蘇州 蘇地2003B42地塊商辦部分定位報(bào)告62p

1、蘇地蘇地2003b422003b42地塊商辦部分定位報(bào)告地塊商辦部分定位報(bào)告華燕市場(chǎng)部華燕市場(chǎng)部 20102010年年6 6月月前言前言作為一家專業(yè)房地產(chǎn)咨詢公司，我們將通過(guò)于各個(gè)業(yè)態(tài)目前在租賃市場(chǎng)及銷售作為一家專業(yè)房地產(chǎn)咨詢公司，我們將通過(guò)于各個(gè)業(yè)態(tài)目前在租賃市場(chǎng)及銷售市場(chǎng)的表現(xiàn)，從而還原出本案當(dāng)前市場(chǎng)上的價(jià)值表現(xiàn)，通過(guò)市場(chǎng)價(jià)格對(duì)項(xiàng)目進(jìn)市場(chǎng)的表現(xiàn)，從而還原出本案當(dāng)前市場(chǎng)上的價(jià)值表現(xiàn)，通過(guò)市場(chǎng)價(jià)格對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行各個(gè)業(yè)態(tài)上的經(jīng)濟(jì)測(cè)算，以價(jià)值行各個(gè)業(yè)態(tài)上的經(jīng)濟(jì)測(cè)算，以價(jià)值最大化最大化的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行最優(yōu)化最優(yōu)化的定位。的定位。蘇地蘇地2003b422003b42地塊項(xiàng)目簡(jiǎn)介地塊項(xiàng)目簡(jiǎn)介

2、本案位于市區(qū)與新區(qū)交匯處，但本案并不具備濃烈的辦公區(qū)氛圍本案位于市區(qū)與新區(qū)交匯處，但本案并不具備濃烈的辦公區(qū)氛圍本案三香路三香路干將西路干將西路西環(huán)路高架西環(huán)路高架蘇州高新區(qū)蘇州市市中心n本案位于西環(huán)路高架與三香路的交界處，以西環(huán)路高架為界,本案正處于中心城區(qū)與蘇州高新區(qū)的交接處。n本案未能擠入新城cbd區(qū)，僅屬于cbd的輻射范圍蘇地蘇地2003b422003b42地塊項(xiàng)目簡(jiǎn)介地塊項(xiàng)目簡(jiǎn)介受地塊限制，本案未能融入新區(qū)受地塊限制，本案未能融入新區(qū)cbdcbd內(nèi)，但受內(nèi)，但受cbdcbd區(qū)的輻射影響區(qū)的輻射影響n項(xiàng)目東起國(guó)際經(jīng)貿(mào)大廈。西至運(yùn)河公園，南依三香路，北靠活絡(luò)浜。n區(qū)域受獅山橋影響。與新城

3、cbd區(qū)產(chǎn)生阻隔，本案未能融入新區(qū)cbd內(nèi)，但受cbd區(qū)的輻射影響。蘇地蘇地2003b422003b42地塊項(xiàng)目簡(jiǎn)介地塊項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目由五星級(jí)酒店及辦公產(chǎn)權(quán)性質(zhì)產(chǎn)品組成。辦公產(chǎn)品以小戶型為主項(xiàng)目由五星級(jí)酒店及辦公產(chǎn)權(quán)性質(zhì)產(chǎn)品組成。辦公產(chǎn)品以小戶型為主項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目占地建筑面積項(xiàng)目總建筑面積其中機(jī)動(dòng)車總停車數(shù)容積率辦公產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)指標(biāo)辦公產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總共辦公層數(shù)（7-42f包括兩層設(shè)備層）預(yù)計(jì)總計(jì)銷售面積地上建筑面積地下建筑面積1684110418276005 28177 6624.5136f約57466 五星酒店總平圖五星酒店總平圖辦公產(chǎn)權(quán)標(biāo)準(zhǔn)層辦公產(chǎn)權(quán)標(biāo)準(zhǔn)層n辦公產(chǎn)品套內(nèi)使用面積：5

4、0-80平方米。n單套間面積小，可分割。n參與經(jīng)濟(jì)測(cè)算面積在57466區(qū)位：中心和商務(wù)的交匯區(qū)位：中心和商務(wù)的交匯本體：生活屬性大于商務(wù)屬性本體：生活屬性大于商務(wù)屬性12蘇地蘇地2003b422003b42地塊項(xiàng)目簡(jiǎn)介地塊項(xiàng)目簡(jiǎn)介產(chǎn)品價(jià)值的思考產(chǎn)品價(jià)值的思考對(duì)于這樣的優(yōu)質(zhì)區(qū)位體系，我們將做成什么樣的產(chǎn)品？對(duì)于這樣的優(yōu)質(zhì)區(qū)位體系，我們將做成什么樣的產(chǎn)品？純辦公純辦公 or 服務(wù)式公寓服務(wù)式公寓 ?注： 站在經(jīng)濟(jì)測(cè)算的角度，我們以價(jià)值最大化理論確定本案的產(chǎn)品落位。蘇州地區(qū)辦公市場(chǎng)蘇州地區(qū)辦公市場(chǎng)目前蘇州市以新城區(qū)、中心辦公集中區(qū)、園區(qū)目前蘇州市以新城區(qū)、中心辦公集中區(qū)、園區(qū)cbdcbd三大辦公區(qū)為

5、主三大辦公區(qū)為主新區(qū)新區(qū)cbdcbd中心區(qū)中心區(qū)辦公集辦公集中區(qū)中區(qū)園區(qū)中央園區(qū)中央商貿(mào)區(qū)商貿(mào)區(qū)本案n 蘇州市區(qū)、新區(qū)、園區(qū)三個(gè)區(qū)域內(nèi)各聚集了一部分寫(xiě)字樓，而且都分布在各區(qū)域的商業(yè)中心附近。市區(qū)寫(xiě)字樓主要分布在以觀前、石路及南門三個(gè)商業(yè)區(qū)及其輻射范圍內(nèi)；新區(qū)寫(xiě)字樓集中在新區(qū)商業(yè)中心和行政中心附近；園區(qū)寫(xiě)字樓分布在規(guī)劃建設(shè)中的園區(qū)中央商貿(mào)區(qū)周圍。蘇州地區(qū)辦公市場(chǎng)蘇州地區(qū)辦公市場(chǎng)蘇州市整體在售辦公市場(chǎng)供不應(yīng)求，價(jià)格穩(wěn)步上升。蘇州市整體在售辦公市場(chǎng)供不應(yīng)求，價(jià)格穩(wěn)步上升。n整個(gè)蘇州辦公市場(chǎng)自09年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇開(kāi)始開(kāi)始回暖，由于供應(yīng)量的下降及區(qū)域成交火暴，目前蘇州地區(qū)辦公市場(chǎng)成交呈現(xiàn)供不應(yīng)求狀態(tài)。n目前整

6、個(gè)蘇州地區(qū)辦公市場(chǎng)價(jià)格位置在10000-12000元/平方米間。價(jià)格呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)。n09年至今蘇州辦公市場(chǎng)總供應(yīng)面積為208095208095平方米，n09年至今蘇州辦公市場(chǎng)總成交面積為429695429695平方米，n蘇州市場(chǎng)供求比為1 1：2.062.06。單位：?jiǎn)挝唬涸?供求比蘇州地區(qū)辦公市場(chǎng)蘇州地區(qū)辦公市場(chǎng)市區(qū)寫(xiě)字樓明顯老化，新區(qū)、園區(qū)優(yōu)勢(shì)明顯市區(qū)寫(xiě)字樓明顯老化，新區(qū)、園區(qū)優(yōu)勢(shì)明顯n 市區(qū)寫(xiě)字樓大部分建造于1997年之前，基本上是93、94年房地產(chǎn)熱時(shí)盲目投資產(chǎn)物。由于建成時(shí)間較長(zhǎng)，大部分寫(xiě)字樓外觀陳舊，設(shè)施落后，以及內(nèi)部空間分割明顯，無(wú)法自由分割，物業(yè)管理滯后，且交通擁堵，停車不方便

