不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)(7)房管(3學(xué)分)

1、1不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)Essentials of Real Estate Economics第二部分：不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)微觀分析第二部分：不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)微觀分析2第二部分學(xué)習(xí)內(nèi)容第二部分學(xué)習(xí)內(nèi)容2 2、 住房市場(chǎng)住房市場(chǎng)1 1、 土地市場(chǎng)土地市場(chǎng)3 3、 非住房市場(chǎng)非住房市場(chǎng)3非住房市場(chǎng)非住房市場(chǎng) 學(xué)習(xí)內(nèi)容學(xué)習(xí)內(nèi)容2第二節(jié)第二節(jié) 商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng) 3第三節(jié)第三節(jié) 工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng) 4第四節(jié)第四節(jié) 休閑和農(nóng)業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)休閑和農(nóng)業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng) 1第一節(jié)第一節(jié) 非住房不動(dòng)產(chǎn)概述非住房不動(dòng)產(chǎn)概述 4教學(xué)目標(biāo) 掌握非住房不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)變化規(guī)律。掌握非住房不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)變化規(guī)律。 解釋經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)如何影

2、響商業(yè)物業(yè)的價(jià)值。解釋經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)如何影響商業(yè)物業(yè)的價(jià)值。 會(huì)做簡(jiǎn)單的市場(chǎng)研究。會(huì)做簡(jiǎn)單的市場(chǎng)研究。5非住房市場(chǎng)非住房市場(chǎng) 學(xué)習(xí)內(nèi)容學(xué)習(xí)內(nèi)容2第二節(jié)第二節(jié) 商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng) 3第三節(jié)第三節(jié) 工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng) 4第四節(jié)第四節(jié) 休閑和農(nóng)業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)休閑和農(nóng)業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng) 1第一節(jié)第一節(jié) 非住房不動(dòng)產(chǎn)概述非住房不動(dòng)產(chǎn)概述 6非住房不動(dòng)產(chǎn)非住房不動(dòng)產(chǎn)分類：按產(chǎn)業(yè)劃分分類：按產(chǎn)業(yè)劃分 第一產(chǎn)業(yè)：農(nóng)業(yè)，其不動(dòng)產(chǎn)主要是土地、水利基礎(chǔ)設(shè)施其不動(dòng)產(chǎn)主要是土地、水利基礎(chǔ)設(shè)施 第二產(chǎn)業(yè)：工業(yè)，其不動(dòng)產(chǎn)主要是廠房和大型工程設(shè)施及其用地。其不動(dòng)產(chǎn)主要是廠房和大型工程設(shè)施及其用地。 第三產(chǎn)業(yè)：分為流通部

3、門和服務(wù)部門 第一層次：流通部門，含交通運(yùn)輸、郵電通信、商業(yè)、飲食業(yè)、倉儲(chǔ)業(yè)，其不動(dòng)產(chǎn)主要是城市基礎(chǔ)設(shè)施、經(jīng)營性房地產(chǎn)、倉庫其不動(dòng)產(chǎn)主要是城市基礎(chǔ)設(shè)施、經(jīng)營性房地產(chǎn)、倉庫。 第二層次：為生產(chǎn)和生活服務(wù)的部門，含金融保險(xiǎn)、旅游及信息咨詢服務(wù)業(yè)等，其不動(dòng)產(chǎn)主要是辦公樓宇類物業(yè)。其不動(dòng)產(chǎn)主要是辦公樓宇類物業(yè)。 第三層次：提高科學(xué)文化水平和居民素質(zhì)的部門，主要是事業(yè)單主要是事業(yè)單位不動(dòng)產(chǎn)。位不動(dòng)產(chǎn)。 第四層次：社會(huì)公共需要的服務(wù)部門，如黨政機(jī)關(guān)等，主要是公主要是公共辦公用樓堂館所和營區(qū)不動(dòng)產(chǎn)。共辦公用樓堂館所和營區(qū)不動(dòng)產(chǎn)。 從產(chǎn)業(yè)角度劃分不動(dòng)產(chǎn)，可以針對(duì)各產(chǎn)業(yè)的具體特點(diǎn)及變化趨勢(shì)從產(chǎn)業(yè)角度劃分不動(dòng)產(chǎn)，

