沈陽豫瓏城市場(chǎng)分析報(bào)告52p

1、shenyang concept advertising co.,ltd.豫瓏城市場(chǎng)分析報(bào)告理念市場(chǎng)部2013年11月一、宏觀市場(chǎng)二、案例分析三、業(yè)態(tài)規(guī)劃目錄：商業(yè)發(fā)展期特征表現(xiàn)：(1) 城市商業(yè)發(fā)展已經(jīng)步入購物中心階段，每十萬人擁有的購物中心數(shù)量在0.1個(gè)以上，一般介于0.1-0.4個(gè)之間。(2) 城市餐飲業(yè)發(fā)展水平一般，每十萬人擁有的連鎖快餐店數(shù)量為0.3個(gè)以上，一般介于0.4-1.7個(gè)之間。(3) 文化娛樂業(yè)發(fā)展水平一般，每十萬人擁有的屏幕數(shù)量為0.7塊以上，一般介于0.8-3.4塊之間。(4) 品牌豐富，奢侈品牌店鋪數(shù)量多于高街品牌店鋪數(shù)量，高品牌店鋪數(shù)在2個(gè)以上，一般介于3-9個(gè)之間

2、；奢侈品牌店鋪數(shù)在5個(gè)以上，一般介于8-20個(gè)之間。沈陽2011年新增購物中心體量居全球第一，在建商業(yè)項(xiàng)目居全球第二。截止2012年10月份的數(shù)據(jù)，沈陽商業(yè)項(xiàng)目總體量約600萬平方米，而未來已知大型商業(yè)項(xiàng)目超過100個(gè)。從市場(chǎng)供應(yīng)的角度來看，沈陽目前整體供應(yīng)量較大!沈陽商業(yè)發(fā)展分析沈陽市商業(yè)發(fā)展處于高速發(fā)展期商圈供應(yīng)2012年沈陽商圈大型優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目新增總量73.63萬，其中新增前五的分別是：中街商圈新增供應(yīng)40.5萬，金廊商圈新增供應(yīng)12.63萬，奧體商圈新增供應(yīng)12萬，鐵西商圈新增供應(yīng)6.5萬，太原街商圈新增供應(yīng)2萬。商圈名稱2011年新增2012年新增2013-2015年預(yù)計(jì)新增中街商圈10

3、.2540.589.93金廊商圈 - 12.63214.6奧體商圈 - 1214.43鐵西商圈06.522.69太原街商圈0246.39北行商圈4.1600五愛商圈 - 011.11商圈庫存2012年沈陽商圈大型優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目新增總量5,172,600萬，其中新增前五的分別是：中街商圈新增供應(yīng)1,597,800萬，金廊商圈新增供應(yīng)1,163,100萬，太原街商圈新增供應(yīng)1,000,400萬，五愛商圈新增供應(yīng)822,300萬，奧體商圈新增供應(yīng)589,000萬。商圈名稱存量(萬)空置面積(萬)中街商圈1,597,8002.69金廊商圈1,163,10013.96太原街商圈1,000,4004.17五愛商

4、圈822,3009.3奧體商圈589,00021.83鐵西商圈585,9002.82北行商圈282,50021.83沈陽商業(yè)發(fā)展分析沈陽整體商業(yè)市場(chǎng)供需存在失衡，隨著未來市場(chǎng)大量入市項(xiàng)目進(jìn)駐，購物中心與專業(yè)市場(chǎng)將面臨空前壓力。沈陽的商業(yè)發(fā)展充分的體現(xiàn)了二線城市的發(fā)展特點(diǎn)，總體概括可分傳統(tǒng)商業(yè)圈和新興商業(yè)圈，而發(fā)展時(shí)間的間隔很長(zhǎng)，特征也各不相同。西塔商圈北市商圈北站商圈鐵百商圈五愛商圈三好街商圈南塔商圈中街商圈傳統(tǒng)商圈興起時(shí)間：20多年至百年時(shí)間不等。目前沈陽城市商業(yè)以中街、太原街商圈為代表性的百年傳統(tǒng)商圈；而北市商圈、北站商圈、鐵百商圈為區(qū)域級(jí)核心商圈；西塔商圈為比較特色商圈；三好街、南塔、五

