9月杭州考察報告(30頁

1、杭州考察總結(jié)報告2011.9.15 西溪天堂 （9.10am） 杭州大廈 （9.10pm） 南宋御街 （9.10pm） 西湖天地 （9.10pm） 第一天 西溪天堂 簡介 悅榕莊酒店 心得 l 世界級國際旅游綜合體“西溪天堂”位于西溪國家濕地公園東南角，有國際知名品牌悅榕莊、悅椿、喜來登、曦軒藝術(shù)主題酒店、國際青年旅社、西溪布魯克酒店以及由磯崎新、史蒂文.霍爾、戴衛(wèi).奇普菲爾德、馬里奧.博塔、哈維爾.皮奧斯等五位大師設(shè)計(jì)的國際俱樂部共同構(gòu)筑“西溪天堂”國際酒店集群。 曦軒悅榕莊布魯克酒店悅榕莊作為知名的國際高端酒店品牌，其品牌特質(zhì)是能結(jié)合當(dāng)?shù)仫L(fēng)景和人文底蘊(yùn)做出不一樣的產(chǎn)品。在麗江的和在杭州的悅

2、榕莊是不盡相同的，但其帶給客戶以私密、高端、尊貴的產(chǎn)品享受這一本源則是相同的。悅榕莊酒店客房1.政府項(xiàng)目，支持力度和關(guān)注度優(yōu)勢明顯。2.位于著名西溪濕地景區(qū)附近，地理位置和環(huán)境一流，杭州是浙江省省會城市，依托自身城市強(qiáng)大的消費(fèi)力消費(fèi)力、位于長三角優(yōu)勢輻射至周邊包括上海等城市目標(biāo)客戶群及全國知名旅游城市的影響力使項(xiàng)目從一開始就集萬千寵愛于一身，備受關(guān)注。3.建筑由國際大師設(shè)計(jì)，超前的設(shè)計(jì)理念和建筑物料的使用使建筑群本身就具備稀缺價值。4.以“高端酒店集群”為核心的理念貫穿始終，取西溪濕地的景，借國際知名高端酒店的名，以超前卓越的建筑群為本，規(guī)劃中集休閑、餐飲、展覽、住宿、娛樂、購物、景觀地產(chǎn)于一

3、體的綜合區(qū)。在國內(nèi)這樣的規(guī)劃具有唯一性，以此來帶動項(xiàng)目內(nèi)可售物業(yè)的價格是必然的。西溪天堂優(yōu)勢5.目前西溪天堂內(nèi)的商業(yè)街即將開街。運(yùn)用大量的玻璃和綠植來構(gòu)造次級景觀，使建筑物的天際線和外觀協(xié)調(diào)而不單調(diào)。結(jié)合杭州作為江南水鄉(xiāng)的特點(diǎn)在景觀上運(yùn)用水系、橋、垂柳來凸出具備休閑氣質(zhì)的項(xiàng)目特質(zhì)。 簡介 / 地理位置、業(yè)態(tài)組合、動線設(shè)計(jì)、定位、商業(yè)地位等 心得 杭州大廈杭州大廈購物城雄踞于杭城商業(yè)核心區(qū)塊-武林廣場，呈“z”字型分布。購物城總建筑面積近18萬平方米，西起d座華浙店，東至坤和店，橫跨環(huán)城北路至杭州大廈b座、a座，均用空中走廓實(shí)現(xiàn)無縫銜接，坐擁得天獨(dú)厚的地理?xiàng)l件和商業(yè)氛圍。杭州大廈杭州大廈杭州大廈

