星耀五洲再次策略溝通案88p

1、2010星耀五洲再次策略溝通案星耀五洲再次策略溝通案黑弧奧美北京公司2010.6.8本次提案綱要：part1: 回顧星耀part2: 2010，面臨的挑戰(zhàn)part3: 苛政之下的突變與突圍part4: 區(qū)域火拼，世界級(jí)火器開路part5: “言證世界大同”360應(yīng)戰(zhàn)之策part6: 廣告視覺表現(xiàn)回顧星耀part1part12008 2009 20102008什么都說了，卻沒有多少記憶的處子秀2009，烙下世界“奇跡” 的品牌印記2010，中斷了的 “世界體驗(yàn)之旅”初涉江湖 揚(yáng)名立萬 體驗(yàn)未果面臨的挑戰(zhàn)part2part220103434 2525 70億 40億 巨幅排貨盤整貨量年度可售產(chǎn)品分

2、為三大類：高層、別墅、商業(yè)，其中200-400萬的別墅為重點(diǎn)產(chǎn)品排布貨源米克爾森莊園米克爾森莊園歐亞經(jīng)濟(jì)型別歐亞經(jīng)濟(jì)型別墅墅54套聯(lián)排套聯(lián)排歐亞精裝高層歐亞精裝高層黃雄溪作品（高黃雄溪作品（高層）層）161-162北美高北美高層層北美會(huì)所北美會(huì)所/ /大面積獨(dú)大面積獨(dú)棟棟挑戰(zhàn)大跨度 多元產(chǎn)品線 共推在銷售方面至5月20日至；上半年銷售不足10個(gè)億，主要以消化歐亞高層為主；距年初預(yù)判銷售25億差之甚遠(yuǎn)要完成全年計(jì)劃銷售40個(gè)億的目標(biāo)，幾乎是不可能的任務(wù)。非常任務(wù) 核心應(yīng)對(duì)：新政圍剿、區(qū)域井噴成全 不可能如何突圍嚴(yán)打之政？如何應(yīng)對(duì)區(qū)域井噴的市場(chǎng)稀釋？如何實(shí)現(xiàn)沒有實(shí)景體驗(yàn)的體驗(yàn)?zāi)?？如何解決不同區(qū)間產(chǎn)

3、品、不同人群利益的吸引？四個(gè)必須應(yīng)對(duì)的 挑戰(zhàn)逾越鴻溝進(jìn)入新政時(shí)代 苛政之下的突變與突圍part3part3新政治觀點(diǎn)新政猛于 虎大勢(shì)研判觀中國經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)正是來自于政策的多變，短期政策必然導(dǎo)致的是短期的市場(chǎng)反映。就像中國的股市波動(dòng)多數(shù)不在于企業(yè)的基本面，而在于政策的導(dǎo)向。 任志強(qiáng) 政策決定拿地，政策決定規(guī)劃，政策決定信貸，政策決定購買力本質(zhì)上，中國地產(chǎn)市場(chǎng)仍是政策性市場(chǎng)。當(dāng)別人恐慌時(shí)，我們需冷靜。調(diào)控后的樓市在可預(yù)計(jì)的未來，將主要呈現(xiàn)以下四種態(tài)勢(shì)：大跌者，跌幅達(dá)50%或以上也。新政并不能改變中國房地產(chǎn)市場(chǎng)求大于供的結(jié)構(gòu)，因此，正如各方預(yù)期，新政之下房價(jià)下調(diào)幅度應(yīng)在30%以內(nèi)，而不會(huì)出現(xiàn)過大的跌價(jià)

4、。此調(diào)控的持續(xù)期會(huì)長于08政策調(diào)控。新政后，房價(jià)逐漸向合理區(qū)間回歸，高溢價(jià)與高銷量不會(huì)同時(shí)出現(xiàn)。潘石屹說：“跌價(jià)是中國樓市唯一的選擇”。魚還是熊掌，開發(fā)商還需擇其善者而從之。新政限制了改善型和投機(jī)型置業(yè)，力挺首置型剛需。而保值型及長線投資型置業(yè)由于資金充裕，受到新政沖擊的程度較小。因此，調(diào)整后，中國地產(chǎn)市場(chǎng)將愈加趨于兩極化。 一者，政策是好的，但貫徹實(shí)施的力度是難以把控的。08大力調(diào)控后，09樓市的峰值正是虎頭蛇尾的先例。二者，上有政策下有對(duì)策，中國人民的智慧是無窮的。目前市場(chǎng)上已經(jīng)出現(xiàn)了各種各樣的高招來應(yīng)對(duì)新政。新政之下，我們強(qiáng)調(diào)要更關(guān)注其中六種需求觀新政出臺(tái)的目的就在于遏制投機(jī)性置業(yè)，回歸