5、愛商圈作為專業(yè)商圈輻射東三省。新興商圈興起時(shí)間：近10年時(shí)間左右。金廊商圈是近10年新發(fā)展起來的商圈的代表商圈，為城市新興商圈中的代表，而西塔商圈與奧體商圈興起時(shí)間段晚些，其總體來說還處于發(fā)展階段。金廊商圈太原街商圈太原街商圈奧體商圈傳統(tǒng)商圈新興商圈沈陽商業(yè)發(fā)展分析沈陽市商業(yè)歷史可追溯至清太祖定都盛京之時(shí)，即1636年。而歷經(jīng)幾百年滄桑，中街地區(qū)、太原街地區(qū)、北市地區(qū)三個(gè)具有百年歷史的商業(yè)旺地，對(duì)于沈陽商業(yè)發(fā)展的影響至今猶存。中街：毗鄰沈陽故宮，因其位于沈陽古城中央而得名，是東北地區(qū)最早的商業(yè)一條街。始建于1636年，360年彈指一揮間，中街之一雖然寸土寸金的商業(yè)寶地，但隨著城市發(fā)展建設(shè)，已趨

6、近飽和。太原街:始建于1906年至1915年間，曾名“春日町”。1919年開始，相繼有日資企業(yè)“幾久屋”（新世界百貨二部）、滿蒙毛織品商店（第一百貨店）、大和旅館（遼寧賓館）等商店酒店開業(yè)，并逐漸形成了現(xiàn)存的放射狀、棋盤形的商業(yè)街格局。傳統(tǒng)商業(yè)圈沈陽商業(yè)發(fā)展分析太原街商圈指以太原街中華路一橫一豎為主軸，東起和平北大街，西至勝利大街，南起南五馬路，北至北五馬路圍合成的區(qū)域，商圈總規(guī)劃面積為3.41平方公里。中街商圈由中街步行街、沈陽路、正陽街等商業(yè)街構(gòu)成。規(guī)劃面積1.93平方公里，中街總長(zhǎng)度為1.5公里。傳統(tǒng)商業(yè)圈沈陽商業(yè)發(fā)展分析級(jí)別 區(qū)域商業(yè)圈定位目標(biāo)客群消費(fèi)者認(rèn)可度大型商業(yè)分布區(qū)級(jí)商業(yè)圈沈河

7、區(qū)北站商圈目前，該商圈已形成一個(gè)以金融商務(wù)為主的中高端消費(fèi)休閑區(qū)域，結(jié)合原有的一些專業(yè)市場(chǎng)，發(fā)展成為一個(gè)綜合性商圈。沈陽的白領(lǐng)，中高收入人群、區(qū)域內(nèi)的商務(wù)人士、企業(yè)老板、外企及大型國(guó)企高管、高級(jí)公務(wù)員等。消費(fèi)者認(rèn)可度較高，卓展購物中心、家樂福超市等早已家喻戶曉，特別是卓展開放更提高該商圈的知名度。卓展購物中心、家樂福超市、華府天地等。鐵西區(qū)鐵百商圈以中偏低檔、滿足鐵西居民日常消費(fèi)為主的區(qū)域性商圈。以周邊居民較多，中低端客戶，大眾消費(fèi)群體為主。鐵西區(qū)的消費(fèi)者對(duì)本商圈的認(rèn)可度較高，其它城區(qū)的消費(fèi)者對(duì)本商圈的認(rèn)可度較低。鐵百、新瑪特、國(guó)美電器、友誼商場(chǎng)、九路、蘇寧電器等。級(jí)別區(qū)域商業(yè)圈定位目標(biāo)客群消

8、費(fèi)者認(rèn)可度大型商業(yè)分布專業(yè)商業(yè)圈沈河區(qū)五愛商圈五愛商圈主營(yíng)服裝、鞋帽、小百貨、針織品、布料、箱包、家用電器、禮品、日用雜品、美容美發(fā)用品、小食品、床上用品等 14大類，2萬余個(gè)品種。目前已成為中國(guó)北方最大商品集散地、全中國(guó)第二大小商品批發(fā)市場(chǎng)。東北地區(qū)服裝、布料、床上用品等批發(fā)客戶、主要為中、低檔消費(fèi)人群。五愛商圈經(jīng)過多年?duì)I業(yè)交易狀況火爆，日客流量達(dá)30多萬人次，年交易額150多億元，是目前全國(guó)超大服裝專業(yè)批發(fā)（兼零售）市場(chǎng)之一。消費(fèi)者認(rèn)可度極高。內(nèi)衣襪子毛線城、床品布藝箱包鞋帽城、五愛服裝城；五愛針紡城（即五愛西區(qū)）；五愛深港客貨聯(lián)運(yùn)站（即五愛南區(qū)）。 南塔商圈南塔商圈定位以鞋類為主的專業(yè)鞋

