàng)目，已完成三分之二結(jié)構(gòu)工程；層以上的商品房項(xiàng)目，已完成三分之二結(jié)構(gòu)工程；（6）已在商業(yè)銀行設(shè)立商品房預(yù)售款專用帳戶、簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)）已在商業(yè)銀行設(shè)立商品房預(yù)售款專用帳戶、簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié) 議；議；（7）預(yù)售商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)；）預(yù)售商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)；（8）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。 二、商品房銷售的基本規(guī)定二、商品房銷售的基本規(guī)定 （一）商品房預(yù)售（一）商品房預(yù)售 2、監(jiān)控賬戶及預(yù)售款監(jiān)控管理：、監(jiān)控賬戶及預(yù)售款監(jiān)控管理： （1）依據(jù)：）依據(jù)：廣

13、東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例 （2）目的：）目的： 規(guī)范商品房預(yù)售行為，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，規(guī)范商品房預(yù)售行為，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保護(hù)購房者的合法權(quán)益；保護(hù)購房者的合法權(quán)益； 防止預(yù)售在預(yù)售項(xiàng)目未竣工驗(yàn)收前，將商品房預(yù)售款挪作他防止預(yù)售在預(yù)售項(xiàng)目未竣工驗(yàn)收前，將商品房預(yù)售款挪作他用；用； 保證預(yù)售款在項(xiàng)目竣工之前，只能用于購買項(xiàng)目建設(shè)必需的保證預(yù)售款在項(xiàng)目竣工之前，只能用于購買項(xiàng)目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和支付項(xiàng)目建設(shè)的施工進(jìn)度及法定稅費(fèi)，做建筑材料、設(shè)備和支付項(xiàng)目建設(shè)的施工進(jìn)度及法定稅費(fèi)，做到?？顚Ｓ?。到?？顚Ｓ谩Ｈ∠O(jiān)控賬戶的條件為辦理預(yù)售項(xiàng)

14、目大確權(quán)手續(xù)。取消監(jiān)控賬戶的條件為辦理預(yù)售項(xiàng)目大確權(quán)手續(xù)。 二、商品房銷售的基本規(guī)定二、商品房銷售的基本規(guī)定 （一）商品房預(yù)售（一）商品房預(yù)售 3、預(yù)告登記、預(yù)告登記 2008年年8月月1日起日起 自合同簽訂之日起自合同簽訂之日起30天內(nèi)或在雙方約定的期限內(nèi)，到房地產(chǎn)交易中天內(nèi)或在雙方約定的期限內(nèi)，到房地產(chǎn)交易中心申請預(yù)告登記，登記后向預(yù)購人核發(fā)心申請預(yù)告登記，登記后向預(yù)購人核發(fā)廣州市預(yù)購商品房預(yù)告登記證廣州市預(yù)購商品房預(yù)告登記證明書明書。 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：住房登記費(fèi)：個(gè)人收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：住房登記費(fèi)：個(gè)人50元元/件；單位件；單位80元元/件件 非住房登記費(fèi)：非住房登記費(fèi)：550元元/件件 預(yù)告登記后，未

15、經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。物權(quán)效力。 二、商品房銷售的基本規(guī)定二、商品房銷售的基本規(guī)定 （一）商品房預(yù)售（一）商品房預(yù)售 4、物業(yè)專項(xiàng)維修基金、物業(yè)專項(xiàng)維修基金 （1）物業(yè)專項(xiàng)維修基金是物業(yè)保修期滿后用于物業(yè)共用部位、共用）物業(yè)專項(xiàng)維修基金是物業(yè)保修期滿后用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)設(shè) 施設(shè)備發(fā)生損壞時(shí)，進(jìn)行中修、大修、翻新和更新改造等所需儲存施設(shè)備發(fā)生損壞時(shí)，進(jìn)行中修、大修、翻新和更新改造等所需儲存的的 資金。資金。 （2）繳交標(biāo)準(zhǔn)（首期）：）繳交標(biāo)準(zhǔn)（首期）： 2008年年2月月1日前已取得商品房預(yù)售許可證日

16、前已取得商品房預(yù)售許可證 住宅住宅(含別墅含別墅)：建筑面積：建筑面積40元元/平方米平方米， 非住宅：建筑面積非住宅：建筑面積50元元/平方米平方米2008年年2月月1日起取得商品房預(yù)售許可證日起取得商品房預(yù)售許可證（住宅建筑安裝工程每平方米造價(jià)的（住宅建筑安裝工程每平方米造價(jià)的6%）高層（有電梯）住宅：建筑面積高層（有電梯）住宅：建筑面積105元元/平方米平方米；多層（無電梯）住宅（含別墅）多層（無電梯）住宅（含別墅） ：建筑面積：建筑面積77元元/平方米平方米。獨(dú)立非住宅物業(yè)：可參照高層（有電梯）住宅的標(biāo)準(zhǔn)交存專項(xiàng)維修資金。獨(dú)立非住宅物業(yè)：可參照高層（有電梯）住宅的標(biāo)準(zhǔn)交存專項(xiàng)維修資金。