5、居住屬性本身，從而更大程度的滿足剛性居住需求。新政細(xì)則規(guī)定，未有一年納稅或社保證明，不能辦理貸款。投機(jī)需求被強(qiáng)力打壓，自住性需求被政策扶持，首置剛性型需求作為剛性居住需求的主體，不會(huì)因新政而被削弱。對(duì)于這部分客群而言，新政意味著更多的購房可能性和機(jī)會(huì)。改善型需求中剛性改善，因收入發(fā)生變化家庭結(jié)構(gòu)變化需要，居住條件、居住形式的改善基本不會(huì)被削弱；彈性改善，非必須型居住質(zhì)量提升，觀望重。新政之下，資源占有型需求基本不會(huì)被削弱。原因很簡單，以資源占有為置業(yè)目的的客群不差錢！此時(shí)，他們會(huì)去占有、去收藏城市中心屬性，稀缺、獨(dú)特的地產(chǎn)資源作為主要的置業(yè)行動(dòng)。 新政主要打擊對(duì)象是短線投機(jī)炒房者，因而長線投資

6、行為受新政影響不大；長線投資客大多屬于非價(jià)格敏感型客群，他們很可能行至水窮，坐看云起，成為市場(chǎng)復(fù)蘇時(shí)的首批抄底者此類需求之存在，原因有三：中國傳統(tǒng)的土地觀念：以末致富，以本守之投資渠道有限：目前中國的投資渠道無外乎金融、黃金、收藏和房地產(chǎn)幾類，而此中房地產(chǎn)市場(chǎng)最為穩(wěn)健土地的保值性：土地的價(jià)值屬性決定了其保值性。抵御通脹型需求與價(jià)值而非價(jià)格關(guān)聯(lián)，因此在新政之下不會(huì)劇烈縮水。大跌局勢(shì)也會(huì)激發(fā)谷底之后高漲勢(shì)能。相當(dāng)多的投資型客群，自認(rèn)為是投資專家，經(jīng)過08地產(chǎn)調(diào)控洗禮之后，有了08抗體經(jīng)驗(yàn)，在今天情勢(shì)之下，表面冷靜理智，內(nèi)心躍躍欲試，他們隨時(shí)都在密切觀注地產(chǎn)政策及市場(chǎng)變化，隨時(shí)準(zhǔn)備，在他們認(rèn)為可以抄

7、底的時(shí)機(jī)，重新殺入樓市出手抄底。同時(shí)， 我們還應(yīng)注意四種 市場(chǎng)動(dòng)向觀新政后，住宅地產(chǎn)變現(xiàn)能力減弱，同時(shí)，商業(yè)寫字樓地產(chǎn)不在調(diào)控范圍。受新政打擊后的一批資金需要尋找新去向 調(diào)整后，商業(yè)項(xiàng)目、寫字樓項(xiàng)目及綜合體項(xiàng)目可能成為市場(chǎng)新熱點(diǎn)目前北京、上海、深圳、廣州等一線大城市房地產(chǎn)租售比普遍過高，以北京通州為例，目前這里的商品房租售比甚至已經(jīng)飆升到1:1200，而一般二線城市多為1:2001:300，尚在合理的范圍內(nèi)?？梢姡康禺a(chǎn)泡沫主要集中在一線大城市。新政之下，一線城市房價(jià)可能震蕩較大，二線城市房價(jià)波動(dòng)幅度比較小，而三線城市房價(jià)將比較穩(wěn)定。在以往每次調(diào)整之后，市中心樓市都會(huì)迅速回溫。以日本東京為例，

8、金融危機(jī)之際，東京周邊樓市整體崩盤，而中心區(qū)域價(jià)格不降反升。價(jià)格回歸價(jià)值的過程中，城市核心區(qū)域的高價(jià)值地段可能不受影響，甚至看漲。經(jīng)歷了08調(diào)控的大風(fēng)大浪之后，地產(chǎn)市場(chǎng)各方都對(duì)政策和市場(chǎng)有了更為理性的認(rèn)識(shí)。于是出現(xiàn)了 “ 08抗體 ” 。08抗體理性沉穩(wěn)抄底在最初的恐慌性離場(chǎng)之后，部分資金將會(huì)在理性的主導(dǎo)下回流。注：08抗體-08地產(chǎn)調(diào)控，地產(chǎn)全行業(yè)經(jīng)歷恐慌、悲觀、回暖和高漲的階段，已經(jīng)具備了地產(chǎn)政策調(diào)控操盤經(jīng)驗(yàn)。新政治局面全國宏觀來自全國的變化五一新政后二手房市場(chǎng)，據(jù)中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，政策出臺(tái)一周，北京、上海、深圳三地二手住宅市場(chǎng)新增客源量降幅分別達(dá)到80%、40%和80%；五大城市成交量環(huán)

