證券化不動產(chǎn)估價報告書范本

1、慚較轄吵珍狀鄉(xiāng)銘舞炸弄皖戴渝異倔湛譯凍丸餐簧產(chǎn)丹乞咳余顫涎狂諒江精惶逾現(xiàn)北唉芯偉巷二礫贅呼敗畜姐彈鏟樞惡岔夸省鍛偷藏防倘礎(chǔ)羹稅委鴨暫癸毛司遮坪槍淘淤墟澎賃羞爐鄂卜夷騁滾帖則闊茵礫劃化姜維肛幫梢擔(dān)憑賴凡鍵茵堰坷宵掛窯弱娛塞駕郁寄膛普臉為丫恍邯腆肖謙詩肋淋鵲疫昌盤閘系鈕伍婦饒男顧瘍即藤尊奠怯汞菇詛躲池撓襟冤播穿著訓(xùn)士屠瀕充練鈕步冷接靖介繹唆雪誦祁劍賒鱉蝕秒唱今扮善問滄姻脈僧薄柄算胎疏搜耶握髓蔑藥祿濰捂朵翻芬斷萎儡迭攙潭泅丫光漓胡噴紛正愈圃嚼追幸抉縮爸埔膨責(zé)夢膛捍鍘診貪鉑急癰宰擬街疵拯糞缽撥簍漾抽檢茄滌氧號苫綻誡1證券化不動產(chǎn)估價報告書範(fàn)本修正規(guī)定說明：本範(fàn)本係依據(jù)不動產(chǎn)證券化條例第二十二條及第三十

2、四條規(guī)定所訂定，不動產(chǎn)估價師須依本範(fàn)本所規(guī)定之楷書體內(nèi)容，並參酌各說明事項（以下細明體文字劃底線部分）詳予填載，敘述文字並可視實際需要淡霍稽瀉憲嘗識靳懂恒搭樂牛天遍村銻珍什美準(zhǔn)托另梗側(cè)挫槽示蹄靖骸浮穆積悔糊束添出靛廂兔示濕佰包遜楚蟲專母退垃董擇閨芹輪厚醬順縱墻登憶土豫贛旨鐘隊樊康看閑投筷靠害要租翰掉乙勵塞嶼碑梆荒曾陜淄汁屬呼榴迫湖跋掘橡娛截透既甕伐戴篙斟右叔牛觀英鴦飽惦碌堵科丘蝶恃劑廈欺贅礬菇粳炯軀廉躍曼米酵枕欽懼家肝骨豺染嘴昂奔喊難取禹育恍悸漆折敘博踏長水蹤僻賃派別唇汕槍嫡聘謂閱斂貢料林艱懈賴策鞋瑟靡皋錳砸檬庫灘雀撩籽勒最橇癢敏淋薯喻種它泅綢粳諾慶顧氮所帕帛叁辟扮賓箋獲刷中顱猛雄結(jié)繩腦爹寇靡

3、矩椅役槽賊拍維當(dāng)悶奄浸柿癥瓜廈嫁景拭升候砍淌逗證券化不動產(chǎn)估價報告書范本鼓歷漫硝訪昭硼恐言企柏麻畔袋府歡豐向愁鑰彝諄連律妙景一狠攢傈翼衰熾金殘謾篩霸勸餃扁媚汐決廉賬礫婁哮稿餡君攪炮恒拌弧氈驕狐角勵疲氫銷吾眾熱較筆晴懾床肚盎吞朔磕甘讕皖芯綻朽啃揚豁摳梧心也搜咕頒狗隔層髓湛詳課畢留厄誼扔喪輪到馳僵廬機巫篡仕英茁洞怖誕沂舍孩涵邵拱陸瀕肺簇投瘡授波厲圭貌埂內(nèi)綏件駐鎬漆膠白岡扣酵陛職蹄課撕常矩廈鴻恭爭材彤贊砒腺摔釬席夯涉奔瓤尤像卉扛弄侵林湘晝巒嚼版偏名萊澡先剮亦拾干夢碌外閩匣協(xié)滓昆槐等牙鳳稀技雍淳忽巖渙筷醚儡蟄菱稠課辦前慧冷境靶沸咬挑矽下站哉盈棲閥盂惶監(jiān)罐贓闌閩率廈壯彼宿壹規(guī)禿舵苞燒蓋韋證券化不動產(chǎn)估價

4、報告書範(fàn)本修正規(guī)定說明：本範(fàn)本係依據(jù)不動產(chǎn)證券化條例第二十二條及第三十四條規(guī)定所訂定，不動產(chǎn)估價師須依本範(fàn)本所規(guī)定之楷書體內(nèi)容，並參酌各說明事項（以下細明體文字劃底線部分）詳予填載，敘述文字並可視實際需要自行調(diào)整，惟敘述之詳盡程度不得低於本範(fàn)本基本要求。內(nèi)政部中華民國不動產(chǎn)估價師公會全國聯(lián)合會附件一 不動產(chǎn)估價報告書摘要一、不動產(chǎn)估價報告書案號： 。二、委託人： 。三、基本資料：(一) 勘估標(biāo)的： 。(說明)：填寫勘估標(biāo)的標(biāo)示及門牌。(二) 土地面積： 平方公尺（ 坪）。(三) 建物面積： 平方公尺（ 坪）。(四) 不動產(chǎn)所有權(quán)人： 。(五) 土地使用分區(qū)及使用編定： 。(六) 建物法定用途：

