房地產(chǎn)開投資項目風(fēng)險管理探究

1、房地產(chǎn)開發(fā)投資項目風(fēng)險管理探究 摘 要:隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷推進(jìn),房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢,成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。 關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);開發(fā);風(fēng)險管理 隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷推進(jìn),房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢,成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。目前我國有數(shù)萬家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),相當(dāng)多的企業(yè)規(guī)模小,只重視項目開發(fā)而不重視管理,更不重視風(fēng)險的管理,使房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的諸多風(fēng)險因素得不到有效的控制,從而導(dǎo)致項目的失利。為了有效地規(guī)避風(fēng)險,運用科學(xué)的方法對房地產(chǎn)投資項目的風(fēng)險進(jìn)行客觀的分析和評價,并采取合理有效的控制風(fēng)險的措施,有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展,也有利于國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運行。 1

2、房地產(chǎn)開發(fā)投資項目風(fēng)險概述 1.1 房地產(chǎn)投資開發(fā)風(fēng)險的含義 由于房地產(chǎn)具有位置的固定性和不可移動性、投資額大、建設(shè)周期長、影響因素多樣性等特性,使得房地產(chǎn)開發(fā)投資活動面臨眾多的風(fēng)險。一般來說,風(fēng)險是對未來行為決策及客觀條件的不確定性而可能引致后果與預(yù)定目標(biāo)之間發(fā)生的多種負(fù)偏離的綜合。 房地產(chǎn)投資風(fēng)險是指從事房地產(chǎn)投資而造成的不利結(jié)果和損失的可能性大小,這種不利結(jié)果和損失包括所投入資本的損失和預(yù)期收益未達(dá)到的損失。 1.2 房地產(chǎn)投資開發(fā)風(fēng)險的類型 不同的分類原則,可以對風(fēng)險作出不同分類。按照風(fēng)險來源,可以將房地產(chǎn)投資開發(fā)風(fēng)險分為系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險。 1.2.1 房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險 房地產(chǎn)

3、投資的系統(tǒng)風(fēng)險是指對市場內(nèi)所有房地產(chǎn)投資項目都產(chǎn)生影響的、投資者無法避免或者消除的風(fēng)險,主要包括通貨膨脹風(fēng)險、市場供求風(fēng)險、周期風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險、利率風(fēng)險、政策風(fēng)險、政治風(fēng)險、或然損失風(fēng)險等。 1.2.2 房地產(chǎn)投資的非系統(tǒng)風(fēng)險 房地產(chǎn)投資的非系統(tǒng)風(fēng)險是指只對市場內(nèi)個別房地產(chǎn)投資項目產(chǎn)生影響,投資者個體可以設(shè)法避免或通過投資組合方法消除的風(fēng)險,主要包括收益現(xiàn)金流風(fēng)險、資本價值風(fēng)險、機(jī)會成本風(fēng)險、時間風(fēng)險、持有期風(fēng)險、未來運營費用風(fēng)險等。 1.3 房地產(chǎn)投資開發(fā)風(fēng)險的特征 1.3.1 客觀性 房地產(chǎn)投資風(fēng)險是客觀存在的,不以人的意志為轉(zhuǎn)移,比如自然災(zāi)害風(fēng)險、通貨膨脹風(fēng)險、市場供求風(fēng)險、政策性風(fēng)險等

4、。管理者可以運用科學(xué)的方法來研究風(fēng)險存在和發(fā)生的條件,并采取措施降低風(fēng)險發(fā)生的頻率,但是不可能完全消除風(fēng)險。 1.3.2 不確定性 通過風(fēng)險的分析和評價,可以知道某種風(fēng)險因素發(fā)生的概率,但是無法預(yù)知風(fēng)險什么時候發(fā)生,這種難以預(yù)知的特性就造成了房地產(chǎn)投資風(fēng)險的不確定性。 1.3.3 潛在性和可測性 房地產(chǎn)投資風(fēng)險具有隨機(jī)性并且不是呈現(xiàn)在表面的東西,但它是附著在某些確定事件上表現(xiàn)出來的,人們可以通過以往發(fā)生事件的統(tǒng)計資料,對某種風(fēng)險發(fā)生的概率及其造成的經(jīng)濟(jì)損失程度作出判斷。 1.3.4 損益雙重性 風(fēng)險往往也意味著對應(yīng)的收益,如果能正確認(rèn)識并充分利用風(fēng)險,就有可能增加收益,因此要積極面對風(fēng)險,將風(fēng)