9、比分別下跌32%、49%、13%、60%和27%，其中滬深兩市下滑幅度最大?！拔逡弧遍L假期間，各地二手住宅市場(chǎng)成交量再度下挫，五大城市成交量與新政前一周相比回落87%、51%、87%、94%和59%。五一新政后一手房市場(chǎng)，據(jù)中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，各地新房市場(chǎng)成交量大幅下降。其中滬、津、渝、漢四地環(huán)比降幅35成。一線城市除北京外，其余三市成交量已跌至2009年來最低位。深圳新房市場(chǎng)整體大幅萎縮，2萬余平方米的周成交量已接近兩年來最低水平；近期，自恒大公司宣布全國40個(gè)在售樓盤全線八五折促銷以來，一線城市新盤大多采取降低預(yù)期入市，并有部分城市（如深圳）已經(jīng)出現(xiàn)了降價(jià)項(xiàng)目，但絕大多數(shù)開發(fā)商仍按兵不動(dòng)。

10、察凡是有較好成交的項(xiàng)目均具有被市場(chǎng)廣泛認(rèn)可的價(jià)值，能夠吸引買家持續(xù)關(guān)注。比如開發(fā)商品牌、項(xiàng)目品牌、區(qū)域價(jià)值、合理價(jià)格等。城市中觀北京，華僑城，新客五一期間到訪很多但都表示買不起，原有蓄客流失嚴(yán)重，只剩下華僑城業(yè)主在等待成交。大連，第五郡六號(hào)第，當(dāng)?shù)刈詈玫拈_發(fā)商的最好產(chǎn)品，五一前后業(yè)主及持續(xù)關(guān)注客戶表示價(jià)格可以接受，但根據(jù)報(bào)廣而新來的客表示”太貴，買不起”。廣州，萬科金御藍(lán)灣，金沙板塊，已推4年，100平方左右的高層，報(bào)價(jià)1萬2，五一期間成交10套。佛山，東海國際，首改項(xiàng)目，理性定價(jià)，五一期間首次開盤，到訪6000組，意向金收取500套。察個(gè)案微觀杭州 萬科 良渚察萬科良渚：總占地12000畝，

11、山地5200多畝，旅游用地1200多畝，公建用地680畝，房產(chǎn)用地3400多畝，規(guī)劃人口在3萬左右。它是我國第一個(gè)多種功能復(fù)合的小鎮(zhèn)，包括了“良渚圣地”博物館公園、良渚國際度假酒店、“玉鳥流蘇”文化休閑街區(qū)，以及“陽光天際”、“竹徑茶語”、“白鷺郡”、“勸學(xué)里”、“七賢廣場(chǎng)”、“綠野花雨” 、“金色水岸”等多個(gè)組團(tuán)共同構(gòu)成。l 距離城市中心3040分鐘程程（典型郊區(qū)大盤）l 05年，首個(gè)組團(tuán)-白鷺郡北推出，至今已銷售五年?，F(xiàn)階段在售（多元產(chǎn)品線）1、白鷺郡東（濱河公寓） 2、陽光天際（水岸疊墅）3、9月擬開售：白鷺郡南（酒店式公寓）產(chǎn)品對(duì)位客群（多元人群與需求）郡東：首次置業(yè)者、首次改善性需求

12、者、投資度假者。中產(chǎn)階層：自主/養(yǎng)老/周末居住/自住兼保值需求，為改善居住環(huán)境天際： 別墅首置者；中產(chǎn)階層的上層人士；周末居住與度假/自住兼保值需求；為改善居住環(huán)境；郡南：首次置業(yè)者、首次改善性需求者、投資度假者、養(yǎng)老需求。中產(chǎn)階層的中層人士；周末居住與度假/自住兼保值需求；5+2生活及大自然環(huán)境的追隨者；郊區(qū)大盤逆市作為典范現(xiàn)場(chǎng)窺見（時(shí)間：五一后）當(dāng)周一的時(shí)候走訪和家園、西溪山莊、翡翠城時(shí)，不是沒貨賣，只是還沒開盤，但案場(chǎng)幾乎沒有人到，據(jù)說都是老業(yè)主在介紹成交。相對(duì)應(yīng)，周二到達(dá)良渚，良渚內(nèi)人不斷，裝修的業(yè)主、去酒店開會(huì)的、來吃農(nóng)家飯的、專門看房的，對(duì)比鮮明銷售呈現(xiàn)而就在上周，杭州成交出現(xiàn)大幅

