保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)分析報(bào)告223417136

1、010920130109F保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)分析報(bào)告保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)分析報(bào)告010920130109F目錄目錄公司簡(jiǎn)介公司簡(jiǎn)介1財(cái)務(wù)分析財(cái)務(wù)分析2存在問(wèn)題及改進(jìn)措施存在問(wèn)題及改進(jìn)措施3未來(lái)展望未來(lái)展望4010920130109F保利公司簡(jiǎn)介保利公司簡(jiǎn)介十大股東公司歷程股權(quán)結(jié)構(gòu)關(guān)聯(lián)方關(guān)聯(lián)方主營(yíng)業(yè)務(wù)主營(yíng)業(yè)務(wù)5 52 21 14 43 3公司簡(jiǎn)公司簡(jiǎn)介介010920130109F公司歷程公司歷程 19921992年年9 9月月 1414日在廣州市注冊(cè)成立的全民所有制企業(yè)，成日在廣州市注冊(cè)成立的全民所有制企業(yè)，成立時(shí)注冊(cè)資本為立時(shí)注冊(cè)資本為1,0001,000萬(wàn)元萬(wàn)元 。 1997 1997 年年9 9月，保利

2、南方對(duì)本公司進(jìn)行增資，增資后注冊(cè)資月，保利南方對(duì)本公司進(jìn)行增資，增資后注冊(cè)資本為本為6,0006,000萬(wàn)元。萬(wàn)元。 20022002年年8 8月月2222日日 ，名稱(chēng)變更為，名稱(chēng)變更為“保利房地產(chǎn)股份有限公保利房地產(chǎn)股份有限公司司”。 20062006年年3 3月，公司更名為月，公司更名為“保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司司”。 20062006年年7 7月月3131日，公司股票在上海證券交易所掛牌上市，成日，公司股票在上海證券交易所掛牌上市，成為在股權(quán)分置改革后，重啟為在股權(quán)分置改革后，重啟IPOIPO市場(chǎng)的首批上市的第一家房市場(chǎng)的首批上市的第一家房地產(chǎn)企業(yè)。地產(chǎn)

3、企業(yè)。 自自20072007年年1 1月起，公司入選月起，公司入選“上證上證50”50”、“上證上證180”180”、“滬深滬深300” 300” 、“中證中證100” 100” 和和”上證治理上證治理”五個(gè)指數(shù)樣五個(gè)指數(shù)樣本股。截至本股。截至20072007年年8 8月，公司總資產(chǎn)已達(dá)月，公司總資產(chǎn)已達(dá)300 300 010920130109F十大股東十大股東公司名稱(chēng)公司名稱(chēng)持股數(shù)量持股數(shù)量（股）（股）持股比例持股比例（% %）股本性質(zhì)股本性質(zhì)保利南方集團(tuán)有限公司保利南方集團(tuán)有限公司60045904460045904448.9748.97限售流通限售流通A A股股廣東華美國(guó)際投資集團(tuán)有限公司

4、廣東華美國(guó)際投資集團(tuán)有限公司1086858171086858178.868.86限售流通限售流通A A股股張克強(qiáng)張克強(qiáng)30616251306162512.52.5A A股流通股股流通股中國(guó)工商銀行中國(guó)工商銀行- -南方績(jī)優(yōu)成長(zhǎng)股票型證券投資基南方績(jī)優(yōu)成長(zhǎng)股票型證券投資基金金21987652219876521.791.79A A股流通股股流通股中國(guó)工商銀行中國(guó)工商銀行- -廣發(fā)策略?xún)?yōu)選混合型證券投資基廣發(fā)策略?xún)?yōu)選混合型證券投資基金金19066943190669431.551.55A A股流通股股流通股中國(guó)工商銀行中國(guó)工商銀行- -廣發(fā)聚豐股票型證券投資基金廣發(fā)聚豐股票型證券投資基金1775272

