南寧相思湖新區(qū)鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)可行性發(fā)展策劃報(bào)告102頁

1、鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告12014南寧相思湖新區(qū)鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)可行性發(fā)展策劃報(bào)告謹(jǐn)呈：廣西江川房地產(chǎn)開發(fā)有限公司鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告2前言 承蒙貴司對(duì)我公司的信任與支持，鑒于本項(xiàng)目調(diào)研分析的工作量及時(shí)間緊湊性，我司對(duì)本項(xiàng)目的前期調(diào)研及發(fā)展定位策劃工作深入思考，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目旺場經(jīng)營，商業(yè)開發(fā)價(jià)值最大化，前期階段需要解決兩大問題，一是解決項(xiàng)目做什么，二是解決項(xiàng)目怎么做。 本報(bào)告著重解決項(xiàng)目做什么的問題，我們?cè)诒敬螠贤ㄟ_(dá)成一致共識(shí)后將會(huì)深入論證分析怎么做的問題。鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告3項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)市場環(huán)境及未來的發(fā)展空間如何？項(xiàng)目以怎樣商業(yè)定位

2、方向符合區(qū)域未來市場發(fā)展要求？項(xiàng)目自身具備的競爭優(yōu)勢及所面對(duì)目標(biāo)客戶群是怎樣？項(xiàng)目做什么需要解決的三個(gè)核心問題我們帶著問題去尋找解決方案鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告4區(qū)域背景及市場環(huán)境分析項(xiàng)目條件及目標(biāo)客戶分析項(xiàng)目可行性發(fā)展定位方向報(bào)告思路鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告5區(qū)域背景及市場環(huán)境分析項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)市場環(huán)境及未來的發(fā)展空間如何？鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告6一、相思湖新區(qū)在南寧城市發(fā)展及商業(yè)發(fā)展版圖中占據(jù)怎樣的發(fā)展地位？鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告7l城市性質(zhì)：南寧市是廣西壯族自治區(qū)首府，我國西南地區(qū)連接出海通道的綜合交通樞紐。l城市規(guī)

3、模：到2020年，中心城區(qū)城市人口控制在300萬人以內(nèi)，城市建設(shè)用地控制在300平方公里以內(nèi)。鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告8l規(guī)劃：以邕江為軸線，兩翼拓展，實(shí)施南向發(fā)展戰(zhàn)略，重點(diǎn)建設(shè)五象新區(qū)。具體為：l向南提升邕江南岸區(qū)域，重點(diǎn)加快建設(shè)五象新區(qū)；l向東完善鳳嶺片區(qū)、仙葫片區(qū)，加快建設(shè)龍崗片區(qū)；。鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告9南寧市發(fā)展成為300萬人口北部灣核心城市，城市擴(kuò)容發(fā)展是主旋律；南寧城市擴(kuò)容以邕江主軸，兩翼拓展為主核心，未來相思湖新區(qū)將會(huì)是城市西進(jìn)發(fā)展主場。從南寧城市發(fā)展規(guī)劃布局看：鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告10城北商圈民族大道朝陽商圈江南商圈大學(xué)

4、路五象商圈相思湖商圈瑯東商圈鳳嶺商圈 南寧城市商業(yè)格局形成以朝陽老商圈為中心，多個(gè)新商圈為布局發(fā)展南寧城市商業(yè)格局：以朝陽商圈為核心，包括瑯東商圈、江南商圈，興寧商圈還有正在啟動(dòng)的五象商圈和相思湖新區(qū)商圈在內(nèi)的城市商業(yè)格局。鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告11朝陽商圈是南寧城市級(jí)核心商圈，擁有南寧“第一商圈”美譽(yù)。作為南寧市現(xiàn)有唯一的城市級(jí)商業(yè)中心，處于一個(gè)舉足輕重的地位，它的一舉一動(dòng)都牽動(dòng)著南寧經(jīng)濟(jì)的大動(dòng)脈。在這月人流量最高在30萬人次以上的商圈里，它擁有非同凡響的人氣、濃厚的商業(yè)氣氛何濃郁的商業(yè)文脈。 朝陽商圈作為南寧老商業(yè)中心，中心地位依然是無可撼動(dòng)商圈消費(fèi)特點(diǎn)：以居民流消費(fèi)為主

5、，中高低檔次均可滿足；商圈組成特點(diǎn)：以商場、步行街、商業(yè)裙樓等組成，集餐飲、娛樂、購物、休閑、商務(wù)等五大功能于一體；鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告12十年瑯東，終成今天的“南寧cbd”，成為南寧近年來城市發(fā)展的“名片”。在政府相關(guān)部門的商業(yè)規(guī)劃體系上，瑯東商圈被定位為城市級(jí)區(qū)域級(jí)商圈，從目前來看，這個(gè)商圈已經(jīng)初步形成了包括夢(mèng)之島水晶城（夢(mèng)之島百貨）、金湖商業(yè)廣場（南寧百貨、人人樂超市）、以及已經(jīng)簽約的廣州友誼百貨（地王裙樓）共同構(gòu)筑的區(qū)域級(jí)商圈雛形。商圈消費(fèi)特點(diǎn)：以商務(wù)流消費(fèi)為主，中高檔次為主；商圈組成特點(diǎn)：主要以集中商業(yè)構(gòu)成，集餐飲、娛樂、購物、休閑、商務(wù)等五大功能于一體；埌東商圈

6、經(jīng)過十年發(fā)展，目前成為南寧新商業(yè)中心代言鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告13五象新區(qū)建設(shè)將是“再造一個(gè)新南寧”的龐大系統(tǒng)工程，它不僅是一個(gè)占地面積達(dá)175平方公里，可容納150萬人的廣闊區(qū)域，同時(shí)也將是一個(gè)以文化體育、行政辦公為主，集居住、物流、休閑、娛樂為一體的綜合性城市新區(qū)，未來更將成為繼埌東之后南寧城市形象新的代表；五象新區(qū)承載再造一個(gè)新南寧的重任，商業(yè)還處于起步發(fā)展階段，未來將會(huì)形成南寧新商業(yè)中心發(fā)展方向。鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告14現(xiàn)有商業(yè)消費(fèi)特點(diǎn)：以居民消費(fèi)+學(xué)生消費(fèi)為主，中低檔次；現(xiàn)有商業(yè)組成特點(diǎn)：商業(yè)構(gòu)成多集中在高校附近，以超市或市場帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)發(fā)展，業(yè)

7、態(tài)以學(xué)生服務(wù)為主；雖然目前相思湖新區(qū)尚未有明顯的商業(yè)集群中心，基本上沿大學(xué)路零星分布，但是區(qū)域高校云集，擁有著強(qiáng)大的消費(fèi)潛力，同時(shí)隨著相思湖cbd核心商務(wù)區(qū)的建設(shè)，相思湖新區(qū)未來勢必成為南寧最有活力的一個(gè)區(qū)域，商業(yè)前景不可限量；相思湖新區(qū)作為南寧高教基地，未來將會(huì)以相思湖cbd為帶動(dòng)，形成南寧西部新商業(yè)中心。鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告15南寧商業(yè)市場形成朝陽老商圈及瑯東、江南及鳳嶺等新興商圈并存發(fā)展的發(fā)展格局；隨著南寧城市擴(kuò)容發(fā)展未來相思湖新區(qū)的將會(huì)形成區(qū)域級(jí)的新商業(yè)中心。從南寧城市商業(yè)發(fā)展布局看：2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 鵬飛路

8、項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告16二、項(xiàng)目所在片區(qū)在相思湖區(qū)域及商業(yè)發(fā)展中占據(jù)怎樣的發(fā)展地位？2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告17中區(qū)本案相思湖新區(qū)發(fā)展形成四大功能區(qū)，各區(qū)功能定位清晰。2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告18l相思湖新區(qū)位于南寧市的西部，邕江上游，規(guī)劃控制總面積127平方公里。l新區(qū)人口將突破50萬，其培養(yǎng)輸送的學(xué)生將超過20萬名，其科研成果轉(zhuǎn)化產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值及附帶的產(chǎn)值將達(dá)1000億元以上，發(fā)展成為大學(xué)城、科技城、

