貴陽老百貨重建項目項目定位報告162p

1、copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage1地產服務地產服務 投資管理投資管理 資產及商業(yè)管理資產及商業(yè)管理copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage2貴陽老百貨重建項目貴陽老百貨重建項目項目定位報告項目定位報告20092009年年4 4月月copyright 2008 taskin worldwide. all rights reserved德思勤德思勤深圳深圳copyright 2008 taskin worldwide. all rights res

2、ervedpage3本報告僅供客戶內部使用，版權歸德思勤所有，未經德思勤書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。版權聲明 copyright; all rights reservedthis article is for internal use only. taskin holds the copyright of this article. without prior written authorization of the copyright holder, anyone shall not circulate, quote, use, cop

3、y, or distribute this article for any purposes copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage4前言前言 承蒙馳峰地產信任，德思勤綜合體部有幸參與貴陽老百貨重建項目的承蒙馳峰地產信任，德思勤綜合體部有幸參與貴陽老百貨重建項目的前期策劃！前期策劃！ 在完成貴陽市場調研報告之后，德思勤項目指導委員會、項目組，基在完成貴陽市場調研報告之后，德思勤項目指導委員會、項目組，基于市場調研集中反映出的一些重大問題，結合項目自身的具體情況，對項于市場調研集中反映出的一些重大問題，結合項目自身的具體情

4、況，對項目整體及目前商業(yè)、寫字樓及酒店等三大物業(yè)形態(tài)的發(fā)展方向及項目定位目整體及目前商業(yè)、寫字樓及酒店等三大物業(yè)形態(tài)的發(fā)展方向及項目定位進行深入的討論和溝通，最終形成了符合項目發(fā)展的可行性方案。進行深入的討論和溝通，最終形成了符合項目發(fā)展的可行性方案。 在貴陽第二階段工作過程中，我們一如既往得到了馳峰地產公司的大在貴陽第二階段工作過程中，我們一如既往得到了馳峰地產公司的大力支持，在此深表感謝！力支持，在此深表感謝！copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage5 目前貴陽有哪些可提供本項目發(fā)展的機遇與空間？目前貴陽有哪些可提供本

5、項目發(fā)展的機遇與空間？ 如何突破地塊等條件限制，實現商業(yè)、商務及居住的最大價值？如何突破地塊等條件限制，實現商業(yè)、商務及居住的最大價值？ 什么樣的人群將成為本項目的消費群體和目標客戶？什么樣的人群將成為本項目的消費群體和目標客戶？ 如何實現商業(yè)、商務及居住功能的最佳配比和發(fā)揮最大效應？如何實現商業(yè)、商務及居住功能的最佳配比和發(fā)揮最大效應？ 23 23年后，本項目入市時是否能夠保持市場的領先性？年后，本項目入市時是否能夠保持市場的領先性？ 在以銷售為主的前提下，如何為項目經營打下良好基礎？在以銷售為主的前提下，如何為項目經營打下良好基礎？ 如何保障寫字樓的形象和檔次？如何保障寫字樓的形象和檔次？

6、 如何定位服務式公寓產品？如何定位服務式公寓產品？定位之初考慮的問題定位之初考慮的問題copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage6項目定位思路項目定位思路1項目整體定位項目整體定位2商業(yè)定位商業(yè)定位34寫字樓定位寫字樓定位5服務式公寓定位服務式公寓定位6目錄目錄項目定位總結項目定位總結copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage7項目定位思路項目定位思路市場調研結論回顧市場調研結論回顧項目整體定位項目整體定位商業(yè)定位商業(yè)定位服務式公寓定位服務式公寓定位項目分

7、析項目分析寫字樓定位寫字樓定位定位研究定位研究定量研究定量研究定位研究定位研究定量研究定量研究定位研究定位研究定量研究定量研究初步經濟測算初步經濟測算初步經濟測算初步經濟測算初步經濟測算初步經濟測算項目定位總結項目定位總結copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage8綜合市場調研報告和補充調研的部分所得到的最終市調結論:本項目適合考慮發(fā)展融本項目適合考慮發(fā)展融商業(yè)、辦公、服務式公寓商業(yè)、辦公、服務式公寓為一體的都市綜合體為一體的都市綜合體物業(yè)方向。物業(yè)方向。 市場調研結論回顧市場調研結論回顧copyright 2008 tas

8、kin worldwide. all rights reservedpage9用地面積12000.2土地用途商業(yè)、辦公規(guī)劃指標建筑密度65%容積率14綠地率20%建筑高度200米停車位500個 根據貴陽市政府統(tǒng)一規(guī)劃、老城區(qū)成片改造的要求，本項目將補征周邊用地、拆除包括14層產權處大樓在內的周邊原有建筑。項目用地面積可達1.2萬余平方米，擁有近200米的沿街面。本項目建設規(guī)模：總建筑面積近本項目建設規(guī)模：總建筑面積近1818萬，大萬，大型城市綜合體、型城市綜合體、5555層超高建筑群，其中商業(yè)層超高建筑群，其中商業(yè)7 7萬萬 ?？偨ㄖ娣e總建筑面積商業(yè)面積商業(yè)面積寫字樓面積寫字樓面積公寓面積公

9、寓面70000 40000 項目分析項目分析初步經濟技術指標初步經濟技術指標copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage10往火車站往火車站1010分鐘分鐘往金陽往金陽4040分鐘分鐘往機場往機場3030分鐘分鐘項目分析項目分析區(qū)域及交通區(qū)域及交通區(qū)域位置區(qū)域位置:地處貴陽兩城區(qū)的核心地段大十字商圈；城市主干道中華中路和中山路的交匯處；交通狀況交通狀況:往機場、火車站和金陽新區(qū)的車程在40分鐘以內；規(guī)劃中的輕軌項目如經過中心城區(qū),將帶來大量人流。緊鄰中華中路擁有大小商務樓宇37棟，現代服務業(yè)企業(yè)500

