房地產(chǎn)項(xiàng)目公司內(nèi)部審計(jì)報(bào)告

1、xxxx置業(yè)有限公司2012 年內(nèi)審報(bào)告xxxx 置業(yè)有限公司成立于 2006 年，現(xiàn)注冊(cè)資本金人民幣 5000 萬(wàn)元，公司主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。目前開(kāi)發(fā)的“ xx 項(xiàng)目”項(xiàng)目位于安徽省xx 市政務(wù)新區(qū) xx 山路與 xx 路交界處，東臨 xx 路，西側(cè)是xx 路。項(xiàng)目宗地總面積： 91700平方米，約 137 畝，代征地塊約 31.77 畝。項(xiàng)目建筑規(guī)劃面積132636平方米，其中：商業(yè)面積約19469 平方米，住宅面積約 112757 平方米，社區(qū)服務(wù)面積約350 平方米，公廁面積約 60平方米。xx 項(xiàng)目多層住宅一期共12棟樓（ 414套）、二期共11 棟樓（ 356套）均已全部售罄，

2、分別于 2009年 10月、 2010年 12月全部交付使用。小高層住共6棟樓（住宅 320 套、門(mén)面房 178 間），最后一批房源于 2012 年 12 月交付使用。由于 xx 項(xiàng)目已進(jìn)入工程決算收尾階段，所以本次內(nèi)審側(cè)重在于以下幾個(gè)方面： 通過(guò)對(duì)樓盤(pán)的已銷(xiāo)售及待售物業(yè)的梳理， 進(jìn)而對(duì)項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行一次測(cè)算； 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目主要稅種的測(cè)算， 進(jìn)而計(jì)算公司尚需繳納的主要稅款； 其他一些需要關(guān)注的事項(xiàng)。一、 xx 項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算1、銷(xiāo)售收入xx 項(xiàng)目整個(gè)樓盤(pán)可銷(xiāo)售面積131613.68 平米 （不含小區(qū)配套物業(yè)744.61 平米及地下人防 4344.32 平米） ，其中：住宅 10713

3、3.6 平米、沿街商業(yè)14071.07平米、儲(chǔ)藏室及地下車(chē)位10409.01 平米。截止內(nèi)審日，已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積共計(jì)113564.46 平米，其中：住宅 104729.46 平米，沿街商業(yè)1575.6 平米，儲(chǔ)藏室及車(chē)庫(kù) 7259.39 平米。尚余待售物業(yè)共計(jì)18049.22 平米，待售物業(yè)主要是小高層沿街商業(yè)門(mén)面房共計(jì)12495.47 平米及部分車(chē)庫(kù)儲(chǔ)藏室， 住宅除小高層尚余13套大戶(hù)型外已全部售罄。 結(jié)合已售及剩余房源進(jìn)行測(cè)算， 該項(xiàng)目預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)總銷(xiāo)售額 44894.05 萬(wàn)元，詳見(jiàn)下表。xx 項(xiàng)目銷(xiāo)售完成情況及待售物業(yè)一覽表單位：萬(wàn)元房屋類(lèi)型可供銷(xiāo)售全部房源已銷(xiāo)售情況待售房源套面積均價(jià)金額

4、套面積均價(jià)金額套面積均價(jià)金額多層 住宅77073795.58246818210.377073795.58246818210.3000小高 層住 宅32033338.0236171205830730933.88361711189132404.143500841.45商業(yè)17814071.07924913014311575.609249145714712495.47927611591有產(chǎn)權(quán)小計(jì)1268121204.6743282.31108106305.0730856.316014899.612432.45儲(chǔ)藏室5936576.851000657.694014848.171000484.81921

5、728.681350233.4人防車(chē)位1763832.162300881.41122411.222300554.6641420.942340332.5無(wú)產(chǎn)權(quán)小計(jì)76910409.011539.095137259.391039.42563149.62565.9合計(jì)2037131613.68044821.391621113564.4631895.741618049.2212998.35附：配套物業(yè)表內(nèi)容位置面積間一期小高層物業(yè)用房8棟275.852社區(qū)用房9棟354.942生活泵房39.581公廁20棟54.911消防控制室21棟19.331地下人防21棟4344.32合計(jì)5088.932、項(xiàng)目工