7、。n由于新區(qū)、園區(qū)沒(méi)有限高限制，新推出的寫(xiě)字樓多為小高層或高層，不僅外觀美觀且由于采用框架結(jié)構(gòu)，使之能按客戶需求自由分割單位。這批寫(xiě)字樓外觀新穎，設(shè)備先進(jìn)，電梯的性能和速度有了大幅提升。而且，更加注重物業(yè)管理，通過(guò)有實(shí)力物業(yè)公司的高檔物業(yè)管理，提升整個(gè)寫(xiě)字樓的檔次。 金洲大廈光大銀行新區(qū)cbd園區(qū)中央商貿(mào)區(qū)蘇州地區(qū)辦公市場(chǎng)蘇州地區(qū)辦公市場(chǎng)兩大新崛起的辦公市場(chǎng)均表現(xiàn)供不應(yīng)求，價(jià)格受個(gè)案影響起伏大兩大新崛起的辦公市場(chǎng)均表現(xiàn)供不應(yīng)求，價(jià)格受個(gè)案影響起伏大n根據(jù)兩大新生的辦公市場(chǎng)均出現(xiàn)銷售市場(chǎng)供不應(yīng)求的狀態(tài)。n兩大區(qū)域成交價(jià)格受個(gè)案影響呈現(xiàn)波動(dòng)起浮狀態(tài)。n09年至今園區(qū)供應(yīng)面積7777377773平方

8、米，n09年至今園區(qū)成交面積163095163095平方米，n園區(qū)供求比為1：2.092.09。n09年至今新區(qū)成交面積163095163095平方米，單位：?jiǎn)挝唬涸?單位：?jiǎn)挝唬涸?蘇州地區(qū)辦公市場(chǎng)蘇州地區(qū)辦公市場(chǎng)園區(qū)典型辦公樓一覽園區(qū)典型辦公樓一覽項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱國(guó)際大廈金融大廈建屋大廈商旅大廈高峰會(huì)環(huán)球188加城大廈馨都廣場(chǎng)宗藝開(kāi)元國(guó)際科技園東環(huán)時(shí)代位置位置星漢街星漢街星湖街星湖街蘇繡路星海街金雞湖路金雞湖路東環(huán)路機(jī)場(chǎng)路東環(huán)路 物業(yè)管理水物業(yè)管理水平平配套設(shè)施配套設(shè)施電梯、中央空調(diào)電梯、中央空調(diào)電梯、中央空調(diào)電梯、中央空調(diào)電梯、中央空調(diào)電梯、中央空調(diào)電梯、中央空調(diào)電梯、中央空調(diào)中央空調(diào)、

9、電梯中央空調(diào)、電梯中央空調(diào)、電梯周圍商業(yè)配套周圍商業(yè)配套銀行銀行湖西中央商貿(mào)區(qū)湖西中央商貿(mào)區(qū)湖西中央商貿(mào)區(qū)湖西中央商貿(mào)區(qū)小商店、歐尚超市銀行、歐尚超市銀行、郵局超市、咖啡屋、餐廳超市、咖啡屋、餐廳商務(wù)氛圍商務(wù)氛圍檔次檔次高檔高檔高檔高檔高檔高檔中高中高中高高檔中高租金租金租金100物業(yè)管理費(fèi)22租金100物業(yè)管理費(fèi)18租金90物業(yè)管理費(fèi)22租金75物業(yè)管理費(fèi)18租金75物業(yè)管理費(fèi)18租金120租金65租金75租金48租金48、物業(yè)管理8.5租金50，物業(yè)管理費(fèi)6售價(jià)售價(jià)14000 1300010000 10000 120002200015000蘇州地區(qū)辦公市場(chǎng)蘇州地區(qū)辦公市場(chǎng)高端個(gè)案參照（環(huán)球

10、高端個(gè)案參照（環(huán)球188188）：目前是整個(gè)蘇州市高檔寫(xiě)字樓標(biāo)桿）：目前是整個(gè)蘇州市高檔寫(xiě)字樓標(biāo)桿 座落：左岸商業(yè)街 概況：集酒店式公寓、甲級(jí)寫(xiě)字樓、環(huán)球公館于一體的城市綜合體，總建筑面積約18萬(wàn)平方米。立于蘇州金雞湖西cbd中央，總高282米。 辦公戶型面積：160-250平米 物業(yè)：9.3元/平米/月（含水電） 租金：120元/平米/月 層高：3.95米 價(jià)格：價(jià)格：22000元元/平米平米 裝修成本：裝修成本：2000-3000元元/平米平米 購(gòu)買性質(zhì)：40%投資、60%自用 去化情況：2009年8月開(kāi)盤至今，辦公去化40%。高端個(gè)案參照（環(huán)球高端個(gè)案參照（環(huán)球188188）：采用高標(biāo)準(zhǔn)

11、配置，整體品質(zhì)在整個(gè)蘇州市場(chǎng)屬于一流）：采用高標(biāo)準(zhǔn)配置，整體品質(zhì)在整個(gè)蘇州市場(chǎng)屬于一流蘇州地區(qū)辦公市場(chǎng)蘇州地區(qū)辦公市場(chǎng)蘇州地區(qū)辦公市場(chǎng)蘇州地區(qū)辦公市場(chǎng)園區(qū)內(nèi)辦公樓市場(chǎng)特征園區(qū)內(nèi)辦公樓市場(chǎng)特征n相對(duì)而言，園區(qū)的寫(xiě)字樓分布較散，但基本已形成集中的寫(xiě)字樓區(qū)域。n產(chǎn)品的檔次主要在中高檔以上，目前高檔產(chǎn)品環(huán)球188等n產(chǎn)品出租的方式予以經(jīng)營(yíng)。n大多數(shù)寫(xiě)字樓車庫(kù)或車位數(shù)量還有待增加，少數(shù)高檔寫(xiě)字樓車庫(kù)或車位數(shù)量充足。n園區(qū)的寫(xiě)字樓功能單純，其絕大部分都缺少輔助設(shè)施以及一些生活?yuàn)蕵?lè)配套，如商務(wù)中心、接待中心、餐廳等。 n 園區(qū)的寫(xiě)字樓商務(wù)氛圍、生活工作氛圍明顯比往年活躍。在國(guó)內(nèi)外。n 園區(qū)的大部分寫(xiě)字樓的租

12、金主要在4812048120元元/ /平米平米/ /月的范圍。月的范圍。n 國(guó)際大廈和環(huán)球188租金和售價(jià)代表了目前蘇州寫(xiě)字樓市場(chǎng)的最高標(biāo)準(zhǔn)。最高價(jià)格可達(dá)最高價(jià)格可達(dá)2200022000元元/ /平方米，目前各個(gè)項(xiàng)目去化良平方米，目前各個(gè)項(xiàng)目去化良好。好。蘇州地區(qū)辦公市場(chǎng)蘇州地區(qū)辦公市場(chǎng)項(xiàng)目名項(xiàng)目名稱稱沿海國(guó)沿海國(guó)際中心際中心光大銀光大銀行行長(zhǎng)谷金長(zhǎng)谷金融大廈融大廈麗景苑麗景苑遠(yuǎn)東大遠(yuǎn)東大廈廈泰華商泰華商城城金州大金州大廈廈廣大商廣大商務(wù)樓務(wù)樓位置位置干將西路西環(huán)路宮巷口干將東路閶胥路人民路閶胥路臨頓路物業(yè)管物業(yè)管理水平理水平配套設(shè)施配套設(shè)施電梯、中央空調(diào)電梯電梯、中央空調(diào)電梯、中央空調(diào)電梯電