9、類批發(fā)零售市場(chǎng)。遼寧省內(nèi)以及東北其他各主要城市的商場(chǎng)為主。輻射東北鞋業(yè)經(jīng)銷商，吸引沈陽中端、中低端消費(fèi)人群。南塔電子市場(chǎng)、東北日雜市場(chǎng)、金馬鞋城、中國(guó)鞋城等。和平區(qū)三好街商圈三好街在2005年被評(píng)為“中國(guó)十大特色商業(yè)街” ，現(xiàn)已經(jīng)成為沈陽市對(duì)外開放、招商引資、建設(shè)旅游城市的最佳宣傳亮點(diǎn)，it產(chǎn)品商業(yè)氛圍知名度僅次于北京中關(guān)村，位居國(guó)內(nèi)第二。商圈零售的客戶年齡以18歲30歲青年為主，其中學(xué)生占有很大部分；批發(fā)的客戶主要為市內(nèi)及其他城市經(jīng)銷商。三好街商圈是it產(chǎn)品的集散地，市民對(duì)此的認(rèn)可度非常高，基本上提起電腦、數(shù)碼產(chǎn)品、辦公耗材等，立刻就能聯(lián)想到“三好街”。賽博數(shù)碼廣場(chǎng)、東軟電腦城、百腦匯、誠(chéng)大

10、數(shù)碼廣場(chǎng)等。沈陽商業(yè)發(fā)展分析1、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)眾多，但商業(yè)質(zhì)量不高據(jù)沈陽商業(yè)局統(tǒng)計(jì)，沈陽市目前現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)約為12萬個(gè)，其中5000平以上的大型商業(yè)零售項(xiàng)目?jī)H有94個(gè)，所占比例較小。并且沈陽市區(qū)擁有多達(dá)40條商業(yè)街，大部分商業(yè)形態(tài)都以商鋪形式存在，整體商業(yè)檔次較低，商業(yè)實(shí)力較弱。2、商業(yè)分布不合理，特色化不鮮明，客流審美疲勞嚴(yán)重5000平以上的大型商業(yè)零售項(xiàng)目40%集中于太原街與中街商圈,且均無特色而言，融入東北乃至沈陽傳統(tǒng)文化的商圈屬于空白狀態(tài)。傳統(tǒng)商業(yè)圈小結(jié)：沈陽商業(yè)發(fā)展分析p 城市規(guī)劃與結(jié)構(gòu)對(duì)于商業(yè)布局影響推動(dòng)商業(yè)的多中心發(fā)展趨勢(shì)根據(jù)沈陽市的總體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，沈陽市將在原城市中心的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)

11、規(guī)劃和開發(fā)周邊多個(gè)產(chǎn)業(yè)區(qū)，從而形成周邊各有特色不同的多個(gè)中心區(qū)。這一發(fā)展獎(jiǎng)引發(fā)沈陽市原有的結(jié)構(gòu)變化，從中心向外延的擴(kuò)展方式轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘兄行暮彤a(chǎn)業(yè)的多中心發(fā)展格局，從而將進(jìn)一步推動(dòng)城市商業(yè)布局從城市中心區(qū)向周邊城市副中心及產(chǎn)業(yè)中心區(qū)過渡和轉(zhuǎn)移！“一廊兩帶”“大渾南”的向南發(fā)展思路新興商業(yè)圈沈陽商業(yè)發(fā)展分析金廊即為中央都市走廊，為城市發(fā)展中核心概念之一金廊大型商業(yè)崛起，將逐漸取代城市老舊商業(yè)，新鮮的商業(yè)模式是其競(jìng)爭(zhēng)之本。萬象城萬象城新興商業(yè)圈沈陽商業(yè)發(fā)展分析商圈類型特點(diǎn)代表項(xiàng)目全運(yùn)片區(qū)起步型“新地塊”土地屬性為生地；各大商業(yè)巨頭拿地（萬達(dá)月星）等；現(xiàn)階段人氣較少；全運(yùn)村的落址地。綠城全運(yùn)村、茂業(yè)奧體