9、創(chuàng)業(yè)城、文化城。高等教育基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和行政商務(wù)新中心、文化體育中心，配套發(fā)展房地產(chǎn)、商貿(mào)、旅游等產(chǎn)業(yè)。2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告19橫向干道l大學(xué)路：城市東西主干道，連接相思湖新區(qū)與中心區(qū)主軸l江北大道城市東西次干道，連接相思湖與中心區(qū)江南大道：縱向干道l鵬飛路相思湖片區(qū)縱向主干道l羅文大道相思湖片區(qū)縱向主干道快環(huán)路：連接各個(gè)城區(qū)快速路輕軌一號(hào)線15分鐘到達(dá)朝陽片區(qū)，30分鐘到達(dá)瑯東本案輕軌一號(hào)線2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性

10、發(fā)展定位策劃報(bào)告20高教職教基地共引進(jìn)廣西民族大學(xué)相思湖學(xué)院、廣西財(cái)經(jīng)學(xué)院相思湖新校區(qū)、廣西藝術(shù)學(xué)院相思湖新校區(qū)、廣西建筑工程職業(yè)技術(shù)學(xué)院、南寧市委黨校、南寧職業(yè)技術(shù)學(xué)院新校區(qū)等13個(gè)項(xiàng)目，轄區(qū)內(nèi)院校規(guī)模達(dá)到35所。2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告21相思湖新區(qū)定位為“兩基地兩中心三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展”將會(huì)大大推動(dòng)區(qū)域跨越式發(fā)展，從而促進(jìn)區(qū)域商業(yè)繁榮：相思湖新區(qū)縱橫交錯(cuò)的交通路網(wǎng)，使得區(qū)域與城市各區(qū)形成快速對(duì)接，為區(qū)域商業(yè)發(fā)展形成強(qiáng)大推動(dòng)力。項(xiàng)目所在片區(qū)是相思湖新區(qū)發(fā)展高教基地中心，具有大學(xué)城發(fā)展中心價(jià)值。從相思湖區(qū)域

11、發(fā)展看：2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告22三、城市輕軌發(fā)展給區(qū)域及商業(yè)帶來怎樣的變革影響？鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告23l南寧市軌道交通一號(hào)線一期工程和二號(hào)線工程共長50公里，將在市區(qū)首先形成“十”字形的軌道交通框架。l一號(hào)線一期工程?hào)|起火車東站西至羅文站線路總長25公里，共設(shè)車站24座，其中，相思湖新區(qū)區(qū)將設(shè)有5個(gè)站點(diǎn)。l輕軌一號(hào)線2009年動(dòng)工建設(shè)，預(yù)計(jì)2016年建成通車城市輕軌建設(shè)將會(huì)給南寧商業(yè)帶來變革性發(fā)展，2016年一號(hào)線建成后，輕軌沿線的物業(yè)將得到巨大提升！2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全

12、，300g移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告24城市輕軌的建設(shè)標(biāo)志著南寧市交通支持從單一公交方式向立體交通發(fā)展格局轉(zhuǎn)變，對(duì)于城市中心城與新城形成快速無縫對(duì)接。l 輕軌1號(hào)線的建設(shè)，將能吸引和帶動(dòng)人群往西移，無論是購物還是置業(yè)，對(duì)相思湖片區(qū)起到極大推動(dòng)作用；項(xiàng)目位于1號(hào)線鵬飛路站點(diǎn)，發(fā)展?jié)摿屯顿Y價(jià)值清晰可見！2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告25輕軌對(duì)地產(chǎn)的影響機(jī)理城市功能強(qiáng)化集客能力增加輻射范圍擴(kuò)大商業(yè)中心強(qiáng)化辦公區(qū)域集中沿線中小戶項(xiàng)目升溫居住郊外化次級(jí)商務(wù)中心白領(lǐng)

13、置業(yè)群增加 城市功能提升居住環(huán)境改善交通時(shí)間縮短片區(qū)開發(fā)升溫城市中心區(qū)城市邊緣輻射范圍增加居住群體擴(kuò)大輕軌開通支持支持 從輕軌市場格局來說，輕軌不僅會(huì)加速沿線片區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展和成熟，還會(huì)加速片區(qū)價(jià)值的重組，中低檔房地產(chǎn)密集的片區(qū)相對(duì)于高房地產(chǎn)密集的片區(qū)升值空間會(huì)更大一些，而新開發(fā)區(qū)域也相對(duì)于老開發(fā)城區(qū)在前景預(yù)期方面更勝一籌。輕軌對(duì)沿線物業(yè)的影響體現(xiàn)為：區(qū)域價(jià)值提升、交通的高效率和變輸能力、人群聚集能力的增強(qiáng)，大大改變區(qū)域發(fā)展進(jìn)程。2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告26第三影響區(qū)域支線輕軌15分鐘可達(dá)性5-10

14、分鐘可達(dá)性第二影響區(qū)域高速輕軌站點(diǎn)第一影響區(qū)域高速輕軌線交通方式 第一影響區(qū)域距離站點(diǎn)步行或者 自行車距離5-10分鐘，適合發(fā)展高等 級(jí)功能，包括高級(jí)辦公、商業(yè)以及居 住，開發(fā)強(qiáng)度高；常是地價(jià)最高、 最先發(fā)展起來的區(qū)域; 第二影響區(qū)域距離站點(diǎn)通過其他交通方式15分鐘內(nèi)可以到達(dá)（包括 通以 及換乘時(shí)間），是上述高等級(jí)功能的備 選區(qū)域同時(shí)適合布局可進(jìn)行產(chǎn)業(yè)聚集 的相關(guān)功能；開發(fā)強(qiáng)度較高第三影響區(qū)域距離站點(diǎn)通過其他交通方式需要15分鐘以上的時(shí)間 （包括交通以及換乘時(shí)間），取決于地段狀況可 以發(fā)展多種功能；開發(fā)強(qiáng)度取決于地塊 以及開發(fā)內(nèi)容輕軌站點(diǎn)能提升輕軌站口周邊物業(yè)價(jià)值，擴(kuò)大輕軌站口商業(yè)輻射范圍，非

15、常明顯本項(xiàng)目處于輕軌第一影響區(qū)域！2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告271、輕軌縮短了區(qū)域間的距離，加速相思湖新區(qū)發(fā)展輕軌的開通使得沿線區(qū)域的價(jià)值都獲得提升，輕軌站口區(qū)域是其中最大的受益者。輕軌的規(guī)劃，更便捷的交通將改變投資者的觀念，使投資者眼中的相思湖區(qū)由“新區(qū)”走向成熟，由“偏遠(yuǎn)”走向中心，新區(qū)區(qū)特有的價(jià)值將被迅速放大。2、輕軌能增強(qiáng)商圈輻射力，以及增加區(qū)域內(nèi)片區(qū)聯(lián)系，輕軌與所有的道路、橋梁一樣，能大大縮短城市之間交流和溝通成本，促進(jìn)城市的融合，交通時(shí)間成本的變小能給沿線的商業(yè)帶來更多的客流量。3、輕軌對(duì)開發(fā)

16、項(xiàng)目產(chǎn)品定位提出了更高的要求輕軌能加快客流的速度，能迅速帶來也能迅速帶走，由于解決了交通時(shí)間成本問題，消費(fèi)者在消費(fèi)行為上有了更多的選擇空間，做有特色的商業(yè)中心，再遠(yuǎn)的區(qū)域的消費(fèi)者也能吸引過來，沒有特色的產(chǎn)品，本區(qū)域的客戶也留不住。2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告28輕軌1號(hào)線發(fā)展將為區(qū)域帶來變革性的影響，大大促進(jìn)相思湖新區(qū)與城市各區(qū)之間融合：輕軌發(fā)展將會(huì)大大提升沿線的物業(yè)價(jià)值，尤其是處于地鐵口的商業(yè)物業(yè)更是形成商業(yè)中心主要條件。從輕軌發(fā)展影響看：2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶

17、雙鉆信用 鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告29四、相思湖新區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與未來商業(yè)布局如何？2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告30相思湖區(qū)域商業(yè)發(fā)展演變時(shí)間商業(yè)發(fā)展階段商業(yè)形態(tài)特點(diǎn)代表商業(yè)2005年以前起步發(fā)展階段農(nóng)貿(mào)市場、沿街商鋪西鄉(xiāng)塘市場帶動(dòng)，商業(yè)檔次較低，西鄉(xiāng)塘菜市場20052012年快速發(fā)展階段超市、農(nóng)貿(mào)市場、小專業(yè)市場、沿街商鋪利客隆超市、農(nóng)貿(mào)市場及專業(yè)商業(yè)城帶動(dòng)發(fā)展，中檔、低檔商業(yè)消費(fèi)利客隆、建納農(nóng)貿(mào)市場、相思湖農(nóng)貿(mào)市場2013年以后擴(kuò)張發(fā)展階段主題商城、超市、農(nóng)貿(mào)市場、小專業(yè)市場、沿街商鋪躍

18、盛、馳望等商業(yè)項(xiàng)目帶動(dòng)，逐步出現(xiàn)高、中、低高檔次商業(yè)躍盛商業(yè)廣場、馳望cbd項(xiàng)目，西城中央大街等項(xiàng)目相思湖區(qū)域商業(yè)發(fā)展到今天，大致經(jīng)歷了三個(gè)階段兩個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，2012年隨著躍盛商業(yè)廣場的啟動(dòng)，騁望商業(yè)項(xiàng)目的落地，區(qū)域商業(yè)也開始進(jìn)入快速擴(kuò)張發(fā)展階段，未來相思湖區(qū)域商業(yè)將會(huì)形成高、中、低檔次多層次商業(yè)消費(fèi)。2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告31 隨著相思湖新區(qū)快速發(fā)展，區(qū)域未來商業(yè)發(fā)展將形成三大核心商圈帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)發(fā)展：躍盛廣場商圈、相思湖cbd商圈、高教新區(qū)商圈.l躍盛廣場商圈：將在相思湖以東輻射周邊區(qū)域形成消費(fèi)商圈

19、；l相思湖cbd商圈：以cbd為商業(yè)核心區(qū)輻射整個(gè)相思湖新區(qū)，l高教新區(qū)商圈：而相思湖以西的新高校區(qū)憑借眾多學(xué)生消費(fèi)也會(huì)形成一個(gè)新商圈。高教新區(qū)商圈相思湖cbd商圈躍盛廣場商圈2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告32躍盛廣場商圈躍盛廣場躍盛廣場商圈商圈相思湖市場商圈是目前相思湖片區(qū)最旺商業(yè)，主要以相思湖農(nóng)貿(mào)市場、利客隆、建納市場、躍盛商業(yè)廣場，以及周邊沿街商業(yè)組成。l商圈組成特點(diǎn)：目前以建納市場為核心商圈，躍盛商業(yè)廣場開業(yè)后將完善休閑娛樂餐飲以及中高檔購物功能，輻射能力進(jìn)一步增強(qiáng)。l經(jīng)營檔次：產(chǎn)品檔次中低檔次l消費(fèi)

20、群體：主要為學(xué)生消費(fèi)，還要周邊居民消費(fèi)l主要業(yè)態(tài)：超市、餐飲、服裝、鞋帽、娛樂、文體等學(xué)生基本生活消費(fèi)。l代表商業(yè)：相思湖農(nóng)貿(mào)市場、利客隆超市、建納農(nóng)貿(mào)綜合市場等2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告33民大機(jī)電學(xué)院經(jīng)干院農(nóng)職院銀行學(xué)校華僑學(xué)校建納農(nóng)貿(mào)市場躍盛商業(yè)廣場外國語學(xué)校目前建納市場及相思湖市場較為成熟，躍盛商業(yè)中心開業(yè)后會(huì)進(jìn)一步增加該商圈的輻射力，完善該商圈娛樂休閑購物功能。相思湖農(nóng)貿(mào)市場主要以學(xué)生服務(wù)類業(yè)態(tài)為主，集商場、超市、專賣店、精品店、農(nóng)貿(mào)市場為一體，裝修檔次中低，消費(fèi)水平中低，但業(yè)態(tài)大多擁有時(shí)尚元素

21、，較為學(xué)生群體喜好，該商圈輻射農(nóng)職院、民大、銀行學(xué)校、機(jī)電學(xué)院、經(jīng)干院等高校集群；躍盛商業(yè)廣場商圈2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告34商圈構(gòu)成：農(nóng)貿(mào)市場起+超市主力店+時(shí)尚服飾商場+步行街1、西鄉(xiāng)塘市場場經(jīng)營面積約4萬平米，是目前大學(xué)路上經(jīng)營成熟的商業(yè)。2、面積區(qū)間：主力面積301003、服裝商場租金：80150元/左右，街鋪?zhàn)饨穑?50200元/左右，轉(zhuǎn)讓費(fèi)34萬元4、經(jīng)營業(yè)態(tài)：餐飲、服飾、超市、休閑娛樂5、消費(fèi)人群：學(xué)生消費(fèi)主體+居民消費(fèi)躍盛商業(yè)廣場商圈2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！專業(yè)地

22、產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告35相思湖cbd商圈相思湖cbd為區(qū)域商業(yè)中心，目前處于發(fā)展起步階段，建設(shè)步伐相對(duì)較慢，估計(jì)35年后商業(yè)氛圍才會(huì)得以呈現(xiàn)。相思湖相思湖cbdl人口：未來35年cbd人口達(dá)到8萬人；l商業(yè)體量：預(yù)計(jì)未來5年商業(yè)體量達(dá)到19萬；l商圈消費(fèi)特點(diǎn)：消費(fèi)人群為相思湖新區(qū)商務(wù)、辦公、學(xué)生、居民等，消費(fèi)中高檔次；l商圈組成特點(diǎn)：大型購物中心，休閑購物廣場，大型書城，大型科技數(shù)碼廣場等。大學(xué)西路大學(xué)西路2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告36相思湖cbd規(guī)劃相思湖cbd

23、：定位為區(qū)域總部基地辦公、酒店、大型購物中心、休閑娛樂中心，原商業(yè)規(guī)劃9萬以上，輻射相思湖新區(qū)辦公商業(yè)需求，商業(yè)定位中高檔。公安局公安局相思湖cbd商圈是區(qū)域未來商業(yè)中心，目前區(qū)域建設(shè)在起步階段，片區(qū)內(nèi)部分機(jī)關(guān)辦公樓已建設(shè)完成，房地產(chǎn)項(xiàng)目處于土地出讓以及規(guī)劃建設(shè)階段。相思湖cbd商圈2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告37目前區(qū)域人口為23萬人，未來35年區(qū)域人口達(dá)到近11萬人；未來35年商業(yè)體量在56萬；未來高教新區(qū)35年內(nèi)高校學(xué)生達(dá)到57萬人，居民23萬人，片區(qū)以高校學(xué)生消費(fèi)為主。片區(qū)商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目以西城中央大街

