不動產(chǎn)登記制度概述

1、11、以登記要件主義為原則，登記對抗主義為例外。物權(quán)法第九條：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。2、登記要件主義是指未經(jīng)登記，不發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的效力，但并不影響合同效力。第一，未經(jīng)登記，不能發(fā)生物權(quán)效力。第二，未經(jīng)登記，并不能影響合同的效力。案例：甲乙訂立建設(shè)用地抵押合同，但并未辦理登記，甲事后未向乙返還借伍佰萬元，乙主張抵押實現(xiàn)，該建設(shè)用地使用權(quán)價值伍佰萬元，甲的其他債權(quán)人丙合和丁各項有債權(quán)二百萬，主張乙并無優(yōu)先受償權(quán)利，如何處理？物權(quán)法第15條：當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或

2、者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。 擔(dān)保法第41條規(guī)定：“當事人以本法第四十二條規(guī)定的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。”該條規(guī)定混淆了抵押合同的債權(quán)效力和物權(quán)效力。擔(dān)保法司法解釋修訂了此種規(guī)定，而是主張對抵押物進行登記，并且采取登記要件主義，如擔(dān)保法司法解釋第49條第二款規(guī)定：“當事人未辦理抵押物登記手續(xù)的，不得對抗第三人?！?3、登記對抗主義是指未經(jīng)登記，仍然可以發(fā)生物權(quán)效力，但不能對抗善意第三人。案例：甲乙為同村居民訂立土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，事后農(nóng)業(yè)經(jīng)營公司丙出價更高，甲與丙簽訂合同并辦理了登記手續(xù)，事后乙提出抗辯，自己已經(jīng)從

3、事農(nóng)業(yè)耕作，丙無權(quán)取得該耕地的承包經(jīng)營權(quán)，如何處理？（1）適用于如下情況： 第一，船舶、飛行器和機動車等物權(quán)變動。 （物權(quán)法第23條） 第二，土地承包經(jīng)營權(quán)變動（不包括創(chuàng)設(shè)，物權(quán)法第130條） 第三，宅基地使用權(quán)（物權(quán)法第156條） 第四，動產(chǎn)抵押（物權(quán)法第188條、第189條）3（2）對抗主義下的物權(quán)缺乏對世性，物權(quán)效力較弱。 案例：甲乙訂立動產(chǎn)抵押合同，自合同生效之日起，甲即享有抵押權(quán)，但此種抵押權(quán)卻無法對抗善意第三人，缺乏對世性。（3）對抗主義下的善意第三人的范圍： 善意是指不知道或者不應(yīng)知道（無重大過失）物權(quán)變動狀態(tài)，相信處分權(quán)人具有相應(yīng)的物權(quán)處分權(quán)。 第三人不具有善意，由權(quán)利遭受損害

4、的人負舉證責(zé)任。4、不動產(chǎn)物權(quán)變動以登記時間為準。依據(jù)物權(quán)法第14條的規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。所以，不動產(chǎn)的物權(quán)變動，無論是創(chuàng)設(shè)取得、物權(quán)客體變更、轉(zhuǎn)讓（即主體變更）和消滅，物權(quán)變動的時間是在登記機關(guān)完成登記之時，即“記載于不動產(chǎn)登記簿”。41、我國采取多頭分別登記，違反了市場經(jīng)濟交易規(guī)則統(tǒng)一性與迅捷性的基本要求。物權(quán)法第10條第2款：國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。物權(quán)法附則第246條：法律、行政法規(guī)對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定前，地方性法規(guī)可以依照本法

5、有關(guān)規(guī)定作出規(guī)定。 案例分析：甲為房地產(chǎn)開發(fā)商，其首先以建設(shè)用地使用權(quán)向乙銀行貸款一個億，修建過程中，又以再建建筑物抵押擔(dān)保向丙銀行貸款兩個億，兩個抵押權(quán)分別登記在土地管理和房屋管理部門，事后甲無法及時清償乙和丙的貸款，如何設(shè)定清償順位？2、登記管轄：屬地原則。第10條第1款：不動產(chǎn)登記 ，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。 ”53、行政主管部門作為具體登記機關(guān)：第一，土地由國土資源部門。第二，房屋由房地產(chǎn)管理部門。第三，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)由農(nóng)業(yè)主管部門。第四，海域使用權(quán)由海洋主管部門。第五，動產(chǎn)擔(dān)保由工商行政部門。第六，股票質(zhì)押由工商行政管理部門或者證券結(jié)算機構(gòu)。第七，知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)押由知識產(chǎn)權(quán)主管

