頤和地產(chǎn)鞍山項目產(chǎn)品研究方案67p

1、頤和地產(chǎn)鞍山項目產(chǎn)品研究方案世創(chuàng)機構(gòu)10/02/07房地產(chǎn)市場發(fā)展環(huán)境項目產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議全市房地產(chǎn)發(fā)展區(qū)域地產(chǎn)表現(xiàn)全市年度去化銷售價格走勢地產(chǎn)發(fā)展熱點未來競爭趨勢一級市場表現(xiàn)安置房專題目錄：04-07年鞍山市商品房銷售比較穩(wěn)定，總體維持在100萬方的年度去化量上。08年鞍山市商品房銷售量明顯優(yōu)于往年，達到了歷史最好水平，銷售面積由前四年的每年100萬平左右猛增到247.5萬平，比前兩年交易量的總和還多。同時全市商品房空置面積也大幅度下降。鞍山2005年-2008年商品房銷售比上年環(huán)比基本呈上漲的態(tài)勢，其中2008年較2007年商品房銷售翻番。近五年鞍山市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r良好，自08年出現(xiàn)大幅的

2、拔高以來開始進入高速增長期，09年繼續(xù)延續(xù)08年的態(tài)勢09年1-11月，全市商品房銷售面積達到356.58萬平米，同比增長了153.5%，銷量是08年的1.4倍，空置面積72.01萬平米，與08年相比，沒有太大增長，可見鞍山蘊藏著巨大的需求量和購買力；09年前11個月，全市商品住宅成交334.39萬平米，空置57.06萬平米，空置量僅比08年增加了14萬平米。 全市售價表現(xiàn)鞍山市近幾年房價走勢圖鞍山市近幾年房價走勢圖1500200025003000商品房18462437264529002905住宅170221122316272828102004年2005年2006年2007年2008年注：依統(tǒng)

3、計局數(shù)據(jù)做圖 全市售價表現(xiàn)銷售均價持續(xù)上漲，05年增長幅度較大外，近四年表現(xiàn)穩(wěn)定，全市年均價格較上年增長多在200元左右09年1-11月，全市商品房成交均價達到3423元/平米，商品住宅3321元/平米 。 高價區(qū)（鐵東區(qū)）中等價位（鐵西區(qū)）中等價位（立山區(qū)）高價區(qū)（高新區(qū)）本案鞍山市區(qū)價格體系以鐵東區(qū)為核心，呈現(xiàn)放射狀，立山區(qū)域房地產(chǎn)價格總體位于第二梯隊內(nèi)鐵東區(qū)是鞍山市的政治、經(jīng)濟、文化中心區(qū)，是鞍山經(jīng)濟實力最為雄厚的城區(qū)，區(qū)域內(nèi)商品房市場得到廣泛的認可，目前商品房銷售價格集中在4000-5000元/平。高新區(qū)群山環(huán)抱，是市區(qū)與風(fēng)景區(qū)的銜接帶，鞍山市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)部以學(xué)校，高新產(chǎn)業(yè)開發(fā)為主

4、，生活配套已逐漸成熟，具有典型新城區(qū)特征 ，商品房整體開發(fā)水平及銷售價格為鞍山最高點,一般多在5000元/平上下。立山區(qū)位于鞍山市北部，鞍山鋼鐵集團公司、鞍山第一工程機械股份有限公司等國家大型冶金、機械企業(yè)均坐落在立山區(qū) ，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢較為明顯。目前商品房銷售價格集中在4000元/平上下。鐵西區(qū)地處鞍山市區(qū)西南，北靠鞍鋼廠區(qū)，工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，是鞍山傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)，早期以工業(yè)企業(yè)為主，經(jīng)過近幾年的城市規(guī)劃發(fā)展，片區(qū)的面貌得到了較大改觀，目前商品房銷售價格集中在3000-4000元/平之間，是鞍山房價較低區(qū)域之一。 各區(qū)地產(chǎn)表現(xiàn)鐵西永樂公園周邊：以永樂公園為圓心的2km為半徑的區(qū)域內(nèi)，陸續(xù)開發(fā)了公園首

5、府、永樂嘉園等眾多項目。價格一般在4000元/平以內(nèi)。立山區(qū)勝利大街沿線：以勝利大街為軸線的街路兩側(cè)，項目規(guī)模體量不大，同時多以高層等產(chǎn)品類型為主。價格一般在4000元/平上下。高新區(qū)：以科技大學(xué)以北、東山風(fēng)景區(qū)以東的高新區(qū)范圍內(nèi)，新啟動項目較多，同時聚集著諸如萬科、新世界等品牌房企的項目。銷售價格上也為鞍山市房地產(chǎn)價格的高地營城子：以營城路為軸線的周邊區(qū)域范圍內(nèi)，由于土地儲備豐富，房地產(chǎn)開發(fā)近兩年也逐步活躍起來，吸引了東亞、愛家及恒基兆業(yè)等品牌地產(chǎn)的加入。價格一般在4000元/平以內(nèi)。開發(fā)熱點區(qū)域中鐵西永樂公園及立山勝利大街片區(qū)主要伴隨老城改造進行；而高新區(qū)逐漸成為高價高品質(zhì)高素質(zhì)區(qū)開發(fā)熱點

6、板塊 13.7914.7511.2332.1146.08228.16118.15790.76790.762002200220032003200420042005200520062006200720072008200820092009前幾年，受宏觀房地產(chǎn)市場形勢的影響，鞍山市商業(yè)及住宅用地成交量增長緩慢。09年隨著全國土地市場的升溫，鞍山市商住用地成交量達到歷史最高水平，共成交了108宗合計790.76萬平米的開發(fā)用地，比前7年的總和還多。據(jù)鞍山市土地儲備交易中心相關(guān)負責(zé)人介紹：2010年目前推出的30余萬平商住用地中，沒有與本項目抗衡的大宗土地。同時項目臨近的高新區(qū)基本已停止商住用地供應(yīng)。數(shù)據(jù)