24、為主，體量約4萬平米，集中商業(yè)以本項(xiàng)目為主。怡景灣西城中央大街本項(xiàng)目相思湖學(xué)院農(nóng)職院南職院技工學(xué)校農(nóng)工商財(cái)院黨校高教新區(qū)目前商業(yè)處于起步發(fā)展階段，區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)規(guī)模較小，主要有中央大街社區(qū)商業(yè)及大學(xué)里沿街少量商業(yè)，缺少集中商業(yè)。石埠路沿街居民樓高教新區(qū)商業(yè)圈大學(xué)西路石埠路江北大道鵬飛路鵬飛路2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告38高教新區(qū)域商業(yè)發(fā)展在起步階段，區(qū)域商圈未形成，目前商業(yè)以服務(wù)高校零散餐飲業(yè)態(tài)以及社區(qū)商業(yè)為主。高教新區(qū)商業(yè)處于發(fā)展起步階段，區(qū)域商圈未形成，目前商業(yè)主要以服務(wù)高校及社區(qū)商業(yè)為主，高校旁商業(yè)主

25、要低檔餐飲，由于區(qū)域項(xiàng)目零星分布，因此商業(yè)也分散，無法形成規(guī)模。鵬飛路（相思湖學(xué)院段）商業(yè)西城中央大街鵬飛路鋪面高教新區(qū)商業(yè)圈2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告39區(qū)域區(qū)域群體現(xiàn)狀未來cbdcbd居民2000050000企事業(yè)單位150030000合計(jì)2150080000新高校區(qū)新高校區(qū)學(xué)生1300065000居民1000035000企事業(yè)單位10003500合計(jì)24000103500躍盛區(qū)躍盛區(qū)學(xué)生70000100000居民4000065000企事業(yè)單位600010000合計(jì)116000175000總計(jì)1615

26、00358500區(qū)域人口在未來35年將會(huì)新增20萬人，cbd區(qū)8萬人，躍盛商圈區(qū)18萬人，新高校區(qū)近11萬人；隨著相思湖新區(qū)cbd的建設(shè)，區(qū)域人口將會(huì)快速增加，未來5年區(qū)域?qū)W生將達(dá)到15萬人，居民達(dá)到15萬人，科研人員約5萬人，企事業(yè)單位達(dá)到5萬人，未來35年內(nèi)總?cè)丝趯⑦_(dá)到40萬人。2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告40未來35年，相思湖新區(qū)商業(yè)放量：cbd體量：19萬，躍盛商圈體量：14.2萬 ，新高校區(qū)體量：新高校區(qū)體量：5.35.3萬萬。商業(yè)體量l區(qū)域商業(yè)體量在未來35年將會(huì)增加至近39萬，達(dá)到38.57萬

27、，lcbd區(qū)共19萬 ，l躍盛商圈區(qū)共14萬 ，l新高校區(qū)共5.3萬 。區(qū)域項(xiàng)目體量運(yùn)營情況備注cbd嘉泰城商業(yè)廣場6萬在建騁望cbd10萬做規(guī)劃中房新天地0.65萬開發(fā)中同人學(xué)府大道0.42萬運(yùn)營騁望劍橋郡2萬開發(fā)中合計(jì)19.07新高校區(qū)西城中央大街4萬運(yùn)營中騁望怡景灣0.3萬開發(fā)中其他1萬運(yùn)營街鋪合計(jì)5.3萬躍盛區(qū)躍盛盛業(yè)廣場6萬開發(fā)中西鄉(xiāng)塘市場4萬運(yùn)營中陳村市場2萬運(yùn)營中相思湖花園0.2萬運(yùn)營中其他2萬運(yùn)營中街鋪合計(jì)14.2萬2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告41區(qū)域商業(yè)發(fā)展總結(jié)1、相思湖新區(qū)處于起步發(fā)展階

28、段，未來商業(yè)發(fā)展空間很大。2、相思湖新區(qū)商業(yè)以中低檔次學(xué)區(qū)商業(yè)為主，區(qū)域商業(yè)有待升級(jí)。3、區(qū)域未來商業(yè)供應(yīng)量大，市場未來面臨較大競爭。2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告42區(qū)域商業(yè)分析啟示l區(qū)域目前商業(yè)以學(xué)生消費(fèi)為主，滿足生活的中低檔次消費(fèi)目前區(qū)域商圈均是以農(nóng)貿(mào)市場作為發(fā)展起點(diǎn)，隨著周邊高校逐漸增加，消費(fèi)群體逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐詫W(xué)生為主力，商圈開始引進(jìn)超市或商場作為主力店，吸引餐飲、服飾、休閑娛樂等學(xué)生消費(fèi)業(yè)態(tài)入駐，形成學(xué)區(qū)商圈；學(xué)區(qū)商圈集中在高校集中區(qū)旁，經(jīng)營業(yè)態(tài)上以超市主力店+餐飲娛樂服裝業(yè)態(tài)小商家組合為主，依托學(xué)生

29、群為主力消費(fèi)客戶，經(jīng)營檔次為中低檔。l區(qū)域未來商業(yè)形成三大片區(qū)多個(gè)項(xiàng)目發(fā)展，需要有差異化競爭隨著未來相思湖cbd，高教新區(qū)，以及物流園區(qū)等片區(qū)的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)將形成以cbd為商業(yè)核心，不同區(qū)域需求副商業(yè)中心的商業(yè)格局，輕軌交通加速了各區(qū)域的連接，同時(shí)也增加了商業(yè)競爭。2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告43五、區(qū)域現(xiàn)有及潛在商業(yè)競爭項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目影響如何？2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告44 相思湖新區(qū)商業(yè)發(fā)展迅猛，35年后將會(huì)新增近3

30、0萬商業(yè)體量西城中央大街建納農(nóng)貿(mào)市場嘉泰誠購物廣場 躍盛商業(yè)廣場騁望集團(tuán)cbd地塊相思湖農(nóng)貿(mào)市場隨著相思湖cbd核心區(qū)的建設(shè)，中房、同人、榮和、騁望等等各大房企紛紛涌入，預(yù)計(jì)未來35年相思湖新區(qū)將匯集近20個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。騁望酈都商鋪水建華府商鋪相思湖花園2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告45項(xiàng)目內(nèi)容規(guī)模約2萬商業(yè)定位集購物、娛樂、餐飲、農(nóng)貿(mào)為一體的學(xué)區(qū)商業(yè)中心規(guī)劃缺少良好規(guī)劃經(jīng)營業(yè)態(tài)目前經(jīng)營業(yè)態(tài)：利客隆超市、狀元坊服飾商場、餐飲、休閑飲品、網(wǎng)吧、農(nóng)貿(mào)市場等消費(fèi)群體片區(qū)高校群學(xué)生，周邊居民業(yè)態(tài)組合模式超市+時(shí)尚服飾綜

31、合商場+餐飲+休息娛樂+農(nóng)貿(mào)市場建納綜合市場2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告46l區(qū)位：位于目前相思湖高校片區(qū)中心l規(guī)模：商業(yè)體量約4萬，體量較大l經(jīng)營模式：超市+時(shí)尚服飾商場+餐飲+其他綜合業(yè)態(tài)l經(jīng)營檔次：因?yàn)槿鄙倭己靡?guī)劃，經(jīng)營環(huán)境較差，經(jīng)營檔次為中低檔l客群：以周邊學(xué)校學(xué)生為主要消費(fèi)群體，周邊居民為次要消費(fèi)群體；建納綜合市場打造以學(xué)生消費(fèi)為主學(xué)區(qū)商業(yè)中心，經(jīng)營模式以超市+時(shí)尚服飾商場為主力店，配合餐飲等其他綜合業(yè)態(tài)。建納綜合市場2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 鵬飛

32、路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告47區(qū)位：位于目前西鄉(xiāng)塘高校片區(qū)中心規(guī)模：集中商業(yè)體量約6萬；經(jīng)營模式：超市+影院+品牌服飾綜合業(yè)態(tài)+餐飲+其他綜合業(yè)態(tài)經(jīng)營檔次：中高檔客群：以周邊學(xué)校學(xué)生為主要消費(fèi)群體，周邊居民為次要消費(fèi)群體；躍盛商業(yè)廣場躍盛商業(yè)廣場比現(xiàn)有市場規(guī)劃更好，檔次更高，在業(yè)態(tài)上增加了影院ktv等業(yè)態(tài)，在其他服飾、運(yùn)動(dòng)以及餐飲上吸納更多連鎖品牌，更具有競爭力。2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告48躍盛商業(yè)廣場項(xiàng)目內(nèi)容規(guī)模約6萬集中商業(yè)體定位時(shí)尚、運(yùn)動(dòng)、美食、休閑、娛樂、年輕態(tài)商業(yè)等一站式購物、休閑、