17、 二、商品房銷售的基本規(guī)定二、商品房銷售的基本規(guī)定（一）商品房預(yù)售（一）商品房預(yù)售5、商品房預(yù)售后規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的爭議處理、商品房預(yù)售后規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的爭議處理 預(yù)售人不得擅自變更已預(yù)售的商品房項(xiàng)目的設(shè)計(jì)；預(yù)售人不得擅自變更已預(yù)售的商品房項(xiàng)目的設(shè)計(jì)； 對預(yù)售的商品房項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)型式、戶型、使用功能、使用面積和合同對預(yù)售的商品房項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)型式、戶型、使用功能、使用面積和合同約定的其他事項(xiàng)的設(shè)計(jì)進(jìn)行變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)的預(yù)購人同意；約定的其他事項(xiàng)的設(shè)計(jì)進(jìn)行變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)的預(yù)購人同意； 預(yù)購人不同意變更，經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議的，可以索取已交付預(yù)購人不同意變更，經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議的，可以

18、索取已交付的商品房預(yù)售款本息，并可以依照合同約定追償預(yù)售人的違約金，合同的商品房預(yù)售款本息，并可以依照合同約定追償預(yù)售人的違約金，合同沒有約定違約金的，可以依法追償已付預(yù)售款百分之十以上百分之二十沒有約定違約金的，可以依法追償已付預(yù)售款百分之十以上百分之二十以下違約金。以下違約金。 二、商品房銷售的法律問題二、商品房銷售的法律問題 （二）商品房買賣合同和認(rèn)購書（二）商品房買賣合同和認(rèn)購書1、認(rèn)購書、認(rèn)購書（1）理論上應(yīng)當(dāng)屬于預(yù)約合同。）理論上應(yīng)當(dāng)屬于預(yù)約合同。 （2）司法實(shí)踐中，其法律意義在于約束認(rèn)購雙方在約定時(shí)間內(nèi)）司法實(shí)踐中，其法律意義在于約束認(rèn)購雙方在約定時(shí)間內(nèi) 對買賣合同的內(nèi)容進(jìn)行誠信

19、談判。對買賣合同的內(nèi)容進(jìn)行誠信談判。 如因一方原因未能訂立商品房買賣合同，適用定金罰則；如因如因一方原因未能訂立商品房買賣合同，適用定金罰則；如因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。2、商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備、商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房銷售管理辦法商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。收

20、受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。二、商品房銷售的基本規(guī)定二、商品房銷售的基本規(guī)定（三）商品房現(xiàn)售的條件（三）商品房現(xiàn)售的條件 （1）取得土地使用權(quán)證書；）取得土地使用權(quán)證書； （2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （3）已通過竣工驗(yàn)收；）已通過竣工驗(yàn)收； （4）供水、電、熱、燃?xì)?、通迅等配套設(shè)施具備交付使用條件，其）供水、電、熱、燃?xì)?、通迅等配套設(shè)施具備交付使用條件，其 他配套設(shè)施具備交術(shù)使用條件或已確定施工進(jìn)度和交付日期。他配套設(shè)施具備交術(shù)使用條件或已確定施工進(jìn)度和交付日期。 二、商品房銷售的基本規(guī)定二、商品房銷售的基本規(guī)定（四）商品房

21、銷售的法律限制（四）商品房銷售的法律限制 不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房；不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房； 不得采取售后包租或變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房。不得采取售后包租或變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房。 不得轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)：依法限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的依法限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的權(quán)屬不清的權(quán)屬不清的國有土地使用權(quán)被依法收回的國有土地使用權(quán)被依法收回的經(jīng)行政主管機(jī)關(guān)公告拆遷的房屋經(jīng)行政主管機(jī)關(guān)公告拆遷的房屋其他其他 二、商品房銷售的基本規(guī)定二、商品房銷售的基本規(guī)定（五）商品房買賣的懲罰性賠償（五）商品房買賣的懲罰性賠償商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，合同被解

22、除或?qū)е潞贤瑹o效或商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，合同被解除或?qū)е潞贤瑹o效或者被撤銷的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并者被撤銷的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任?？梢哉埱蟪鲑u人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。合同訂立前：合同訂立前：故意隱瞞所售房屋已抵押的事實(shí)；故意隱瞞所售房屋已抵押的事實(shí)；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或?yàn)椴疬w補(bǔ)償安置房；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或?yàn)椴疬w補(bǔ)償安置房；故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許