4、可以針對(duì)各產(chǎn)業(yè)的具體特點(diǎn)及變化趨勢(shì)來研究不動(dòng)產(chǎn)的發(fā)展運(yùn)動(dòng)規(guī)律。來研究不動(dòng)產(chǎn)的發(fā)展運(yùn)動(dòng)規(guī)律。7非住房不動(dòng)產(chǎn)非住房不動(dòng)產(chǎn)按功能劃分按功能劃分 經(jīng)濟(jì)功能不動(dòng)產(chǎn) 人文歷史功能不動(dòng)產(chǎn) 社會(huì)功能不動(dòng)產(chǎn) 其他功能不動(dòng)產(chǎn) 按功能分類，可以清楚了解各類不動(dòng)產(chǎn)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中扮演的角按功能分類，可以清楚了解各類不動(dòng)產(chǎn)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中扮演的角色，從而更好地掌握其在社會(huì)演進(jìn)中的地位和需求變化規(guī)律。色，從而更好地掌握其在社會(huì)演進(jìn)中的地位和需求變化規(guī)律。按資產(chǎn)運(yùn)動(dòng)和經(jīng)營方式劃分按資產(chǎn)運(yùn)動(dòng)和經(jīng)營方式劃分 盈利性不動(dòng)產(chǎn) 非盈利性不動(dòng)產(chǎn)：市場(chǎng)機(jī)制不能有效調(diào)節(jié)和配置這部分資源 這種分類方式對(duì)分析各類不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理方式和運(yùn)用效果，提這種分

5、類方式對(duì)分析各類不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理方式和運(yùn)用效果，提高資源配置效率是有意義的。高資源配置效率是有意義的。8作業(yè) 4、房企瞄向細(xì)分市場(chǎng)：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)暴利最高達(dá)房企瞄向細(xì)分市場(chǎng)：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)暴利最高達(dá)800%思考與討論 房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)哪些新變化？為什么？ 房地產(chǎn)企業(yè)為什么瞄準(zhǔn)新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，市場(chǎng)前景如何？這將會(huì)帶來哪些影響？ 9非住房市場(chǎng)非住房市場(chǎng) 學(xué)習(xí)內(nèi)容學(xué)習(xí)內(nèi)容2第二節(jié)第二節(jié) 商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng) 3第三節(jié)第三節(jié) 工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng) 4第四節(jié)第四節(jié) 休閑和農(nóng)業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)休閑和農(nóng)業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng) 1第一節(jié)第一節(jié) 非住房不動(dòng)產(chǎn)概述非住房不動(dòng)產(chǎn)概述 10商業(yè)不動(dòng)產(chǎn) 商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)指用于商業(yè)目的的非住

6、房不動(dòng)產(chǎn)，是商店商店、寫字樓寫字樓、旅館旅館/ /酒店酒店等不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)稱。商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)能夠?yàn)閾碛姓邘斫?jīng)濟(jì)收益,屬于非生產(chǎn)加工場(chǎng)地。通常，擁有者利用該類不動(dòng)產(chǎn)空間來從事各種交易活動(dòng)。11 商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)狹義商業(yè)不動(dòng)產(chǎn) 零售業(yè)物業(yè) 批發(fā)業(yè)物業(yè)酒店餐飲類物業(yè)娛樂休閑物業(yè)特殊商業(yè)物業(yè)12商業(yè)不動(dòng)產(chǎn) 1、影響商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的因素有哪些？、影響商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的因素有哪些？ 2、影響商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)供求的因素有哪些？、影響商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)供求的因素有哪些？ 3、商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)的模式是什么？、商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)的模式是什么？ 4、你能做一個(gè)簡(jiǎn)單的商業(yè)市場(chǎng)研究嗎？、你能做一個(gè)簡(jiǎn)單的商業(yè)市場(chǎng)研究嗎？131、影響商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的因素有

7、哪些？、影響商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的因素有哪些？ 經(jīng)濟(jì)因素經(jīng)濟(jì)因素：經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、金融服務(wù)水平、企業(yè)：經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、金融服務(wù)水平、企業(yè) 數(shù)目和盈利能力、商業(yè)發(fā)達(dá)程度等。數(shù)目和盈利能力、商業(yè)發(fā)達(dá)程度等。 行政因素行政因素：城市規(guī)劃、商業(yè)用地供給計(jì)劃、商業(yè)：城市規(guī)劃、商業(yè)用地供給計(jì)劃、商業(yè) 地產(chǎn)稅收政策、交易管理制度等。地產(chǎn)稅收政策、交易管理制度等。 社會(huì)因素社會(huì)因素：城市化進(jìn)程與人口增長、消費(fèi)者偏好、：城市化進(jìn)程與人口增長、消費(fèi)者偏好、 社會(huì)治安、不動(dòng)產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)程度等。社會(huì)治安、不動(dòng)產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)程度等。 區(qū)域因素區(qū)域因素：繁華程度、交通條件。：繁華程度、交通條件。 個(gè)別因素個(gè)別因素：臨街狀況、內(nèi)部格局、樓

