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1、蘇通產(chǎn)業(yè)科技園區(qū)e3、4地塊營(yíng)銷策劃報(bào)告報(bào)告引言a. 開發(fā)區(qū)那個(gè)就已經(jīng)很遠(yuǎn)了,更別說(shuō)蘇通了,聽說(shuō)是南通的“蘇州工業(yè)園區(qū)”不過(guò)太偏遠(yuǎn),不會(huì)考慮,只會(huì)在市中心考慮買房。b.市中心的房子最保值,大家都跌的時(shí)候,市中心跌得慢,大家都漲的時(shí)候市中心漲的最快,蘇通那邊什么都沒(méi)有,買房保值肯定不能買到那去啦。c.開發(fā)區(qū)的別墅很多,可是空氣環(huán)境不好,我一個(gè)朋友住在優(yōu)山美地,大半夜都能聞到化工廠的廢氣味道!d. 公交車很少,打車要等半天,交通很不方便,除非你有私家車,否則不要想住在開發(fā)區(qū)。e.現(xiàn)在都是為了孩子買房,開發(fā)區(qū)又沒(méi)有什么好學(xué)校,干嗎跑那么老遠(yuǎn),就市區(qū)擠擠好了?;臎龌臎鼋煌ú槐憬煌ú槐闫h(yuǎn)偏遠(yuǎn)農(nóng)村農(nóng)村沒(méi)
2、娛樂(lè)沒(méi)娛樂(lè)沒(méi)學(xué)校沒(méi)學(xué)??諝獠羁諝獠钆K亂臟亂不安全不安全城市發(fā)展趨勢(shì)東擴(kuò)南進(jìn)u由于原市區(qū)地形的狹長(zhǎng),阻礙了城市的發(fā)展,根據(jù)南通市城市總體規(guī)劃(2009-2030) 規(guī)劃,南通市中心將向東、南方向發(fā)展。開發(fā)區(qū)發(fā)展綜合性城市新區(qū) 出口加工區(qū)、電子工業(yè)園暨數(shù)字健康科技園、海洋工程船舶裝備工業(yè)園、 新材料工業(yè)園 、光機(jī)電工業(yè)園、電動(dòng)汽車產(chǎn)業(yè)園、江海國(guó)際風(fēng)情街 能達(dá)商務(wù)區(qū) :行政辦公區(qū)、金融商貿(mào)區(qū)、商務(wù)活動(dòng)區(qū)、商業(yè)娛樂(lè)區(qū)、配套服務(wù)區(qū)、高尚居住區(qū)。 蘇通科技產(chǎn)業(yè)園: 由中新蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)集團(tuán)股份有限公司(cssd)、南通市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)總公司、江蘇省農(nóng)墾集團(tuán)合作開發(fā)。 蘇通科技產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃面積50平方公里,
3、住宅面積約占1/3,計(jì)劃分三期用10到15年時(shí)間開發(fā)完成,目標(biāo)建成人口為30萬(wàn)的工業(yè)區(qū)、科技商務(wù)區(qū)和居住區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展的高檔園區(qū)。區(qū)域價(jià)值挖掘【未來(lái)區(qū)域規(guī)劃】隨著南通城市化南進(jìn)及開發(fā)區(qū)和蘇通園區(qū)的發(fā)展,蘇通產(chǎn)業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)將具備更加有力的基點(diǎn)支撐城市南擴(kuò)規(guī)劃 開發(fā)區(qū)發(fā)展規(guī)劃蘇通產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃南通制定濱江居住區(qū)規(guī)劃以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、商務(wù)商貿(mào)、醫(yī)療教育、居住職能為主的綜合性城市新區(qū)把蘇通科技產(chǎn)業(yè)園建設(shè)成為一個(gè)融生產(chǎn)、生活、商貿(mào)、居住于一體的高科技、生態(tài)型、國(guó)際化、綜合性的“江海生態(tài)城、國(guó)際創(chuàng)業(yè)園”區(qū)域價(jià)值挖掘【價(jià)值挖掘】地塊條件36萬(wàn)方,1.6容積率,新興板塊,配套規(guī)劃環(huán)境優(yōu)客戶對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)同度全市客戶置
4、業(yè)特征,區(qū)域客戶的產(chǎn)品偏好開發(fā)策略實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的戰(zhàn)略占位,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的滾動(dòng)開發(fā)當(dāng)?shù)貥鞘邪l(fā)展?fàn)顩r市場(chǎng)高端項(xiàng)目品質(zhì)感強(qiáng),區(qū)域市場(chǎng)一片空白9 91 1. .4 42 21 10 05 5. .4 47 71 10 01 1. .7 79 91 10 03 3. .6 66 61 10 04 4. .1 11 11 10 04 4. .7 77 79 99 9. .6 66 61 10 01 1. .8 83 31 10 03 3. .8 87 71 10 04 4. .8 88 89 96 6. .0 03 39 93 3. .2 25 5 8 87 7. .0 07 79 90 0. .1 15 59
5、95 5. .6 69 99 96 6. .8 88 89 94 4. .4 42 29 93 3. .2 22 2100.8291.06102.66119.67106.51110.77105.82108.218085909510010511011512008-04 08-07 08-10 09-01 09-04 09-07 09-10 10-01 10-04 10-07 10-10 11-01 11-04國(guó) 房 景 氣 指 數(shù)房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 投 資 分 類 指 數(shù)土 地 開 發(fā) 面 積 分 類 指 數(shù)資 金 來(lái) 源 分 類 指 數(shù)2 20 0. .3 3% %2 20 0. .0 0%
6、%0 0. .0 0% %2 24 4. .4 4% %2 22 2. .4 4% %2 21 1. .3 3% %1 19 9. .9 9% %2 20 0. .1 1% %2 22 2. .1 1% %2 24 4. .2 2% %1 18 8. .7 7% %1 18 8. .5 5% %1 18 8. .8 8% %2 21 1. .1 1% %2 29 9. .2 2% %0%5%10%15%20%25%30%35%08-0208-0508-0808-1109-0209-0509-0809-1110-0210-0510-0810-1111-02國(guó)房景氣指數(shù)房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重
7、4 4月份,全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)延續(xù)之前的攀升趨勢(shì),回升至103.19103.19,環(huán)比3 3月份的102.98102.98上漲0.210.21,連續(xù)三個(gè)月的漲勢(shì)顯示國(guó)房景氣指數(shù)緩步走出了去年一路下滑的低迷狀態(tài)。宏觀分析【市場(chǎng)整體描述】上半年總體描述開發(fā)熱情依舊土地總體成交量繼續(xù)縮水 住宅用地成交萎靡不振,工業(yè)用地唱主角;普通商品住宅地塊溢價(jià)率水平都不是很高,非熱點(diǎn)板塊、品質(zhì)一般的地塊均以底價(jià)成交;知名房企拿地小心謹(jǐn)慎;四月主要城市土地成交情況(公頃)南通2005-2011年土地成交情況宏觀分析【土地市場(chǎng)】上半年土地市場(chǎng)地方避免地王雷區(qū)00.511.522.533.544.508-0608-