7、來源：鞍山市土地儲備交易中心土地市場近三年表現(xiàn)活躍，其中09年成交地塊更創(chuàng)歷年記錄，預(yù)計未來三年上市量將巨增；但高新區(qū)土地將逐漸稀缺土地市場表現(xiàn)鞍鞍 山山 市市 0 08 8年年 、 0 09 9年年 出出 讓讓 地地 塊塊 高高 層層 住住 宅宅 比比 例例 圖圖02040608010012014008年09年 上 半 年09年 下 半 年2.0以 下2.0以 上2008年始，鞍山出讓地塊的容積率已開始走高，在總出讓地塊中容積率在2.0以上的數(shù)量在總上市量的80%左右，根據(jù)不同產(chǎn)品與容積率的關(guān)系分析，未來鞍山新上市項目的高層類產(chǎn)品將逐漸增多。2008 2009 2010 2011 2012

8、2013 2014高容積率地塊逐漸增多 高層集中施工期高層逐漸成為主流 高層2008-2009年鞍山土地出讓市場火爆，其中容積率在2.0以上占總量80%左右；按照施工期一年計，成交地塊2010年施工準(zhǔn)備，2011年集中銷售，2012年供方市場高層增多；伴隨市區(qū)3km內(nèi)土地減少，近郊地塊增多，高層也將向3km以外區(qū)域擴張。雖然目前市場對高層產(chǎn)品仍處認識階段，但伴隨高容積率地塊的增多，未來兩三年后將城為市場的主流產(chǎn)品土地市場表現(xiàn)伴隨多個品牌地產(chǎn)商的進入，鞍山房地產(chǎn)進入升級階段同時也加大競爭程度；項目主要集中于市中心及東部區(qū)域萬科：1993年進駐鞍山，同年興建建面約7萬平的萬科東源大廈 項目，之后0

9、3年陸續(xù)開發(fā)了萬科城市花園、萬科金色家園及萬科城等項目；沿海：1996年鞍山公司成立；大商：07年進入鞍山商業(yè)行業(yè)并陸續(xù)進入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)；東亞：09年進駐鞍山，取得營城子地塊，規(guī)劃面積近百萬；新世界：09年高新區(qū)項目啟動；中合置業(yè)：由中華全國供銷合作總社發(fā)起，控股股東為中國農(nóng)資集團。07年取得高新區(qū)地塊；恒基兆業(yè)：取得大孤山鎮(zhèn)50萬土地及鞍山體育場43萬地塊；華潤： 09年取得勝利南路與和平路交匯處西南側(cè)4.5萬方項目及鐵東區(qū)解放路與園林路交匯處西南側(cè) 10萬方項目。競爭發(fā)展趨勢萬科萬科萬科華潤華潤新世界中合大商大商恒基兆業(yè)恒基兆業(yè)東亞愛家沿海萬科萬科新項目舊城改造催生安置房建設(shè)，年開發(fā)均在

10、百萬平左右；拆遷安置補償多以實物安置為主的補償方式規(guī)劃開發(fā)量：根據(jù)鞍山市近幾年的回遷安置房開發(fā)量看，鞍山市每年開發(fā)安置房面積在100萬平米左右，安置戶數(shù)在23萬戶。2009年建設(shè)了19個安置房項目，約100萬平米，安置了近3萬戶動遷戶。預(yù)計2010年，開發(fā)量依然會保持在往年的水平上。規(guī)劃開發(fā)區(qū)域：由于鞍山市目前的動遷是以完成舊城區(qū)改造為重點，有多采取就地安置的辦法，所以，2010年，回遷安置房的開發(fā)重點區(qū)域依然是人口密集的市中心區(qū)城區(qū)。本項目周邊動遷戶較少，安置房開發(fā)量十分有限。拆遷安置房屋的戶型標(biāo)準(zhǔn)：國有土地上用于回遷安置的房屋，建筑面積按單室不少于46m2,雙室不少于56 m2，三室不少于

11、75 m2的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。貨幣安置規(guī)定：1、實行貨幣安置的房屋必須是個人產(chǎn)權(quán)或參加房改，獲得產(chǎn)權(quán)的私有房屋。2、實行貨幣補償?shù)模鶕?jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定貨幣補償金額。計算公式為：補償金額=原居住房屋建筑面積市場評估單價。實物安置規(guī)定：申請實物安置的被拆遷戶，按原住合法房屋的間數(shù)（或戶型）、面積確定回遷安置的戶型。原有照私房一間半、兩間的按單室戶型安置；兩間半、三間的按雙室戶型安置；原住三間半、四間的按三室戶型安置。鞍山市城市房屋拆遷管理條例安置房專題 近兩年鞍山房地產(chǎn)發(fā)展已正式進入了快車道，無論在施工、銷售及售價上均比往年有大幅增長；房地產(chǎn)發(fā)展步入高速發(fā)

12、展期 市內(nèi)鐵東區(qū)及高新區(qū)將成為鞍山“富人區(qū)”，高新區(qū)作為近郊區(qū)，在居住環(huán)境上優(yōu)勢更為明顯；中、東部逐漸成為價格脊梁 市內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)與舊城改造相隨，安置房主要聚集區(qū)；近郊區(qū)以新增商住用地為主主城改造與安置房建設(shè)呼應(yīng) 07-09年大量高容積率地塊的上市，高層產(chǎn)品將被動成為主流產(chǎn)品，屆時市場會降低高層產(chǎn)品的抗性，“被高層化”。未來三年高層會漸成主流 鞍山房地產(chǎn)逐漸進入外埠品牌房企所主導(dǎo)的市場發(fā)展階段，無論開發(fā)理念、項目規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計、物管設(shè)施等均會提升品牌企業(yè)項目主導(dǎo)市場競爭宏觀市場小結(jié)房地產(chǎn)市場發(fā)展環(huán)境項目產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議全市房地產(chǎn)發(fā)展區(qū)域地產(chǎn)表現(xiàn)地產(chǎn)板塊概述項目指標(biāo)對比目錄：項目地塊位于鞍山市東

