上海保利利香檳苑二期定位分析及商業(yè)部分建議報(bào)告 66P

1、保利香檳苑二期定位分析及商業(yè)部分建議報(bào)告2012.05報(bào)告目錄第一部分：公寓產(chǎn)品定位分析第二部分：商業(yè)部分建議第一部分： 公寓產(chǎn)品定位分析名稱板塊折扣時(shí)間戶型推出套數(shù)折扣情況后續(xù)情況備注成交均價(jià)(萬/)此前均價(jià)(萬/)折扣力度2周內(nèi)簽約至今簽約海珀旭暉徐匯濱江2011.11298-370306.2報(bào)價(jià)8報(bào)7.7折68(至年底)實(shí)際較競(jìng)品尚海灣低開93折，折扣不夠，成交慘淡2012.2298-370326.0報(bào)價(jià)8.5報(bào)7折1365以相同底價(jià)推出更優(yōu)勢(shì)位置，加大對(duì)外宣傳折扣，3月份簽約59套仁恒森蘭雅苑浦東高橋2012.291-2191643.6 4.38.4折2062開盤當(dāng)日滯銷，但續(xù)銷較強(qiáng)，

2、月均30套世茂濱江花園浦東陸家嘴2012.393-320307.2 報(bào)價(jià)7-10報(bào)7折，實(shí)8折193912年3月由暗折轉(zhuǎn)為明打7折，3月后成交量迅速提升，達(dá)23套尚海灣豪庭徐匯濱江2012.3125-220存量續(xù)銷4.97.07折36502012年2月推出8.1折3月進(jìn)一步打折，推出7折清盤行動(dòng)，打折效果突出，月均25套濱江凱旋門浦東陸家嘴2012.3135-34619511.7報(bào)價(jià)20低開6折1418低于市場(chǎng)預(yù)測(cè)開盤華潤(rùn)新江灣九里楊浦新江灣2012.4166723.6 4.67.8折4141n2011年10月至今連降2次n目前折扣已至7.8折n高調(diào)降價(jià)后，開盤認(rèn)購58套綠城玉蘭花園浦東唐鎮(zhèn)2

3、012.4130-189802.9-3.84.18折11高調(diào)降價(jià)，開盤售32套全市中高端市場(chǎng)降幅劇烈節(jié)后中高端市場(chǎng)出現(xiàn)價(jià)格下行，優(yōu)惠幅度達(dá)7-8折，降價(jià)后多數(shù)實(shí)現(xiàn)快速放量全市內(nèi)環(huán)內(nèi)市場(chǎng)成交分析淮海中路板塊26套打浦橋板塊68套老西門板塊65套黃浦濱江板塊46套曹家渡板塊23套江寧路板塊70套衡山路板塊28套不夜城板塊297套東外灘板塊353套北外灘板塊49套新華路板塊54套中山公園板塊139套長(zhǎng)壽板塊235套武寧板塊165套四川北路板塊618套塘橋板塊38套楓林板塊128套陸家嘴濱江板塊48套花木板塊146套洋涇板塊35套數(shù)據(jù)日期：2011.1.1 - 2011.12.31區(qū)域供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)

4、均價(jià)四川北路板塊33661837000東外灘板塊35035331000不夜城板塊-29737000長(zhǎng)壽板塊47223548000武寧板塊16816546000花木板塊24414640000中山公園板塊25113952000楓林板塊存量積壓，推貨緩慢12856000江寧路板塊1867075000打浦橋板塊666850000老西門板塊存量積壓，推貨緩慢6546000新華路板塊存量積壓，推貨緩慢5467000北外灘板塊存量積壓，推貨緩慢4968000陸家嘴濱江板塊存量積壓，推貨緩慢48100000黃浦濱江板塊10246100000塘橋板塊2043859000洋涇板塊缺乏供應(yīng)3531000衡山路板塊1

5、962880000淮海中路板塊11626130000曹家渡板塊缺乏供應(yīng)2340000內(nèi)外內(nèi)區(qū)域，40000元單價(jià)以下地區(qū)的板塊成交能力相對(duì)較強(qiáng)全市競(jìng)爭(zhēng)格局內(nèi)環(huán)線中環(huán)線東外灘板塊四川北路大寧北蔡張江浦東世博區(qū)域供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)主力總價(jià)套均面積東外灘板塊350353250-350萬103四川北路板塊336618360-430萬104大寧板塊400499250-350萬100 北蔡板塊852480300-380萬92 張江板塊660402250-320萬111 浦東世博板塊125205250-330萬110 光新板塊782533300-400萬108數(shù)據(jù)日期：2011.1.1 - 2011.12.3