8、0808-1008-1209-0209-0409-0609-0809-1009-1210-0210-0410-0610-0810-1010-1211-0211-04北京存銷比上海存銷比深圳存銷比一線城市移動(dòng)平均存銷比年平方米/套宏觀分析【各級(jí)市場(chǎng)比較】一線市場(chǎng)暗藏危機(jī),二線城市壓力較小-0.501.001.502.002.503.002008年10月2008年12月2009年2月2009年4月2009年6月2009年8月2009年10月2009年12月2010年2月2010年4月2010年6月2010年8月2010年10月2010年12月2011年2月2011年4月重慶武漢南京杭州青島部分二線
9、城市移動(dòng)平均存銷比雖然部分價(jià)格過(guò)高的二線城市也出現(xiàn)庫(kù)存快速上升,供應(yīng)大于需求的苗頭,顯示全國(guó)性限購(gòu)使得去年避風(fēng)港也受到波及,但是目前二線城市庫(kù)存與08年底比較,仍然較低。今年二線城市的壓力明顯小于一線城市。0501001502002503002011年第1季度2010年第4季度2010年第3季度2010年第2季度2010年第1季度2009年第4季度連云港 銷售面積徐州 銷售面積中山 銷售面積南通 銷售面積泉州 銷售面積唐山 銷售面積5001500250035004500550065002011年 第 1季 度2010年 第 4季 度2010年 第 3季 度2010年 第 2季 度2010年 第
10、 1季 度2009年 第 4季 度2009年 第 3季 度2009年 第 2季 度2009年 第 1季 度2008年 第 4季 度2008年 第 3季 度2008年 第 2季 度2008年 第 1季 度30003500400045005000550060006500700075008000一手房 銷售套數(shù)(套)二手房 銷售套數(shù)(套)一手房 銷售價(jià)格(元/)-右軸二手房 銷售價(jià)格(元/)-右軸不限購(gòu)的唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)銷量一路向上套元/平米其他不限購(gòu)的城市需求也繼續(xù)火熱萬(wàn)平米從成交數(shù)據(jù)來(lái)看,基本上不限購(gòu)的三四線城市僅因?yàn)榧竟?jié)性因素而成交小幅下滑。并且這些城市的房?jī)r(jià)也基本呈現(xiàn)一路向上的趨勢(shì)?!靖骷?jí)市場(chǎng)
11、比較】不限購(gòu)的城市 需求旺盛 成交火熱宏觀分析根據(jù)我司的價(jià)格需求彈性模型所得結(jié)果,住宅需求總是伴隨這投資與消費(fèi)行為共存。低端公寓屬于過(guò)渡型產(chǎn)品,高端住宅屬于最終消費(fèi)產(chǎn)品。家庭住宅需求在長(zhǎng)期總是會(huì)從低端生理滿足型需求向高端生活享受型需求升級(jí)。價(jià)格上漲,抑制需求需求對(duì)價(jià)格變化的敏感度適中收入增長(zhǎng),刺激需求需求對(duì)收入變化的敏感度很強(qiáng)=-1.05 1 1= -1.64 低端住宅高端住宅【策略建議】宏觀分析從目前市場(chǎng)成交走勢(shì)來(lái)看,長(zhǎng)期看好二線城市高端住宅一線城市已經(jīng)成交回暖但是暗藏結(jié)構(gòu)性庫(kù)存危機(jī) 二線城市庫(kù)存壓力不大,限購(gòu)影響減弱非限購(gòu)城市成交火熱 【總結(jié)】宏觀分析長(zhǎng)期看好二三線城市以及非限購(gòu)城市市場(chǎng),
12、高端產(chǎn)品前景更高本月剩余可售面積87.56萬(wàn)平方米,月均成交面積12.69萬(wàn)平方米,出清周期為6.9個(gè)月?!救凶≌銮逯芷谇闆r】南通市場(chǎng)動(dòng)態(tài)目前南通市場(chǎng)存量房有限,市場(chǎng)在售僅存87.65萬(wàn)方,按照月均成交面積,僅能支持7個(gè)月左右本月南通住宅有大量的新的項(xiàng)目上市,供應(yīng)量和銷售量都有不同程度的上漲,但是市場(chǎng)以逐漸顯現(xiàn)供大于求的態(tài)勢(shì)本月新增面積30.95萬(wàn)平方米,共銷售面積19.26萬(wàn)平方米,供求比為1.61,本月供給量大于銷售量。【全市住宅供求情況】南通市場(chǎng)動(dòng)態(tài)南通全市住宅新增供應(yīng)和銷售去化都不同程度的上漲,總體市場(chǎng)現(xiàn)狀為供大于求【全市住宅成交情況】供應(yīng)市場(chǎng):經(jīng)過(guò)11年初市場(chǎng)的短暫低谷后成交逐步
13、上揚(yáng),5月住宅市場(chǎng)總銷售面積19.26萬(wàn)平方米,環(huán)比上漲212.15%;成交均價(jià):南通住宅市場(chǎng)價(jià)格基本保持穩(wěn)定,成交均價(jià)維持在 9000-10000元/之間,目前銷售均價(jià)為9889元/?!救凶≌┣笄闆r】南通市場(chǎng)動(dòng)態(tài)11年市場(chǎng)成交逐漸回暖,成交價(jià)格穩(wěn)定,達(dá)到9889元/成交情況:截止2011年5月,泰州可售面積最大的依舊是主城區(qū),累計(jì)可售面積達(dá)31.43萬(wàn)平方米,銷售面積最多的是城東區(qū),銷售面積為20.56萬(wàn)平方米?!緟^(qū)域成交情況】南通市場(chǎng)動(dòng)態(tài)主城區(qū)住宅為市場(chǎng)主供應(yīng)區(qū),市場(chǎng)成交主力為城東區(qū)本月銷售套數(shù)最多的面積段為120-160的戶型,其次為90-120的戶型。【全市住宅面積段成交情】南通市
14、場(chǎng)動(dòng)態(tài)本月南通大面積住宅依舊受南通客戶追捧,120-160面積段的戶型穩(wěn)居第一市中心成熟板塊主城區(qū)板塊新興城市居住板塊新東區(qū)板塊品質(zhì)型熱點(diǎn)板塊新城區(qū)板塊傳統(tǒng)型居住板塊港閘板塊品質(zhì)大盤宜居板塊開發(fā)區(qū)板塊本案【房地產(chǎn)整體板塊格局】南通市場(chǎng)動(dòng)態(tài)南通房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為5大板塊,各板塊之間功能劃分明顯,功能定位有所不同,開發(fā)區(qū)以宜居大盤為主港閘區(qū)港閘區(qū)主城區(qū)主城區(qū)新城區(qū)新城區(qū)新東區(qū)新東區(qū)開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)產(chǎn)品形式產(chǎn)品形式小高層、高層為主小高層、高層為主,部分別墅以高層為主小高層、高層為主小高層、多層、別墅,以別墅為主主力產(chǎn)品主力產(chǎn)品90左右兩房120-130三房130-200三房、四房90左右兩房120-140
15、三房90左右兩房110-120三房220-240聯(lián)排別墅140-160 三房160-210 疊加別墅價(jià)格平臺(tái)價(jià)格平臺(tái)7000-9000元/核心城區(qū):14000-25000元/城區(qū)外圍:11000-13000元/11000-15000元/公寓:7000-9000元/別墅:10000-13000元/公寓:7000-9000元/別墅:10000-15000元/客戶特征客戶特征周邊建材市場(chǎng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)客為主,部分主城區(qū)價(jià)格擠壓客客戶以主城區(qū)為主,市內(nèi)三區(qū)客戶約占80%以上,關(guān)注生活配套及小孩教育,注重親戚朋友生活圈政府工作人員、公務(wù)員、大學(xué)教師、周邊私營(yíng)業(yè)主和小部分拆遷戶客戶以主城區(qū)擠壓客為主,公務(wù)員、教