8、層、面積、：臨街狀況、內(nèi)部格局、樓層、面積、 裝修、儲(chǔ)存空間、轉(zhuǎn)租可能性等。裝修、儲(chǔ)存空間、轉(zhuǎn)租可能性等。141、影響商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的因素有哪些？、影響商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的因素有哪些？ 在影響商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的眾多因素中，交通運(yùn)輸、在影響商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的眾多因素中，交通運(yùn)輸、服務(wù)業(yè)的發(fā)展、消費(fèi)者偏好的改變對(duì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展、消費(fèi)者偏好的改變對(duì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的發(fā)展產(chǎn)生重要的影響。的發(fā)展產(chǎn)生重要的影響。 請(qǐng)你思考：這幾個(gè)因素對(duì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)究竟產(chǎn)生哪請(qǐng)你思考：這幾個(gè)因素對(duì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)究竟產(chǎn)生哪些有趣的影響？未來還會(huì)怎樣？你做個(gè)大膽的預(yù)些有趣的影響？未來還會(huì)怎樣？你做個(gè)大膽的預(yù)測(cè)吧。測(cè)吧。152、影響商業(yè)不動(dòng)

9、產(chǎn)供求的因素有哪些？、影響商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)供求的因素有哪些？商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)需求的影響因素商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)需求的影響因素 商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格 社會(huì)收入水平和消費(fèi)水平 企業(yè)收益和利潤水平 經(jīng)濟(jì)景氣狀況 相關(guān)物業(yè)的價(jià)格 企業(yè)預(yù)期 政府政策162、影響商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)供求的因素有哪些？、影響商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)供求的因素有哪些？商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)供給的影響因素商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)供給的影響因素 商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格或租金 物業(yè)開發(fā)成本 政府政策 對(duì)未來的預(yù)期 關(guān)聯(lián)物業(yè)的價(jià)格及其變化 商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的供給主體一般實(shí)力雄厚，經(jīng)營管理水平很高。 在供給方式上，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)基本上采用出租的方式。173、商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)的定位模式是什么？、商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)的定位模式是什么？即，

10、商業(yè)優(yōu)勢(shì)區(qū)位形成規(guī)律 CBD模式 坐標(biāo)模式 年輪模式 同心圓模式184、你能做一個(gè)簡(jiǎn)單的商業(yè)市場(chǎng)研究嗎？、你能做一個(gè)簡(jiǎn)單的商業(yè)市場(chǎng)研究嗎？ 要進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)研究，必須尋找變化！變化從要素的分析要進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)研究，必須尋找變化！變化從要素的分析開始！開始！ - 要素一：社區(qū)經(jīng)濟(jì)（“出口就業(yè)”、經(jīng)濟(jì)狀況） - 要素二：人口因素（結(jié)構(gòu)、偏好） - 要素三：制度因素（交通運(yùn)輸、管制） - 要素四：供給性質(zhì)（物理特征、占有率、空置率、轉(zhuǎn)換率、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)） 發(fā)現(xiàn)變化后，要能判斷出是什么力量導(dǎo)致的變化，力度大不大？速度快不快？ 最后估計(jì)這些變化對(duì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的需求和投資機(jī)會(huì)產(chǎn)生什么影響。19非住房市場(chǎng)非住房市場(chǎng)

11、學(xué)習(xí)內(nèi)容學(xué)習(xí)內(nèi)容2第二節(jié)第二節(jié) 商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng) 3第三節(jié)第三節(jié) 工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng) 4第四節(jié)第四節(jié) 休閑和農(nóng)業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)休閑和農(nóng)業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng) 1第一節(jié)第一節(jié) 非住房不動(dòng)產(chǎn)概述非住房不動(dòng)產(chǎn)概述 20工業(yè)不動(dòng)產(chǎn) 工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)是指直接用于工業(yè)生產(chǎn)和輔助工業(yè)生產(chǎn)的建筑物實(shí)體及其所附屬的所有權(quán)益。主要指標(biāo)準(zhǔn)廠房、專用廠房、倉儲(chǔ)設(shè)施的總稱。 特點(diǎn)： 產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)突出 產(chǎn)品決定物業(yè)價(jià)值 對(duì)承載能力要求嚴(yán)格 設(shè)計(jì)和建造難度大 投資主體單一 市場(chǎng)化程度較低21工業(yè)不動(dòng)產(chǎn) 1、影響工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的因素有哪些？ 2、影響工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)供求的因素有哪些？ 3、你能做一個(gè)簡(jiǎn)單的工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)研究嗎？221