23、可證明。品房預(yù)售許可證明。合同訂立后：合同訂立后：開發(fā)商又將房屋出賣給第三人；開發(fā)商又將房屋出賣給第三人；開發(fā)商又將房屋抵押給第三人；開發(fā)商又將房屋抵押給第三人；二、商品房銷售的基本規(guī)定二、商品房銷售的基本規(guī)定（六）風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)與遲延交付房屋的違約責(zé)任（六）風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)與遲延交付房屋的違約責(zé)任 1、商品房毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自交付使用時(shí)，由買受人負(fù)擔(dān)；、商品房毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自交付使用時(shí)，由買受人負(fù)擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定

24、的交付使用之日起由買受人承擔(dān)。人承擔(dān)。 2、出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，、出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)買受人經(jīng)買受人/出出賣人催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的，買受人賣人催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的，買受人/出賣人可以要出賣人可以要求求解除合同解除合同。 3、當(dāng)事人約定的違約金過高或低于造成的損失，可請求適當(dāng)減少、當(dāng)事人約定的違約金過高或低于造成的損失，可請求適當(dāng)減少或增加?；蛟黾?。標(biāo)準(zhǔn)：違約金超過造成的損失標(biāo)準(zhǔn)：違約金超過造成的損失30%二、商品房銷售的基本規(guī)定二、商品房銷售的基本規(guī)定（七）商品房銷售時(shí)出現(xiàn)面積誤差的處理（七）商品房銷售時(shí)出現(xiàn)面積

25、誤差的處理有約定的，從約定。有約定的，從約定。沒有約定或約定不明確的，按下列原則處理：沒有約定或約定不明確的，按下列原則處理： （1）誤差比絕對值在）誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價(jià)格據(jù)），按照合同約定的價(jià)格據(jù) 實(shí)結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；實(shí)結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持； （2）誤差比絕對值超出）誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購，買受人請求解除合同、返還已付購 房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋 實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在實(shí)際面積大于合同約定面積

26、的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含以內(nèi)（含 3%）部分的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差）部分的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差 比超過比超過3%部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房 屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含以內(nèi)（含 3%）部分房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超）部分房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超 過過3%部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。 二、商品房銷售的基本規(guī)定二、商品房銷售的基本規(guī)定（八）商

27、品房質(zhì)量瑕疵的法律問題（八）商品房質(zhì)量瑕疵的法律問題 1、因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用、因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，或者因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，后，經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，或者因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人可請求解除合同和賠償損失；買受人可請求解除合同和賠償損失； 2、在保修期內(nèi)，因一般質(zhì)量問題，由出賣人承擔(dān)修復(fù)義務(wù)。、在保修期內(nèi)，因一般質(zhì)量問題，由出賣人承擔(dān)修復(fù)義務(wù)。 保修期滿后，保修期滿后，使用專項(xiàng)維修基金（使用專項(xiàng)維修基金（物業(yè)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施物業(yè)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造

28、）。設(shè)備的維修、更新和改造）。 人為原因造成的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞，維修費(fèi)用由人為原因造成的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞，維修費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)，不得使用專項(xiàng)維修資金。責(zé)任人承擔(dān)，不得使用專項(xiàng)維修資金。 二、商品房銷售的基本規(guī)定二、商品房銷售的基本規(guī)定（九）規(guī)范房地產(chǎn)市場管理的規(guī)定（九）規(guī)范房地產(chǎn)市場管理的規(guī)定規(guī)范商品房預(yù)售行為：規(guī)范商品房預(yù)售行為： 1、任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證之前不得發(fā)布商品、任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證之前不得發(fā)布商品房預(yù)售廣告，需要發(fā)布其他與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的廣告的，其內(nèi)容房預(yù)售廣告，需要發(fā)布其他與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的廣告的，其內(nèi)

29、容必須真實(shí)。必須真實(shí)。 2、未領(lǐng)取預(yù)售證的商品房，任何企業(yè)或個(gè)人不得以任何形式收取房、未領(lǐng)取預(yù)售證的商品房，任何企業(yè)或個(gè)人不得以任何形式收取房款和銷售。款和銷售。 3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請商品房預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確該項(xiàng)目的、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請商品房預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確該項(xiàng)目的擬向社會公開銷售的時(shí)間、銷售方式及每個(gè)單元的擬售價(jià)格；取得商擬向社會公開銷售的時(shí)間、銷售方式及每個(gè)單元的擬售價(jià)格；取得商品房預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在品房預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)全部公開銷售。日內(nèi)全部公開銷售。 二、商品房銷售的基本規(guī)定二、商品房銷售的基本規(guī)定（九）規(guī)范房地產(chǎn)市場管理的規(guī)定（九）規(guī)范房地產(chǎn)市場管理的規(guī)定