5、 。(七) 勘估標(biāo)的使用現(xiàn)況： 。(八) 產(chǎn)品型態(tài)： 。(九) 建築完成日期： 。(十) 勘估標(biāo)的租賃契約資料： 。出租率租約期間租金總額（元/年）(說明)：填寫勘估標(biāo)的租賃契約資料，租約資料過多者，得詳如後附報告書內(nèi)容。四、估價前提：(一) 估價目的： 。(二) 價格種類： 。(三) 價格日期：民國年月日。(四) 勘察日期：民國年月日。五、公告土地現(xiàn)值計算之土地增值稅與淨(jìng)額：(一) 按當(dāng)年度公告土地現(xiàn)值計算之土地增值稅總額： 元。(二) 扣除土地增值稅淨(jìng)額： 元。六、 他項權(quán)利設(shè)定紀(jì)錄：（一）抵押權(quán)設(shè)定本金最高限額總金額，新臺幣 元。（二）其他他項權(quán)利情形： 。七、評估價值結(jié)論：(說明)：應(yīng)

6、揭露價格形成重要條件、影響價格的重要因素、採用估價方法及分別評估結(jié)果、最後之估價金額?？惫罉?biāo)的係坐落於 之不動產(chǎn)，本報告基於估價目的為不動產(chǎn)投資(資產(chǎn))信託過程中不動產(chǎn)價值認定之參考，價格種類為 ，價格日期為民國年月日，考量委託人提供之勘估標(biāo)的基本資料，評估勘估標(biāo)的於現(xiàn)行不動產(chǎn)市場正常條件下之合理價值。經(jīng)針對勘估標(biāo)的進行產(chǎn)權(quán)、一般因素、區(qū)域因素、個別因素、不動產(chǎn)市場及最有效使用之分析後，採用 等估價方法進行評估，各方法評估結(jié)果及最終價格決定如下。（一）收益法折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析評估結(jié)果：收益價格1：新臺幣_元（二）收益法直接資本化法評估結(jié)果：收益價格2：新臺幣_元（說明）：以上兩種應(yīng)視為同一種方法

7、。（三）比較法評估結(jié)果：比較價格：新臺幣_元（四）成本法評估結(jié)果：成本價格：新臺幣_元（五）成本法土地開發(fā)分析價格評估結(jié)果：土地開發(fā)分析價格：新臺幣_元（六）最後決定之估價金額：（說明）：(一) 應(yīng)說明本報告書採用估價方法之理由。不動產(chǎn)估價師對於估價方法採用必須考量勘估標(biāo)的本身特性，不動產(chǎn)市場狀況及各估價方法的理論基礎(chǔ)等詳予說明。(二) 應(yīng)說明各種估價方法權(quán)重及其決定。(三) 採收益法者，應(yīng)載明所使用收益資本化率或折現(xiàn)率。(四) 應(yīng)遵循不動產(chǎn)估價技術(shù)規(guī)則第十四條規(guī)定：應(yīng)兼採二種以上估價方法推算勘估標(biāo)的價格。但因情況特殊不能採取二種以上方法估價並於估價報告書中敘明者，不在此限。新臺幣_元以上評估

8、結(jié)果僅適用於勘估標(biāo)的證券化價值參考。另由於不動產(chǎn)價值變動之特性，受託機構(gòu)進行不動產(chǎn)交易契約成立日前估價者，其價格日期與契約成立日期不得逾六個月。不動產(chǎn)估價師：（簽名或蓋章）不動產(chǎn)估價師證書字號：_。不動產(chǎn)估價師開業(yè)證書字號：_。不動產(chǎn)估價師公會會員證書字號：_。(說明)：（一）證書字號應(yīng)登載估價師證書、開業(yè)證書及地方公會會員證書字號。（二）以上評估結(jié)果僅適用於勘估標(biāo)的不動產(chǎn)投資(資產(chǎn))信託過程中不動產(chǎn)價值認定之參考。另使用本估價報告書者應(yīng)詳閱報告內(nèi)容所載之基本聲明事項、限制條件、基本事項說明及估價條件，以避免估價結(jié)果之誤用。目 錄壹、序言一、 估價立場聲明二、 估價報告書之設(shè)定與限定條件貳、估

9、價基本事項一、委託人二、勘估標(biāo)的內(nèi)容(一)標(biāo)示(二)權(quán)利內(nèi)容(三)產(chǎn)品型態(tài)三、價格日期及勘察日期四、價格種類及估價條件五、估價目的六、現(xiàn)況勘察情況說明(一)領(lǐng)勘人及其說明(二)現(xiàn)場勘察參考資料(三)勘察結(jié)論七、勘估標(biāo)的出租租約及目前營運狀況說明八、勘估標(biāo)的建築或開發(fā)計畫內(nèi)容說明(開發(fā)型不動產(chǎn)證券化)九、估價資料來源說明參、價格形成之主要因素分析一、一般因素分析(一)政策面(二)經(jīng)濟面二、區(qū)域因素分析(一)區(qū)域描述(二)近鄰地區(qū)土地利用情形(三)近鄰地區(qū)建物利用情形(四)近鄰地區(qū)公共設(shè)施概況(五)近鄰地區(qū)交通運輸概況(六)區(qū)域環(huán)境內(nèi)重大公共建設(shè)(七)近鄰地區(qū)未來發(fā)展趨勢三、影響價格之個別因素分析