12、、影響工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的因素有哪些？ 經(jīng)濟(jì)因素經(jīng)濟(jì)因素：國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)、工業(yè)的發(fā)展程度收入水平等。 社會(huì)因素社會(huì)因素：環(huán)保理念的影響力、消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)程度等。 行政因素行政因素：工業(yè)用地整體規(guī)劃、法律法規(guī)等。 區(qū)域因素區(qū)域因素：交通、基礎(chǔ)設(shè)施、自然環(huán)境、區(qū)位（市場(chǎng)導(dǎo)向型、原料導(dǎo)向型、勞動(dòng)力導(dǎo)向型、無導(dǎo)向型）。 個(gè)別因素個(gè)別因素：用地情況、地質(zhì)水文條件、能否改變其用途。232、影響工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)供求的因素有哪些？、影響工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)供求的因素有哪些？ 工業(yè)品需求 經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng) 資源利用狀況 社會(huì)價(jià)值觀念243、你能做一個(gè)簡(jiǎn)單的工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)研究嗎？、你能做一個(gè)簡(jiǎn)單的工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)研究嗎？ 類同商業(yè)

13、不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)研究。 工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)研究也在試圖尋找和理解是什么力量在起作用、什么變化已經(jīng)發(fā)生、當(dāng)前有什么趨勢(shì)正在形成。目的是了解區(qū)域內(nèi)未來的就業(yè)、人口變化和工業(yè)前景。這些調(diào)查隨后用于決定工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的投資價(jià)值。25工商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié)主要經(jīng)濟(jì)特征主要經(jīng)濟(jì)特征 工商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的需求與商業(yè)周期密切相關(guān)工商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的需求與商業(yè)周期密切相關(guān) 工商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的供給與工商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的供給與 - 新建筑的建設(shè)率、改造率、拆毀率。新建筑的建設(shè)率、改造率、拆毀率。 - - 融資融資 - - 政府管制政府管制 - - 所得稅所得稅 - - 使用租約的長短使用租約的長短 - - 交易雙方交易雙方 相關(guān)26工商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié)

14、工商業(yè)利潤工商業(yè)利潤租金水平租金水平凈運(yùn)營收入凈運(yùn)營收入市場(chǎng)價(jià)值市場(chǎng)價(jià)值經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)27非住房市場(chǎng)非住房市場(chǎng) 學(xué)習(xí)內(nèi)容學(xué)習(xí)內(nèi)容2第二節(jié)第二節(jié) 商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng) 3第三節(jié)第三節(jié) 工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng) 4第四節(jié)第四節(jié) 休閑和農(nóng)業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)休閑和農(nóng)業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng) 1第一節(jié)第一節(jié) 非住房不動(dòng)產(chǎn)概述非住房不動(dòng)產(chǎn)概述 28休閑和農(nóng)業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng) 休閑和農(nóng)業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)重點(diǎn)研究鄉(xiāng)村土地利用，分為農(nóng)地市場(chǎng)、鄉(xiāng)村住房（如農(nóng)莊）、退休住房、出租式休閑住房等和資源不動(dòng)產(chǎn)。 決定農(nóng)地價(jià)值的關(guān)鍵因素是土壤生產(chǎn)力、降水量、地形、地塊大小、作物價(jià)格、城市影響等。 鄉(xiāng)村住房市場(chǎng)包括新的休閑小區(qū)市場(chǎng)和舊的鄉(xiāng)村

15、住房市場(chǎng)，每個(gè)市場(chǎng)都有自己的優(yōu)勢(shì)和負(fù)債關(guān)系。新的鄉(xiāng)村住房的投資者必須謹(jǐn)慎地投資再銷售需求可能很少或沒有的地區(qū)；舊的鄉(xiāng)村住房購買者必須小心檢查標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)可能出現(xiàn)的問題及地區(qū)經(jīng)濟(jì)力量帶來的生活便利程度。 資源不動(dòng)產(chǎn)的投資者應(yīng)當(dāng)研究一系列有關(guān)資源加工成本的關(guān)鍵因素。29休閑和農(nóng)業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)影響資源土地價(jià)值的關(guān)鍵因素： 資源的需求，通常與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)或不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)沒有關(guān)系。 交通運(yùn)輸 資源地塊本身的性質(zhì) 環(huán)境保護(hù)和污染管制 政府政策如稅收30休閑和農(nóng)業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)資源土地市場(chǎng)的趨勢(shì)： 最長的既定趨勢(shì) 資源市場(chǎng)的價(jià)格趨勢(shì) 環(huán)保成本迅速增加 這些趨勢(shì)同前面提到的關(guān)鍵因素密切相關(guān)。31案例：案例： 萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)研究