13、梯電梯電梯周圍商業(yè)配套周圍商業(yè)配套 銀行、超市小商店、歐尚超市銀行、商店銀行、歐尚超市商店、銀行等無(wú)無(wú)商務(wù)氛圍商務(wù)氛圍檔檔次次高檔中檔中高中高中高中低中低中高產(chǎn)品不利點(diǎn)產(chǎn)品不利點(diǎn)徑深長(zhǎng)，采光差，面積大房型陳舊，走道窄交通及商務(wù)、商業(yè)氛圍差交通及商務(wù)、商業(yè)氛圍差交通及商務(wù)、商業(yè)氛圍差結(jié)構(gòu)和布局差租售價(jià)租售價(jià)格格租金85租金45租金47租金70租金25租金40租金30租金40產(chǎn)品綜合產(chǎn)品綜合力力市區(qū)典型辦公樓一覽市區(qū)典型辦公樓一覽蘇州地區(qū)辦公市場(chǎng)蘇州地區(qū)辦公市場(chǎng)高端個(gè)案參照（沿海國(guó)際中心）：對(duì)本案最具有參考意義的項(xiàng)目之一高端個(gè)案參照（沿海國(guó)際中心）：對(duì)本案最具有參考意義的項(xiàng)目之一 座落：市政府北，

14、干將路旁，主城中心唯一的花園廣場(chǎng)式商業(yè)綜合體 概況：集五星級(jí)萬(wàn)豪酒店、甲級(jí)寫(xiě)字樓、酒店式公寓和精品商業(yè)于一體，以174.8米的主城第一高樓 ，由開(kāi)發(fā)商持有，正對(duì)外租賃中?？勺鈱訑?shù)為327層。 辦公戶型面積：辦公戶型面積：180-220平米平米 物業(yè)管理費(fèi)：物業(yè)管理費(fèi)：12元元/平米平米/月月 租金：租金：75-85元元/平米平米/月（含水電）月（含水電） 層高：3.00米 目前租賃情況：目前租賃情況：82% 裝修成本：毛坯西環(huán)路高架西環(huán)路高架干將路干將路沿海國(guó)際中心沿海國(guó)際中心高端個(gè)案參照（沿海國(guó)際中心）：區(qū)位、物業(yè)形態(tài)、品質(zhì)均具借鑒作用高端個(gè)案參照（沿海國(guó)際中心）：區(qū)位、物業(yè)形態(tài)、品質(zhì)均具借

15、鑒作用蘇州地區(qū)辦公市場(chǎng)蘇州地區(qū)辦公市場(chǎng)古城最高建筑174.8米五星級(jí)萬(wàn)豪國(guó)際酒店(29-49f )甲級(jí)寫(xiě)字樓（1-28f,30000 ）精裝公寓（3-9f，13600 ）底商（1-2f，3000 ）擁有擁有5 5星級(jí)國(guó)際酒店配套，定位為星級(jí)國(guó)際酒店配套，定位為蘇州最高檔的綜合商住廣場(chǎng)蘇州最高檔的綜合商住廣場(chǎng)；175175的建筑高度，在主城區(qū)內(nèi)的建筑高度，在主城區(qū)內(nèi)可視性強(qiáng)，形象昭示性強(qiáng)?？梢曅詮?qiáng)，形象昭示性強(qiáng)。 該項(xiàng)目區(qū)位位于老城區(qū)與新區(qū)的交界附近，屬于非cbd區(qū)域內(nèi)。 該項(xiàng)目頂部為萬(wàn)豪國(guó)際五星級(jí)酒店，與本案具有五星級(jí)酒店屬性相同。 在品質(zhì)上該項(xiàng)目為老城區(qū)標(biāo)桿項(xiàng)目，辦公租賃價(jià)格位于區(qū)域內(nèi)之首。

16、蘇州地區(qū)辦公市場(chǎng)蘇州地區(qū)辦公市場(chǎng)n 市區(qū)寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)時(shí)間普遍都比園區(qū)的早幾年。n 寫(xiě)字樓主要集中在市區(qū)的主要干道沿線或附近，分布廣泛且總量較大。n 物業(yè)管理水平并不高，服務(wù)和寫(xiě)字樓管理落后。n 市區(qū)寫(xiě)字樓在地理位置、交通、配套等方面占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，成為其吸引客戶入住的主要因素之一。n 寫(xiě)字樓設(shè)施、房型布局、結(jié)構(gòu)等普遍陳舊和落后，以中高和中低檔次寫(xiě)字樓居多。n 許多寫(xiě)字樓的功能復(fù)雜，比如混合有商業(yè)、有居住、有辦公等n 租金水平大大低于新區(qū)或園區(qū)的，這是市區(qū)寫(xiě)字樓的又一個(gè)優(yōu)勢(shì)。n 出租率也很高，平均在出租率也很高，平均在85%85%以上。以上。n 市區(qū)辦公樓銷售價(jià)格維持在市區(qū)辦公樓銷售價(jià)格維持在70

17、00-2200007000-220000元之間，租金除了沿海國(guó)際中心在元之間，租金除了沿海國(guó)際中心在100100元其他項(xiàng)目基本在元其他項(xiàng)目基本在30-7030-70間。間。市區(qū)內(nèi)辦公樓市場(chǎng)特征市區(qū)內(nèi)辦公樓市場(chǎng)特征市區(qū)內(nèi)辦公樓客戶特征市區(qū)內(nèi)辦公樓客戶特征n 市區(qū)寫(xiě)字樓的客戶群主要以蘇州本土中小公司和外省市、外資企業(yè)駐蘇機(jī)構(gòu)或公司為主，特征比較明顯。n 單個(gè)寫(xiě)字樓的客戶群性質(zhì)可能會(huì)相對(duì)統(tǒng)一或集中，但總的看來(lái)，城區(qū)寫(xiě)字樓的客戶群性質(zhì)較雜。n 這些客戶群之所以選擇市區(qū)辦公，一個(gè)原因是市區(qū)的交通、各種配套等條件較為完備和方便；另一個(gè)原因是市區(qū)寫(xiě)字樓的租金總體要低。n 他們并不看中通過(guò)選擇更高檔的寫(xiě)字樓來(lái)

18、提高或維護(hù)公司的形象和價(jià)值等。 蘇州地區(qū)辦公市場(chǎng)蘇州地區(qū)辦公市場(chǎng)新區(qū)典型辦公樓一覽新區(qū)典型辦公樓一覽項(xiàng)目項(xiàng)目 名稱名稱國(guó)際經(jīng)貿(mào)國(guó)際經(jīng)貿(mào)大廈大廈金獅大廈金獅大廈新地國(guó)際新地國(guó)際中心中心金河國(guó)際金河國(guó)際大廈大廈金河國(guó)際金河國(guó)際中心中心獅山峰匯獅山峰匯新創(chuàng)大廈新創(chuàng)大廈香格里拉香格里拉位置位置南環(huán)西路獅山路獅山路獅山路獅山路獅山路獅山路獅山路物業(yè)管物業(yè)管理理水平水平配套設(shè)施配套設(shè)施電梯、中央空調(diào)電梯、中央空調(diào)電梯、中央空調(diào)電梯、中央空調(diào)電梯、中央空調(diào)電梯、中央空調(diào)電梯、中央空調(diào)電梯、中央空調(diào)周圍商業(yè)周圍商業(yè)配套配套銀行、商店、餐廳銀行、商店、餐廳銀行、商店、餐廳銀行、商店、餐廳銀行、商店、餐廳銀行、商