6、1光新全市總價(jià)趨同的成熟板塊和標(biāo)桿項(xiàng)目?jī)r(jià)格，抑制了東外灘板塊的價(jià)格成長(zhǎng)與本區(qū)域主力總價(jià)趨同板塊香溢花城 2.6-2.8萬上海灘大寧城 3.0-3.1萬大寧瑞仕花園 3.1-3.2萬單價(jià)已扣除精裝修瑞虹新城 3.6-3.7萬中信虹港名庭 3.3-3.4萬凱德嘉博名邸 2.9-3.0萬大華錦繡華城 2.8-2.9萬張江湯臣豪園 2.5-2.6萬單價(jià)范圍：2.9-3.2萬新江灣板塊3.5萬-6萬元/（大戶型產(chǎn)品為主）東外灘板塊東外灘1號(hào)29000元圣驪河濱苑29500元m內(nèi) 環(huán) 線中 環(huán) 線本案寶地東花園32000元u東外灘板塊：區(qū)域改善型市場(chǎng) 29000-32000元/u新江灣板塊：定位高端市場(chǎng)

7、35000-60000元/由于產(chǎn)品定位的差異，新江灣板塊與本板塊不存在直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主要來自東外灘板塊m區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局地鐵四號(hào)線濱江晶典33000元板塊內(nèi)公寓市場(chǎng)分析2011年東外灘板塊供求情況供應(yīng)面積：3.4萬方成交面積：3.8萬方供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)均價(jià)海尚佳園01230000合生高爾夫公寓01630000濱江晶典07133000圣驪河濱苑26017729500寶地東花園9193320002011年東外灘板塊主要項(xiàng)目成交情況板塊內(nèi)市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求，30000-32000元為板塊主力放量?jī)r(jià)格未來供應(yīng)量分析土地存量：未上市土地集中在新江灣板塊未來供應(yīng)量： 11.7 萬方項(xiàng)目可售存量未來上

8、市量本案-7萬方東外灘1號(hào)1萬方3萬方圣驪河濱苑0.7萬方-寶地東花園尾盤-濱江晶典尾盤-博和-（200平米大戶型為主）合計(jì)11.7萬方板塊成交量目前受到供應(yīng)面的一定抑制，從未來競(jìng)爭(zhēng)量看，板塊整體競(jìng)爭(zhēng)壓力不大板塊供應(yīng)結(jié)構(gòu)本案產(chǎn)品結(jié)構(gòu)合理，兩房產(chǎn)品契合市場(chǎng)主流，三房產(chǎn)品填補(bǔ)市場(chǎng)空缺額并具備總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)u80-100兩房占比最大，達(dá)54%110-120三房市場(chǎng)供應(yīng)空白u(yù)兩房產(chǎn)品熱銷，三房110-120存在市場(chǎng)供應(yīng)空缺分類89-94平米（2室2廳1衛(wèi)）100-105平米（2室2廳1衛(wèi)）110120平米（3室2廳2衛(wèi)）套數(shù)套數(shù)366366套套2929套套311311套套套數(shù)占比套數(shù)占比51.8%51.

9、8%4.1%4.1%44.1%44.1%本案戶型配比板塊現(xiàn)狀分析 - 在售項(xiàng)目東外灘1號(hào)外立面： 面磚、涂料社區(qū)規(guī)劃： 非人車分流外立面： 面磚社區(qū)規(guī)劃： 非人車分流寶地東花園圣驪河濱苑外立面： 涂料社區(qū)規(guī)劃： 非人車分流在售項(xiàng)目定位于中低端經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品，設(shè)計(jì)規(guī)劃品質(zhì)一般板塊現(xiàn)狀分析 成交客戶分析客戶置業(yè)次數(shù)客戶區(qū)域分布u以剛需首置、置換需求為主u東外灘及區(qū)域內(nèi)周邊板塊為主，外區(qū)客源主要因工作區(qū)域在楊浦剛需購房需求為主，呈現(xiàn)典型的區(qū)域市場(chǎng)特征以東外灘板塊內(nèi)部及楊浦區(qū)相鄰板塊區(qū)域客為主，輔以工作區(qū)域鄰近板塊的外區(qū)客，熟知和認(rèn)可東外灘板塊的發(fā)展現(xiàn)狀，具備一定的購買能力，多為首置或置換的剛性需求。本案