13、反彈，延續(xù)至本周，原本緩慢的郡東成交回升。從郡東成交客戶數(shù)據(jù)看，首置首改與投資客持平，但老帶新或口碑占到絕對(duì)比例。 （需要銷售數(shù)字？）深度透視良渚因滿足業(yè)主對(duì)于居住生活的終極理想而被選擇并推薦給更多人。業(yè)主認(rèn)可良渚及其價(jià)值并相信會(huì)越來越高。更廣泛的杭州消費(fèi)者并不了解良渚及其居住價(jià)值。絕大多數(shù)來到現(xiàn)場(chǎng)的消費(fèi)者都可以相當(dāng)程度抵消此前種種顧慮。同為二線城市同為郊區(qū)大盤同為多元客戶類同多元產(chǎn)品萬科 良渚現(xiàn)象解讀用業(yè)主在良渚實(shí)現(xiàn)居住理想示范給市場(chǎng)是重要的！萬科 良渚現(xiàn)象啟示觀望是必然的趨勢(shì)，心理預(yù)期在半年有需求與購買力的買家仍然切實(shí)存在相信大勢(shì)必然回暖且價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)大幅下降推售需要有在產(chǎn)品價(jià)值以外的、被

14、市場(chǎng)已經(jīng)認(rèn)可的更大價(jià)值依托萬科良渚核心：住在良渚（口碑） 銷售硬道理破大勢(shì)：堅(jiān)信項(xiàng)目的長線升值信心，現(xiàn)在下手總體還是會(huì)便宜些觀良渚：良渚完美生活的部分現(xiàn)實(shí)呈現(xiàn)（5年成城）促消費(fèi)：朋友生活現(xiàn)身說法業(yè)主門：源于對(duì)既得利益的認(rèn)同，將心底的喜悅分享給朋友的沖動(dòng)新政時(shí)間，郊區(qū)大盤因非城市核心地段，生活配套等呈現(xiàn)預(yù)期較晚，給予消費(fèi)的保值性與迫切性相比不足，又因體量大、產(chǎn)品類型多元、生活利益需求導(dǎo)向內(nèi)存差異，導(dǎo)致客層復(fù)雜且基數(shù)要求較大，因此大多處于受調(diào)控影響較重的范疇。關(guān)鍵詞：現(xiàn)實(shí)打動(dòng)力+口碑效應(yīng)=剛性心理溢價(jià)也有例外，當(dāng)郊區(qū)大盤具備在品牌、規(guī)劃、區(qū)位價(jià)值、產(chǎn)品價(jià)值之外的現(xiàn)房、實(shí)景、成熟環(huán)境與業(yè)主積極口碑等

15、更為直接可見的顯性價(jià)值時(shí)，逆市而動(dòng)將成為可能郊區(qū)大盤新政抗體新政治之道星耀五洲如何逆市而為新政星耀新政之下，供需關(guān)系新形勢(shì)，消費(fèi)動(dòng)向新變化等系列問題集中出現(xiàn)，星耀該如何面對(duì)？新政大勢(shì)下買方視角之郊區(qū)大盤突圍的星耀思維突變思考關(guān)鍵詞：洞察消費(fèi)+明確利弊= 求變解題新政下星耀的消費(fèi)導(dǎo)向判別星耀成交物業(yè)面積區(qū)間：成交單套面積90平米以下90-160平米160-300平米300平米以上數(shù)量20231422089星耀成交物業(yè)總價(jià)區(qū)間：成交總價(jià)100萬以下100萬至200萬200萬至600萬600萬以上數(shù)量520244538領(lǐng)導(dǎo)客戶基礎(chǔ)客戶可變客戶米克爾森莊園米克爾森莊園歐亞經(jīng)濟(jì)型別墅歐亞經(jīng)濟(jì)型別墅54套

16、聯(lián)排套聯(lián)排歐亞精裝高層歐亞精裝高層北美高層北美高層北美會(huì)所北美會(huì)所/ /大面積獨(dú)棟大面積獨(dú)棟北美商業(yè)北美商業(yè)北美商業(yè)北美商業(yè)歐亞精裝高層歐亞精裝高層黃雄溪作品（高層）黃雄溪作品（高層）北美高層北美高層城市生活必須屬性美好生活環(huán)境向往可靠性+附加值稀缺、獨(dú)有價(jià)值占有欲滿足財(cái)富帶來的享受資產(chǎn)的合理安置需要價(jià)值觀體現(xiàn)與社會(huì)認(rèn)同對(duì)不可思議世界規(guī)劃的向往與追求！資產(chǎn)的保值與增收稀有物業(yè)的價(jià)值賺取度假消費(fèi)求變洞察星耀不同消費(fèi)利益關(guān)系消費(fèi)者類型星耀產(chǎn)品利益取向利益求同受影響不大迫切性不強(qiáng)迫切性強(qiáng)受影響不大受影響較大投機(jī)性強(qiáng)不同消費(fèi)利益的星耀解決思路上行：共性價(jià)值觀殺傷 下行：個(gè)性利益決定銷售世界規(guī)劃的追求與