5、9177527291.451.45A A股流通股股流通股中國(guó)工商銀行中國(guó)工商銀行- -廣發(fā)穩(wěn)健增長(zhǎng)證券投資基金廣發(fā)穩(wěn)健增長(zhǎng)證券投資基金16039343160393431.311.31A A股流通股股流通股中國(guó)工商銀行中國(guó)工商銀行- -匯添富成長(zhǎng)焦點(diǎn)股票型證券投資匯添富成長(zhǎng)焦點(diǎn)股票型證券投資基金基金12843751128437511.051.05A A股流通股股流通股中國(guó)工商銀行中國(guó)工商銀行- -匯添富均衡增長(zhǎng)股票型證券投資匯添富均衡增長(zhǎng)股票型證券投資基金基金10779998107799980.880.88A A股流通股股流通股交通銀行交通銀行- -易方達(dá)易方達(dá)5050指數(shù)證券投資基金指數(shù)證券投

6、資基金930988893098880.760.76A A股流通股股流通股010920130109F控股股東及實(shí)際控制人簡(jiǎn)介控股股東及實(shí)際控制人簡(jiǎn)介 控股股東名稱(chēng)：保利南方集團(tuán)有限控股股東名稱(chēng)：保利南方集團(tuán)有限 公司法人代表：張振高公司法人代表：張振高注冊(cè)資本：注冊(cè)資本：1.005億元億元 成立日期：成立日期：1992年年7月月9日日 實(shí)際控制人名稱(chēng)：中國(guó)保利集團(tuán)公司實(shí)際控制人名稱(chēng)：中國(guó)保利集團(tuán)公司 法人代表：陳洪生法人代表：陳洪生注冊(cè)資本：注冊(cè)資本：15億元億元 成立日期：成立日期：1993年年2月月9日日 主要主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)或管理活動(dòng)：貿(mào)易、地產(chǎn)、文化藝術(shù)、酒店管理經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)或管理活動(dòng)：貿(mào)易、地

7、產(chǎn)、文化藝術(shù)、酒店管理等業(yè)務(wù)等業(yè)務(wù) 。保利集團(tuán)持有保利南方集團(tuán)保利集團(tuán)持有保利南方集團(tuán)100%股權(quán)，是本公司的實(shí)股權(quán)，是本公司的實(shí)際控制人。保利集團(tuán)是經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，在保利科技基礎(chǔ)上際控制人。保利集團(tuán)是經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，在保利科技基礎(chǔ)上于于1993年年2月組建的國(guó)有獨(dú)資公司，現(xiàn)由國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)月組建的國(guó)有獨(dú)資公司，現(xiàn)由國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)領(lǐng)導(dǎo)監(jiān)督。督管理委員會(huì)領(lǐng)導(dǎo)監(jiān)督。 010920130109F股本結(jié)構(gòu)股本結(jié)構(gòu)主營(yíng)業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)股本結(jié)構(gòu)：股本結(jié)構(gòu)：股本結(jié)構(gòu)股本結(jié)構(gòu)股份數(shù)量股份數(shù)量比例比例一、有限售條件一、有限售條件A股合股合計(jì)計(jì)1,400,459,0

8、4457.11%國(guó)有法人持有股份國(guó)有法人持有股份1,200,918,08848.97%他內(nèi)資持有股份他內(nèi)資持有股份199,540,9568.14%網(wǎng)下配售股份網(wǎng)下配售股份00.00%二、無(wú)限售條件二、無(wú)限售條件A股合股合計(jì)計(jì)1,051,884,14242.89%三、總股本三、總股本 、2,452,343,186100%010920130109F關(guān)聯(lián)方關(guān)聯(lián)方 至2007年12月31日，保利其關(guān)聯(lián)公司有68個(gè).其中受其控制的企業(yè)有64家, 兄弟公司3個(gè)，還包括實(shí)際控制中國(guó)保利集團(tuán)。2006年度,無(wú)重大關(guān)聯(lián)交易.010920130109F二、財(cái)務(wù)分析二、財(cái)務(wù)分析盈利能力分析盈利能力分析償債能力分析償

9、債能力分析營(yíng)運(yùn)能力分析營(yíng)運(yùn)能力分析010920130109F盈利能力分析盈利能力分析 2007年度財(cái)務(wù)狀況年度財(cái)務(wù)狀況 截至截至2007年底，保利地產(chǎn)總資產(chǎn)達(dá)年底，保利地產(chǎn)總資產(chǎn)達(dá)409億元，比上年末億元，比上年末增長(zhǎng)增長(zhǎng)148%，公司負(fù)債總額為，公司負(fù)債總額為280.60億元，其中不需要對(duì)外億元，其中不需要對(duì)外實(shí)際現(xiàn)金支付的預(yù)收賬款為實(shí)際現(xiàn)金支付的預(yù)收賬款為109.4億元，占負(fù)債總額億元，占負(fù)債總額38.99%。營(yíng)業(yè)收入達(dá)營(yíng)業(yè)收入達(dá)81.15億元，同比增幅億元，同比增幅101%；歸屬于母公司的；歸屬于母公司的凈利潤(rùn)為凈利潤(rùn)為14.89億元，同比增幅億元，同比增幅122%，凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)速度，凈

