南通范公堤招商策劃報告66頁

1、范公堤招商策劃報告范公堤招商策劃報告2012.32012.3壹壹 地塊分析地塊分析項目本體分析項目本體分析地塊分析地塊分析總體定位總體定位業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局經(jīng)營方式經(jīng)營方式營銷推廣營銷推廣經(jīng)營測算經(jīng)營測算本案位于石路北側(cè)，由兩條商業(yè)街組成，建筑面積共計本案位于石路北側(cè)，由兩條商業(yè)街組成，建筑面積共計3 3萬多方，均萬多方，均由中式建筑組成，項目特色明顯，環(huán)境優(yōu)越，適合發(fā)展具有旅游休由中式建筑組成，項目特色明顯，環(huán)境優(yōu)越，適合發(fā)展具有旅游休閑相關(guān)的商業(yè)業(yè)態(tài)。閑相關(guān)的商業(yè)業(yè)態(tài)。南商業(yè)街南商業(yè)街北商業(yè)街北商業(yè)街歷史文化價值歷史文化價值地塊分析地塊分析總體定位總體定位業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局經(jīng)營方式經(jīng)營方式營銷

2、推廣營銷推廣經(jīng)營測算經(jīng)營測算項目地處石湖景區(qū)，石湖是太湖支流，相傳春秋時，范蠡攜西施項目地處石湖景區(qū)，石湖是太湖支流，相傳春秋時，范蠡攜西施在此泛舟入太湖，具有較好的文化底蘊(yùn)。在此泛舟入太湖，具有較好的文化底蘊(yùn)。范范蠡蠡西西施施旅游價值旅游價值地塊分析地塊分析總體定位總體定位業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局經(jīng)營方式經(jīng)營方式營銷推廣營銷推廣經(jīng)營測算經(jīng)營測算擁有眾多的古寺、古塔、古墓以及宋代著名田園詩人范成大等人擁有眾多的古寺、古塔、古墓以及宋代著名田園詩人范成大等人的別墅，旅游資源豐富。的別墅，旅游資源豐富。n石湖：石湖：南北長南北長4.54.5公里，東西寬公里，東西寬2 2公里，周圍公里，周圍1010公里，公

3、里，面積面積3.63.6平方公里，越來溪穿湖而過，南接太湖，北匯平方公里，越來溪穿湖而過，南接太湖，北匯胥江，流入蘇州市區(qū)。胥江，流入蘇州市區(qū)。n上方山：上方山：又名楞伽山。山下有楞伽寺，山上有楞伽塔，又名楞伽山。山下有楞伽寺，山上有楞伽塔，該塔在蘇州諸塔中，僅次于虎丘云巖寺塔而居第二位。該塔在蘇州諸塔中，僅次于虎丘云巖寺塔而居第二位。n石湖串月：石湖串月：行春橋位于茶磨嶼東，石湖北諸，又名長行春橋位于茶磨嶼東，石湖北諸，又名長橋、九環(huán)洞橋，因為橋下洞函中不僅流過一條小河，橋、九環(huán)洞橋，因為橋下洞函中不僅流過一條小河，而是幾處溪流分別流經(jīng)其不同的橋孔，故人稱九環(huán)洞而是幾處溪流分別流經(jīng)其不同的橋

4、孔，故人稱九環(huán)洞橋。橋。n石湖精舍：石湖精舍：南宋末著名田園詩人范成大歸隱石湖養(yǎng)老，南宋末著名田園詩人范成大歸隱石湖養(yǎng)老，自號石湖老人。自號石湖老人。n漁莊：漁莊：民國二十一年，書法家余覺在天鏡閣故址建別民國二十一年，書法家余覺在天鏡閣故址建別墅，俗名墅，俗名“漁莊漁莊”。n華南虎養(yǎng)殖基地：華南虎養(yǎng)殖基地：華南虎是瀕臨滅絕的珍稀動物，在華南虎是瀕臨滅絕的珍稀動物，在這里游客能更清楚地了解華南虎的生活習(xí)性，觀看到這里游客能更清楚地了解華南虎的生活習(xí)性，觀看到華南虎的雄姿。華南虎的雄姿。區(qū)位及交通區(qū)位及交通地塊分析地塊分析總體定位總體定位業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局經(jīng)營方式經(jīng)營方式營銷推廣營銷推廣經(jīng)營測算經(jīng)營

5、測算項目處于吳中區(qū)核心區(qū)域，緊鄰友新高架出入口，至市區(qū)各核心項目處于吳中區(qū)核心區(qū)域，緊鄰友新高架出入口，至市區(qū)各核心區(qū)域，車行區(qū)域，車行2020分鐘以內(nèi)，交通便捷。分鐘以內(nèi)，交通便捷。目的地目的地車行時間車行時間公里數(shù)公里數(shù)獅山路12分鐘7.4公里南門10分鐘6.3公里觀前15分鐘9公里石路20分鐘10.4公里火車站20分鐘12.4公里湖東25分鐘20公里湖西18分鐘14公里湖西南門獅山路觀前石路湖東火車站未來區(qū)域價值研判未來區(qū)域價值研判地塊分析地塊分析總體定位總體定位業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局經(jīng)營方式經(jīng)營方式營銷推廣營銷推廣經(jīng)營測算經(jīng)營測算n規(guī)劃范圍：規(guī)劃范圍：吳中區(qū)中心城區(qū)范圍，南起越湖路、東吳南路

6、；吳中區(qū)中心城區(qū)范圍，南起越湖路、東吳南路；北止湄長河；東起京杭大運(yùn)河，西止友新路，與滄浪區(qū)交界。北止湄長河；東起京杭大運(yùn)河，西止友新路，與滄浪區(qū)交界。規(guī)劃總用地規(guī)劃總用地19.75k19.75k。n功能定位：功能定位：以以“人文吳中、山水吳中、創(chuàng)意吳中、快樂吳人文吳中、山水吳中、創(chuàng)意吳中、快樂吳中中”為目標(biāo)，以宜居、商務(wù)、娛樂為主要功能的蘇州中心城為目標(biāo)，以宜居、商務(wù)、娛樂為主要功能的蘇州中心城區(qū)次中心地區(qū)。區(qū)次中心地區(qū)。n人口規(guī)模：人口規(guī)模：居住人口居住人口2525萬人，市政基礎(chǔ)設(shè)施按萬人，市政基礎(chǔ)設(shè)施按3030萬人計。萬人計。n總體布局：總體布局：吳中中心城區(qū)總體為吳中中心城區(qū)總體為“一