16、萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)研究 32大連萬達(dá)集團(tuán)公司簡(jiǎn)介大連萬達(dá)集團(tuán)公司簡(jiǎn)介1萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)特點(diǎn)萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)特點(diǎn)2萬達(dá)廣場(chǎng)經(jīng)典案例介紹萬達(dá)廣場(chǎng)經(jīng)典案例介紹3萬達(dá)模式的文化產(chǎn)業(yè)之路萬達(dá)模式的文化產(chǎn)業(yè)之路4331.1.大連萬達(dá)集團(tuán)公司簡(jiǎn)介大連萬達(dá)集團(tuán)公司簡(jiǎn)介 創(chuàng)立時(shí)間創(chuàng)立時(shí)間：1988年，2001年進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。 公司規(guī)模公司規(guī)模：資產(chǎn)1000億元，年銷售額600億元。 經(jīng)營情況經(jīng)營情況：27個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)（35個(gè)在建），8家五星級(jí)酒店，持有的收租物業(yè)面積約700萬平方米。 企業(yè)使命企業(yè)使命：“共創(chuàng)財(cái)富、公益社會(huì)” 近期目標(biāo)近期目標(biāo)：年銷售收入超過1000億元，凈利潤超過60億元 ，商業(yè)地產(chǎn)開業(yè)80個(gè),萬

17、達(dá)廣場(chǎng)、五星、六星級(jí)酒店超過45家、連鎖百貨超過65家，持有的收租物業(yè)面積超過1200萬平方米，成為中國一流的企業(yè)集團(tuán)。 34 2001 年，萬達(dá)第一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目長春沃爾瑪萬達(dá)項(xiàng)目建成。 2003 年12 月，萬達(dá)第二代產(chǎn)品的代表作沈陽沃爾瑪萬達(dá)項(xiàng)目遭遇開業(yè)后的停業(yè)風(fēng)波。萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式遭遇調(diào)整。（調(diào)整后：（1）確立核心商業(yè)“只租不售”的模式；（2）核心模式調(diào)整，確立“賣什么？”第三代產(chǎn)品持有和銷售業(yè)態(tài)重組；（3）強(qiáng)化“訂單模式”對(duì)商業(yè)資源的整合和后期運(yùn)營能力。) 2005-2007 年，產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)向第三代轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，銷售情況與定價(jià)良好。具備了較強(qiáng)的商業(yè)戰(zhàn)略合作資源和商業(yè)資源整合能力

18、，萬達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)情況良好。 35 萬達(dá)的第三代產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)了質(zhì)的變化萬達(dá)城市綜合體，一般由高星級(jí)酒店、高檔寫字樓、酒店式公寓（或SOHO）、大型綜合購物中心（SHOPPINGMALL）、獨(dú)立商鋪及街區(qū)、市民廣場(chǎng)及大型高尚居住社區(qū)等組成。 萬達(dá)第三代城市綜合體的選址一般有三種情況，第一種是選擇在城市副中心，是城市經(jīng)濟(jì)新增長點(diǎn)，如上海五角場(chǎng)、重慶南坪商圈、沈陽鐵西城市副中心等；第二種是選擇城市的新開發(fā)區(qū)，看好城市的再造，如蘇州工業(yè)園區(qū)等；第三種是城市的新興商圈，如北京的CBD 萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)。 萬達(dá)第四代產(chǎn)品也在醞釀中，考慮加入康健類的建筑群，定位更多的休閑娛樂體驗(yàn)業(yè)態(tài)。萬達(dá)第四代產(chǎn)品在業(yè)態(tài)方面的改變，將

19、使其招商的主力店類型發(fā)生轉(zhuǎn)變，進(jìn)而提高租金回報(bào)水平。36 萬達(dá)集團(tuán)四大支柱產(chǎn)業(yè)文化產(chǎn)業(yè)文化產(chǎn)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)高級(jí)酒店高級(jí)酒店連鎖百貨連鎖百貨支柱產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)37 商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn) 擁有全國唯一的商業(yè)規(guī)劃研究院、全國性的商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)團(tuán)隊(duì)、全國性的連鎖商業(yè)管理公司，形成商業(yè)地產(chǎn)的完整產(chǎn)業(yè)鏈和企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 。 高級(jí)酒店高級(jí)酒店 萬達(dá)集團(tuán)擁有全國唯一專門建造五星級(jí)酒店的萬達(dá)酒店建設(shè)公司，并與雅高、喜達(dá)屋、希爾頓、凱悅、洲際等一批世界頂級(jí)酒店管理集團(tuán)建立了戰(zhàn)略合作關(guān)系。 連鎖百貨連鎖百貨 萬達(dá)集團(tuán)2007年成立的萬千百貨，目前已在北京、上海、南京、成都等地開業(yè)11家百貨店。 文化產(chǎn)業(yè)文化產(chǎn)業(yè) 萬