10、利潤(rùn)的增長(zhǎng)速度快于營(yíng)業(yè)收入的增長(zhǎng)速度，公司在規(guī)模上實(shí)現(xiàn)跨越式增長(zhǎng)快于營(yíng)業(yè)收入的增長(zhǎng)速度，公司在規(guī)模上實(shí)現(xiàn)跨越式增長(zhǎng)的同時(shí)，盈利能力不斷增強(qiáng)。公司銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)收的同時(shí)，盈利能力不斷增強(qiáng)。公司銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金約到的現(xiàn)金約140億元，資本市場(chǎng)直接融資億元，資本市場(chǎng)直接融資68.15億元，保持億元，保持了公司順暢的資金運(yùn)作和較強(qiáng)的償債能力。了公司順暢的資金運(yùn)作和較強(qiáng)的償債能力。010920130109F盈利能力分析盈利能力分析010920130109F盈利盈利 能力分析能力分析 企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)有很大幅度提高，企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)有很大幅度提高，07年的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為年的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為81152

11、3.49萬(wàn)元。萬(wàn)元。06年為年為402722.30萬(wàn)元，萬(wàn)元，05年為年為235641.88萬(wàn)元，可見(jiàn)萬(wàn)元，可見(jiàn)07年比年比06年實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入比上年實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入比上升升101.51%。06年比年比05年上升年上升70.9%。公司在。公司在07年盈利很年盈利很多且速度驚人，呈高速增長(zhǎng)趨勢(shì)。凈利潤(rùn)多且速度驚人，呈高速增長(zhǎng)趨勢(shì)。凈利潤(rùn)07年比年比06年增加年增加勒內(nèi)勒內(nèi)26.04%，06年比年比05年增加了年增加了61.92%，而且凈利潤(rùn)的，而且凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)速度高于主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的增長(zhǎng)速度，可以看出公司在增長(zhǎng)速度高于主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的增長(zhǎng)速度，可以看出公司在規(guī)模上不斷擴(kuò)大，實(shí)現(xiàn)了跨越式的增長(zhǎng)，而且

12、盈利能力在規(guī)模上不斷擴(kuò)大，實(shí)現(xiàn)了跨越式的增長(zhǎng)，而且盈利能力在不斷的提高。不斷的提高。010920130109F盈利盈利 能力分析能力分析保利保利指標(biāo)指標(biāo)2007200720062005毛利率毛利率38.5%3 5 . 8 2%42.56%營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率25.31%2 6 . 1 5%27.87%銷(xiāo)售凈利潤(rùn)銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率率20.06%16.34%17.23 %凈資產(chǎn)收益凈資產(chǎn)收益率率12.49%1 8 . 1 6%42.81%總資產(chǎn)報(bào)酬總資產(chǎn)報(bào)酬率率5.67%5.38% 6.65%每股收益每股收益1.30元元1.20元元 1.0171元元萬(wàn)科萬(wàn)科20072006200542%36.15%34

13、.79%21.53%19.13%19.35%14.97%12.07%12.77%16.55%14.48%16.257.09%6.11%7.20%0.73元元0,493元元0.363元元010920130109F保利與萬(wàn)科盈利能力的比較保利與萬(wàn)科盈利能力的比較010920130109F盈利盈利 能力分析能力分析公司在公司在07年毛利潤(rùn)上升，銷(xiāo)售凈利潤(rùn)也上升。說(shuō)明管理費(fèi)用和利息支年毛利潤(rùn)上升，銷(xiāo)售凈利潤(rùn)也上升。說(shuō)明管理費(fèi)用和利息支出沒(méi)有上升，從利潤(rùn)表中可以看出，財(cái)務(wù)費(fèi)用有明顯的下降。在出沒(méi)有上升，從利潤(rùn)表中可以看出，財(cái)務(wù)費(fèi)用有明顯的下降。在07年年甚至出現(xiàn)了負(fù)數(shù)，即財(cái)務(wù)費(fèi)用成為甚至出現(xiàn)了負(fù)數(shù)，即財(cái)