33、娛樂中心規(guī)劃地上地下一層六層商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)l負(fù)1層：大型連鎖超市l(wèi)12層：運(yùn)動(dòng)品牌店、品牌服飾店、西式餐飲、銀行、鐘表、化妝品等；l3層：手機(jī)旗艦店、數(shù)碼店、電子科技產(chǎn)品、家電賣場、書店、音像店；l4層：戶外運(yùn)動(dòng)品牌店、體育用品折扣店、電玩城；l5層：中西品牌餐飲、品牌咖啡店、特色小吃、甜品品牌店；l67層：ktv娛樂城、影院、健身會(huì)所；消費(fèi)群體周邊高校學(xué)生、周邊居民、區(qū)域流動(dòng)人群業(yè)態(tài)組合模式超市主力店+影院+ktv+時(shí)尚服飾+品牌特色餐飲項(xiàng)目進(jìn)度目前工程建設(shè)為地面兩層，預(yù)計(jì)2013年開業(yè)2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位

34、策劃報(bào)告49躍盛商業(yè)廣場平面布局2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告50相思湖cbd中心騁望地塊項(xiàng)目截止至2012年5月19日，相思湖新區(qū)出讓兩塊地塊均由上海騁望置地有限公司獲得，其中5月17日拍出的地塊為cbd區(qū)域地塊，地塊建設(shè)要求：酒店、辦公、商業(yè)綜合體主體建筑高度b200米且300米/b；酒店、辦公、商業(yè)綜合體總建筑面積不低于9萬平方米，其中辦公占總建筑面積30-40%，商業(yè)占建筑面積10-20%，其余為酒店建筑，且為五星級(jí)酒店；騁望地塊項(xiàng)目目前在規(guī)劃中，該項(xiàng)目以酒店、辦公、商業(yè)綜合體為主，是相思湖cbd中心

35、區(qū)和核心項(xiàng)目，未來將形成cbd的商務(wù)地標(biāo)。2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告51相思湖cbd相思湖嘉泰誠購物廣場 l項(xiàng)目地址：大學(xué)西路南側(cè)、梧桐路東側(cè)交叉路口l項(xiàng)目規(guī)模：3.7萬平方米的6層綜合商場與17612平方米的12層三星級(jí)賓館地下部分13587平方米，地面部分的商業(yè)露天廣場為5000平方米，l開發(fā)商：廣西嘉泰誠投資有限公司l預(yù)計(jì)于2012年初建成并投入使用l功能定位：購物、休閑娛樂、餐飲、酒店l客戶群體:居民、商務(wù)辦公人群、學(xué)生等嘉泰誠購物廣場定位購物、休閑娛樂、餐飲、酒店，客戶群體為相思湖新區(qū)居民、商務(wù)

36、辦公人群、學(xué)生等，建成后將是cbd中心區(qū)購物中心。2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告52西城中央大街l區(qū)位：位于高教新區(qū)邊緣，雖然擁有片區(qū)高校資源，但對(duì)校區(qū)商業(yè)輻射力較差；l規(guī)模：目前高教新區(qū)最大體量商業(yè)，但以街區(qū)商業(yè)為主，缺少集中商業(yè)蓄積人氣；l經(jīng)營模式：開發(fā)式社區(qū)商業(yè)，以超市、餐飲、休閑娛樂、時(shí)尚購物為主，目前部分開業(yè)經(jīng)營，業(yè)態(tài)以社區(qū)商業(yè)為主。l客群：目前客戶以社區(qū)業(yè)主及周邊居民為主；西城中央大街距離本項(xiàng)目較近，項(xiàng)目在區(qū)位、交通等條件與本項(xiàng)目相比明顯較弱，目前以社區(qū)配套商業(yè)為主，經(jīng)營狀況較差，出租率約在20。

37、2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告53西城中央大街項(xiàng)目內(nèi)容規(guī)模約2萬定位一個(gè)集休閑、娛樂、休憩為一體的大學(xué)城大型綜合商業(yè)中心 規(guī)劃地面商業(yè)一層，部分兩層經(jīng)營業(yè)態(tài)目前經(jīng)營業(yè)態(tài)：藥店、餐飲店、社區(qū)超市、二手房中介、布藝店、建材店、茶葉店等消費(fèi)群體大學(xué)城區(qū)學(xué)生客群，社區(qū)及周邊居民業(yè)態(tài)組合模式超市、餐飲、休閑娛樂、時(shí)尚購物項(xiàng)目進(jìn)度項(xiàng)目目前處于招商中，部分社區(qū)配套商業(yè)已開業(yè)2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告54其他沿街商業(yè)相思湖西路餐飲騁望酈

38、都沿街商業(yè)西建水岸華府沿街商業(yè)相思湖農(nóng)貿(mào)市場2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告55區(qū)域競爭項(xiàng)目總結(jié)1、區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有建納綜合市場及相思湖農(nóng)貿(mào)市場共同構(gòu)成現(xiàn)有的躍盛商圈，隨著躍盛商業(yè)廣場在明年開業(yè)后，將會(huì)大大升級(jí)片區(qū)商業(yè)。2、馳望項(xiàng)目與嘉泰誠將是相思湖cbd商業(yè)啟動(dòng)發(fā)展的典型代表，未來將會(huì)成為區(qū)域商業(yè)高檔次消費(fèi)；3、中央大街是離項(xiàng)目最近的商業(yè)，但是在地段、交通及商業(yè)形態(tài)等方面難以與本項(xiàng)目競爭，本項(xiàng)目將會(huì)成為高教基地商業(yè)代表。2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可

39、行性發(fā)展定位策劃報(bào)告56項(xiàng)目條件及目標(biāo)客戶分析項(xiàng)目所面對(duì)自身?xiàng)l件及目標(biāo)客戶是怎樣？2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告57一、項(xiàng)目自身?xiàng)l件及核心價(jià)值主要有哪些？鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告58民族大學(xué)機(jī)電學(xué)院學(xué)府大道工商學(xué)院南職院財(cái) 院市黨校怡景灣西城中央大街相思湖花園經(jīng)干院社會(huì)主義學(xué)院輕軌一號(hào)線輕軌站點(diǎn)輕軌站點(diǎn)相思湖cbd項(xiàng)目區(qū)位分析高校新區(qū)項(xiàng)目本案項(xiàng)目位于相思湖新區(qū)高校新區(qū)中心，大學(xué)西路與鵬飛路交匯處，輕軌1號(hào)站站點(diǎn)鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告59項(xiàng)目四至分析農(nóng)工商技工學(xué)校東面東面南面南

40、面北面北面西面西面大學(xué)路鵬飛路農(nóng)職院相思湖學(xué)院項(xiàng)目一期相思湖投資公司鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告60項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)l項(xiàng)目分兩期開發(fā)，目前一期兩棟高層住宅已封頂，l二期即將動(dòng)工，規(guī)劃1棟綜合樓，1棟廉租房和2棟高層住宅；商業(yè)體量目前規(guī)劃約1.5萬，為集中商業(yè)加沿街商業(yè)組合。鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告61項(xiàng)目交通分析項(xiàng)目位于高校新區(qū)中心，距相思湖cbd1.5公里，距離躍盛商業(yè)中心4.7公里。相思湖cbd1.5km3.2km輕軌1號(hào)線大學(xué)鵬飛路上，輕軌二號(hào)站旁，靠近西鄉(xiāng)塘客運(yùn)站，交通通達(dá)性好。鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告62項(xiàng)目周邊交通情況項(xiàng)目周邊主干道有大學(xué)路，