10、客源定位分析：因此，本案銷售策略為： 樹立區(qū)域的品質(zhì)標(biāo)桿，確立內(nèi)環(huán)內(nèi)單價(jià)優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目定位中高端項(xiàng)目，以毛坯產(chǎn)品交付東外灘板塊屬典型區(qū)域市場(chǎng)，板塊內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)壓力趨于緩和，但是相比全市同類地區(qū)，東外灘板塊發(fā)展的成熟度和在售項(xiàng)目的品質(zhì)均處于劣勢(shì)，缺乏足夠競(jìng)爭(zhēng)力。以高性價(jià)比的中高端產(chǎn)品定位，立足區(qū)域市場(chǎng)，爭(zhēng)奪全市同類地區(qū)市場(chǎng)份額未來競(jìng)爭(zhēng)格局驗(yàn)證29000元東外灘板塊東外灘1號(hào)30000元東外灘板塊圣驪河濱苑31000元大寧板塊上海灘大寧城32000元33000元光新板塊香溢花城34000元浦東世博板塊嘉博名邸35000元大寧板塊慧芝湖花園36000元大寧板塊大寧瑞仕花園不夜城板塊復(fù)地新都國際四川北路板塊中

11、信虹港銘庭37000元花木板塊古北御庭38000元39000元四川北路板塊瑞虹新城毛坯 - 競(jìng)爭(zhēng)面精修交付 - 競(jìng)爭(zhēng)面 (標(biāo)準(zhǔn)：3000-4000元)毛坯產(chǎn)品交付更具價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，精裝后的產(chǎn)品價(jià)格將面臨巨大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目包裝建議新城碧翠綠城黃浦灣海珀旭輝圍板廣告建議將圍板高度為4-6米，可擴(kuò)大展示視野的范圍，提升項(xiàng)目調(diào)性西康路989品尊國際外立面及樓棟主入口樓棟入口處建議采用石材浮雕及各類裝飾九龍倉璽園立面采用“二段式”，低區(qū)石材干掛，高區(qū)真石漆建議大堂、電梯廳的地面、墻面部分采用石材或玻化磚修飾，突出石材質(zhì)感。王子晶品浦江公館入戶大堂品尊國際慧芝湖花園地面鋪設(shè)石材，轎廂內(nèi)壁以木質(zhì)及鏡面裝飾電

12、梯瑞虹新城電梯廳慧芝湖花園電梯廳品尊國際電梯廳建議為半開放式的內(nèi)置信報(bào)間，易于管理及維護(hù)星河灣信報(bào)箱浦江公館信報(bào)箱王子晶品信報(bào)箱信報(bào)間 項(xiàng)目景觀建議將綠化植物的種植密度提高，主干道設(shè)置精致的景觀小品作裝飾琥珀臻園琥珀臻園琥珀臻園項(xiàng)目包裝總結(jié)陣地包裝做高圍板展示和項(xiàng)目圍墻，提高項(xiàng)目陣地的調(diào)性。產(chǎn)品包裝外立面、樓棟主入口和入戶大堂突出石材質(zhì)感，提高其他公共設(shè)施檔次，提升產(chǎn)品展現(xiàn)力及品質(zhì)感。景觀綠化包裝樹木植被種植緊密、景觀小品注重精致優(yōu)雅，營造高品質(zhì)景觀的居住舒適感。第二部分： 商業(yè)部分建議上海商用物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀16%23%19%28%34%u自2010年起，辦公市場(chǎng)呈現(xiàn)價(jià)漲量縮的態(tài)勢(shì)，加之限貸

13、等政策的出臺(tái)，供求矛盾顯現(xiàn)。u近五年，商用物業(yè)市場(chǎng)份額 持續(xù)增加，主要因住宅成交體量大幅回落所致。商辦市場(chǎng)份額雖逐年擴(kuò)大，但是其發(fā)展態(tài)勢(shì)已呈下行趨勢(shì)全市商辦市場(chǎng)發(fā)展全市商辦市場(chǎng)供求關(guān)系商用物業(yè)信貸政策收緊辦公產(chǎn)品市場(chǎng)容量分析類住宅主力市場(chǎng)中小面積辦公市場(chǎng)大面積辦公市場(chǎng)大型企業(yè)總部萬500平米左右的大面積辦公的市場(chǎng)容量非常有限數(shù)據(jù)時(shí)間：2011.1-2011.12主力大面積辦公市場(chǎng)u區(qū)域分布占比u產(chǎn)品屬性占比熱銷項(xiàng)目主要分布在市中心核心cbd區(qū)域，商務(wù)氛圍濃厚、產(chǎn)業(yè)聚集度高整體去化速度非常緩慢辦公市場(chǎng)現(xiàn)狀分析項(xiàng)目名稱區(qū)域成交套數(shù)成交面積均價(jià)月均去化面積項(xiàng)目屬性中鐵中環(huán)時(shí)代廣場(chǎng)閘北42343471

