不動產(chǎn)估價計算題

1、例題例題 搜集了甲、乙兩個交易實例。甲交易實例房地產(chǎn)的建筑面積200m2，成交總價80萬元人民幣，分3期付款，首期付16萬元人民幣，第二期于半年后付32萬元人民幣，余款32萬元人民幣于1年后付清。乙交易實例房地產(chǎn)的使用面積2500平方英尺，成交總價15萬美元，于成交時一次性付清。如果選取該兩個交易實例為可比實例，請在對其成交價格進行有關(guān)比較、修正和調(diào)整之前進行“建立比較基準”處理。（通過調(diào)查得知乙交易實例房地產(chǎn)(或該類房地產(chǎn))的建筑面積與使用面積的關(guān)系為1平方英尺建筑面積=0.75平方英尺使用面積；假設(shè)當時人民幣的年利率為8% ，人民幣與美元的市場匯率為1美元=7.7395元人民幣）解：對該兩

2、個交易實例進行建立比較基準處理，包括統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一采用單價、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位。 (1) 統(tǒng)一付款方式。如果以在成交日期一次性付清為基準則：乙總價=15萬美元(2)統(tǒng)一采用單價。 甲單價=764200/200=3821.00元人民幣/m2建筑面積 乙單價=150000/2500=60.00美元/平方英尺使用面積(3)統(tǒng)一幣種和貨幣單位。 甲單價=764200/200=3821.00元人民幣/m2建筑面積 乙單價=607.7395=464.37元人民幣/平方英尺使用面積(4)統(tǒng)一面積內(nèi)涵。 甲單價=764200/200=3821.00元人民幣/m2建筑面積 乙單價=4

3、64.370.75=348.28元人民幣/平方英尺建筑面積(5) 統(tǒng)一面積單位。如果以m2為基準，由于1平方英尺=0.09290304m2則： 甲單價=764200/200=3821.00元人民幣/m2建筑面積 乙單價=348.28元人民幣/0.09290304平方米=3748.85元人民幣/m2建筑面積元人民幣）（）（甲總價76420081325 . 0813216例子例1：某宗房地產(chǎn)的正常成交價格為2500元/m2，賣方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的7%,買方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的5%。請計算賣方實際得到的價格和買方實際付出的價格。例2：某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在買賣合同中約定買方付給

4、賣方2325元/ m2,買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方、買方繳納的稅費分別為正常成交價格的7%和5%。請求取該宗房地產(chǎn)的正常成交價格。例3：某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在買賣合同中約定買方付給賣方2625元/ m2,買賣中涉及的稅費均由買方負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方、買方繳納的稅費分別為正常成交價格的7%和5%。請求取該宗房地產(chǎn)的正常成交價格。例1：解：賣方實際得到的價格計算如下：賣方實際得到的價格=正常成交價格-應(yīng)由賣方繳納的稅費=2500-25007%=2325(元/m2)買方實際付出的價格計算如下：買方實際付出的價格=正常成交價格+應(yīng)由買方繳納的稅

5、費=2500+25005%=2625(元/m2)例2：解：例3：解：2m/25007123251元由賣方繳納的稅費比率賣方實際得到的價格正常成交價格2m/25005126251元由買方繳納的稅費比率買方實際得到的價格正常成交價格例子例1：某宗房地產(chǎn)2007年6月1日的價格為1800元/m2，現(xiàn)需要將其調(diào)整到2007年10月1日。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2007年4月1日至10月1日的價格指數(shù)分別為79.6,74.7,76.7,85.0,89.2,92.5,98.1(以2005年1月1日為100)。請計算該宗房地產(chǎn)2007年10月1日的價格。例2：某宗房地產(chǎn)2007年6月1日的價格為20

6、00元/m2,現(xiàn)需要將其調(diào)整到2007年10月1日。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2007年4月1日至10月1日的價格指數(shù)分別為99.6，94.7,96.7,105.0,109.2,112.5,118.1(均以上個月為100)。請計算該宗房地產(chǎn)2007年10月1日的價格。例1：解： (1) 交易日的價格指數(shù)為：76.7,估價時點的價格指數(shù)為：98.1,從以2005年1月1日為100,一句話可以判斷為定基價格指數(shù)。 (2) 估價時點的價格=1800(98.1/76.7)=2302.22元/m2例2：解： (1) 交易日的下一個月的價格指數(shù)為：105.0,估價時點的價格指數(shù)為：118.1,從“均

