贛州市舊貨大市場(chǎng)項(xiàng)目投資立項(xiàng)申請(qǐng)建議書

1、2007贛州市舊貨大市場(chǎng)項(xiàng)目投資立項(xiàng)申請(qǐng)建議書 第一章總論一 項(xiàng)目背景1.1 項(xiàng)目名稱因項(xiàng)目目前尚未正式命名,在合作文件及日常各類交通溝通中,但本項(xiàng)目性質(zhì)為贛州市舊貨大市場(chǎng)(舊貨交易中心),暫以“贛州市舊貨大市場(chǎng)”代表該項(xiàng)目,以下簡(jiǎn)稱“本項(xiàng)目”。1.2 項(xiàng)目開發(fā)公司簡(jiǎn)介 江西舊貨大市場(chǎng)置業(yè)有限公司,是由江西舊貨大市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)公司組建而成。目前正在開發(fā)江西省唯一一個(gè)舊貨大市場(chǎng)項(xiàng)目,項(xiàng)目位于解放東路,香江家居城斜對(duì)面,現(xiàn)總用地面積為110畝,建筑面積達(dá)10萬(wàn)平米,大小店鋪700余個(gè),預(yù)計(jì)擴(kuò)展到160畝。江西舊貨大市場(chǎng)(老市場(chǎng))占地面積20000平方米,擁有經(jīng)營(yíng)攤位500多個(gè),經(jīng)營(yíng)舊貨從業(yè)人員5000余

2、名。江西舊貨大市場(chǎng)是原國(guó)內(nèi)貿(mào)易部試點(diǎn)單位和中國(guó)舊貨協(xié)會(huì)常務(wù)理事單位,也是全國(guó)十大十強(qiáng)舊貨市場(chǎng)之一,被省商品流通市場(chǎng)規(guī)劃建設(shè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組確認(rèn)為全省20家重點(diǎn)商品市場(chǎng)之一。市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)包括電、辦公設(shè)備、通訊器材、機(jī)電設(shè)備、五金工具、家具等10大類上百個(gè)品種,年交易額3億多元。江西舊貨大市場(chǎng)通過(guò)10年成功運(yùn)作,今天的舊貨大市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)展成為全省規(guī)模最大、影響最廣、輻射最強(qiáng)的專業(yè)舊貨市場(chǎng);較好的發(fā)揮了全省舊貨中心和龍頭地位作用。1.3 項(xiàng)目擬選地區(qū)位 本項(xiàng)目初擬選地位置為贛州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)文峰路(原105國(guó)道)與贊賢西路交匯處東側(cè)地塊,預(yù)計(jì)用地約70畝,該開發(fā)區(qū)是經(jīng)省政府批準(zhǔn)設(shè)立的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū),規(guī)劃面積7

3、。48平方公里。開發(fā)區(qū)位于贛州市中心城區(qū)的西南部,105國(guó)道和贛粵高速公路縱橫貫穿區(qū)內(nèi),距贛州火車站、黃金機(jī)場(chǎng)也只幾公里路程,交通十分便利。 園區(qū)以大開發(fā)為主戰(zhàn)略,發(fā)揮獨(dú)特的地理和交通優(yōu)勢(shì),把握沿海產(chǎn)業(yè)向內(nèi)地轉(zhuǎn)移、資本流向由東向西擴(kuò)散的機(jī)遇,圍繞培育特色產(chǎn)業(yè)集群,率先對(duì)接長(zhǎng)珠閩,大力承接沿海轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè),推進(jìn)全區(qū)工業(yè)化進(jìn)程。 開發(fā)區(qū)現(xiàn)有眾多專業(yè)市場(chǎng),是贛州專業(yè)市場(chǎng)集群區(qū)域,主要專業(yè)市場(chǎng)有贛州汽車大市場(chǎng)、鋼材大市場(chǎng)、建材大市場(chǎng)、家俱大市場(chǎng)、水果大市場(chǎng)、物流大市場(chǎng)、布藝市場(chǎng)、裝飾燈飾市場(chǎng)、糧油大市場(chǎng)等。專業(yè)市場(chǎng)的扎堆對(duì)未來(lái)該區(qū)域各類專業(yè)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展,將起到互為補(bǔ)充互為促進(jìn)的重要作用,也是各個(gè)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)

4、發(fā)展關(guān)鍵要素。 本項(xiàng)目選地位置,其主要目的也是關(guān)鍵要素就是要借助該區(qū)域的集群市場(chǎng)資源,為本項(xiàng)目長(zhǎng)足發(fā)展提供有力保證。項(xiàng)目總概況 1.4 項(xiàng)目基本指標(biāo) 項(xiàng)目總投資:約10000萬(wàn)元 項(xiàng)目總體:店面、辦公用房、倉(cāng)儲(chǔ)及其他附屬設(shè)施總計(jì)建筑面積約60000平方米 投入使用時(shí)間:2009年10月1.5 可行性研究報(bào)告編制目的(1) 在對(duì)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上,結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境,對(duì)該地塊價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。(2) 對(duì)項(xiàng)目可行性與開發(fā)經(jīng)營(yíng)提出初步意見,并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì),功能分區(qū)等提出相應(yīng)的建議。(3) 結(jié)合地塊目前的狀況和特點(diǎn),探索項(xiàng)目開發(fā)方案在經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益方面的可行性

5、。(4) 對(duì)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。(5) 對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施提出優(yōu)化建議。1.6 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) (1) 國(guó)家建設(shè)部及江西省頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策; (2) 中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法 (3) 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 (4) 國(guó)家商務(wù)部及舊貨行業(yè)相關(guān)法律政策與文件 (5) 贛州相關(guān)法律政策與文件; (6) 贛州市及贛州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的招商引資政策; (7) 現(xiàn)場(chǎng)勘察和贛州市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)市場(chǎng)綜合調(diào)研所得資料;(8) 贛州市當(dāng)前的建安成本、各項(xiàng)配套費(fèi)用及其他規(guī)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);(9) 江西舊貨大市場(chǎng)置業(yè)有限公司所積累的專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目成功運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)價(jià)值二 項(xiàng)目概況2.1 地塊位置 本項(xiàng)

6、目擬選地塊位于贛州市文峰路與贊賢路交匯東處,距贛州市最中心地僅4公里,離贛州新中心城區(qū)僅2。5公里,北面有糧油、鋼材等大市場(chǎng),并與北面其它市場(chǎng)緊鄰呼應(yīng),地塊其余周邊主要為規(guī)劃中的居民區(qū)。 四至范圍: 東向:西津一路 西向:文峰路 南向:白家一路 北向:贊賢路2.2 地塊規(guī)模與開發(fā)目標(biāo) 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)用地約70畝,項(xiàng)目擬建總建筑面積在約60000平米專業(yè)市場(chǎng),其中總建面積20%部分為項(xiàng)目自身配套公寓、辦公、物管營(yíng)銷,擬建市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)包括機(jī)電設(shè)備區(qū),工業(yè)區(qū),日用五金雜貨區(qū),家用電器區(qū),數(shù)碼區(qū)、信息區(qū),家具區(qū),廚具、灶具區(qū),二手摩托車、電動(dòng)車、自行車區(qū),玩具交換區(qū),二手手機(jī)、舊書區(qū),古玩區(qū)等12大類數(shù)百個(gè)品