4、購城-杭城首個大型商貿(mào)旅游綜合體，將依托所處的地理優(yōu)勢和強(qiáng)大的名品陣營，成為杭州乃至浙江消費(fèi)者購物、娛樂、休閑的首選場所，打造杭城商業(yè)航母。處于杭州最繁華的商業(yè)核心圈武林商圈，也是各大商家的必爭之地。武林商圈不僅積聚了相當(dāng)好的人氣基礎(chǔ)，還具有非常成熟的商業(yè)形態(tài)，商業(yè)集中、交通便捷、基礎(chǔ)設(shè)施完善。商圈內(nèi)居民多具備較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，能夠形成有效的消費(fèi)。武林商圈內(nèi)的包容性非常強(qiáng)，涉及的業(yè)態(tài)也非常廣。購物城集購物、美食、休閑娛樂、會議展覽、住宿、辦公寫字樓為一體，匯聚了lv、hermes、cartier等國際頂級奢侈品品牌及奢華家居知名品牌，負(fù)一層有“城市生活超市”等精致生活配套業(yè)種，強(qiáng)大的品牌陣容，豐

5、富的商品種類，完善的生活配套，引領(lǐng)著高端品質(zhì)時尚生活。針對的客戶群為具備高消費(fèi)力、追求生活品質(zhì)的高端客戶群體。杭州大廈杭州大廈購物中心處于杭州傳統(tǒng)商圈武林商圈內(nèi)，現(xiàn)已升級至省級商圈的地位，輻射力及影響力深遠(yuǎn)。杭州市強(qiáng)大的消費(fèi)力是支撐和根本。一個城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和消費(fèi)習(xí)慣是決定商業(yè)是否繁榮的不二法則。作為杭州市老牌十大商廈之一，杭州大廈購物中心在積極調(diào)整品牌組合和定位的基礎(chǔ)上成為杭州商業(yè)航母。但作為老建筑，其動線設(shè)計(jì)和電梯的設(shè)置還是遜色于萬象城。在杭州大廈可以看到商業(yè)發(fā)展的軌跡，從百貨到盒子式的商業(yè)再到綜合體，也說明商業(yè)需要集聚。杭州大廈 簡介 / 地理位置、業(yè)態(tài)組合、動線設(shè)計(jì)、定位、商業(yè)地位

6、等 心得 南宋御街南宋御街清河坊歷史街區(qū)地處杭州老城區(qū)，主要路段位于河坊街與中山中路交匯處，處于杭州市黃金地段，歷代都是最繁華的商業(yè)街區(qū)。南宋御街，是南宋都城鋪設(shè)的一條主要街道，橫跨臨安城，是全城中軸線占據(jù)核心的地位。河坊街擁有濃厚的市井商業(yè)文化氣息，有文脈存在的老城區(qū)。南宋御街因?yàn)闅v史上是御街，整體肌理不同于一般街道，街道寬度含兩邊風(fēng)雨廊、水系在內(nèi)大約在20米左右。從運(yùn)營角度看，目前御街上燈箱、店招、廣告位均保持一致，細(xì)節(jié)處很好的體現(xiàn)了作為歷史街區(qū)的韻味。建筑物外立面無論新舊建筑都保持一致顏色整體清雅而不單調(diào)。整條街區(qū)景觀和水系讓人流連，鮮花常開流水潺潺。南宋御街從運(yùn)營角度看，御街內(nèi)的標(biāo)識即

7、兼顧到實(shí)用也體現(xiàn)當(dāng)?shù)貧v史文化底蘊(yùn)。建筑風(fēng)格融合了多種風(fēng)格。南宋御街主街上街道寬闊，行道樹茂密，但行人歇息的石凳是在水系邊且數(shù)量不多，不利于游人親水，另一方面也不利于充分利用人流風(fēng)雨廊的設(shè)計(jì)很人性化但由于過于縱深而使臨街的店鋪十有八空，昭示性不是很好。業(yè)態(tài)集中在快捷酒店、珠寶、特產(chǎn)、酒吧，而大型餐飲和高端餐飲缺乏。中間出租的小木屋出售的商品不具有獨(dú)特性，且管理呈現(xiàn)雜亂。南宋御街在臨近的美食街上，建筑物多為仿古風(fēng)格的中式建筑，店招和燈箱整體色彩張揚(yáng)，一派熱鬧景象。業(yè)態(tài)集中為杭幫菜和土特產(chǎn)店，集聚了大量人氣，彌補(bǔ)了建筑物的單調(diào)。運(yùn)營的角度，不同業(yè)態(tài)組合構(gòu)成不同氣質(zhì)的街區(qū)，在針對不同客戶群的基礎(chǔ)上滿足