7、核、二帶、四區(qū)、多一核、二帶、四區(qū)、多點點”結(jié)構(gòu)。結(jié)構(gòu)。n“一核一核”即運(yùn)河兩岸寶帶路至石湖路、蘇蠡路至迎春路公即運(yùn)河兩岸寶帶路至石湖路、蘇蠡路至迎春路公共設(shè)施核心區(qū)。共設(shè)施核心區(qū)。n“二帶二帶”即沿東吳路公共設(shè)施帶、沿大運(yùn)河生態(tài)休閑帶即沿東吳路公共設(shè)施帶、沿大運(yùn)河生態(tài)休閑帶 。n“四區(qū)四區(qū)”即以運(yùn)河、西塘河為界的四個居住片區(qū)。即以運(yùn)河、西塘河為界的四個居住片區(qū)。n“多心多心”即即 多個公共服務(wù)設(shè)施集聚點。多個公共服務(wù)設(shè)施集聚點。吳中中心城區(qū)規(guī)劃以宜居、商務(wù)、娛樂為主，居住人口吳中中心城區(qū)規(guī)劃以宜居、商務(wù)、娛樂為主，居住人口2525萬人，萬人，將為本案帶來磅礴消費(fèi)群體。將為本案帶來磅礴消費(fèi)群體

8、。 位于“吳中中心區(qū)”的優(yōu)越地段； 具有較好的多維視覺昭示面； 具有深厚的文化底蘊(yùn)和優(yōu)美的自然環(huán)境； 鬧中取靜的區(qū)位特質(zhì)。 研判綜合總結(jié)綜合總結(jié)地塊分析地塊分析總體定位總體定位業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局經(jīng)營方式經(jīng)營方式營銷推廣營銷推廣經(jīng)營測算經(jīng)營測算貳貳 總體定位總體定位蘇州商業(yè)研究蘇州商業(yè)研究地塊分析地塊分析總體定位總體定位業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局經(jīng)營方式經(jīng)營方式營銷推廣營銷推廣經(jīng)營測算經(jīng)營測算觀前觀前南門南門石路石路古城核心商業(yè)板塊古城核心商業(yè)板塊環(huán)金雞湖核心商業(yè)板塊環(huán)金雞湖核心商業(yè)板塊獅山核心商業(yè)板塊獅山核心商業(yè)板塊吳中商業(yè)功能服務(wù)板塊吳中商業(yè)功能服務(wù)板塊綠寶廣場綠寶廣場印象城印象城萬達(dá)廣場萬達(dá)廣場圓融時

9、代圓融時代廣場廣場蘇綸廠蘇綸廠中潤中潤 蘇州中心蘇州中心繁花中心繁花中心合景領(lǐng)峰合景領(lǐng)峰世茂運(yùn)河城世茂運(yùn)河城獅山廣場獅山廣場相城中央商貿(mào)城板塊相城中央商貿(mào)城板塊從蘇州商圈分布來看，在經(jīng)營、在建商業(yè)項目眾多，業(yè)態(tài)齊全。從蘇州商圈分布來看，在經(jīng)營、在建商業(yè)項目眾多，業(yè)態(tài)齊全。永利廣場永利廣場李公堤李公堤月光碼頭月光碼頭月光碼頭，圓融時代廣場；規(guī)模66萬金雞湖商業(yè)帶，規(guī)模200-300萬觀前商圈，商業(yè)規(guī)模300-400萬南門商圈，商業(yè)規(guī)模100-200萬石路商圈，商業(yè)規(guī)模100-200萬火車北廣場商圈，商業(yè)規(guī)模300-400萬中央商貿(mào)區(qū)，商業(yè)規(guī)模500萬左右商業(yè)體量巨大，競爭激烈。商業(yè)體量巨大，競爭

10、激烈。蘇州商業(yè)研究蘇州商業(yè)研究地塊分析地塊分析總體定位總體定位業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局經(jīng)營方式經(jīng)營方式營銷推廣營銷推廣經(jīng)營測算經(jīng)營測算蘇州市場需求特征：蘇州市場需求特征：區(qū)域具有龐大的企事業(yè)商務(wù)及中高端人群的消費(fèi)市場基礎(chǔ)； 外籍人士及當(dāng)?shù)厝巳航詾橄M(fèi)的主力軍。商業(yè)分布特征：商業(yè)分布特征：商業(yè)缺乏文化概念，業(yè)態(tài)單一，檔次參差不齊；消費(fèi)環(huán)境較差（如，大多數(shù)項目停車位配備嚴(yán)重不足）；白天、夜間消費(fèi)多為分隔，缺乏全時段性消費(fèi)場所。缺乏中高檔的綜合性消費(fèi)場所。消費(fèi)市場研判消費(fèi)市場研判地塊分析地塊分析總體定位總體定位業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局經(jīng)營方式經(jīng)營方式營銷推廣營銷推廣經(jīng)營測算經(jīng)營測算本案需通過特色業(yè)態(tài)打造，擴(kuò)大輻射圈

11、，規(guī)避巨大的市場競爭。本案需通過特色業(yè)態(tài)打造，擴(kuò)大輻射圈，規(guī)避巨大的市場競爭。n清河坊自古是杭州的繁華地段。河坊街新宮橋以東，是南宋時期宋高宗寢宮德壽宮遺址。南宋時被封為清河郡王的張俊清河郡王的張俊住宅就在當(dāng)時稱之為御街的太平巷，故，這一帶被命名為清河坊。n南宋時期，清河坊商鋪林立、酒樓茶肆鱗次櫛比，是杭城的政治文化中心和商賈云集之地。歷經(jīng)元、明、清及民國時期、直至解放初期，這一帶仍是杭城商業(yè)繁華地帶杭城商業(yè)繁華地帶，也是百年老店集中地帶。清河坊定位為古建筑群與百年老字號商業(yè)相結(jié)合的歷史商業(yè)街區(qū)。清河坊定位為古建筑群與百年老字號商業(yè)相結(jié)合的歷史商業(yè)街區(qū)。案例借鑒案例借鑒清河坊清河坊地塊分析地塊

12、分析總體定位總體定位業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局經(jīng)營方式經(jīng)營方式營銷推廣營銷推廣經(jīng)營測算經(jīng)營測算n全長460米的河坊街是杭州目前保留和開發(fā)較完整的具有深厚歷史文化底蘊(yùn)、市井民俗風(fēng)情的歷史老街。文化內(nèi)涵文化內(nèi)涵集茶文化、藥文化、飲食文化、古玩藝術(shù)、市井民俗、文化古跡六集茶文化、藥文化、飲食文化、古玩藝術(shù)、市井民俗、文化古跡六大特色于一體，通過眾多的百年老字號商鋪，加上各種民間藝人及大特色于一體，通過眾多的百年老字號商鋪，加上各種民間藝人及市井民俗的小攤，充分體現(xiàn)市井民俗風(fēng)情特色。市井民俗的小攤，充分體現(xiàn)市井民俗風(fēng)情特色。案例借鑒案例借鑒清河坊清河坊地塊分析地塊分析總體定位總體定位業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局經(jīng)營方式經(jīng)營