6、程總投資預(yù)算xx項(xiàng)目工程投資成本預(yù)算約29360.94萬(wàn)元（不含資本化利息1003萬(wàn)元）， 其中：土地價(jià)款5024萬(wàn)元、建筑安裝工程成本19681.8萬(wàn)元，單方可售面積工 程成本為2307元/平米。截止2012年12月下旬已賬面實(shí)際支付各項(xiàng)工程款 26820 萬(wàn)元，尚需支付各項(xiàng)工程尾款約 2500多萬(wàn)元。主要集中是浙江長(zhǎng)城、舜杰建設(shè) 兩家公司，浙江長(zhǎng)城約785萬(wàn)元，舜杰建設(shè)約1250萬(wàn)元（最終以決算為準(zhǔn)）,見(jiàn) 下表：xx項(xiàng)目項(xiàng)目成本估算表：序科目名稱(chēng)計(jì)算依據(jù)單價(jià)總價(jià)備注號(hào)單位數(shù)量（萬(wàn)元）1土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)元/ m291773587.105388.042土地成本元/ m25024.003配套

7、費(fèi)元/ m24契稅萬(wàn)元200.965拆遷補(bǔ)償元/ m2146.736其他費(fèi)用元/ m216.357前期工程費(fèi)元/ m212077858.44705.848規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)元/ m29施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)元/ m2326.0310其他設(shè)計(jì)費(fèi)元/ m211報(bào)建費(fèi)用元/ m2349.0812勘測(cè)費(fèi)元/ m211.0213三通一平費(fèi)元/ m219.7114其他費(fèi)用元/ m215建筑安裝工程費(fèi)元/ m21207781629.5819681.8016房屋建筑工程費(fèi)元/ m21207781534.5318533.7517高層元/ m218小高層325608756.9119多層737969776.8420商鋪1442321

8、地下室22地下人防元/ m223工程24設(shè)備安裝工程費(fèi)元/ m212077895.051148.0525電梯工程26機(jī)械車(chē)位工程27中央空調(diào)工程28通風(fēng)設(shè)備工程29其他設(shè)備工程元/ m230基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)元/ m2120778208.562518.9931供水工程元/ m2654.6232供電工程元/ m2573.4233市政綠化工程元/ m2515.6934電梯工程236.8935智能化工程元/ m2140.0036有線電視工程元/ m227.0037供暖工程元/ m238供氣工程元/ m2255.1939其他工程元/ m2116.1840配套設(shè)施費(fèi)元/ m212077846.70564.078

9、41幼托園設(shè)施費(fèi)元/ m24243其他設(shè)施費(fèi)元/ m2564.0744其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用元/ m212077841.58502.2045借款費(fèi)用元/ m246預(yù)算編制費(fèi)元/ m247監(jiān)理費(fèi)元/ m2105.6348土地使用稅元/ m2157.204950其他費(fèi)用元/ m2239.37515253合計(jì)1207782430.9829360.943、xx名稱(chēng)項(xiàng)目整體效益測(cè)算如下表，xx項(xiàng)目整個(gè)項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)約5528.94萬(wàn)元，項(xiàng)目成本凈利率18.2%, 銷(xiāo)售凈利率12.3%。以上測(cè)算是將所有物業(yè)視同全部出售處理，不考慮物業(yè)出租 等因素的影響。收入、成本、費(fèi)用及利潤(rùn)情況一覽表項(xiàng)目行 號(hào)金額（萬(wàn)元）備注一、主營(yíng)

10、業(yè)務(wù)收入144894.05減：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本230363.94資本化利息1003力兀主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加33928.19其中：營(yíng)業(yè)稅金及附加42491.59見(jiàn)后附“營(yíng)業(yè)稅金及附加表”土地增值稅51436.60見(jiàn)后附“土地增值稅計(jì)算表二、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)（虧損以“一”號(hào)填列）610601.92力口：其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)（虧損以“一”號(hào)填列）70減：營(yíng)業(yè)費(fèi)用8720.00管理費(fèi)用91780.00財(cái)務(wù)費(fèi)用10680.00三、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（虧損以“一”號(hào)填列）117421.92力口：投資收益（虧損以“一”號(hào)填列）12補(bǔ)貼收入13營(yíng)業(yè)外收入14減：營(yíng)業(yè)外支出1550.00四、利潤(rùn)總額（虧損總額以“一”號(hào)填列）167371.