16、師、教育需求以及改善性需求為主通富北路以東軍山板塊以南通區(qū)以及全市其他區(qū)域的高收入階層,包括私企業(yè)主,政府公務(wù)員,以及改善型客戶和市區(qū)價(jià)格外溢型客戶為主,代表樓盤代表樓盤銀州皇家花園、地中海花園、銀州皇家花園、地中?;▓@、蘇建陽(yáng)光花城、中港城、保蘇建陽(yáng)光花城、中港城、保利香檳國(guó)際、萬(wàn)科金域藍(lán)灣、利香檳國(guó)際、萬(wàn)科金域藍(lán)灣、華強(qiáng)城華強(qiáng)城藏瓏、翰林府、金鼎灣花園、濠南郡邑、藏瓏、翰林府、金鼎灣花園、濠南郡邑、萬(wàn)濠華府、尚海灣萬(wàn)濠華府、尚海灣綠城玉蘭公寓、學(xué)府雅居、綠城玉蘭公寓、學(xué)府雅居、中南世紀(jì)花城、中南世紀(jì)花城、城市名人府邸、第九園、恒盛城市名人府邸、第九園、恒盛豪庭、綠地地塊、弘陽(yáng)上城豪庭、綠地
17、地塊、弘陽(yáng)上城山水壹號(hào)、順發(fā)御園、金水灣花園、山水壹號(hào)、順發(fā)御園、金水灣花園、軍山半島、華潤(rùn)橡樹灣、景瑞軍山半島、華潤(rùn)橡樹灣、景瑞1818號(hào)、號(hào)、中港城、優(yōu)山美地名邸中港城、優(yōu)山美地名邸【南通市區(qū)房地產(chǎn)整體發(fā)展格局】南通市場(chǎng)動(dòng)態(tài)目前高端樓盤主要集中于主城區(qū)和新城區(qū),價(jià)格和品質(zhì)較高,新東區(qū)和開發(fā)區(qū)處于市場(chǎng)快速起步階段,港閘區(qū)處于全市的價(jià)格洼地順發(fā)御園山水壹號(hào) 圖例 住宅 洋房/別墅 商業(yè)/寫字樓 新拍地塊/新盤金水灣花園軍山半島紫瑯上郡金河名人世家新加坡明峰地塊中港翡翠城優(yōu)山美地名邸幸福天地?zé)樫x星湖鄰里星湖101廣場(chǎng)星湖街區(qū)益興地塊景瑞18號(hào)華潤(rùn)橡樹灣綜藝地塊能達(dá)地塊通商地塊南通經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)總公
18、司地塊潤(rùn)華國(guó)際中心一期基本售罄,二期正在熱銷,均價(jià)8800元/平米3月27日開盤,目前均價(jià)9200元/平米6月4日開盤,目前均價(jià)9000元/平米1期預(yù)計(jì)下半年開盤開盤時(shí)間待定e島28#、31#、33#在售,均價(jià)12500元/平米目前開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)項(xiàng)目較多,橡樹灣、景瑞18號(hào)等大盤均在熱銷中;軍山半島等別墅項(xiàng)目也均在銷售,順發(fā)御園和山水壹號(hào)兩大別墅項(xiàng)目也即將入市,區(qū)域內(nèi)整體競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)較為激烈?!臼袌?chǎng)板塊分析】南通市場(chǎng)動(dòng)態(tài)開發(fā)區(qū)板塊項(xiàng)目以景觀資源類項(xiàng)目為主,未來(lái)規(guī)劃良好,品牌開發(fā)區(qū)云集,未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈項(xiàng)目名稱推盤時(shí)間物業(yè)類型均價(jià)元/主力面積段去化套數(shù)月均去化套數(shù)年去化套數(shù)年去化量可售房源余量金河名人
19、世家2009.2別墅12000239320 220897.82.5萬(wàn)50.16萬(wàn)金水灣花園2009.10多層、洋房別墅式洋房9000花園洋房8000150220550293474.6萬(wàn)371.1萬(wàn)星湖鄰里2010.12小高層 高層8800三房99150 兩房98278404805.7萬(wàn)3477.5萬(wàn)華潤(rùn)橡樹灣2011.1多層 小高層 高層9200三房130-143兩房88364253003.6萬(wàn)18124.3萬(wàn)景瑞18號(hào)2011.6別墅 高層9000三房128148兩房9564643003.6萬(wàn)30831.4萬(wàn)潤(rùn)華國(guó)際中心2010.3高層7130三房106-142 兩房78205141642.
20、1萬(wàn)20617.5萬(wàn)紫瑯上郡2010.8聯(lián)排別墅12000240280139141674.3萬(wàn)167495.3萬(wàn)合826.4萬(wàn)113387.26萬(wàn)數(shù)據(jù)來(lái)源:根據(jù)南通市各類房地產(chǎn)網(wǎng)站以及相關(guān)的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)整理而得數(shù)據(jù)來(lái)源:根據(jù)南通市各類房地產(chǎn)網(wǎng)站以及相關(guān)的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)整理而得【市場(chǎng)板塊分析】南通市場(chǎng)動(dòng)態(tài)目前開發(fā)區(qū)內(nèi)在售樓盤較多,去化也比較可觀,其中不乏華潤(rùn)等知名開發(fā)商的項(xiàng)目,區(qū)域內(nèi)整體競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)較為激烈。地塊坐落地塊坐落用地性質(zhì)用地性質(zhì)開發(fā)商開發(fā)商地塊面積地塊面積總建筑面積總建筑面積容積率容積率復(fù)興路北、達(dá)三路東商業(yè)、辦公南通綜藝投資有限公司10686.85280002.62
21、通盛大道西、宏興路南商業(yè)、辦公南通通商置業(yè)有限公司692662150003.10能十路北、達(dá)三路東(能達(dá)商務(wù)區(qū)創(chuàng)業(yè)外包中心北)商業(yè)、辦公南通市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)總公司13490.74350002.59能達(dá)商務(wù)區(qū)宏興路南側(cè)、達(dá)九路東側(cè)商業(yè)、辦公南通能達(dá)建設(shè)投資有限公司54809.891200002.19達(dá)六路西、能十路南(能達(dá)商務(wù)區(qū)國(guó)稅北側(cè))商業(yè)、辦公江蘇益興集團(tuán)有限公司10151.5365003.60中央路東、上海路北居住新加坡鳴鳳172215.19189436.711.10合計(jì)330620.17623936.71【新拍地塊分析】南通市場(chǎng)動(dòng)態(tài)板塊未來(lái)還有60萬(wàn)方住宅供應(yīng),加劇了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)性u(píng) 品質(zhì)