13、方式營銷推廣營銷推廣經(jīng)營測算經(jīng)營測算類別類別商家商家中藥鋪中藥鋪保和堂、胡慶余堂、葉種德堂工藝品工藝品香溢館、圣檀閣、吳越人家、歐治刀劍商鋪商鋪狀元樓、潘永泰號、萬隆火腿茶樓茶樓太極茶道特色展館特色展館觀復(fù)博物館、榮寶齋、河坊街郵局、雅風(fēng)堂、世界錢幣博物館、古陶瓷博物館餐飲餐飲老字號知味觀、王潤興、功德林分店，皇飯兒、西月樓、知味觀味宅百年老字號商家檔次為中檔，屬于古香古色的商家，具備較濃的百年老字號商家檔次為中檔，屬于古香古色的商家，具備較濃的歷史文化底蘊(yùn)。其中特色零售，如：中藥鋪、工藝品，以及特色歷史文化底蘊(yùn)。其中特色零售，如：中藥鋪、工藝品，以及特色展館，充分體現(xiàn)出獨(dú)特的歷史文化元素。展

14、館，充分體現(xiàn)出獨(dú)特的歷史文化元素。案例借鑒案例借鑒清河坊清河坊地塊分析地塊分析總體定位總體定位業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局經(jīng)營方式經(jīng)營方式營銷推廣營銷推廣經(jīng)營測算經(jīng)營測算n項目定位：項目定位：清河坊定位為古建筑群與百年老字號商業(yè)相結(jié)合的特色歷史商業(yè)街區(qū)。n文化底蘊(yùn)：文化底蘊(yùn)：清河坊的茶文化、藥文化、食文化與眾多的百年老字號商鋪相呼應(yīng)，從而達(dá)到商業(yè)中體現(xiàn)文化，文化中包含商業(yè)的特色。n經(jīng)營商家：經(jīng)營商家：百年老字號商家檔次為中檔，具備較濃的歷史文化底蘊(yùn)。如：保和堂、圣檀閣、吳越人家、歐治刀劍、狀元樓、太極茶道、榮寶齋等。案例總結(jié)案例總結(jié)n文化底蘊(yùn)：文化底蘊(yùn)：挖掘項目自身文化底蘊(yùn)，尋求與之相呼應(yīng)的商業(yè)，體現(xiàn)商業(yè)

15、與文化雙重價值。n商家選擇：商家選擇：項目亦可引進(jìn)百年老字號商家，增強(qiáng)歷史文化氛圍。如：零售類：中藥鋪、工藝品等；創(chuàng)意類：古陶瓷博物館等?？山梃b點可借鑒點案例借鑒案例借鑒清河坊清河坊地塊分析地塊分析總體定位總體定位業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局經(jīng)營方式經(jīng)營方式營銷推廣營銷推廣經(jīng)營測算經(jīng)營測算n月湖盛園作為寧波八大歷史文化街區(qū)之一，位于寧波最核心的天一商圈。n項目總占地面積約3.9萬平方米，總建筑面積約4.9萬平方米。n建筑結(jié)構(gòu)由32幢二層為主的江南三合院組成。n項目將于2009年底全面竣工，預(yù)計2010年上半年開業(yè)。郁家巷定位集時尚餐飲、主題零售、休閑娛樂、文化展示經(jīng)營等郁家巷定位集時尚餐飲、主題零售、休閑

16、娛樂、文化展示經(jīng)營等于一體的江南風(fēng)尚體驗商街，打造寧波于一體的江南風(fēng)尚體驗商街，打造寧波 “ “新天地新天地”。案例借鑒案例借鑒郁家巷郁家巷地塊分析地塊分析總體定位總體定位業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局經(jīng)營方式經(jīng)營方式營銷推廣營銷推廣經(jīng)營測算經(jīng)營測算n項目保留原有的院落體系、建筑風(fēng)貌和建筑裝飾保留原有的院落體系、建筑風(fēng)貌和建筑裝飾，局部空間嵌入現(xiàn)代設(shè)計新元素，建筑充分吸取了江南傳統(tǒng)院江南傳統(tǒng)院落落和現(xiàn)代商業(yè)建筑現(xiàn)代商業(yè)建筑的精髓，現(xiàn)代建筑采取鋼材、玻璃幕墻鋼材、玻璃幕墻等現(xiàn)代建筑材料，沿老建筑一側(cè)則采用了石材，石材，建筑風(fēng)格不僅和諧統(tǒng)一，新舊建筑之間也形成較好的過渡。n采取大量的高科技技術(shù)，增添項目亮點，以

17、更多的聚集人氣。將大型led天幕亞洲最清晰的天幕，國內(nèi)第三個做天幕的商業(yè)項目。項目在保留江南三合院建筑基礎(chǔ)之上，加入現(xiàn)代商業(yè)建筑的特色，項目在保留江南三合院建筑基礎(chǔ)之上，加入現(xiàn)代商業(yè)建筑的特色，并引進(jìn)大型并引進(jìn)大型ledled天幕，增加項目亮點，聚集人氣。天幕，增加項目亮點，聚集人氣。案例借鑒案例借鑒郁家巷郁家巷地塊分析地塊分析總體定位總體定位業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局經(jīng)營方式經(jīng)營方式營銷推廣營銷推廣經(jīng)營測算經(jīng)營測算業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布商家說明商家說明時尚餐飲時尚餐飲以時尚主題餐飲和休閑餐飲為主，同時引入部分老字號餐飲，并賦予現(xiàn)代時尚的商業(yè)精神，形成豐富且特色的時尚餐飲。 主題零售主題零售以時尚服飾、特色工

18、藝品、鐘表珠寶、時尚家居、婚紗攝影為主的主題性零售。 時光休閑時光休閑spa、瑜伽、美容、健身、足浴、茶館等雅致休閑業(yè)態(tài)動感娛樂動感娛樂以時尚動感風(fēng)情酒吧和餐吧為主，打造寧波夜生活的新地標(biāo)。文化展示經(jīng)營文化展示經(jīng)營定位文化展示與商業(yè)經(jīng)營相結(jié)合，如茶館、寧波原味生活體驗館等。 項目業(yè)態(tài)布局豐富，集時尚餐飲、主題零售、休閑娛樂、文化展項目業(yè)態(tài)布局豐富，集時尚餐飲、主題零售、休閑娛樂、文化展示經(jīng)營等于一體。示經(jīng)營等于一體。案例借鑒案例借鑒郁家巷郁家巷地塊分析地塊分析總體定位總體定位業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局經(jīng)營方式經(jīng)營方式營銷推廣營銷推廣經(jīng)營測算經(jīng)營測算業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局商家名錄商家名錄郁家巷郁家巷盛世花廳書房