10、余家的繁榮街道，是貴陽寸土寸金的商業(yè)核心地帶；大十字大西門噴水池紫林庵的圍合區(qū)域，政府目前已經規(guī)劃成“中華中路高端商務區(qū)”，將打造成為融大型商業(yè)、高端商務及 高檔餐飲休閑娛樂設施為一體的貴陽首善之區(qū)。中央中央之區(qū)之區(qū)中華中路中華中路中山東路中山東路噴水池噴水池大西門大西門大十字大十字紫林庵紫林庵往長途往長途客運站客運站5 5分鐘分鐘copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage11項目分析項目分析 地塊價值地塊價值承接規(guī)劃中的中華中路高端商務區(qū)；緊鄰大十字廣場和中華中路，視野開揚，景觀好；臨中華中路，昭示性強，有利于提升商務形象

11、。商住價值商住價值臨正山老街，居住便利；靠近休閑娛樂業(yè)豐富的小十字商業(yè)區(qū)，生活氛圍濃厚；臨近小路和住宅區(qū)，噪音小，環(huán)境幽靜，適于居家。臨中華中路與中山東路有100多米沿街面；中華中路和中山東路的人流量很大，尤其是中華中路為傳統(tǒng)商業(yè)旺街；如果后期天橋拆除，商業(yè)昭示性的優(yōu)勢將非常明顯；占據三個街角，連成一線，形成“鉆角鉑邊”的商業(yè)黃金弧線。商務價值商務價值商業(yè)價值商業(yè)價值大十字天橋中華中路中山東路copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage12項目分析項目分析 swot分析分析strengths strengths （優(yōu)勢）（優(yōu)勢

12、）城市核心區(qū)，區(qū)域內商業(yè)商務氛圍濃厚；臨城市主干道，便利的交通；十幾萬建面，整體規(guī)模較大；老百貨商場具有很高知名度；weakness weakness （ 劣勢）劣勢）項目基地面積較??；容積率過高，200米限低，超高層建筑將加大開發(fā)成本緊鄰大十字天橋，昭示性受到影響；opportunity opportunity （機會）（機會）城市經濟快速發(fā)展，給大型地產項目啟動帶來機遇；貴陽單極城市地位的加強，商業(yè)、商務和住宿的市場需求將出現增長；城市重點發(fā)展區(qū)域中華中路高端商務區(qū)準備啟動；未來2-3年內中心城區(qū)四大商圈內無大型綜合性項目開發(fā)；threaten threaten （威脅）（威脅）自08年以

13、來的經濟下行對市場信心有一定影響；中心城區(qū)邊緣地帶有少量綜合性地產項目將陸續(xù)開發(fā)入市；政府著力打造雙核城市中心，金陽新區(qū)的發(fā)展會與中心城區(qū)形成競爭關系。copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage13項目分析項目分析 整體發(fā)展策略整體發(fā)展策略具有城市領先水具有城市領先水平的多元功能集平的多元功能集成的都市綜合體成的都市綜合體18萬平米超大體量；多種物業(yè)類型構成；曾經的城市商業(yè)標志。區(qū)域發(fā)展機遇與空間區(qū)域發(fā)展機遇與空間項目自身具備條件項目自身具備條件中華中路高端商務區(qū)將啟動建設；未來2-3年內中心城區(qū)四大商圈內尚無大型綜合類項目

14、啟動開發(fā)。copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage14項目整體定位項目整體定位央區(qū)巨擎貴陽旗艦級都市綜合體城市中心城市中心區(qū)域價值區(qū)域價值超大體量超大體量規(guī)模優(yōu)勢規(guī)模優(yōu)勢城市領先物業(yè)城市領先物業(yè)提升城市形象提升城市形象多種物業(yè)類型集成多種物業(yè)類型集成多元化的功能組合多元化的功能組合copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage15項目整體定位項目整體定位形象定位形象定位貴州地王貴州地王 商業(yè)天下商業(yè)天下1818萬財富版圖萬財富版圖大十字風華再現大十字風華再現

15、 貴州地王：貴州地王：這個地方不僅是貴陽的發(fā)源地，也是貴州省的最炙手可熱的地方，商脈延綿數百年經久不衰，堪稱地王，本項目超大體量橫空出世，引領大十字王者歸來； 商業(yè)天下：商業(yè)天下：以商業(yè)為主導的綜合體項目，托起貴陽人的商業(yè)夢想，”在貴陽做天下生意”豪氣找到駐腳點，一舉奠定本項目在貴陽商業(yè)中的位置和未來格局。copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage16項目整體定位項目整體定位功能組合功能組合央區(qū)巨擎央區(qū)巨擎貴陽旗艦級都市綜合體貴陽旗艦級都市綜合體商業(yè)商業(yè)寫字樓寫字樓服務式公寓服務式公寓copyright 2008 taski

16、n worldwide. all rights reservedpage17項目分析項目分析項目定位思路項目定位思路市場調研結論回顧市場調研結論回顧項目整體定位項目整體定位商業(yè)定位商業(yè)定位服務式公寓定位服務式公寓定位寫字樓定位寫字樓定位定位研究定位研究定量研究定量研究定位研究定位研究定量研究定量研究定位研究定位研究定量研究定量研究初步經濟測算初步經濟測算初步經濟測算初步經濟測算初步經濟測算初步經濟測算項目定位總結項目定位總結copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage18copyright 2008 taskin worldw

17、ide. all rights reservedpage19商業(yè)定位思路商業(yè)定位思路外部空間環(huán)境外部空間環(huán)境 經濟環(huán)境 商業(yè)環(huán)境 市場空白點各利益方需求各利益方需求 商家需求 消費者需求 發(fā)展商愿景內部資源環(huán)境內部資源環(huán)境 商圈界定 地塊商業(yè)價值 商業(yè)swot分析案例研究案例研究 北京大悅城 香港朗豪坊 新加坡烏節(jié)購物中心商業(yè)定位商業(yè)定位定位研究定位研究定量研究定量研究copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage20人口狀況：人口狀況：2007年，貴陽市總人口359萬人。其中城市人口200萬,是我國31個特大城市之一，人口密度