22、開發(fā)商的陸續(xù)入住帶動(dòng)南通市場(chǎng)的快速發(fā)展,品質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)成為主流;u 本案所在的開發(fā)區(qū)板塊屬于南通生態(tài)宜居板塊,產(chǎn)品線豐富多樣,項(xiàng)目以生態(tài)、景觀為核心賣點(diǎn);u 未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量充足,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈,找準(zhǔn)項(xiàng)目定位尤顯重要客戶置業(yè)分析1.原住民和泛區(qū)域人群沿星湖大道城市化進(jìn)程,將形成以能達(dá)商務(wù)區(qū)西南側(cè)的星湖101廣場(chǎng)項(xiàng)目為核心,周邊6公里為半徑的商業(yè)輻射圈,包含現(xiàn)已有15萬(wàn)人口的開發(fā)區(qū)居民,政府規(guī)劃導(dǎo)入的動(dòng)遷人口,市區(qū)價(jià)格擠壓遷入客戶。2.私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)高管及普通職員等產(chǎn)業(yè)人群南通開發(fā)區(qū)目前已有500余家外資企業(yè)、2000余家中資企業(yè),周邊地區(qū)民營(yíng)企業(yè)云集,涵蓋精細(xì)化工、電子、生物醫(yī)藥、船舶重工、鋼絲繩加工
23、、紡織品加工貿(mào)易等產(chǎn)業(yè),僅輕紡織加工貿(mào)易企業(yè)既逾3000余家,大型服務(wù)業(yè)項(xiàng)目(攜程全球呼叫中心)以及日本王子制紙、振華港機(jī)等從業(yè)人員的持續(xù)導(dǎo)入,產(chǎn)業(yè)群體將逾40萬(wàn)人。3.公務(wù)員、教師、醫(yī)生等泛公務(wù)員人群開發(fā)區(qū)大學(xué)城的建成,航運(yùn)學(xué)院、輕工技術(shù)學(xué)院等全面進(jìn)駐,形成高校與配套服務(wù)產(chǎn)業(yè)互動(dòng)的規(guī)模化教育產(chǎn)業(yè)圈,區(qū)內(nèi)原有的中小學(xué)教育資源,在能達(dá)商務(wù)區(qū)形成學(xué)區(qū)品牌。市政中心南遷導(dǎo)入的公務(wù)員置業(yè)需求。4. 市區(qū)價(jià)格擠壓客群開發(fā)區(qū)形象的轉(zhuǎn)變和相比市區(qū)較低的價(jià)格,吸引市區(qū)剛需置業(yè)和改善置業(yè)人群。5.周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城置業(yè)者能達(dá)商務(wù)區(qū)的城市副中心形象和完善的商務(wù)、產(chǎn)業(yè)、教育、生活配套以及便捷的道路交通,吸引周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城置
24、業(yè)居民關(guān)注和選擇。6.外地返鄉(xiāng)置業(yè)者能達(dá)商務(wù)區(qū)位于南通與上海、蘇州往來(lái)的主要通道核心地段,必將吸引南通籍外地從業(yè)者關(guān)注及置業(yè)??蛻粽J(rèn)知開發(fā)區(qū)客戶可分為6大客戶群體,遠(yuǎn)期規(guī)劃人口達(dá)65萬(wàn)人【開發(fā)區(qū)客戶構(gòu)成】人口年均復(fù)合增長(zhǎng)率7%自然增長(zhǎng)無(wú)法實(shí)現(xiàn)如此高速人口增長(zhǎng)客戶認(rèn)知目前開發(fā)區(qū)內(nèi)人口約15萬(wàn)人,按照政府規(guī)劃,2030年常住人口將達(dá)到65萬(wàn)人【區(qū)域人口支撐】20102010年末開發(fā)區(qū)戶籍人口統(tǒng)計(jì):新開鎮(zhèn) 面積14.5314.53平方千米, 人口4835648356人。 竹行鎮(zhèn) 面積31.9831.98平方千米, 人口5125251252人。 小海鎮(zhèn) 面積27.0427.04平方千米, 人口5311
25、953119人。人數(shù)合計(jì):182104 2.5人。20302030年開發(fā)區(qū)人口預(yù)計(jì)6565萬(wàn)人。產(chǎn)業(yè)人群是區(qū)域人口增長(zhǎng)的主要因素客戶認(rèn)知開發(fā)區(qū)將大量導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)人群,中產(chǎn)階層產(chǎn)生的也將主要集中在產(chǎn)業(yè)人群【區(qū)域人口支撐】蘇通科技產(chǎn)業(yè)園:該園由中新蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)股份有限公司(cssd)、南通經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)總公司、江蘇農(nóng)墾集團(tuán)合作開發(fā)。是一個(gè)高科技、生態(tài)型、國(guó)際化、綜合性的江海生態(tài)城、國(guó)際創(chuàng)業(yè)園。電子工業(yè)暨數(shù)字健康科技園:intel公司制定電子產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃,臺(tái)灣中興公司編制園區(qū)規(guī)劃。園區(qū)規(guī)劃用地面積320公頃,重點(diǎn)發(fā)展計(jì)算機(jī)上中下游產(chǎn)業(yè)、光電產(chǎn)業(yè)、it產(chǎn)業(yè)及電子周邊制造產(chǎn)業(yè)、軟件研發(fā)中心和生命科學(xué)、醫(yī)
26、療設(shè)備、生物醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)。海洋工程船舶裝備制造工業(yè)園:位于蘇通長(zhǎng)江大橋東側(cè),規(guī)劃面積12平方公里。出口加工區(qū):2002年6月21日經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立,2002年10月29日封關(guān)運(yùn)作,規(guī)劃面積2.98平方公里。能達(dá)商務(wù)區(qū):德國(guó)sba公司進(jìn)行控制性詳細(xì)規(guī)劃和城市規(guī)劃設(shè)計(jì),規(guī)劃占地140公頃,是集行政辦公、商務(wù)辦公、金融貿(mào)易、商業(yè)服務(wù)、休閑娛樂(lè)、高檔住宅為一體的大型綜合服務(wù)功能區(qū)。電動(dòng)汽車產(chǎn)業(yè)園:與中信國(guó)安集團(tuán)、法國(guó)米其林、德國(guó)德固賽等國(guó)際知名企業(yè)合作,累計(jì)投資超150億元人民幣,計(jì)劃用5年時(shí)間建成國(guó)內(nèi)一流技術(shù)水平的新能源汽車及關(guān)鍵零部件產(chǎn)業(yè)基地,打造出產(chǎn)值超過(guò)2000億元人民幣的產(chǎn)業(yè)鏈。江海國(guó)際風(fēng)情街
27、(星湖101廣場(chǎng)&星湖街區(qū)):位于南通開發(fā)區(qū)商業(yè)居住中心地帶,占地面積300余畝,總建筑面積逾33萬(wàn)平米。與能達(dá)商務(wù)區(qū)相鄰,集休閑、娛樂(lè)、餐飲、商務(wù)、辦公、旅游于一體??蛻粽J(rèn)知目前開發(fā)區(qū)已引入世界500強(qiáng)企業(yè)27家,擁有各類企業(yè)近6000家,為開發(fā)區(qū)的房產(chǎn)市場(chǎng)形成有力產(chǎn)業(yè)支撐【區(qū)域產(chǎn)業(yè)支撐】典型企業(yè)背景情況規(guī)模攜程旅行網(wǎng)2010年年5月月8日,攜程旅行網(wǎng)投資建設(shè)的日,攜程旅行網(wǎng)投資建設(shè)的攜程信息技術(shù)大樓在江蘇南通正式落成。攜程信息技術(shù)大樓在江蘇南通正式落成。作為攜程旅行網(wǎng)的第二個(gè)呼叫中心,攜作為攜程旅行網(wǎng)的第二個(gè)呼叫中心,攜程信息技術(shù)大樓總投資為程信息技術(shù)大樓總投資為5億元,擁有呼億元