19、店、餐廳人力資源銀行酒店、餐廳商務(wù)氛圍商務(wù)氛圍檔次檔次中高檔高檔高檔高檔中高檔 中高檔中檔高檔售價(jià)售價(jià) 9000950013000130001200010000-9500租售價(jià)格租售價(jià)格租金60租金75租金95租金72租金75租金70租金50租金55產(chǎn)品綜合產(chǎn)品綜合力力蘇州地區(qū)辦公市場(chǎng)蘇州地區(qū)辦公市場(chǎng)高端個(gè)案參照（國(guó)際經(jīng)貿(mào)大廈）：緊臨本案，另一個(gè)可參考的辦公項(xiàng)目高端個(gè)案參照（國(guó)際經(jīng)貿(mào)大廈）：緊臨本案，另一個(gè)可參考的辦公項(xiàng)目 座落：環(huán)西路高架與三香路交界處 概況：共25層的辦公格局，近10年左右的歷史，由于當(dāng)?shù)毓ど虆f(xié)會(huì)入駐，因此在當(dāng)?shù)鼐邆湟欢ㄓ绊憽?辦公戶型面積：138-248平米 租金：租金：

20、55-60元元/平米平米/月（含物業(yè)管理費(fèi)）月（含物業(yè)管理費(fèi)） 層高：3.5米 裝修成本：毛坯 得房率：75% 目前租賃情況：目前租賃情況：98%的入駐率。的入駐率。 公司情況：以外貿(mào)、駐蘇州公司分支機(jī)構(gòu)居多。蘇州地區(qū)辦公市場(chǎng)蘇州地區(qū)辦公市場(chǎng)高端個(gè)案參照（國(guó)際經(jīng)貿(mào)大廈）：品質(zhì)感相比新興辦公項(xiàng)目有劣勢(shì)，車位緊缺。高端個(gè)案參照（國(guó)際經(jīng)貿(mào)大廈）：品質(zhì)感相比新興辦公項(xiàng)目有劣勢(shì)，車位緊缺。n國(guó)際經(jīng)貿(mào)大廈由于開(kāi)發(fā)年限較早，整體品質(zhì)老化嚴(yán)重。整體形象對(duì)于注重形象的外資企業(yè)不具有吸引力。n由于前期規(guī)劃考慮不足，區(qū)域內(nèi)可停車位缺乏，目前出現(xiàn)搶“車位置”現(xiàn)象。蘇州地區(qū)辦公市場(chǎng)蘇州地區(qū)辦公市場(chǎng)新區(qū)內(nèi)辦公樓市場(chǎng)特征新

21、區(qū)內(nèi)辦公樓市場(chǎng)特征n 新區(qū)的寫(xiě)字樓主要位于獅山路一帶的新區(qū)的“中央商貿(mào)區(qū)”，其比較集中，互相之間的距離較近。n 在新區(qū)相對(duì)集中的寫(xiě)字樓區(qū)域內(nèi)，商務(wù)氛圍、商業(yè)配套等較好。n 這一區(qū)域的寫(xiě)字樓裝修和產(chǎn)品塑造要求高，且單體的規(guī)模都較大。n 主要寫(xiě)字樓的租售率、租金均高于市區(qū)寫(xiě)字樓的水平。n 寫(xiě)字樓的風(fēng)格和提供的服務(wù)差異性大，雷同性較小。n 新區(qū)主要高檔寫(xiě)字樓的功能設(shè)計(jì)上考慮全面，能滿足除辦公之外的其他一些服務(wù)。n 目前新區(qū)寫(xiě)字樓項(xiàng)目以在租賃方式為主，整個(gè)樓盤出租率達(dá)到70-85%左右，國(guó)際經(jīng)貿(mào)大廈出租率高達(dá)98%，n 租金體系控制在80元/平方米/月。銷售價(jià)格僅在9000-12000元/平方米。n

22、客戶群以外資企業(yè)或機(jī)構(gòu)，外省市公司機(jī)構(gòu)，及蘇州本土外向性公司為主，這類型公司對(duì)利用寫(xiě)字樓檔次來(lái)提升自己的形象等較為注重。n 客戶群以中小型的公司最多，主要從事管理或服務(wù)類的業(yè)務(wù)，兼有部分生產(chǎn)加工性的公司 新區(qū)內(nèi)辦公樓客戶特征新區(qū)內(nèi)辦公樓客戶特征蘇州地區(qū)辦公市場(chǎng)蘇州地區(qū)辦公市場(chǎng)1 1、目前蘇州地區(qū)及各個(gè)板塊內(nèi)可售辦公市場(chǎng)供不應(yīng)求、目前蘇州地區(qū)及各個(gè)板塊內(nèi)可售辦公市場(chǎng)供不應(yīng)求 。2 2、各項(xiàng)目間產(chǎn)品品質(zhì)差異大，存在明顯差距。、各項(xiàng)目間產(chǎn)品品質(zhì)差異大，存在明顯差距。 3 3、新區(qū)及園區(qū)的入駐率相比其他市場(chǎng)較高，新區(qū)入住率高達(dá)、新區(qū)及園區(qū)的入駐率相比其他市場(chǎng)較高，新區(qū)入住率高達(dá)80%80%。4 4、新

23、區(qū)可售的產(chǎn)品價(jià)格由于品質(zhì)較老化，價(jià)格基本在、新區(qū)可售的產(chǎn)品價(jià)格由于品質(zhì)較老化，價(jià)格基本在9000-120009000-12000元元/ /平方米。平方米。蘇州市區(qū)辦公市場(chǎng)總結(jié)蘇州市區(qū)辦公市場(chǎng)總結(jié)純辦公物業(yè)形態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算純辦公物業(yè)形態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算3a3a甲甲級(jí)寫(xiě)字級(jí)寫(xiě)字樓樓項(xiàng)目自身經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目自身經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目基本定位項(xiàng)目基本定位3a3a甲級(jí)寫(xiě)字樓甲級(jí)寫(xiě)字樓發(fā)展商對(duì)項(xiàng)目的預(yù)期發(fā)展商對(duì)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)價(jià)值最大實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)價(jià)值最大實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目所處的優(yōu)質(zhì)區(qū)位項(xiàng)目所處的優(yōu)質(zhì)區(qū)位純辦公物業(yè)形態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算純辦公物業(yè)形態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算項(xiàng)目定價(jià)依據(jù)項(xiàng)目定價(jià)依據(jù)參照周邊項(xiàng)目的租售情況確定本案辦公市場(chǎng)合理價(jià)格參照周邊項(xiàng)目的租售情況確定本案辦

24、公市場(chǎng)合理價(jià)格市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法 根據(jù)周邊在售辦公項(xiàng)目銷售價(jià)格對(duì)比確定本案均價(jià)。市場(chǎng)租金收益還原法市場(chǎng)租金收益還原法 周邊目前在租賃行情確定本案的價(jià)格體系市場(chǎng)比準(zhǔn)價(jià)格市場(chǎng)比準(zhǔn)價(jià)格 根據(jù)周邊在售辦公項(xiàng)目銷售價(jià)格對(duì)比確定本案均價(jià)。收益還原價(jià)格收益還原價(jià)格 根據(jù)周邊在售辦公項(xiàng)目銷售價(jià)格對(duì)比確定本案均價(jià)。以利潤(rùn)最大化原則選取項(xiàng)目進(jìn)行辦公產(chǎn)以利潤(rùn)最大化原則選取項(xiàng)目進(jìn)行辦公產(chǎn)權(quán)方案的優(yōu)化方式。權(quán)方案的優(yōu)化方式。純辦公物業(yè)形態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算純辦公物業(yè)形態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法選取新河國(guó)際大廈及環(huán)球選取新河國(guó)際大廈及環(huán)球188188作為銷售型辦公定價(jià)參照作為銷售型辦公定價(jià)參照比較項(xiàng)目比較項(xiàng)目區(qū)域位置商務(wù)氛圍