8、不同訴求點(diǎn)，但是客戶群之間會有重疊。商業(yè)成功與否評判標(biāo)準(zhǔn)是實(shí)踐，人流最重要，即是否能吸引和滿足一定量客戶群的需求，從而盈利。美食街美食街街道正中有一連串的民俗工藝活的展示和售賣，包括捏面人、繪臉譜、捏糖人等，互動性強(qiáng)、管理成本低，給步行街增添趣味的基礎(chǔ)上集聚了大量人氣土特產(chǎn)店如茶葉店有意識的將文化底蘊(yùn)融合，店鋪的裝修和店招等做的比較有文化和品位，值得借鑒。美食街西湖天地的主要投資商是香港瑞安集團(tuán)，用現(xiàn)代手法演繹杭州西湖傳統(tǒng)園林和歷史建筑文化。采用了玻璃、鋼框建筑等現(xiàn)代元素與杭州的園林、建筑結(jié)合，創(chuàng)造出更加迷人的環(huán)境，把自然的山水作為息息相關(guān)的背景。西湖天地針對的客戶群廣泛，既有本市小資、文藝、

9、追求生活品質(zhì)的群體，也有外地游客包括住在周邊高端酒店的和商務(wù)出差人群。西湖天地與西湖邊的濱湖路商圈及名品一條街互成呼應(yīng)和補(bǔ)充，休閑味更濃，時尚與餐飲、酒吧、娛樂、休憩完美結(jié)合。位于西湖邊，得天獨(dú)厚的消費(fèi)力和山水資源構(gòu)成杭州時尚坐標(biāo)。西湖天地 華潤萬象城（9.11am） 烏鎮(zhèn)西柵（9.11pm） 第二天 簡介 / 地理位置、業(yè)態(tài)組合、動線設(shè)計(jì)、定位、商業(yè)地位 心得 萬象城杭州萬象城秉承一貫的理念致力打造一站式購物城，業(yè)態(tài)豐富，是當(dāng)下最新的商業(yè)發(fā)展模式。萬象城整體建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約，建筑內(nèi)利用中庭來擴(kuò)充、豐富空間，有高大的綠植。顏色整體柔和明亮，氛圍很好，動線流動，電梯設(shè)置明顯，商鋪開間和層高大尺度

10、，舒適度高。logo和圍墻設(shè)計(jì)、店招等充滿簡約活力，針對年輕白領(lǐng)群和家庭消費(fèi)者。萬象城業(yè)態(tài)豐富，有國際知名奢侈服裝品牌fendi、dior等，也有快速時尚服裝品牌如h&m，還有高端家居品牌等。在萬象城，有華潤萬家旗下高端精品生活超市ole和蘇寧電器精品店，滿足多類人群多種需求。設(shè)置有溜冰場和影院，大量積聚人流，多以家庭消費(fèi)和年輕群體為主，在其周邊以餐飲如杭州有名的川味觀、豆撈坊等和家居用品店為配套。大食代、亞洲天地異域美食、甜品店等以及六樓上的高端餐飲提供多種選擇。引入尚泰百貨，賦予更多國際色彩。萬象城 簡介 / 地理位置、業(yè)態(tài)組合、動線設(shè)計(jì)、定位、商業(yè)地位 心得 烏鎮(zhèn)烏鎮(zhèn)作為杭州市桐鄉(xiāng)5a旅游景區(qū)被譽(yù)為中國最后的枕水人家，美名遠(yuǎn)揚(yáng)的江南水鄉(xiāng)具有不可替代的景觀資源和優(yōu)越的地理位置。前期的策劃推廣和借助電視劇及名人效應(yīng)使烏鎮(zhèn)家喻戶曉，與上海、江蘇等長三角城市臨近的地理位置為其提供了大量優(yōu)質(zhì)消費(fèi)力。烏鎮(zhèn)西柵形成了以步步蓮花為代表的酒吧一條街，水療、小型餐