11、92減：所得稅171842.98五、凈利潤(rùn)（凈虧損以“”號(hào)填列）185528.94從目前來(lái)看，銷(xiāo)售物業(yè)回籠資金已基本收回投入工程成本，但不能產(chǎn)生利潤(rùn)。該樓盤(pán)利潤(rùn)空間主要來(lái)取決于后期沿街商業(yè)房的銷(xiāo)售情況，沿街商業(yè)門(mén)面房可售 面積14071.07平米，已銷(xiāo)售1575.6平米，尚余12495.47平米待售，估計(jì)尚可 實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額1.161億元。所以，加大對(duì)商業(yè)房的銷(xiāo)售力度、縮短銷(xiāo)售周期、加速 資金回籠是降低資金成本、節(jié)省管理費(fèi)用從而使公司效益最大化的關(guān)鍵所在。小 區(qū)剩余車(chē)庫(kù)、儲(chǔ)藏室盡管產(chǎn)值較?。ê嫌?jì)約565萬(wàn)元），但對(duì)整個(gè)項(xiàng)目利潤(rùn)還是有一定影響的。二、主要稅種及稅收情況1、主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加根據(jù)以上測(cè)

12、算的銷(xiāo)售額及現(xiàn)行的稅率，xx項(xiàng)目項(xiàng)目應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅及附加稅 共計(jì)2491.59萬(wàn)元，其中：多層住宅1099.8萬(wàn)元，小高層及商業(yè)1391.79萬(wàn)元, 見(jiàn)下表。營(yíng)業(yè)稅金及附加表單位：萬(wàn)元序 號(hào)項(xiàng)目稅率合計(jì)多層住宅6棟小高層1可銷(xiāo)售額44894.0519815.625078.452核定增加額003合計(jì)44894.0519815.625078.454營(yíng)業(yè)稅5%2244.70990.81253.95城建稅7%157.169.487.76教育費(fèi)附加4%89.7939.650.197營(yíng)業(yè)稅金及附加合計(jì)2491.591099.81391.792、土地增值稅xx名稱(chēng)的土地增值稅清算，從理論上講如果將多層住宅與6

13、棟小高層住宅（包括底層商業(yè)）作為兩個(gè)獨(dú)立體進(jìn)行清算，稅負(fù)應(yīng)該是最低的，但xx項(xiàng)目開(kāi)發(fā)分期的實(shí)際情況不一定支持這種清算辦法。如何使該項(xiàng)目的土地增值稅降到最 低、盡可能降低稅負(fù)，待下一步咨詢(xún)稅務(wù)部門(mén)及稅務(wù)師所后相關(guān)人士后再進(jìn)行一次測(cè)算。為測(cè)算該項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)效益提供數(shù)據(jù)，現(xiàn)將 xx項(xiàng)目作為一個(gè)開(kāi)發(fā)主體 整體進(jìn)行測(cè)算，該項(xiàng)目應(yīng)繳納增值稅 1436.6萬(wàn)元。土地增值稅計(jì)算表單位：萬(wàn)元行次項(xiàng)目混合法1一、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入44894.052二、減：扣除項(xiàng)目金額合計(jì)40105.533其中：a、取得土地使用權(quán)所支付的金額5388.044其中：(1)支付的地價(jià)款5024.005(2)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)

14、費(fèi)用364.046b、開(kāi)發(fā)成本23972.97其中：(1)前期工程費(fèi)705.848(2)建筑安裝工程費(fèi)19681.809(3)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)2518.9910(4)配套設(shè)施費(fèi)564.0711(5)其它開(kāi)發(fā)費(fèi)(不含利息)502.2012c、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金2491.5913其中：(1)營(yíng)業(yè)稅2244.714(2)城建稅157.115(3)教育費(fèi)附加89.7916d、準(zhǔn)予扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用2471.0017其中：(1)管理費(fèi)用1033.518(2)銷(xiāo)售費(fèi)用434.519(3)財(cái)務(wù)費(fèi)用100320其中：銀行利息100321e、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加計(jì)扣除5782.0022三、房地產(chǎn)增值額4788.522