18、國內罕見；城市群：城市群：貴陽是貴州省的單極城市，力爭到2020年，逐步形成以貴陽為中心的黔中城市群。貴陽貴陽經濟環(huán)境經濟環(huán)境城市及人口概況城市及人口概況copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage21經濟環(huán)境經濟環(huán)境消費市場消費市場人均消費品零售總額僅少于昆明，名列第二，說明貴陽商業(yè)發(fā)達，消費力旺盛消費力旺盛；人均消費性支出占可支配收入比例位于西南各省會城市之首。表明貴陽人的消費意愿和消費表明貴陽人的消費意愿和消費力較強，商業(yè)市場發(fā)展?jié)摿^大。力較強，商業(yè)市場發(fā)展?jié)摿^大。經濟指標經濟指標貴陽貴陽排名人口359.8359.8

19、萬萬人均gdp1956419564元元城市消費品零售總額279.39279.39億億人均消費品零售總額（排序）77657765元元(2)(2)人均可支配收入1278012780元元人均消費性支出（占可支配比例）1018210182元元79.7%79.7%（1 1）copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage22城市地位：城市地位：貴州省單極城市，對周邊城市的輻射力很強；空間發(fā)展：空間發(fā)展：隨著交通的發(fā)展，有效整合周邊城市，構建城市經濟圈；人口狀況：人口狀況：人口密度很大，國內罕見；交通狀況：交通狀況：城市主干道帶來交通便利，如

20、果輕軌經過城中心將帶來大量人流；消費水平：消費水平：消費型城市特征明顯。對項目商業(yè)影響對項目商業(yè)影響經濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、城市人口密度極大、消費型的城市特征給商業(yè)帶來新的發(fā)展機遇；項目位于傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)核心處，區(qū)位地段優(yōu)勢明顯。經濟環(huán)境經濟環(huán)境小結小結copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage23商圈面積商業(yè)特性大-小十字噴水池大南門大西門-市西路商圈影響力排名8.6萬平米8.2萬平米16.5萬平米6.5萬平米中檔零售商圈中高檔零售商圈中檔批零結合商圈中高檔偏高零售商圈依據市場調研數據顯示：大西門大西門-市市西路商圈西路商圈大大

21、-小十小十字商圈字商圈大南門大南門商圈商圈噴水池噴水池商圈商圈貴陽城中心零售商圈的區(qū)域分布明顯，已形成四大商圈，貴陽城中心零售商圈的區(qū)域分布明顯，已形成四大商圈，四大商圈圍合成四大商圈圍合成中心城區(qū)商圈中心城區(qū)商圈，本項目所在商圈在全市的，本項目所在商圈在全市的影響力較強。影響力較強。商業(yè)環(huán)境商業(yè)環(huán)境商圈格局商圈格局逛街區(qū)域逛街區(qū)域選擇人數選擇人數大十字19%噴水池25%大西門-市西路16%大南門5%中檔偏高檔次的商業(yè)經營特性在全市主要商圈存在空白中檔偏高檔次的商業(yè)經營特性在全市主要商圈存在空白對項目的影響copyright 2008 taskin worldwide. all rights

22、reservedpage24單鋪面積單鋪面積 200 400 600 800 1000 200 400 600 800 1000大大小小租金（元）租金（元）瑞金路瑞金路中華路中華路延安路延安路中山路中山路富水路富水路合群路合群路商業(yè)環(huán)境商業(yè)環(huán)境商業(yè)街情況商業(yè)街情況根據主要街道的統(tǒng)計數據顯示，單鋪面積小的商鋪往往能夠承擔更高的租金水平。根據主要街道的統(tǒng)計數據顯示，單鋪面積小的商鋪往往能夠承擔更高的租金水平。30copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage25單一單一人流人流經營經營品類品類多多少少多元多元瑞金路瑞金路中華路中華路

23、延安路延安路中山路中山路富水路富水路合群路合群路商業(yè)環(huán)境商業(yè)環(huán)境商業(yè)街情況商業(yè)街情況根據主要街道的統(tǒng)計數據顯示，經營品根據主要街道的統(tǒng)計數據顯示，經營品類呈現多元化的街道，人流量比較多。類呈現多元化的街道，人流量比較多。copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage26單一單一檔次檔次業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)組合組合商業(yè)環(huán)境商業(yè)環(huán)境市場空白點市場空白點 市場空白點市場空白點高高低低多元多元星力購物中心星力購物中心荔星名品荔星名品荔星名店荔星名店智誠百貨智誠百貨星力百貨（瑞金店）星力百貨（瑞金店）智誠名店智誠名店國貿廣場國貿廣場南國花錦南國花錦鮮

24、花百盛鮮花百盛龍港百盛龍港百盛時代廣場時代廣場星力百貨（中山店）星力百貨（中山店）國晨百貨國晨百貨噴水池商圈大南門商圈大西門商圈大十字商圈copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage27百貨百貨購物中心購物中心批發(fā)批發(fā)/專專業(yè)市場業(yè)市場商業(yè)街商業(yè)街高檔高檔流行流行大眾消費大眾消費傳統(tǒng)傳統(tǒng)目前貴陽商業(yè)的龍頭，市民購物的第一場所目前貴陽商業(yè)的龍頭，市民購物的第一場所星力、國貿及百盛系占據了大部分市場份額，星力、國貿及百盛系占據了大部分市場份額，其他百貨空間狹小其他百貨空間狹小中心城區(qū)分布密集，定位同質化嚴重中心城區(qū)分布密集，定位同

