保利物業(yè)工程管理制度

1、保利物業(yè)工程管理保利物業(yè)工程管理 品質(zhì)部品質(zhì)部-* * * 二二一二年三月一二年三月物業(yè)設(shè)備管理基礎(chǔ)物業(yè)設(shè)備管理基礎(chǔ)一、物業(yè)設(shè)備管理的意義和目標(biāo)一、物業(yè)設(shè)備管理的意義和目標(biāo)1 1物業(yè)設(shè)備概述物業(yè)設(shè)備概述 * *什么是物業(yè)設(shè)備設(shè)施呢？ 物業(yè)設(shè)備既包括室內(nèi)設(shè)備，也包括物業(yè)紅線內(nèi)的室外設(shè)備與設(shè)施系統(tǒng)，具體主要有給排水、供電、供暖、消防、通風(fēng)、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤?yīng)以及通信網(wǎng)絡(luò)等設(shè)備，這些設(shè)備構(gòu)成了物業(yè)設(shè)備的主體，是物業(yè)全方位管理與服務(wù)的有機(jī)組成部分。u作為現(xiàn)代物業(yè)，無論是住宅、商業(yè)，還是寫字樓、工業(yè)廠房或其他不同的物業(yè)類型，物業(yè)設(shè)備是其不可缺少的重要組成部分。是為了滿足人們生活的基本需求，同時(shí)還是人們

2、追求生活更舒適、更安全的物質(zhì)保證。只有這些設(shè)備、設(shè)施正常運(yùn)作，物業(yè)的功能和作用才能夠得以實(shí)現(xiàn)。2 2、物業(yè)設(shè)備管理的意義、物業(yè)設(shè)備管理的意義 物業(yè)設(shè)備管理的基本內(nèi)容包括管理和服務(wù)兩個方面，也就物業(yè)設(shè)備管理的基本內(nèi)容包括管理和服務(wù)兩個方面，也就是說，需要做好物業(yè)設(shè)備的管理、運(yùn)行、維修和保養(yǎng)等方是說，需要做好物業(yè)設(shè)備的管理、運(yùn)行、維修和保養(yǎng)等方面的工作。面的工作。* *管理、使用好物業(yè)設(shè)備、設(shè)施有以下幾個方面的意義：管理、使用好物業(yè)設(shè)備、設(shè)施有以下幾個方面的意義： 物業(yè)設(shè)備管理在為人們提供良好的工作、學(xué)習(xí)及生活環(huán)境中，起到基礎(chǔ)性管理的作用，并提供了有力保障。 物業(yè)設(shè)備管理是實(shí)現(xiàn)物業(yè)高效率發(fā)揮使用功

3、能，促進(jìn)物業(yè)與設(shè)備現(xiàn)代化、規(guī)范化的強(qiáng)有力手段。 物業(yè)設(shè)備管理是提高現(xiàn)有設(shè)使用壽命，節(jié)約資金投入，保障設(shè)備安全運(yùn)行的保證。備、設(shè)施性能與完好率，延長設(shè)備 物業(yè)設(shè)備管理是城市文明建設(shè)和發(fā)展的需要，對文明衛(wèi)生、環(huán)境建設(shè)與物質(zhì)文明建設(shè)起到保駕護(hù)航的作用。 物業(yè)設(shè)備管理能強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè)。3 3、物業(yè)設(shè)備管理的目標(biāo)、物業(yè)設(shè)備管理的目標(biāo) 物業(yè)設(shè)備在整個物業(yè)內(nèi)處于非常重要的地位。它是物業(yè)運(yùn)作的物質(zhì)和技術(shù)基礎(chǔ)。* * 用好、管好、維護(hù)檢修好、改造好現(xiàn)有設(shè)備，提高設(shè)備的利用率及完好率，是物業(yè)設(shè)備管理的根本目標(biāo)。* * 衡量物業(yè)設(shè)備管理質(zhì)量的兩個指標(biāo)： a設(shè)備有效利用率，； b設(shè)備的完好率，；物業(yè)設(shè)備是

4、否完好的標(biāo)準(zhǔn)是什么呢？物業(yè)設(shè)備是否完好的標(biāo)準(zhǔn)是什么呢？零部件完整齊全；設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常；設(shè)備技術(shù)資料及運(yùn)轉(zhuǎn)記錄齊全；設(shè)備整潔，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象；防凍、保溫、防腐等措施完整有效二、物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容二、物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理物業(yè)設(shè)備維修管理物業(yè)設(shè)備維修管理物業(yè)設(shè)備更新改造管理物業(yè)設(shè)備更新改造管理備品配件管理備品配件管理固定資產(chǎn)（設(shè)備）管理和工程資料的管固定資產(chǎn)（設(shè)備）管理和工程資料的管理等理等 1 1、物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理、物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理 物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料主要包括設(shè)備原始檔案、設(shè)備技術(shù)資料以及政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)