13、北部、隸屬于立山區(qū)，同時地理位置上與鐵東高新區(qū)接近。由于行政隸屬關(guān)系，未來立山區(qū)可成為項目啟動區(qū)主要客戶來源地之一。同時受地理位置因素影響，項目所在地在地產(chǎn)項目一般板塊劃分上與南側(cè)高新區(qū)項目類比性更強，構(gòu)成了大高新區(qū)板塊。為此在區(qū)域房地產(chǎn)板塊分析與代表項目選取上普通住宅產(chǎn)品主要側(cè)重與立山區(qū)北端及高新區(qū)區(qū)域的參考項目，而別墅產(chǎn)品則放眼整個鞍山全城。主要選取立山北端片區(qū)及高新區(qū)作為項目普通住宅產(chǎn)品主要參考區(qū)；別墅產(chǎn)品則從全市角度考慮地產(chǎn)板塊概述立山區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展主要圍繞勝利街展開，以高層產(chǎn)品為主；高新區(qū)板塊項目整體均好性強、品質(zhì)感高，價格也突出 立山區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)主要伴隨著勝利大街沿線拆遷改造而形成

14、的安置與商品房混雜的形式特征，各項目規(guī)模小，產(chǎn)品規(guī)劃較單一，園區(qū)及戶型設(shè)計傳統(tǒng)，銷售價格多在3500-4000元；代表項目如：劍橋國際花園、韓城公館、皇家馬德里等項目； 高新區(qū)板塊，片區(qū)內(nèi)項目在開發(fā)理念、規(guī)劃設(shè)計上明顯優(yōu)于立山北端片區(qū)，置業(yè)人群的素質(zhì)、收入高。在價格上接近5000元/平，與立山北板塊單價相差近千元。代表項目：萬科城、新世界項目、中合嘉泰星河及永縉學(xué)府等。高 新 區(qū) 板 塊立 山 北 板塊項目位置劍橋國際韓城公館馬德里花園東山林語嘉泰星河萬科城新世界永縉學(xué)府板塊發(fā)展表現(xiàn)通過七大指標(biāo)數(shù)據(jù)的對比分析普通住宅類代表項目物業(yè)管理 與建材等發(fā)展商實力品牌知名度項目規(guī)模 體量產(chǎn)品類型建筑風(fēng)格

15、園林景觀 亮點項目銷售 表現(xiàn)戶型面積 配比設(shè)計企業(yè)層面項目層面企業(yè)實力企業(yè)品牌規(guī)模體量類型風(fēng)格園林景觀戶型設(shè)計銷售變現(xiàn)物管建材項目指標(biāo)對比社會對企業(yè)的認知項目軟硬件的支撐高新區(qū)板塊項目發(fā)展商的實力及品牌遠強于立山北板塊，房企實力強弱在很大程度會間接影響到開發(fā)項目的品質(zhì)物業(yè)管理 與建材等發(fā)展商實力品牌知名度項目規(guī)模 體量產(chǎn)品類型建筑風(fēng)格園林景觀 亮點項目銷售 表現(xiàn)戶型面積 配比設(shè)計立山勝利北街板塊劍橋國際：遼寧中奧 韓城公館： 鞍山清山 皇家馬德里：鞍山天華 均為本土企業(yè)，實力與影響力一般高新區(qū)板塊東山林語：大連英和/鞍山市運通 永縉學(xué)府：鞍山宗源 萬科城：萬科地產(chǎn)新世界項目：新世界地產(chǎn)嘉泰星河

16、：中合置業(yè)多為高知名度或?qū)嵙π酆衿髽I(yè)品牌對比高新區(qū)地產(chǎn)項目的數(shù)量及規(guī)模大于立山北區(qū)，大盤的開發(fā)周期長，決定著該板塊競爭會一直延續(xù)并逐步延伸立山勝利北街板塊劍橋國際：占地5萬、建面16萬方 韓城公館： 占地約0.2萬、建筑面積近6萬平 皇家馬德里： 占地12.8萬平、規(guī)劃建面38萬平物業(yè)管理 與建材等發(fā)展商實力品牌知名度項目規(guī)模 體量園林景觀 亮點項目銷售 表現(xiàn)戶型面積 配比設(shè)計產(chǎn)品類型建筑風(fēng)格規(guī)模集中在40萬平以內(nèi)，盤量適中東山林語：占地7萬，建面15萬平永縉學(xué)府 ：占地4.3萬，建面10萬平萬科城：占地17萬，建面33萬平新世界地產(chǎn)：總占地62萬平，總建面100余萬嘉泰星河：占地18萬平，建

17、面約26萬平高新區(qū)板塊規(guī)模集中在40萬平以內(nèi)，盤量適中規(guī)模對比產(chǎn)品類型多樣化、組合豐富；建筑立面多以淺色調(diào)的建筑風(fēng)格為主物業(yè)管理 與建材等發(fā)展商實力品牌知名度項目規(guī)模 體量產(chǎn)品類型建筑風(fēng)格園林景觀 亮點項目銷售 表現(xiàn)戶型面積 配比設(shè)計立山勝利北街板塊劍橋國際：多層、18-23層高層；英倫建筑韓城公館： 25-27層高層；現(xiàn)代簡約 皇家馬德里： 9層小高、24層高層，西班牙風(fēng)格 較高容積率，小高層以上類型為主；異域風(fēng)情所主導(dǎo)高新區(qū)板塊東山林語：別墅、多層、13層小高及19層高層；地中海風(fēng)格建筑永縉學(xué)府：14-18層中高層，現(xiàn)代簡約萬科城：洋房、多層、11層小高、33層高層，西班牙風(fēng)格新世界：27