25、質化嚴重主要集中在市西路，省內市場影響力大主要集中在市西路，省內市場影響力大吸引大量地州市人群吸引大量地州市人群市西路的市場地位，短期內無法被取代市西路的市場地位，短期內無法被取代目前貴陽尚無一家真正的購物中心投入營業(yè)目前貴陽尚無一家真正的購物中心投入營業(yè)待入市的購物中心項目在城中心邊緣地帶，對待入市的購物中心項目在城中心邊緣地帶，對核心區(qū)消費者吸引力不強核心區(qū)消費者吸引力不強城中心商業(yè)整合和升級的必然方向城中心商業(yè)整合和升級的必然方向目前沒有一條真正的商業(yè)步行街投入營業(yè)目前沒有一條真正的商業(yè)步行街投入營業(yè)城中心商業(yè)街的人流量大且租金也很高城中心商業(yè)街的人流量大且租金也很高商業(yè)街的鋪位面積小商

26、業(yè)街的鋪位面積小, ,利于銷售利于銷售市場空白點市場空白點 市場空白點市場空白點市場空白點市場空白點copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage28商業(yè)環(huán)境及市場空白點商業(yè)環(huán)境及市場空白點小結小結空白點空白點中高檔，多元化的以百貨為核心的購物中心及商業(yè)街商業(yè)模式中高檔，多元化的以百貨為核心的購物中心及商業(yè)街商業(yè)模式請問您購物一般會選擇什么地方？31385556120144020406080100120140160附近批發(fā)市場品牌店商業(yè)街大型超市購物中心、百貨大樓請問您選擇購物場所最看重以下那些方面？18234143758485

27、149163020406080100120140160180有餐飲娛樂設施停車方便離家、工作地點較近經常有優(yōu)惠活動交通便利品類齊全環(huán)境舒適價格實惠商品質量你希望這個購物中心是什么檔次？42329153228050100150200250低擋高檔中低檔中檔中高檔與消費者溝通的結果與消費者溝通的結果據問卷調查顯示，希望本購物中心檔次排名依次為：中高檔中檔中低檔高檔低檔選擇購物場所類型的排名依次為：購物中心百貨大樓大型超市商業(yè)街品牌店批發(fā)市場附近選擇購物場所因素的排名依次為：商品質量價格實惠環(huán)境舒適品類齊全交通便利經常有營銷活動離家或工作地點較近copyright 2008 taskin world

28、wide. all rights reservedpage29商業(yè)定位思路商業(yè)定位思路外部空間環(huán)境外部空間環(huán)境 經濟環(huán)境 商業(yè)環(huán)境 市場空白點各利益方需求各利益方需求 商家需求 消費者需求 發(fā)展商愿景內部資源環(huán)境內部資源環(huán)境 商圈界定 地塊商業(yè)價值 商業(yè)swot分析案例研究案例研究 北京大悅城 香港朗豪坊 新加坡烏節(jié)購物中心商業(yè)定位商業(yè)定位定位研究定位研究定量研究定量研究copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage30商家需求商家需求研究方案介紹研究方案介紹主力店主力店次主力店次主力店品牌專賣店品牌專賣店小商戶小商戶 截止目前

29、總共訪談商戶截止目前總共訪談商戶40多家。多家。零售零售：服飾、精品飾品服飾、精品飾品等等餐飲：中式酒樓、西餐咖啡、休閑餐飲等餐飲：中式酒樓、西餐咖啡、休閑餐飲等休閑娛樂：院線等休閑娛樂：院線等訪談對象訪談對象業(yè)態(tài)劃分業(yè)態(tài)劃分關注點關注點涉及范圍涉及范圍 進駐意向；進駐意向； 需求面積；需求面積； 承受租金；承受租金； 合作方式；合作方式； 硬件要求；硬件要求； 對商圈及項目的看法對商圈及項目的看法 貴陽本地知名商家；貴陽本地知名商家； 全國連鎖知名品牌；全國連鎖知名品牌； 目前老百貨經營商家目前老百貨經營商家商戶訪談商戶訪談copyright 2008 taskin worldwide. a

30、ll rights reservedpage31業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)品類品類訪談商家訪談商家面積需求面積需求進駐意向進駐意向主力店主力店百貨類新世界百貨太平洋百貨天虹百貨樂天百貨(韓國)茂業(yè)百貨中央百貨(泰國)30000-50000除樂天百貨外，都表示可以考慮進駐，后期訪談，如果地段非常優(yōu)越的地方，也可以考慮25000。其他零售其他零售服飾類利郎男裝、勁霸男裝、與狼共舞、衣香麗影、天籟之銀、碳行天下、櫻之雪、勝道50-1008成以上商家表示可以考慮進駐餐飲餐飲中西餐及休閑餐飲類肯德基、麥當勞、煌泰紫臺塑牛排、張記小吃、仙蹤林、避風塘、星巴克100-3008成以上商家表示可以考慮進駐休閑娛樂休閑娛樂院線類金

31、逸、大地、嘉禾、mcl洲立、南國、星美3000以上基本上都表示可以考慮進駐商家需求商家需求品牌商戶情況品牌商戶情況copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage32受訪的老百貨現經營商家受訪的老百貨現經營商家jasonwood（牛仔（牛仔/休閑服裝）、老百姓羽絨服（羽絨服）、安踏休閑服裝）、老百姓羽絨服（羽絨服）、安踏 （運動休閑）、阿依蓮（服飾）、椰島造（運動休閑）、阿依蓮（服飾）、椰島造型（美發(fā)）型（美發(fā)）對于項目及相關問題的看法對于項目及相關問題的看法綜合意見綜合意見對整體貴陽市場的看法普遍認為噴水池區(qū)域的中高檔百貨經營較

32、好普遍認為噴水池區(qū)域的中高檔百貨經營較好對大十字商圈現狀的看法外部環(huán)境不好，加上自身定位低，商圈的競爭力不強，天橋是主外部環(huán)境不好，加上自身定位低，商圈的競爭力不強，天橋是主要影響因素要影響因素對項目初步概念（購物中心的商業(yè)模式）的看法對項目初步概念表示認可，愿意留下來經營對項目初步概念表示認可，愿意留下來經營對本項目商業(yè)價值的判斷普遍認為本地塊普遍認為本地塊1樓街鋪售價在樓街鋪售價在10-15萬之間萬之間總體來看，雖然大十字存在一些問題，但是商家都普遍認可項目的初步概念和區(qū)域的商業(yè)價值?？傮w來看，雖然大十字存在一些問題，但是商家都普遍認可項目的初步概念和區(qū)域的商業(yè)價值。商家需求商家需求老百貨