28、,擁有呼叫席位超過(guò)叫席位超過(guò)1.2萬(wàn)個(gè),是目前世界上最大萬(wàn)個(gè),是目前世界上最大的旅游業(yè)呼叫中心。的旅游業(yè)呼叫中心。攜程信息技術(shù)大樓目前已有2000名員工進(jìn)駐,未來(lái)將擴(kuò)大招聘至1.2萬(wàn)人。總?cè)藬?shù)中高層管理人數(shù)中高管薪資1200011507000-10000元/月之間數(shù)據(jù)來(lái)源:同策研展部企業(yè)調(diào)查攜程旅行網(wǎng)中高層管理人員比例近10%,置業(yè)關(guān)注:距離工作地點(diǎn)較近客戶認(rèn)知通過(guò)典型企業(yè)判斷產(chǎn)業(yè)人群中的中產(chǎn)階層基數(shù)【典型企業(yè)攜程呼叫中心】典型企業(yè)背景情況規(guī)模振華港機(jī)2007年年5月,振華公司開始建設(shè)占地面積月,振華公司開始建設(shè)占地面積500畝的重型齒輪箱基地,公司原在上海畝的重型齒輪箱基地,公司原在上海浦東
29、的齒輪箱廠全部搬到南通開發(fā)區(qū),在浦東的齒輪箱廠全部搬到南通開發(fā)區(qū),在蘇通大橋下游蘇通大橋下游1公里處,振華公司利用開公里處,振華公司利用開發(fā)區(qū)長(zhǎng)江大堤外側(cè)現(xiàn)有灘涂吹填成陸域發(fā)區(qū)長(zhǎng)江大堤外側(cè)現(xiàn)有灘涂吹填成陸域2700畝,建設(shè)用于海上重工、港機(jī)、采畝,建設(shè)用于海上重工、港機(jī)、采油平臺(tái)、大型浮吊等的南通振華重工園區(qū)。油平臺(tái)、大型浮吊等的南通振華重工園區(qū)。公司總部設(shè)在上海,于上海本地和南通、江陰等地設(shè)有8個(gè)生產(chǎn)基地,占地總面積1萬(wàn)畝,總岸線10公里,特別是長(zhǎng)江口的長(zhǎng)興基地,是全國(guó)也是世界上最大的重型裝備制造廠???cè)藬?shù)中高層管理人數(shù)中高管薪資1500021308000-11000元/月之間數(shù)據(jù)來(lái)源:同策
30、研展部企業(yè)調(diào)查振華港機(jī)中高層管理人員比例約14%,置業(yè)關(guān)注:距離工作地點(diǎn)較近客戶認(rèn)知123【典型企業(yè)振華港機(jī)】500余家外資企業(yè)、2000余家中資企業(yè)、逾3000余家輕紡織加工貿(mào)易企業(yè)、大型服務(wù)業(yè)項(xiàng)目(攜程全球呼叫中心)、日本王子制紙、振華港機(jī)、產(chǎn)業(yè)群體將逾43萬(wàn)人,私營(yíng)業(yè)主和企業(yè)高管占12%,約51600人。行業(yè)典型企業(yè)行業(yè)典型企業(yè)精細(xì)化工捷利康、先正達(dá)電子工業(yè)中天科技現(xiàn)代紡織東麗、帝人it軟件vonnex聯(lián)合信息服務(wù)新材料(造紙)日本王子 現(xiàn)代物流吉斯達(dá)汽車制造浦項(xiàng)世亞線材船舶重工振華港機(jī)客戶特征置業(yè)特征置業(yè)訴求私企業(yè)主、企業(yè)的中高層管理者等,多從事紡織、化工、建筑、制造等行業(yè),工作繁忙,
31、經(jīng)常參加商務(wù)交際,多為3-5人家庭有很強(qiáng)的消費(fèi)能力,追求高品質(zhì)的生活,大多為三次及以上置業(yè),不乏投資客,對(duì)于房子的更多的持有資產(chǎn)保值、升值的概念地段的稀缺性社區(qū)的品牌、建筑品質(zhì)、景觀環(huán)境、物業(yè)管理、會(huì)所服務(wù)等親友的居住圈客戶認(rèn)知未來(lái)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)人員中高層管理者約5萬(wàn)人,區(qū)域中產(chǎn)階層客戶容量相對(duì)充足【產(chǎn)業(yè)人群的中產(chǎn)階層】客戶構(gòu)成財(cái)富階層高收入階層私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)高管及泛公務(wù)員市區(qū)價(jià)格擠壓客群、返鄉(xiāng)置業(yè)者原住民、普通職員、外來(lái)置業(yè)者品質(zhì)改善生活改善剛需首置客戶類型身價(jià)不菲,資金雄厚; 追求身份認(rèn)同,喜好奢侈品消費(fèi);多次置業(yè),房產(chǎn)投資保值理論的踐行者;注重資源獨(dú)享性和居住安全性;注重圈層感和歸屬感。具有
32、良好的教育背景,工作穩(wěn)定,家底殷實(shí);多數(shù)有過(guò)1-2次置業(yè)行為,關(guān)注居所品質(zhì);看重房間的功能空間尺度和社區(qū)的品牌口碑;對(duì)開發(fā)商品牌有一定的要求,認(rèn)為品牌代表品質(zhì)。資金限制置業(yè)總價(jià);近工作地點(diǎn);生活配套完善,交通便捷;戶型合理,附加值高,總價(jià)費(fèi)用低??蛻籼卣鳠o(wú)論從區(qū)域形象、項(xiàng)目資源占有情況、還是未來(lái)去化風(fēng)險(xiǎn)等等角度考慮,我們注定無(wú)法在金字塔頂端“折桂”區(qū)域市場(chǎng)最大量的客戶群,受限于自身的資金量,對(duì)總價(jià)較為看重,置業(yè)主要考慮緊湊戶型的過(guò)渡性居住南通房市的主力購(gòu)房者,也是被宏觀調(diào)控政策誤傷最嚴(yán)重的購(gòu)房群體,在目前的南通市場(chǎng)形勢(shì)下仍將發(fā)揮主力的作用客戶認(rèn)知【客戶劃分與需求】客戶構(gòu)成財(cái)富階層高收入階層私營(yíng)
33、業(yè)主、企業(yè)高管及泛公務(wù)員市區(qū)價(jià)格擠壓客群、返鄉(xiāng)置業(yè)者原住民、普通職員、外來(lái)置業(yè)者品質(zhì)改善品質(zhì)改善生活改善生活改善剛需首置剛需首置客戶類型目標(biāo)客戶華潤(rùn)、景瑞和融、中港地產(chǎn)農(nóng)工商、中港地產(chǎn)客戶認(rèn)知【客戶圈層鎖定】鎖定的目標(biāo)客戶為高端剛需首置和生活改善置業(yè)的中產(chǎn)階層理由一:品牌戰(zhàn)略和融打造品牌需要理由二:錯(cuò)位戰(zhàn)術(shù)與同區(qū)小戶型競(jìng)品形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)理由三:品質(zhì)趨勢(shì) 華潤(rùn)、景瑞等開發(fā)商共塑板塊住宅品質(zhì)只有中產(chǎn)階層才具備承載完成項(xiàng)目使命的基本素質(zhì)客戶認(rèn)知【客戶圈層鎖定理由】中產(chǎn)者部落私營(yíng)企業(yè)主中高層管理人員高級(jí)白領(lǐng)職業(yè)經(jīng)理人事業(yè)單位人員公務(wù)員醫(yī)生教師中產(chǎn)階層多在企事業(yè)單位或政府部門擔(dān)任中高層管理且具有穩(wěn)定的收入
34、客戶認(rèn)知【客戶構(gòu)成】38在生活與工作之間找到一個(gè)現(xiàn)實(shí)的結(jié)合點(diǎn)而本項(xiàng)目的“商務(wù)區(qū)概念”與“濱江居住區(qū)概念” ,正是最佳的選擇總之“手不一定低,眼卻一定高”適合他們自己的才是最好的 中產(chǎn)階層置業(yè)更注重個(gè)性和品位的融合客戶認(rèn)知【客戶置業(yè)動(dòng)機(jī)】他們買房并不為炫耀財(cái)富,更多是在實(shí)踐個(gè)人品味及方便而本項(xiàng)目的“和融血統(tǒng)”與“純粹江景”的同質(zhì)居住是最佳品味保障堅(jiān)持:更理性的消費(fèi),有品味的消費(fèi)美觀的美觀的國(guó)際的國(guó)際的品質(zhì)精良的品質(zhì)精良的品牌的品牌的品味信仰的品味信仰的設(shè)計(jì)創(chuàng)意的設(shè)計(jì)創(chuàng)意的健康的健康的聰明消費(fèi)的聰明消費(fèi)的比較稀缺的比較稀缺的舒適的舒適的使生活更輕松的使生活更輕松的獨(dú)特的獨(dú)特的忠實(shí)感覺(jué),享受優(yōu)雅忠實(shí)