12、片區(qū)生長(zhǎng)型“商業(yè)潛力股”為新興商圈，泛化、億豐廣場(chǎng)均已開業(yè)，商圈氛圍已初具規(guī)模；萬達(dá)廣場(chǎng)、億豐不夜城。萬科泛會(huì)展片區(qū)生長(zhǎng)型聚集較多在韓國(guó)打工人群；周邊小區(qū)人口基數(shù)大（中海、遠(yuǎn)洋等）奧園時(shí)代廣場(chǎng)、長(zhǎng)白維華廣場(chǎng)。優(yōu)勢(shì)城市商業(yè)布局從城市核心區(qū)域向城市副中心過渡。軌道交通的興建將推出提地鐵商業(yè)并加快城市的商業(yè)升級(jí)劣勢(shì)城市外圍，人流稀散，短期內(nèi)無法形成濃郁商業(yè)氛圍商業(yè)開發(fā)扎堆，品牌競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈歷史文化特色商業(yè)匱乏，主力店帶動(dòng)散戶策略為促進(jìn)銷售的主力手段，高端品牌的招商引進(jìn)，為開發(fā)商打開銷售局面小結(jié)：新興商業(yè)圈沈陽商業(yè)發(fā)展分析品牌開發(fā)商突進(jìn)商業(yè)戰(zhàn)場(chǎng)，未來商業(yè)格局群雄逐鹿！至今新興商圈林立，品牌開發(fā)商博

13、弈，與傳統(tǒng)文化擦肩!現(xiàn)象：來沈陽旅游，去北陵、故宮、吃餃子等，說明擁有歷史價(jià)值 啟示：有價(jià)值、無文化1990年-1995年1996年-2000年2001年-2005年2006年-2010年沈陽商業(yè)城1993五愛市場(chǎng)中興商城1998東亞商城興隆大家庭2001北站cbd萬達(dá)廣場(chǎng)2010“老北市”1921擴(kuò)土興建1921年，張作霖為開通地面、繁榮城市，旨在發(fā)展民族經(jīng)濟(jì)，與外國(guó)商埠地競(jìng)爭(zhēng)，下令在皇寺地區(qū)“十間房”附近，開發(fā)北市場(chǎng)。隨后，奉天衙門放地號(hào)飲食文化飲食文化包括茶文化、酒文化和食文化。沈陽東北地方風(fēng)味不少，但都比較分散，沒有形成集聚性效應(yīng)。其民族飲食文化優(yōu)勢(shì)和輻射功能不突出戲曲文化戲曲文化。北

14、市場(chǎng)在上個(gè)世紀(jì)二、三十年代，就是全東北戲院最集中的地方。重建后的北市場(chǎng)，戲曲文化幾乎絕跡。商品文化每一個(gè)沈陽人都知道，外地人來沈不知道買什么東西帶給家人，本地人離沈不知道帶什么禮品送給朋友。老一輩的拿手貨如紅梅味精、紅雙喜高壓鍋，已退出歷史舞臺(tái)，那么，什么是我們沈陽的“南京板鴨”、“上海五香豆”“北京果脯”？沈陽的旅游商品文化積淀很深，就看我們?cè)趺窗l(fā)揮。北市場(chǎng)逐步退化消亡今天隨著城市改造的日益深入，隨著各開發(fā)公司的利益驅(qū)動(dòng)，北市場(chǎng)在逐步退化，這是沈陽的遺憾。沈陽商圈發(fā)展表現(xiàn)沈陽商業(yè)發(fā)展分析百年形成傳統(tǒng)商圈有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，然而新開發(fā)的商業(yè)均與傳統(tǒng)文化擦肩而過十年?duì)I造新興商圈專業(yè)商圈服務(wù)東北三

15、省，卻為如何吸引客流駐足而摩拳擦掌針對(duì)本案而言，面對(duì)沈陽文化商業(yè)處于空白階段，本案獨(dú)樹一幟，填補(bǔ)沈陽歷史文化商業(yè)空缺，未來潛力無限！宏觀市場(chǎng)總結(jié)二、案例分析沈陽本土商業(yè)項(xiàng)目分析歷史文化商業(yè)分析思考方式商業(yè)市場(chǎng)分為商鋪以及購物廣場(chǎng)，我們把商業(yè)市場(chǎng)分為兩種競(jìng)爭(zhēng)形式進(jìn)行研究。對(duì)本案銷售部分商業(yè)有借鑒作用值得參考，進(jìn)行重點(diǎn)分析。開發(fā)商沈陽億豐置業(yè)發(fā)展有限公司開盤時(shí)間/交付時(shí)間2012年9月/2014年8月項(xiàng)目規(guī)?？偨ㄖ娣e約10萬平米在售產(chǎn)品下沉式商業(yè)街推出剩余約套約套租售比例7：3折后均價(jià).萬元/租金-元天面積段-購買人群以投資人群為主，占比85%，主要是市區(qū)私企老板運(yùn)營(yíng)模式年合同，-年每年以總價(jià)款