19、式會所、大旸、妙香齋、垅影坊、泰美好spa、錦御樓白水巷白水巷喜士多、豪食匯、文鼎湯鍋、愛茜茜里、澳門豆撈、屈臣氏、珍木軒、樂美頌、一伍一拾、香港茶餐廳、潮人會所、官邸私屬會所盛園巷盛園巷考斯特咖啡、棒約翰、味千拉面、好樂迪、拉維納、雅貝物語、玩美國際、雍盛閣、潘多拉、鈺舍、漢唐餐廳、城投置業(yè)、美宴、彩色盤、印巴文化、寧波銀行、鑫鳳凰珠寶、裁藝軒、1978美甲護(hù)膚中心、青瑜書吧帶河巷帶河巷皇城唐宮、同仁堂、明檀會、富僑足浴、清源茶館、沙理文澳門餐廳、伊愛渡、八馬茶業(yè)功能分區(qū)明確，商家檔次為中高檔，充分融合中西商家，同時契合歷功能分區(qū)明確，商家檔次為中高檔，充分融合中西商家，同時契合歷史文化氣息

20、，如：味千拉面、泰國泰美好史文化氣息，如：味千拉面、泰國泰美好spaspa、漢唐餐廳、青瑜書吧等、漢唐餐廳、青瑜書吧等案例借鑒案例借鑒郁家巷郁家巷地塊分析地塊分析總體定位總體定位業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局經(jīng)營方式經(jīng)營方式營銷推廣營銷推廣經(jīng)營測算經(jīng)營測算n項目定位：項目定位：包含時尚餐飲、主題零售、休閑娛樂、文化展示經(jīng)營的江南風(fēng)尚商業(yè)街，打造寧波 “新天地”。n建筑特色：建筑特色：項目在建筑形式和建筑風(fēng)格上，充分將江南傳統(tǒng)院落和現(xiàn)代商業(yè)建筑的特色相結(jié)合?，F(xiàn)代建筑采取了鋼材、玻璃幕墻等現(xiàn)代建筑材料。n業(yè)態(tài)分區(qū)：業(yè)態(tài)分區(qū)：主題分區(qū)明確，業(yè)態(tài)布局合理。同時體現(xiàn)了時間序列的層次性，布置酒吧、餐吧更加體現(xiàn)其夜生活的

21、特色。n經(jīng)營商家：經(jīng)營商家：成功引進(jìn)國內(nèi)外時尚品牌，如：英國最大的咖啡專賣店costa咖啡、國內(nèi)量販ktv第一品牌好樂迪、泰國泰美好spa等。案例總結(jié)案例總結(jié)n項目定位：項目定位：項目可定位歷史文化休閑街區(qū)，體現(xiàn)自身歷史人文底蘊(yùn)。n建筑特色：建筑特色：項目可在保留“街巷弄院”基礎(chǔ)之上，加入現(xiàn)代商業(yè)建筑特色，可采取鋼材、玻璃幕墻等現(xiàn)代建筑材料。n業(yè)態(tài)分區(qū)：業(yè)態(tài)分區(qū)：項目分區(qū)布局時，亦可考慮時間序列的層次性。n商家選擇：商家選擇：可根據(jù)項目自身特點吸引國內(nèi)外時尚品牌入住，如：味千拉面、漢唐餐廳、青瑜書吧、泰國泰美好spa、 costa咖啡等?？山梃b點可借鑒點案例借鑒案例借鑒郁家巷郁家巷地塊分析地塊

22、分析總體定位總體定位業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局經(jīng)營方式經(jīng)營方式營銷推廣營銷推廣經(jīng)營測算經(jīng)營測算案例借鑒案例借鑒李公堤李公堤地塊分析地塊分析總體定位總體定位業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局經(jīng)營方式經(jīng)營方式營銷推廣營銷推廣經(jīng)營測算經(jīng)營測算香樟花園香樟花園吳地人家吳地人家得月樓得月樓番茄主義番茄主義小南國小南國大漁鐵板燒大漁鐵板燒美美港式茶餐廳美美港式茶餐廳紅火時尚臺式料理紅火時尚臺式料理亂世佳人酒吧亂世佳人酒吧比爾森比爾森蝶蝶 金海華金海華湖西湖西9 9號號香樟花園法式料理香樟花園法式料理好樂迪好樂迪楓橋軒楓橋軒 御庭精品酒店御庭精品酒店主要商家案例借鑒案例借鑒李公堤李公堤地塊分析地塊分析總體定位總體定位業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局經(jīng)

23、營方式經(jīng)營方式營銷推廣營銷推廣經(jīng)營測算經(jīng)營測算成功要素成功要素n蘇州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展：蘇州城市經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，在江蘇省乃至全國都占有重要地位；n景觀資源：李公堤位于金雞湖西南岸，連接水巷鄰里和望湖角，景觀資源豐富；n歷史沉淀：李公堤是中國最大的內(nèi)城湖泊蘇州金雞湖中唯一的湖中長堤，李公堤整體典雅精致，當(dāng)年商賈云集的盛景，從堤上古碑文中仍可略窺一二全長1400米，系光緒年間元和縣令李超瓊所建。李公堤整體典雅精致，當(dāng)年商賈云集的盛景，從堤上古碑文中仍可略窺一二；n建筑特色：建筑風(fēng)格主要為傳統(tǒng)的蘇州民居建筑，以江南特色的灰、白、黑為主要色調(diào)，區(qū)域內(nèi)還建成十幾座形態(tài)各異的小橋，通過獨(dú)特的燈火建設(shè)營造夜間景觀效果

24、，使得李公堤宛如浮動在夜金雞湖水面上的一條流光溢彩的彩帶；n四期聯(lián)動：一至四期聯(lián)動，以國際風(fēng)情街、絢爛夜生活、street mall新體驗、開放式購物中心為每期主題，作為特色亮點出現(xiàn)；案例借鑒案例借鑒李公堤李公堤地塊分析地塊分析總體定位總體定位業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局經(jīng)營方式經(jīng)營方式營銷推廣營銷推廣經(jīng)營測算經(jīng)營測算n項目定位：項目定位：蘇州李公堤定位為高端特色餐飲、娛樂及觀光、休閑、文化為一體的國際性風(fēng)情商業(yè)水街 。n文化底蘊(yùn)：文化底蘊(yùn)：以蘇州園林建筑為項目主導(dǎo)建筑特色，以蘇州傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代n經(jīng)營商家：經(jīng)營商家：引入蘇州百年老店以及具有時尚和國際特點的店，引導(dǎo)傳統(tǒng)和時尚潮流。n李公堤目前已經(jīng)成為蘇州城