7、種。2.3 地塊周邊環(huán)境與配套設(shè)施 項(xiàng)目地塊處于贛州市文峰路與贊賢路交匯東處,距贛州市最中心地僅4公里,項(xiàng)目北面有贛州汽車大市場(chǎng)、鋼材大市場(chǎng)、建材大市場(chǎng)、家俱大市場(chǎng)、水果大市場(chǎng)、物流大市場(chǎng)、布藝市場(chǎng)、裝飾燈飾市場(chǎng)、糧油大市場(chǎng)及公交站等。 電力、電訊:接入本項(xiàng)目 給排水:管道鋪設(shè)到位 大型公交站:臨文峰路與贊賢路 金融、郵政、電信:郵政儲(chǔ)蓄所2.4 項(xiàng)目性質(zhì)與主要特點(diǎn) 本項(xiàng)目以商業(yè)為主,含部分項(xiàng)目自身配套住宅、辦公,定位為“大型專業(yè)市場(chǎng)+少量多層住宅及辦公”的發(fā)展模式。 項(xiàng)目主要特點(diǎn)有:項(xiàng)目地塊三面臨路,其中兩面為城市干道,臨街面較長(zhǎng),適合于大型專業(yè)市場(chǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā),并應(yīng)借助市場(chǎng)集群,加強(qiáng)對(duì)區(qū)

8、域概念的強(qiáng)勢(shì)引導(dǎo)。地塊較為平整,地形較為規(guī)則,有利于項(xiàng)目開發(fā)。項(xiàng)目北面為眾多大型專業(yè)市場(chǎng)集群地,其余周邊則為住宅區(qū),有利于共享專業(yè)市場(chǎng)群內(nèi)各種資源,也為舊貨交易提供旺盛的客流。項(xiàng)目為贛州市唯一一個(gè)專業(yè)的大型舊貨交易市場(chǎng),成功開發(fā)并運(yùn)營(yíng)后對(duì)贛州舊貨行業(yè)發(fā)展起著巨大的規(guī)范,促進(jìn)和引導(dǎo)作用。2.5 項(xiàng)目地塊價(jià)值分析 本項(xiàng)目初擬選地位置為贛州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)文峰路(原105國(guó)道)與贊賢西路交匯處東側(cè)地塊,預(yù)計(jì)用地約70畝。該開發(fā)區(qū)是經(jīng)省政府批準(zhǔn)設(shè)立的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū),規(guī)劃面積7。48平方公里。開發(fā)區(qū)位于贛州市中心城區(qū)的西南部,105國(guó)道和贛粵高速公路縱橫貫穿區(qū)內(nèi),距贛州火車站、黃金機(jī)場(chǎng)也只幾公里路程,交通

9、十分便利。 開發(fā)區(qū)現(xiàn)有眾多專業(yè)市場(chǎng),是贛州專業(yè)市場(chǎng)集群區(qū)域,主要專業(yè)市場(chǎng)有贛州汽車大市場(chǎng)、鋼材大市場(chǎng)、建材大市場(chǎng)、家俱大市場(chǎng)、水果大市場(chǎng)、物流大市場(chǎng)、布藝市場(chǎng)、裝飾燈飾市場(chǎng)、糧油大市場(chǎng)等。專業(yè)市場(chǎng)的扎堆對(duì)未來(lái)該區(qū)域各類專業(yè)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展,將起到互為補(bǔ)充互為促進(jìn)的重要作用,也是各個(gè)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展關(guān)鍵要素。 隨著贛州工業(yè)大市的快速發(fā)展,擁有861萬(wàn)人口、扼守江西南大門,貫穿廣州和南昌的贛州唯一大型舊貨交易市場(chǎng),本項(xiàng)目發(fā)展勢(shì)必成為贛州之大勢(shì)所趨。因此,舊貨交易發(fā)展趨勢(shì)、市民投資消費(fèi)需求、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)專業(yè)市場(chǎng)集群發(fā)展為本項(xiàng)目發(fā)展至少提供了三大市場(chǎng)機(jī)會(huì),使項(xiàng)目地塊發(fā)展前景看好,如能順利實(shí)現(xiàn)開發(fā)理念、物業(yè)形態(tài)

10、、產(chǎn)品定位的市場(chǎng)規(guī)范化,將獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)可觀的效益回報(bào),亦能成功借勢(shì)開發(fā)區(qū)市場(chǎng)集群的發(fā)展勢(shì)頭,大大提升本項(xiàng)目地塊所在區(qū)域的商業(yè)環(huán)境,帶動(dòng)該區(qū)域的發(fā)展,并與其它市場(chǎng)互為補(bǔ)充互為促進(jìn),帶動(dòng)區(qū)域物業(yè)的商業(yè)價(jià)值,使社會(huì)、市場(chǎng)、市民及開發(fā)商實(shí)現(xiàn)“四贏”。 項(xiàng)目地塊價(jià)值的主要特點(diǎn)有:地形地貌、地塊規(guī)模對(duì)項(xiàng)目開發(fā)較為有利。交通區(qū)位價(jià)值優(yōu)勢(shì)明顯,地塊三面臨路,其中兩面為城市干道,項(xiàng)目東北面有規(guī)劃中的公交站。項(xiàng)目發(fā)展背景為項(xiàng)目開發(fā)提供良好的發(fā)展環(huán)境,但仍需在政府層面,開發(fā)過(guò)程及團(tuán)隊(duì)組織層面進(jìn)行良好的結(jié)合,以爭(zhēng)取更為優(yōu)越的項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境,組合更強(qiáng)勢(shì)的項(xiàng)目發(fā)展團(tuán)隊(duì)。本項(xiàng)目土地成本相對(duì)適中(60萬(wàn)元/畝),整體投資總額在進(jìn)行

11、良好控制的前提下將偏小,發(fā)展空間大,且經(jīng)營(yíng)及投資者均能在本項(xiàng)目未來(lái)升值空間中獲利。 (5) 項(xiàng)目將成為贛州市未來(lái)唯一大型舊貨交易市場(chǎng),對(duì)全市舊貨交易行業(yè)規(guī)范發(fā)展及資源循環(huán)利用起著重要作用。2.6 已進(jìn)行的調(diào)查研究項(xiàng)目及成果 江西舊貨大市場(chǎng)有限責(zé)任公司于2007年11月,對(duì)贛州市房地產(chǎn)市場(chǎng),特別是經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)專業(yè)市場(chǎng)調(diào)查和有針對(duì)性的大型舊貨交易市場(chǎng)調(diào)查。本次調(diào)研工作由江西舊貨大市場(chǎng)有限責(zé)任公司項(xiàng)目調(diào)研小組全程操作完成。項(xiàng)目調(diào)研員在前期進(jìn)行了系統(tǒng)的調(diào)研培訓(xùn)后再進(jìn)入實(shí)際調(diào)查執(zhí)行工作,發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷共340份,回收有效問(wèn)卷320份,并就項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展前景與部分贛州房地產(chǎn)從業(yè)人士、開發(fā)區(qū)大型專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行了