17、向往讓領(lǐng)導(dǎo)型客戶領(lǐng)導(dǎo)讓基礎(chǔ)型客戶購買讓可變型客戶跟風(fēng)對(duì)世界規(guī)劃的不同利益世界規(guī)劃的唯一與獨(dú)特 世界規(guī)劃里稀缺資源獨(dú)占 世界公民身份的認(rèn)同感這里住的都是大人物，肯定不會(huì)錯(cuò)！全國人民都認(rèn)可，看來世界真的賺錢世界規(guī)劃的美好城市未來 世界規(guī)劃里的環(huán)境與配套世界規(guī)劃的獨(dú)特性帶來的資金安全與博利空間的投資性前景 首要解決對(duì)象首要解決價(jià)值觀主要解決對(duì)象主要解決利益自行跟進(jìn)讓他們看到星耀領(lǐng)導(dǎo)型客戶：質(zhì)量大于數(shù)量，且主要是來自津南/大港片區(qū)以外的客戶 （北環(huán)渤海范疇的京、津、唐為主）；星耀基礎(chǔ)型客戶：數(shù)量大于質(zhì)量，主要來自大南部天津輻射區(qū)域客戶；星耀可變型客戶：中等數(shù)/質(zhì)水平，來源范疇較廣（涵蓋以上區(qū)域、且分布

18、較 為均衡），比較分散、隨機(jī)性強(qiáng)。 （以上判斷均來自對(duì)項(xiàng)目前期客戶的分析）雙線并舉，全域解決認(rèn)同、區(qū)域解決利害面對(duì)星耀復(fù)雜的客戶層次與來源情況，我們必須既要解決全面問題、又要解決重點(diǎn)問題即全域推廣繼續(xù)世界觀深化與發(fā)展的上層建筑，增加區(qū)域推廣，以既得的城市化生活解決方案加以利誘，雙線解決。全域推廣為主、區(qū)域搏殺為輔n再次明確，作為超級(jí)大盤，全面的項(xiàng)目形象價(jià)值推廣是永遠(yuǎn)的主線，重 點(diǎn)區(qū)域的人群吸納是階段附線；n全域推廣必須建立項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值的最高認(rèn)知標(biāo)準(zhǔn)，建立所有客層的理想 勢(shì)能高地。n區(qū)域推廣必須更為直接的解決重點(diǎn)人群關(guān)注的實(shí)際利益導(dǎo)向，在全域推 廣的項(xiàng)目共性價(jià)值吸引之下， 實(shí)現(xiàn)促動(dòng)銷售的最重一擊

19、。區(qū)域的重點(diǎn)發(fā)力是基于全局的高調(diào)建設(shè)之下的，因此下面我們還是應(yīng)以全局為題，展開策略的思考！消費(fèi)者的言行榜樣，即是價(jià)值認(rèn)同思考一：來自于對(duì)消費(fèi)者分析的認(rèn)識(shí)簡單打個(gè)比方，一個(gè)公司要想做得好，首先要有一個(gè)好的領(lǐng)導(dǎo)班子，好領(lǐng)導(dǎo)才會(huì)有好的經(jīng)營管理方法和好的前景，才會(huì)有一群勤奮的傻瓜跟著希望走，房地產(chǎn)項(xiàng)目的消費(fèi)也可同理。因此，以具有領(lǐng)導(dǎo)意義的客戶身份和言行佐證星耀的價(jià)值，可以實(shí)現(xiàn)更高更為廣泛的項(xiàng)目認(rèn)同度。（逆市中來自客戶的聲音更為可信）建立星耀的世界話語權(quán)界定領(lǐng)導(dǎo)型客戶的“領(lǐng)導(dǎo)權(quán)”？星耀的領(lǐng)導(dǎo)型客戶在這里不是單指購買200萬以上產(chǎn)品的7%中高端人群中的精英分子； 也不單局限于星耀業(yè)主或準(zhǔn)業(yè)主的范疇； 他們