18、-33層高層，港式嘉泰星河：首期組團5棟9層，現(xiàn)代簡約產(chǎn)品線豐富；多為偏現(xiàn)代感風(fēng)格為主風(fēng)格類型對比與市區(qū)喧囂、混雜的環(huán)境相比，與東山風(fēng)景區(qū)相鄰的高新區(qū)本身在外部的居住環(huán)境上已勝出一籌物業(yè)管理 與建材等發(fā)展商實力品牌知名度項目規(guī)模 體量園林景觀 亮點項目銷售 表現(xiàn)戶型面積 配比設(shè)計立山勝利北街板塊劍橋國際：宅間集中綠化、無明顯亮點； 漢城公館：宅間集中綠化、無明顯亮點； 皇家馬德里：雙軸水系園林規(guī)劃；豪華接待中心、裝修高檔、立面獨特。產(chǎn)品類型建筑風(fēng)格除馬德里項目外其他項目表現(xiàn)無奇。高新區(qū)板塊東山林語：block圍合布局，外圍東山、雙潭等外部自然景觀，內(nèi)部聘請日本風(fēng)景堂景觀規(guī)劃；永縉學(xué)府：230米

19、長花卉長廊、四大主題休息廣場、三大主題運動廣場規(guī)劃；日本風(fēng)景堂設(shè)計； 萬科城：主要為宅間綠化，注重景觀小品點綴，展示區(qū)效果良好，風(fēng)格鮮明；新世界：高層組團圍合式大景觀規(guī)劃 ；嘉泰星河：主入口水系廣場規(guī)劃依托外部的東山風(fēng)景區(qū)景觀，與內(nèi)部的景觀規(guī)劃雙重構(gòu)成。園林景觀對比物業(yè)管理 與建材等發(fā)展商實力品牌知名度項目規(guī)模 體量園林景觀 亮點項目銷售 表現(xiàn)戶型面積 配比設(shè)計立山勝利北街板塊劍橋國際：100-150平二房及三房戶型，以100-120平二房戶型為主。韓城公館： 60-130平二房及三房戶型，總體以80-100平戶型為主?；始荫R德里：60-130平，總體以80-110平二房戶型為主，約占70%。

20、產(chǎn)品類型建筑風(fēng)格總體以80-110平兩房為主高新區(qū)板塊東山林語：多層戶型面積110-160平、140平左右為主；小高100-140平、130余平為主；高層100-160平；雙拼均在420平左右、獨棟戶型面積在750余平。永縉學(xué)府：58-200平，80-120平二房及120-150平三房比例相近，約占40%左右。萬科城：洋房130-180平，主力150余平；多層70-190平，70-110平二房為主；小高70-160平、70-120平二房為主；高層主要為90-100平二房。新世界：啟動區(qū)82-240平，80余平二房及150余平三房比例相當(dāng)。嘉泰星河：103-189平，其中103-114平兩房及1

21、20-140平三房比例相當(dāng)。戶型面積各異，整體以80-140平間為主要分布段以80-140平間的兩房及三房為主戶型面積對比物業(yè)管理 與建材等發(fā)展商實力品牌知名度項目規(guī)模 體量園林景觀 亮點項目銷售 表現(xiàn)戶型面積 配比設(shè)計立山勝利北街板塊劍橋國際：07年12月發(fā)售，據(jù)銷售人員介紹90%左右（房產(chǎn)網(wǎng)上備案率約20% ）；銷售均價約4000元/平；總體90-110平戶型銷售較好。韓城公館：08年7月發(fā)售，總體60-100平二房戶型銷售較佳，同時15層以內(nèi)較佳 。皇家馬德里：09年6月開盤，據(jù)銷售人員介紹銷售90%，案場氛圍熱烈，早10點至中午12點有近10組客戶咨詢，是其他案場不能比擬的。產(chǎn)品類型建

22、筑風(fēng)格馬德里項目借助大盤效應(yīng)、清新的風(fēng)格及展示接待中心震撼效果是目前板塊內(nèi)案場氛圍最佳的項目，市場認可度高。高新區(qū)板塊東山林語：08年7月發(fā)售，據(jù)銷售人員介紹90%左右（備案率約23% ）；多層均價約5500元/平、小高約4400元、高層約4600元、雙拼400余萬、獨棟1000萬左右；總體多層相對銷售較好、小高100余平較佳。 永縉學(xué)府：08年10月發(fā)售，據(jù)銷售人員介紹首期8棟銷售90%左右，銷售均價在5000元/平。 萬科城：08年8月發(fā)售，目前東區(qū)以上市部分基本達到清盤狀態(tài)，洋房均價約9000元、多層近7000元、小高5700-5800元、高層最后售價約4600-4700元。 新世界：2

23、009.12.26接受認購、2010年4月開盤 ，目前推出2棟約330戶，其中80余平二房接受較為順暢，銷售均價約5300元。 嘉泰星河：2009.9.30 認購，首期組團5棟9層， 銷售均價約4800元，據(jù)銷售人員介紹目前首期基本售罄多層產(chǎn)品銷售優(yōu)于高層產(chǎn)品、尤其高層大戶型抗性更大；同時萬科品牌在鞍山的影響力也表現(xiàn)明顯，對銷售促進大據(jù)銷售人員介紹，各項目均較理想，其中萬科城項目首期基本清盤銷售狀況對比物業(yè)管理 與建材等發(fā)展商實力品牌知名度項目規(guī)模 體量園林景觀 亮點項目銷售 表現(xiàn)戶型面積 配比設(shè)計立山勝利北街板塊劍橋國際：日本日伸物業(yè)管理，0.8元收費 ；通力電梯、韓國lg塑鋼窗、園區(qū)智能化

24、（單元門可視對講、室內(nèi)安防報警系統(tǒng)、園區(qū)筆錄電視監(jiān)控、園區(qū)周邊防越報警、出入口車輛識別、園區(qū)背景音樂及園區(qū)無限巡更系統(tǒng)等） 。韓城公館：物業(yè)費0.7元。 皇家馬德里：美國世邦魏理仕物業(yè)顧問，具體收費未定，電梯費30/戶。 產(chǎn)品類型建筑風(fēng)格對良好的物業(yè)管理越加重視，同時在園區(qū)智能化方面也加大了投入高新區(qū)板塊東山林語：第一太平戴維斯物業(yè)顧問，1.5-1.2元 。全部采用全框架抗震結(jié)構(gòu)形式；外掛式太陽能熱水器；三層中空窗；24小時遠紅外監(jiān)控，鞍山首家降板式浴缸設(shè)計。 永縉學(xué)府：東芝電梯、lg塑窗、盼盼防火門、鞍鋼管材、臺塑阻燃管等，物業(yè)費1.2元/平 月，電梯費30元/戶。 萬科城：萬科品牌物業(yè)，1