30、 4、嚴(yán)禁、嚴(yán)禁“炒賣樓花炒賣樓花”行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不得將預(yù)購人購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。得將預(yù)購人購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。 5、境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購買商品房時(shí)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)要求購房業(yè)主按照、境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購買商品房時(shí)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)要求購房業(yè)主按照關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見的規(guī)定，提供境外機(jī)的規(guī)定，提供境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立分支或代表機(jī)構(gòu)、個(gè)人在境內(nèi)學(xué)習(xí)或工作時(shí)間超過一年、構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立分支或代表機(jī)構(gòu)、個(gè)人在境內(nèi)學(xué)習(xí)或工作時(shí)間超過一年、分支或代表機(jī)構(gòu)以及個(gè)人購房用途均為自用或自住的有

31、效證明文件。分支或代表機(jī)構(gòu)以及個(gè)人購房用途均為自用或自住的有效證明文件。 6、開發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)，應(yīng)向購房者明示所有在售單元的價(jià)目、開發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)，應(yīng)向購房者明示所有在售單元的價(jià)目表，嚴(yán)禁發(fā)布不實(shí)價(jià)格。表，嚴(yán)禁發(fā)布不實(shí)價(jià)格。 二、商品房銷售的基本規(guī)定二、商品房銷售的基本規(guī)定（九）規(guī)范房地產(chǎn)市場管理的規(guī)定（九）規(guī)范房地產(chǎn)市場管理的規(guī)定 完善預(yù)售款監(jiān)管措施，加強(qiáng)預(yù)售款監(jiān)管：完善預(yù)售款監(jiān)管措施，加強(qiáng)預(yù)售款監(jiān)管： 7、各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)知會購房人憑、各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)知會購房人憑繳款通知書繳款通知書將商品房預(yù)售將商品房預(yù)售款直接存入指定的預(yù)售款監(jiān)控賬戶，不得私自收取商品房預(yù)售款?？钪苯哟嫒胫付?/p>

32、的預(yù)售款監(jiān)控賬戶，不得私自收取商品房預(yù)售款。 8、各商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對商品房預(yù)售款監(jiān)控賬戶的管理，每天將、各商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對商品房預(yù)售款監(jiān)控賬戶的管理，每天將監(jiān)控賬戶的基本情況數(shù)據(jù)及收到跨行轉(zhuǎn)入款項(xiàng)的明細(xì)信息數(shù)據(jù)提交廣監(jiān)控賬戶的基本情況數(shù)據(jù)及收到跨行轉(zhuǎn)入款項(xiàng)的明細(xì)信息數(shù)據(jù)提交廣州市國土資源和房屋管理局。州市國土資源和房屋管理局。 劃撥使用監(jiān)控賬戶內(nèi)的款項(xiàng)，應(yīng)憑市國土房管局所核準(zhǔn)同意支付劃撥使用監(jiān)控賬戶內(nèi)的款項(xiàng)，應(yīng)憑市國土房管局所核準(zhǔn)同意支付的數(shù)額撥付，不得擅自批準(zhǔn)預(yù)售人使用監(jiān)控賬戶內(nèi)的款項(xiàng)或?qū)⑸唐贩康臄?shù)額撥付，不得擅自批準(zhǔn)預(yù)售人使用監(jiān)控賬戶內(nèi)的款項(xiàng)或?qū)⑸唐贩款A(yù)售款轉(zhuǎn)作他用。預(yù)售款轉(zhuǎn)作他用。二

33、、商品房銷售的基本規(guī)定二、商品房銷售的基本規(guī)定（九）規(guī)范房地產(chǎn)市場管理的規(guī)定（九）規(guī)范房地產(chǎn)市場管理的規(guī)定 規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的中介行為：規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的中介行為： 9、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員提供服務(wù)時(shí)，應(yīng)如實(shí)向當(dāng)事人介、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員提供服務(wù)時(shí)，應(yīng)如實(shí)向當(dāng)事人介紹所代理房屋的權(quán)屬情況；代理房屋銷售時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買受人介紹所代紹所代理房屋的權(quán)屬情況；代理房屋銷售時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買受人介紹所代理的商品房的有關(guān)情況，不得隱瞞；代理房屋租賃時(shí)，還應(yīng)如實(shí)向租理的商品房的有關(guān)情況，不得隱瞞；代理房屋租賃時(shí)，還應(yīng)如實(shí)向租賃雙方說明房屋租賃政策。賃雙方說明房屋租賃政策。 10、房地產(chǎn)中