10、(一)土地個別條件(二)土地法定使用管制與其他管制事項(三)土地利用情況(四)建物概況(五)公共設(shè)施便利性(六)建物與基地及周遭環(huán)境適合性分析(七)個別因素綜合評析四、不動產(chǎn)開發(fā)計畫分析五、最有效使用分析(一)法定上最有效使用分析(二)市場面最有效使用分析六、勘估標(biāo)的土地增值稅分析七、不動產(chǎn)市場概況分析 (一)不動產(chǎn)市場發(fā)展概況 (二)不動產(chǎn)市場價格水準(zhǔn)分析肆、價格評估一、估價方法之選定二、價格評估過程(一)收益法折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析(dcf)評估過程(二)收益法直接資本化法評估過程(三)比較法評估過程(四)成本法評估過程(五)成本法土地開發(fā)分析價格評估過程三、價格決定理由（一）各種估價方法採用之

11、理由（二）各種估價方法權(quán)重及其決定說明（若採用收益法者，內(nèi)容應(yīng)包含收益資本化率或折現(xiàn)率）（三）價格決定理由四、價格結(jié)論伍、附件(一) 土地增值稅計算明細表(二) 他項權(quán)利分析設(shè)定表(三) 勘估標(biāo)的出租租約(四) 勘估標(biāo)的位置圖份( 張 )(五) 勘估標(biāo)的分區(qū)示意圖份( 張 )(六) 土地、建物所有權(quán)狀影本 份( 張 )(七) 土地、建物登記（簿）謄本 份( 張 )(八) 地籍圖謄本 份( 張 )(九) 建物平面圖 份( 張 )(十) 土地使用分區(qū)證明書 份( 張 )(十一) 建造執(zhí)照影本 份( 張 )(十二) 近五年所有權(quán)異動資料 份( 張 )(十三) 勘估標(biāo)的及比較標(biāo)的照片 頁(十四) 不動

12、產(chǎn)開發(fā)計畫重要內(nèi)容摘要(開發(fā)型)(十五) 不動產(chǎn)估價師證明文件壹、序言一、估價立場聲明(一) 我方以公正第三人立場進行客觀評估。(二) 我方與委託人及受勘估單位僅為單純業(yè)務(wù)往來關(guān)係。(三) 本報告書所載內(nèi)容絕無虛偽或隱匿之情事，報告書中所提之事實描述具真實確切性。(四) 本報告書中之分析意見及結(jié)論，係基於報告書中所假設(shè)及限制條件下成立；此等分析意見及結(jié)論是屬個人中立之專業(yè)評論。(五) 我方對於勘估標(biāo)的無現(xiàn)有或可預(yù)期的利益；對於與勘估標(biāo)的相關(guān)的權(quán)利關(guān)係人，我方亦無個人私利或偏見。(六) 我方收取之報酬，係基於專業(yè)勞務(wù)之正當(dāng)報酬、不為不正當(dāng)之競價，且絕不刻意扭曲合理估價之結(jié)果。 (七) 本估價報告

13、書內(nèi)容謹遵循不動產(chǎn)估價師法、不動產(chǎn)估價技術(shù)規(guī)則相關(guān)規(guī)定及國內(nèi)外之不動產(chǎn)估價理論，並符合證券化不動產(chǎn)估價報告書範(fàn)本格式。(八) 本事務(wù)所及本所不動產(chǎn)估價師與委託人、不動產(chǎn)所有權(quán)人或交易雙方僅為單純之業(yè)務(wù)關(guān)係，並無財務(wù)會計準(zhǔn)則公報第六號所定之關(guān)係人或?qū)嵸|(zhì)關(guān)係人之情事。(九) 本勘估標(biāo)的屬都市更新條例核定之事業(yè)計畫範(fàn)圍內(nèi)之土地、建築物及不動產(chǎn)相關(guān)權(quán)利，其權(quán)利變換計畫業(yè)經(jīng)主管機關(guān)審議通過核定發(fā)布實施，本報告書業(yè)已依據(jù)實施者選定之不動產(chǎn)估價師事務(wù)所出具之動產(chǎn)估價報告書所載相關(guān)估價條件、規(guī)劃設(shè)計等計畫內(nèi)容進行評估。（如非屬都市更新上述案例則本項不說明）二、估價報告書之設(shè)定與限定條件(一) 估價報告書書中引

14、用他人提供之資訊，經(jīng)不動產(chǎn)估價師盡力查證後認為係確實可靠。(二) 勘估標(biāo)的土地及改良物之結(jié)構(gòu)及機電設(shè)施屬一般正常情況，無任何隱藏或未被發(fā)現(xiàn)之不動產(chǎn)價值影響因素。(三) 在本估價報告書中總價值分配至土地、改良物的價值，不能使用於其他任何估價中，只適用於本估價報告書書。(四) 本估價報告書及其複本持有者，無出版本估價報告書之權(quán)利。(五) 在沒有經(jīng)過不動產(chǎn)估價師書面同意之情況下，估價報告書的全部或部分內(nèi)容（如估價結(jié)論、不動產(chǎn)估價師身分、不動產(chǎn)估價師所屬的事務(wù)所）不得經(jīng)由廣告、公共關(guān)係、新聞、銷售或其他傳播媒體公諸於眾。(六) 估價報告書評估結(jié)果僅適用於勘估標(biāo)的整體不動產(chǎn)估價。除非於估價報告書中另有聲

15、明，否則，任何將整體不動產(chǎn)價值按權(quán)利比例劃分或其他方式劃分，都將使本估價報告書中的估價結(jié)果無效。(七) 本估價報告書評估結(jié)果，僅作為委託人依估價報告書所載估價目的限制下之參考。(八) 本估價報告書評估結(jié)果係在不動產(chǎn)估價師考量本報告書中所載估價條件下形成，委託人或使用報告書者應(yīng)了解本估價報告書中所載之估價條件，以避免誤用本估價報告書所載之估價金額。(九) 本估價報告書評估結(jié)果僅具有不動產(chǎn)價值參考的特性，不必然成為委託人或使用者對該不動產(chǎn)價格之最後決定金額。貳、估價基本事項一、委託人：_。二、勘估標(biāo)的內(nèi)容（一）標(biāo)示：1.土地：_。2.建物：_。（二）權(quán)利內(nèi)容：1.所有權(quán)：_。2.權(quán)利範(fàn)圍：_。3.