25、市的一道名片，成為城市建筑和商業(yè)中的一個亮點。n文化底蘊(yùn)：文化底蘊(yùn)：挖掘項目自身文化底蘊(yùn)，尋求與之相呼應(yīng)的商業(yè)，體現(xiàn)商業(yè)與文化雙重價值。n商家選擇：商家選擇：項目亦可引進(jìn)百年老字號商家，增強(qiáng)歷史文化氛圍；同時引入特色餐飲，作為項目亮點?？山梃b點可借鑒點案例總結(jié)案例總結(jié)案例借鑒案例借鑒李公堤李公堤地塊分析地塊分析總體定位總體定位業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局經(jīng)營方式經(jīng)營方式營銷推廣營銷推廣經(jīng)營測算經(jīng)營測算對本項目操作有提示的問題：對本項目操作有提示的問題：休閑娛樂類的業(yè)態(tài)功能配備需要力求完整；具備全時段消費(fèi)功能,保證日夜均衡人氣氛圍；關(guān)注交通動線的組織，配備充足的停車位。共性特點：共性特點：都是江南水鄉(xiāng)特色的

26、建筑風(fēng)格；比較注重夜間燈景設(shè)計。案例借鑒案例借鑒地塊分析地塊分析總體定位總體定位業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局經(jīng)營方式經(jīng)營方式營銷推廣營銷推廣經(jīng)營測算經(jīng)營測算機(jī)會研判蘇州經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展及消費(fèi)水平的迅速提高；中高檔商務(wù)休閑消費(fèi)需求的急劇增加；蘇州休閑、餐飲為一體的商業(yè)項目；項目優(yōu)越的人文、自然環(huán)境及完善配套設(shè)施。風(fēng)險研判項目只租不售的戰(zhàn)略要求，決定了本案將面臨較大招商風(fēng)險，招商情況將影響整個項目的今后經(jīng)營情況；綜合機(jī)會風(fēng)險研判綜合機(jī)會風(fēng)險研判地塊分析地塊分析總體定位總體定位業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局經(jīng)營方式經(jīng)營方式營銷推廣營銷推廣經(jīng)營測算經(jīng)營測算市場需要市場需要具備蘇州文化底蘊(yùn)的、中高檔餐飲、休閑、具備蘇州文化底蘊(yùn)的、

27、中高檔餐飲、休閑、娛樂一站式消費(fèi)場所娛樂一站式消費(fèi)場所 企事業(yè)商務(wù)宴請的高檔消費(fèi)場所； 外籍商務(wù)人士喜好的高檔會所； 白領(lǐng)階層餐飲休閑一站式場所； 外來游客停留休息游玩驛站； 代表新區(qū)乃至蘇州風(fēng)味及文化品牌項目。市場定位思考市場定位思考地塊分析地塊分析總體定位總體定位業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局經(jīng)營方式經(jīng)營方式營銷推廣營銷推廣經(jīng)營測算經(jīng)營測算蘇州蘇州 首席首席 風(fēng)情風(fēng)情 水岸水岸 休閑街區(qū)休閑街區(qū)民族餐飲娛樂體驗中心民族餐飲娛樂體驗中心 特色美食總匯特色美食總匯 完美休閑之都完美休閑之都市場定位建議市場定位建議地塊分析地塊分析總體定位總體定位業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局經(jīng)營方式經(jīng)營方式營銷推廣營銷推廣經(jīng)營測算經(jīng)營測算

28、以漁文化衍生出的特色餐飲打造出本案的核心競爭力，樹立本案在吳中、以漁文化衍生出的特色餐飲打造出本案的核心競爭力，樹立本案在吳中、在蘇州、乃至整個長三角的標(biāo)桿地位，打造超越李公堤，比拼新天地的在蘇州、乃至整個長三角的標(biāo)桿地位，打造超越李公堤，比拼新天地的優(yōu)質(zhì)濱水新世界。優(yōu)質(zhì)濱水新世界。李公堤李公堤市場形象定位市場形象定位地塊分析地塊分析總體定位總體定位業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局經(jīng)營方式經(jīng)營方式營銷推廣營銷推廣經(jīng)營測算經(jīng)營測算范公堤范公堤以蘇州的漁文化主題餐飲作為本案特色經(jīng)營主題以蘇州的漁文化主題餐飲作為本案特色經(jīng)營主題, ,從從“漁漁”文化到文化到“愉愉”文化再到文化再到“娛娛”文化。文化。漁文化漁文化主

29、題餐飲主題餐飲漁文化漁文化愉文化愉文化娛文化娛文化項目主題定位項目主題定位地塊分析地塊分析總體定位總體定位業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局經(jīng)營方式經(jīng)營方式營銷推廣營銷推廣經(jīng)營測算經(jīng)營測算 對中高端對中高端商務(wù)功能、休閑功能的需求商務(wù)功能、休閑功能的需求住區(qū)：吳中、園區(qū)為主，擴(kuò)展到蘇州市區(qū)其他中高端住區(qū)； 行政事業(yè)單位高管及貴賓接待；其他：游客、外籍商務(wù)人士。企業(yè)：吳中、園區(qū)重點，擴(kuò)展到整個蘇州市區(qū)的大中型企業(yè)；消費(fèi)群體定位消費(fèi)群體定位地塊分析地塊分析總體定位總體定位業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局經(jīng)營方式經(jīng)營方式營銷推廣營銷推廣經(jīng)營測算經(jīng)營測算國內(nèi)具備較強(qiáng)實力的優(yōu)質(zhì)連鎖品牌店的經(jīng)營者，他們的品牌，體現(xiàn)和代表了項目檔次，它們是

30、我們的主力店。 品質(zhì)化品質(zhì)化的經(jīng)營、管理、服務(wù)水平，項的經(jīng)營、管理、服務(wù)水平，項 目長期可持續(xù)性發(fā)展的基礎(chǔ)。目長期可持續(xù)性發(fā)展的基礎(chǔ)。蘇州最有實力的餐飲、休閑等經(jīng)營者，他們將為項目來充足的人氣，是我們項目的充分支持者。經(jīng)營者定位經(jīng)營者定位地塊分析地塊分析總體定位總體定位業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局經(jīng)營方式經(jīng)營方式營銷推廣營銷推廣經(jīng)營測算經(jīng)營測算叁叁 業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局南商業(yè)街業(yè)態(tài)布局南商業(yè)街業(yè)態(tài)布局地塊分析地塊分析總體定位總體定位業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局經(jīng)營方式經(jīng)營方式營銷推廣營銷推廣經(jīng)營測算經(jīng)營測算特色餐飲特色餐飲休閑餐飲休閑餐飲休閑業(yè)態(tài)休閑業(yè)態(tài)1 12 23 34 45 56 67 78 89 91010項目黃