34、介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得為手續(xù)不齊全、不具備合法銷售條件、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得為手續(xù)不齊全、不具備合法銷售條件的商品房提供中介服務(wù)，不得為開發(fā)企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購、預(yù)訂提供代的商品房提供中介服務(wù)，不得為開發(fā)企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購、預(yù)訂提供代理服務(wù)；提供服務(wù)時(shí)不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。理服務(wù)；提供服務(wù)時(shí)不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。 二、商品房銷售的基本規(guī)定二、商品房銷售的基本規(guī)定（九）規(guī)范房地產(chǎn)市場管理的規(guī)定（九）規(guī)范房地產(chǎn)市場管理的規(guī)定 房地產(chǎn)租賃管理：房地產(chǎn)租賃管理： 11、任何單位和個(gè)人租賃房屋的，租賃雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同、任何單位和個(gè)人租賃房屋的，租賃雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂、變更之日起簽訂、變

35、更之日起3日內(nèi)，向房屋所在地的街鎮(zhèn)出租屋管理服務(wù)中心日內(nèi)，向房屋所在地的街鎮(zhèn)出租屋管理服務(wù)中心辦理房屋租賃登記備案手續(xù)。辦理房屋租賃登記備案手續(xù)。 12、房屋承租人、居住人應(yīng)當(dāng)按照房屋規(guī)劃用途、結(jié)構(gòu)、消防安全、房屋承租人、居住人應(yīng)當(dāng)按照房屋規(guī)劃用途、結(jié)構(gòu)、消防安全規(guī)定使用房屋，不得擅自改變房屋規(guī)劃用途，或者實(shí)施違法建設(shè)行為。規(guī)定使用房屋，不得擅自改變房屋規(guī)劃用途，或者實(shí)施違法建設(shè)行為。如需要改變房屋用途，房屋出租人應(yīng)當(dāng)依法向規(guī)劃部門申請房屋使用如需要改變房屋用途，房屋出租人應(yīng)當(dāng)依法向規(guī)劃部門申請房屋使用功能變更手續(xù)。功能變更手續(xù)。三、商品房買賣貸款法律分析三、商品房買賣貸款法律分析1、商業(yè)貸款

36、 住宅： （1）對購買首套自住房且套型建筑面積在對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的家庭平方米以下的家庭(包括借包括借款人、配偶及未成年子女，下同款人、配偶及未成年子女，下同), 首付不低于首付不低于 20%； （2）購買首套及面積在）購買首套及面積在90平米以上，首付不低于平米以上，首付不低于30% ； （3）購買第二套（含）以上住房的，首付不低于）購買第二套（含）以上住房的，首付不低于60%，利率不低于同，利率不低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1； （4）對已抵押房產(chǎn)，在未歸還全部貸款前，不得以再評估后的凈值為）對已抵押房產(chǎn)，在未歸還全部貸款前，不得以再評估后的凈

37、值為抵押追加貸款。抵押追加貸款。 （5）借款人償還貸款的月支出不得超過其月收入的）借款人償還貸款的月支出不得超過其月收入的50%。 （6）對不能提供）對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款居民暫停發(fā)放購買住房貸款 。未滿未滿18歲的未成年人不得單獨(dú)購房。歲的未成年人不得單獨(dú)購房。廣州市限購政策廣州市限購政策 1、對在本市已擁有對在本市已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭（包括購房人、配偶及套住房的本市戶籍居民家庭（包括購房人、配偶及未成年子女，下同）、能夠提供自購房之日起算的前未成年子女，下同）、能夠提供自購房之

38、日起算的前2年內(nèi)在本市累年內(nèi)在本市累計(jì)繳納計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）；套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）；對在本市已擁有對在本市已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，不個(gè)人所得稅繳納證明或社會保險(xiǎn)

39、繳納證明的非本市戶籍居民家庭，不得購買住房。得購買住房。2、買方為境外個(gè)人（不含港澳臺居民和華僑）的，須提供在本市工作超、買方為境外個(gè)人（不含港澳臺居民和華僑）的，須提供在本市工作超過一年的證明，書面具結(jié)購買商品住房用于自住并承諾在境內(nèi)無其他過一年的證明，書面具結(jié)購買商品住房用于自住并承諾在境內(nèi)無其他住房；港澳臺居民和華僑須提供在本市工作、學(xué)習(xí)和居留的證明，書住房；港澳臺居民和華僑須提供在本市工作、學(xué)習(xí)和居留的證明，書面具結(jié)購買商品住房用于自住并承諾在境內(nèi)無其他住房。面具結(jié)購買商品住房用于自住并承諾在境內(nèi)無其他住房。交易時(shí)點(diǎn)：網(wǎng)簽合同、收件（預(yù)收件和受理）、合同備案或預(yù)告登記交易時(shí)點(diǎn)：網(wǎng)簽合同