12、專題走訪。最后調(diào)研結(jié)果由專職統(tǒng)計(jì)分析人員進(jìn)行了科學(xué)的數(shù)據(jù)分析統(tǒng)計(jì),項(xiàng)目組多次組織召開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析會(huì)議,為本項(xiàng)目下一步項(xiàng)目定位系統(tǒng)及市場(chǎng)推廣、銷售策略建立、執(zhí)行奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 調(diào)查研究項(xiàng)目及成果如下: (1) 目前贛州市商品房?jī)r(jià)格較高,短期內(nèi)住宅物業(yè)發(fā)展空間相對(duì)較小。 在接受本次調(diào)查的市民中,面對(duì)均價(jià)超過(guò)3500元/平米的住宅市場(chǎng),48%的被訪者不打算購(gòu)買住宅,26%的客戶打算在2-5年內(nèi)購(gòu)房,僅26%的客戶打算在1-2年內(nèi)購(gòu)房。隨著國(guó)家宏觀政策的大力調(diào)控及未來(lái)可能更多有效政策的出臺(tái),越來(lái)越多的市民將加入持幣觀望隊(duì)伍。市民對(duì)居住環(huán)境已經(jīng)逐步開始看重,但價(jià)格理念還有待進(jìn)一步轉(zhuǎn)變,價(jià)格仍成為購(gòu)房者

13、考慮的首要因素。大部分購(gòu)房者在近期內(nèi)仍偏向于地理位置理想,交通方便、價(jià)格更具競(jìng)爭(zhēng)力的住宅。 (2) 商鋪投資消費(fèi)理念趨于成熟,投資概念引導(dǎo)和精確的市場(chǎng)定位成商業(yè)項(xiàng)目操盤的重中之重。 經(jīng)過(guò)開發(fā)區(qū)“家具市場(chǎng)”和“水果市場(chǎng)”等多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的推廣銷售,市民對(duì)專業(yè)市場(chǎng)投資概念的理解已逐步成熟,對(duì)商鋪投資更為謹(jǐn)慎。在本次調(diào)查中,36%的被訪者表示不會(huì)進(jìn)行商鋪投資,僅27.5%的被訪者正在考慮購(gòu)買。其他客戶均為視項(xiàng)目情況而定。 (3) 贛州舊貨行業(yè)逐步呈現(xiàn)生機(jī),期待有效地進(jìn)行市場(chǎng)整合。 到目前為止,贛州市已有十來(lái)家舊貨行,主要分布在文明大道以及和平路一帶,而且許多臨時(shí)來(lái)贛州居住的外來(lái)人口、低收入家庭和一些小

14、餐飲業(yè)開張等都會(huì)瞄上舊貨市場(chǎng)。民生舊貨行是屬于老牌舊貨行,規(guī)模相對(duì)較大,管理較為規(guī)范,許多市民對(duì)其有較好的反響,85%受訪者認(rèn)為這是一個(gè)“便民、利民、為民”的通道。認(rèn)為拓展經(jīng)營(yíng),向規(guī)范化、規(guī)模化、專業(yè)化方向發(fā)展,完全能夠給贛州舊貨市場(chǎng)帶來(lái)一片新天地,因?yàn)榕f貨經(jīng)營(yíng)是一件利國(guó)利民的大好事,國(guó)家對(duì)舊貨經(jīng)營(yíng)有優(yōu)惠政策。經(jīng)營(yíng)人員希望由政府有關(guān)部門牽頭,在合適地點(diǎn)興建一個(gè)規(guī)模較大的、適合贛州市發(fā)展需要的舊貨市場(chǎng),將現(xiàn)有的舊貨行和個(gè)體工商戶納入其中,按品種、按門類分片經(jīng)營(yíng),集評(píng)估、鑒定、儲(chǔ)存、修理、翻新、包裝、運(yùn)輸、結(jié)算等配套服務(wù)于一體,提升檔次,形成規(guī)模。 (4) 本項(xiàng)目地段被大部分被訪者所看好,投資價(jià)值

15、被市民所認(rèn)同。 對(duì)贛州唯一大型舊貨交易市場(chǎng)這個(gè)較為新鮮的行業(yè), 78%受訪者表示看好該行業(yè)經(jīng)營(yíng)投資前景,92%的舊貨經(jīng)營(yíng)戶認(rèn)同開發(fā)區(qū)糧油市場(chǎng)對(duì)面誕生“贛州舊貨大市場(chǎng)”的發(fā)展前景,54%的市民對(duì)開發(fā)區(qū)糧油市場(chǎng)對(duì)面地塊未來(lái)2-3年內(nèi)的升值前景表示看好,說(shuō)明廣大經(jīng)營(yíng)戶和市民對(duì)糧油市場(chǎng)地塊及舊貨市場(chǎng)前景表現(xiàn)出投資信心,是本項(xiàng)目發(fā)展不可或缺的基礎(chǔ)條件。 通過(guò)對(duì)本次調(diào)研結(jié)果的分析研究,江西舊貨大市場(chǎng)有限責(zé)任公司認(rèn)為:贛州市經(jīng)濟(jì)較為活躍,工業(yè)潛力巨大,市民中蘊(yùn)藏著一定的市場(chǎng)購(gòu)買力,但其對(duì)商鋪的投資概念還有待成熟。經(jīng)過(guò)近年來(lái)贛州房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和開發(fā)區(qū)眾多商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作,贛州市專業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)具備較好的氣氛和發(fā)展

16、基礎(chǔ)。本項(xiàng)目的發(fā)展,將成為2009年度贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)項(xiàng)目,因本項(xiàng)目地域特點(diǎn)及主題行業(yè)的特殊性,勢(shì)必在贛州營(yíng)造空前的銷售推廣氣氛,也將為贛州舊貨行業(yè)的規(guī)范發(fā)展、提供就業(yè)崗位、爭(zhēng)創(chuàng)稅收作出巨大貢獻(xiàn)。受被訪者心態(tài)所影響,本次調(diào)查在數(shù)據(jù)采集方面雖仍可能存在偏差,但仍將成為本項(xiàng)目在后期執(zhí)行過(guò)程中重要的數(shù)據(jù)型參考資料。三 項(xiàng)目建設(shè)意義3.1 關(guān)于城市發(fā)展的意義 隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,贛州市開發(fā)區(qū)市場(chǎng)集群格局已經(jīng)形成較為成熟規(guī)模及氛圍,形成了贛州汽車大市場(chǎng)、鋼材大市場(chǎng)、建材大市場(chǎng)、家俱大市場(chǎng)、水果大市場(chǎng)、物流大市場(chǎng)、布藝市場(chǎng)、裝飾燈飾市場(chǎng)、糧油大市場(chǎng)等市場(chǎng)集群商業(yè)格局。各專業(yè)大市場(chǎng)定位不同,在形成自身與