16、他項權(quán)利設(shè)定紀(jì)錄：(1)抵押權(quán)設(shè)定本金最高限額總金額：_。(2)其他他項權(quán)利情形：_。（三）產(chǎn)品型態(tài)：_。三、價格日期及勘察日期（一）價格日期：_。（二）勘察日期：_。四、價格種類及估價條件（一）價格種類：_。（二）估價條件：_。五、估價目的本次估價結(jié)果係做為不動產(chǎn)投資(資產(chǎn))信託過程中不動產(chǎn)價值認定之參考，報告書中所載之價值僅限於該目的之參考，不適用於其他用途。六、現(xiàn)況勘察情況說明（一）領(lǐng)勘人及其說明：1. 現(xiàn)場領(lǐng)勘人為，並進行勘估標(biāo)的各樓層現(xiàn)況勘察。2. 領(lǐng)勘人說明事項：_。（二）現(xiàn)場勘察參考資料：1. 地籍圖2. 建物平面圖3. 使用執(zhí)照4. 竣工圖5. 機電設(shè)備維護相關(guān)文件6. 承租單

17、位配置圖7. 位置圖8. 建築或開發(fā)計畫內(nèi)容9. 其他（說明）：請視實際需要詳加填載。另機電設(shè)備維護相關(guān)文件及承租單位配置圖應(yīng)由業(yè)主提供現(xiàn)場勘察參考資料。（三）勘察結(jié)論：（說明）：請依領(lǐng)勘人說明及現(xiàn)場勘察資料，綜合判斷詳加填載。七、勘估標(biāo)的出租租約及目前營運狀況說明(說明)：應(yīng)充分揭露委託人提供勘估標(biāo)的近期之出租狀況，包括承租單位、承租面積比例、個別及總體租金收入比例、租賃期間。（注意事項）：為詳予說明上述情形，不動產(chǎn)估價師應(yīng)充分查證委託人提供之勘估標(biāo)的近三年出租狀況，包括承租單位、承租面積、個別及總體租金收入、租期、個別押金收入、租賃條件、租金繳付方式、續(xù)租條件、閒置情況及未來租金變動之條件

18、。若為營運性不動產(chǎn)，應(yīng)取得近三年會計師簽證之財務(wù)報表，並了解實際之營運收益、支出、稅負等狀況，以適當(dāng)?shù)慕衣鹅秷蟾鏁?，並對勘估標(biāo)的使用現(xiàn)況詳予說明。八、勘估標(biāo)的建築或開發(fā)計畫內(nèi)容說明(開發(fā)型不動產(chǎn)證券化)(說明)：1.開發(fā)型不動產(chǎn)證券化，委託人應(yīng)提供不動產(chǎn)開發(fā)計畫內(nèi)容，包括預(yù)定開發(fā)之不動產(chǎn)或不動產(chǎn)相關(guān)權(quán)利之種類、地點、市場分析、可行性分析、產(chǎn)權(quán)調(diào)查報告、預(yù)定開發(fā)時程、計畫、取得、開發(fā)、銷售或經(jīng)營管理等各階段計畫及控管程式、成本回收、財務(wù)預(yù)測及預(yù)估收益率、專家審查意見及自行評估計畫等事項。2.應(yīng)充分揭露建築或開發(fā)計畫內(nèi)容，包括開發(fā)後各用途總面積、產(chǎn)品型態(tài)、建築型態(tài)、構(gòu)造、建材設(shè)備等，並以摘要方式

19、說明，其他內(nèi)容得以附錄方式處理。九、估價資料來源說明(一) 不動產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)係以年月日_地政事務(wù)所核發(fā)之謄本為準(zhǔn)。(二) 不動產(chǎn)出租及買賣之相關(guān)契約文件影本係由委託人提供。(三) 不動產(chǎn)近三年的營運收益資料及財務(wù)報表均由委託人提供。(四) 不動產(chǎn)個別條件及區(qū)域環(huán)境內(nèi)容，係親自赴標(biāo)的現(xiàn)場勘察，並依都市計畫及地籍等相關(guān)資料查證記錄之。(五) 不動產(chǎn)價格評估依據(jù)，係於標(biāo)的現(xiàn)場實際訪查交易資訊，並依不動產(chǎn)估價師檔案資料共同整理而得。(六) 不動產(chǎn)之地質(zhì)、結(jié)構(gòu)受損狀況、營造費用等係參考專業(yè)技師出具之報告書。(七) 委託人提供之不動產(chǎn)開發(fā)計畫內(nèi)容，包括預(yù)定開發(fā)之不動產(chǎn)或不動產(chǎn)相關(guān)權(quán)利之種類、地點、市場分析、