25、.6元 新世界項目：新世界物業(yè)1.6元，電梯費45元/戶 嘉泰星河：1.4元/平，電梯費未定在建材選用及物業(yè)選聘上各項目表現(xiàn)較為一致高質(zhì)量建材與星級物業(yè)也廣泛運用建材服務(wù)對比根據(jù)目前正式上市的別墅項目分布，鞍山別墅項目主要分布在東部區(qū)域，其中高新區(qū)是別墅的主要聚集區(qū)玉岱美廬鄉(xiāng)灣帕提歐大德半山溪谷東亞豪庭新世界別墅競爭分析與普通住宅項目開發(fā)相比，別墅項目發(fā)展商實力要求更高物業(yè)管理 與建材等發(fā)展商實力品牌知名度項目規(guī)模 體量產(chǎn)品類型建筑風(fēng)格園林景觀 亮點項目銷售 表現(xiàn)戶型面積 配比設(shè)計新世界項目：新世界 東亞豪庭：北京東亞新華大德半山溪谷：鞍山大德全國級知名房企 本土高知名度全國級知名房企玉岱美廬

26、：鞍山紫云鄉(xiāng)灣帕提歐：鞍山世豐/大碩品牌對比總體規(guī)模多在5萬平以內(nèi)規(guī)模，但新世界未來啟動的別墅項目預(yù)計體量會較大物業(yè)管理 與建材等發(fā)展商實力品牌知名度項目規(guī)模 體量園林景觀 亮點項目銷售 表現(xiàn)戶型面積 配比設(shè)計產(chǎn)品類型建筑風(fēng)格新世界項目：占地30萬 東亞豪庭：占地1萬，建面約1萬平大德半山溪谷：占地3萬，建面約5萬平玉岱美廬：占地6.4萬，建面7.6萬平鄉(xiāng)灣帕提歐：占地1.8萬，建面2.3萬平規(guī)模對比產(chǎn)品類型以聯(lián)排及雙拼為主；風(fēng)格上均為泛地中海風(fēng)情物業(yè)管理 與建材等發(fā)展商實力品牌知名度項目規(guī)模 體量產(chǎn)品類型建筑風(fēng)格園林景觀 亮點項目銷售 表現(xiàn)戶型面積 配比設(shè)計新世界項目：初步定位聯(lián)排與雙拼為主

27、，風(fēng)格預(yù)計港式 東亞豪庭：聯(lián)排與疊拼為主，1棟雙拼；托斯卡納風(fēng)格大德半山溪谷：聯(lián)排與獨棟；地中海玉岱美廬：雙拼、聯(lián)排與多層；地中海鄉(xiāng)灣帕提歐：聯(lián)排、雙拼與復(fù)式高層；西班牙風(fēng)格風(fēng)格類型對比由于眾多項目地塊規(guī)?；虻匦蜗拗疲w園林規(guī)劃上缺乏大手筆、明顯的特色物業(yè)管理 與建材等發(fā)展商實力品牌知名度項目規(guī)模 體量園林景觀 亮點項目銷售 表現(xiàn)戶型面積 配比設(shè)計產(chǎn)品類型建筑風(fēng)格新世界項目：初步預(yù)計水池及水系等為主要特色東亞豪庭：現(xiàn)代園林藝術(shù)，綠樹、百花、果木、草坪等 大德半山溪谷：坡地溪谷玉岱美廬：依山環(huán)繞而建鄉(xiāng)灣帕提歐：宅間綠化，園林無明顯特色園林景觀對比不同項目各類型產(chǎn)品戶型面積，鄉(xiāng)灣帕提歐同類產(chǎn)品戶

28、型面積設(shè)計略小，其他項目較大物業(yè)管理 與建材等發(fā)展商實力品牌知名度項目規(guī)模 體量園林景觀 亮點項目銷售 表現(xiàn)戶型面積 配比設(shè)計產(chǎn)品類型建筑風(fēng)格新世界項目：初步戶型面積250-600平方米 東亞豪庭：初步定為聯(lián)排300余平、疊拼200余平、1棟雙拼約700平大德半山溪谷：聯(lián)排345-560平、獨棟800-1000平米玉岱美廬：聯(lián)排350-410平、雙拼465平鄉(xiāng)灣帕提歐：聯(lián)排330-380平、雙拼360-400平，高層100-137平 戶型面積對比物業(yè)管理 與建材等發(fā)展商實力品牌知名度項目規(guī)模 體量園林景觀 亮點項目銷售 表現(xiàn)戶型面積 配比設(shè)計產(chǎn)品類型建筑風(fēng)格新世界項目：未售東亞豪庭：08.8接

29、受認購、初步訂2010.5正式開盤；雙拼約15000元/平、聯(lián)排10000元/平、疊拼7000-8000元/平；去化約30%，主要為私營業(yè)主、公務(wù)員等 大德半山溪谷：2009.5接受認購；430-500萬/套聯(lián)排，獨棟一般1000萬/套；整體去化約40余套；鞍山本地及附近縣市，私營業(yè)主為主 玉岱美廬：別墅一般400-600萬/套，多層100余萬/套；整體去化約35%鄉(xiāng)灣帕提歐：2009.10接受認購；別墅8800-11880元，均價約10000元/平；去化約50%由于別墅產(chǎn)品的高門檻的獨特性，但整體看市場接受度仍較高，可輻射鞍山全市及周邊縣市的高收入人群銷售狀況對比物業(yè)管理 與建材等發(fā)展商實力