31、色區(qū)域昭示性較好，布置特色餐飲，藍(lán)色區(qū)域布置咖啡廳、茶館等項目黃色區(qū)域昭示性較好，布置特色餐飲，藍(lán)色區(qū)域布置咖啡廳、茶館等休閑餐飲類業(yè)態(tài)、綠色區(qū)域昭示性最差，布置休閑類業(yè)態(tài)。休閑餐飲類業(yè)態(tài)、綠色區(qū)域昭示性最差，布置休閑類業(yè)態(tài)。北商業(yè)街業(yè)態(tài)布局北商業(yè)街業(yè)態(tài)布局地塊分析地塊分析總體定位總體定位業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局經(jīng)營方式經(jīng)營方式營銷推廣營銷推廣經(jīng)營測算經(jīng)營測算北側(cè)臨近主干道，布置大型餐飲為主，南側(cè)昭示性較差，布置以料理及休北側(cè)臨近主干道，布置大型餐飲為主，南側(cè)昭示性較差，布置以料理及休閑業(yè)態(tài)為主。閑業(yè)態(tài)為主。大型餐飲大型餐飲特色餐飲特色餐飲休閑休閑111112121313141415151616171

32、7商家建議（南商業(yè)街）商家建議（南商業(yè)街）地塊分析地塊分析總體定位總體定位業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局經(jīng)營方式經(jīng)營方式營銷推廣營銷推廣經(jīng)營測算經(jīng)營測算1 12 23 34 45 56 67 78 89 91010編號商家數(shù)量商家面積12大漁鐵板燒、釜山料理162123全聚德、朝日屋、廣州蕉葉203731風(fēng)波莊117342豆花工坊、外婆家168651特色船菜114262特色船菜136574costa咖啡、廣東私廚、潤記251781西提牛排152593spa、足浴1813業(yè)態(tài)體量建議業(yè)態(tài)體量建議地塊分析地塊分析總體定位總體定位業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局經(jīng)營方式經(jīng)營方式營銷推廣營銷推廣經(jīng)營測算經(jīng)營測算1111121213

33、131414151516161717編號商家面積11俏江南149312香港修生堂168613尼古拉.艾蒂安紅酒會所 149314錢塘茶人168615超級牛扒114216阿一鮑魚136617松鶴樓2675業(yè)態(tài)配比建議業(yè)態(tài)配比建議地塊分析地塊分析總體定位總體定位業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局經(jīng)營方式經(jīng)營方式營銷推廣營銷推廣經(jīng)營測算經(jīng)營測算業(yè)態(tài)商家數(shù)面積比例大型餐飲3495425%特色餐飲13675234%休閑餐飲5457623%休閑5355218%總計30000選址區(qū)域選址區(qū)域城市核心商圈、商務(wù)辦公區(qū)域停車場數(shù)量停車場數(shù)量對停車方便有較大要有,需提供部分室外停車位需求面積（需求面積（）200-500m左右單層面

34、（單層面（）無明確要求經(jīng)營樓層選擇經(jīng)營樓層選擇購物中心中位置靈活柱間距柱間距最佳88m樓板承重樓板承重350kg/m交付租金形式交付租金形式純租金層高要（層高要（m）凈高4.5m中央空調(diào)中央空調(diào)不需要,但需預(yù)留空調(diào)位給排水給排水國家標(biāo)準(zhǔn)供配電供配電提供三相電源燃?xì)夤艿廊細(xì)夤艿佬枰峁┡盼叟盼墼O(shè)置排污和排煙管道、隔油和化糞池門前走道門前走道走道通暢,店面易見性好物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯或簡單裝修垂直交通垂直交通無明確要求卸貨區(qū)卸貨區(qū)部分需要維持在60m左右租賃年限租賃年限一般為5年租金承受范圍租金承受范圍視具體情況而定免租期免租期視情況發(fā)展商品牌影響力發(fā)展商品牌影響力一般商家需求商家

35、需求- -日韓東南亞美食日韓東南亞美食地塊分析地塊分析總體定位總體定位業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局經(jīng)營方式經(jīng)營方式營銷推廣營銷推廣經(jīng)營測算經(jīng)營測算商家需求商家需求- -茶館茶館地塊分析地塊分析總體定位總體定位業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局經(jīng)營方式經(jīng)營方式營銷推廣營銷推廣經(jīng)營測算經(jīng)營測算選址區(qū)域選址區(qū)域位置好,周邊居民收入相對較高,亦有向商務(wù)去發(fā)展的趨勢停車場數(shù)量停車場數(shù)量對停車方便性要求較高需求面積（需求面積（） 200-500m單層面（單層面（）無明確要求經(jīng)營樓層選擇經(jīng)營樓層選擇購物中心中位置靈活，一般會較高柱間距柱間距無特殊要求樓板承重樓板承重一般標(biāo)準(zhǔn)交付租金形式交付租金形式純租金層高要（層高要（m）最佳能夠達(dá)到5

36、m中央空調(diào)中央空調(diào)不需要給排水給排水國家標(biāo)準(zhǔn)供配電供配電國家標(biāo)準(zhǔn)燃?xì)夤艿廊細(xì)夤艿佬枰峁┡盼叟盼劬邆溟T前走道門前走道走道通暢,店面易見性好物業(yè)交付裝修標(biāo)物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)毛坯或簡單裝修垂直交通垂直交通無明確要求卸貨區(qū)卸貨區(qū)無需求租賃年限租賃年限一般為5年租金承受范圍租金承受范圍租金視位置免租期免租期視情況發(fā)展商品牌影響發(fā)展商品牌影響力力一般選址區(qū)域選址區(qū)域商業(yè)中心、商務(wù)中心、食街、城市核心商圈、城市主干道次級商圈停車場數(shù)量停車場數(shù)量要求提供一定數(shù)量需求面積（需求面積（）一般在1000-3000m左右單層面（單層面（）至少500m經(jīng)營樓層選擇經(jīng)營樓層選擇較大的面積, 在商業(yè)群樓和購物中心都置于較

37、高樓層排污排污獨(dú)立排污管道,排煙管道,化糞池,和隔油池樓板承重樓板承重一般標(biāo)準(zhǔn)交付租金形式交付租金形式純租金或扣點層高要（層高要（m）最佳能夠達(dá)到5m,最少不低于凈高4米中央空調(diào)中央空調(diào)需要給排水給排水國家標(biāo)準(zhǔn)供配電供配電需提供三相電源燃?xì)夤艿廊細(xì)夤艿佬枰峁┲g距柱間距無明確要求,要求使用靈活門前走道門前走道走道通暢,店內(nèi)可視性強(qiáng)物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯或簡單裝修垂直交通垂直交通無明確要求卸貨區(qū)卸貨區(qū)需要一定面積和貨物通道商家需求商家需求- -大型中式酒樓大型中式酒樓地塊分析地塊分析總體定位總體定位業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局經(jīng)營方式經(jīng)營方式營銷推廣營銷推廣經(jīng)營測算經(jīng)營測算選址區(qū)域選址區(qū)域商