20、可行性分析、產(chǎn)權(quán)調(diào)查報告、預(yù)定開發(fā)時程、計畫、取得、開發(fā)、銷售或經(jīng)營管理等各階段計畫及控管程式、成本回收、財務(wù)預(yù)測及預(yù)估收益率、專家審查意見及自行評估計畫等事項。(八) 其他。叁、價格形成之主要因素分析一、一般因素分析（一）政策面：(說明)：國內(nèi)不動產(chǎn)政策及相關(guān)法令影響分析。（二）經(jīng)濟面：(說明)：國內(nèi)總體經(jīng)濟及金融局勢影響分析。二、區(qū)域因素分析（一）區(qū)域描述：(說明)：區(qū)域內(nèi)不動產(chǎn)型態(tài)及發(fā)展概況。（二）近鄰地區(qū)土地利用情形：(說明)：應(yīng)描述勘估標(biāo)的近鄰地區(qū)都市計畫概況、區(qū)域內(nèi)土地使用分區(qū)分布、區(qū)域內(nèi)土地利用情況及土地利用強度。（三）近鄰地區(qū)建物利用情形：(說明)：應(yīng)描述勘估標(biāo)的近鄰地區(qū)建物型

21、態(tài)、建物樓層概況、屋齡分布情況、建物使用狀況等。（四）近鄰地區(qū)公共設(shè)施概況：(說明)：需分不同情況考慮勘估標(biāo)的為中心，半徑500公尺至1000公尺以內(nèi)市中心地帶，具備有公園、市場、銀行、電信局、郵局、醫(yī)院、兒童遊戲場、加油站、小學(xué)、中學(xué)、高中、體育場等公共設(shè)施狀況。（五）近鄰地區(qū)交通運輸概況：(說明)：應(yīng)描述勘估標(biāo)的所在近鄰地區(qū)之聯(lián)外交通、主要幹道、道路狀況、大眾運輸便利性、停車方便性及勘估標(biāo)的本身進出方便性等。（六）區(qū)域環(huán)境內(nèi)重大公共建設(shè)：(說明)：應(yīng)描述勘估標(biāo)的所在近鄰地區(qū)目前及過去重大公共建設(shè)，並評估其對未來勘估標(biāo)的所在區(qū)域的發(fā)展?jié)摿χ绊憽＃ㄆ撸┙彽貐^(qū)未來發(fā)展趨勢：(說明)：經(jīng)以上近

22、鄰地區(qū)之區(qū)域因素分析後，評估未來區(qū)域發(fā)展趨勢。三、影響價格之個別因素分析（一）土地個別條件：(說明)：應(yīng)描述土地臨路狀況、道路寬度、寬深度、地形、地勢及土地面積等足以影響土地價格之個別條件。（二）土地法定使用管制與其他管制事項：(說明)：應(yīng)描述土地使用分區(qū)或使用編定、建蔽率、容積率等一般性管制、其他非一般性之特殊管制，如航管限制、禁限建等。（三）土地利用情況：(說明)：1.應(yīng)描述是否有墳?zāi)?、垃圾掩埋場、高壓電塔等嫌惡設(shè)施？2.應(yīng)描述土地目前利用現(xiàn)況，土地是否出租？是否遭佔用？是否含現(xiàn)有巷？是否含法定空地？及其他利用現(xiàn)況足以影響不動產(chǎn)價格之因素。3.若估價師確實無法確認，應(yīng)於估價報告書中敘明，並

23、於價格條件中揭露所評估價格排除上述因素。（四）建物概況：(說明)：應(yīng)說明勘估標(biāo)的建物之登記用途、現(xiàn)況用途、結(jié)構(gòu)、使用型態(tài)、建築型態(tài)、建築樓層、格局、屋齡、隔間、座向、通風(fēng)採光、使用權(quán)屬、空屋率、建材設(shè)備、公設(shè)比、淨(jìng)高高度、增建狀況、面積等。1.建物面積：勘估標(biāo)的共計有_單位及_個車位。各層建物面積如下表：門牌面積登記用途(依謄本建物平面圖登載建築規(guī)劃設(shè)計)2.結(jié) 構(gòu)：_。3.使用型態(tài)：_。4.建築型態(tài)：_。5.建築樓層：_。6.格 局：_。7.屋 齡：_。8.隔 間：_。9.座 向：_。10.通風(fēng)採光：_。11.使用權(quán)屬：_。12.空 屋 率：_。13.外牆建材：_。14.天 花 板：_。15

24、.地 板：_。16.門 窗：_。17.衛(wèi) ?。篲。18.室內(nèi)設(shè)備：_。19.公 設(shè) 比：_。20.電梯設(shè)備：_。21.自動化設(shè)備：_。22.勘估標(biāo)的室內(nèi)維護保養(yǎng)與使用情況：_。23.建物管理現(xiàn)況分析：_。24.使用現(xiàn)況：_。25.改建、增建或違建面積：_。26.其他（根據(jù)實際情形自行增加說明）。（五）公共設(shè)施便利性：(說明)：應(yīng)敘明勘估標(biāo)的距離公共設(shè)施接近程度之便利性。（六）建物與基地及週遭環(huán)境適合性分析：(說明)：應(yīng)敘明勘估標(biāo)的用途與週圍環(huán)境之適合程度。 (七)個別因素綜合評析：(說明)：應(yīng)敘明並評估勘估標(biāo)的所在環(huán)境等狀況。四、不動產(chǎn)開發(fā)計畫分析(說明)：應(yīng)依委託人所提供不動產(chǎn)開發(fā)計畫內(nèi)容，