40、、收件（預(yù)收件和受理）、合同備案或預(yù)告登記家庭成員情況申報(bào)表家庭成員情況申報(bào)表、承諾書承諾書非直系親屬間的房屋贈予參照此規(guī)定執(zhí)行非直系親屬間的房屋贈予參照此規(guī)定執(zhí)行三、商品房買賣貸款法律分析三、商品房買賣貸款法律分析1、商業(yè)貸款 商業(yè)用房： （1）已竣工驗(yàn)收的房屋；）已竣工驗(yàn)收的房屋； （2）首付不低于）首付不低于50%； （3）貸款期限不超過）貸款期限不超過10年；年； （4）利率不低于同期同檔次的）利率不低于同期同檔次的1.1倍；倍； （5）以商住兩用房名義申請貸款的，首付不低于）以商住兩用房名義申請貸款的，首付不低于45%。2、住房公積金貸款的條件、貸款額、期限和限制、住房公積金貸款的條

41、件、貸款額、期限和限制 (1)個(gè)人可貸額度計(jì)算方法：個(gè)人可貸額度計(jì)算方法：（公積金賬戶當(dāng)前余額當(dāng)前月繳存額（公積金賬戶當(dāng)前余額當(dāng)前月繳存額2當(dāng)前至法定離退休年當(dāng)前至法定離退休年齡總月數(shù)）齡總月數(shù)）2； (2)貸款最高限額：貸款最高限額： 一人：一人：50萬萬兩個(gè)或兩個(gè)以上：兩個(gè)或兩個(gè)以上：80萬萬 (3)首期付款比例：首期付款比例： 一手樓一手樓 不低于購房總價(jià)的不低于購房總價(jià)的20；二手樓二手樓 不低于購房總價(jià)的不低于購房總價(jià)的30。 二套房的首付比例為二套房的首付比例為60，停放第三套房的貸款。，停放第三套房的貸款。 (4)貸款期限：貸款期限： 一手樓一手樓 不超過不超過30年；年；二手樓

42、二手樓 不超過不超過20年；年； 貸款可延長到法定退休年齡（男：貸款可延長到法定退休年齡（男：60 歲，女：歲，女：55歲）后歲）后5年。年。 利率：利率：4.00% (5年以下年以下) 6.45 4.50%（5年以上）年以上）6.60貸款合同與商品房買賣合同的關(guān)系貸款合同與商品房買賣合同的關(guān)系有關(guān)聯(lián)，但從法律的角度上來講是兩個(gè)有關(guān)聯(lián)，但從法律的角度上來講是兩個(gè)相互獨(dú)立相互獨(dú)立的合同。的合同。商品房買賣合同商品房買賣合同 買受人和出賣人（開發(fā)商）買受人和出賣人（開發(fā)商）貸款合同貸款合同 貸款人（買受人）和借款人（銀行）貸款人（買受人）和借款人（銀行）四、商品房的交付使用及其質(zhì)量保證四、商品房的

43、交付使用及其質(zhì)量保證1、商品房的交付要求、商品房的交付要求一般都在買賣合同中進(jìn)行約定，有約定的按約定執(zhí)行。一般都在買賣合同中進(jìn)行約定，有約定的按約定執(zhí)行。按期將符合交付使用條件的房交付給購房人；按期將符合交付使用條件的房交付給購房人；向購房人出示商品房竣工驗(yàn)收合格的文件及房屋實(shí)測面積數(shù)據(jù)；向購房人出示商品房竣工驗(yàn)收合格的文件及房屋實(shí)測面積數(shù)據(jù)；向購房人提供向購房人提供住宅質(zhì)量保證書住宅質(zhì)量保證書和和住宅使用說明書住宅使用說明書通知購房人辦理入住手續(xù)并配合購房人查驗(yàn)、接收房屋通知購房人辦理入住手續(xù)并配合購房人查驗(yàn)、接收房屋 2、交付時(shí)應(yīng)提供的文件、交付時(shí)應(yīng)提供的文件“一表三書一表三書”：竣工驗(yàn)收

44、備案表竣工驗(yàn)收備案表 商品住宅質(zhì)量保證書商品住宅質(zhì)量保證書 商品住宅使用商品住宅使用 說明書說明書 廣州市商品住宅交樓書廣州市商品住宅交樓書 3、逾期交付的法律后果、逾期交付的法律后果有約定的，按約定。有約定的，按約定。無約定的，則：無約定的，則： a、經(jīng)買受人催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未交樓的，買受人可以、經(jīng)買受人催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未交樓的，買受人可以要要求求解除合同解除合同。（三個(gè)月；一年內(nèi)）。（三個(gè)月；一年內(nèi)） b、按照有關(guān)主管部門公布或有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段、按照有關(guān)主管部門公布或有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類同類房屋租金房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定標(biāo)準(zhǔn)確定違約金。