33、在經營商戶情況老百貨在經營商戶情況copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage33消費者需求消費者需求本地居民本地居民周邊辦公人群周邊辦公人群本地家庭消費群本地家庭消費群外地居民外地居民外地商務及旅游人士地州縣家庭消費群體主力消費人群輔助消費人群主力消費人群輔助消費人群主力消費人群主力消費人群輔助消費人群目標消費群體目標消費群體copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage34主要構成主要構成本地家庭消費群本地家庭消費群周邊辦公人群周邊辦公人群地州縣家庭消費群地

34、州縣家庭消費群外地商務及旅游外地商務及旅游主要以云巖及南明區(qū)兩城區(qū)和小河、花溪、白云、烏當以及金陽新區(qū)的家庭為主；白領、企事業(yè)單位職工及政府機關工作人員；除貴陽外的貴州省各地州縣的家庭為主；來貴陽從事商務活動和旅游的人群，來源廣泛，層次多樣化、消費能力普遍較強。消費群體消費群體消費需求消費需求需要購物和集餐飲休閑娛樂活動為一體的一站式購物方式；日常逛街的頻度很高，愿意花較長時間在商場停留；以家庭中的小孩為核心進行娛樂活動；駕車前往商場的比例較高，需提供充足停車位。主要購買在地州購買不到的品牌和商品；以家庭中的小孩為核心進行娛樂活動；以周末、節(jié)假日及寒暑假為集中表現時期。注重游覽、購物過程中的感

35、受，追求新鮮的體驗；一次性消費比例大，重復光臨消費的機率較??；以餐飲消費和購物消費為主，娛樂消費比例低；政務及商務消費（如公關、送禮等）所占比例較大。消費觀念較新，消費需求較強；工作日消費行為集中，消費頻度較高，且以午餐及晚間休閑娛樂消費為主；追求體面的、個性化消費感受；品牌理念較強，注重產品與服務品質及消費環(huán)境；有團體消費及商務消費需求。消費者需求消費者需求copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage35開發(fā)商愿景開發(fā)商愿景短期目標短期目標長期愿景長期愿景商業(yè)部分盡可能多的銷售，實現既定的回款目標商業(yè)部分盡可能多的銷售，實現

36、既定的回款目標打造貴陽市的地標性商業(yè)，引領大十字商圈升級打造貴陽市的地標性商業(yè)，引領大十字商圈升級copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage36各利益方需求各利益方需求小結小結注重點注重點商戶商戶消費者消費者開發(fā)商開發(fā)商對地段的商業(yè)價值表示肯定，對項目的初步概念也表示認同日常逛街的頻率較高；有車一族逐年增多打造領先貴陽市的重量級商業(yè)項目，同時希望能夠盡可能多的實現銷售利益方利益方對項目的影響對項目的影響購物中心的初步概念需進一步完善在建筑設計和業(yè)態(tài)規(guī)劃保證足夠可銷售產品面積，并且不會導致未來經營困難制定出符合市場的商業(yè)定位，

37、滿足消費者多元化的需求，同時注意停車位等硬件配套設施的建設copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage37項目定位思路項目定位思路外部空間環(huán)境外部空間環(huán)境 經濟環(huán)境 商業(yè)環(huán)境 市場空白點各利益方需求各利益方需求 商家需求 消費者需求 發(fā)展商愿景內部資源環(huán)境內部資源環(huán)境 商圈界定 地塊商業(yè)價值 商業(yè)swot分析案例研究案例研究 北京大悅城 香港朗豪坊 新加坡烏節(jié)購物中心商業(yè)定位商業(yè)定位定位研究定位研究定量研究定量研究copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage3

38、8一級商圈（核心商圈）：一級商圈（核心商圈）： 以項目為中心，車程半個小時之內，基以項目為中心，車程半個小時之內，基本上就是貴陽目前的（云巖、南明）兩本上就是貴陽目前的（云巖、南明）兩城區(qū)內；城區(qū)內；二級商圈（次級商圈）：二級商圈（次級商圈）： 包括貴陽市區(qū)內（云巖、南明、小河、包括貴陽市區(qū)內（云巖、南明、小河、花溪、烏當、白云和金陽新區(qū)等）七個花溪、烏當、白云和金陽新區(qū)等）七個區(qū)；區(qū)；三級商圈（邊緣商圈）：三級商圈（邊緣商圈）： 貴州全??；貴州全??；商圈界定商圈界定輻射人口：輻射人口：38003800萬萬輻射人口：輻射人口：370370萬萬輻射人口：輻射人口：100100萬萬一級商圈人口主要

39、按照20分鐘車程測算；二級商圈按照主要貴陽城市人口來測算；三級商圈主要按照貴州行政區(qū)劃的統(tǒng)計人口來測算。copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage39地塊商業(yè)價值地塊商業(yè)價值沿中華中路沿中華中路租金：租金：500元元/沿中山東路沿中山東路租金：租金：350元元/項目地塊沿中華中路一側日常人流量是沿中山東路一側日常人流量的項目地塊沿中華中路一側日常人流量是沿中山東路一側日常人流量的2 2倍，表明中華中路沿線商倍，表明中華中路沿線商鋪的價值比沿中山東路的要高，實際的租金水平也反映了這一點，正山街因為本身條件限制，租鋪的價值比沿中