35、感覺(jué),享受優(yōu)雅中產(chǎn)階層追求生活享受和身份個(gè)性的展示客戶認(rèn)知【客戶關(guān)注點(diǎn)】項(xiàng)目規(guī)劃服務(wù)及配套建筑外觀社區(qū)景觀車庫(kù)大堂物業(yè)管理會(huì)所建筑形態(tài)建筑風(fēng)格建筑立面 有特點(diǎn)鮮明的中央景觀 社區(qū)景觀最好有層次變換,移步換景,貼近自然 局部設(shè)置水景和小品雕塑 全地下車庫(kù),做到人車分流 可由地下車庫(kù)直接入戶 安全性關(guān)注度最高 聘請(qǐng)專業(yè)品牌物管公司 有健身設(shè)施 咖啡吧 網(wǎng)球場(chǎng) 棋牌室 小高層、低層 風(fēng)格特點(diǎn)鮮明 結(jié)合周邊人文環(huán)境的風(fēng)格特點(diǎn) 建筑局部選用石材,其它選用面磚或仿石材涂料均可,要能突出品質(zhì)感 顏色以深色系為主,能體現(xiàn)尊貴感908070605040302010 0地理位置項(xiàng)目品牌增值潛力環(huán)境景觀生活配套風(fēng)格
36、及立面人文歷史戶型設(shè)計(jì)銷售價(jià)格物業(yè)服務(wù)地段價(jià)格戶型景觀風(fēng)格立面物業(yè)服務(wù)除地段及價(jià)格要素外,針對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)方面客戶關(guān)注集中在產(chǎn)品品質(zhì)、景觀、風(fēng)格立面及物業(yè)服務(wù)客戶認(rèn)知【客戶主力訴求點(diǎn)】起步階段起步階段發(fā)展階段發(fā)展階段成熟階段成熟階段港閘區(qū)老城區(qū)開發(fā)區(qū)南通主城區(qū)規(guī)劃圖南通主城區(qū)規(guī)劃圖新城區(qū)江海港區(qū)123客戶認(rèn)知【客戶演變】置業(yè)目的驅(qū)動(dòng)力主力客戶項(xiàng)目形象l商業(yè)配套l生活環(huán)境l板塊規(guī)劃l生活氛圍l居住空間及品質(zhì)l社區(qū)品牌啟動(dòng)及市場(chǎng)培育期發(fā)展鞏固期成熟期l項(xiàng)目規(guī)劃品質(zhì)l價(jià)格擠壓l板塊規(guī)劃l首置(分戶、婚房)l初次改善l板塊地域性剛需客戶l區(qū)域地緣性剛需客戶l門檻級(jí)高端剛需客戶l泛區(qū)域擠壓剛需客戶l全市性改
37、善客戶l高端剛需客戶l全市性改善客戶l首置l初次及二次改善區(qū)域高端形象樹立品質(zhì)及品牌形象確立品質(zhì)型規(guī)模社區(qū)形成l首置l置業(yè)改善本案目標(biāo)客戶群:門檻級(jí)高端剛需型 + 中高端改善型客戶認(rèn)知【客戶趨勢(shì)研究】項(xiàng)目定位主題性e4、e3應(yīng)根據(jù)各自條件,實(shí)現(xiàn)分主題定位形象!定位思考一e4、e3地塊條件差異,同期入市,如何避免市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)?地塊名稱地塊名稱e3-6地塊四至地塊四至緯十五路南、緯十三路北、蘇四河?xùn)|、經(jīng)八路西側(cè)用地面積用地面積118234建筑面積建筑面積189174容積率容積率1.6建筑密度建筑密度25%綠地率綠地率45%限高限高36米其他其他商業(yè)1000e3-6地塊e3-6地塊位于項(xiàng)目的北邊,無(wú)相關(guān)
38、配套,規(guī)劃相對(duì)較差地塊屬性【 e3-6地塊屬性分析】地塊名稱地塊名稱e4-2地塊四至地塊四至緯十五路南、緯十三路北、蘇四河?xùn)|、經(jīng)八路西側(cè)用地面積用地面積123393建筑面積建筑面積197429容積率容積率1.6建筑密度建筑密度25%綠地率綠地率45%限高限高36米其他其他商業(yè)1000集中綠地 500012班幼兒園 4500e4-2地塊e4-2地塊位于項(xiàng)目南部,配套有幼兒園和集中綠地,規(guī)劃條件較好地塊屬性【 e4-2地塊屬性分析】地塊條件的差異性決定e4、e3地塊的價(jià)值差異化互補(bǔ)品牌品質(zhì)避開競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值互補(bǔ)價(jià)值分析【價(jià)值的互補(bǔ)】地塊價(jià)值產(chǎn)品定位e3-2地塊 品質(zhì)化、景觀化景觀小高層e4-2地塊 品牌
39、化、國(guó)際化精品多層品質(zhì)依據(jù)地塊屬性的價(jià)值定位【價(jià)值與產(chǎn)品定位的匹配】項(xiàng)目定位前瞻性e3、e4定位不僅僅是兩個(gè)地塊的定位,而是實(shí)現(xiàn)園區(qū)大規(guī)劃實(shí)施契機(jī)的關(guān)鍵!定位思考二如何跳脫區(qū)域定位,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體形象價(jià)值的提升?36萬(wàn)方品質(zhì)大盤撬動(dòng)開發(fā)區(qū),乃至整個(gè)南通地產(chǎn)格局36萬(wàn)方“濱江國(guó)際城” 華美展現(xiàn)開發(fā)進(jìn)程一期開發(fā)蘇通大橋兩側(cè)的用地,結(jié)合起步區(qū)布置,面積為9.5平方公里。二期,以及蘇通大橋以西濱江娛樂(lè)綜合發(fā)展區(qū)等,面積為29.68平方公里三期,結(jié)合中心區(qū)的建設(shè),全面提升園區(qū)的品質(zhì),面積為11.5平方公里開發(fā)范圍開發(fā)蘇通大橋兩側(cè)的用地,園區(qū)西部開發(fā)主要開發(fā)東部工業(yè)區(qū)和北部居住區(qū)以開發(fā)中心區(qū)和南部開發(fā)主題西
40、部科技綜合發(fā)展區(qū)、商務(wù)園、教育園、高科技工業(yè)區(qū)等功能區(qū)結(jié)合新江海河布置重裝備工業(yè)區(qū)、東部科技綜合發(fā)展區(qū)、商務(wù)園、教育園、工業(yè)區(qū)和住宅區(qū)等濱江娛樂(lè)綜合發(fā)展區(qū)為主,開發(fā)高檔次的住宅房地產(chǎn)業(yè)客戶范圍周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)區(qū)、周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)南通市區(qū)、周邊縣市(通州、海門)、周邊城市(上海、蘇州客戶)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)客戶升級(jí)期造勢(shì)期立足未來(lái)開發(fā)區(qū)的高起點(diǎn)規(guī)劃,針對(duì)地塊自身屬性定位為項(xiàng)目未來(lái)做全新的形象高度發(fā)展契機(jī)區(qū)域產(chǎn)業(yè)集群奠定強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)住宅、商業(yè)、商務(wù)復(fù)合型社區(qū)的生活機(jī)能對(duì)消費(fèi)者說(shuō)更具有吸引力尤其產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入對(duì)整個(gè)項(xiàng)目帶來(lái)更高層此的住區(qū)人口和消費(fèi)人口36萬(wàn)方以居住為主的高端社區(qū)(36萬(wàn))園區(qū)一期開發(fā)位置園區(qū)二
