壽縣S1#商業(yè)推售必要性分析(201406)

1、LOGOS1#推售利弊分析安徽英利達商業(yè)管理有限公司 營銷中心2014.6.12匯報綱要匯報綱要S1#街鋪現(xiàn)況簡晰S1#推售的必要性分析S1#商鋪市場價值預(yù)測 項目1#商場地上建筑面積約15117.72平米，共4層。平均每層約3780平米。中庭面積約240平米，有扶梯兩部。另外建筑設(shè)有垂直客貨梯各兩部。內(nèi)街商鋪部分地上總建面1266.12平米。共有鋪面36間，其中商場鋪面21間全部為單一層，其余為兩層。內(nèi)街1F643.52643.52內(nèi)街2F622.6 622.6 商場負1F商業(yè)2140 2140 商場負1F車位5151個個商場1F3680.85 3680.85 商場2F3 3819.56 8

2、19.56 商場3F3 3803.76 803.76 商場4F3 3673.66 673.66 S1# 三大集中商業(yè)之一，主力店率先進駐S1#商業(yè)體平面賞析與定位解讀外街商鋪商場街鋪 商鋪外街部分開間3.5m，進深8.7米10m左右不等。商場沿街鋪面開間4.2米，進深8.4米，且為單一層，鋪面結(jié)構(gòu)較外街更為合理。外街開間太小，商鋪門的設(shè)計也頗不合理。S1#S1#街鋪效果圖街鋪效果圖1、同聚祥剛剛簽約，余溫不減；2、大區(qū)位上看，屬于南門外較好區(qū)位；3、鋪面面積不大，總價相對平均；W W（劣勢）（劣勢）S S（優(yōu)勢）（優(yōu)勢）1、商業(yè)屬于內(nèi)街，人流閉塞2、外街部分開間較小，顯得鋪面狹長，且為一拖二結(jié)

3、構(gòu)。3、門窗安置效果一般，商業(yè)效果不明顯1、城市南向發(fā)展是大勢所趨，區(qū)位價值只會不斷提升；2、主力店的巨大潛在期望值。3、同類競爭項目不多。O O（機會）（機會）1、百貨運營整體上在走下坡路，所以一旦后期同聚祥開業(yè)經(jīng)營效果一般，則沿街商鋪的期望值會大打折扣，再推售就非常困難了；T T（威脅）（威脅）S1#商鋪 SWOT分析SWOT分析提煉主力店驅(qū)動力足，市場期望值處于保鮮期的新鮮鋪商業(yè)地產(chǎn)，特別是擁有一個主力店，或多主力店共存的商業(yè)地產(chǎn)，對品牌的期望值更會大于實際價值本身。本項目雖然絕大多數(shù)是商業(yè)，但率先啟動的卻是03地塊。目前集中力量造勢的也是03地塊的S1#。因此，S1#以及簽約進駐的同聚

4、祥百貨，是目前市場期望值最高的部分。在業(yè)內(nèi)，素有開業(yè)前賣期望，開業(yè)后賣實力的說法。一旦S1#開業(yè)，同聚祥的運營情況將取代品牌期望值，成為決定S1#街鋪未來的最重要因素。主力店街鋪賣什么？ 期望值！S1#S1#推售必要性分析一推售必要性分析一景潤會啟動至預(yù)計的景潤會啟動至預(yù)計的0202地塊最早推貨時間為地塊最早推貨時間為6 6個月，時間節(jié)點太長，而個月，時間節(jié)點太長，而我們的很多客戶都是等了很久，經(jīng)過我們反復(fù)邀約才來入會的。如果再我們的很多客戶都是等了很久，經(jīng)過我們反復(fù)邀約才來入會的。如果再長時間空置，很容易冷了市場！長時間空置，很容易冷了市場！6個月，客戶易冷！6 6月月，同聚祥簽約，景潤會啟

5、動。預(yù)計預(yù)計1212月月，02地塊部分達到預(yù)售6個個月！月！S1#S1#推售必要性分析二推售必要性分析二 商業(yè)主力店的期望值，就是越到臨界點越高，一旦過了臨界點，到了實際經(jīng)營階段，則完全是另外一番情景：由期望值驅(qū)動轉(zhuǎn)化為商業(yè)運營力驅(qū)動!一旦百貨商場經(jīng)營不如期望值，去化將很困難。 而6月入會，10月開業(yè)前解籌，則時間段可控性強，客戶維系成本較低。S1#S1#推售必要性分析三推售必要性分析三10月開業(yè)，期望值會到達最高點 S1#街鋪及沿正陽關(guān)路街鋪，貨量不多。率先推出，重在順利承接02地塊節(jié)點，避免長時間無節(jié)點的冷場。而這次市場熱度若再冷掉，后期很難有新的興奮點能夠刺激到客戶興趣了。在商業(yè)驅(qū)動力上

6、，百貨肯定不如娛樂、零售業(yè)態(tài)，因此對02地塊的潛在影響可以不計。02地塊規(guī)劃鳥瞰圖S1#S1#S1#推售必要性分析推售必要性分析 四四03地塊偏居一隅，02地塊商業(yè)定位自成一體。營銷階段推售重點9月10月6月7月8月蓄客售卡蓄客售卡項目梳理項目梳理視覺刷新視覺刷新陣地包裝陣地包裝蓄客售卡蓄客售卡月底開盤引爆月底開盤引爆開盤條件：拆遷開盤條件：拆遷談判工作順利結(jié)束談判工作順利結(jié)束蘋果街起勢蘋果街起勢 視覺刷新視覺刷新 包裝更換包裝更換蓄客售卡蓄客售卡（推介會、（推介會、招商大會）招商大會）2014年貨值盤 點鋪排建議 重點推售節(jié)點如下：附件一：黃金九、十月，抓住機遇推售黃金九、十月，抓住機遇推售