25、硬件配置立面形象戶型設(shè)計(jì)配套設(shè)施物業(yè)管理合計(jì)項(xiàng)目當(dāng)前市場(chǎng)均價(jià)（元/平方米）系數(shù)還原價(jià)格（元/平方米）權(quán)重權(quán)重10301010101020100金河國(guó)際中心（參考權(quán)重金河國(guó)際中心（參考權(quán)重70%）擬合程度11011090100100110100比較系數(shù)0.090.270.110.10.10.090.20.961200011520環(huán)球環(huán)球188（參考權(quán)重（參考權(quán)重30%）擬合程度110150140180120120150比較系數(shù)0.090.20.070.050.080.080.130.711900013490本案市場(chǎng)擬合價(jià)格本案市場(chǎng)擬合價(jià)格=1152070%+1349030%=12100元元/。純

26、辦公物業(yè)形態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算純辦公物業(yè)形態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算收益還原法收益還原法以國(guó)際經(jīng)貿(mào)大廈與沿海國(guó)際中心作為項(xiàng)目收益定價(jià)依據(jù)以國(guó)際經(jīng)貿(mào)大廈與沿海國(guó)際中心作為項(xiàng)目收益定價(jià)依據(jù)國(guó)際經(jīng)貿(mào)大廈國(guó)際經(jīng)貿(mào)大廈 租金在45元/平方米/月；（不含物業(yè)費(fèi)） 出租率為98%沿海國(guó)際中心沿海國(guó)際中心 租金在80元/平方米/月；（不含物業(yè)費(fèi)） 出租率為80%通過(guò)調(diào)整，建議本案的租金在通過(guò)調(diào)整，建議本案的租金在75元元/平方米平方米/月，月，折合年收益為折合年收益為900元元/平方米平方米/年。年。確保確保90%以上的出租率以上的出租率本案的租金還原= = 13644元元/以本案40年的經(jīng)營(yíng)使用年限，以銀行五年以上年基準(zhǔn)利率下限5.

27、94%純辦公物業(yè)形態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算純辦公物業(yè)形態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算定價(jià)總結(jié)定價(jià)總結(jié)在目前市場(chǎng)環(huán)境中，辦公產(chǎn)品租賃優(yōu)于出售在目前市場(chǎng)環(huán)境中，辦公產(chǎn)品租賃優(yōu)于出售方案方案1 1：辦公出售：辦公出售當(dāng)前市場(chǎng)比準(zhǔn)價(jià)格為12100元元/方案方案2 2：辦公出租：辦公出租當(dāng)前租金還原價(jià)格為13644元元/本案位置本案位置中翔麗晶中翔麗晶 8000元元/（在售）（在售）飛凡第飛凡第5街街 8600元元/（在售）（在售）金楓國(guó)際金楓國(guó)際 8500元元/（在售）（在售）印象印象19 8000元元/（在售）（在售）上城上城 9000元元/ （在售）（在售）環(huán)球環(huán)球188 28000元元/（在售）（在售）永誠(chéng)國(guó)際廣場(chǎng)永誠(chéng)國(guó)際廣場(chǎng)

28、8000元元/ （在售）（在售）蘇州地區(qū)服務(wù)式公寓在售市場(chǎng)蘇州地區(qū)服務(wù)式公寓在售市場(chǎng)目前蘇州市在售的服務(wù)式公寓售價(jià)差異明顯目前蘇州市在售的服務(wù)式公寓售價(jià)差異明顯樓盤名稱樓盤名稱上城上城飛凡第飛凡第5 5街街金楓國(guó)際金楓國(guó)際中翔麗晶中翔麗晶永誠(chéng)國(guó)際廣場(chǎng)永誠(chéng)國(guó)際廣場(chǎng)環(huán)球環(huán)球188188印象印象1919地理位置地理位置 長(zhǎng)江路花苑東路路口蘇福路珠江路路口吳中區(qū)金楓南路9號(hào)相城大道大潤(rùn)發(fā)北側(cè)吳中經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)核心左岸商業(yè)街吳中區(qū)東吳北路19號(hào)物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)住宅、商業(yè)沿街、酒店式公寓公寓、商鋪酒店式公寓公寓酒店公寓酒店式公寓總建面積總建面積23000平米3.3萬(wàn)平米7.7萬(wàn)平米26萬(wàn)平米63000平米18

29、萬(wàn)平米17500平米總套數(shù)總套數(shù)250套300套/924戶864戶/277戶容積率容積率 1.82.03.02.53 104.8主力面積主力面積45平米3540平米4060平米50-67平米40-130平米83105平米4050平米除環(huán)球除環(huán)球188188外，其他產(chǎn)品面積以外，其他產(chǎn)品面積以5050平方米的小戶型為主平方米的小戶型為主n目前主要在售酒店式公寓主力面積大多集中在40-60之間，而絕對(duì)高端的項(xiàng)目主力面積集中在80-100平米左右，且集中在園區(qū)；n項(xiàng)目多為復(fù)合型地產(chǎn)，容積率總體不高，高端綜合體項(xiàng)目相對(duì)較少；蘇州地區(qū)服務(wù)式公寓在售市場(chǎng)蘇州地區(qū)服務(wù)式公寓在售市場(chǎng)樓盤名稱樓盤名稱上城上城飛

30、凡第飛凡第5 5街街金楓國(guó)際金楓國(guó)際中翔麗晶中翔麗晶永誠(chéng)國(guó)際廣場(chǎng)永誠(chéng)國(guó)際廣場(chǎng)環(huán)球環(huán)球188188印象印象1919產(chǎn)品亮點(diǎn)產(chǎn)品亮點(diǎn)全明空間構(gòu)造，4.95米層高兩層獨(dú)立設(shè)計(jì)，全部精裝修5米層高的酒店式公寓挑空高達(dá)4.98米，附贈(zèng)4平米花臺(tái)歐典裝修4.9米挑高空間 、精裝修4.2米大空間，豪華裝修精品樣板房/豪華酒店式裝修配套服務(wù)設(shè)施配套服務(wù)設(shè)施長(zhǎng)江路沿街純一層商鋪凱馬廣場(chǎng)的商業(yè)配套金楓商業(yè)核心圈/華潤(rùn)超市商務(wù)會(huì)所2萬(wàn)平方米綜合商業(yè)廣場(chǎng) 左岸商業(yè)街，天虹百貨等商業(yè)裙樓，酒店會(huì)所風(fēng)格風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格簡(jiǎn)約現(xiàn)代簡(jiǎn)約現(xiàn)代現(xiàn)代簡(jiǎn)約現(xiàn)代artdeco現(xiàn)代備注備注無(wú)酒店服務(wù)無(wú)酒店服務(wù)4-11層挑高住宅、毛坯，

31、無(wú)酒店服務(wù)無(wú)酒店服務(wù)、戴德梁行提供高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)產(chǎn)權(quán)40年新加坡frasers運(yùn)營(yíng)管理并提供居家式酒店服務(wù)無(wú)酒店服務(wù)n在售酒店式公寓基本上采用精裝修，強(qiáng)調(diào)層高、居住功能分區(qū)，但5米以下層高居住利用率相對(duì)不高。作為投資型物業(yè)，少量項(xiàng)目注重產(chǎn)品亮點(diǎn)設(shè)計(jì)，吸引客戶眼球，提升產(chǎn)品價(jià)值。如設(shè)置酒店式大堂、精品裝修、精品建材和休閑主題廣場(chǎng)。n由于目前在售酒店式公寓注重項(xiàng)目硬裝，而軟包裝成為本項(xiàng)目提升附加值重要的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。由于目前在售酒店式公寓注重項(xiàng)目硬裝，而軟包裝成為本項(xiàng)目提升附加值重要的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。產(chǎn)品絢麗奪目，以豪華裝飾作為項(xiàng)目入市的附加值產(chǎn)品絢麗奪目，以豪華裝飾作為項(xiàng)目入市的附加值蘇州地區(qū)服務(wù)式公寓在