5、險當(dāng)作經(jīng)營機(jī)會。 2 房地產(chǎn)開發(fā)投資項目各階段風(fēng)險內(nèi)容 2.1 投資決策階段的風(fēng)險 投資決策階段的風(fēng)險主要有開發(fā)區(qū)域風(fēng)險、開發(fā)物業(yè)類型風(fēng)險、開發(fā)時機(jī)風(fēng)險和開發(fā)項目的定位風(fēng)險、項目的資金管理能力風(fēng)險。 2.2 土地取得階段的風(fēng)險 土地取得階段的風(fēng)險主要是土地購買和征地安置風(fēng)險。土地購買價格直接關(guān)系到企業(yè)的利潤,開發(fā)商應(yīng)該具備預(yù)測獲取土地增值潛力的能力。購買了土地使用權(quán)后,還有大量的征地、拆遷、安置補償工作,這個階段的工作往往會遇見極大的阻力,從而給項目開發(fā)帶來風(fēng)險。 2.3 項目建設(shè)階段的風(fēng)險 項目建設(shè)階段的風(fēng)險主要來自建筑物設(shè)計理念落后導(dǎo)致的實用性差、承包商建筑技術(shù)落后、施工管理不合格、偷工減

6、料以及項目監(jiān)管不負(fù)責(zé)任等導(dǎo)致建筑物存在質(zhì)量安全隱患,拖延工期造成成本增加、錯失銷售黃金期的風(fēng)險。 2.4 租售管理階段的風(fēng)險 這個階段的主要風(fēng)險有銷售時機(jī)的風(fēng)險、租售合同的風(fēng)險、自然災(zāi)害的風(fēng)險和意外事故的風(fēng)險。 3 房地產(chǎn)開發(fā)投資項目風(fēng)險管理對策 3.1 建立風(fēng)險管理的組織體系,設(shè)立專門風(fēng)險管理部門 由于房地產(chǎn)市場環(huán)境日趨復(fù)雜,為了有效應(yīng)對風(fēng)險,企業(yè)需設(shè)立風(fēng)險管理職能部門,以動態(tài)的眼光來看待風(fēng)險和分析風(fēng)險,將房地產(chǎn)投資開發(fā)全過程的各個階段的工作和風(fēng)險因素進(jìn)行綜合考慮,形成高效運轉(zhuǎn)、有效制衡的監(jiān)督約束機(jī)制。設(shè)立一個健全、權(quán)責(zé)分明的風(fēng)險管理組織是房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理的組織保障。 3.2 編制項目的風(fēng)

7、險管理計劃,加強(qiáng)項目風(fēng)險計劃管理 房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理計劃是以房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險管理活動為對象的計劃安排,是房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理的目標(biāo)、任務(wù)、程序、責(zé)任、措施等一系列內(nèi)容的全面說明書。房地產(chǎn) 企業(yè)通過風(fēng)險管理計劃,建立整個企業(yè)各項風(fēng)險管理工作的目標(biāo),確立風(fēng)險管理部門或風(fēng)險管理人員的崗位職責(zé),協(xié)調(diào)企業(yè)各部門的風(fēng)險管理工作,識別投資活動中可能存在的風(fēng)險,明確風(fēng)險防范與處理的方法及其選擇使用,確定風(fēng)險管理績效評價標(biāo)準(zhǔn),通過風(fēng)險管理計劃的實施和全過程、全方位的動態(tài)監(jiān)控,可以做到事前計劃,事中監(jiān)控,事后評價的系統(tǒng)性的管理。 3.3 建立風(fēng)險管理的信息系統(tǒng),形成動態(tài)風(fēng)險監(jiān)控報告 信息是進(jìn)行科學(xué)的房地產(chǎn)投資可行性