7、以上個月為100”,一句話可以判斷為環(huán)比價格指數(shù)。 (2)2m/80.30461001 .1181005 .1121002 .1091000 .1052000元估價時點的價格 溫馨提示：做此類題的關(guān)鍵是： (1)確定價格指數(shù)類型，如果有“以某年某月某日為100”一句話，必為定基價格指數(shù)；如果有“均以上個月為100”的字眼，必為環(huán)比價格指數(shù)； (2)如果為定基價格指數(shù)，要會正確選擇交易日和估價時點對應(yīng)的價格指數(shù)； (3)如果為環(huán)比價格指數(shù)，要選交易日下一個月的價格指數(shù)到估價時點時價格指數(shù)“段”，剩下的工作就是數(shù)字游戲。 某宗可比實例房地產(chǎn)2007年1月30日的價格為1000美元/m2,該類房地產(chǎn)

8、以人民幣為基準的價格變動平均每月比上月上漲0.2%。假設(shè)人民幣與美元的市場匯率2007年1月30日為1美元=7.8450元人民幣,2007年9月30日為1美元=7.7050元人民幣。請將該可比實例的價格調(diào)整到2007年9月30日。解：解：10007.8450(1+0.2%)8=7971.40 (元人民幣元人民幣m2)例子例子溫馨提示溫馨提示 如果匯率給出兩個，如何選取匯率要看：如果基準價格變動是以人民幣為準如果匯率給出兩個，如何選取匯率要看：如果基準價格變動是以人民幣為準，要選交易日對應(yīng)的匯率；如果基準價格變動是以外幣為準，要選估價時點對應(yīng)，要選交易日對應(yīng)的匯率；如果基準價格變動是以外幣為準，

9、要選估價時點對應(yīng)的匯率。的匯率。 為評估某寫字樓2005年10月1日的正常市場價格，在該寫字樓附近調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例，有關(guān)資料見下表： 表中的交易情況中，正(負)值表示可比實例成交價格高(低)于正常市場的價格幅度；房地產(chǎn)狀況中，正(負)值表示可比實例房地產(chǎn)狀況優(yōu)(劣)于估價對象房地產(chǎn)狀況導(dǎo)致的價格差已幅度。另假設(shè)人民幣與美元的市場匯率2005年3月1日為1：8.4，2005年10月1日為1：8.3；該寫字樓以人民幣為基準的市場價格2005年1月1日至2005年2月1日基本不變，2005年2月1日至2005年5月1日平均比上月下降1%，以后平均每月比上月上升

10、0.5%。試測算該寫字樓2005年10月1日的正常市場價格。例題項 目 可比實例A 可比實例B 可比實例C 成交價格 5000元人民幣/m2650美元/m2 5500元人民幣/m2成交日期 2005.1.1 2005.3.1 2005.7.1 交易情況 +2 +5 -3 房地產(chǎn)狀況 -8 -4 +6 解：(1)所用公式： 比準價格=可比實例成交價格交易情況修正系數(shù)交易日期調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) (2)求A寫字樓的比準價格VA (3)求B寫字樓的比準價格VB (4)求C寫字樓的比準價格VC (5)求平均比準價格252m/93.54424100100%)5 . 01 (%)11 (510010

11、04 . 8650元人民幣BV253m/51.53008100100%)5 . 01 (%)11 (21001005000元人民幣AV23m/34.53216100100%)5 . 01 (31001005500元人民幣CV2m/93.53543/ )元人民幣平均比準價格（CBAVVV項 目 可比實例A 可比實例B 可比實例C 成交價格 2700元人民幣/m24200元人民幣/m2 3900元人民幣/m2成交日期 2005.5.30 2005.8.30 2005.9.30 交易情況 -2 0 +1 月 份 45678910價格指數(shù)10092.498.398.6100.3109.0106.8作業(yè)

12、1 房地產(chǎn)狀況權(quán)重估價對象可比實例A可比實例B可比實例C因素10.510010510080因素20.3100100110120因素30.2100120100100解：(1)所用公式：比準價格=可比實例成交價格交易情況修正系數(shù)交易日期調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)(2)求可比實例A比準價格VA (3)求可比實例B的比準價格VB(4)求可比實例C的比準價格VC(5)求平均比準價格2m/11.29902 . 01203 . 01005 . 01051004 .928 .10621001002700元人民幣AV2m/93.43412 . 01003 . 01105 . 01001003 .1008 .10

13、61001004200元人民幣BV2m/09.39412 . 01003 . 01205 . 0801001098 .10611001003900元人民幣CV2m/71.37573/ )元人民幣平均比準價格（CBAVVV作業(yè)2 解：(1)所用公式：比準價格=可比實例成交價格交易情況修正系數(shù)交易日期調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)(2)求可比實例A比準價格VA (3)求可比實例B的比準價格VB(4)求可比實例C的比準價格VC(5)求平均比準價格2m/34.33653/ )元人民幣平均比準價格（CBAVVV215m/53.31351001002100100%)31 (11001005000元人民幣AV2