14、73382862 大型城市綜合體漕河涇現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)w19地塊二區(qū)（總部區(qū)）徐匯2841995134323500 大型商務(wù)區(qū)新世界長(zhǎng)寧商業(yè)中心長(zhǎng)寧2614533271831211 大型商務(wù)區(qū)上海港國際客運(yùn)中心商業(yè)配套項(xiàng)目虹口2133412602882784 市中心cbd中信廣場(chǎng)虹口17980458757817 市中心cbd上海國際航運(yùn)服務(wù)中心（西塊）項(xiàng)目虹口171140965000951 市中心cbd東方金融廣場(chǎng)浦東12706056462588 市中心cbd上海環(huán)球金融中心浦東1033629822832802 市中心cbd2011年全市500平米以上辦公項(xiàng)目成交排行大面積辦公市場(chǎng)平均去化速度

15、： 1套/兩個(gè)月區(qū)域在售辦公項(xiàng)目三湘未來海岸東方藍(lán)海國際廣場(chǎng)同濟(jì)逸仙大廈新江灣板塊五角場(chǎng)板塊在售項(xiàng)目主力成交產(chǎn)品產(chǎn)品定位價(jià)格三湘未來海岸30-80平米類住宅20000元同濟(jì)逸仙大廈100-230平米辦公30000元東方藍(lán)海國際廣場(chǎng)50-60平米類住宅30000元東外灘板塊區(qū)域辦公項(xiàng)目以類住宅產(chǎn)品低總價(jià)為主，產(chǎn)品定位與本案存在明顯差異本案海上碩和城 (待售)寶地廣場(chǎng)(待售)合生國際廣場(chǎng)(待售)待售項(xiàng)目總建面產(chǎn)品構(gòu)成辦公產(chǎn)品信息預(yù)計(jì)上市時(shí)間寶地廣場(chǎng)15萬方辦公、裙房商鋪兩幢20層甲級(jí)辦公樓2012年下半年合生國際廣場(chǎng)36萬方商業(yè)綜合體33層甲級(jí)辦公樓，共6萬方2014年海上碩和城30萬方創(chuàng)新公寓式

16、辦公社區(qū)14層公寓式辦公產(chǎn)品2012年下半年項(xiàng)目名稱板塊成交面積成交套數(shù)均價(jià)財(cái)富國際廣場(chǎng)（尾盤）五角場(chǎng)板塊214752025128綠世紀(jì)（售罄）黃興板塊1069212113同濟(jì)逸仙大廈（尾盤）五角場(chǎng)板塊1677227899區(qū)域大面積辦公產(chǎn)品成交情況2011年至今 - 500平米以上辦公產(chǎn)品成交區(qū)域熱銷大戶型項(xiàng)目為可分割產(chǎn)品，區(qū)域市場(chǎng)容量同樣極其有限u財(cái)富國際廣場(chǎng)的大面積辦公產(chǎn)品產(chǎn)權(quán)可分割，由50-80平米戶型構(gòu)成。龍澤大廈郡江國際大廈 尚凱商務(wù)大廈 本 案天科國際大廈 博海商務(wù)樓中通大廈 華誼星城大廈 項(xiàng)目物業(yè)級(jí)別出租戶型租金龍澤大廈乙級(jí)寫字樓60-1501.4-1.5郡江國際大廈甲級(jí)寫字樓7

17、0-1501.7-2.6尚凱商務(wù)大廈甲級(jí)寫字樓25-504.5-4.6(含水電寬帶)天科國際大廈乙級(jí)寫字樓110-1801.5-1.6博海商務(wù)樓甲級(jí)寫字樓500-10001.5-1.6中通大廈商住樓70-1301-1.2華誼星城大廈商住樓40-701.7-1.9東外灘租金水平東外灘板塊辦公租賃價(jià)格在 1.5-1.6元/天辦公市場(chǎng)結(jié)論整體市場(chǎng)回落商辦整體市場(chǎng)經(jīng)過多年的快速發(fā)展，市場(chǎng)泡沫開始形成，近兩年出現(xiàn)下行趨勢(shì)。大面積辦公市場(chǎng)容量極小僅市中心cbd區(qū)域、大型城市綜合體和產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)內(nèi)項(xiàng)目能夠取得成交，多數(shù)項(xiàng)目月均去化不足1套區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境不利項(xiàng)目多定位于類住宅市場(chǎng)，以低總價(jià)和非限購吸引剛需和投資客