41、鵬飛路、公交車有58、804路區(qū)域主干道大學(xué)西路已通行軍安路部分路段已通車石埠路在擴(kuò)建中鵬飛路以南路段基本通車鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告63項(xiàng)目周邊高校資源分析項(xiàng)目本案民族大學(xué)機(jī)電學(xué)院學(xué)府大道工商學(xué)院南職院財(cái) 院市黨校怡景灣經(jīng)干院社會(huì)主義學(xué)院輕軌一號(hào)線輕軌站點(diǎn)輕軌站點(diǎn)相思湖cbd相思湖花園西城中央大街項(xiàng)目周邊高校有民大相思湖學(xué)院、財(cái)經(jīng)學(xué)院、南職院、農(nóng)業(yè)職業(yè)學(xué)院、黨校等主要高校。鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告64項(xiàng)目周邊建設(shè)情況項(xiàng)目周邊高校處于規(guī)劃建設(shè)中，部分高校已投入使用。南寧技工學(xué)校即將投入使用鵬飛路商鋪在招商中相思湖學(xué)院已投入使用，目前約7000在校師生，部分校區(qū)在

42、建設(shè)中市黨校財(cái)經(jīng)學(xué)院在建設(shè)中，即將投入使用南職院已經(jīng)投入使用鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告65項(xiàng)目周邊人口情況項(xiàng)目周邊1.5公里范圍內(nèi)人口較少，以相思湖學(xué)院、南職院等高校學(xué)生，以及分散的居民為主。 相思湖學(xué)院昌泰清華園軍安路居民區(qū)南職院 黨校等高校區(qū)石埠路沿街居民區(qū)鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告66交 通區(qū) 位項(xiàng)目位于大學(xué)西路主干道上，緊鄰輕軌一線二號(hào)站口項(xiàng)目背靠民族大學(xué)相思湖學(xué)院，位于相思湖新區(qū)中心，輻射力強(qiáng)商業(yè)較少項(xiàng)目周邊區(qū)域有相思湖學(xué)院、南職院等高校投入運(yùn)營，片區(qū)商業(yè)存在空白，潛力巨大項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)劃商業(yè)面積約1.5萬，部分集中商業(yè)加沿街商鋪組合，對(duì)于當(dāng)前高校集中區(qū)擁

43、有規(guī)模優(yōu)勢；產(chǎn)品價(jià)值項(xiàng)目規(guī)劃以街區(qū)為主，外立面時(shí)尚，昭示面以及整體形象較好，各商業(yè)區(qū)域內(nèi)有商業(yè)連廊連接；項(xiàng)目資源分析總結(jié)鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告67項(xiàng)目核心價(jià)值地標(biāo)地標(biāo)便捷便捷核心核心綜合綜合地鐵地鐵從項(xiàng)目內(nèi)外部條件考慮，通過對(duì)高校新區(qū)內(nèi)其他功能的打造，建立其高校新區(qū)核心價(jià)值地位。地塊位于城市主干道江大學(xué)路與鵬飛交匯處，具有便捷的交通地塊優(yōu)越的地段、建立其區(qū)域標(biāo)志性形象，符合高校新區(qū)發(fā)展規(guī)劃項(xiàng)目的區(qū)域內(nèi)商業(yè)規(guī)模效應(yīng)，1.5萬平米綜合商業(yè)效應(yīng)，提升項(xiàng)目的品質(zhì)形象，完善區(qū)域的配套。項(xiàng)目緊鄰的地鐵一號(hào)線鵬飛站點(diǎn)地鐵口，地鐵物業(yè)價(jià)值。項(xiàng)目核心價(jià)值鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告

44、68通過以上對(duì)項(xiàng)目的分析，本地塊核心屬性是：項(xiàng)目屬性鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告69二、區(qū)域現(xiàn)有及潛在未來潛在目標(biāo)消費(fèi)客戶群主要有哪些？鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告70項(xiàng)目客群分析本項(xiàng)目處于高校新區(qū)中心，周邊有相思湖學(xué)院、農(nóng)職院、技工學(xué)校、南職院、財(cái)經(jīng)學(xué)院、黨校等眾多高校，未來幾年，高校學(xué)生將達(dá)到7萬人左右。鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告71區(qū)域?qū)W生群體分析以項(xiàng)目為中心1.5公里半徑內(nèi)約有1.3萬人學(xué)生，預(yù)計(jì)3年5年新增近6萬學(xué)生，區(qū)域?qū)W生人口達(dá)到7萬人。區(qū)域企事業(yè)單位人員分析人員構(gòu)成：包含各個(gè)學(xué)習(xí)的教師以及周邊企事業(yè)單位的員工。人員當(dāng)前預(yù)計(jì)有1000人，預(yù)計(jì)

45、3年內(nèi)新增2500人，總計(jì)將達(dá)到3500人。區(qū)域周邊居民分析主要是來自于周邊居住小區(qū)的外來人口以及本地的常住人口。人員當(dāng)前預(yù)計(jì)有近1萬人，預(yù)計(jì)3年后新增2.5萬，總計(jì)將達(dá)到近3.5萬人相思湖區(qū)域內(nèi)未來三年總?cè)丝趯⑦_(dá)到24萬，現(xiàn)主要的客戶群體由高校學(xué)生1.3萬、城市居民1萬、以及企事業(yè)單位員工1000人構(gòu)成。區(qū)域客戶類別鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告72l年齡：18-22歲，消費(fèi)能力一般，l消費(fèi)習(xí)慣：學(xué)生消費(fèi)集中消費(fèi)頻率較高的如餐飲，日常用品等，且多為集群消費(fèi)；l消費(fèi)檔次：學(xué)生消費(fèi)主要以中低檔為主；l消費(fèi)心理：學(xué)生喜歡追求新鮮、時(shí)尚、潮流感強(qiáng)的事物，強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)感；l消費(fèi)業(yè)態(tài)：餐飲、時(shí)尚潮

46、流服裝飾品、生活用品、電影院、網(wǎng)吧、ktv等。學(xué)生消費(fèi)分析學(xué)生在區(qū)域內(nèi)消費(fèi)主要以日常生活、餐飲及休閑娛樂等方面，對(duì)于更高檔次及大宗物品主要前往朝陽商圈購物。鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告73消費(fèi)分類常規(guī)商品/服務(wù)類型價(jià)位更新頻率購買行為種類目的地日用品生活用品、藥品、低檔-中檔經(jīng)常、頻繁多種目的反復(fù)消費(fèi)步行5-15分鐘耐用消費(fèi)品衣服、數(shù)碼產(chǎn)品中檔-高檔經(jīng)常、一年幾次單一目的消費(fèi)車程15-30分鐘餐飲快餐、正餐服務(wù)等低檔-中檔頻繁、每天至每月單一或多種目的消費(fèi)、重復(fù)或比較消費(fèi)近或適中個(gè)人服務(wù)美容品、洗滌用品、保健品等低檔-中檔經(jīng)常多重目的反復(fù)消費(fèi)步行5-15分鐘休閑娛樂電影院、運(yùn)動(dòng)、健

47、身、ktv、網(wǎng)吧、電玩低檔-中檔經(jīng)常單一目的重復(fù)消費(fèi)近或適中學(xué)生消費(fèi)分析學(xué)生本區(qū)域內(nèi)消費(fèi)主要為中低檔次為主，多是帶有目的性消費(fèi)，輻射范圍約在10分鐘路程鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告74l年齡：多集中在25-45歲，消費(fèi)能力一般；l消費(fèi)領(lǐng)域:日用品，購物，餐飲、娛樂、休閑；l消費(fèi)習(xí)慣：區(qū)域內(nèi)居民消費(fèi)集中反復(fù)消費(fèi)較多的如日用品、個(gè)人服務(wù)等，多為就近解決；較大的單一目的性消費(fèi)多集中在朝陽等較大型的商圈；l消費(fèi)檔次：居民消費(fèi)檔次不限定，根據(jù)不同消費(fèi)品類有不同檔次消費(fèi)要求；l消費(fèi)心理：消費(fèi)喜歡去熟悉和習(xí)慣的地方；l消費(fèi)業(yè)態(tài)：日用品、餐飲、娛樂、購物、休閑。周邊居民消費(fèi)分析鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可