17、市場(chǎng)差異化的基礎(chǔ)上,均有自身強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。目前,開發(fā)區(qū)大型專業(yè)市場(chǎng)商圈正逐步走向成熟,本項(xiàng)目的落成必將加快開發(fā)區(qū)市場(chǎng)集群發(fā)展的進(jìn)程,進(jìn)一步完善開發(fā)區(qū)的整體規(guī)劃,3.2 關(guān)于行業(yè)市場(chǎng)的意義 針對(duì)目前贛州市舊貨交易現(xiàn)狀存在的四大問(wèn)題:一是規(guī)模太小。在贛州市還沒有一個(gè)真正的舊貨市場(chǎng),在市內(nèi)的十來(lái)家舊貨行中,充其量只能稱為舊貨個(gè)體工商戶,年?duì)I業(yè)額一般都在20萬(wàn)至80萬(wàn)元,超百萬(wàn)的還沒有;二是品種單一。現(xiàn)舊貨行經(jīng)營(yíng)的品種僅限于家用電器、家具和日用品。機(jī)電設(shè)備,舊機(jī)動(dòng)車,通訊器材,舊書籍,舊玩具等尚未涉足;三是加工翻新滯后。收購(gòu)進(jìn)來(lái)的物品,只是稍加清理就原樣銷售,對(duì)加工改裝翻新工作做得不夠;四是上門收購(gòu)

18、不規(guī)范。舊貨行工作人員上門收購(gòu)時(shí),未佩帶上崗證,使出售舊貨的居民心存疑慮。特別是一些騎三輪車的散兵游勇,手持高音喇叭在宿舍區(qū)大聲喊叫,使得居民對(duì)收購(gòu)舊貨人員產(chǎn)生厭惡感等等。本項(xiàng)目擬定的“一站式”舊貨交易市場(chǎng),將憑借準(zhǔn)確定位、先進(jìn)規(guī)劃、高效營(yíng)銷、統(tǒng)一的科學(xué)的管理、把贛州舊貨大市場(chǎng)整合優(yōu)化,拓展經(jīng)營(yíng),向規(guī)范化、規(guī)?；?、專業(yè)化方向發(fā)展,吸引眾多經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者,從而使贛州市舊貨行業(yè)順應(yīng)發(fā)展趨勢(shì)實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展。3.3 關(guān)于社會(huì)綜合效益的意義 隨著舊貨行業(yè)的重要性日益突顯,專業(yè)的舊貨市場(chǎng)不可或缺地成為城市利國(guó)利民的亮點(diǎn)工程。本項(xiàng)目的落成,一方面將填補(bǔ)贛州市舊貨行業(yè)這一市場(chǎng)空白,為廣大經(jīng)營(yíng)戶提供了更為集中、現(xiàn)

19、代、舒適的經(jīng)營(yíng)環(huán)境,也將為贛州市人民提供與大中型城市保持同步的舊貨產(chǎn)品和服務(wù),從而杜絕目前存在于贛州舊貨缺乏管理,干擾市民的現(xiàn)象,為贛州人民造福;另一方面也將進(jìn)一步美化城市的形象,提升城市形象,真正成為贛州市新城發(fā)展、行業(yè)整合、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的“地標(biāo)性”物業(yè)。并為社會(huì)了提供了眾多的就業(yè)機(jī)會(huì),并將為極大的影響和帶動(dòng)周邊專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展,推動(dòng)和促進(jìn)“開發(fā)區(qū)市場(chǎng)集群”商圈效應(yīng)的形成,帶動(dòng)贛州市開發(fā)區(qū)的發(fā)展。第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境及市場(chǎng)分析四 贛州市情及相關(guān)行業(yè)發(fā)展分析4.1 贛州市情 贛州市位于贛江上游,江西南部,簡(jiǎn)稱贛南。東接福建省三明市和龍巖市,南臨廣東省梅州市、河源市和韶關(guān)市,西靠湖南省郴州市,北連

20、本省吉安、撫州兩地區(qū)。處于我國(guó)東南沿海地區(qū)向中部?jī)?nèi)地延伸的過(guò)渡地帶,也是內(nèi)地通向東南沿海的重要通道之一。 贛州市是江西省最大的行政區(qū),本市轄1區(qū)2市15縣,總面積3。94萬(wàn)平方千米,其中市區(qū)建成區(qū)面積章貢區(qū)和贛州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)40。28平方千米,耕地面積29。29萬(wàn)公頃,有林面積271。3萬(wàn)公頃,森林覆蓋率為74。2%。2006年總?cè)丝跒?61。15 萬(wàn)人,比上年末增加 15。46 萬(wàn)人。其中農(nóng)業(yè)人口 686。04 萬(wàn)人,占 79。67% 。人口自然增長(zhǎng)率 8。11 。 全市生產(chǎn)總值(gdp )582。34 億元,比上年增長(zhǎng) 12。8% 。其中,第一產(chǎn)業(yè)增加值 134。84 億元,增長(zhǎng) 3。3

21、% ;第二產(chǎn)業(yè)增加值 226。83 億元,增長(zhǎng) 17。7% ;第三產(chǎn)業(yè)增加值 220。67 億元,增長(zhǎng) 14。7% 。第一、第二和第三產(chǎn)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重分別為 23。2% 、 38。9% 和 37。9% 。4.2 贛州市開發(fā)區(qū)主要專業(yè)市場(chǎng)分析 贛州市開發(fā)區(qū)共有9個(gè)專業(yè)市場(chǎng),基于項(xiàng)目的市場(chǎng)性質(zhì),我們對(duì)贛州如下專業(yè)市場(chǎng)做了一個(gè)全面的市場(chǎng)調(diào)研,希望通過(guò)調(diào)研,把握市場(chǎng),以供借鑒,調(diào)研表及結(jié)論如下:經(jīng)營(yíng)類別市場(chǎng)名稱地理位置面積租用狀況已經(jīng)營(yíng)年限商鋪形式經(jīng)營(yíng)狀況售價(jià)配套規(guī)模店鋪平均面積出租情況租金幅度汽車型材類汽車大市場(chǎng)客家大道中段102畝/市場(chǎng)館5萬(wàn)平米交易廳3萬(wàn)平米一期項(xiàng)目80%以上25元/?

22、2年場(chǎng)館/獨(dú)立商鋪規(guī)模大,統(tǒng)一經(jīng)營(yíng),交通便捷市場(chǎng)較好檢測(cè)、評(píng)估、修理、辦證等鋼材大市場(chǎng)客家大道中段 380間店鋪/倉(cāng)儲(chǔ)68間36-54?100%14-22元/?10年獨(dú)立隔斷市場(chǎng)成立較早,商業(yè)氛圍濃厚,鋪面不足停車場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)建材大市場(chǎng)客家大道中段120多畝/400多間72-100?100%16-21元/?10年獨(dú)立隔斷經(jīng)過(guò)多年n發(fā)展商業(yè)氛圍濃厚,市場(chǎng)活躍3400-4000銀行、停車場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)、商務(wù)樓家具裝飾類贛州家具大市場(chǎng)客家大道中段15萬(wàn)平米72-64990%以上8-20元/?5年左右場(chǎng)館/獨(dú)立商鋪?lái)?xiàng)目啟動(dòng)三年,租賃市場(chǎng)較好,但租金較為低下,沿街租金最低只8元/?停車場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)、商務(wù)樓金豐裝飾燈飾