32、售市場(chǎng)蘇州地區(qū)服務(wù)式公寓在售市場(chǎng)樓盤名稱樓盤名稱上城上城飛凡第飛凡第5 5街街金楓國(guó)際金楓國(guó)際中翔麗晶中翔麗晶永誠(chéng)國(guó)際廣場(chǎng)永誠(chéng)國(guó)際廣場(chǎng)環(huán)球環(huán)球188188印象印象1919所在區(qū)域所在區(qū)域高新區(qū)吳中區(qū)高新區(qū)相城區(qū)吳中區(qū)園區(qū)吳中區(qū)價(jià)格價(jià)格均價(jià)9500元/起價(jià)9000元/總價(jià)35萬(wàn)左右。均價(jià)8500元/均價(jià)8000元/均價(jià)8500元/均價(jià)28000元/均價(jià)8500元/價(jià)格描述價(jià)格描述全精裝修酒店式公寓復(fù)式挑高4.95米精裝修酒店式公寓。5米挑高4090時(shí)尚空間，挑空高達(dá)4.98米，1層價(jià)格換取2層面積 目前剩余百套左右，價(jià)格上漲500元/4.8米挑高菜單式精裝修軟、硬裝全配豪華裝修，裝修成本5000

33、-6000元/精裝修酒店式公寓n蘇州市場(chǎng)上的酒店式公寓，作為投資型物業(yè)，在售個(gè)案價(jià)格集中在800010000元左右。n在售項(xiàng)目多為挑高式帶裝修項(xiàng)目，售價(jià)普遍不高。n環(huán)球188由于其地段環(huán)境及產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，價(jià)格表現(xiàn)跳脫市場(chǎng)。環(huán)球環(huán)球188188憑產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)勢(shì)使價(jià)格脫離普通酒店式公寓市場(chǎng)憑產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)勢(shì)使價(jià)格脫離普通酒店式公寓市場(chǎng)蘇州地區(qū)服務(wù)式公寓在售市場(chǎng)蘇州地區(qū)服務(wù)式公寓在售市場(chǎng)樓盤名稱樓盤名稱上城上城飛凡第飛凡第5 5街街金楓國(guó)際金楓國(guó)際中翔麗晶中翔麗晶永誠(chéng)國(guó)際廣場(chǎng)永誠(chéng)國(guó)際廣場(chǎng)環(huán)球環(huán)球188188印象印象1919所在區(qū)域所在區(qū)域高新區(qū)吳中區(qū)高新區(qū)相城區(qū)吳中區(qū)園區(qū)吳中區(qū)開(kāi)盤時(shí)間開(kāi)盤時(shí)間2009年6月2

34、008年8月2009年6月2009年6月2009年8月2009年8月2008年5月去化描述去化描述目前去化90%，月去化30-35套酒店公寓公寓已售完、月去化15-18套公寓部分去化60%，月去化33-35套目前去化80%，月去化45-50目前去化50%，月去化48-50公寓目前去化70%，月去化50-55套目前已去化90%，月去化15-18套n園區(qū)及新區(qū)的酒店公寓產(chǎn)品由于商務(wù)配套及產(chǎn)品等優(yōu)勢(shì)，去化率明顯高于其他區(qū)域的項(xiàng)目。n具備售價(jià)優(yōu)勢(shì)的諸如中翔麗晶等項(xiàng)目，去化同樣相對(duì)較高。環(huán)球環(huán)球188188的表現(xiàn)為本案入市表明市場(chǎng)存在對(duì)高端品質(zhì)公寓的購(gòu)買力及需求的表現(xiàn)為本案入市表明市場(chǎng)存在對(duì)高端品質(zhì)公寓

35、的購(gòu)買力及需求蘇州地區(qū)服務(wù)式公寓在售市場(chǎng)蘇州地區(qū)服務(wù)式公寓在售市場(chǎng)參照個(gè)案（環(huán)球參照個(gè)案（環(huán)球188188）：唯一一個(gè)能參照的高檔在售服務(wù)式公寓）：唯一一個(gè)能參照的高檔在售服務(wù)式公寓 座落：左岸商業(yè)街 概況：集酒店式公寓、甲級(jí)寫(xiě)字樓、環(huán)球公館于一體的城市綜合體，總建筑面積約18萬(wàn)平方米。立于蘇州金雞湖西cbd中央，總高282米。 酒店公寓戶型面積：83-300平米，主力面積83-105平米 物業(yè)：物業(yè)：11.4611.46元元/ /平米平米/ /月月 層高：4.2米 價(jià)格：價(jià)格：2800028000元元/ /平米平米 裝修成本：5000元/平米左右 購(gòu)買性質(zhì)：40%投資、60%自用 去化情況：

36、2009年8月開(kāi)盤至今，總套數(shù)460套，公寓去化70%月去化55套左右。設(shè)備服務(wù)配套：設(shè)備服務(wù)配套： 全球最佳服務(wù)式公寓管理公司全球最佳服務(wù)式公寓管理公司frasers hospitalityfrasers hospitality提供酒店式服務(wù)提供酒店式服務(wù) 中央空調(diào)系統(tǒng)配套中央新風(fēng)系統(tǒng) 中央熱水系統(tǒng) 公寓主衛(wèi)配備新型地暖系統(tǒng) 24小時(shí)頂級(jí)酒店式服務(wù)享受尊崇時(shí)光 全落地玻璃窗，立體自然采光 公寓電梯獨(dú)立運(yùn)行，確保出行入樓更私密更舒適 蘇州地區(qū)服務(wù)式公寓在售市場(chǎng)蘇州地區(qū)服務(wù)式公寓在售市場(chǎng)參照個(gè)案（環(huán)球參照個(gè)案（環(huán)球188188）：主力面積段相比一般酒店式公寓要多）：主力面積段相比一般酒店式公寓要

37、多 n該項(xiàng)目主力面積段在83-105，以一室一廳的產(chǎn)品為主蘇州地區(qū)服務(wù)式公寓在售市場(chǎng)蘇州地區(qū)服務(wù)式公寓在售市場(chǎng)樣板房標(biāo)準(zhǔn)參照個(gè)案（環(huán)球參照個(gè)案（環(huán)球188188）：精裝修提升了整個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì)）：精裝修提升了整個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì)蘇州地區(qū)服務(wù)式公寓在售市場(chǎng)蘇州地區(qū)服務(wù)式公寓在售市場(chǎng) 零散分布，高端項(xiàng)目分部集中在園區(qū)、新區(qū)及市區(qū)核心地段零散分布，高端項(xiàng)目分部集中在園區(qū)、新區(qū)及市區(qū)核心地段，在售高端項(xiàng)目相在售高端項(xiàng)目相對(duì)較少。對(duì)較少。部分產(chǎn)品受品質(zhì)所限，去化周期較長(zhǎng)。部分產(chǎn)品受品質(zhì)所限，去化周期較長(zhǎng)。 普通產(chǎn)品價(jià)格更多依賴產(chǎn)品挑高產(chǎn)生的附加值；普通產(chǎn)品價(jià)格更多依賴產(chǎn)品挑高產(chǎn)生的附加值；高端產(chǎn)品在占據(jù)核心地段

38、之外，售價(jià)更多依賴高標(biāo)準(zhǔn)裝修與高品質(zhì)服務(wù)產(chǎn)生高端產(chǎn)品在占據(jù)核心地段之外，售價(jià)更多依賴高標(biāo)準(zhǔn)裝修與高品質(zhì)服務(wù)產(chǎn)生的附加值的附加值。綜合體項(xiàng)目強(qiáng)化配套，提升產(chǎn)品附加值。綜合體項(xiàng)目強(qiáng)化配套，提升產(chǎn)品附加值。 普通產(chǎn)品面積集中在普通產(chǎn)品面積集中在40-6040-60平，裝修標(biāo)準(zhǔn)平，裝修標(biāo)準(zhǔn)800-1500800-1500元元/ /平米，售價(jià)平米，售價(jià)8500-110008500-11000元元/ /平米；平米；在售高端產(chǎn)品面積在在售高端產(chǎn)品面積在8080平以上；裝修標(biāo)準(zhǔn)平以上；裝修標(biāo)準(zhǔn)30003000以上，售價(jià)以上，售價(jià)20000-2500020000-25000元元/ /平平米米。園區(qū)酒店公寓的租金