8、研究、投資決策和風(fēng)險管理的基礎(chǔ),因此企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立信息收集和處理的專門部門或者購買專業(yè)性的行業(yè)信息系統(tǒng)。一來可以日常性的收集國家或目標(biāo)城市、區(qū)域的經(jīng)濟(jì)政策、行業(yè)政策、城市規(guī)劃、土地招牌掛信息、項目資料、市場供求情況等信息,進(jìn)行及時、準(zhǔn)確的分析報告,使決策層及時了解市場風(fēng)險和機(jī)遇。二來可設(shè)立企業(yè)開發(fā)項目的定期房地產(chǎn)市場報告制度,為企業(yè)決策層和相關(guān)部門提供項目所在地的市場月報、季報、年報,及時把握宏觀經(jīng)濟(jì)政策和房地產(chǎn)政策的出臺情況,通過信息共享,及時了解各項政策對市場未來走勢的影響,市場供求關(guān)系變化,競爭項目銷售策略及效果、消費者需求變化等情況,為項目開發(fā)經(jīng)營決策提供依據(jù),提高決策的前瞻性和科學(xué)性。

9、 3.4 加強(qiáng)風(fēng)險管理的系統(tǒng)培訓(xùn),強(qiáng)化員工風(fēng)險管理意識 企業(yè)可開展內(nèi)部定期培訓(xùn)或者通過外部專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)加強(qiáng)員工的管理培訓(xùn),可以提升員工的專業(yè)度,增強(qiáng)企業(yè)凝聚力,通過風(fēng)險管理教育,使他們了解所面臨的各種風(fēng)險,掌握風(fēng)險防范和處理風(fēng)險的方法,強(qiáng)化風(fēng)險意識,從而提升整個企業(yè)抗風(fēng)險的能力。 3.5 采取投資分散策略和聯(lián)合策略,分化和降低風(fēng)險 投資區(qū)域分散:房地產(chǎn)市場具有很強(qiáng)的區(qū)域性特點,由于不同城市、不同區(qū)域的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、投資政策、市場供求等情況不同,對房地產(chǎn)投資收益的影響也各不相同,房地產(chǎn)投資分散于不同的區(qū)域,就可以避免某一特定地區(qū)某一特定時期的市場不景氣對房地產(chǎn)經(jīng)營的影響,達(dá)到降低風(fēng)險的目的。 投資種

10、類分散:不同類型的房地產(chǎn)投資的風(fēng)險大小不同,獲得的收益也不同,在房地產(chǎn)投資種類上分散,可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的整體風(fēng)險。 投資時間分散:是確定一個合理的投資時間間隔,從而避免免因市場變化而帶來的損失。 聯(lián)合策略就是多個房地產(chǎn)經(jīng)營者聯(lián)合起來共同對某項房地產(chǎn)項目進(jìn)行投資,利益共享、風(fēng)險共擔(dān),發(fā)揮各自的優(yōu)勢,從而降低獨自經(jīng)營項目的風(fēng)險。 綜上所述,房地產(chǎn)投資開發(fā)全過程必然伴隨著各種風(fēng)險,開發(fā)企業(yè)必須實行動態(tài)的、系統(tǒng)的、全過程、全方位的項目風(fēng)險管理,設(shè)立專門的風(fēng)險管理機(jī)構(gòu),制定風(fēng)險管理計劃,明確風(fēng)險管理目標(biāo),明確各部門風(fēng)險管理人員的責(zé)、權(quán)、利,通過有效的信息共享,加強(qiáng)各部門協(xié)調(diào),采用各種風(fēng)險防范的措施,主動性的控制風(fēng)險,增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)抗風(fēng)險的能力和提高企業(yè)的盈利能力,保障企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。 參考文獻(xiàn) 1中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理M.北京:中國建筑工業(yè)出版社