15、3四、增值率12%24五、適用稅率30%25六、速算扣除系數(shù)26七、應(yīng)交土地增值稅1436.63、各項(xiàng)稅金實(shí)際繳納情況xx項(xiàng)目項(xiàng)目于2007年開(kāi)始繳納各種稅款，截止2012年12月，xxxx置業(yè)有 限公司已向國(guó)家累計(jì)繳納稅款共計(jì) 2645.59萬(wàn)元，其中：營(yíng)業(yè)稅1626.45萬(wàn)元, 土地增值稅292.57萬(wàn)元，企業(yè)所得稅460.88萬(wàn)元。詳見(jiàn)下表。公司歷年稅款繳納情況一覽表單位：萬(wàn)元稅種2007 年2008 年2009 年2010 年2011 年2012 年累計(jì)營(yíng)業(yè)稅247.17500.16293.08347.73238.311,626.45城建稅21.5016.6838.18教育費(fèi)附加9.2

16、27.1516.37土地增值稅29.6630.0143.61115.2274.07292.57企業(yè)所得稅135.8188.9566.0396.6473.45460.88土地使用稅26.4852.6836.4621.7914.078.57160.05印花稅3.826.762.933.482.3819.37水利基金2.976.003.524.172.9419.60房產(chǎn)稅0.530.440.440.441.85地方教育附加5.494.7710.26合計(jì)26.48472.10668.88431.40617.96428.772,645.594、公司尚需繳納主要稅收xx名稱(chēng)項(xiàng)目至全部銷(xiāo)售完畢清盤(pán)，尚需繳納

17、營(yíng)業(yè)稅等主要稅種金額共計(jì) 3336.72萬(wàn)元，其中：營(yíng)業(yè)稅618.25萬(wàn)元；土地增值稅1144萬(wàn)元；企業(yè)所得稅 1382.1萬(wàn)元，見(jiàn)下表。公司尚需繳納的主要稅款單位：萬(wàn)元稅種應(yīng)交金額已交金額尚需上繳稅款備注營(yíng)業(yè)稅2244.701,626.45618.25城建稅157.1038.18118.92教育費(fèi)附加89.7916.3773.42土地增值稅1436.60292.571144.03企業(yè)所得稅1842.98460.881382.1合計(jì)5771.172434.453336.72三、其他需要關(guān)注的事項(xiàng)1、關(guān)于營(yíng)業(yè)收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)問(wèn)題截止內(nèi)審日， xxxx 置業(yè)有限公司賬面歷年累計(jì)確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入 1114

18、0 萬(wàn)元 （其中： 2010年確認(rèn)收入 10941萬(wàn)元） ，賬面預(yù)收賬款（房款）余額為 21471 萬(wàn)元。從 xx 名稱(chēng)工程實(shí)際進(jìn)度來(lái)看，樓盤(pán)已竣工驗(yàn)收且已交付使用，這些預(yù)收的房款應(yīng)該具備收入確認(rèn)條件， 按規(guī)定應(yīng)在當(dāng)年報(bào)表確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入， 反映項(xiàng)目實(shí)際利潤(rùn)并上繳企業(yè)所得稅。 但報(bào)表確認(rèn)收入、 利潤(rùn)后， 上繳稅款可能會(huì)給公司年末年初資金帶來(lái)一定的壓力。 xx 公司在確認(rèn)收入時(shí)適當(dāng)提高銷(xiāo)售成本，待所得稅清算時(shí)再作調(diào)整以緩解資金壓力，以免稅務(wù)部門(mén)認(rèn)為延遲納稅等帶來(lái)不必要的麻煩。2、內(nèi)部單位走賬形成的長(zhǎng)期掛賬不能得到處理xxxx 置業(yè)公司“其他應(yīng)付款”科目下涉及內(nèi)部單位有近10 家，其中有借方有貸方， 這些掛賬的往來(lái)款與對(duì)方單位未形成及時(shí)對(duì)賬、 相互獨(dú)立。 建議對(duì)集團(tuán)內(nèi)部各公司之間的往來(lái)業(yè)務(wù)進(jìn)行一次清理， 應(yīng)收、 應(yīng)付款能并的就合并， 多方債權(quán)債務(wù)通過(guò)三方協(xié)議等方式進(jìn)