39、回報(bào)率最高，老城區(qū)受產(chǎn)品所限租金處于低位。園區(qū)酒店公寓的租金回報(bào)率最高，老城區(qū)受產(chǎn)品所限租金處于低位。蘇州地區(qū)服務(wù)式公寓在售市場(chǎng)蘇州地區(qū)服務(wù)式公寓在售市場(chǎng)蘇州地區(qū)酒店式公寓租賃市場(chǎng)蘇州地區(qū)酒店式公寓租賃市場(chǎng)區(qū)域中心城區(qū)吳中區(qū)新區(qū)園區(qū)案名案名富達(dá)大廈自由之邑摩登99凱悅公寓藍(lán)調(diào)都匯獅山麗晶獅山峰會(huì)御庭國(guó)際公寓匯豪國(guó)際晶匯新屹中茵皇冠國(guó)際雅戈?duì)杫ark公館主力面積主力面積40-5040-76504040-5040865335-4540-7060/9540-50戶型戶型1-1-11-1-11-1-11-1-11-1-11-1-12-1-11-1-11-1-11房1廳1房1廳2房2廳1房1廳租金租金（

40、元（元/ /平米平米/ /月）月）35-4030-3535-404040453812055-6535-50100-15060目前同區(qū)域住宅二手售價(jià)（元/平米）100009000800068008000900010000110001100060002400014000平均平均收益率收益率4.20%4.6%6.00%7.5%6.0%6.1%4.5%13.9%6.0%8-10%6-8%5%租賃項(xiàng)目租金差異較大，整體租金相比辦公有明顯劣勢(shì)租賃項(xiàng)目租金差異較大，整體租金相比辦公有明顯劣勢(shì)n老城區(qū)老城區(qū)：租賃產(chǎn)品多為改造項(xiàng)目，整體檔次較低；主力面積集中于40-50平米； 租金集中于35-40元/平方米/月

41、，收益率集中在6%左右；客源以工作不久的小年輕或企業(yè)小白領(lǐng)為主，在售項(xiàng)目少。n園區(qū)園區(qū)：購(gòu)買目的自用、投資、投資加自用，基本以項(xiàng)目周邊企業(yè)中高層購(gòu)買者居多，用于自用、自用加投資，投資客多數(shù)在蘇州的私營(yíng)業(yè)主企業(yè)合伙人為主；租憑者以項(xiàng)目周邊的企業(yè)管理者為主；集中在40-65平方米左右的一房為主；租金大約在150元/平方米/月左右，平均收益10%左右n新區(qū)新區(qū)：租賃產(chǎn)品集中于獅山路附近；面積范圍從35-95平方米不等，以一室一廳產(chǎn)品為主；租金水平在35-150元/平方米/月之間，平均收益率在5%-10%之間；目前區(qū)域內(nèi)在售酒店式公寓項(xiàng)目不多，80平方米以上客戶構(gòu)成以外資、合資企業(yè)管理層及歐美客源為主

42、，35-45平方米之間為在高新區(qū)工作的白領(lǐng)、年輕客戶為主蘇州地區(qū)酒店式公寓租賃市場(chǎng)蘇州地區(qū)酒店式公寓租賃市場(chǎng)整體客源檔次低下，而本案所處的新區(qū)具備一定的產(chǎn)業(yè)支撐整體客源檔次低下，而本案所處的新區(qū)具備一定的產(chǎn)業(yè)支撐蘇州地區(qū)酒店式公寓租賃市場(chǎng)蘇州地區(qū)酒店式公寓租賃市場(chǎng)本案的自己身?xiàng)l件要求本案應(yīng)該向更高一層定位邁進(jìn)本案的自己身?xiàng)l件要求本案應(yīng)該向更高一層定位邁進(jìn)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)及五星級(jí)酒店管理為本案向區(qū)域頂級(jí)服務(wù)式產(chǎn)業(yè)的升級(jí)及五星級(jí)酒店管理為本案向區(qū)域頂級(jí)服務(wù)式公寓作為有利支撐公寓作為有利支撐蘇州地區(qū)酒店式公寓租賃市場(chǎng)蘇州地區(qū)酒店式公寓租賃市場(chǎng)以本案周邊的五星級(jí)酒店作為參照，確定本案的租金落位以本案周邊的五

43、星級(jí)酒店作為參照，確定本案的租金落位本案萬(wàn)豪五星級(jí)酒店香格里拉酒店新城花園酒店蘇州地區(qū)酒店式公寓租賃市場(chǎng)蘇州地區(qū)酒店式公寓租賃市場(chǎng)整體面積小，且月租金相比普通的酒店式公寓產(chǎn)品更具回報(bào)率整體面積小，且月租金相比普通的酒店式公寓產(chǎn)品更具回報(bào)率區(qū)域中心城區(qū)新區(qū)案名案名萬(wàn)豪酒店新城花園酒店香格里拉大酒店主力面積主力面積40-5050-6060-65戶型戶型1-1-11-11-1-1長(zhǎng)期租金長(zhǎng)期租金（元（元/ /平方米平方米/ /月）月）已除去服務(wù)費(fèi)用311272290新城花園酒店新城花園酒店萬(wàn)豪五星級(jí)酒店萬(wàn)豪五星級(jí)酒店香格里拉大酒店香格里拉大酒店蘇州地區(qū)酒店式公寓租賃市場(chǎng)蘇州地區(qū)酒店式公寓租賃市場(chǎng)高端

44、個(gè)案參照（新城花園酒店）：與本案最接近的五星級(jí)酒店高端個(gè)案參照（新城花園酒店）：與本案最接近的五星級(jí)酒店 位于蘇州新區(qū)商業(yè)中心，臨近著名的虎丘、寒山寺。依窗俯瞰，可一覽京杭大運(yùn)河的美景和古城的新貌。1997年開(kāi)業(yè)。2008年裝修。 酒店星級(jí)：5 周圍景觀：蘇州樂(lè)園 虎丘 寒山寺 鄰近： 距離 距機(jī)場(chǎng) 80公里 距離 距火車站 5公里 距離 距市中心 4公里 項(xiàng)目描述：位于cbd區(qū)內(nèi)，具備穩(wěn)定的客群。中國(guó)第一家擁有五個(gè)中庭花園的酒店，春、夏、秋、冬、櫻。 長(zhǎng)租客戶描述：以cbd區(qū)域內(nèi)的行政辦公客戶為主。主要為老外。 目前長(zhǎng)期出租率達(dá)到目前長(zhǎng)期出租率達(dá)到70%70%左右。左右。 對(duì)外報(bào)價(jià)為對(duì)外報(bào)價(jià)

45、為1600016000元元/ /間間/ /月。折算單面積為月。折算單面積為272272元元/ /平方米平方米/ /月月 該酒店是當(dāng)?shù)氐木频杲?jīng)營(yíng)管理公司，與萬(wàn)豪該酒店是當(dāng)?shù)氐木频杲?jīng)營(yíng)管理公司，與萬(wàn)豪等世界品牌形成差異競(jìng)爭(zhēng)。價(jià)格上也具備優(yōu)等世界品牌形成差異競(jìng)爭(zhēng)。價(jià)格上也具備優(yōu)勢(shì)。勢(shì)。本案新城花園酒店蘇州地區(qū)酒店式公寓租賃市場(chǎng)蘇州地區(qū)酒店式公寓租賃市場(chǎng)舊樓舊樓新樓新樓高端個(gè)案參照（新城花園酒店）：目前長(zhǎng)期客全部集中在新樓區(qū)，外國(guó)人居多高端個(gè)案參照（新城花園酒店）：目前長(zhǎng)期客全部集中在新樓區(qū)，外國(guó)人居多n舊樓租金明顯低于新樓n該項(xiàng)目以地上車位與地下車位結(jié)合，停車系統(tǒng)井然有序蘇州地區(qū)酒店式公寓租賃市場(chǎng)蘇