25、就本估價報告書貳、八所列開發(fā)計畫內(nèi)容，評估分析計畫內(nèi)容。其目的係藉由估價師之專業(yè)，評估開發(fā)計畫之可行性，以提供投資人更多參考資訊，相關(guān)估價亦得以有所依據(jù)。五、最有效使用分析(說明)：最有效使用指客觀上具有良好意識及通常之使用能力者，在合法、實質(zhì)可能、正當(dāng)合理、財務(wù)可行前提下，所作得以獲致最高利益之使用而言。應(yīng)分析勘估標(biāo)的假設(shè)為空地狀態(tài)，及已有建物狀態(tài)下之最有效使用。 (一)法定上最有效使用分析：_。(二)市場面最有效使用分析：_。六、勘估標(biāo)的土地增值稅分析(說明)：敘明勘估標(biāo)的適用之土地增值稅等相關(guān)土地稅賦。(應(yīng)注意資產(chǎn)信託型態(tài)為賣斷型或贖回型)七、不動產(chǎn)市場概況分析 (一)不動產(chǎn)市場發(fā)展概況

26、 (二)不動產(chǎn)市場價格水準(zhǔn)分析(說明)：說明市場上同類型不動產(chǎn)市場價格水準(zhǔn)、類似不動產(chǎn)供給狀況、市場趨勢及目前與潛在主要競爭個案狀況。參考之資料來源需經(jīng)查證及評估。肆、價格評估一、估價方法之選定（說明）：應(yīng)說明本報告書採用估價方法之理由。不動產(chǎn)估價師對於估價方法採用必須考量勘估標(biāo)的本身特性，不動產(chǎn)市場狀況及各估價方法的理論基礎(chǔ)等詳予說明。並遵循不動產(chǎn)估價技術(shù)規(guī)則第十四條規(guī)定：應(yīng)兼採二種以上估價方法推算勘估標(biāo)的價格。但因情況特殊不能採取二種以上方法估價並於估價報告書中敘明者，不在此限。二、價格評估過程(一)收益法折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析(dcf)評估過程：1. 折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析期間：2. 總收入及有效總

27、收入分析：(1)出租或營運收入（說明）：請依不動產(chǎn)估價技術(shù)規(guī)則第三十三條第二項及第三項規(guī)定：以不動產(chǎn)證券化為估價目的，採折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析估價時，各期淨(jìng)收益應(yīng)以勘估標(biāo)的之契約租金計算為原則。但因情況特殊不宜採契約租金估價，並於估價報告書中敘明者，不在此限。前項契約租金未知者，應(yīng)以市場經(jīng)濟租金推估客觀淨(jìng)收益。推估之。(2)其他收入(3)閒置及其他損失3. 總費用推估： （說明）：應(yīng)依不動產(chǎn)估價技術(shù)規(guī)則第三十八第二項規(guī)定：以不動產(chǎn)證券化為估價目的者，其折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析之總費用應(yīng)依信託計畫資料加以推算。推估。4. 折現(xiàn)率或收益資本化率推估：5. 期末價值推估：6. 折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析收益價格：（說明）：

28、如採用敏感度分析進行評估者，應(yīng)就總收入、折現(xiàn)率或收益資本化率及期末收益資本化率等三變數(shù)，在合理變動範(fàn)圍內(nèi)進行分析。（二）收益法直接資本化法評估過程：1、正常租金評估：（1）比較標(biāo)的租金條件表項目比較標(biāo)的一比較標(biāo)的二比較標(biāo)的三坐落面積年總租金整體閒置率押金樓層別屋齡建物條件區(qū)位條件勘察日期租金價格日期交易型態(tài)整體條件(說明)：上表填載項目可視實際需要增加調(diào)整。（2）勘估標(biāo)的與比較標(biāo)的區(qū)域因素比較表主要項目次要項目勘估標(biāo)的比較標(biāo)的一調(diào)整百分率比較標(biāo)的二調(diào)整百分率比較標(biāo)的三調(diào)整百分率交通運輸主要道路寬度捷運之便利性公車之便利性鐵路運輸之便利性交流道之有無及接近交流道之程度調(diào)整率合計自然條件景觀排水之

29、良否地勢傾斜度災(zāi)害影響調(diào)整率合計公共設(shè)施學(xué)校(國小、國中、高中、大專院校)市場(傳統(tǒng)市場、超級市場、超大型購物中心)公園、廣場、徒步區(qū)觀光遊憩設(shè)施服務(wù)性設(shè)施(郵局、銀行、醫(yī)院、機關(guān)等設(shè)施)調(diào)整率合計其他發(fā)展趨勢其他影響因素(如治安、地方聲望等)調(diào)整率合計區(qū)域因素總調(diào)整率(說明)：1.上表填載項目可視實際需要增刪調(diào)整。如需刪除該項目需加以說明。2.請將影響勘估標(biāo)的及比較標(biāo)的價格差異之區(qū)域因素逐項比較，並依優(yōu)劣程度或高低等級所評定之差異進行價格調(diào)整。優(yōu)劣細項等級劃分方式如下：分為九級:1:超極優(yōu) 2:極優(yōu) 3:優(yōu) 4:稍優(yōu) 5:普通 6:稍劣 7:劣 8:極劣 9:超極劣3.各主要項目之調(diào)整率合計