41、期開發(fā)位置園區(qū)三期開發(fā)位置50平方公里,30萬(wàn)居住人口36萬(wàn))從大盤操作上說(shuō),蘇通地塊是蘇通工業(yè)園區(qū)形象華麗升級(jí)的重要篇章定位契機(jī)項(xiàng)目定位決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵, 是品牌形象的有力支撐項(xiàng)目的整體定位和形象潛力生命力【項(xiàng)目定位】項(xiàng)目屬性解讀項(xiàng)目定位分為2個(gè)重要方面前瞻性差異性主題性e3、e4地塊定位不僅僅是兩個(gè)地塊的定位,而是承接整體蘇通產(chǎn)業(yè)園區(qū)成型的關(guān)鍵!明確自身核心價(jià)值要素,確立絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)!e3、e4地塊應(yīng)根據(jù)各自條件,實(shí)現(xiàn)分主題定位形象!【產(chǎn)品定位原則】項(xiàng)目定位項(xiàng)目品牌形象定位現(xiàn)狀現(xiàn)狀未來(lái)未來(lái)區(qū)位形象區(qū)位形象傳統(tǒng)開發(fā)區(qū)傳統(tǒng)開發(fā)區(qū)核心居住板塊核心居住板塊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)價(jià)值挖掘
42、價(jià)值挖掘全市性市場(chǎng)全市性市場(chǎng)客戶演變客戶演變剛需及投資置業(yè)剛需及投資置業(yè)剛需剛需+ +改善自住需求改善自住需求價(jià)值挖掘價(jià)值挖掘本項(xiàng)目需要以前瞻性眼光,有效整合自身價(jià)值資源實(shí)現(xiàn)全面升級(jí)!才能夠另辟蹊徑,殺出重圍,王者歸來(lái)!地塊使命:承前啟后,確立全新綜合大盤形象基點(diǎn)!項(xiàng)目升級(jí)建議在售項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)提煉總總 建建 面面44萬(wàn)平方米占地面積占地面積19.7萬(wàn)平方米容容 積積 率率2.25綠綠 化化 率率40%現(xiàn)售產(chǎn)品現(xiàn)售產(chǎn)品類獨(dú)棟、小高層、高層在售產(chǎn)品在售產(chǎn)品雙拼:350 聯(lián)排:265獨(dú)棟:480-550建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格法式風(fēng)格外立面外立面底部石材上部面磚開發(fā)商開發(fā)商華潤(rùn)置地景觀設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)貝爾高林近期
43、開盤近期開盤時(shí)間時(shí)間2011入住時(shí)間入住時(shí)間2013年初近期均價(jià)近期均價(jià)公寓:9000元元/裝修狀況裝修狀況毛坯華潤(rùn)置地高端橡樹灣系列產(chǎn)品,依靠開發(fā)商的品牌和建筑品質(zhì)為保證華潤(rùn)置地高端橡樹灣系列產(chǎn)品,依靠開發(fā)商的品牌和建筑品質(zhì)為保證居住品質(zhì)的提升以及國(guó)際化的生活居住理念居住品質(zhì)的提升以及國(guó)際化的生活居住理念50005000法式宮廷會(huì)所,宮廷園林設(shè)計(jì)、中央景觀軸、石材面磚打造法式宮廷會(huì)所,宮廷園林設(shè)計(jì)、中央景觀軸、石材面磚打造l項(xiàng)目特點(diǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)l推廣訴求推廣訴求l項(xiàng)目賣點(diǎn)項(xiàng)目賣點(diǎn)39404549一期二期【華潤(rùn)橡樹灣】橡樹灣是華潤(rùn)橡樹灣系列的又一代表之作,其高品質(zhì)的建筑品質(zhì)和國(guó)際化的社區(qū)生活是項(xiàng)目
44、的核心賣點(diǎn)典型案例借鑒推廣重點(diǎn):一期熱銷、二期加推,示范區(qū)開放項(xiàng)目情況:在售的是37#、38#、 45#、49#,主力戶型為88平米兩房、130平米三房、140平米三房、170平米的四房,均價(jià)9500元/平米,88平米基本售罄。105套13套5套155套【華潤(rùn)橡樹灣】3月27號(hào),二期208套開盤前2天去化在30%以上,去化情況一般典型案例借鑒借鑒要素提煉建筑與景觀的協(xié)調(diào),保證景觀新主張art deco建筑風(fēng)格與整體調(diào)性的契合5000平方高端主題會(huì)所產(chǎn)品細(xì)節(jié)中央景觀軸、大面積綠化種植高附加值房型,功能布局合理【華潤(rùn)橡樹灣】典型案例借鑒疊加別墅31棟高層21棟商業(yè)3棟及會(huì)所1棟建筑風(fēng)格:是采用芝加
45、哥美學(xué)建筑的高層及宮廷式的疊加別墅所組成;景觀設(shè)置:超過(guò)4萬(wàn)方的中心集中綠化,景觀是采用英倫新古典主義園林風(fēng)格;會(huì)所:社區(qū)會(huì)所,三個(gè)主題庭院共計(jì)三層所組成,分別是泳池夏日庭院、家庭聚會(huì)庭院、婚禮浪漫庭院,地下還設(shè)有恒溫游泳池和健身中心。景瑞打造的高端住宅項(xiàng)目,占地約20萬(wàn)方、總建筑面積約32.8萬(wàn)平方米,總規(guī)劃戶數(shù)約2200戶總總 建建 面面32.8平方米占地面積占地面積19.12平方米容容 積積 率率1.72綠綠 化化 率率35%產(chǎn)品組合產(chǎn)品組合高層、疊加在售產(chǎn)品在售產(chǎn)品雙拼:350 聯(lián)排:265獨(dú)棟:480-550建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格芝加哥美學(xué)建筑的高層及宮廷式的疊加外立面外立面底部石材上部面
46、磚開發(fā)商開發(fā)商景瑞景觀設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)上海奧雅設(shè)計(jì)有限公司近期開盤近期開盤時(shí)間時(shí)間2011入住時(shí)間入住時(shí)間2013年初近期均價(jià)近期均價(jià)公寓:9200元元/裝修狀況裝修狀況毛坯【景瑞18號(hào)】典型案例借鑒景瑞18號(hào)于6月4日開盤,均價(jià)9000元/戶型分配統(tǒng)計(jì)表建筑形態(tài)面積段戶型面積總戶數(shù)戶數(shù)比高層小于9088、8653724.29%12012048922.1229%160-200160、165、180、18526812.12%2302301205.43%疊加150150180.81%160-200180、188、195、20024210.95%建筑風(fēng)格:是采用芝加哥美學(xué)建筑的
47、高層及宮廷式的疊加別墅所組成;景觀設(shè)置:超過(guò)4萬(wàn)方的中心集中綠化,景觀是采用英倫新古典主義園林風(fēng)格;會(huì)所:社區(qū)會(huì)所,三個(gè)主題庭院共計(jì)三層所組成,分別是泳池夏日庭院、家庭聚會(huì)庭院、婚禮浪漫庭院,地下還設(shè)有恒溫游泳池和健身中心。【景瑞18號(hào)】典型案例借鑒景瑞18號(hào)以其打造項(xiàng)目的舒適之道為推廣主題,進(jìn)行品牌宣傳與項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)的推廣推廣主題:能達(dá)商務(wù)區(qū)核心地段;低密度產(chǎn)品;公園式景觀綠化【景瑞18號(hào)】典型案例借鑒獨(dú)特創(chuàng)新的風(fēng)格設(shè)計(jì)新主張ca定制,裝修風(fēng)格的菜單式選擇多功能的主題會(huì)所,娛樂(lè)、健身中心石材立面的品質(zhì)感產(chǎn)品細(xì)節(jié)大面積集中性的生態(tài)景觀本案借鑒點(diǎn)2r功能實(shí)用;3r舒適,功能布局合理【景瑞18號(hào)