20、是指一切具有世界眼光、世界生活體會(huì)、世界身份等，能夠建立對(duì)公眾的世界鑒賞力和判別力形成影響的言柄標(biāo)榜！人以世界公民眼中的星耀，建立公眾視野的世界觀！讓世界公民為星耀做什么新政下星耀的利益?zhèn)鞯罌Q斷對(duì)比星耀逆市中利弊因素利弊求變世界規(guī)劃實(shí)現(xiàn)的信任度公建相對(duì)延后，沒體驗(yàn)郊區(qū)大盤的心理周期多元產(chǎn)品利益的復(fù)雜性沒有交樓歷程和生活體會(huì)基于我們對(duì)星耀的熟悉，結(jié)合前面對(duì)新政的分析與判斷規(guī)劃理念的超前與唯一配套的規(guī)模與標(biāo)準(zhǔn)超級(jí)大盤城市改化造前景多元產(chǎn)品線的安全性較好的市場(chǎng)銷售結(jié)果有利因素不利因素關(guān)系求變延伸理想深化信任呈現(xiàn)成果聚焦共性持續(xù)參與？世界的規(guī)劃太大，除了圖紙，誰都沒見過也不知道世界生活究竟是什么樣不會(huì)

21、是天天逛的“世界公園”吧世界七大奇跡什么時(shí)候能夠建起來呀開發(fā)商能夠做得到嗎除了世界建筑之外，到底還能給我們的生活帶來什么世界能升值嗎必須解決的世界問題？關(guān)鍵詞：理想、信任、呈現(xiàn)、聚焦、參與逆市中，在工程滯后，現(xiàn)場(chǎng)展示并未充分、沒有更多利好的客戶口碑情況下，要圓滿的回答消費(fèi)者這些疑問，必須有開發(fā)商以外的，更具社會(huì)影響力、更具公眾聚焦效應(yīng)、更有世界公允的聲音頻繁出現(xiàn)，以肯定世界；必須有能夠讓客戶身同感受的世界事、世界生活發(fā)生，讓其有充分持續(xù)的參與度，以呈現(xiàn)世界。思考二：來自于對(duì)項(xiàng)目利弊分析的認(rèn)識(shí)事先呈現(xiàn)，鞏固逆市信心呈現(xiàn)在星耀的世界故事因事利導(dǎo)的世界勢(shì)？世界不是空談的，將豐富的世界生活理想置前呈現(xiàn)

22、 世界將變得更加讓人向往（呈現(xiàn)） 世界里發(fā)生的事應(yīng)該具有世界級(jí)的影響力（聚焦） 世界是大家關(guān)注的世界，也是我獨(dú)有的世界 （理想） 世界天天在長大，因?yàn)槲乙苍谄渲校▍⑴c） 世界的大人物頻繁參與世界的定奪，世界會(huì)是美好的（信任） 事以斑斕的世界事見，鞏固并延伸世界的居住理想！支撐星耀世界奇跡期待的市場(chǎng)信念！認(rèn)同星耀世界的大趨勢(shì)人+事=世界公民+世界事見=剛性心理溢價(jià)才可能有逆市突圍的奇跡出現(xiàn)僅有信念是不夠的，還必須解決競爭不能想當(dāng)然世界級(jí)火器開路part4part4區(qū)域火拼2010 復(fù)合大盤時(shí)代 全域逐鹿域爭天津城市的版圖拓張城市功能的外延快捷交通的實(shí)現(xiàn)天津人居住觀正在悄悄發(fā)生改變郊區(qū)大盤改造力爭

23、奪跨域居住權(quán)天津全域泛競爭時(shí)代的真實(shí)來臨盤龍谷團(tuán)泊湖金碧天下錦繡香江陽光100東方威尼斯東麗湖萬科城東麗湖華僑城海爾地產(chǎn)碧桂園京基天頤津城星耀五洲天津津南郊區(qū)大盤全域比拼：更城市關(guān)聯(lián)之下自成天地的規(guī)劃量級(jí)之爭！量級(jí)之戰(zhàn)，城與成規(guī)價(jià)與質(zhì)短兵相接的 480萬井噴津南2010年津南區(qū)市場(chǎng)競爭激烈，樓盤供應(yīng)量急劇釋放。除星耀五洲外，廣東碧桂園、深圳京基天頤津城均在八里臺(tái)鎮(zhèn)津港公路沿線有項(xiàng)目，海爾地產(chǎn)也在拿地洽談過程中，區(qū)域未來的新盤供應(yīng)量將超過480萬平方米。 讀到了什么利好：期待提升大牌大盤云集，區(qū)域城市化進(jìn)程的心理預(yù)期縮短；利空：競爭升級(jí)都是大而全配置，環(huán)境都共享，都有附加值，都首選 域內(nèi)人群分食