18、群，在售大面積產(chǎn)品產(chǎn)權(quán)均可分割，便于二次轉(zhuǎn)讓。產(chǎn)品定價(jià)推導(dǎo)外環(huán)線中環(huán)線內(nèi)環(huán)線全市各環(huán)線辦公產(chǎn)品與住宅的價(jià)格比值0.6-0.8 :10.65-0.75 :10.7-0.8 :10.7-0.8 :1區(qū)域內(nèi)辦公產(chǎn)品與住宅價(jià)格關(guān)系u新江灣板塊三湘未來海岸（比值 0.74: 1） 公寓：32000元（精裝5000元） 辦公：20000元u東外灘板塊圣驪河濱苑（比值 0.53 : 1） 公寓：30000元 辦公：16000元縱觀全市和區(qū)域內(nèi)住宅與辦公產(chǎn)品的價(jià)格關(guān)系，比值基本在 0.6-0.8 : 1區(qū)域辦公產(chǎn)品成交面積段分布區(qū)域辦公產(chǎn)品成交總價(jià)分布產(chǎn)品定價(jià)推導(dǎo) - 區(qū)域成交結(jié)構(gòu)分析100平米以內(nèi)小戶型占比

19、最大主力總價(jià)集中于200萬以內(nèi)，600萬以上幾乎無成交以可分割產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)品為主600萬總價(jià)為成交臨界線小戶型投資類產(chǎn)品熱銷，600萬總價(jià)以上成交阻力較大產(chǎn)品定價(jià)建議本案所在區(qū)域：辦公與住宅的價(jià)格比值基準(zhǔn)為 0.6-0.8 : 1因此，建議本案辦公產(chǎn)品價(jià)格與區(qū)域住宅比值在0. 7以內(nèi)30000元 x 0.7 = 21000元/以下產(chǎn)品套均總價(jià)在1000萬元左右，總價(jià)水平非常高根據(jù)全市500平米以上辦公產(chǎn)品的平均成交速度推算 每套/2個(gè)月 * （12969/500）= 52個(gè)月本案辦公部分的預(yù)計(jì)銷售期將在4年以上我們將對(duì)以下三類定位方向作進(jìn)一步分析：1.老年公寓2.母嬰月子會(huì)所3.高端服務(wù)式公寓此外

20、，項(xiàng)目可考慮采用整體出租和委托運(yùn)營管理的方式獲取租金收益。老年公寓人口老齡化變化趨勢(shì)1999年10月我國提前進(jìn)入人口老齡化國家行列。2006年8月25日，國家統(tǒng)計(jì)局在結(jié)束全國1%人口抽樣調(diào)查后發(fā)布的數(shù)據(jù)稱，65歲以上（含65歲）的老齡人口首次超過1億，達(dá)到10045萬人，占總?cè)丝诘?.69%。2007年國家統(tǒng)計(jì)年鑒公布的2006年國家統(tǒng)計(jì)局全國人口變動(dòng)情況抽樣調(diào)查（抽樣比為0.907）樣本數(shù)據(jù)顯示：我國65歲以上老人比例達(dá)到9.19%。u人口老齡化速度加快u未來我國人口老齡化預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)來源：相關(guān)研究機(jī)構(gòu)我國老年人口基數(shù)大，增長(zhǎng)速度不斷提升國外老年住宅模式分析國家產(chǎn)品特點(diǎn)主要方式 模式特色美國規(guī)模