45、違約金。4、商品房的保修期限、商品房的保修期限 從房屋交付之日起計(jì)算。從房屋交付之日起計(jì)算。保修期限：保修期限： 1) 地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修;(50年年) 2)屋面防水屋面防水3年；年； 3) 墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；年； 4)墻面、頂棚抹灰層脫落墻面、頂棚抹灰層脫落1年；年； 5)地面空鼓開裂、大面積起砂地面空鼓開裂、大面積起砂1年；年； 6)門窗翹裂、五金件損壞門窗翹裂、五金件損壞1年；年； 7)管道堵塞管道堵塞2個(gè)月；個(gè)月； 8)供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備供熱、

46、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期；個(gè)采暖期或供冷期； 9)衛(wèi)生潔具衛(wèi)生潔具1年；年； 10)燈具、電器開關(guān)燈具、電器開關(guān)6個(gè)月個(gè)月 5、交付的商品房存在暇疵的解決方法、交付的商品房存在暇疵的解決方法（1）質(zhì)量暇疵）質(zhì)量暇疵 拒絕接受或解除合同。拒絕接受或解除合同。 經(jīng)核驗(yàn)主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，有權(quán)退房。經(jīng)核驗(yàn)主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，有權(quán)退房。 （2）權(quán)利暇疵）權(quán)利暇疵：指交付的商品房上設(shè)定有抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利。：指交付的商品房上設(shè)定有抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利。 若開發(fā)商在出售時(shí)未明確告知房屋上設(shè)定有抵押權(quán)的，買受人可以若開發(fā)商在出售時(shí)未明確告知房屋上設(shè)定有抵押權(quán)的，買受人可以拒拒絕接受房屋。絕接受房屋。更

47、進(jìn)一步更進(jìn)一步 買受人可請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣買受人可請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。6、商品房銷售意外風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任承擔(dān)、商品房銷售意外風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任承擔(dān)交付作為分界線。交付作為分界線。交付使用前毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由出賣方承擔(dān)；交付使用前毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由出賣方承擔(dān)； 交付使用后毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由買受方承擔(dān)。交付使用后毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由買受方承擔(dān)。注：注： 因購房人自身原因，致使商品房未能按期交付的，在此期間發(fā)生的物因購房人自身原因，致使商品房未能按期交付的，在此期間發(fā)生的物業(yè)管理費(fèi)等

48、費(fèi)用應(yīng)由購房人承擔(dān)，商品房毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任也由購業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用應(yīng)由購房人承擔(dān)，商品房毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任也由購房人承擔(dān)。房人承擔(dān)。 第三部分第三部分 交易稅費(fèi)交易稅費(fèi)一、新購商品房辦理房地產(chǎn)證收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（一手房交易）：一、新購商品房辦理房地產(chǎn)證收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（一手房交易）：1、房屋所有權(quán)登記費(fèi)：、房屋所有權(quán)登記費(fèi)： 單位登記單位登記80元元/宗宗 個(gè)人登記個(gè)人登記50元元/宗宗 每增加一本證書可按每本每增加一本證書可按每本10元收取工本費(fèi)元收取工本費(fèi) 買方承擔(dān)買方承擔(dān)2、交易手續(xù)費(fèi)：、交易手續(xù)費(fèi)：3元元/平方米（商品房、集資房）平方米（商品房、集資房） 1.5元元/平方米（解困、安居、房改房）平方

49、米（解困、安居、房改房） 賣方承擔(dān)賣方承擔(dān)3、權(quán)證印花稅：、權(quán)證印花稅：5元元/本本 買方承擔(dān)買方承擔(dān)4、契稅：解困房、安居房及個(gè)人購買普通住宅的商品房：交易價(jià)、契稅：解困房、安居房及個(gè)人購買普通住宅的商品房：交易價(jià)1.5% 首次購買首次購買90平方及以下住房的，契稅下調(diào)為平方及以下住房的，契稅下調(diào)為1。 二套房契稅為二套房契稅為3 其余：交易價(jià)其余：交易價(jià)3% 集資房：按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)集資房：按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)1.5%計(jì)算，計(jì)算， 征收基數(shù)：近郊征收基數(shù)：近郊1000元元/平方米；平方米； 中郊中郊700元元/平方米；平方米； 遠(yuǎn)郊遠(yuǎn)郊500元元/平方米。平方米。 買方承擔(dān)買方承擔(dān)5、印花稅：賣方：交易金

