寧波江北大道西側(cè)濱江地塊調(diào)研32p

1、u一、背景介紹u二、項目介紹u三、項目調(diào)研u四、商圈分析u五、項目分析和思考u六、業(yè)態(tài)和主力店江北區(qū)江北區(qū) 寧波位于東海之濱，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長江三角洲南翼，副省級城市、計劃單列市，是浙江的三大經(jīng)濟(jì)中心之一。城市綜合競爭力居長三角區(qū)域第四位，全國第十五位。寧波港居中國大陸港口第二位，全球第四位 。 全市總面積9365平方公里，戶籍人口578萬人。全市轄象山、寧海二個縣，余姚、慈溪、奉化三個縣級市，市區(qū)設(shè)海曙、江東、江北、鎮(zhèn)海、北侖、鄞州六個區(qū)。 2012年寧波市實(shí)現(xiàn)gdp 6524.7億元，其中第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值2738億元 ，增長10.09，高于全市8%的增長；全年全市實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額232

2、9.3億元，比上年增長15.4%； 2012年市區(qū)居民人均可支配收入37902元，比上年增長11.3%；農(nóng)村居民人均純收入18475元，增長11.8% ，人均收入居全國第四位，消費(fèi)水平居全國第二位。 北聯(lián)南統(tǒng)籌東擴(kuò)東擴(kuò)東擴(kuò)中提升寧波杭州上海蘇州南京寧波城市地理位置及主城架構(gòu)對比分析寧波城市地理位置及主城架構(gòu)對比分析 寧波市江北區(qū)是寧波接軌上海的門戶，全區(qū)面積208平方公里，是寧波市最大的中心城區(qū)。 2011年江北區(qū)戶籍人口24萬人 ,外來人口24萬，下轄甬江、莊橋、洪塘、中馬、白沙、文教、孔浦七個街道，慈城鎮(zhèn)和工業(yè)區(qū)。 2011年全區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值225億元，比上年增長9.1%。 2011年全區(qū)

3、完成社會消費(fèi)品零售總額86.9億元。2011年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入34058元，增長12.9%。農(nóng)村居民人均純收入17224元，增長17.4。江北北區(qū)江北北區(qū)行政中行政中心綜合心綜合功能區(qū)功能區(qū)天水高尚居住天水高尚居住區(qū)區(qū) 江北區(qū)域規(guī)劃，及江北江北區(qū)域規(guī)劃，及江北cad（中央政務(wù)區(qū)）規(guī)劃（中央政務(wù)區(qū)）規(guī)劃示意示意江江北北大大橋橋項目項目南南側(cè)緊鄰城市主干道側(cè)緊鄰城市主干道江北大道，地處交通要道，是江北大道，地處交通要道，是“南連北接南連北接”的交通的交通樞紐，樞紐，擁有多條公交線路擁有多條公交線路，而在未來寧波市的交通規(guī)劃中，而在未來寧波市的交通規(guī)劃中，將有將有2條輕軌地鐵線條輕軌地鐵線路（

4、路（5號線和號線和4號線）經(jīng)過項目區(qū)域號線）經(jīng)過項目區(qū)域，為項目營造了良好的交通環(huán)境。，為項目營造了良好的交通環(huán)境。天一廣場天一廣場城隍廟城隍廟老外灘老外灘江北核心商圈江北核心商圈萬達(dá)廣場萬達(dá)廣場麥德隆麥德隆世紀(jì)東方世紀(jì)東方商業(yè)廣場商業(yè)廣場鄞州區(qū)核心鄞州區(qū)核心商圈商圈江東區(qū)核江東區(qū)核心商圈心商圈中信泰富中信泰富廣場廣場聯(lián)盛聯(lián)盛廣場廣場區(qū)域商業(yè)核心區(qū)域商業(yè)核心-城市商業(yè)次中心城市商業(yè)次中心新興區(qū)域商業(yè)核心新興區(qū)域商業(yè)核心-城市商業(yè)次中心城市商業(yè)次中心三江口核心三江口核心商圈商圈三江口核心三江口核心商圈商圈江北江北大橋大橋姚江姚江江北江北萬達(dá)萬達(dá)云飛路云飛路江江北北大大道道機(jī)機(jī)場場路路項目項目地塊

5、地塊江北江北萬達(dá)萬達(dá)新星商新星商業(yè)中心業(yè)中心2121碼頭碼頭星海廣場星海廣場恒茂廣場恒茂廣場世紀(jì)聯(lián)華世紀(jì)聯(lián)華項目項目地塊地塊370370米室內(nèi)步行街米室內(nèi)步行街10.0610.06萬平方米萬平方米sohosoho公寓公寓18.818.8萬平方米萬平方米商業(yè)廣場商業(yè)廣場480480米室外步行街米室外步行街江江 北北 大大 道道寶寶 慶慶 路路云云 飛飛 路路文化廣場文化廣場集中商業(yè)集中商業(yè) 項目定位：中高檔家庭型消費(fèi)的購物中心項目定位：中高檔家庭型消費(fèi)的購物中心3、業(yè)態(tài)面積分布：江北萬達(dá)的綜合分析優(yōu)勢a：江北萬達(dá)廣場將有力促進(jìn)寧波商圈的升級換代，為江北及周遍余姚、慈溪、鎮(zhèn)海等城鎮(zhèn)幾十萬消費(fèi)者提供

6、多重消費(fèi)服務(wù)。b：填補(bǔ)寧波市江北區(qū)無大型商業(yè)中心的空白，為江北潛在的消費(fèi)力得到釋放。c：輻射至寧波周邊縣、市、區(qū)，真正體現(xiàn)出城市綜合體的引擎作用，打造寧波商業(yè)新中心d:停車位充足（地下二層）e：良好的硬件條件為購物者提供優(yōu)質(zhì)的購物環(huán)境f：整個項目為集購物中心、酒店公寓于一體的城市綜合體g：專業(yè)運(yùn)營的購物中心不足a：江北萬達(dá)廣場因剛進(jìn)入江北，整體商業(yè)并未真正的成熟，知名的奢侈品還沒有加入b：周邊的道路設(shè)施還處于萌芽狀態(tài)，并未達(dá)到預(yù)想的效果，還得進(jìn)一步改善。c：周邊的配套設(shè)施及環(huán)境還未發(fā)展起來，與萬達(dá)廣場有點(diǎn)格格不入，也導(dǎo)致商業(yè)廣場的檔次下降。經(jīng)營情況2012年整個萬達(dá)廣場實(shí)現(xiàn)銷售額約7億左右（不含金街），銷售額比2011年增長緩慢，在個位數(shù)估計7%，客流同比反而有下降。其中電影院、餐飲（中餐）銷售情況良好，商業(yè)街、服飾類銷售一般，ktv、電玩、超市