6、部門，如版權(quán)由國家版權(quán)局，專利由國家專利局負責(zé)登記。第八，礦產(chǎn)由國家礦產(chǎn)主管部門登記。4、登記機關(guān)的登記行為第一，當事人申請主義為原則（物權(quán)法第11條）、職權(quán)主義為例外。 雙方當事人原則上都必須持有必要文書親自到場辦理，但也可以委托他人辦理登記。 城市房屋權(quán)屬登記管理辦法第12條：權(quán)利人(申請人)可以委托代理人申請房屋權(quán)屬登記。 登記機關(guān)職權(quán)登記，如主動糾正登記錯誤、依據(jù)征收決定、法庭判決進行查封登記。6第二，登記機關(guān)的審查義務(wù) 形式審查為主、實質(zhì)審查為輔（物權(quán)法第12條） 不得從事違法行為（物權(quán)法第13條） 案件：甲乙二人到房屋登記部門辦理甲名下的房屋抵押，甲將其名下價值二百萬元的房屋抵押擔(dān)

7、保其借貸甲的二百萬元。事后甲的另外一個債權(quán)人丙主張，甲乙二人同謀訂立虛假的借款合同，目的在于轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，逃甲對其負擔(dān)的三百萬元債務(wù)，現(xiàn)丙起訴房屋登記部門，認為其未盡到審查義務(wù)，如何處理？第三，登記方式 物的編成與人的編成？第四，登記簿與不動產(chǎn)文書的效力。 登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。（物權(quán)法第16條） 不動產(chǎn)權(quán)屬證書僅僅是不動產(chǎn)物權(quán)的證明。（物權(quán)法第17條） 案例：甲向乙借款五十萬元，甲將自己的房產(chǎn)證交給乙，作為乙的債權(quán)擔(dān)保，事后甲“人間蒸發(fā)”，乙向法院主張其針甲的房屋享有擔(dān)保權(quán)，第三人丙主張自己是所有權(quán)人，經(jīng)查證，登記簿記載的所有權(quán)人為丙，甲偽造房屋所有權(quán)證。如何處理？7第五，登記簿的查閱（

8、物權(quán)法第18條） 公示主義與隱私權(quán)保護的平衡 房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法第十六條：查詢?nèi)藢Σ樵冎猩婕暗膰覚C密、個人隱私和商業(yè)秘密負有保密義務(wù)，不得泄露給他人，也不得不正當使用。 采取“對物不對人”的查詢方式 房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法第十一條：查詢房屋權(quán)屬登記信息，應(yīng)填寫房屋權(quán)屬登記信息查詢申請表，明確房屋坐落(室號、部位)或權(quán)屬證書編號，以及需要查詢的事項，并出具查詢?nèi)说纳矸葑C明或單位法人資格證明。查詢房屋原始登記憑證的，除提交前款規(guī)定的材料外，還應(yīng)當分別按照下列規(guī)定提交有關(guān)證明文件： (一)房屋權(quán)利人應(yīng)提交其權(quán)利憑證； (二)繼承人、受贈人和受遺贈人應(yīng)當提交發(fā)生繼承、贈與和受遺贈事實

9、的證明材料； (三)國家安全機關(guān)、公安機關(guān)、檢察機關(guān)、審判機關(guān)、紀檢監(jiān)察部門、證券監(jiān)管部門應(yīng)當提交本單位出具的查詢證明以及執(zhí)行查詢?nèi)蝿?wù)的工作人員的工作證件； (四)公證機構(gòu)、仲裁機構(gòu)應(yīng)當提交本單位出具的查詢證明、當事人申請公證或仲裁的證明，以及執(zhí)行查詢?nèi)蝿?wù)的工作人員的工作證件； (五)仲裁、訴訟案件的當事人應(yīng)當提交仲裁機構(gòu)或者審判機關(guān)受理案件的證明，受理的案件須與當事人所申請查詢的事項直接相關(guān)； (六)涉及本法第九條規(guī)定情形的，應(yīng)當提交國家安全、軍事等機關(guān)同意查詢的證明。 委托查詢的，除按上述規(guī)定提交材料外，受托人還應(yīng)當提交載明查詢事項的授權(quán)委托書和本人身份證明 85、登記機關(guān)的責(zé)任國家損害賠

10、償責(zé)任還是一般民事責(zé)任？審查義務(wù)與責(zé)任認定的關(guān)系 案件：甲是房產(chǎn)的所有權(quán)人，發(fā)出出售其房產(chǎn)的廣告。經(jīng)過電話聯(lián)系之后，乙在甲的陪同下來到了甲的房屋進行查看，乙提出要求甲提供其擁有該房屋的房產(chǎn)證、身份證等各種證明文件，以證明甲是該房屋的真實所有人。依據(jù)乙的請求，甲向乙提供了上述證件原件。在乙的要求下，乙將上述文件保留一天用于查驗真?zhèn)危潞蠹皶r返還給甲。事后證明，乙利用該機會以偽造的方式制作了涉及到甲擁有該房屋產(chǎn)權(quán)的各種文件，以及該房屋的鑰匙。此后，乙利用其偽造的各種文件，聲稱自己為甲，即與所有權(quán)人同名同姓，將房屋出賣給丙。在訂立買賣合同之前，丙也現(xiàn)場查看了房屋。在辦理所有權(quán)變更登記過程中，登記機關(guān)的工作人員丁沒有認真審查相關(guān)的證明材料，即辦理了該