20、達(dá)集團(tuán)連續(xù)多年成為在全國文化產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域投資最多的企業(yè)。382.2.萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)特點(diǎn)萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)特點(diǎn)（1） 開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目體量龐大開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目體量龐大，正在快速步入萬達(dá)發(fā)展模式的第三代城市綜合體，并獲得政府的大力支持。（2） 商業(yè)地產(chǎn)選址極具前瞻性、開拓性商業(yè)地產(chǎn)選址極具前瞻性、開拓性，一旦開發(fā)成功便成為當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)中心，徹底改變區(qū)域的商業(yè)發(fā)展模式，成為大眾消費(fèi)的首選。（3） 與國內(nèi)外連鎖商業(yè)巨頭企業(yè)緊密合作與國內(nèi)外連鎖商業(yè)巨頭企業(yè)緊密合作，聯(lián)合發(fā)展，開創(chuàng)訂單地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作模式訂單地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作模式，迅速擴(kuò)張商業(yè)版圖。（4） 精確地產(chǎn)項(xiàng)目配比資源精確地產(chǎn)項(xiàng)目配比資源，結(jié)合區(qū)域特點(diǎn)挖掘賣

21、點(diǎn)、亮點(diǎn)，提升品牌形象，聚集人氣。（5） 打造文化產(chǎn)業(yè)打造文化產(chǎn)業(yè)，開辟商業(yè)地產(chǎn)搭載文化產(chǎn)業(yè)運(yùn)營的新道路。39 訂單地產(chǎn)模式訂單地產(chǎn)模式聯(lián)合發(fā)展聯(lián)合發(fā)展 也叫共同選址。即萬達(dá)集團(tuán)和眾多國際國內(nèi)一流的主力店商家簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，共同選址、約定信息共享等雙方的權(quán)利和義務(wù)。平均租金平均租金 將全國的城市分三等金，不再就單個(gè)項(xiàng)目的租金水平進(jìn)行談判，節(jié)約談判時(shí)間，從而保證了快速擴(kuò)張、快速發(fā)展以及穩(wěn)定的租金收益。先租后建先租后建 招商在前，建設(shè)在后，或者叫“做對(duì)程序”。此舉可以高效組合業(yè)態(tài)，降低風(fēng)險(xiǎn)，盡快回收租金。技術(shù)對(duì)接技術(shù)對(duì)接 也叫共同設(shè)計(jì)。保證主力店商家的需求在開工前就能得到確定，避免商家進(jìn)場(chǎng)后的改

22、建，減少浪費(fèi)，因此租賃面積完全被租金所覆蓋，沒有無效面積。403.3.萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目簡(jiǎn)介萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目簡(jiǎn)介重慶萬達(dá)廣場(chǎng)寧波萬達(dá)廣場(chǎng)北京萬達(dá)廣場(chǎng)北京萬達(dá)廣場(chǎng)南昌萬達(dá)廣場(chǎng)南昌萬達(dá)廣場(chǎng)41南昌萬達(dá)廣場(chǎng)1、座落位置：原南昌市文化宮地段原南昌市文化宮地段 2、建設(shè)規(guī)模：占地約14000平方米，總建筑面積約50000平方米 。3、規(guī)劃布局：首層為室內(nèi)商業(yè)步行街，首層為室內(nèi)商業(yè)步行街，二、三層沃爾瑪超市，四層為萬達(dá)電影二、三層沃爾瑪超市，四層為萬達(dá)電影城。成為單體店典型的組合方式。城。成為單體店典型的組合方式。 4、項(xiàng)目亮點(diǎn)：引入先進(jìn)的商業(yè)模式引入先進(jìn)的商業(yè)模式SHOPPING MALL，創(chuàng)造性的將，創(chuàng)造性的將

23、“室內(nèi)室內(nèi)商業(yè)步行街商業(yè)步行街”與沃爾瑪結(jié)合為一體，打與沃爾瑪結(jié)合為一體，打造一戰(zhàn)式全程購物的休閑場(chǎng)所。造一戰(zhàn)式全程購物的休閑場(chǎng)所。5、經(jīng)驗(yàn)借鑒：在商業(yè)地產(chǎn)中引入國際知在商業(yè)地產(chǎn)中引入國際知名商業(yè)連鎖企業(yè)可迅速提升項(xiàng)目知名度，名商業(yè)連鎖企業(yè)可迅速提升項(xiàng)目知名度，增強(qiáng)投資者的信心，聚集人氣，培養(yǎng)消增強(qiáng)投資者的信心，聚集人氣，培養(yǎng)消費(fèi)習(xí)慣。費(fèi)習(xí)慣。 42北京萬達(dá)廣場(chǎng)1、座落位置：位于北京位于北京CBD核心區(qū)核心區(qū) 2、建設(shè)規(guī)模：占地約10萬平方米，總建筑面積約50萬平方米 ，商業(yè)及五星級(jí)酒店22萬平米。3、規(guī)劃布局：分南北兩區(qū)，北區(qū)為商務(wù)區(qū)，由分南北兩區(qū)，北區(qū)為商務(wù)區(qū)，由商務(wù)樓、特色商業(yè)街、高檔商