23、市場(chǎng)金豐東路41-12080%以上13-20元/?3年獨(dú)立商鋪市場(chǎng)規(guī)模較小,商業(yè)氛圍一般。停車場(chǎng)農(nóng)產(chǎn)品類水果批發(fā)市場(chǎng)金豐東路100多畝/558間105-108100%18-236年獨(dú)立商鋪規(guī)模較大,已形成較好商業(yè)氛圍,人流量大,輻射廣3300-3500停車場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)、銀行、餐飲商務(wù)樓4.3 贛州市主要批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理現(xiàn)狀及特點(diǎn): 專業(yè)市場(chǎng)集群優(yōu)勢(shì)明顯 從開發(fā)區(qū)全部專業(yè)市場(chǎng)看來(lái),很明顯的看出,該區(qū)域有著較為先進(jìn)的規(guī)劃理念,將眾多大型專業(yè)市場(chǎng)集結(jié),形成各個(gè)市場(chǎng)互為補(bǔ)充互相呼應(yīng),共享資源共同發(fā)展的良好局面; 功能分區(qū)較為合理現(xiàn)有專業(yè)市場(chǎng)的功能分區(qū)較為明確合理,市場(chǎng)內(nèi)各區(qū)域功能分布合理,格局規(guī)范,比如贛

24、州家具大市場(chǎng)、贛州市汽車大市場(chǎng)等; 市場(chǎng)規(guī)劃有一定前瞻性 現(xiàn)有專業(yè)市場(chǎng)的規(guī)劃,多具有一定前瞻性目光,市場(chǎng)內(nèi)道路規(guī)劃,店鋪格局,倉(cāng)儲(chǔ)方面出現(xiàn)了有明確區(qū)隔,功能布局較為合理; 物業(yè)管理較為嚴(yán)謹(jǐn) 現(xiàn)有專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理相對(duì)較好,如建材市場(chǎng)管理,有專職保安及市場(chǎng)管理人員,反應(yīng)及時(shí),管理井然有序;4.4 分析結(jié)論 根據(jù)我們這次對(duì)贛州開發(fā)區(qū)專業(yè)市場(chǎng)的資料收集,整理,通過(guò)從政策宏觀面、市場(chǎng)宏觀面,以及專業(yè)市場(chǎng)的特征、現(xiàn)狀、未來(lái)走勢(shì)的層面分析,再將結(jié)果交叉后得出:市場(chǎng)規(guī)劃及配套將成為有力競(jìng)爭(zhēng)武器經(jīng)營(yíng)行業(yè)應(yīng)趨向大眾消費(fèi)品尋求龍頭性專業(yè)市場(chǎng)中的空白點(diǎn)尋求有發(fā)展但龍頭批發(fā)市場(chǎng)中未能形成氣候的行業(yè)尋求龍頭性批發(fā)市場(chǎng)中供

25、不應(yīng)求的行業(yè)先做專,再做大,做強(qiáng)無(wú)強(qiáng)大政策支持則不要與龍頭市場(chǎng)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)定位正面競(jìng)爭(zhēng)。 而贛州目前還沒有出現(xiàn)一家配套完善,先進(jìn)的現(xiàn)代化專業(yè)市場(chǎng),隨著城市發(fā)展進(jìn)展到今天,已開始呼喚現(xiàn)代化大型專業(yè)市場(chǎng)的出現(xiàn)。 五 贛州市舊貨行業(yè)發(fā)展分析 5.1 贛州舊貨市場(chǎng)的分析 整體情況分析 1、贛州舊貨市場(chǎng)逐步呈現(xiàn)生機(jī) 到目前為止,贛州市已有十來(lái)家舊貨行,主要分布在文明大道以及和平路一帶,而且許多臨時(shí)來(lái)贛州居住的外來(lái)人口、低收入家庭和一些小餐飲業(yè)開張等都會(huì)瞄上舊貨市場(chǎng)。民生舊貨行是屬于老牌舊貨行,但都始終無(wú)法形成規(guī)模,管理很不規(guī)范,消防存在隱患,根本無(wú)法達(dá)到現(xiàn)代化的舊貨市場(chǎng)消防要求。就其所處位置也影響城市市容市

26、貌,不利于舊市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展;就其現(xiàn)有狀況看,作為舊貨行業(yè)的影響力也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足,不能形成富有號(hào)召力的專業(yè)大市場(chǎng),但眾多許多市民對(duì)舊貨行業(yè)有較好的反響,認(rèn)為舊貨行業(yè)是一個(gè)“便民、利民、為民”的通道。 2、市場(chǎng)發(fā)展前景分析舊貨市場(chǎng)的前景預(yù)測(cè) 隨著我市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷向前發(fā)展,城市化率的逐年提高,處于我國(guó)東南沿海地區(qū)向中部?jī)?nèi)地延伸的過(guò)渡地帶的贛州,也是內(nèi)地通向東南沿海的重要通道之一。 贛州市是江西省最大的行政區(qū),本市轄1區(qū)2市15縣,總面積3。94萬(wàn)平方千米,其中市區(qū)建成區(qū)面積章貢區(qū)和贛州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)40。28平方千米,2006年總?cè)丝跒?61。15 萬(wàn)人,比上年末增加 15。46 萬(wàn)人,其中農(nóng)業(yè)人口 6

27、86。04 萬(wàn)人,占 79。67% 。全市生產(chǎn)總值(gdp )582。34 億元,比上年增長(zhǎng) 12。8% 。其中,第一產(chǎn)業(yè)增加值 134。84 億元,增長(zhǎng) 3。3% ;第二產(chǎn)業(yè)增加值 226。83 億元,增長(zhǎng) 17。7% ;第三產(chǎn)業(yè)增加值 220。67 億元,增長(zhǎng) 14。7% 。第一、第二和第三產(chǎn)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重分別為 23。2% 、 38。9% 和 37。9% 。 贛州現(xiàn)有的城區(qū)規(guī)模以及人口數(shù)量離現(xiàn)代城市發(fā)展要求還有一段相當(dāng)大的差距。市委、市政府因地制宜地確定了圍繞“十一五”規(guī)劃,以“一條主線,六個(gè)重點(diǎn)”工作部署的進(jìn)一步落實(shí)為抓手,縱深推進(jìn)“對(duì)接長(zhǎng)珠閩,建設(shè)新贛州”發(fā)展戰(zhàn)略,創(chuàng)新體制

28、機(jī)制,擴(kuò)大對(duì)外開放,轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)方式,統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展,促進(jìn)社會(huì)和諧,全市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速增長(zhǎng),效益質(zhì)量進(jìn)一步提高,各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)不斷發(fā)展,人民生活水平繼續(xù)提高。未來(lái)城市人口及工業(yè)產(chǎn)業(yè)將呈大規(guī)模增長(zhǎng),隨著人們消費(fèi)觀念的改變和贛州改革開放的不斷深入,舊貨交易的需求量將突飛猛進(jìn)的增長(zhǎng)。 贛州市憑借其管轄人口、地理位置、交通樞紐、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等優(yōu)勢(shì),舊貨市場(chǎng)的產(chǎn)品必將輻射全市乃影響本省周邊地市及廣東、福建、湖南等省市。 5.2 新建市場(chǎng)的必要性 目前贛州市舊貨經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀來(lái)看,還存在問(wèn)題: 第一:規(guī)模太小。在贛州市還沒有一個(gè)真正的舊貨市場(chǎng),在市內(nèi)的十來(lái)家舊貨行中,充其量只能稱為舊貨個(gè)體工商戶,年?duì)I業(yè)額一般都在20萬(wàn)至80