14、10m/77.329411001003100100%)31 (1001003 . 8560元人民幣BV26m/71.36652100100100100%)31 (21001003 . 8530元人民幣CV三、凈收益在若干年有變化的公式三、凈收益在若干年有變化的公式1、收益年為有限年的公式、收益年為有限年的公式 公式的前提條件：公式的前提條件：(1)凈收益在前凈收益在前t年有變化，分別為年有變化，分別為A1、A2、At，在在t年之后無變化，均為年之后無變化，均為A；(2)報酬率報酬率Y不變，且大于不變，且大于0；收益年限為有；收益年限為有限年。限年。2、收益年為無限年的公式、收益年為無限年的公式

15、 公式的前提條件：公式的前提條件：(1)凈收益在前凈收益在前t年有變化，分別為年有變化，分別為A1、A2、At，在，在t年年之后無變化，均為之后無變化，均為A；(2)報酬率報酬率Y不變，且大于不變，且大于0；收益年限為無限年。；收益年限為無限年。+=)()()()(tnttiiiYYYAYAV111111ttiiiYYAYAV)()(+=111例例7：某宗房地產(chǎn)的收益期限為：某宗房地產(chǎn)的收益期限為38年，未來年，未來5年的凈收益分別為年的凈收益分別為20萬元、萬元、22萬元、萬元、25萬元、萬元、28萬元、萬元、30萬元，從第六年到萬元，從第六年到38年，每年凈收益穩(wěn)定年，每年凈收益穩(wěn)定在在3

16、5萬元左右，報酬率為萬元左右，報酬率為10%。計算該房地產(chǎn)的收益價格。計算該房地產(chǎn)的收益價格。答案：答案：300.86萬元萬元例例8：上例中如果收益年限為無限年，其他條件不變。計算該房地產(chǎn)的收益：上例中如果收益年限為無限年，其他條件不變。計算該房地產(chǎn)的收益價格。價格。答案：答案：310.20萬元萬元四、凈收益按一定的數(shù)額遞增的公式四、凈收益按一定的數(shù)額遞增的公式1、收益年為有限年的公式、收益年為有限年的公式 公式的前提條件：公式的前提條件：(1)凈收益第一年為凈收益第一年為A，其他按數(shù)額，其他按數(shù)額b逐年遞增；逐年遞增；(2)報酬率報酬率Y不不變，且大于變，且大于0；(3)收益年限為有限年收益

17、年限為有限年2、收益年為無限年的公式、收益年為無限年的公式 公式的前提條件：公式的前提條件：(1)凈收益第一年為凈收益第一年為A，其他按數(shù)額，其他按數(shù)額b逐年遞增，；逐年遞增，；(2)報酬率報酬率Y不變，且大于不變，且大于0；(3)收益年限為無限年。收益年限為無限年。nnYnYbYYbYAV)()()(+=111122YbYAV+=例例9：預(yù)計某房地產(chǎn)未來第一年凈收益為：預(yù)計某房地產(chǎn)未來第一年凈收益為16萬元，此后每年的凈收益會在萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加上一年的基礎(chǔ)上增加2萬元，收益期為萬元，收益期為50年，該類房地產(chǎn)的報酬率為年，該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。求該房地產(chǎn)的收

18、益價格。求該房地產(chǎn)的收益價格。答案：答案：348.41萬元萬元例例10：上例中如果收益年限為無限年，其他條件不變。計算該房地產(chǎn)的收：上例中如果收益年限為無限年，其他條件不變。計算該房地產(chǎn)的收益價格。益價格。答案：答案：360萬元萬元例例11：預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來第一年凈收益為預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來第一年凈收益為25萬元，此后每年以上一年為萬元，此后每年以上一年為基數(shù)減少基數(shù)減少2萬元，報酬率為萬元，報酬率為6%，計算合理經(jīng)營年限及收益價格。，計算合理經(jīng)營年限及收益價格。解：解：根據(jù)假設(shè)條件：根據(jù)假設(shè)條件：n A/b1，當，當nA/b1時，時，n為合理經(jīng)營年限為合理經(jīng)營年限 n25/2113.5年年