40、山東路的要高，實際的租金水平也反映了這一點，正山街因為本身條件限制，租金較低，短期改善的空間不大。金較低，短期改善的空間不大。沿正山街沿正山街租金：租金：50元元/價值發(fā)掘點價值發(fā)掘點利用高差：利用高差：中山東路臨街面達100多米是中華中路的2倍，且東西有近6米的高差，因此要通過建筑設計和業(yè)態(tài)布局充分挖掘中山東路沿線商鋪的價值。商業(yè)價值比較商業(yè)價值比較中華中路中華中路 中山東路中山東路 正山街正山街copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage40優(yōu)勢（優(yōu)勢（s）（w）劣勢）劣勢環(huán)境：環(huán)境：緊鄰大十字天橋，商業(yè)昭示性和可視性不佳

41、；交通：交通：天橋的存在，也一定程度上，減少了過街的人流量；基地：基地：按建筑密度65%計，基底面積為7000多，商業(yè)單層面積較小，將增加業(yè)態(tài)組合的局限性；容積率：容積率：超高層建筑將加大開發(fā)成本；地段：地段：位處貴陽市兩城區(qū)中心地段，地理位置優(yōu)越；交通：交通：緊鄰兩條城市主干道，交通便利；商圈：商圈：扼守老牌商圈大十字中心位置，區(qū)域內租金水平較高，商業(yè)價值巨大；規(guī)模：規(guī)模：城市核心區(qū)十幾萬都市綜合體，市場影響力大；地塊：地塊：有6米高差，增加了規(guī)劃設計的創(chuàng)意空間；200多米商業(yè)沿街面，可充分挖掘街鋪價值；swot分析分析copyright 2008 taskin worldwide. all

42、 rights reservedpage41機會（機會（o）（t）威脅）威脅商圈：商圈：鄰近的富水北路政府已經準備規(guī)劃建設成商業(yè)步行街，未來將大大提升本區(qū)域的商業(yè)氛圍和價值；規(guī)劃：規(guī)劃：中華中路高端商業(yè)區(qū)的建設已經納入貴陽最新的商業(yè)網點規(guī)劃；市場：市場：中心城區(qū)核心地段大面積的商用土地供應量較小，未來大體量的商業(yè)體入市較少；政策：政策：由于本項目入市時間預計在2-3年以后，地產開發(fā)，特別是商業(yè)銷售政策存在諸多不確定因素，可能影響項目操作；區(qū)外競爭：區(qū)外競爭：目前中心城區(qū)邊緣地帶待開發(fā)的大型綜合地產項目，均由保利，中大等外來及本土大牌企業(yè)擁有，未來入市將給本項目帶來一定沖擊；區(qū)內競爭：區(qū)內競爭：

43、以高檔百貨國貿為首的噴水池商圈的人氣、市場號召力、影響力和租金水平均已超過大十字商圈，商圈前景不容樂觀。swot分析分析copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage42wtwt戰(zhàn)略戰(zhàn)略otot戰(zhàn)略戰(zhàn)略soso戰(zhàn)略戰(zhàn)略利用機會強化優(yōu)勢利用機會，減輕威脅和挑戰(zhàn)弱化劣勢以應對外來威脅和挑戰(zhàn)利用中華中路高端商業(yè)區(qū)大發(fā)展的機會強化項目的區(qū)域優(yōu)勢，挖掘地段的潛在價值，配合項目本身的宏大的建筑規(guī)模和高度，突出項目的增值空間。強調項目的區(qū)位優(yōu)勢及中華中路-大十字的商業(yè)金字招牌，突現絕版地段帶來的商業(yè)價值，結合自身創(chuàng)新型的產品模式，樹立與潛在競

44、爭對手的優(yōu)勢。協(xié)同大十字商圈內利害關系企業(yè)，建立與政府和媒體的良性互動，在城市基礎設施的改造（如天橋拆除、地下通道建設等方面）贏得主動。swot分析分析應對策略應對策略copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage43本項目商業(yè)是本綜合體的主要物業(yè)形態(tài)，也是影響項目發(fā)展結果的關鍵因素。本項目商業(yè)是本綜合體的主要物業(yè)形態(tài)，也是影響項目發(fā)展結果的關鍵因素。本項目商業(yè)以大型購物中心為發(fā)展方向，將會帶動整體物業(yè)實現價值最大化。本項目商業(yè)以大型購物中心為發(fā)展方向，將會帶動整體物業(yè)實現價值最大化。鑒于項目在貴陽市具有不可比擬的地段、交通、商

45、業(yè)氛圍等優(yōu)勢，以及各項鑒于項目在貴陽市具有不可比擬的地段、交通、商業(yè)氛圍等優(yōu)勢，以及各項經濟技術指標和地塊的限制，建設大型立體購物中心是本項目的最佳選擇。經濟技術指標和地塊的限制，建設大型立體購物中心是本項目的最佳選擇。swot分析分析商業(yè)發(fā)展策略商業(yè)發(fā)展策略copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage44項目定位思路項目定位思路外部空間環(huán)境外部空間環(huán)境 經濟環(huán)境 商業(yè)環(huán)境 市場空白點各利益方需求各利益方需求 商家需求 消費者需求 發(fā)展商愿景內部資源環(huán)境內部資源環(huán)境 商圈界定 地塊商業(yè)價值 商業(yè)swot分析案例研究案例研究 北

46、京大悅城 香港朗豪坊 新加坡烏節(jié)購物中心商業(yè)定位商業(yè)定位定位研究定位研究定量研究定量研究copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage45 參考案例與本項目在參考案例與本項目在城市的城市的區(qū)位地段區(qū)位地段上有相似性；上有相似性； 參考案例與本項目參考案例與本項目基地條件基地條件有相似性；有相似性； 參考案例的參考案例的物業(yè)類型組合物業(yè)類型組合有相似性；有相似性； 參考案例的在參考案例的在硬件建設和業(yè)態(tài)規(guī)劃硬件建設和業(yè)態(tài)規(guī)劃上有創(chuàng)新性，對本項目有一定的借鑒意義；上有創(chuàng)新性，對本項目有一定的借鑒意義； 參考案例的參考案例的開發(fā)過程比