29、萬(wàn)元,超百萬(wàn)的還沒有; 第二:是品種單一?，F(xiàn)舊貨行經(jīng)營(yíng)的品種僅限于家用電器、家具和日用品。機(jī)器設(shè)備,舊機(jī)動(dòng)車,通訊器材,舊書籍,舊玩具等尚未涉足; 第三:是加工翻新滯后。收購(gòu)進(jìn)來(lái)的物品,只是稍加清理就原樣銷售,對(duì)加工改裝翻新工作做得不夠; 第四:是上門收購(gòu)不規(guī)范。舊貨行工作人員上門收購(gòu)時(shí),未佩帶上崗證,使出售舊貨的居民心存疑慮。特別是一些騎三輪車的散兵游勇,手持高音喇叭在宿舍區(qū)大聲喊叫,使得居民對(duì)收購(gòu)舊貨人員產(chǎn)生厭惡感等等。 交易不規(guī)范,管理較為混亂,布局較散,急需市政府進(jìn)行規(guī)范管理。因此,盡快籌建專業(yè)的大型贛州舊貨大市場(chǎng),擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模,把尚處在自發(fā)性的舊貨交易行為納入市場(chǎng),進(jìn)行規(guī)范管理,合法

30、交易勢(shì)在必行。而且發(fā)展舊貨市場(chǎng)可以滿足人們對(duì)日常生活用品更新?lián)Q代的愿望,疏通流通渠道,刺激生產(chǎn),促進(jìn)新產(chǎn)品的研制和開發(fā),促進(jìn)耐用消費(fèi)品產(chǎn)銷率的提高,為新產(chǎn)品提供一個(gè)巨大的市場(chǎng)空間。此舉,既符合商品入店、入市經(jīng)營(yíng)的要求,也符合城市規(guī)劃和城鄉(xiāng)居民的實(shí)際需要。5.3 市場(chǎng)需求狀況分析 新建市場(chǎng)的可行性 1996年原國(guó)內(nèi)貿(mào)易部開始把我國(guó)的舊貨業(yè)作為流通領(lǐng)域的重大產(chǎn)業(yè)來(lái)抓,得到了國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)的重視及支持,提出了分三個(gè)階段發(fā)展的規(guī)劃和具體工作步驟。從此,全國(guó)舊貨調(diào)劑交易試點(diǎn)單位很快發(fā)展到北京、上海、廣州、武漢、昆明、大連、哈爾濱等45個(gè)大中城市的175家企業(yè),形成東西交流、縱橫交錯(cuò)的市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò),為建江西舊貨大

31、市場(chǎng)創(chuàng)建了寬松的外部環(huán)境,如今的江西舊貨大市場(chǎng)已得到了更為充分的發(fā)展。 在此形勢(shì)與未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)看,贛州大量的工業(yè)企業(yè)的興起,必將導(dǎo)致生產(chǎn)企業(yè)需要及時(shí)更新生產(chǎn)設(shè)備,若未來(lái)市場(chǎng)沒有一個(gè)專業(yè)交易市場(chǎng)來(lái)促成交易,將導(dǎo)致產(chǎn)品積壓嚴(yán)重,將導(dǎo)致全市物資部門和流通企業(yè)庫(kù)存積壓物資較多,加上相當(dāng)一部分居民家庭如家電、家具等用品需要更新?lián)Q代,為贛州舊貨大市場(chǎng)的發(fā)展提供了良好的契機(jī)。同時(shí),江西舊貨大市場(chǎng)通過(guò)這幾年的運(yùn)作,積累了一整套運(yùn)作市場(chǎng)的豐富經(jīng)驗(yàn),擁有了大量的客戶資源,創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益,正在不斷的發(fā)展壯大,同時(shí)為解決社會(huì)就業(yè)、促進(jìn)江西地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起了一定拭目以待作用。第三章項(xiàng)目發(fā)展研究六 項(xiàng)目地

32、塊特征分析6.1 項(xiàng)目區(qū)位分析 地塊形狀:規(guī)則方形用地 地塊位置:本項(xiàng)目擬選地塊位于贛州市文峰路與贊賢路交匯東處,距贛州市最中心地僅4公里,離贛州新中心城區(qū)僅2。5公里,北面有糧油、鋼材等大市場(chǎng),并與北面其它市場(chǎng)緊鄰呼應(yīng),地塊其余周邊主要為規(guī)劃中的居民區(qū)。地塊優(yōu)勢(shì):文峰路與贊賢路為城市干道,為本項(xiàng)目提供了良好的交通組織便利性;同時(shí),文峰路為原105國(guó)道,贊賢路則為銜接市場(chǎng)及居民區(qū)的主要干道之一,外部交通優(yōu)勢(shì)明顯。6.2 項(xiàng)目人流分析 因本項(xiàng)目目前所處區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯,處于開發(fā)區(qū)專業(yè)市場(chǎng)集群區(qū)域,交通組織便利暢達(dá),處在住宅區(qū)與專業(yè)市場(chǎng)中心,未來(lái)市人流優(yōu)勢(shì)非?？捎^。6.3 項(xiàng)目地塊發(fā)展swot分析 地

33、塊發(fā)展優(yōu)勢(shì)strength文峰路與贊賢路交匯東處,三面臨路,地塊價(jià)值高開發(fā)區(qū)專業(yè)市場(chǎng)集群優(yōu)勢(shì)明顯,對(duì)本地塊價(jià)值的提升帶來(lái)了積極影響。臨街面較長(zhǎng),且還能在建筑規(guī)劃上進(jìn)行適當(dāng)臨街面的適當(dāng)延長(zhǎng),有利于提高整體商業(yè)價(jià)值地塊規(guī)模適中,體量不大,適宜于快速消化 地塊發(fā)展劣勢(shì) threat (1) 項(xiàng)目距離市中心較遠(yuǎn),推廣難度加大 地塊發(fā)展機(jī)會(huì) opportunity贛州目前還沒有大型的專業(yè)舊貨交易市場(chǎng),為項(xiàng)目地塊的發(fā)展提供了充足的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。項(xiàng)目周邊居民區(qū)優(yōu)勢(shì),將有效帶動(dòng)周邊物業(yè)的價(jià)值提升。項(xiàng)目屬招商引資項(xiàng)目,且屬于國(guó)家商務(wù)部授權(quán)的特殊行業(yè),地塊發(fā)展有一定的政策支持。 地塊發(fā)展威脅 weakness部分市民