48、行性發(fā)展定位策劃報(bào)告75消費(fèi)分類常規(guī)商品/服務(wù)類型價(jià)位更新頻率購買行為種類出行距離日用品生活用品、藥品、廚具、調(diào)味品等低檔-中檔經(jīng)常、頻繁多種目的反復(fù)消費(fèi)步行5-15分鐘個(gè)人耐用消費(fèi)品衣服、珠寶中檔-高檔經(jīng)常、一年幾次單一目的消費(fèi)車程15-30分鐘家庭耐用品家具、家電中高檔-高檔不頻繁、每年或幾年一次單一目的比較消費(fèi)車程30分鐘一般餐飲快餐、正餐服務(wù)等低檔-中檔經(jīng)常單一或多種目的消重復(fù)或比較消費(fèi)近或適中大型餐飲宴會(huì)、高檔餐飲高檔一年幾次多重目的消費(fèi)車程30分鐘個(gè)人服務(wù)美容品、洗滌用品、保健品等低檔-中檔頻繁、每天至每月多重目的反復(fù)消費(fèi)步行5-15分鐘個(gè)人理財(cái)服務(wù)儲(chǔ)蓄、保險(xiǎn)、房地產(chǎn)服務(wù)等低檔經(jīng)常

49、單一或多重目的消重復(fù)或比較消費(fèi)近或適中娛樂電影院、運(yùn)動(dòng)、健身、ktv、網(wǎng)吧、電玩低檔-中檔經(jīng)常單一目的重復(fù)消費(fèi)近或適中休閑養(yǎng)生、閱讀、足浴、spa低檔-中檔經(jīng)常單一目的重復(fù)消費(fèi)近或適中周邊居民消費(fèi)分析鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告76l年齡：多集中在25-35歲，消費(fèi)能力強(qiáng)；l消費(fèi)心理：追求時(shí)尚潮流，有一定的品味，他們對(duì)于消費(fèi)場所有一定的要求，追求良好的消費(fèi)體驗(yàn)與享受；休閑娛樂類消費(fèi)比重比較大；l消費(fèi)領(lǐng)域：中檔餐飲、娛樂休閑類、時(shí)尚購物類；l企事業(yè)員工休閑娛樂及餐飲的支出占比例較大，此部分消費(fèi)習(xí)慣性就近解決；l一般餐飲、個(gè)人金融服務(wù)及個(gè)人服務(wù)類的一般都在就近解決；l高端消費(fèi)一般都在較

50、為朝陽等地消費(fèi)。政府、企事業(yè)及商務(wù)人員消費(fèi)分析鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告77消費(fèi)分類常規(guī)商品/服務(wù)類型價(jià)位更新頻率購買行為種類出行距離日用品生活用品、藥品、廚具、調(diào)味品等低檔-中檔經(jīng)常、頻繁多種目的反復(fù)消費(fèi)步行5-15分鐘個(gè)人耐用消費(fèi)品衣服、珠寶中檔-高檔經(jīng)常、一年幾次單一目的消費(fèi)車程15-30分鐘家庭耐用品家具、家電中高檔-高檔不頻繁、每年或幾年一次單一目的比較消費(fèi)車程30分鐘一般餐飲快餐、正餐服務(wù)等低檔-中檔經(jīng)常單一或多種目的消重復(fù)或比較消費(fèi)近或適中大型餐飲宴會(huì)、高檔餐飲高檔一年幾次多重目的消費(fèi)車程30分鐘個(gè)人服務(wù)美容品、洗滌用品、保健品等低檔-中檔頻繁、每天至每月多重目的反

51、復(fù)消費(fèi)步行5-15分鐘個(gè)人理財(cái)服務(wù)儲(chǔ)蓄、保險(xiǎn)、房地產(chǎn)服務(wù)等低檔經(jīng)常單一或多重目的消費(fèi)、重復(fù)或比較消費(fèi)近或適中娛樂電影院、運(yùn)動(dòng)、健身、ktv、網(wǎng)吧、電玩低檔-中檔經(jīng)常單一目的重復(fù)消費(fèi)近或適中休閑養(yǎng)生、閱讀、足浴、spa低檔-中檔經(jīng)常單一目的重復(fù)消費(fèi)近或適中公務(wù)員及企事業(yè)單位人員消費(fèi)分析鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告78項(xiàng)目客群分析l 區(qū)域人口總述：本項(xiàng)目所在高校新區(qū)目前有在校學(xué)生約1.3萬人，居民約1萬人，其中高校學(xué)生分布在項(xiàng)目周邊，相對(duì)較為集中，周邊居民零散分布在區(qū)域內(nèi)；l 未來35年，區(qū)域高校學(xué)生約達(dá)到近7萬人以上，居民達(dá)到3.5萬人左右。l 對(duì)于本項(xiàng)目而言，高校項(xiàng)目集中在項(xiàng)目周邊

52、，而區(qū)域居民較為分散，因此，高校學(xué)生群體是本項(xiàng)目的重要消費(fèi)群體。鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告79區(qū)域消費(fèi)客戶現(xiàn)狀及未來趨勢總結(jié)以學(xué)生和周邊居民為主未來學(xué)生、居民及商務(wù)消費(fèi)人流中、低檔次消費(fèi)為主高、中、低檔次多元消費(fèi)為主日常生活單一消費(fèi)為主多種形式綜合消費(fèi)為主目的性消費(fèi)為主目的及閑逛性多元消費(fèi)為主客戶在區(qū)域消費(fèi)現(xiàn)狀客戶在區(qū)域消費(fèi)發(fā)展趨勢鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告80區(qū)域客戶及項(xiàng)目條件分析項(xiàng)目以怎樣商業(yè)定位方向符合需要未來市場發(fā)展要求？鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告81威脅（threats）分析項(xiàng)目威脅劣勢（tw）分析劣勢（weaknesses）分析商業(yè)氛圍劣勢

53、本案所處區(qū)域，處于建設(shè)階段，區(qū)域人氣不足，整體商業(yè)氛圍不佳；消費(fèi)市場劣勢；本案周圍現(xiàn)有大學(xué)生消費(fèi)群也較為分散，對(duì)商業(yè)中心有一定影響。區(qū)域商業(yè)市場競爭威脅未來項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)體量較大，規(guī)劃相思湖cbd商業(yè)體量在20萬左右，競爭比較激烈；政策威脅國家宏觀調(diào)控對(duì)商業(yè)項(xiàng)目影響明顯，五成首付的門檻會(huì)將中小商家和投資客檔在門外。從項(xiàng)目威脅和劣勢可以看出，項(xiàng)目商業(yè)體量較小，面臨區(qū)域商業(yè)中心相思湖cbd的直接競爭，因此，從競爭對(duì)手考慮，項(xiàng)目通過發(fā)揮優(yōu)勢及利用幾乎來規(guī)避自身劣勢及威脅。鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告82優(yōu)勢（strengths）分析項(xiàng)目優(yōu)勢機(jī)會(huì)（so）分析規(guī)模優(yōu)勢本案所屬相思湖新區(qū)大學(xué)