24、務(wù)會(huì)所、會(huì)議商務(wù)樓、特色商業(yè)街、高檔商務(wù)會(huì)所、會(huì)議中心、地下車庫及獨(dú)具匠心的近中心、地下車庫及獨(dú)具匠心的近3 3萬平米大型萬平米大型城市森林廣場(chǎng)組成；南區(qū)為大型城市綜合物城市森林廣場(chǎng)組成；南區(qū)為大型城市綜合物業(yè)，由五星級(jí)索菲特大酒店和兩棟國際頂級(jí)業(yè)，由五星級(jí)索菲特大酒店和兩棟國際頂級(jí)標(biāo)準(zhǔn)寫字樓以及沃爾瑪、時(shí)代華納、大食代標(biāo)準(zhǔn)寫字樓以及沃爾瑪、時(shí)代華納、大食代等國際知名連鎖商業(yè)組成。等國際知名連鎖商業(yè)組成。 4、項(xiàng)目亮點(diǎn)：商務(wù)區(qū)辦公戶型設(shè)計(jì)多樣，尤其商務(wù)區(qū)辦公戶型設(shè)計(jì)多樣，尤其是西側(cè)部分為可自由劃分的大開間是西側(cè)部分為可自由劃分的大開間 ，搶先為，搶先為眾多渴望實(shí)現(xiàn)整層辦公的中堅(jiān)商務(wù)力量創(chuàng)造眾多

25、渴望實(shí)現(xiàn)整層辦公的中堅(jiān)商務(wù)力量創(chuàng)造了理想的辦公場(chǎng)所。體現(xiàn)了都市化、現(xiàn)代化、了理想的辦公場(chǎng)所。體現(xiàn)了都市化、現(xiàn)代化、信息化和國際化的設(shè)計(jì)理念。信息化和國際化的設(shè)計(jì)理念。5、經(jīng)驗(yàn)借鑒：在商業(yè)地產(chǎn)中定位尤其重要，結(jié)在商業(yè)地產(chǎn)中定位尤其重要，結(jié)合區(qū)位優(yōu)勢(shì)，設(shè)計(jì)功能齊備的商業(yè)物業(yè)，與合區(qū)位優(yōu)勢(shì)，設(shè)計(jì)功能齊備的商業(yè)物業(yè)，與城市及區(qū)域發(fā)展相融合。城市及區(qū)域發(fā)展相融合。43重慶萬達(dá)廣場(chǎng)1、座落位置：地處南坪核心區(qū)域地處南坪核心區(qū)域（隸屬位于長江南岸的重慶市南岸區(qū)）2、建設(shè)規(guī)模：占地約9.8萬平方米，總建筑面積約78萬平方米，商業(yè)及五星級(jí)酒店20萬平方米。3、規(guī)劃布局：集大型購物中心、五星級(jí)酒集大型購物中心、五

26、星級(jí)酒店、寫字樓、商業(yè)街區(qū)、高尚住宅、商務(wù)公店、寫字樓、商業(yè)街區(qū)、高尚住宅、商務(wù)公寓為一體。它的落成完成了對(duì)整個(gè)重慶南岸寓為一體。它的落成完成了對(duì)整個(gè)重慶南岸商圈的改造和升級(jí)，成為南岸的新經(jīng)濟(jì)中心商圈的改造和升級(jí)，成為南岸的新經(jīng)濟(jì)中心。4、項(xiàng)目亮點(diǎn)：在南岸區(qū)政府的大力支持下，在南岸區(qū)政府的大力支持下，萬達(dá)集團(tuán)打造了一個(gè)最為典型的城市綜合體。萬達(dá)集團(tuán)打造了一個(gè)最為典型的城市綜合體。重慶萬達(dá)廣場(chǎng)已經(jīng)成為南岸區(qū)政府手中的王重慶萬達(dá)廣場(chǎng)已經(jīng)成為南岸區(qū)政府手中的王牌，南坪商圈突破瓶頸后，已成為重慶市三牌，南坪商圈突破瓶頸后，已成為重慶市三大商圈之一。大商圈之一。 5、經(jīng)驗(yàn)借鑒：正是萬達(dá)集團(tuán)強(qiáng)大的實(shí)力獲正