47、較成功開發(fā)過程比較成功，對于本項目有一定的借鑒意義。，對于本項目有一定的借鑒意義。鑒于地塊等條件的制約，同時項目需要實現較高的城市形象和經濟效應，在貴陽乃至貴州省內目前尚無可供參考借鑒的案例，為了在“高起點，高定位，高水平”的原則下，實現項目的長遠價值，我們把選定參考案例的區(qū)域放在目前商業(yè)發(fā)展水平較高，發(fā)展程度較為成熟的國內外一線城市，參考項目的特征與需求，擬定選擇參考案例的合理原則如下：案例研究案例研究案例選擇案例選擇copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage46北京北京大悅城大悅城香港香港朗豪坊朗豪坊新加坡新加坡烏節(jié)購物

48、中心烏節(jié)購物中心案例研究案例研究案例選擇案例選擇根據以上原則我們選擇了亞洲區(qū)最具代表性的物業(yè)：北京根據以上原則我們選擇了亞洲區(qū)最具代表性的物業(yè)：北京大悅城、香港大悅城、香港朗豪坊及新加坡朗豪坊及新加坡烏節(jié)購物中烏節(jié)購物中心心copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage47類似點：位于城市傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)香港旺角；交通便利；項目的改造難度；總體物業(yè)體量相當；基地面積小，容積率高；集合商業(yè)、寫字樓以及酒店等三種業(yè)態(tài)為一體?！鞠愀邸鞠愀劾屎婪弧坷屎婪弧坷屎婪蛔溆谕屈S金地段的亞皆老街8號，集購物、飲食、辦公、娛樂于一身的大型購物商場，

49、是九龍區(qū)內備受矚目的大型三合一綜合優(yōu)質商場。案例研究案例研究copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage48借鑒點：借鑒點：項目定位：項目定位： 朗豪坊啟動之初，對旺角區(qū)域的消費人群進行了大量調查工作，最終的定位不是做最高端的商業(yè)，而是與當地的消費者的消費水平和習慣相契合；綜合體功能組合：綜合體功能組合：對各個組成物業(yè)形態(tài)進行合理布局，寫字樓大堂設置在5樓，停車場只設置一個出入口，增大商場的經營空間，實現了綜合體的集約化效能；產品創(chuàng)新：產品創(chuàng)新：朗豪坊為了解決高樓層商業(yè)人流輸送的問題，架設了3節(jié)跨越達到4層的通天長梯，在8-1

50、2層設計了獨特的螺旋坡道，空中步行街增強了商場的可逛性，使得各個樓層商業(yè)價值達到均好的效果；商鋪面積劃分：商鋪面積劃分：朗豪坊的8-12層商鋪面積區(qū)間主要在10-30之間，雖然朗豪坊是整體持有未銷售，但是這種面積的商鋪如果銷售，總價低的特點，將有利降低投資門檻，實現快速銷售；業(yè)態(tài)規(guī)劃：業(yè)態(tài)規(guī)劃：百貨主力店的經營檔次與整體商場的檔次定位有很好的契合；中間樓層4樓整層的餐飲業(yè)態(tài)，形成人氣中心，起到人流接駁的作用；商場轉角入口處為h&m的入口，這樣節(jié)省了一般商業(yè)的入口面積，作為知名品牌形象也好，更提供多的商業(yè)面積；8-12樓坡道商鋪主要經營個性服飾，精品擺件，收藏品、玩具及各式各樣的特色飾物

51、，多樣化的業(yè)種組合，增加樓層吸引力；后期經營：后期經營：朗豪坊有多項提升經營氛圍的設計，例如，8樓以上每個樓層都有不同的星座，增加樂趣，12樓的表演舞臺也為后期經營活動打下良好的基礎，并拉升人氣到高樓層；同時注意降低運營成本，例如，公共裝修部分店鋪里面均未吊頂，但不影響商鋪的形象檔次。案例研究案例研究copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage49案例研究案例研究對于借鑒點的重點解析：對于借鑒點的重點解析：一、寫字樓的大樓與商場無縫連接一、寫字樓的大樓與商場無縫連接朗豪坊的寫字樓部分大堂設置在整體建筑的5樓，與商場部分無縫連接

52、，從大堂出來，走下扶梯，可以直接到達商場的4樓；相反純商務人群也需經過商場的1-4層方能進入寫字樓的大堂，如此，在上下班的高峰期，商場都呈現人潮涌涌的態(tài)勢，即使在非上下班時間，也有很多來辦事的或者的進出的員工為商場增加商業(yè)氣氛。這種設計方案，讓商場部分可以共享寫字樓的人流，擴大了兩種物業(yè)類型功能的良好互動；二、商場整層餐飲業(yè)態(tài)二、商場整層餐飲業(yè)態(tài)縱觀全場，朗豪坊的餐飲比例較大，每一層都有餐飲業(yè)態(tài)分布，其中4層和13層為整層餐飲，4層以特色餐飲為主，13層以高檔休閑餐飲為主，“天幕”概念為主要賣點。餐飲業(yè)態(tài)本身對人流的拉動和聚集有很大作用，特別是整層餐飲的業(yè)態(tài)設置，可以說把人流導向的效應發(fā)揮到最

53、大化。其中4層餐飲的這種效應尤為明顯，4層為通天梯起始平臺，往上連接最有特色的“星座館”（5-12f）和寫字樓部分，往下連接西武（1-2f），寬敞的挑高穹頂和良好采光效果，營造出舒適的用餐環(huán)境，大眾化的餐飲品牌也滿足了不同層次消費者的需求，使得4層成為人氣非常旺的樓層，成為全場的人氣中心和中轉站；三、停車場的交通組織三、停車場的交通組織由于地理位置及香港道路的問題，項目采取了只有一個停車場出入口，但是出入口在里面卻分為2個獨立的車道，進出分開，減少了外面的出入口數量，節(jié)省出位置提供更多的位置來做商鋪。copyright 2008 taskin worldwide. all rights res