48、】典型案例借鑒項(xiàng)目名稱山水壹號(hào)總占地面積106677 所處位置開發(fā)區(qū)總建筑面積102573現(xiàn)場(chǎng)地址常青路9號(hào)容積率0.96物業(yè)類型別墅綠化率45%建筑形態(tài)聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟、疊加交房狀況毛坯建筑風(fēng)格美式總套數(shù)511發(fā)展商南通星洲地產(chǎn)有限公司停車位722借鑒要素提煉含獨(dú)幢、雙拼、聯(lián)排、疊加四類別墅產(chǎn)品套型建筑面積為180-500平方米,可滿足各類高端客戶需求 人車分流別墅戶戶雙車位、戶戶大面積私家南院沿天然河道錯(cuò)落景觀產(chǎn)品豐富景觀設(shè)計(jì)【山水壹號(hào)】典型案例借鑒項(xiàng)目名稱順發(fā)御園總占地面積220000 所處位置開發(fā)區(qū)總建筑面積135000現(xiàn)場(chǎng)地址星湖大道南側(cè)容積率0.64物業(yè)類型別墅綠化率45%建筑形態(tài)
49、聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟交房狀況毛坯建筑風(fēng)格南加州、意大利、英倫、法式總套數(shù)434發(fā)展商南通順發(fā)置業(yè)有限公司停車位825占地300余畝,純別墅規(guī)劃純別墅住區(qū)含組院、雙拼、獨(dú)棟等豐富產(chǎn)品線南加州建筑風(fēng)格、意大利建筑風(fēng)格、英倫建筑風(fēng)格、法式建筑風(fēng)格等經(jīng)典建筑形態(tài)全部引進(jìn)園區(qū),與山水相互輝映 建筑風(fēng)格多樣每一套別墅都擁有獨(dú)立的下沉式庭院、入戶前庭、側(cè)院、內(nèi)庭院等豐富的院落組織大面積私家庭院【順發(fā)御園】典型案例借鑒多功能會(huì)所多元產(chǎn)品戶型管家式物業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)核心地段建筑風(fēng)格裝修文化景觀小品多功能會(huì)所酒店式入口“濱江地產(chǎn)”風(fēng)情街區(qū) 經(jīng)典建筑風(fēng)格石材立面集中式主題景觀高端多功能主題會(huì)所【對(duì)應(yīng)到本案的價(jià)值點(diǎn)提煉】典型案
50、例借鑒滿足項(xiàng)目客戶的精神追求通過(guò)項(xiàng)目的整體品質(zhì)提升實(shí)體表現(xiàn)精神追求品質(zhì)化、國(guó)際化、宜居化通過(guò)項(xiàng)目的實(shí)體表現(xiàn)和精神追求,提升項(xiàng)目的整體品質(zhì)表現(xiàn)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目實(shí)體dna與客戶精神訴求的無(wú)縫對(duì)接客戶與價(jià)值匹配產(chǎn)品方案建議南北中軸對(duì)稱,圍合式排布,優(yōu)化中央集中式景觀,排布使得景觀資源最大化,凸顯項(xiàng)目高品質(zhì)特性豐富的產(chǎn)品線,圍合式布局中央景觀軸、景觀資源最大化高品質(zhì)多層產(chǎn)品,做高品質(zhì)南北組團(tuán)中央對(duì)襯,互補(bǔ)干擾1234突破限高,與規(guī)劃不符合5【方案一排布建議】產(chǎn)品方案建議滿足限高,符合規(guī)劃條件產(chǎn)品線東西布局,互不干擾組團(tuán)式布局,多層產(chǎn)品私密性強(qiáng)123【方案二排布建議】產(chǎn)品方案建議多產(chǎn)品線分開排布,私密性更強(qiáng),小
51、高層布局使得景觀利用上不如方案一產(chǎn)品優(yōu)化建議74n米黃色仿石材真石漆,給米黃色仿石材真石漆,給人穩(wěn)重,典雅,高貴感。人穩(wěn)重,典雅,高貴感。n在打造高品質(zhì)立面的同時(shí)在打造高品質(zhì)立面的同時(shí)有效減低了成本。有效減低了成本?!痉桨敢唬篴rt deco 】建筑風(fēng)格建議建議采用古典art deco風(fēng)格75n底層基座采用石材,墻身底層基座采用石材,墻身及頂部采用真石漆;及頂部采用真石漆;n注重建筑頂部的裝飾線條,注重建筑頂部的裝飾線條,強(qiáng)化豎向裝飾。強(qiáng)化豎向裝飾?!痉桨敢唬篴rt deco 】建筑風(fēng)格建議建議采用古典art deco風(fēng)格發(fā)展的方向是簡(jiǎn)潔,強(qiáng)調(diào)和內(nèi)部空間舒適性,流線更粗曠簡(jiǎn)潔,強(qiáng)調(diào)和內(nèi)部空間舒
52、適性,流線更粗曠;整體建筑,橫向凹凸設(shè)計(jì),縱向階梯感設(shè)計(jì);半對(duì)稱或完全半對(duì)稱或完全不對(duì)稱不對(duì)稱;建筑局部講究裝飾,如非常講究對(duì)房頂、基座的設(shè)計(jì);主體的裝飾強(qiáng)調(diào)鐵藝,木藝的運(yùn)用,呈現(xiàn)簡(jiǎn)潔、粗獷的時(shí)尚;外墻的落水管、室外管道,設(shè)置應(yīng)與建筑主體設(shè)計(jì)統(tǒng)一考慮;落水管、電力線、可適當(dāng)作隱藏安裝?!痉桨敢唬何靼嘌里L(fēng)格】建筑風(fēng)格建議根據(jù)本案的拓荒者的領(lǐng)導(dǎo)形象,為使得本案更能樹立蘇通園區(qū)的標(biāo)桿形象,提高項(xiàng)目品質(zhì)高度,建議本案選擇方案一:art deco風(fēng)格中央景觀設(shè)計(jì)中央景觀設(shè)計(jì) 該項(xiàng)目中央花園,杭州首個(gè)交付的歐式皇家園該項(xiàng)目中央花園,杭州首個(gè)交付的歐式皇家園林林 嚴(yán)格遵照歐洲古典園林的法則,嚴(yán)格遵照歐洲古典
53、園林的法則,50005000的法式的法式皇家園林皇家園林呈長(zhǎng)方形呈長(zhǎng)方形 ,一條東西走向的主軸線貫穿,一條東西走向的主軸線貫穿始終,所有始終,所有景觀元素都沿中央軸線南北對(duì)稱布置景觀元素都沿中央軸線南北對(duì)稱布置 中央景觀元素中央景觀元素 西式?jīng)鐾?、花缽步道、大草坪西式?jīng)鐾?、花缽步道、大草?林陰步道、水渠和灌叢林陰步道、水渠和灌叢 綠城綠城留莊留莊【中央軸線景觀案例借鑒】景觀價(jià)值體系中央景觀79法式宮廷園林景觀,層層進(jìn)深、中軸對(duì)稱的園林布局,令皇家氣韻環(huán)繞簇護(hù),與外立面風(fēng)格呼應(yīng),配合項(xiàng)目品質(zhì)提升中央景觀軸根據(jù)中央廣場(chǎng)面積設(shè)置不同尺寸的噴泉景觀,與毗鄰水系相呼應(yīng)?!灸系貕K中軸景觀路線】景觀價(jià)值體系南地塊景觀路線建議采取法式宮廷園林景觀路線,與外立面風(fēng)格呼應(yīng),配合項(xiàng)目整體品質(zhì)及環(huán)境營(yíng)造 標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn) 庭院入口小景庭院入口小景庭院隔斷墻及綠籬庭院隔斷墻及綠籬草坪及鋪地草坪及鋪地庭院小品庭院小品大戶型可考慮配備設(shè)備(如燒烤臺(tái))大戶型可考慮配備設(shè)備(如燒烤臺(tái))
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