5、政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)制性文件。（1）設(shè)備原始檔案包括： 設(shè)備清單或裝箱單 設(shè)備發(fā)票 產(chǎn)品質(zhì)量合格證明書 開箱驗(yàn)收報(bào)告 產(chǎn)品技術(shù)資料 安裝施工、水壓試驗(yàn)、調(diào)試、驗(yàn)收報(bào)告 （2）設(shè)備技術(shù)資料包括： 設(shè)備卡片 設(shè)備臺賬 設(shè)備技術(shù)登錄簿 竣工圖 系統(tǒng)資料（3）政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)制性文件2 2、物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理、物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理 物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行管理實(shí)際上包括了物業(yè)設(shè)備技術(shù)運(yùn)行管理和物業(yè)設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理兩部分。一是 設(shè)備的運(yùn)行在技術(shù)性能上始終處于最佳狀態(tài) 針對設(shè)備的特點(diǎn)，制定科學(xué)、嚴(yán)密且切實(shí)可行的操作規(guī)程。 對操作人員進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)教育。對政府規(guī)定的某些需持

6、證上崗的工種，必須嚴(yán)格要求持證才能上崗。 加強(qiáng)維護(hù)保養(yǎng)工作。 設(shè)備中的儀表、（如壓力表、安全閥等）、安全附件必須定期校驗(yàn)，確保靈敏可靠。 對運(yùn)行中的設(shè)備不能單憑經(jīng)驗(yàn)用直觀的方法來管理，而應(yīng)在運(yùn)行狀態(tài)下的監(jiān)測和對故障進(jìn)行技術(shù)診斷的基礎(chǔ)上，做深入、透徹、準(zhǔn)確的分析。 對事故的處理要嚴(yán)格執(zhí)行“三不放過”原則。即事故原因未查清不放過、對事故責(zé)任者未處理不放過、事故后沒有采取改善措施不放過。二是 從設(shè)備的購置到運(yùn)行、維修與更新改造中，尋求以最少的投入得到最大的經(jīng)濟(jì)效益，即設(shè)備的全過程管理的各項(xiàng)費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)。 設(shè)備的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理，可從以下幾個方面進(jìn)行： （1）初期投資費(fèi)用管理 在購置設(shè)備時(shí)，應(yīng)綜合考慮以下因

7、素： 設(shè)備的技術(shù)性能參數(shù)必須滿足使用要求，并注意考慮到發(fā)展的需要。 設(shè)備的安全可靠程度、操作難易程度及對工作環(huán)境的要求。 設(shè)備的價(jià)格及運(yùn)行時(shí)能源的耗用情況。 設(shè)備的壽命。 設(shè)備的外形尺寸、重量、連接和安裝方式、噪聲和震動。 注意采用新技術(shù)、新工藝、新材料及新型設(shè)備（2）運(yùn)行成本管理 能源消耗的經(jīng)濟(jì)核算。 操作人員的配置 維修費(fèi)用的管理 3、物業(yè)設(shè)備維修管理 設(shè)備在使用過程中會發(fā)生污染、松動、泄漏、堵塞、磨損、震動、發(fā)熱、壓力異常等各種故障，影響設(shè)備正常使用，嚴(yán)重時(shí)會釀成設(shè)備事故。（1）維護(hù)保養(yǎng)方式：主要是“清潔、緊固、潤滑、調(diào)整、防腐、防凍及外觀表面檢查”。對長時(shí)期運(yùn)行的設(shè)備要巡視檢查，定期切

8、換，輪流使用，進(jìn)行強(qiáng)制保養(yǎng)。（2 2）維護(hù)保養(yǎng)工作的實(shí)施）維護(hù)保養(yǎng)工作的實(shí)施維護(hù)保養(yǎng)工作主要分日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)兩種。 日常維護(hù)保養(yǎng)工作要求設(shè)備操作人員在班前對設(shè)備進(jìn)行外觀檢查，在班中按操作規(guī)程操作設(shè)備，定時(shí)巡視記錄各運(yùn)行參數(shù)，隨時(shí)注意運(yùn)行中有無異聲、震動、異味、超載等現(xiàn)象，在班后對設(shè)備做好清潔工作。 定期維護(hù)保養(yǎng)工作是以操作人員為主、檢修人員協(xié)助進(jìn)行的。它是有計(jì)劃地將設(shè)備停止運(yùn)行而進(jìn)行的維護(hù)保養(yǎng)。 定期維保應(yīng)做好以下工作： 徹底內(nèi)外清掃、擦洗、疏通； 檢查運(yùn)動部件運(yùn)轉(zhuǎn)是否靈活及其磨損情況，調(diào)整配合間隙； 檢查安全裝置； 檢查潤滑系統(tǒng)油路和油過濾器有無堵塞； 清洗油箱，檢查油位指示器，