30、品牌知名度項目規(guī)模 體量園林景觀 亮點項目銷售 表現(xiàn)戶型面積 配比設(shè)計產(chǎn)品類型建筑風(fēng)格新世界項目：未定東亞豪庭：贈送原木搭建的地上車庫，注重地塊風(fēng)水資源的保護大德半山溪谷：室內(nèi)電梯、室內(nèi)新風(fēng)置換系統(tǒng)、low-e玻璃、中水回收利用系統(tǒng)、雨水收集利用系統(tǒng)、垃圾處理系統(tǒng)、太陽能照明系統(tǒng)等生態(tài)節(jié)能措施玉岱美廬：-鄉(xiāng)灣帕提歐：歐洲宮廷榿木門、威盾鋁包木窗、雙指紋門禁系統(tǒng)、窗體智能安防、360度多點位環(huán)路安防、車行入口門禁系統(tǒng) 注重節(jié)能、環(huán)保等材料的選擇；選料考究、注重安全與私密性建材服務(wù)對比區(qū)域市場及個案競爭小結(jié) 立山北端片區(qū)開發(fā)仍圍繞舊城改造，項目規(guī)劃與品質(zhì)感較低；高新區(qū)在諸多品牌地產(chǎn)商的運營下，檔次

31、與品質(zhì)有很大提高，但也預(yù)示著競爭也較激烈板塊分化明顯，高新區(qū)優(yōu)勢明顯競爭激烈 高新區(qū)不僅規(guī)劃有普通住宅產(chǎn)品上，別墅等高端產(chǎn)品類型也有分布，并將成為鞍山別墅重要板塊之一高新區(qū)優(yōu)勢突出，易于產(chǎn)品線的多元規(guī)劃鞍山別墅市場正處于啟動期，增長迅速，同時由于以前供應(yīng)少，產(chǎn)品去化較為樂觀別墅需求得到集中釋放，并輻射周邊縣市 高層產(chǎn)品仍有待于進一步考驗接受，尤其高層大戶型市場的抗性更大高層有待進一步接受大戶高層抗性更大 通過萬科城項目的銷售表現(xiàn)看，萬科城項目在銷售上品牌的拉動效應(yīng)明顯，其客群范圍可覆蓋全市企業(yè)品牌對項目銷售的促進帶動明顯小 結(jié)房地產(chǎn)市場發(fā)展環(huán)境項目產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議全市房地產(chǎn)發(fā)展區(qū)域地產(chǎn)表現(xiàn)啟動

32、區(qū)發(fā)展建議建筑及景觀風(fēng)格戶型配比及設(shè)計目錄：項目總體規(guī)劃產(chǎn)品類型規(guī)劃高層產(chǎn)品小高層產(chǎn)品別墅產(chǎn)品多層產(chǎn)品小高層產(chǎn)品根據(jù)優(yōu)勢資源打造優(yōu)勢產(chǎn)品的原則，排布各產(chǎn)品類型。r 別墅產(chǎn)品講求私密性與景觀，故傍山而建，為本項目的豪宅符號。r 小高層產(chǎn)品排布在地塊的東北和西南兩處，由于地塊有高差起伏，不會對別墅產(chǎn)品造成遮光，同時東北側(cè)小高層處于項目一期內(nèi)，目前市場上對于高層產(chǎn)品還未全面接受，規(guī)劃小高層產(chǎn)品可以起到緩沖作用。r 多層產(chǎn)品作為本項目的現(xiàn)金牛產(chǎn)品，規(guī)劃在園區(qū)中央，與別墅產(chǎn)品相鄰，不會互相影響。r 高層產(chǎn)品規(guī)劃在園區(qū)東南，緊鄰街道。r 整體園區(qū)規(guī)劃依據(jù)地勢，建筑高度逐級排布，形成完美天際線。由于項目開發(fā)

33、周期較長，市場不斷變化，市場接受的產(chǎn)品也在不斷變化，所以建議項目前期以中低密度產(chǎn)品為主打開市場，后期逐步通過高層和商業(yè)來抬高容積率項目規(guī)劃配比項目規(guī)劃配比共建部分非別墅別墅商業(yè)生活配套多層小高高層四聯(lián)、六聯(lián)、雙拼總計占地面積3萬平15萬平8萬平34萬平15萬平7575萬平萬平建筑面積13萬平2萬平24萬平15萬平80萬平10萬平144144萬萬平平所占比例約10.4%約16.66%約10.4%約55.6%約6.94%100%整體項目產(chǎn)品類型規(guī)劃通過現(xiàn)在鞍山房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實狀況，建議項目總建面實現(xiàn)144萬平米左右，如果后期市場逐步走好，容積率可適當(dāng)?shù)脑黾拥缆芬?guī)劃系統(tǒng)主入口商街步行系統(tǒng)市政規(guī)劃路園

34、區(qū)主干路園區(qū)入口景觀路園區(qū)主入口處規(guī)劃景觀路，直通半山別墅區(qū)，其間設(shè)置雕塑小品，園區(qū)主干路與市政規(guī)劃路方便通達園區(qū)各處。園區(qū)東側(cè)規(guī)劃商街步行系統(tǒng)。依據(jù)各產(chǎn)品類型分布以及市政路網(wǎng)規(guī)劃，設(shè)置園區(qū)道路系統(tǒng)園區(qū)入口建議宏偉的園區(qū)大門是項目高端形象樹立的標(biāo)志啟動區(qū)主要通過景觀大道作為景觀主軸，其他景觀設(shè)計層次性向外展開；同時作為看房通道，以實景震撼市場道路建議開放式綠地設(shè)計、封閉式綠地設(shè)計、和居住區(qū)道路和停車場綠化結(jié)合；植物配置宜采取喬木、灌木、地被植物相結(jié)合方式； 設(shè)置園亭、花架、坐椅等園林小品，與景觀融合搭配；選取適應(yīng)北方地區(qū)氣候和居住區(qū)的區(qū)域環(huán)境條件的植物；游步道和小型鋪裝場地采用透水、透氣性鋪裝