54、城中心，規(guī)劃商業(yè)面積約1.5萬，在區(qū)域內(nèi)有規(guī)模優(yōu)勢。區(qū)位優(yōu)勢本案緊臨相思湖主干道大學(xué)西路，背靠相思湖學(xué)院，周邊高校、居住區(qū)以及配套集中，周邊高校資源優(yōu)勢明顯。交通優(yōu)勢本案處于輕軌1號(hào)線二號(hào)站點(diǎn)，周邊道路通達(dá)性較好，可快速到市中心以及江南片區(qū)。機(jī)會(huì)（opportunities）分析區(qū)域發(fā)展機(jī)遇相思湖新區(qū)cbd占地800畝，規(guī)劃超高層五星級(jí)酒店、購物中心、書城等，區(qū)域發(fā)展前景廣闊。新區(qū)高校商圈機(jī)遇高校新區(qū)目前正在建設(shè)中，未來新區(qū)高校商業(yè)將存在市場空白，迎來新的發(fā)展機(jī)遇；客群機(jī)遇項(xiàng)目13所高校，目前區(qū)域內(nèi)在校生人數(shù)規(guī)模達(dá)到1.3萬人，兩三年內(nèi)預(yù)計(jì)新增學(xué)生6萬人；從項(xiàng)目優(yōu)勢和機(jī)會(huì)來看，項(xiàng)目位于大學(xué)校區(qū)

55、中心，未來新區(qū)高校商業(yè)將存在市場空白，因此，項(xiàng)目的賣點(diǎn)和機(jī)會(huì)更在于圍繞特定消費(fèi)群做出特色經(jīng)營，走差異化營銷定位，抓住片區(qū)發(fā)展機(jī)會(huì)。鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告83劣勢優(yōu)勢威脅機(jī)會(huì)學(xué)區(qū)商業(yè)中心，形成特色補(bǔ)缺型商業(yè)配套。準(zhǔn)確商業(yè)定位，差異化競爭；打造輕軌經(jīng)濟(jì)，做區(qū)域補(bǔ)缺型商業(yè)的領(lǐng)先者。加強(qiáng)消費(fèi)體驗(yàn)、打造學(xué)區(qū)特色商業(yè)中心;利用輕軌站口，強(qiáng)化學(xué)區(qū)商業(yè)價(jià)值；項(xiàng)目twso分析總結(jié)針對(duì)在校學(xué)生、積極利用地鐵的影響，打造特色學(xué)區(qū)商業(yè)中心，同時(shí)加強(qiáng)客戶消費(fèi)體驗(yàn)，打造以中檔品牌為主的體驗(yàn)式商業(yè)中心鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告84領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)者n較大規(guī)模體量n項(xiàng)目具有無可復(fù)制的資源n區(qū)域中心n

56、交通便捷，輻射能力強(qiáng)n具有持續(xù)作戰(zhàn)能力市場新進(jìn)者n具備一定獨(dú)特資源和生產(chǎn)規(guī)模n改變游戲規(guī)則n強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)追隨者補(bǔ)缺者n缺乏獨(dú)特資源和資金實(shí)力n搭便車，借勢n以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)n價(jià)格戰(zhàn)的制造者n規(guī)模小，快速靈活n目標(biāo)客戶明確，挖掘細(xì)分市場價(jià)值n抓住某種需求變化趨勢，在細(xì)節(jié)創(chuàng)新打造難以復(fù)制的產(chǎn)品n敏銳的機(jī)會(huì)主義者發(fā)展戰(zhàn)略選擇本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略選擇：項(xiàng)目在區(qū)域?qū)儆谘a(bǔ)缺者。騁望cbd項(xiàng)目躍盛商業(yè)廣場中央大街本項(xiàng)目鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告85城市商業(yè)區(qū)域商業(yè)客戶分析項(xiàng)目價(jià)值南寧“西建”重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域內(nèi)高教園區(qū)輕軌1號(hào)線鵬飛路站旁緊鄰、城市主干道路距離相思湖新區(qū)cbd1.5公里學(xué)區(qū)商業(yè)周

57、邊現(xiàn)有商業(yè)規(guī)模小檔次低，競爭不強(qiáng)在建項(xiàng)目體量，定位高于本項(xiàng)目周邊客戶群以學(xué)生為主，居民為輔，偶爾有商務(wù)人群區(qū)域內(nèi)缺的商業(yè)業(yè)態(tài)不夠豐富，不能滿足客戶需求隨著地鐵開通，居民及商務(wù)人群將會(huì)增多填補(bǔ)區(qū)域市場空白展示面整體形象浩，外立面時(shí)尚發(fā)展定位可行方案推導(dǎo)背景分析回顧鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告86結(jié)合城市發(fā)展、區(qū)域商業(yè)、項(xiàng)目價(jià)值及客戶情況分析，從商業(yè)利益、面臨風(fēng)險(xiǎn)、未來經(jīng)營角度去考慮項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略有三個(gè)方向：方案一：基礎(chǔ)型商業(yè)配套方案二：城市商業(yè)區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目價(jià)值客戶群體本商業(yè)以怎樣的市場定位符合項(xiàng)目發(fā)展？發(fā)展定位可行方案選擇方案三：經(jīng)過項(xiàng)目綜合分析，本項(xiàng)目三個(gè)可行發(fā)展方向；鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)

58、項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告87可行性方向一：基礎(chǔ)型商業(yè)配套分析鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告88基礎(chǔ)型商業(yè)配套可行性分析l消費(fèi)人口：項(xiàng)目周邊人群構(gòu)成: 本小區(qū)住戶1832戶 約合5400人；周邊學(xué)生：現(xiàn)有約1.3萬人，3年內(nèi)增至7萬人左右；現(xiàn)有人約1.2萬人，3年內(nèi)人口將達(dá)到約8萬人；l項(xiàng)目業(yè)態(tài)：生活用品，便利店，藥店，兒童用品，家居飾品，運(yùn)動(dòng)產(chǎn)品，餐廳，圖書和音像、健身與個(gè)人護(hù)理等;l競爭性：基礎(chǔ)性商業(yè)配套的準(zhǔn)入門檻較低，開店成本低；對(duì)配套要求低的特點(diǎn)，后期的進(jìn)入的商業(yè)具有后發(fā)優(yōu)勢，但不利于項(xiàng)目后期的經(jīng)營升級(jí)，可持續(xù)經(jīng)營能力較差，商業(yè)后期升值空間較小。從數(shù)據(jù)可以看出，項(xiàng)目周邊消費(fèi)群

59、體具有基礎(chǔ)型商業(yè)配套需求，但本項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積1.5萬平米，現(xiàn)階段1.3萬人。單獨(dú)依靠現(xiàn)有的1.3萬人口，不足以支撐如此大的體量商業(yè)，因此，做基礎(chǔ)型商業(yè)配套，本項(xiàng)目用不完目前體量。鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告89目標(biāo)客戶站位業(yè)態(tài)配套要求競爭者項(xiàng)目周邊學(xué)生和居民滿足最基本的商業(yè)需要為目標(biāo)生活用品，便利店，藥店，餐廳，圖書和音像、健身與個(gè)人護(hù)理等大學(xué)路及鵬飛路周邊的商業(yè)基本配套商業(yè)條件基礎(chǔ)型商業(yè)配套要求基礎(chǔ)型商業(yè)配套可行性分析鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告90基礎(chǔ)配套商業(yè)具有客戶基礎(chǔ)，具有需求，但存在很大的局限，包括進(jìn)入門檻低競爭大、輻射范圍小，后續(xù)發(fā)展提升空間不大等，項(xiàng)目體量超越了基礎(chǔ)商業(yè)并且提升空間小導(dǎo)致后續(xù)發(fā)展乏力，綜合分析可見：完全打造基礎(chǔ)型商業(yè)配套此方向不可行，可作為部分配套組合考慮?；A(chǔ)型商業(yè)配套可行性分析鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告91可行性方向二：主題商業(yè)廣場分析鵬飛路項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可行性發(fā)展定位策劃報(bào)告92主題商業(yè)廣場可行性分析l消費(fèi)人口：周邊學(xué)生現(xiàn)有1.3萬人，3年內(nèi)增至7萬人；本小區(qū)住戶1832戶 約合5400人；外圍常住人口約1萬，3年內(nèi)將增至4萬，企事業(yè)單位員工：現(xiàn)有1000人左右，3年內(nèi)將增至3500人；