14、務(wù)費(fèi)用成為-3193.38元。這是因?yàn)樵谠?。這是因?yàn)樵?7年，公司年，公司本期募集資金到位后帶來(lái)的利息收入較多而導(dǎo)致的。本期募集資金到位后帶來(lái)的利息收入較多而導(dǎo)致的。資產(chǎn)凈利潤(rùn)率：相對(duì)于上年下降了資產(chǎn)凈利潤(rùn)率：相對(duì)于上年下降了31.22%，主要原因在于隨著業(yè)務(wù)規(guī)，主要原因在于隨著業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)大，凈資產(chǎn)及負(fù)債增長(zhǎng)。模的擴(kuò)大，凈資產(chǎn)及負(fù)債增長(zhǎng)。2007年該公司增加房地產(chǎn)項(xiàng)目投入及年該公司增加房地產(chǎn)項(xiàng)目投入及土地儲(chǔ)備，存貨較上期增長(zhǎng)土地儲(chǔ)備，存貨較上期增長(zhǎng)149.31，從而導(dǎo)致總資產(chǎn)大幅度增長(zhǎng)。從，從而導(dǎo)致總資產(chǎn)大幅度增長(zhǎng)。從報(bào)表上可以清楚地看到，資產(chǎn)總計(jì)報(bào)表上可以清楚地看到，資產(chǎn)總計(jì)4089466

15、.42萬(wàn)元，存貨萬(wàn)元，存貨2808436.53萬(wàn)元，占總資產(chǎn)的萬(wàn)元，占總資產(chǎn)的68.67%。由于總資產(chǎn)的增加主要是由于負(fù)債，所以。由于總資產(chǎn)的增加主要是由于負(fù)債，所以?xún)糍Y產(chǎn)收益率呈現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)。凈資產(chǎn)收益率呈現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)。總資產(chǎn)報(bào)酬率：相對(duì)于上年來(lái)說(shuō)，增加了總資產(chǎn)報(bào)酬率：相對(duì)于上年來(lái)說(shuō)，增加了5.39，說(shuō)明了該企業(yè)其資產(chǎn)，說(shuō)明了該企業(yè)其資產(chǎn)管理的效益在提高，財(cái)務(wù)管理水平也有所上升。管理的效益在提高，財(cái)務(wù)管理水平也有所上升。每股收益：比上年增長(zhǎng)每股收益：比上年增長(zhǎng)8.33%，說(shuō)明該公司的盈利能力在增強(qiáng)，公司有，說(shuō)明該公司的盈利能力在增強(qiáng)，公司有較好的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)狀況。較好的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)狀況。010920

16、130109F償債能力分析償債能力分析200520062007 萬(wàn)科流動(dòng)比率1.411.842.151.96速動(dòng)比率0.320.560.660.59現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率-49.57%-71.83%-49.57%21.40%資產(chǎn)負(fù)債率85%75.71%68.70%66.11%已獲利息倍數(shù)254.5-151.34-74.2522.25現(xiàn)金債務(wù)總額比-12.29-32.21%-33.41%15.77%010920130109F短期償債能力分析短期償債能力分析 從流動(dòng)比率從流動(dòng)比率0505年的年的1.411.41至至0707年的年的2.152.15，可以看出保利的，可以看出保利的償債能力正逐漸提高。償債能

17、力正逐漸提高。0707年比標(biāo)準(zhǔn)比例年比標(biāo)準(zhǔn)比例2 2要大，此指標(biāo)要大，此指標(biāo)及其相關(guān)比較粗略地反映了保利地產(chǎn)的短期償債能力比及其相關(guān)比較粗略地反映了保利地產(chǎn)的短期償債能力比較強(qiáng)較強(qiáng) 。 由于是受產(chǎn)業(yè)的限制，存貨可能較多，從而使速動(dòng)資產(chǎn)由于是受產(chǎn)業(yè)的限制，存貨可能較多，從而使速動(dòng)資產(chǎn)較少，從速動(dòng)比例從較少，從速動(dòng)比例從0.320.32至至0.660.66可以看出，但比例在逐可以看出，但比例在逐年趨向于年趨向于1 1，且在剩下的速動(dòng)資產(chǎn)中，預(yù)付賬款有，且在剩下的速動(dòng)資產(chǎn)中，預(yù)付賬款有6363億，億，約占速動(dòng)資產(chǎn)的約占速動(dòng)資產(chǎn)的51%51%，短期償債能力較強(qiáng)。，短期償債能力較強(qiáng)。 由于企業(yè)積壓大量存