19、該宗房地產(chǎn)在該宗房地產(chǎn)在13.5年時的凈收益為：年時的凈收益為：A(n1)b2512.520萬元萬元 該宗房地產(chǎn)在該宗房地產(chǎn)在14年時的凈收益為：年時的凈收益為：A(n1)b251421萬元萬元 由此可見：該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營年限為由此可見：該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營年限為13.5年年 收益價格計算：收益價格計算： 注意：注意：n要用合理經(jīng)營期限。要用合理經(jīng)營期限。萬元2812961513626111626255135132.%)(.%)()%(.=+=V例例16：某宗房地產(chǎn)現(xiàn)價格為：某宗房地產(chǎn)現(xiàn)價格為2000元元/m2，年凈收益為，年凈收益為200元元/m2，報酬率為，報酬率為10%。已。已知該地區(qū)將

20、興建一座大型火車站，該火車站將在知該地區(qū)將興建一座大型火車站，該火車站將在6年后建成投入使用。在該城市年后建成投入使用。在該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)，同類房地產(chǎn)價格為現(xiàn)有火車站地區(qū)，同類房地產(chǎn)價格為5000元元/m2。據(jù)此預(yù)計新火車站建成投入。據(jù)此預(yù)計新火車站建成投入使用后，新火車站地區(qū)房地產(chǎn)價格將達到使用后，新火車站地區(qū)房地產(chǎn)價格將達到5000元元/m2。求獲知興建火車站后該。求獲知興建火車站后該宗房地產(chǎn)的價格。宗房地產(chǎn)的價格。解：解：A200元元/ m2，t6年，年，Y10%，V65000元元/m2266m/42.3693%)101 (5000%)101 (11%10200)1 ()1 (11元

21、tttYVYYAV例例17：某出租寫字樓，目前房地產(chǎn)市場不景氣，但預(yù)測：某出租寫字樓，目前房地產(chǎn)市場不景氣，但預(yù)測3年后會回升。因此，該寫年后會回升。因此，該寫字樓現(xiàn)行市場租金較低，年出租凈收益為字樓現(xiàn)行市場租金較低，年出租凈收益為500萬元，預(yù)計未來萬元，預(yù)計未來3年內(nèi)仍然維持在年內(nèi)仍然維持在該水平，而等到該水平，而等到3年后市場回升，其轉(zhuǎn)售價格高達年后市場回升，其轉(zhuǎn)售價格高達7950萬元，銷售稅為售價的萬元，銷售稅為售價的6%。如果投資該類房地產(chǎn)的報酬率為。如果投資該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。求該寫字樓的現(xiàn)價值。求該寫字樓的現(xiàn)價值。解：解：A500萬元，萬元，t3年，年，Y10%，期末轉(zhuǎn)售

22、收益，期末轉(zhuǎn)售收益Vt7950(16%)233m/00.6858%)101 (%)61 (7950%)101 (11%10500)1 ()1 (11元tttYVYYAV例例18：某出租舊辦公樓的租約尚有：某出租舊辦公樓的租約尚有2年到期，此后年到期，此后2年中，每年可收取租金年中，每年可收取租金80萬萬元元(沒有費用支出沒有費用支出)，到期后要拆除作為商業(yè)用地。預(yù)計作為商業(yè)用地的價值為，到期后要拆除作為商業(yè)用地。預(yù)計作為商業(yè)用地的價值為1100萬元，拆除費用為萬元，拆除費用為50萬元，該類房地產(chǎn)的報酬率為萬元，該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。求該舊辦公樓。求該舊辦公樓的價值。的價值。解：解：A80

23、萬元，萬元，t2年，年，Y10%，Vt110050222m/61.1006%)101 (501100%)101 (11%1080)1 ()1 (11元tttYVYYAV例例19：預(yù)測某宗房地產(chǎn)未來兩年的凈收益為：預(yù)測某宗房地產(chǎn)未來兩年的凈收益為55萬元、萬元、60萬元，兩年后的價格上萬元，兩年后的價格上漲漲5%。該類房地產(chǎn)的報酬率為。該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。求該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值。求該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值。解：解：t2，A155萬元，萬元，A260萬元，萬元，Y10%，5%，VtV(15%) 得得V753.30萬元萬元221%)101 (%)51 (%)101 (60%10155%)101 ()1

24、(VVYAVtttiii例20：某商店的土地使用年限為40年，從2001年10月1日起計。該商店共有兩層，每層可出租面積各為200m2。一層于2002年10月出租，租賃期為5年，可出租的月租金為180元/m2，且每年不變；二層現(xiàn)暫時空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常租金分別為200元/m2和120元/m2，運營費用為25%。該類房地產(chǎn)的報酬率為9%。測算該商場2005年10月1日帶租約出售時的正常價格。解：分析 (1)要測算2005年的正常價格，可以將始時點設(shè)在05年，因為從02年10月1日開始出租，租期為5年。因此，05年后剩余租期為2年，即06年、07年，從08年后認為是空置；(2