34、對(duì)本項(xiàng)目地塊的區(qū)位價(jià)值信心略顯不足?，F(xiàn)有舊貨市場(chǎng)較小規(guī)模對(duì)新的大型專業(yè)大市場(chǎng)形成一定壓力。國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。 雖然本項(xiàng)目有著眾多先天優(yōu)勢(shì),此地段的發(fā)展和升值前景已經(jīng)有部分市民所承認(rèn),但由于受贛州現(xiàn)有舊貨交易市場(chǎng)規(guī)模及目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控影響,項(xiàng)目在開發(fā)過(guò)程中,始終仍注意科學(xué)引導(dǎo)舊貨行業(yè)規(guī)范發(fā)展,注意與周邊眾多專業(yè)市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展,互為促進(jìn),以良好的項(xiàng)目定位和產(chǎn)品規(guī)劃來(lái)達(dá)到項(xiàng)目良性發(fā)展。七 項(xiàng)目定位分析7.4 項(xiàng)目定位分析 市場(chǎng)定位 市場(chǎng)名稱為”贛州舊貨大市場(chǎng)”, 市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)包括機(jī)電設(shè)備區(qū),工業(yè)五金區(qū),日用五金雜活區(qū),家用電器區(qū),數(shù)碼區(qū)、信息區(qū),家具區(qū),廚具、灶具區(qū),二手摩

35、托車、自行車區(qū),廢舊鋼材區(qū)、玩具交換區(qū),二手手機(jī)、舊書區(qū),古玩區(qū)等12大類數(shù)百個(gè)品種。7.5 項(xiàng)目定位方案swot分析 項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢(shì)strength項(xiàng)目位于文峰路與贊賢路交匯東處,三面臨路,地塊價(jià)值高臨街面較長(zhǎng),且還能在建筑規(guī)劃上進(jìn)行適當(dāng)臨街面的適當(dāng)延長(zhǎng),有利于提高整體商業(yè)價(jià)值地塊規(guī)模適中,體量不大,適宜于快速消化開發(fā)區(qū)專業(yè)市場(chǎng)集群優(yōu)勢(shì)明顯,對(duì)本地塊價(jià)值的提升帶來(lái)了積極影響。項(xiàng)目總體成本不高,從而降低了銷售單價(jià),有利于中小客戶的投資 項(xiàng)目發(fā)展劣勢(shì) threat仍有部分經(jīng)營(yíng)戶和市民對(duì)本項(xiàng)目地段抱懷疑態(tài)度,增加了項(xiàng)目宣傳推廣難度推廣、招商難度加大,推廣、招商費(fèi)用增加 (5) 市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目預(yù)計(jì)的銷售價(jià)

36、格和租賃價(jià)格存在接受難度 項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì) opportunity舊貨經(jīng)營(yíng)戶和消費(fèi)者、市民均看好并支持“一站式”大型舊貨交易市場(chǎng)項(xiàng)目的出現(xiàn)目前舊貨交易經(jīng)營(yíng)戶的分布凌亂、商鋪配套設(shè)施落后,均期待有新型的“一站式”大型舊貨市場(chǎng)填補(bǔ)市場(chǎng)空白國(guó)家商務(wù)部及省內(nèi)各部門均看好并支持項(xiàng)目發(fā)展,并能提供相關(guān)政策性的優(yōu)惠、鼓勵(lì)措施經(jīng)營(yíng)戶和市民對(duì)商鋪投資仍保持著一定的熱情,存在引導(dǎo)空間舊貨交易行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì),為本項(xiàng)目長(zhǎng)足發(fā)展提供了契機(jī) 項(xiàng)目發(fā)展威脅 weakness行業(yè)利潤(rùn)相對(duì)較低,商鋪?zhàn)赓U價(jià)格不高,對(duì)項(xiàng)目銷售存在一定的壓力,需要大力引導(dǎo),并采取一定的返租、免租政策現(xiàn)有市場(chǎng)規(guī)模較小,招商有一定壓力,市場(chǎng)培育需較長(zhǎng)時(shí)間部

37、分經(jīng)營(yíng)戶在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中已經(jīng)喪失行業(yè)信心,可能在項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程中起負(fù)面作用國(guó)家宏觀調(diào)控政策的逐步出臺(tái),市民對(duì)商鋪投資已經(jīng)更為謹(jǐn)慎和理性 綜上,項(xiàng)目swot分析中所反映出的情況說(shuō)明本項(xiàng)目發(fā)展“贛州舊貨大市場(chǎng)”的思路是基本可行的,但應(yīng)注意風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避及劣勢(shì)化解因素,使本項(xiàng)目發(fā)展更為貼近市場(chǎng),成功招商,投資概念推廣到位,促成項(xiàng)目能夠引導(dǎo)贛州舊貨市場(chǎng)向更規(guī)范化發(fā)展。7.6 項(xiàng)目定位方案所存在問(wèn)題及建議 本項(xiàng)目定位方案在后期推廣和銷售、招商過(guò)程中,可能存在以下不利因素:銷售價(jià)格與實(shí)際租賃價(jià)格之間可能存在的矛盾,我們將采取整體或部分返租的形式銷售。市民對(duì)項(xiàng)目地段的懷疑態(tài)度。項(xiàng)目發(fā)展需依托強(qiáng)大的廣告宣傳造勢(shì),將后期經(jīng)

38、營(yíng)過(guò)程中的“價(jià)格、質(zhì)量、服務(wù)”良好地貫穿于整個(gè)推廣節(jié)奏中,最大限度的對(duì)區(qū)域概念和行業(yè)概念進(jìn)行宣傳推廣?，F(xiàn)有舊貨行業(yè)規(guī)模較小,招商難度增大。首先啟動(dòng)主力店招商,以滿足項(xiàng)目發(fā)展和實(shí)際推廣執(zhí)行工作的需要。化解市民對(duì)項(xiàng)目能否發(fā)展成功的疑慮。對(duì)部分部位予以免租經(jīng)營(yíng),以配合其他招商政策順利招商。經(jīng)營(yíng)業(yè)主對(duì)商鋪?zhàn)饨鸷投愂照咭罂量獭Ｔ谙硎墁F(xiàn)有舊貨行業(yè)的特殊稅費(fèi)政策外,還需向政府申請(qǐng)真正能夠落實(shí)到位的稅費(fèi)減免政策,為經(jīng)營(yíng)戶降低經(jīng)營(yíng)成本,并通過(guò)免租政策、主力店的龍頭效應(yīng)向經(jīng)營(yíng)戶發(fā)動(dòng)集中的廣告宣傳攻勢(shì),以此來(lái)培育市場(chǎng)快速發(fā)展。7.7 項(xiàng)目建設(shè)要求及運(yùn)營(yíng)方式(1)市場(chǎng)建設(shè)要高水平、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè),要按照衛(wèi)生城市、花園