38、業(yè)中心、商務(wù)中心、食街、城市核心商圈、城市主干道次級商圈停車場數(shù)量停車場數(shù)量對停車方便性要求較高需求面積（）需求面積（）一般在500-1500m左右單層面（）單層面（）至少500m經(jīng)營樓層選擇經(jīng)營樓層選擇一般選擇首層商鋪,在購物中心可根據(jù)規(guī)劃置于較高樓層柱間距柱間距無明確要求,要求使用靈活樓板承重樓板承重一般標(biāo)準(zhǔn)交付租金形式交付租金形式純租金層高要（層高要（m）最佳能夠達(dá)到5m,最少不低于凈高3.2米中央空調(diào)中央空調(diào)無明確要求給排水給排水國家標(biāo)準(zhǔn)供配電供配電需提供三相電源燃?xì)夤艿廊細(xì)夤艿佬枰峁┡盼叟盼郦?dú)立排污管道,排煙管道,化糞池,和隔油池門前走道門前走道走道通暢,店面的可視性強(qiáng)物業(yè)交付裝修

39、標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯或簡單裝修垂直交通垂直交通無明確要求卸貨區(qū)卸貨區(qū)無明確要求租賃年限租賃年限一般為5年租金承受范圍租金承受范圍根據(jù)面積位置變化較大免租期免租期3-6個月發(fā)展商品牌影響力發(fā)展商品牌影響力重要商家需求商家需求- -中式風(fēng)格餐廳中式風(fēng)格餐廳地塊分析地塊分析總體定位總體定位業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局經(jīng)營方式經(jīng)營方式營銷推廣營銷推廣經(jīng)營測算經(jīng)營測算選址區(qū)域選址區(qū)域商務(wù)區(qū)、高檔寫字樓區(qū)、購物中心、商圈中心停車場數(shù)量停車場數(shù)量對停車方便性要求較高需求面積（需求面積（）一般在200-500m左右單層面（單層面（）開間進(jìn)深控制在1:3之內(nèi)經(jīng)營樓層選擇經(jīng)營樓層選擇一般選擇首層商鋪,在購物中心相對靈活柱

40、間距柱間距無明確要求,要求使用靈活樓板承重樓板承重一般標(biāo)準(zhǔn)交付租金形式交付租金形式純租金層高要（層高要（m）最佳能夠達(dá)到5m,最少不低于凈高3.2米中央空調(diào)中央空調(diào)無明確要求給排水給排水國家標(biāo)準(zhǔn)供配電供配電最好提供三相電源燃?xì)夤艿廊細(xì)夤艿佬枰峁┡盼叟盼郦?dú)立排污管道,排煙管道,化糞池,和隔油池門前走道門前走道走道通暢,店面展示性好物業(yè)交付裝修標(biāo)物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)毛坯或簡單裝修垂直交通垂直交通無明確要求卸貨區(qū)卸貨區(qū)無明確要求租賃年限租賃年限一般為5年租金承受范圍租金承受范圍根據(jù)面積位置變化較大商家需求商家需求- -咖啡館咖啡館地塊分析地塊分析總體定位總體定位業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局經(jīng)營方式經(jīng)營方式營銷推

41、廣營銷推廣經(jīng)營測算經(jīng)營測算選址區(qū)域選址區(qū)域高檔寫字樓區(qū)、高檔住宅區(qū)停車場數(shù)量停車場數(shù)量對停車方便性要求較高需求面積（需求面積（） 一般在200-1000 m左右單層面（單層面（）無明確要求經(jīng)營樓層選擇經(jīng)營樓層選擇在購物中心位置靈活柱間距柱間距最佳88m樓板承重樓板承重一般標(biāo)準(zhǔn)交付租金形式交付租金形式純租金層高要（層高要（m）最佳能夠達(dá)到5.5m,選擇物業(yè)的重要指標(biāo)中央空調(diào)中央空調(diào)無明確要求給排水給排水國家標(biāo)準(zhǔn)供配電供配電最好提供三相電源燃?xì)夤艿廊細(xì)夤艿佬枰峁┡盼叟盼郦?dú)立排污管道,排煙管道,化糞池,和隔油池門前走道門前走道走道通暢,店面展示性好物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯或簡單裝修垂直

42、交通垂直交通無明確要求卸貨區(qū)卸貨區(qū)無明確要求租賃年限租賃年限一般為6年租金承受范圍租金承受范圍承受能力中等商家需求商家需求- -西餐廳西餐廳地塊分析地塊分析總體定位總體定位業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局經(jīng)營方式經(jīng)營方式營銷推廣營銷推廣經(jīng)營測算經(jīng)營測算選址區(qū)域選址區(qū)域發(fā)達(dá)商圈,多與購物中心合作停車場數(shù)量停車場數(shù)量無特殊要求需求面積（需求面積（）一個廳的標(biāo)準(zhǔn)面積為15m25m,根據(jù)實際情況設(shè)立廳的數(shù)量單層面（單層面（）2,000m左右經(jīng)營樓層選擇經(jīng)營樓層選擇高樓層,一般因為層高的特殊要求占據(jù)兩個樓層柱間距柱間距必須實現(xiàn)廳內(nèi)無柱樓板承重樓板承重按國家星級電影設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)交付租金形式交付租金形式一般為提成層高要（層高要

43、（m）10m左右中央空調(diào)中央空調(diào)無特殊需求給排水給排水按國家星級電影設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)供配電供配電按國家工業(yè)用電標(biāo)準(zhǔn)燃?xì)夤艿廊細(xì)夤艿啦恍枰峁┡盼叟盼蹣?biāo)準(zhǔn)門前走道門前走道人流通順,展示性好物業(yè)交付裝修標(biāo)物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)毛坯或簡單裝修垂直交通垂直交通無明確要求卸貨區(qū)卸貨區(qū)無要求租賃年限租賃年限一般為8年租金承受范圍租金承受范圍一般為營業(yè)額分成商家需求商家需求- -休閑娛樂休閑娛樂地塊分析地塊分析總體定位總體定位業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局經(jīng)營方式經(jīng)營方式營銷推廣營銷推廣經(jīng)營測算經(jīng)營測算肆肆 經(jīng)營方式經(jīng)營方式方式一:出租搭建一個投資平臺，形成“出租方，出租中介、承租投資方，經(jīng)營方”四位一體的經(jīng)營模式。方式二:合作聯(lián)營