27、是萬達(dá)集團(tuán)強(qiáng)大的實(shí)力獲得了南岸區(qū)政府的信賴。萬達(dá)集團(tuán)完成了開得了南岸區(qū)政府的信賴。萬達(dá)集團(tuán)完成了開疆辟土式的城市綜合體打造，將訂單式商業(yè)疆辟土式的城市綜合體打造，將訂單式商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)發(fā)揮到極致。地產(chǎn)開發(fā)發(fā)揮到極致。44沈陽萬達(dá)廣場(chǎng)（失敗案例）1、座落位置：位于東北第一商圈太原街，為沈陽市CBD核心。2、建設(shè)規(guī)模：占地約6萬平方米，總建筑面積約23萬平方米，建成18萬平方米。3、規(guī)劃布局：廣場(chǎng)由4座樓構(gòu)成，主要組合為沃爾瑪、百盛購物中心。4、項(xiàng)目敗筆：1 1、招商不利：廣告宣傳的主、招商不利：廣告宣傳的主力店并未在開業(yè)后全部入駐；力店并未在開業(yè)后全部入駐；2 2、規(guī)劃硬傷：、規(guī)劃硬傷：將核心商業(yè)

28、物業(yè)分割成小產(chǎn)權(quán)出售，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)、將核心商業(yè)物業(yè)分割成小產(chǎn)權(quán)出售，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)分離；經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)分離；3 3、營銷透支：過分透、營銷透支：過分透支項(xiàng)目?jī)r(jià)值，高售價(jià)導(dǎo)致租戶無法獲得理想投支項(xiàng)目?jī)r(jià)值，高售價(jià)導(dǎo)致租戶無法獲得理想投資回報(bào)，無法持續(xù)經(jīng)營資回報(bào)，無法持續(xù)經(jīng)營。 5、經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)：核心商業(yè)物業(yè)絕不能分割成小核心商業(yè)物業(yè)絕不能分割成小產(chǎn)權(quán)出售，一般需經(jīng)過產(chǎn)權(quán)出售，一般需經(jīng)過2 23 3年培育期。理性的年培育期。理性的營銷手段和良好的招商服務(wù)意識(shí)是商業(yè)地產(chǎn)良營銷手段和良好的招商服務(wù)意識(shí)是商業(yè)地產(chǎn)良性發(fā)展的重要保障。性發(fā)展的重要保障。454.4.萬達(dá)模式的文化產(chǎn)業(yè)萬達(dá)模式的文化產(chǎn)業(yè) 萬達(dá)

29、的文化產(chǎn)業(yè)特別是萬達(dá)萬達(dá)的文化產(chǎn)業(yè)特別是萬達(dá)國際影城的發(fā)展跟上了萬達(dá)連鎖國際影城的發(fā)展跟上了萬達(dá)連鎖商業(yè)開發(fā)的節(jié)奏，能夠作為萬達(dá)商業(yè)開發(fā)的節(jié)奏，能夠作為萬達(dá)獨(dú)有的文化產(chǎn)業(yè)王牌，第一時(shí)間獨(dú)有的文化產(chǎn)業(yè)王牌，第一時(shí)間入駐商業(yè)物業(yè)。高效率利用物業(yè)入駐商業(yè)物業(yè)。高效率利用物業(yè)空間，聚集人氣帶動(dòng)消費(fèi)，挖掘空間，聚集人氣帶動(dòng)消費(fèi)，挖掘文化產(chǎn)業(yè)消費(fèi)潛力，帶來可觀的文化產(chǎn)業(yè)消費(fèi)潛力，帶來可觀的經(jīng)濟(jì)效益并提升萬達(dá)品牌價(jià)值。經(jīng)濟(jì)效益并提升萬達(dá)品牌價(jià)值。 46思考 1 1、非住房不動(dòng)產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中有什么、非住房不動(dòng)產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中有什么重要地位與特殊作用？重要地位與特殊作用？ 2 2、影響商業(yè)不動(dòng)

30、產(chǎn)價(jià)值的主要因素有哪些？、影響商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的主要因素有哪些？ 3 3、影響工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的主要因素有哪些？、影響工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的主要因素有哪些？ 4 4、結(jié)合商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)影響要素分析某一商業(yè)不、結(jié)合商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)影響要素分析某一商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的定位。動(dòng)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的定位。 5 5、萬達(dá)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)成功的經(jīng)驗(yàn)是什么？、萬達(dá)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)成功的經(jīng)驗(yàn)是什么？47 專題分析二專題分析二: : 不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)研究不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)研究 1、案例分析（見下頁) 2、請(qǐng)閱讀下列材料，寫出閱讀體會(huì)，方式與第一次作業(yè)形式相同。 下周交作業(yè)并交流作業(yè)下周交作業(yè)并交流作業(yè) 48案例分析案例分析1、不是我太雷人，是記者太有才不是我太雷人，是記者太有才思考與討論： 除此之外，還有哪些生