25、)因為要測算05的價格，所以剩余期限為40-4年36年；(3)從下圖很容易得出A1和A2均為32.40萬元；A為36萬元，t2年，n為36年。解：(1)商店一層價格測算租賃期限內(nèi)年凈收益200m2180元/m2(125%)1232.40萬元租賃期限外年凈收益200m2200元/m2(125%)1236萬元萬元693759111919369143291432111112440221.%)(%)%(%)(.%.)()()(=+=+=tnttiiiYYYAYAV解：（2）商店二層價格測算 年凈收益200120(125%)1221.60萬元 （3）計算該商店的正常價格 375.69229.60604.

26、90萬元萬元60.229%)91 (11%96 .21)1 (11440nYYAV例21：某公司3年前與該寫字樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中500m2，約定租賃期為10年，月租金固定不變，為75元/m2?，F(xiàn)市場上類似寫字樓的月租金為100元/m2。假設(shè)折現(xiàn)率為10%，計算目前承租人權(quán)益的價值。提示：有租約限制下的價值、無租約限制下的價值和承租人權(quán)益價值三者的關(guān)系是：有租約限制下的價值=無租約限制下的價值-承租人權(quán)益價值解：從題意也可以得出(1)n剩余租期1037年(2)年凈收益A(100-75)50012個月15萬元(3)Y折現(xiàn)率10%(4)萬元03.73%)101 (11%1015)1

27、(117nYYAV例22：某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，判斷其未來每年的凈收益基本保持固定不變，通過測算得知未來4年的凈收益分別為25萬元、26萬元、24萬元、25萬元，報酬率為10%。求該宗房地產(chǎn)的收益價格。解：分析本題只給出了4年的凈收益，但其他年份的凈收益A沒有給出，因此應(yīng)先求出其他年份的凈收益A值，求A的方法，可以用4年的凈收益求簡單算術(shù)平均值，也可以用資本化公式計算。 (1)求取A值 簡單算術(shù)平均法求A25萬元 利用資本化公式計算A=25.02萬元 (2)計算收益價格萬元67.244%)101 (11%1002.25)1 (1140nYYAV實例1：某旅館需要估價，據(jù)調(diào)查該旅館共有3

28、00張床位，平均每張床位每天向客人實收50元，年平均空房率為30%，該旅館營業(yè)平均每月花費14萬元；當?shù)赝瑱n次旅館一般床價為每床每天45元，年平均空房率為20%，正常營業(yè)每月總費用，平均占每月收入的30%；該類房地產(chǎn)的資本化率為10%。求該旅館的價值。實例2：某宗房地產(chǎn)建成于2001年，此后收益期限為48年；2002年底至2005年底分別獲得凈收益83萬元、85萬元、90萬元、94萬元；預(yù)計2006年底到2008年底可分別獲得凈收益94萬元、93萬元、96萬元。從2009年底每年可獲得的凈收益將穩(wěn)定在95萬元，該類房地產(chǎn)的報酬率為9%。求該類房地產(chǎn)2005年的價格。實例1解：本題給出兩種測算凈

29、收益的資料，一是該旅館的資料，二是一般資料。由于凈收益為客觀凈收益，不是個別凈收益。因此，要用第二套資料測算凈收益。(1)年有效毛收入30045365(120%)394.20萬元(2)年運營費用394.230%118.26萬元(3)年凈收益394.20118.26275.94萬元(4)旅館價值275.94/10%2759.4萬元實例2解：本題的關(guān)鍵是確定Ai和t值。由題意可知估價時點為2005年底。因此，未來收益應(yīng)為2005年以后的凈收益，故Ai為2006年至2008年的凈收益，A為2009年底以后的年凈收益。t3年注意：總年限為48年，其中2005年以前4年為已過去年限，應(yīng)扣除，剩余年限為44年。萬元）（）（）（）（）（92.10291%911191995919691939194)1 (11)1 ()1 (34483321inttiiiiYYYAYAV作業(yè)1：6年前，甲提供一宗土地面積為1000m2、使用年限為50年的土地，乙出資300萬元人民幣，合作建設(shè)3000m2的房屋。房屋建設(shè)期為2年，建成后，其中1000m2歸甲方所有，2000m2由乙方使用20年，期滿后無償歸甲方所有。現(xiàn)今，乙方有意將其現(xiàn)在使用的房地產(chǎn)使用期滿后的剩余年限購買下來，甲也樂意出售。但雙方對價格把握不準，并有爭議，協(xié)商請一家房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行價格。