44、對重點引進(jìn)品牌主力店，考慮到這些商家對新進(jìn)入城市所承擔(dān)的風(fēng)險較大，可考慮引入當(dāng)?shù)赝顿Y者的方式增加品牌商家進(jìn)入的信心。方式三:自營保留2-3家具備項目風(fēng)格的各主題店型將更容易促進(jìn)公司項目的可復(fù)制性開發(fā)戰(zhàn)略實現(xiàn)。經(jīng)營方式建議經(jīng)營方式建議地塊分析地塊分析總體定位總體定位業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局經(jīng)營方式經(jīng)營方式營銷推廣營銷推廣經(jīng)營測算經(jīng)營測算 “只租不售，統(tǒng)一管理，追求長期收益”，提升商家對項目可持續(xù)性發(fā)展的信心； 突出“商景合一”的商業(yè)特色。力求餐飲、輕吧等商戶風(fēng)格貼近建筑風(fēng)格，體現(xiàn)項目獨(dú)特的運(yùn)河資源與區(qū)位稀缺性； 把握經(jīng)營檔次，堅持一線品牌路線。力爭主力商家均為首次進(jìn)入蘇州市場、并具備較高知名度和較強(qiáng)營運(yùn)

45、能力的優(yōu)秀商家，確保項目高檔優(yōu)質(zhì)的整體形象； 優(yōu)惠招商，以點代面。對重點招募的主力商家在入駐條件上給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策，帶動散戶招商； 強(qiáng)化活動招商，與商家共同宣傳策劃，共同造市，擴(kuò)大影響，提高項目知名度。招商策略建議招商策略建議地塊分析地塊分析總體定位總體定位業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局經(jīng)營方式經(jīng)營方式營銷推廣營銷推廣經(jīng)營測算經(jīng)營測算 根據(jù)建筑規(guī)劃，結(jié)合商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃和物業(yè)要求，在物業(yè)要求方面有一下幾點需要注意： 考慮到餐飲用電要求，因此要注意用地密度的設(shè)計，大型主力店應(yīng)采用雙回路供電。 給水建議：根據(jù)物業(yè)面積不同，設(shè)置不同管道。 排水、排污建議： （1）室內(nèi)排煙管道方向的設(shè)置； （2）大型餐飲考慮單獨(dú)設(shè)置

46、化糞池、隔油池等； 物業(yè)條件： （1）注意不同業(yè)態(tài)的樓板承重，采取不同的建筑標(biāo)準(zhǔn)； （2）屋頂、墻面應(yīng)加防水層； （3）屋面、墻面雨水排放管道隱蔽設(shè)置處理。避免真的“水漫金山”。物業(yè)條件建議物業(yè)條件建議地塊分析地塊分析總體定位總體定位業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局經(jīng)營方式經(jīng)營方式營銷推廣營銷推廣經(jīng)營測算經(jīng)營測算肆肆 營銷推廣營銷推廣城市營銷+產(chǎn)業(yè)營銷（休閑、餐飲、娛樂）+商業(yè)地產(chǎn)營銷+開發(fā)商品牌營銷項目推廣總思路及招商計劃項目推廣總思路及招商計劃地塊分析地塊分析總體定位總體定位業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局經(jīng)營方式經(jīng)營方式營銷推廣營銷推廣經(jīng)營測算經(jīng)營測算城市營銷現(xiàn)代都市與姑蘇風(fēng)情的完美結(jié)合產(chǎn)業(yè)營銷蘇州美食娛樂新基地商業(yè)地

47、產(chǎn)營銷商業(yè)地產(chǎn)營銷享譽(yù)全國的餐飲娛樂“樣板工程” 項目推廣總思路及招商計劃項目推廣總思路及招商計劃地塊分析地塊分析總體定位總體定位業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局經(jīng)營方式經(jīng)營方式營銷推廣營銷推廣經(jīng)營測算經(jīng)營測算項項目目整整體體推推廣廣開業(yè)08.8月戶外廣告終端消費(fèi)客戶定向拓展終端消費(fèi)客戶定向拓展活動炒作招商計劃招商計劃區(qū)位商業(yè)價值、整體形象及開發(fā)商的實力與品牌推廣尾盤期08.5月預(yù)熱期12.4月主力店招商期12.5-12非主力店招商期07.1-4裝修期08.6月完成主力商家招商，對預(yù)熱期的意向客戶進(jìn)行聯(lián)系等工作，對中小商家進(jìn)行接觸商業(yè)前景展示去 化 尾 盤， 宣 傳 整個 項 目 的招商業(yè)績部分意向商家接觸和

48、項目定位論證項目招商sp活動與主力店相關(guān)的sp活動的舉行相應(yīng)sp 活動的舉行開業(yè)前預(yù)熱準(zhǔn)備招商道具資料準(zhǔn)備，主要是招商手冊明星事件招商計劃招商計劃地塊分析地塊分析總體定位總體定位業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局經(jīng)營方式經(jīng)營方式營銷推廣營銷推廣經(jīng)營測算經(jīng)營測算 招商組織（行業(yè)協(xié)會、主力商家、媒體等） 招商推廣策略及計劃制訂 招商資料準(zhǔn)備：招商手冊及商家資源整合 廣告媒體支持：戶外圍墻、軟文、雜志等招商前期準(zhǔn)備階段招商前期準(zhǔn)備階段地塊分析地塊分析總體定位總體定位業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局經(jīng)營方式經(jīng)營方式營銷推廣營銷推廣經(jīng)營測算經(jīng)營測算（1 1）活動策略：活動策略：聯(lián)合餐飲協(xié)會、聯(lián)商網(wǎng)等知名行業(yè)組織，共同舉行蘇聯(lián)合餐飲協(xié)會、聯(lián)商網(wǎng)等知名行業(yè)組織，共同舉行蘇 州首屆州首屆“休閑蘇州休閑蘇州”高峰論壇高峰論壇 邀請： 蘇州、上海、杭州餐飲、休閑、娛樂行業(yè)專家； 餐飲娛樂目標(biāo)商家代表； 長三角主流媒體等。 （2 2）廣告媒體支持：廣告媒體支持：高炮、戶外廣告牌、網(wǎng)絡(luò)、雜志、報紙廣告等國際餐飲娛樂體驗中心蘇州蘇州 首席首席 風(fēng)情風(fēng)情 水岸水岸 休閑休閑mallmall全面招商進(jìn)行中全面招商進(jìn)行中主力店招商階段主力店招商階段地塊分析地塊分析總體定位總體定位業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局經(jīng)營方式經(jīng)營方式營銷推廣營銷推廣經(jīng)營測算經(jīng)營測算（1）活動策略：活動策略：與主力店簽約儀式； 與高端小區(qū)，大中型企業(yè)簽定會館配