21、大，建筑形態(tài)多樣、配套齊全、有各種各樣的俱樂部，開設(shè)的課程和組織的活動(dòng)較多。代表樓盤：太陽城中心、鳳凰城。老年社區(qū)、老年公寓 完善的配套設(shè)施與功能區(qū)劃分規(guī)?；?、專業(yè)化、人性化。歐洲國家政策傾向于讓老年人居住在獨(dú)立的公寓中。建筑樣式豐富多樣，建筑色彩明亮艷麗，并充分考慮生態(tài)目標(biāo)。老年服務(wù)體系完善，服務(wù)的針對(duì)性較強(qiáng)。老年公寓、老年社區(qū) 建筑設(shè)計(jì)考慮到讓老年公寓不顯孤獨(dú)，設(shè)計(jì)人性化、專業(yè)化。日本 引入西方的模式結(jié)合東方人特有的習(xí)慣和傳統(tǒng)，研發(fā)出更加合理、適應(yīng)國情的產(chǎn)品，如多代居和二代居型，并將老年住宅產(chǎn)品融入通小區(qū)。代表樓盤：港北新城。 老年公寓、普通自住型老年住宅 老年人住宅產(chǎn)品與其他住宅產(chǎn)品混合

22、，加強(qiáng)和社會(huì)的交往?？膳c親人同住新加坡結(jié)合成熟社區(qū)，建設(shè)老年公寓，公寓戶型一般分為 35 平方米和45 平方米，為一位或兩位老年人提供生活空間。老年公寓、普通自住型老年住宅 戶型設(shè)計(jì)合理化、產(chǎn)品建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化，與居住社區(qū)結(jié)合，便于親人照顧 歐美模式與亞洲模式迥異前者：老年人群的生活較為獨(dú)立，著重考慮同年齡的社交圈規(guī)模以及老年人個(gè)性化的居住需求；后者：考慮老年人口的家庭意識(shí)較重，強(qiáng)調(diào)日常生活與家人互動(dòng)的便利性，親情紐帶的緊密型；隨著國內(nèi)收入水平的高速增長(zhǎng)，老年住宅的養(yǎng)老模式將成為未來的發(fā)展趨勢(shì)適老化通用住宅老年居住社區(qū)養(yǎng)老院、敬老院、老年福利中心老年公寓產(chǎn)權(quán)歸屬歸個(gè)人所有，以自用為主歸個(gè)人所有（普通

23、單元），可出售給個(gè)人一般由政府或慈善機(jī)構(gòu)資助建設(shè)，產(chǎn)權(quán)歸政府或慈善機(jī)構(gòu)一半歸投資者或?qū)ｉT經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)所有，以對(duì)外租用為主分布范圍一般分布在普通居住小區(qū)中一般分布在距離市區(qū)不遠(yuǎn)的近郊一般分布于成熟社區(qū)，和行政區(qū)劃相一致既可以單獨(dú)劃址建造；也可以分散性與普通型住戶混?。贿€可以分布于專門老年住區(qū)中經(jīng)營管理方式開發(fā)商建造師前期設(shè)計(jì)，購房者個(gè)人進(jìn)行適化改造，沒有后續(xù)經(jīng)營問題開發(fā)商開發(fā)時(shí)，按照老年住宅標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，子女可以繼承或轉(zhuǎn)讓給需要的老年人政府進(jìn)行資助。有的養(yǎng)老院、敬老院進(jìn)行轉(zhuǎn)制，收住自費(fèi)老人，轉(zhuǎn)為了老年公寓自主經(jīng)營或機(jī)構(gòu)運(yùn)營適用對(duì)象范圍包括老年人在內(nèi)的各個(gè)年齡段人士使用包括老年人為目標(biāo)對(duì)象，但社區(qū)

24、內(nèi)也可是兩居住其他年齡段人群專門供養(yǎng)無保護(hù)等困難老人以有支付能力的老年人為服務(wù)對(duì)象與養(yǎng)老方式的結(jié)合使老人生活在熟悉的環(huán)境即可在社區(qū)中自己購買的住宅里養(yǎng)老，也可到社區(qū)中的老年公寓里養(yǎng)老社會(huì)福利養(yǎng)老贏利性的社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)主要優(yōu)點(diǎn)具有普遍適用性，營造了沒有障礙和歧視的居住環(huán)境具有良好的養(yǎng)老居住環(huán)境和完善的助老服務(wù)，老人可在社區(qū)內(nèi)根據(jù)身體狀況需求調(diào)換住處解決孤寡老人的基本生存問題為老年人提供消除孤獨(dú)的氛圍，滿足他們休閑、娛樂、保健等多方面的需求局限性一次性投入較大，增加了短期內(nèi)的建造成本受服務(wù)對(duì)象所限，目前不能涵蓋到普通收入水平的老年人政府財(cái)力有限，收到贍養(yǎng)的老年人非常有限目前問題較多，并沒有走上良性循