24、、域外人群來了，也不知該如何行動(dòng) （好像只能落到產(chǎn)品細(xì)部辨別）難！觀點(diǎn)：如果落到產(chǎn)品細(xì)節(jié)與價(jià)格的直接比拼，我們沒多少優(yōu)勢(shì)可言突破區(qū)域死磕，必須重回高點(diǎn)，規(guī)劃勢(shì)能，影響力重拳！點(diǎn)殺不成局，影響力質(zhì)變項(xiàng)目名稱交通區(qū)位整體規(guī)劃在售產(chǎn)品類型品牌優(yōu)勢(shì)精裝高爾夫星耀五洲津南區(qū)津港公路沿線總占地面積11000畝、建筑面積近300萬平方米，復(fù)合地產(chǎn)北美剩余別墅，歐亞高層8500元/平米聯(lián)排190平200平云南星耀集團(tuán)公建配套精裝18洞碧桂園規(guī)劃用途為居住、商業(yè)，預(yù)計(jì)總規(guī)模將達(dá)到96萬平方米。復(fù)合地產(chǎn)首推出產(chǎn)品類別：聯(lián)排、雙拼暫未對(duì)外銷售廣州碧桂園價(jià)格、景觀資源毛坯18洞京基天頤津城項(xiàng)目占地51.09萬平方米，

25、總建筑規(guī)模87萬平方米，復(fù)合地產(chǎn)暫未對(duì)外銷售深圳京基集團(tuán) 暫時(shí)無可比性18洞紅磡領(lǐng)世郡津南區(qū)友誼南路與外環(huán)交口其項(xiàng)目占地面積5348畝，建筑面積140萬平方米。復(fù)合地產(chǎn)紅磡領(lǐng)世郡別墅均價(jià)26000元/平米，主力戶型270-340平米天津紅磡房地產(chǎn)低密度住宅、多重庭院、現(xiàn)房毛坯27洞首創(chuàng)溪堤郡東麗區(qū)津漢公路空港2號(hào)橋東項(xiàng)目總建筑面積約30萬平方米，容積率約為1，綠化率40，低密度、高綠化率的宜人住區(qū)，洋房主推80平米、94平米、99平米戶型，均價(jià)8000元/平米。聯(lián)排別墅主推190-260平米。均價(jià)13000元/平米。 首創(chuàng)置業(yè)集團(tuán)低密度、高綠化率的宜人住區(qū)毛坯無回顧：直接競品再比較項(xiàng)目名稱交通

26、區(qū)位整體規(guī)劃在售產(chǎn)品類型品牌精裝高爾夫公建配套星耀五洲優(yōu)300萬高層、聯(lián)排、獨(dú)棟、商業(yè)中有18優(yōu)碧桂園優(yōu)96萬（首推）雙拼、聯(lián)排中無18良京基天頤津城優(yōu)87萬中18良紅磡領(lǐng)世郡良140萬洋房、高層、別墅良無27良首創(chuàng)溪堤郡良30萬洋房、聯(lián)排優(yōu)無無中與競爭對(duì)手比較：本案勝出的地方依然為：項(xiàng)目整體規(guī)劃、配套及精裝我們的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)在于：星耀五洲大型公建配套所提供的世界級(jí)生活平臺(tái)及生活方式競爭力評(píng)判物一切還是回到世界規(guī)劃的大平臺(tái)上，我們才有足夠的吸引力與市場(chǎng)競爭力；當(dāng)然，再絢麗的的世界舞臺(tái)，還是要與自己有關(guān)的，世界中，我的位置在哪兒，是吸引之后關(guān)切的落點(diǎn)；對(duì)位購買的具體產(chǎn)品，還是決定銷售的最終一錘；因此

27、，占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的世界生活平臺(tái)價(jià)值解決全域吸引；各產(chǎn)品線的特性利益鎖定相應(yīng)目標(biāo)客群，形成銷售。世界勢(shì)力版圖下的星耀產(chǎn)品力勝出n 地段 - 30分鐘生活圈，提升物業(yè)價(jià)值n 交通 - 津港全封閉高速公路，景觀大道，輕軌，城際特快等通達(dá)便捷n 規(guī)劃 - 7.3平方公里廣博體量，融合七大世界奇跡和14位大師嘔心力作n 社區(qū) - 7000畝遼闊水域，堪比西湖，真正純水岸全生態(tài)風(fēng)情社區(qū)n 建筑 - 極具地域風(fēng)情，集世界風(fēng)格建筑為一身，精工雕琢n 園林 - 濃縮世界園林精華，獨(dú)一無二的生態(tài)大賞n 精裝 - 名品精裝營造不凡品位，多種風(fēng)格，奢想居住格調(diào)n 配套 - 頂級(jí)商業(yè)、水上娛樂中心、大型室內(nèi)滑雪場(chǎng)、國際學(xué)校