7、景潤會辦卡客戶分析1 1、6 6月月1 1日至日至6 6月月8 8日成功售卡日成功售卡8080張，銷售金額張，銷售金額160160萬元；萬元；2 2、截止、截止6 6月月1313日累計售卡日累計售卡9292張，張，累計銷售金額累計銷售金額184184萬元；萬元；一一、客戶獲知途徑、客戶獲知途徑二、客戶所在區(qū)域二、客戶所在區(qū)域三、客戶年齡三、客戶年齡四、客戶物業(yè)用途分析四、客戶物業(yè)用途分析五、客戶購買意向面積五、客戶購買意向面積景潤會辦卡客戶分析六、未購卡客戶分析六、未購卡客戶分析未購卡客戶分析原因重點：未購卡客戶分析原因重點： 75% 75%對時間有很大抗性（拆遷對時間有很大抗性（拆遷完成，開

8、工時間，開盤推貨時間，完成，開工時間，開盤推貨時間，交付時間等），銷售現(xiàn)場無法解答交付時間等），銷售現(xiàn)場無法解答，客戶看好項目，卻對項目發(fā)展不，客戶看好項目，卻對項目發(fā)展不信任，造成大部分辦卡猶豫，或者信任，造成大部分辦卡猶豫，或者直接不辦理；直接不辦理； 項目市場競爭力對比玫瑰公館壽春中學(xué)賓陽豪庭紫金苑淮河廣場東津大道衡安國際城楚都國際政務(wù)核心區(qū)政務(wù)核心區(qū) 本項目本項目蘇果現(xiàn)代漢城新街口 壽縣古城壽縣古城 壽蔡路壽蔡路明珠大道明珠大道同鑫中心城壽州國際酒店項目價值競爭力對比表序號評判因素權(quán)重評定分值分值新街口淮河廣場錦繡廣場中心城本項目S1#A A商業(yè)環(huán)境商業(yè)環(huán)境3030159141423A

9、-1商業(yè)位置5 A-2交通便利度5 A-3周邊居民聚集度5 A-4人氣、人流5 A-5車流5 A-6商業(yè)基礎(chǔ)5 B B規(guī)劃及建筑301817132022B-1整體規(guī)劃5 B-2外觀建筑風(fēng)格5 B-3建筑空間規(guī)劃5 B-4停車位、便利5 B-5主題5 B-6動線組織5 C C配套設(shè)施配套設(shè)施30301514101920C-1硬件配套5 C-2品牌張力5 C-3業(yè)態(tài)規(guī)劃5 C-4運營團隊5 C-5專屬特色5 C-6其它設(shè)施5 合計競爭力實現(xiàn)度904840375365序號 評判因素權(quán)重評定分值評定分值分值新街口淮河廣場錦繡廣場中心城本項目項目價值競爭力對比表項目項目新街口新街口淮河廣場淮河廣場錦繡廣

10、場錦繡廣場中心城中心城本項目本項目價值實現(xiàn)度價值實現(xiàn)度53.3%44.44%41.1%58.9%72.2%平均實現(xiàn)度平均實現(xiàn)度49.44%通過上表可以計算出價值實現(xiàn)度如下：市場價值對比市場價值對比 = = 本項目價值實現(xiàn)度本項目價值實現(xiàn)度市場平均價值實現(xiàn)度市場平均價值實現(xiàn)度 = 62.2% = 62.2% 49.44% =1.46 49.44% =1.46本項目的市場價值實現(xiàn)度是市場平均價值實現(xiàn)度的1.46倍。業(yè)態(tài) 壽蔡路 十字街 南大街北大街壽州白馬 現(xiàn)代漢城 整體平均最高租金70198140805565101.3最低租金30855530202240.3平均租金50141.597.55538

11、43.570.92價值實現(xiàn)度下的租金及售價定位價值實現(xiàn)度下的租金及售價定位1）租金統(tǒng)計及分析根據(jù)上表知項目商業(yè)市場的平均租金為 70.92 元/平方米/月，因此可根據(jù)該數(shù)據(jù)結(jié)合價值實現(xiàn)度推算出本案的平均租金，進而推算出商鋪平均售價。本案平均租金 = 平均租金本案價值實現(xiàn)度平均價值實現(xiàn)度 = 70.92 72.2 % 49.44 % = 103.57 （元/平方米/月）壽縣各商業(yè)街租金統(tǒng)計表（元壽縣各商業(yè)街租金統(tǒng)計表（元/ / /月，月，20132013年年1111月市調(diào)數(shù)據(jù)）月市調(diào)數(shù)據(jù)）項目市場價格評估 據(jù)上文，本項目的市場基礎(chǔ)價值實現(xiàn)度是市場平均值的1.46倍左右。而按月租金單價103,75元/平米，和10年的靜態(tài)投資回報期計算，本項目的市場基礎(chǔ)均價為12428.4元。本案平均銷售價格本案平均銷售價格= = 本案平均租金本案平均租金 1010年年 1212月月= = 103.57 103.57 1010 1212= = 12428.4 12428.4 （元（元/ /平方米）平方米）1 1、目前市場推、目前市場推S1#S1#客戶期望值最適宜時間；客戶期望值最適宜時間； S1#街鋪正逐漸迎來市場期望值最高的階段，如果此階段不推，百貨開業(yè)后，運營狀況會成為市場關(guān)注的絕對因素。2 2、客戶關(guān)注項目冷熱關(guān)系，目前最佳；、客戶關(guān)注項目冷熱關(guān)系，目前最