50、額、印花稅：賣方：交易金額0.05% 買方：交易金額買方：交易金額0.05% 個(gè)人銷售或購買住房，暫免征印花稅個(gè)人銷售或購買住房，暫免征印花稅二、房屋繼承登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：二、房屋繼承登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 1、房屋所有權(quán)登記費(fèi)：個(gè)人登記、房屋所有權(quán)登記費(fèi)：個(gè)人登記50元元/宗宗 每增加一本證書按每本每增加一本證書按每本10元收取工本費(fèi)；元收取工本費(fèi)； 權(quán)利人因丟失、損壞等原因申請補(bǔ)辦證書以及按規(guī)定需要更換證權(quán)利人因丟失、損壞等原因申請補(bǔ)辦證書以及按規(guī)定需要更換證 書且權(quán)屬狀況沒有發(fā)生變化的，收取證書工本費(fèi)每本書且權(quán)屬狀況沒有發(fā)生變化的，收取證書工本費(fèi)每本10元。元。 繼承人承擔(dān)繼承人承擔(dān)2、權(quán)證印花稅：

51、、權(quán)證印花稅：5元元/本本 繼承人承擔(dān)繼承人承擔(dān)3、測繪費(fèi)：住宅用房：、測繪費(fèi)：住宅用房：1.36元元/平方米平方米 商業(yè)樓用房：商業(yè)樓用房：2.04元元/平方米平方米 多功能綜合樓用房：多功能綜合樓用房：2.72元元/平方米平方米 繼承人承擔(dān)繼承人承擔(dān)4、房地產(chǎn)平面附圖轉(zhuǎn)繪費(fèi)：按房屋面積測繪收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的、房地產(chǎn)平面附圖轉(zhuǎn)繪費(fèi)：按房屋面積測繪收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的30%三、購買預(yù)售商品房辦理退房登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：三、購買預(yù)售商品房辦理退房登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：交易手續(xù)費(fèi)：原契約、合同中建筑面積交易手續(xù)費(fèi)：原契約、合同中建筑面積3元元/平方米平方米 申請方承擔(dān)申請方承擔(dān)四、房屋贈與登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：四、房屋贈與登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：

52、 1、房屋所有權(quán)登記費(fèi)：企業(yè)登記、房屋所有權(quán)登記費(fèi)：企業(yè)登記80元元/宗宗 個(gè)人登記個(gè)人登記50元元/宗宗 每增加一本證書可按每本每增加一本證書可按每本10元收取工本費(fèi)；元收取工本費(fèi)； 權(quán)利人因丟失、損壞等原因申請補(bǔ)辦證書以及按規(guī)定需要更換證權(quán)利人因丟失、損壞等原因申請補(bǔ)辦證書以及按規(guī)定需要更換證 書且權(quán)屬狀況沒有發(fā)生變化的，收取證書工本費(fèi)每本書且權(quán)屬狀況沒有發(fā)生變化的，收取證書工本費(fèi)每本10元。元。 受贈人承擔(dān)受贈人承擔(dān)2、權(quán)證印花稅：、權(quán)證印花稅：5元元/本本 受贈人承擔(dān)受贈人承擔(dān)3、測繪費(fèi)：住宅用房：、測繪費(fèi)：住宅用房：1.36元元/m2 商業(yè)樓用房：商業(yè)樓用房：2.04元元/m2 多功

53、能綜合樓用房：多功能綜合樓用房：2.72元元/m2 受贈人承擔(dān)受贈人承擔(dān)4、房地產(chǎn)平面附圖轉(zhuǎn)繪：按房屋面積測繪收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的、房地產(chǎn)平面附圖轉(zhuǎn)繪：按房屋面積測繪收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的30% 5、契稅：房產(chǎn)價(jià)值的、契稅：房產(chǎn)價(jià)值的3% 受贈人承擔(dān)受贈人承擔(dān) 夫妻之間贈與房產(chǎn)的，經(jīng)地稅審查材料合格后，不征契稅夫妻之間贈與房產(chǎn)的，經(jīng)地稅審查材料合格后，不征契稅 ；此外均需征；此外均需征收契稅。收契稅。6、公證費(fèi)：房屋市場評估價(jià)款的、公證費(fèi)：房屋市場評估價(jià)款的2%7、個(gè)人所得稅：房產(chǎn)價(jià)值扣減合理費(fèi)用后的、個(gè)人所得稅：房產(chǎn)價(jià)值扣減合理費(fèi)用后的20 受贈人承擔(dān)受贈人承擔(dān)以下三種情形免征個(gè)人所得稅：以下三種情形免征個(gè)人所得稅： 房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房產(chǎn)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房產(chǎn)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；孫子女、外孫子女、兄弟姐妹； 或無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人或無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人 ； 或房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或房屋