54、ervedpage50案例研究案例研究對于借鑒點的重點解析：對于借鑒點的重點解析：四、通天長梯的運用四、通天長梯的運用朗豪坊商場內部的通天梯共有3節(jié)，分別是（1-4f）、（4-8f)、（8-12f），3節(jié)長梯構建起一個高效快速運轉的人流體系，把低樓層的人流迅速向高樓層搬運，消除高樓層在傳統(tǒng)商場中遇到的經營瓶頸，對于消費者而言，乘坐長梯不僅是增加了購物的便利性，更是一種in新奇的購物體驗，使得高樓層不再是餐飲休閑娛樂的代名詞，零售業(yè)態(tài)同樣可以在高樓層良好經營；五、五、8-12樓螺旋式坡道設計樓螺旋式坡道設計這個部分應該是朗豪坊最值得稱道的地方，在單層面積并不是很大的情況下，獨具匠心的設計了室內步

55、行街，采用坡道形式，讓消費者完全體會不到樓層的差別，不知不覺中逛完4層樓，其中各個節(jié)點采用了幾級臺階連接，顯得舒適而自然。螺旋坡道使得樓層商業(yè)價值的均好性得到淋漓盡致的體現，因為消費者自始至終都像是在逛一條平常的步行街；六、創(chuàng)意小鋪六、創(chuàng)意小鋪在螺旋坡街上經營的商鋪非常的有特色，超過一百五十間商店售賣至潮的年輕人玩意、服飾和擺設，大部份是引進日本及本地最新設計時裝品牌，并且有提供在香港限量出售的運動鞋、收藏品、玩具及各式各樣的特色飾物，大多貨品客單價在50-200港元之間，款式非常的新穎而多樣，極大的滿足了年輕人“逛”的好奇心和興趣。copyright 2008 taskin worldwid

56、e. all rights reservedpage51類似點：類似點：商圈氛圍成熟；商圈氛圍成熟；交通便利；交通便利；在一個以傳統(tǒng)百貨為主的商圈；在一個以傳統(tǒng)百貨為主的商圈；總體物業(yè)體量相當；總體物業(yè)體量相當；集合商業(yè)、寫字樓以及酒店式公寓等三種業(yè)態(tài)為一體。集合商業(yè)、寫字樓以及酒店式公寓等三種業(yè)態(tài)為一體?！敬髳偝恰俊敬髳偝恰课鲉未髳偝亲溆诜比A的西單北大街，位于君太百貨的北側，交通便利，商業(yè)氛圍成熟?？偨ㄖ娣e20.5萬平方米，定位于“中國真正的國際化青年城”，融合購物中心、酒店服務式公寓和甲級寫字樓多功能為一體。借鑒點：借鑒點：l建筑設計：建筑設計：全世界最長跨度的通天扶梯（全世界最長跨度

57、的通天扶梯（1 1樓直達樓直達6 6樓）；樓）；l業(yè)態(tài)規(guī)劃：業(yè)態(tài)規(guī)劃：大型彩妝專區(qū)；大型彩妝專區(qū)；娛樂主力店娛樂主力店全國最大的數碼影院；全國最大的數碼影院；案例研究案例研究copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage52借鑒點及解析：借鑒點及解析：在項目定位方面：在項目定位方面： 大悅城通過市場調查后發(fā)現，西單一帶主要消費群體為年輕人、學生和啃老族，針對這一結果大悅城定位為“國際青年城”，按照目前的經營來看是成功的（日銷售額600萬元、日流量10萬人次），主要是源于對客戶定位的精準分析；在綜合體的功能組合方面：在綜合體的功能

58、組合方面：建筑設計把寫字樓、購物中心以及酒店通過商場的連廊結合到一起，最大程度的增強了各類人群之間的互動；在產品的創(chuàng)新方面：在產品的創(chuàng)新方面：架設了全世界最長跨度的通天扶梯（1樓直達6樓），高效快速從1層向高樓層輸送人流；在業(yè)態(tài)規(guī)劃方面：在業(yè)態(tài)規(guī)劃方面：引進全國最大的數碼影院作為娛樂主力店，增強了對年輕族群的吸引力；大悅城每一層都主打一個概念，趣味、炫目、優(yōu)雅、性感、潮流、動感、沖撞、快樂、約會、童真、興奮、夢想等，每個概念都充分體現青春個性和獨特性格。大悅城由這些概念為她的年輕消費群體構筑了一個面向世界的全方位體驗空間；b1大型的彩妝專區(qū)，迎合年輕族群需求，形成市場的影響力和品牌認知度，同時

59、帶活了負一樓的商業(yè)氛圍，促進了負一樓商業(yè)價值的提升。案例研究案例研究copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage53類似點：類似點：位于城市傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)位于城市傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)烏節(jié)路；烏節(jié)路；單層面積??；單層面積小；基地面積小的情況下，實現大商業(yè)體量。基地面積小的情況下，實現大商業(yè)體量。【新加坡【新加坡烏節(jié)購物中心】烏節(jié)購物中心】烏節(jié)購物中心坐落在新加坡的烏節(jié)路，屬于新加坡的中心位置,是由新加坡凱德置地和香港新鴻基聯(lián)合在新加坡開發(fā)的第一個立體購物中心，采用“無主力店”的商業(yè)模式。案例研究案例研究copyright 2008 tas

60、kin worldwide. all rights reservedpage54案例研究案例研究借鑒點及解析：借鑒點及解析：在項目定位方面：在項目定位方面：烏節(jié)中心的定位是中至中高端市場，目標是吸引住在城市中心及其周邊的現代工作一族。這些住在城市或在城市工作的許多白領都有其特定的需求，烏節(jié)中心希望能夠為這些客戶群體提供這樣的需求，包括他們住宅里的、工作的以及家庭所需消費；在產品的創(chuàng)新方面：在產品的創(chuàng)新方面：縱向設計克服了土地的局限；架設了超級扶手電梯在購物中心的前面，可將行人直接從街道帶上各購物區(qū)；將戶外綠色陽臺引入建筑內，在高處不同的陽臺上可以坐下來，一面享受美食、品味咖啡，一面欣賞烏節(jié)路的美景；烏節(jié)購物中