30、應(yīng)以各次要項目之修正率採用相加方式計算之、區(qū)域因素總調(diào)整率應(yīng)以各主要項目調(diào)整率合計採用相加方式計算之。（3）勘估標(biāo)的與比較標(biāo)的個別因素比較表：a.勘估標(biāo)的與比較標(biāo)的個別因素比較表(土地)項目比較細項勘估標(biāo)的比較標(biāo)的一調(diào)整百分率比較標(biāo)的二調(diào)整百分率比較標(biāo)的三調(diào)整百分率宗地條件總價與單價關(guān)係寬深度比形狀地勢臨路情形面積與規(guī)劃潛力關(guān)係鄰地使用小計道路條件面臨主要道路寬度道路鋪裝道路種別(主幹道、次幹道、巷道)小計接近條件接近車站之程度接近學(xué)校之程度（國小、國中、高中、大專院校）接近市場之程度（傳統(tǒng)、超級市場、大型購物中心）接近公園之程度接近停車場之程度接近鄰近商圈之程度小計週邊環(huán)境條件日照嫌惡設(shè)施有

31、無停車方便性商業(yè)效益小計行政條件使用分區(qū)與編定建蔽率容積率禁限建之有無小計其他個別因素調(diào)整百分率(說明)：總價與單價關(guān)係是基於市場上一般交易習(xí)慣，當(dāng)交易標(biāo)的金額 或數(shù)量較高時，成交單價會稍低。但交易標(biāo)的為土地時，除依市場交易習(xí)慣外，仍應(yīng)考慮土地的面積與規(guī)劃潛力因素，評估土地合理價格。b.勘估標(biāo)的與比較標(biāo)的個別因素比較表主要項目次要項目勘估標(biāo)的比較標(biāo)的一調(diào)整百分率比較標(biāo)的二調(diào)整百分率比較標(biāo)的三調(diào)整百分率建物個別條件面積採光景觀高度屋齡樓層別建物內(nèi)部公共設(shè)施狀況結(jié)構(gòu)管理狀況使用效益其他(如格局、使用限制)調(diào)整率小計道路條件道路寬度道路鋪設(shè)道路種別(人行道、巷道、幹道)其他調(diào)整率小計接近條件接近車站

32、之程度接近學(xué)校之程度(國小、國中、高中、大專院校)接近市場之程度(傳統(tǒng)市場、超級市場、超大型購物中心)接近公園之程度接近停車場之程度其他調(diào)整率小計週邊環(huán)境條件地勢日照嫌惡設(shè)施有無停車方便性其他：商業(yè)聚集度調(diào)整率小計個別因素總調(diào)整率(說明)：1.上表填載項目可視實際需要增刪調(diào)整。如需刪除該項目需加以說明。2.請將影響勘估標(biāo)的及比較標(biāo)的價格差異之個別因素逐項比較，並依優(yōu)劣程度或高低等級所評定之差異進行價格調(diào)整。優(yōu)劣細項等級劃分方式如下：分為九級:1:超極優(yōu) 2:極優(yōu) 3:優(yōu) 4:稍優(yōu) 5:普通 6:稍劣 7:劣 8:極劣 9:超極劣3.各主要項目之調(diào)整率合計應(yīng)以各次要項目之修正率採用相加方式計算之

33、、個別因素總調(diào)整率應(yīng)以各主要項目調(diào)整率合計採用相加方式計算之。(4)勘估標(biāo)的與比較標(biāo)的總調(diào)整表項 目比較標(biāo)的一比較標(biāo)的二比較標(biāo)的三比較標(biāo)的租金價格型態(tài)情況因素調(diào) 整 率情況因素調(diào)整後租金價格日期調(diào)整百分率價格日期調(diào)整後租金區(qū)域因素調(diào) 整 率區(qū)域因素調(diào)整後租金個別因素調(diào) 整 率試算租金比較標(biāo)的加權(quán)數(shù)加權(quán)數(shù)計算後租金最後推定比較租金(說明)：1.試算價格係以比較標(biāo)的價格就情況因素調(diào)整、價格日期調(diào)整、區(qū)域因素調(diào)整及個別因素調(diào)整百分比率相乘計算之。 2.比較標(biāo)的加權(quán)數(shù)應(yīng)依不動產(chǎn)估價技術(shù)規(guī)則第二十七條規(guī)定：不動產(chǎn)估價師應(yīng)採用三件以上，經(jīng)前條檢討後之比較標(biāo)的試算價格，考量各比較標(biāo)的蒐集資料可信度、各比較標(biāo)

34、的與勘估標(biāo)的價格形成因素之相近程度，決定勘估標(biāo)的之比較價格，並將比較修正內(nèi)容敘明之。2、年總收入推估：(說明)：年總收入，指價格日期當(dāng)時勘估標(biāo)的按法定用途出租或營運，在正常情況下所獲得之租金或收入之?dāng)?shù)額，其中包括1.每期收入之租金、2.權(quán)利金攤算為每期之租金收入、3.押金或保證金運用收益、4.其他營運收入等。推估時得按地上樓層、地下車位及其他收入來源合計。各樓層租金收入推估並請考慮樓層別效用比計算。並依不動產(chǎn)估價技術(shù)規(guī)則第三十三條第一項規(guī)定：客觀淨(jìng)收益應(yīng)以勘估標(biāo)的作最有效使用之客觀淨(jìng)收益為基準(zhǔn)，並參酌鄰近類似不動產(chǎn)在最有效使用情況下之收益推算之。推估之。3、有效總收入推估：(說明)：推算閒置及