18、貨，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)生產(chǎn)的現(xiàn)金收入小于由于企業(yè)積壓大量存貨，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)生產(chǎn)的現(xiàn)金收入小于支出，從而使經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量為負(fù)數(shù)，現(xiàn)金流支出，從而使經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量為負(fù)數(shù)，現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比例為負(fù)。動(dòng)負(fù)債比例為負(fù)。010920130109F長(zhǎng)期償債能力分析長(zhǎng)期償債能力分析 資產(chǎn)負(fù)債率逐年下降，趨向于同行業(yè)先進(jìn)水平，說(shuō)明企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率逐年下降，趨向于同行業(yè)先進(jìn)水平，說(shuō)明企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)降低，適度的負(fù)債比率既能保證企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所風(fēng)險(xiǎn)降低，適度的負(fù)債比率既能保證企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所需的資金，又能保證資金的安全性。需的資金，又能保證資金的安全性。 0707年保利的債務(wù)利息為負(fù)數(shù)，已獲利息倍數(shù)為年保利的債務(wù)利息為負(fù)數(shù)

19、，已獲利息倍數(shù)為-74.25-74.25，與，與同行業(yè)萬(wàn)科的同行業(yè)萬(wàn)科的22.2522.25來(lái)比，已獲利息倍數(shù)相當(dāng)之小。說(shuō)明保來(lái)比，已獲利息倍數(shù)相當(dāng)之小。說(shuō)明保利的長(zhǎng)期償債能力相當(dāng)較弱，償債風(fēng)險(xiǎn)較大。利的長(zhǎng)期償債能力相當(dāng)較弱，償債風(fēng)險(xiǎn)較大。 現(xiàn)金債務(wù)總額比越高，企業(yè)承擔(dān)能力越強(qiáng)，但是三年來(lái)，現(xiàn)金債務(wù)總額比越高，企業(yè)承擔(dān)能力越強(qiáng)，但是三年來(lái)，保利的這項(xiàng)指標(biāo)卻越來(lái)越低，遠(yuǎn)不及萬(wàn)科。由于保利的這項(xiàng)指標(biāo)卻越來(lái)越低，遠(yuǎn)不及萬(wàn)科。由于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量為負(fù)數(shù)，從而使現(xiàn)金債務(wù)總額比為負(fù)，與同行業(yè)現(xiàn)金流量為負(fù)數(shù)，從而使現(xiàn)金債務(wù)總額比為負(fù)，與同行業(yè)先進(jìn)水平相差甚遠(yuǎn)。先進(jìn)水平相差甚遠(yuǎn)。企業(yè)承擔(dān)長(zhǎng)期償債能力差

20、。企業(yè)承擔(dān)長(zhǎng)期償債能力差。010920130109F營(yíng)運(yùn)能力分析010920130109F營(yíng)運(yùn)能力分析營(yíng)運(yùn)能力分析 0707年該企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率是年該企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率是0.250.25，比前兩年低。，比前兩年低。存貨較上一年減少的主要原因是宏觀調(diào)控上的存貨較上一年減少的主要原因是宏觀調(diào)控上的制約，如市場(chǎng)環(huán)境等。還可能由于稅收政策變制約，如市場(chǎng)環(huán)境等。還可能由于稅收政策變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)造成的，主要因?yàn)榻鼛啄晖恋卦鲋刀悇?dòng)的風(fēng)險(xiǎn)造成的，主要因?yàn)榻鼛啄晖恋卦鲋刀愔饾u提高。逐漸提高。 但是與萬(wàn)科相比，總體上低于萬(wàn)科，所以該公但是與萬(wàn)科相比，總體上低于萬(wàn)科，所以該公司對(duì)存貨的控制能力還是比較弱的，企業(yè)管理司對(duì)存貨的控制能力還是比較弱的，企業(yè)管理結(jié)構(gòu)需要改進(jìn)。結(jié)構(gòu)需要改進(jìn)。01092013