25、環(huán)發(fā)展階段適宜實(shí)施范圍可在普通居住小區(qū)中劃分一定比例按適老化通用住宅模式建造，慢慢過渡到全社會(huì)適老化“全壽命住宅“開始適宜在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市試建，等成熟以后在中、小城市推廣在大中小城市和農(nóng)村中，以街道和村委會(huì)為依托進(jìn)行現(xiàn)階段在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市，以中、高檔老年公寓為主，在大中小城市以發(fā)展中低檔老年公寓為主運(yùn)營模式分割銷售，一次性產(chǎn)權(quán)收益為主分割銷售，一次性產(chǎn)權(quán)收益為主福利性質(zhì)，政府補(bǔ)貼租金及服務(wù)收益整體出租，專業(yè)機(jī)構(gòu)運(yùn)營，租金收益國內(nèi)主流養(yǎng)老模式分析城區(qū)范圍城市外圍地區(qū)城區(qū)范圍：以政府福利性質(zhì)的敬老院、低端民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為主收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：1500-3000元/人/月入住情況：床位全滿城市外圍地區(qū)：存在

26、一定數(shù)量占地面積大、配套服務(wù)設(shè)施齊全的民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，擁有政府補(bǔ)貼收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：3000-10000元/人/月入住情況：70%以上上海養(yǎng)老機(jī)構(gòu)分布養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的相關(guān)要求城區(qū)養(yǎng)老院：坐落于大型醫(yī)療機(jī)構(gòu)附近，便于陪護(hù)就醫(yī)。郊區(qū)養(yǎng)老院：自身設(shè)有醫(yī)療康復(fù)配套設(shè)施，或鄰近醫(yī)療機(jī)構(gòu)。本案距離周邊大型醫(yī)療機(jī)構(gòu)均在3公里以外，建筑朝向不佳醫(yī)療機(jī)構(gòu)需在500米范圍以內(nèi)房間要求南向采光上海養(yǎng)老機(jī)構(gòu)經(jīng)營現(xiàn)狀中低端養(yǎng)老看護(hù)機(jī)構(gòu)為主，服務(wù)水準(zhǔn)不高，普遍以較低的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)迎合市場(chǎng)需求，基本依靠政府補(bǔ)貼運(yùn)營，目前尚無盈利較好的成功案例。老年公寓分析結(jié)論 - 不推薦市場(chǎng)需求旺盛，但是行業(yè)處在發(fā)展初期以中低端需求為主，盈利能力不佳，依賴政

27、府的政策支持和財(cái)政補(bǔ)貼維持運(yùn)營。本案周邊的醫(yī)療資源和建筑朝向不適合經(jīng)營老年公寓項(xiàng)目。如在社區(qū)規(guī)劃養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，將對(duì)本案的項(xiàng)目品質(zhì)產(chǎn)生負(fù)面影響。月子會(huì)所 隨著生活水平的提高，當(dāng)前的80后母親們大多相信專業(yè)的月子護(hù)理而不信任傳統(tǒng)的坐月子方法，月子市場(chǎng)逐年看好。 根據(jù)公報(bào)，當(dāng)前和今后十幾年，中國人口仍將以年均800-1000萬的速度增長(zhǎng)。按照目前總和生育率1.8預(yù)測(cè)，2010年和2020年，中國人口總量將分別達(dá)到13.7億和14.6億；人口總量高峰將出現(xiàn)在2033年前后，達(dá)15億左右。 具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的家庭，其消費(fèi)觀念超前，會(huì)追求高檔的服務(wù)與體驗(yàn)。一般會(huì)選擇入住會(huì)所體驗(yàn)尊貴便捷專業(yè)的一站式服務(wù)。月子會(huì)

28、所現(xiàn)狀2010年10月份，專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)目前生育人群的問卷調(diào)查月子會(huì)所市場(chǎng)需求a、重要 b、不重要c、無所謂98%0%2%1.您覺得女人產(chǎn)后的護(hù)理重要嗎？2.您希望誰為您做月子護(hù)理？a、父母b、有經(jīng)驗(yàn)的家政人員c、護(hù)理專業(yè)的人士d、親戚29%19%43%10%3.您覺得產(chǎn)后護(hù)理的專業(yè)程度對(duì)產(chǎn)婦的影響大不大？ a、影響很大b、有影響c、一般d、影響不大e沒影響27%44%15%14%0%5.月子會(huì)所吸引您的地方會(huì)是什么？（可多選）a優(yōu)雅的環(huán)境b專業(yè)的產(chǎn)后護(hù)理c身形的保養(yǎng)和恢復(fù)d價(jià)格合理e一流的服務(wù)質(zhì)量和態(tài)度f其他21%62%53%23%36%便捷4.您有興趣去月子會(huì)所做護(hù)理和保養(yǎng)嗎？a 有興趣b有一