9、換油； 檢查電氣線路和自動控制的元器件的動作是否正常。（3 3）設(shè)備的巡檢）設(shè)備的巡檢 設(shè)備的巡檢就是對設(shè)備有針對性的檢查。設(shè)備巡檢時(shí)特殊情況可以停機(jī)檢查，也可以隨機(jī)檢查。 設(shè)備的巡檢包括日常巡檢及計(jì)劃巡檢。 設(shè)備的日常巡檢由操作人員隨機(jī)檢查。日常巡檢內(nèi)容主要包括：運(yùn)行狀況及參數(shù)；安全保護(hù)裝置；易磨損的零部件；易污染堵塞、需經(jīng)常清洗更換的部件；在運(yùn)行中經(jīng)常要求調(diào)整的部位；在運(yùn)行中經(jīng)常出現(xiàn)不正?，F(xiàn)象的部位。 設(shè)備的計(jì)劃巡檢設(shè)備的計(jì)劃巡檢一般以專業(yè)維修人員為主，操作人員協(xié)助進(jìn)行，計(jì)劃檢修內(nèi)容主要有： 記錄設(shè)備的磨損情況，發(fā)現(xiàn)其他異常情況； 更換零部件； 確定修理的部位、部件及修理時(shí)間； 安排檢修計(jì)

10、劃。(4) (4) 物業(yè)設(shè)備的計(jì)劃檢修物業(yè)設(shè)備的計(jì)劃檢修 對在用設(shè)備，根據(jù)運(yùn)行規(guī)律及計(jì)劃巡檢的結(jié)果可以確定其檢修間隔期。以檢修間隔期為基礎(chǔ)，編制檢修計(jì)劃，對設(shè)備進(jìn)行預(yù)防性修理，這就是計(jì)劃檢修 實(shí)行計(jì)劃檢修，可以在設(shè)備發(fā)生故障之前就對它進(jìn)行修理，使設(shè)備一直處于完好能用狀態(tài)。計(jì)劃檢修工作一般分為小修、中修、大修和系統(tǒng)大修4種。 (5) (5) 計(jì)劃檢修和維護(hù)保養(yǎng)的關(guān)系計(jì)劃檢修和維護(hù)保養(yǎng)的關(guān)系 設(shè)備管理應(yīng)建立“維護(hù)保養(yǎng)為主，計(jì)劃檢修為輔”的原則。 4 4、物業(yè)設(shè)備更新改造管理、物業(yè)設(shè)備更新改造管理 在使用設(shè)備時(shí)特別要注意的是，只要通過技術(shù)改造能達(dá)到同樣目的的，一般就不采用設(shè)備更新的方式。5 5、備品

11、配件的管理、備品配件的管理 運(yùn)轉(zhuǎn)類的零部件將要磨損、老化，從而降低了設(shè)備的技術(shù)性能。 需用新的零部件更換已磨損老化的零部件，在檢修之前就把新的零部件準(zhǔn)備好，這就是備品配件管理的基本原則。 備品配件管理工作的目的是，既要科學(xué)地組織備件儲備，及時(shí)滿足設(shè)備維修的需要，又要將儲備的數(shù)量壓縮到最低的限度，降低備件的儲備費(fèi)用，加快資金周轉(zhuǎn)。6 6、固定資產(chǎn)（設(shè)備）管理、固定資產(chǎn)（設(shè)備）管理 固定資產(chǎn)是指使用年限在一年以上，單位價(jià)值在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以上，并在使用過程中保持原有物質(zhì)形態(tài)的資產(chǎn)，包括房屋及建筑物、機(jī)器設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備、工具等 。 不屬于生產(chǎn)經(jīng)營主要設(shè)備的物品，單位價(jià)值在2000元以上，并且使用期限超過兩

12、年的，也應(yīng)當(dāng)作為固定資產(chǎn)管理。固定資產(chǎn)管理應(yīng)考慮的幾個問題：固定資產(chǎn)管理應(yīng)考慮的幾個問題： 固定資產(chǎn)（設(shè)備）的利用程度：利用率和生產(chǎn)率兩個指標(biāo) 。 設(shè)備折舊：參考同類，根據(jù)設(shè)備情況以及技術(shù)進(jìn)步程度。 設(shè)備的報(bào)廢 固定資產(chǎn)的管理要求：q1、保證其完整無缺。q2、提高其完程度和利用效果。q3、正確核定其需用量q4、正確計(jì)算其折舊額，計(jì)劃性地計(jì)提折舊。q5、進(jìn)行其投資預(yù)測。7 7、工程資料的管理、工程資料的管理 資料管理的目的和意義 物業(yè)工程資料的分類目錄q 竣工驗(yàn)收資料q 設(shè)備管理資料q 二次裝修設(shè)備改造變更資料 工程資料管理的方法：文件檔案管理和電腦檔案管理兩大類。 工程資料管理的要求： 歸檔：要求和時(shí)間 保管：嚴(yán)格做到