28、、頂級(jí)高爾夫n 價(jià)格 - 幾十萬至千萬,產(chǎn)品種類豐富n 產(chǎn)品 - 高層、疊拼、組院、獨(dú)棟、企業(yè)家會(huì)所豐富業(yè)態(tài)滿足不同置業(yè)需求n 教育 - 國際學(xué)校，從小學(xué)到高中，夯實(shí)基礎(chǔ)n戶口 - 60萬解決藍(lán)印戶口，相比市中心少付出20萬n 物管 - 9大創(chuàng)新全智能化先進(jìn)居住，用科技創(chuàng)新生活 n 品牌 - 星耀品牌 ，專業(yè)品質(zhì)再次明確，星耀五洲的世界共性價(jià)值歐亞經(jīng)濟(jì)型黃雄溪大宅米克爾森天地不同人生大不同家庭成長自由式居住人生第一棟其實(shí)離你很近大師獨(dú)棟傳奇定制名家物產(chǎn)歐亞高層產(chǎn)品一人一島一島一棟再次明確，星耀五洲的各產(chǎn)品特性利益補(bǔ)充，星耀的世界生活是需要世界級(jí)經(jīng)營的星耀的公建配套是世界級(jí)的規(guī)劃，但世界級(jí)的規(guī)劃

29、只有世界級(jí)的經(jīng)營，價(jià)值才能真正顯現(xiàn)出來，世界級(jí)的經(jīng)營者也只有在星耀才能集體落戶，當(dāng)酒店、商業(yè)、會(huì)所、學(xué)校、水上世界、游艇俱樂部等等，在2010開始全面公開向世界招商之時(shí)，無論結(jié)果何時(shí)何樣這一聚焦過程，一定會(huì)再次升級(jí)星耀世界生活的期待，星耀的世界級(jí)競爭力也將會(huì)進(jìn)一步與中國天津津南拉開距離。世界級(jí)經(jīng)營和管理的世界生活，是區(qū)域競爭的又一殺手锏！世界的唯一性價(jià)值是突破市場(chǎng)的矛，須影響力再放大各產(chǎn)品是迎擊競爭的盾，須堅(jiān)守與世界共在的特性滿足競爭 小結(jié)：品牌為上，產(chǎn)品為下，解決世界平臺(tái)之個(gè)性居住供給傳達(dá)，但物理的世界規(guī)劃已經(jīng)以奇跡的方式完成了它的使命，本該從規(guī)劃落入現(xiàn)實(shí)的展現(xiàn)，并未如期而至；核心問題：20

30、10全域推廣中，世界該說什么，奇跡該如何延續(xù)？想后思前再次明確：何等世界？世界公民+世界事+世界版圖下產(chǎn)品力集合星耀的大世界復(fù)合解決方案星耀完美的世界信仰+完善的世界生活利益世界影響=逆市信心+區(qū)域取勝+大盤攻取言證世界的大同part5part5360應(yīng)戰(zhàn)之策星耀策略三角：大勢(shì)：觀望是必然，但如果滿足剛性心理價(jià)值，消費(fèi)依然存在。星耀：世界的大規(guī)劃任然是被認(rèn)可的核心優(yōu)勢(shì)世界生活未有體驗(yàn)、世界奇跡推廣透支消費(fèi)者：需要有進(jìn)一步對(duì)星耀認(rèn)可和信任的理由挑戰(zhàn)：信心、未體驗(yàn)、競爭核心：世界里的人事物策略核心大勢(shì)：觀望是必然，但有唯一性世界影響力的剛性價(jià)值信心星耀：世界生活的美好愿景置前呈現(xiàn)消費(fèi)者：主：世界級(jí)

31、公民的現(xiàn)身說法輔：城市化的利益展現(xiàn)最大化呈現(xiàn)星耀獨(dú)有的價(jià)值，以此形成強(qiáng)聚焦效應(yīng)和世界影響力，支持產(chǎn)品銷售。星耀策略核心：深度影響世界里的人/事/物推廣主線：全域奇跡之后的世界影響力制造！世界公民：世界政要、國際高端人士、外交官、商界精英，包括星耀的 國際設(shè)計(jì)師、星耀的領(lǐng)導(dǎo)型大客戶等世界事：首先是世界性事件發(fā)生在星耀，其次是星耀世界里的事世界物：星耀的世界性產(chǎn)品和世界性的生活形式及內(nèi)涵世界里的人/事/物全域重新界定世界的概念通過持續(xù)發(fā)生的世界性聲音與行動(dòng)形成對(duì)市場(chǎng)與客戶深度的影響建立對(duì)星耀的公眾面信心深度影響2010，信心是一切銷售的關(guān)鍵，也是星耀世界逆市而為的剛性支持變革城市凸顯世界級(jí)城市的改造力推廣輔線：區(qū)域上行：星耀的世界性公眾影響力建設(shè)（放大世界）中行：星耀的世界性廣告推廣（言證世界）下行：星耀的世界感受與客戶口碑傳播（感受世界）360整合傳播思路：全域主線區(qū)域輔線品牌提升 廣告：星耀城市標(biāo)桿樹立、