29、點(diǎn)c不太想d沒興趣e不知道37%32%21%4%6%孕產(chǎn)婦消費(fèi)觀超前，產(chǎn)后護(hù)理觀念發(fā)生明顯變化，多數(shù)愿意花錢在產(chǎn)后護(hù)理和形體恢復(fù)上。月子會(huì)所的消費(fèi)模式已形成一定市場(chǎng)規(guī)模，隨著產(chǎn)后護(hù)理觀念的逐步轉(zhuǎn)變，行業(yè)呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)趨勢(shì)。上海產(chǎn)后護(hù)理機(jī)構(gòu)分布機(jī)構(gòu)名稱環(huán)線位置月子喜喜母嬰會(huì)所(浦東江景館)內(nèi)環(huán)內(nèi)佑生精致月子會(huì)所(嘉匯店)佑生精致月子會(huì)所(徐匯店)喜洋洋精致月子會(huì)所喜福匯月子會(huì)所馨月匯國際高端月子會(huì)所媽咪中心月子會(huì)所天佑母嬰月子會(huì)所廣禾堂(華山路店)月子喜喜母嬰會(huì)所(西郊森林館)內(nèi)中環(huán)月子喜喜母嬰會(huì)所(浦西江景館) 上海中智親月家西郊月子會(huì)所佑生精致月子會(huì)所(銅川路店)靜雅軒精致月子會(huì)所愛吉瑞麗母

30、嬰會(huì)所子玉田園母嬰月子會(huì)所滋味堂月子會(huì)所中外環(huán)月安精致月子會(huì)所上海金搖籃母嬰會(huì)所上海月子服務(wù)機(jī)構(gòu)集中于中心城區(qū)，地段良好且交通便利月子會(huì)所經(jīng)營收益情況目前月子會(huì)所的費(fèi)用水平普遍在3萬/28天以上，收益率非常高上海-金搖籃上海-馨月匯上海-慈佑無錫-杰愛普通房20左右2.8萬/28天8萬/28天6.88萬/28天2-3萬/28天高級(jí)房50-603.88萬/28天12-13萬/28天7.88萬/28天3.8萬/28天豪華房豪裝50-6015-18萬/28天8.88萬/28天6萬/28天vip景觀套房100以上38萬/28天12.88萬/28天8.88萬/28天經(jīng)營場(chǎng)地一般租用單層面積較大的物業(yè)，客

31、房在同一樓層便于管理經(jīng)營場(chǎng)地在2000-3000平米以內(nèi)場(chǎng)地類型：u賓館酒店的某個(gè)樓層u小規(guī)模獨(dú)棟式商辦建筑本案商辦建筑體量過大，單層面積不足月子會(huì)所分析結(jié)論 - 不推薦消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變促使行業(yè)高速發(fā)展，盈利能力和發(fā)展前景均較為樂觀，但是，本案的建筑形態(tài)和建筑體量不符合該行業(yè)經(jīng)營場(chǎng)地要求。高端服務(wù)式公寓基本概念服務(wù)式公寓（service apartment）是指為中長(zhǎng)期商住客人提供一個(gè)完整、獨(dú)立、具有自助式服務(wù)功能的住宿設(shè)施，其公寓客房由一個(gè)或多個(gè)臥室組成，并帶有獨(dú)立的起居室、以及裝備齊全的廚房和就餐區(qū)域。消費(fèi)群體客層定位： 財(cái)富中檔、對(duì)居住相當(dāng)苛求、注重隱私、有一定品位主要消費(fèi)群體：1.高層管理人員 在周邊商務(wù)區(qū)工作的公司管理層級(jí)別，擁有較高的租房津貼或收入，注重生活品質(zhì)。2.高收入自由職業(yè)者 從事具有創(chuàng)造性服務(wù)業(yè)的“灰領(lǐng)”，關(guān)注居住品位和情趣。3.經(jīng)常往返多個(gè)城市的商務(wù)人士 厭倦星級(jí)酒店，需要居家生活氛圍潛在客源分布四川北路陸家嘴五角場(chǎng)本案內(nèi)環(huán)線-中環(huán)線-五角場(chǎng)商務(wù)圈大連路-周家嘴路-四川北路商務(wù)圈新建路隧道-陸家嘴商務(wù)