35、，做必要的防滑處理；雨水回收系統(tǒng)等環(huán)保節(jié)能措施的運用；處理好實用、美觀和經(jīng)濟的關(guān)系其他區(qū)域主要通過組團綠地、宅間綠化及道路旁景觀合理處理，兼顧實用、美觀和經(jīng)濟關(guān)系道路建議景觀設(shè)計在保證與建筑風(fēng)格表現(xiàn)一直同時，應(yīng)充分利用地塊原有資源，挖掘資源小樹林起伏半山坡地水塘等景觀布局規(guī)劃地塊資源最大化：別墅區(qū)及洋房區(qū)充分利用山地的地形條件，建筑因勢而建，利用落差形成立體景觀在建設(shè)時，應(yīng)遵循因地制宜，保留原生植被多層次綠化、充分體現(xiàn)植物自然美 ，使建筑與周邊原貌環(huán)境融合 景觀布局建議南部地塊水景最大化：噴泉、溪流、景觀湖、水植等多方式運用；親水臺、觀水亭、木橋；觀賞參與并舉浮葉植物、停水植物、沉水植物、岸邊

36、植物等湖、池、瀑布、疊水、溪流及噴泉等水系的不同運用，動水靜水結(jié)合通過親水平臺、水中亭榭、木橋等與水最近接觸景觀布局建議北部地塊原生樹木形成了天然的森林；景觀規(guī)劃需要也可栽植不同顏色、香味樹種，四季不同景、視覺嗅覺共享景觀布局建議 銷售中心（運動會所）商務(wù)會所幼兒園、小學(xué)商業(yè)總體配套規(guī)劃r園區(qū)東側(cè)臨路設(shè)置商業(yè)街，為園區(qū)業(yè)主提供日常所需。商街形式可采用折型商街，增加商街面積的同時，豐富沿街立面。r園區(qū)設(shè)置雙會所，在主入口處設(shè)置銷售中心，后期可用作業(yè)主運動會所，為整個園區(qū)服務(wù)。半山別墅區(qū)設(shè)置商務(wù)會所，為別墅區(qū)專享，體現(xiàn)高端私屬感。r園區(qū)南側(cè)臨市政規(guī)劃路設(shè)置小學(xué)及幼兒園，方便出行。主入口園區(qū)內(nèi)設(shè)置雙

37、會所，滿足不同客群需要，東側(cè)臨街商業(yè)，規(guī)劃風(fēng)格獨特，增加項目特色，幼兒園、小學(xué)解決小業(yè)主就讀需求商街形式建議折型商街，增加了商業(yè)面積，同時豐富了沿街商鋪特色，商街業(yè)態(tài)以滿足業(yè)主日常生活所需為主，會所形式建議別墅區(qū)商務(wù)會所園區(qū)運動會所形式一園區(qū)運動會所形式二園區(qū)規(guī)劃雙會所，別墅區(qū)會所為別墅客戶專屬，園區(qū)運動會所面向所有業(yè)主開放，同時先期會所可作為銷售中心使用商務(wù)會所面積：2000平米運動會所面積：4000平米學(xué)校形式建議小學(xué)幼兒園園區(qū)南部規(guī)劃一所幼兒園、所24班小學(xué)，臨近市政規(guī)劃路，出行便利，規(guī)?？刂圃?2000-14000平米建筑及景觀風(fēng)格建議的確定相應(yīng)因素公司發(fā)展 理念客群喜好或項目的定位風(fēng)

38、格確定市場環(huán)境地理氣候 制約 為形成企業(yè)完整統(tǒng)一的外界形象，可保持 一貫的建筑與景觀風(fēng)格；也可因地制宜規(guī)劃不同風(fēng)格特色； 景觀設(shè)計應(yīng)保證與建筑的融合統(tǒng)一，不可產(chǎn)生不協(xié)調(diào)的現(xiàn)象； 風(fēng)格制定應(yīng)在項目的整體定位之一進行，及項目的形象、人群、產(chǎn)品及檔次等因素相一直； 考慮項目所在地區(qū)的氣候等條件； 考慮不同風(fēng)格經(jīng)濟成本的投入； 應(yīng)與地形、地勢保持一致建筑與景觀風(fēng)格建議建筑風(fēng)格參考一：秉承頤和地產(chǎn)建筑風(fēng)格理念及項目休閑度假的居住氛圍，采用崇尚自然休閑的東南亞風(fēng)格善于御用深棕色、黑色、褐色及金色等，令人感覺沉穩(wěn)大氣，同時還有鮮艷的陶紅和廟黃色。頤和地產(chǎn)在開發(fā)的經(jīng)典項目中，均選取了東南亞風(fēng)格，以追求自然、健

39、康和休閑生活理念。東南亞風(fēng)格繼承了自然、健康和休閑的特質(zhì)，大到空間打造，小到細節(jié)裝飾，都體現(xiàn)出對自然的尊重，和對手工藝制作的崇尚。鞍山項目所倡導(dǎo)的社區(qū)生活方式與企業(yè)一貫遵循的建筑精髓不謀而合，均體現(xiàn)了最自然的尊重，建筑與環(huán)境的融合。建筑風(fēng)格建議建筑風(fēng)格參考二：與周邊多數(shù)項目單色系立面風(fēng)格相區(qū)隔，同時考慮自然氣候特征，采用崇尚自然的北歐建筑材質(zhì)多運用木材、石材、玻璃和鐵藝等，而且都保留著這些材質(zhì)的原始質(zhì)感。北歐建筑設(shè)計的精髓在于產(chǎn)品不僅僅是為了美觀，體現(xiàn)生活情趣，而是處處以使用者為主體，采取人性化的設(shè)計。 以不同材料、不同顏色的色塊搭配，強調(diào)雕塑般的體塊感與精致的細部。材質(zhì)上的精挑細選，工藝上的