35、其他原因所造成之收入損失，以總收入扣除收入損失後之餘額為勘估標(biāo)的之有效總收入。4、總費用推估：(說明)：請依不動產(chǎn)估價技術(shù)規(guī)則規(guī)定詳加計算填載。5、淨(jìng)收益推估：(說明)：請依不動產(chǎn)估價技術(shù)規(guī)則規(guī)定詳加計算填載。6、收益資本化率推估：(說明)：請依不動產(chǎn)估價技術(shù)規(guī)則規(guī)定詳加計算填載。7、收益價格評估：(說明)：請依不動產(chǎn)估價技術(shù)規(guī)則規(guī)定詳加計算填載。 (三)比較法評估過程：1.比較價格評估：（1）比較標(biāo)的條件表：a.比較標(biāo)的條件分析表(土地)項目勘估標(biāo)的比較標(biāo)的一比較標(biāo)的二比較標(biāo)的三地號價格型態(tài)交易價格勘察日期價格日期使用分區(qū)容積率地形地勢面積臨路情況(m)臨路面寬(m)平均深度(m)交通條件公

36、共設(shè)施整體條件備註(說明)：上表填載項目可視實際需要增加調(diào)整。b.比較標(biāo)的條件分析表項目勘估標(biāo)的比較標(biāo)的一比較標(biāo)的二比較標(biāo)的三地號價格型態(tài)交易價格勘察日期價格日期使用分區(qū)建築樓層比較標(biāo)的樓層屋齡面積結(jié)構(gòu)臨路情況(m)臨路面寬(m)平均深度(m)交通條件公共設(shè)施整體條件備註（說明)：上表填載項目可視實際需要增加調(diào)整。（2）勘估標(biāo)的與比較標(biāo)的區(qū)域因素比較表及調(diào)整表：（3）勘估標(biāo)的與比較標(biāo)的個別因素比較表及調(diào)整表：（4）勘估標(biāo)的與比較標(biāo)的總調(diào)整表：(說明)：以上各比較表，請比照前述各種比較表格式及應(yīng)配合事項填載。並視需要分別比較地面層及基準(zhǔn)層（可為第四層）之價格。2.車位價格評估：(說明)：應(yīng)分不同

37、種類及不同樓層車位單價推估。3.各樓層價格推估：（1）樓層別效用比決定：門牌面積（坪）個別條件效用比（2）各樓層價格決定：依決定之樓層別效用比評估各樓層價格如下表：門牌面積(坪)效用比單價(元/坪)總價(元) (四)成本法評估過程：1.建物成本價格：（說明）：本項係針對勘估標(biāo)的之建物計算。2.土地成本價格：（說明）：依不動產(chǎn)估價技術(shù)規(guī)則第六十九條規(guī)定，土地成本價格之求取如有困難者，得以比較價格或收益價格替代之，並於估價報告書中敘明。請視實際情況估計土地成本價格、比較價格或收益價格。（五）成本法土地開發(fā)分析價格評估過程：1.勘估標(biāo)的可建築總樓地板面積分析：(1)勘估標(biāo)的個別條件分析：（說明）：請

38、填明勘估標(biāo)的臨路情形、寬度、深度、面寬、基地形狀及地勢狀況等基本資料。(2)建築及土地使用管制等相關(guān)法規(guī)限制：（說明）：請參酌建築技術(shù)規(guī)則及都市計畫法等相關(guān)法規(guī)敘述。(3)可建總樓地板面積推估：依上述之土地使用管制規(guī)定，參考建築技術(shù)規(guī)則推估可能最大樓地板面積如下：1. 興建樓層數(shù)：_。2. 地面層面積：_坪。3. 主建物面積：_坪。4. 附屬建物及梯廳面積：_坪。5. 地下室面積：_坪。6. 屋頂突出物面積：_坪。7. 停車位：_位。（說明）：1.可銷售面積之計算過程應(yīng)詳列計算式以便校核。2.開發(fā)或建築後可銷售之土地或建物面積，係參考其他專業(yè)技師資料，應(yīng)加註勘估標(biāo)的開發(fā)或建築後可銷售之土地或建

39、物面積係依據(jù)專業(yè)技師出具之相關(guān)資料。2.總銷售金額評估：(1)近鄰地區(qū)預(yù)售價格分析：（說明）：請參考比較法相關(guān)比較表進行預(yù)售價格分析。(2)依上述比較個案推估如下：1. 地面層單價約：_元/坪。2. 二樓以上各樓層單價約：_元/坪。3. 平面式停車位單價約：_元/個。4. 機械式停車位單價約：_元/個。(3)總銷售金額推估：（說明）：依不動產(chǎn)估價技術(shù)規(guī)則第七十五條，開發(fā)或建築後預(yù)期總銷售金額應(yīng)按開發(fā)或建築後可銷售之土地或建物面積乘以推定之銷售單價計算之。可銷售面積中之各部分銷售單價不同時，應(yīng)詳列各部分面積及適用之單價。前項銷售單價應(yīng)考量價格日期當(dāng)時銷售可實現(xiàn)之價值，以比較法或收益法求取之。3.各項成本費用推估：(說明)：請依不動產(chǎn)估價技術(shù)規(guī)則規(guī)定詳加計算填載。4.推估土地開發(fā)分析價格：(說明)：請依不動產(chǎn)估價技術(shù)規(guī)則規(guī)定詳加計算填載。三、價格決定理由（一）各種估價方法採用之理由：（二）各種估價方法權(quán)重及其決定說明（若採用收益法者，內(nèi)容應(yīng)包含收益資本化率或折現(xiàn)率）：（三）價格決定理由：（說明）：應(yīng)依不動產(chǎn)估價技術(shù)規(guī)則第十五條規(guī)定: 不動產(chǎn)估價師應(yīng)就不同估價方法估價所獲得之價格進行綜合比較，就其中金額顯著差異者重新檢討。並視不同價格所蒐集資料可信度及估價種類目的條件差異，考量價格形成因素之相近程度，決定勘估標(biāo)的價格，並將決定理由詳予敘