46、州地區(qū)酒店式公寓租賃市場(chǎng)高端個(gè)案參照（新城花園酒店）：花園行政樓的奢華體驗(yàn)與家的溫馨高端個(gè)案參照（新城花園酒店）：花園行政樓的奢華體驗(yàn)與家的溫馨 舒適安靜的行政酒廊每天安排五次茶點(diǎn)，包括早餐，午間小點(diǎn)，下午茶，雞尾酒開(kāi)胃小點(diǎn)，以及晚間巧克力小點(diǎn)飲料，還有整晚供應(yīng)的自助飲料。 花園行政酒廊備有各類國(guó)際報(bào)刊雜志，書(shū)籍和高速上網(wǎng)區(qū)域。具有行政配套服務(wù) 行政房和行政套房，高速的上網(wǎng)寬帶讓您與外界的商談接洽迅捷便利， 數(shù)字客房系統(tǒng)，量身定制了五大服務(wù)版塊，具有特色的室內(nèi)無(wú)線上網(wǎng)系統(tǒng) 貼身管家將提供您獨(dú)享的房?jī)?nèi)快速入住和離店手續(xù)以及無(wú)微不至的禮賓服務(wù)。 對(duì)客戶開(kāi)放一周提供5個(gè)小時(shí)會(huì)議室滿足商務(wù)的需求。蘇州

47、地區(qū)酒店式公寓租賃市場(chǎng)蘇州地區(qū)酒店式公寓租賃市場(chǎng)高端個(gè)案參照（新城花園酒店）：花園行政樓的奢華體驗(yàn)與家的溫馨高端個(gè)案參照（新城花園酒店）：花園行政樓的奢華體驗(yàn)與家的溫馨 康樂(lè)伴您康樂(lè)伴您 尊享高貴、健身房尊享高貴、健身房 、游泳池模擬高爾夫射擊、臺(tái)球、乒乓球、游泳池模擬高爾夫射擊、臺(tái)球、乒乓球、棋牌、室美容美發(fā)棋牌、室美容美發(fā)1 1、區(qū)域內(nèi)具備眾多世界知名的酒店服務(wù)機(jī)構(gòu)。、區(qū)域內(nèi)具備眾多世界知名的酒店服務(wù)機(jī)構(gòu)。2 2、整體品質(zhì)高，且硬件服務(wù)設(shè)施配套完善，軟件服務(wù)達(dá)到人性化、整體品質(zhì)高，且硬件服務(wù)設(shè)施配套完善，軟件服務(wù)達(dá)到人性化3 3、新城花園由于價(jià)格優(yōu)勢(shì)入駐率相比其他項(xiàng)目較高，入住率高達(dá)、新城

48、花園由于價(jià)格優(yōu)勢(shì)入駐率相比其他項(xiàng)目較高，入住率高達(dá)70%70%。4 4、目前價(jià)格隨酒店品牌差異區(qū)間落至在、目前價(jià)格隨酒店品牌差異區(qū)間落至在272-311272-311元元/ /平方米平方米/ /月（含管理費(fèi)及裝修）月（含管理費(fèi)及裝修）本案周邊酒店產(chǎn)品長(zhǎng)期租賃市場(chǎng)總結(jié)本案周邊酒店產(chǎn)品長(zhǎng)期租賃市場(chǎng)總結(jié)蘇州地區(qū)酒店式公寓租賃市場(chǎng)蘇州地區(qū)酒店式公寓租賃市場(chǎng)服務(wù)式公寓形態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算服務(wù)式公寓形態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算商務(wù)型服商務(wù)型服務(wù)式公寓務(wù)式公寓周邊環(huán)境資源周邊環(huán)境資源項(xiàng)目基本定位項(xiàng)目基本定位國(guó)際化服務(wù)式公寓國(guó)際化服務(wù)式公寓五星級(jí)酒店的配套五星級(jí)酒店的配套利潤(rùn)價(jià)值最大實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)價(jià)值最大實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目所處的優(yōu)質(zhì)區(qū)位項(xiàng)目所處的優(yōu)

49、質(zhì)區(qū)位項(xiàng)目定價(jià)依據(jù)項(xiàng)目定價(jià)依據(jù)參照周邊項(xiàng)目的租售情況確定本案辦公市場(chǎng)合理價(jià)格參照周邊項(xiàng)目的租售情況確定本案辦公市場(chǎng)合理價(jià)格市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法 根據(jù)周邊在售服務(wù)式公寓項(xiàng)目銷售價(jià)格對(duì)比確定本案均價(jià)。市場(chǎng)租金還原價(jià)格市場(chǎng)租金還原價(jià)格 周邊目前在租賃行情確定本案的價(jià)格體系市場(chǎng)比準(zhǔn)價(jià)格市場(chǎng)比準(zhǔn)價(jià)格 根據(jù)周邊在售服務(wù)式公寓項(xiàng)目售格對(duì)比確定本案均價(jià)。收益還原價(jià)格收益還原價(jià)格 根據(jù)周邊在售酒店項(xiàng)目銷售價(jià)格對(duì)比確定本案均價(jià)。以利潤(rùn)最大化原則選取項(xiàng)目進(jìn)行酒店式以利潤(rùn)最大化原則選取項(xiàng)目進(jìn)行酒店式產(chǎn)權(quán)最后的利潤(rùn)經(jīng)濟(jì)測(cè)算。產(chǎn)權(quán)最后的利潤(rùn)經(jīng)濟(jì)測(cè)算。服務(wù)式公寓形態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算服務(wù)式公寓形態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法選取環(huán)球

50、選取環(huán)球188188作為銷售型服務(wù)式公寓定價(jià)參照作為銷售型服務(wù)式公寓定價(jià)參照比較項(xiàng)目比較項(xiàng)目區(qū)域位置商務(wù)支撐硬件配置立面形象戶型分布配套設(shè)施酒店服務(wù)管理合計(jì)項(xiàng)目當(dāng)前市場(chǎng)均價(jià)（元/平方米）系數(shù)還原價(jià)格（元/平方米）權(quán)重權(quán)重10201010101030100環(huán)球環(huán)球188（參考權(quán)重（參考權(quán)重100%）擬合程度110110100180120120100比較系數(shù)0.090.180.10.060.080.080.30.8928000（精裝價(jià)）24920（精修價(jià)）本案市場(chǎng)擬合價(jià)格本案市場(chǎng)擬合價(jià)格=24920元元/（精裝價(jià)）（精裝價(jià)）。服務(wù)式公寓形態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算服務(wù)式公寓形態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法作為引導(dǎo)潮流的項(xiàng)目，本案的裝修欲與其公寓產(chǎn)品接近，作為引導(dǎo)潮流的項(xiàng)目，本案的裝修欲與其公寓產(chǎn)品接近，這樣才能提升品質(zhì)形象，從而提升其項(xiàng)目?jī)r(jià)值這樣才能提升品質(zhì)形象，從而提升其項(xiàng)目?jī)r(jià)值服務(wù)式公寓形態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算服務(wù)式公寓形態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算收益還原法收益還原法以新城花園酒店與香格里拉酒店作為項(xiàng)目收益定價(jià)依據(jù)以新城花園酒店與香格里拉酒店作為項(xiàng)目收益定價(jià)依據(jù)新城花園酒店新城花園酒店 租金在200元/平方米/月；（不含服務(wù)及裝修） 出租率為70%香格里拉酒店香格里拉酒店 租金在250元/平方米/月；（不含服務(wù)費(fèi)和裝修） 出租率為65%通