40、盡善盡美，回歸自然，崇尚原木韻味。建筑風(fēng)格建議景觀與建筑風(fēng)格應(yīng)保證內(nèi)涵一致，如東南亞園林景觀。以自然、質(zhì)樸為原則，旨在接近真正的大自然東南亞園林熱烈奔放，體現(xiàn)人對大自然的由衷喜愛與積極參與，注重對植物的大面積栽種（如私家花園、露臺、屋頂?shù)龋?，同時對水的運用，猶如置身于熱帶的海邊景觀風(fēng)格建議動物小品、棚屋亭臺、與卵石小徑、跌水等小品的大范圍應(yīng)用各種動物造型的藝術(shù)小品原木或鵝卵石的小道茅草篷屋或原木的小亭臺水的運用造型花池，材料選用上利用黃木、青石板、鵝卵石、麻石等。景觀風(fēng)格建議戶型面積確定參考因素產(chǎn)品類型差異如別墅與普通住宅在戶型面積上存在的較大差異市場接受度對于市場追捧或主流需求的產(chǎn)品可適當(dāng)防

41、止大面積戶型位置資源限制對于地塊資源優(yōu)越處，應(yīng)放置大面積產(chǎn)品或大面積戶型與競爭的區(qū)分應(yīng)避免與競爭對手產(chǎn)生較大的同質(zhì)化規(guī)劃設(shè)計客群需求度根據(jù)項目針對的主要客群的消費習(xí)慣、置業(yè)特征等確定啟動區(qū)別墅與洋房、多層等產(chǎn)品本質(zhì)不同面積安排固然有著本質(zhì)不同啟動區(qū)在形象樹立同時追求回款速度，因此在樹標(biāo)桿同時注意速度洋房及多層等可適當(dāng)設(shè)計大面積段戶型，中高層不宜做大戶型山地及景觀路兩側(cè)戶型面積可做大、臨街位置產(chǎn)品不宜規(guī)劃大戶型市場上不缺大面積別墅戶型情景洋房萬科已占先機、同時更專業(yè)戶型面積確定及設(shè)計參考建議戶型配比與設(shè)計臺地別墅,利用地勢的自然高差,形成天然的起伏錯落格局;屋頂立面鮮艷的顏色搭配,局部木質(zhì)、貼近

42、自然依勢而建,讓建筑以自然完美融合利用高差,形成臺階式入戶紅色屋頂與青山的結(jié)合立體庭院,下沉式庭院與陽光庭院結(jié)合別墅形式建議地下室多功能室與保姆房之間設(shè)置內(nèi)花園，增加生活情趣的同時，更增加主人的私密性，雙車位設(shè)置突顯人性化；雙花園設(shè)計，其中下沉式花園更顯韻味；南花園北露臺增強室內(nèi)采光與通風(fēng)效果；頂層設(shè)專屬層大型屋頂平臺。關(guān)鍵點：雙車庫、雙花園、多露臺別墅產(chǎn)品建議以四聯(lián)排、六聯(lián)排類型為主，戶型面積在四聯(lián)300-350平米、六聯(lián)250-300平米之間別墅戶型建議聯(lián)排別墅：五室四廳六衛(wèi)聯(lián)排別墅：五室四廳六衛(wèi) 建筑面積約建筑面積約299299平米平米雙車庫雙車庫內(nèi)花園內(nèi)花園雙花園設(shè)計雙花園設(shè)計大露臺大

43、露臺屋頂平臺屋頂平臺別墅戶型建議雙拼別墅雙拼別墅地下室南向起居廳，增加采光面，轉(zhuǎn)角設(shè)八角陽光房，書房、會客廳角色隨意轉(zhuǎn)換，增加室內(nèi)采光及通風(fēng)，雙車庫設(shè)計，滿足主人需要。雙車庫雙車庫陽光房陽光房陽光房陽光房頂層露臺頂層露臺項目的明星產(chǎn)品可以定為雙拼產(chǎn)品作為別墅中的“樓王”，面積區(qū)間在400-500平米之間。多層形式建議類洋房設(shè)計，增加陽臺、露臺贈送面積，首層贈送地下室或花園采光地下室首層花園贈送露臺下沉式花園多層戶型建議多層戶型面積在90-110平米緊湊型三房、110-140平米舒適型設(shè)計，附送露臺、陽臺等功能空間，首層帶下沉式花園115.21戶戶有花園，戶戶有庭院，附帶采光地下室137.75入

44、戶花園設(shè)計，附贈大露臺92全明戶型，贈送南北露臺多層戶型建議贈送大陽臺全明戶型，贈送露臺及大陽臺，增加產(chǎn)品附加值高層注重資源均好性,盡量增加觀景面,擴大公共景觀占地盡量拉高建筑增加樓間距,以擴大建筑圍合間景觀綠地面積.采用弧形等造型在兼顧日照采光的前提下,擴大景觀面朝向.把山處或景觀較豐富位置可設(shè)計轉(zhuǎn)角景觀窗及大飄窗等.入戶花園設(shè)計，將外部景觀自然延伸到建筑內(nèi)高層形式建議東方玫瑰園105平小三室萬和順景115平舒適三室領(lǐng)秀慧谷63平高層戶型面積控制在40-100平之間的中小戶型，注重實用性，功能性，可做二梯四戶高層戶型建議高層戶型建議68.7154.8051.29二梯八戶，小戶型產(chǎn)品，空間規(guī)劃

45、合理，贈送露臺，增加產(chǎn)品附加值項目產(chǎn)品配比項目產(chǎn)品配比非別墅非別墅別墅別墅多層多層小高小高高層高層四聯(lián)排四聯(lián)排六聯(lián)排六聯(lián)排雙拼雙拼面積（面積（）配配比比建建面面主力套主力套型型配配比比建建面面主力套主力套型型配比配比建建面面主力套主力套型型配配比比建建面面主力主力套型套型配配比比建建面面主力套主力套型型配配比比建建面面主力套主力套型型4060406011.1%16萬一室一廳一衛(wèi)6070607027.8%40萬二室一廳一衛(wèi)708070802.1%3萬二室一廳一衛(wèi)8095809516.7%24萬二室一廳一衛(wèi)95951151153.3%4.8萬三室二廳一衛(wèi)8.3%12萬三室二廳一衛(wèi)11511514014013.