39、城市建設(shè)的要求設(shè)計(jì),建設(shè)好市場(chǎng)和與市場(chǎng)配套的公寓、辦公樓、停車場(chǎng)、公共廁所及垃圾處理站等公用設(shè)施,做到交易區(qū)和生活區(qū)分開,做到市場(chǎng)內(nèi)外環(huán)境衛(wèi)生整潔、道路暢通,同時(shí),要增加綠化率,市場(chǎng)建筑風(fēng)格要與周邊市場(chǎng)相協(xié)調(diào),按照?qǐng)@林式的要求建設(shè)好市場(chǎng)。 (2)按照現(xiàn)代市場(chǎng)的要求規(guī)劃,建設(shè)好市場(chǎng),充分運(yùn)用現(xiàn)代科技,要重視市場(chǎng)的信息中心項(xiàng)目建設(shè),增強(qiáng)市場(chǎng)的服務(wù)功能。(3)對(duì)舊貨業(yè)的經(jīng)營(yíng),要按照國(guó)家的政策規(guī)定管理,運(yùn)營(yíng)好市場(chǎng),市場(chǎng)建成后,要制定相關(guān)的優(yōu)惠政策,正確引導(dǎo)企業(yè)、經(jīng)(4)營(yíng)業(yè)主入場(chǎng)經(jīng)營(yíng),優(yōu)先安排好經(jīng)營(yíng)舊貨行業(yè)的經(jīng)營(yíng)戶,并對(duì)下崗職工、無(wú)地農(nóng)民、弱勢(shì)群體給予優(yōu)惠政策。同時(shí),正確處理好與當(dāng)?shù)卣?、農(nóng)民的關(guān)系、

40、處理好與周邊市場(chǎng)的關(guān)系。第四章效益及風(fēng)險(xiǎn)分析8.1 市場(chǎng)前景預(yù)測(cè) 贛州舊貨大市場(chǎng)的遠(yuǎn)期目標(biāo)是建成立足贛州,輻射江西、廣東、福建及湖南的新型交易集散地。所產(chǎn)生的社會(huì)效益: (1)各項(xiàng)稅收:目前市場(chǎng)收征收率每月每平方米7元,新建市場(chǎng)的征收面積為32000平方米,一年可上交稅收224萬(wàn)元。(2)工商管理費(fèi):目前市場(chǎng)稅收征收率為每月每平方米6元,新建市場(chǎng)的征收面積為32000平方米,一年可上交工商管理費(fèi)192萬(wàn)元。 (3)公司每年上繳稅收250萬(wàn)元。 (4)按30平方米為一經(jīng)營(yíng)攤位,每個(gè)攤位安排了三個(gè)營(yíng)業(yè)員計(jì)算,可提供就業(yè)崗位2500個(gè)左右。 規(guī)模優(yōu)勢(shì)形成后,不光是現(xiàn)企業(yè)自身優(yōu)勢(shì),也將帶動(dòng)周邊的經(jīng)濟(jì)發(fā)

41、展,增加開發(fā)區(qū)人氣,為開發(fā)區(qū)內(nèi)的餐飲、加工以及相關(guān)行業(yè)帶來(lái)新的契機(jī),為國(guó)家培植新的稅源,為城東地區(qū)今后的經(jīng)濟(jì)騰飛注入堅(jiān)強(qiáng)的后勁。項(xiàng)目概況 項(xiàng)目規(guī)劃 贛州舊貨大市場(chǎng)擬選地塊位于贛州市文峰路與贊賢路交匯東處,距贛州市最中心地僅4公里,離贛州新中心城區(qū)僅2.5公里,北面有糧油、鋼材等大市場(chǎng),并與北面其它市場(chǎng)緊鄰呼應(yīng),地塊其余周邊主要為規(guī)劃中的居民區(qū)。項(xiàng)目預(yù)計(jì)規(guī)劃用地面積70畝,可建面積約60000平米,項(xiàng)目總投資額約10000萬(wàn)元,工程工期為18個(gè)月,分兩期投資建設(shè)完成,首期規(guī)劃建設(shè)占地40畝,大小鋪位300余個(gè),建筑面積33000余平方,按每平方均價(jià)3200計(jì)算,首期銷售總額1.06億元,預(yù)期可實(shí)

42、現(xiàn)利稅約1500萬(wàn)元,二期建筑面積27000余平方, 按每平方均價(jià)3700計(jì)算, 銷售總額0.99億元,實(shí)現(xiàn)利稅約1400萬(wàn)元。8.3 項(xiàng)目營(yíng)銷策略2009年1月至2010年6月壹年時(shí)間將所有開發(fā)的攤位進(jìn)行銷售或出租,采取現(xiàn)代市場(chǎng)學(xué)通常把消費(fèi)者接受產(chǎn)品的過(guò)程分為五個(gè)階段(adidas原理),在項(xiàng)目的銷售過(guò)程中,應(yīng)遵循adidas原理和品牌營(yíng)銷的策略,保持整個(gè)促銷活動(dòng)的戰(zhàn)略性、連續(xù)性、系統(tǒng)性,逐步將項(xiàng)目的銷售活動(dòng)推向高潮。 促銷前準(zhǔn)備(略)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)及導(dǎo)入階段(略)推出階段(略)全面推出階段(略)最后調(diào)整階段(略)8.4 營(yíng)銷的戰(zhàn)略分析(1)如果以出售形式出售,有些小業(yè)主可能會(huì)因?yàn)橘Y金的短缺而放棄

43、入駐經(jīng)營(yíng)。(2)如果以出租形式出售,公司還要收取一定數(shù)量的押金,同樣也牽涉到業(yè)主的資金占用的問(wèn)題。8.5 營(yíng)銷的對(duì)策和措施(1)加強(qiáng)廣告的宣傳力度和促銷手段,借助特種行業(yè)獨(dú)特的有利條件,爭(zhēng)取現(xiàn)有市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。(2)爭(zhēng)取政府的支持?jǐn)U大經(jīng)營(yíng)范圍和利用稅收上的優(yōu)惠政策,吸引更多的經(jīng)營(yíng)戶入駐經(jīng)營(yíng)。(3)爭(zhēng)取銀行的支持,對(duì)確因資金周轉(zhuǎn)困難的經(jīng)營(yíng)戶,采取按揭付款的方式予以銷售。(4)加強(qiáng)物業(yè)管理,提高服務(wù)意識(shí),盡可能提供一些便利條件和舒適環(huán)境,以吸引更多的經(jīng)營(yíng)者入駐經(jīng)營(yíng)。(5)吸入外省專業(yè)經(jīng)營(yíng)舊貨的大戶入駐經(jīng)營(yíng),使得市場(chǎng)有著健康有序的良性發(fā)展,加深加大市場(chǎng)在經(jīng)營(yíng)戶中間的凝集力,產(chǎn)生店鋪的緊俏感。8.6 營(yíng)銷的競(jìng)爭(zhēng)分析 舊貨大市場(chǎng)是國(guó)家重點(diǎn)培育和扶持的商品市場(chǎng),也是贛州市唯一一家有專業(yè)特色、有產(chǎn)業(yè)依托、具有一定規(guī)模、有較高發(fā)展?jié)摿Φ呐f貨大市場(chǎng),具有壟斷性質(zhì)。所以競(jìng)爭(zhēng)壓力基本上不存在。8.7 收益分析 項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)測(cè)算(按70畝計(jì)算)名稱面積單位單價(jià)(萬(wàn)元)總價(jià)(萬(wàn)元)土地成本70畝畝654550報(bào)建規(guī)費(fèi)60000?80480建筑成本600005603136道路、下水管網(wǎng),綠化,回填土600營(yíng)銷運(yùn)營(yíng),廣告、水電增容500辦公費(fèi)用100其它等200項(xiàng)目總投資9790銷售總收入60000?×3350元/?20100稅費(fèi)20100×14%2814利潤(rùn)21000-12680