16、給客戶返款，后兩年返給客戶10%款額。下沉式商業(yè)街區(qū)地下1層美食、運(yùn)動(dòng)戶外、電子產(chǎn)品蘋果體驗(yàn)店、三星體驗(yàn)店、馬家燒麥、劉一鍋、美津火鍋。地下2層美食、運(yùn)動(dòng)城、休閑娛樂帝豪斯健身、臺(tái)灣士林夜市、酒吧一條街、室內(nèi)高爾夫練習(xí)場(chǎng)。億豐不夜城小結(jié)從業(yè)態(tài)角度來看，項(xiàng)目規(guī)劃較為有特色的”士林夜市“等業(yè)態(tài)，引起市場(chǎng)好奇，受到市場(chǎng)的關(guān)注！從購買人群來看，投資客占比85%，項(xiàng)目前期居然之家的投資客轉(zhuǎn)投這部分商鋪的人群占一定比例，以市區(qū)私企老板為主，撫順的投資客，政府公務(wù)員占一定比例但是不是主力客群。從銷量來看，其項(xiàng)目銷售狀況較差，價(jià)格高于客戶預(yù)期是決定性因素！從商鋪運(yùn)營(yíng)周期來看，其開盤與開業(yè)時(shí)間相隔2年，客戶投資

17、周期較長(zhǎng)，阻礙一定的銷售！從銷售模式來看，億豐慣用的返租金銷售模式，較為適用于周邊商業(yè)氛圍稀薄的商業(yè)區(qū)域，能給客戶信心，后期利于統(tǒng)一管理！啟示：規(guī)劃的特色商業(yè)小吃，以特色餐飲業(yè)態(tài)吸引人流；返租金銷售模式給予客戶優(yōu)惠、信心，縮小銷售周期億豐不夜城開發(fā)商沈陽奧園新城置業(yè)有限公司開盤時(shí)間/交付時(shí)間2012年11月/2014年3月項(xiàng)目規(guī)模商業(yè)總建筑面積約42萬平米在售產(chǎn)品貿(mào)2館、貿(mào)3館內(nèi)外街商鋪推出/剩余約套/約41套（1-2f）；約500套約套（3f）租售比例全部為出售產(chǎn)品折后均價(jià)1.5萬元/（1-2f）；1.萬元/（3f）面積段75-480（1-2f）；-（3f）購買人群投資客占比95%，蘇家屯、

18、白塔占比，市內(nèi)人群占比。運(yùn)營(yíng)模式返租金模式：簽3年合約，每年返租10%樓層功能定位業(yè)態(tài)類型貿(mào)2館、貿(mào)3館1-2f商鋪香榭里情景商業(yè)街服飾、餐飲、休閑場(chǎng)所、金融品牌服飾旗艦店、手機(jī)專賣店、體育用品店、美容店、銀行等3f內(nèi)街商鋪奧特萊斯生金小鋪服飾、小百貨、箱包國(guó)際以及韓國(guó)服飾店、名品箱包、韓國(guó)特色小商品街、品牌化妝品體驗(yàn)店以及銷售店沈陽奧園時(shí)代廣場(chǎng)小結(jié)從業(yè)態(tài)角度來看，項(xiàng)目規(guī)劃較為有特色的“韓國(guó)奧特萊斯”商鋪定位，吸引周邊滿融、馬關(guān)等地區(qū)的韓國(guó)打工人群，具有針對(duì)性！從銷售角度來看，其項(xiàng)目銷售狀況較為火爆，因素一：面積小，價(jià)格低，降低投資門檻；因素二：找尋客戶具有針對(duì)性，周邊區(qū)域有較多喜歡韓國(guó)文化的

19、人群！從商鋪運(yùn)營(yíng)周期來看，其開盤與開業(yè)時(shí)間相隔1年多的時(shí)間，較短的投資周期也是客戶能選擇的重要元素之一從購買人群來看，商鋪定位準(zhǔn)確，吸引韓國(guó)回國(guó)的人群（滿融、馬總等），較為喜歡韓國(guó)流行元素，并且95%都是投資客。從營(yíng)銷模式來看，周邊商業(yè)氛圍尚未成熟，采用返租金銷售模式，市場(chǎng)上普遍的銷售模式，給予客戶較大的信心，統(tǒng)一管理、經(jīng)營(yíng)！啟示：特色定位在前期是快速導(dǎo)熱市場(chǎng)的好手段，同時(shí)商鋪小面積，降低投資門檻！沈陽奧園時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目名稱產(chǎn)品功能面積段推出/剩余折后均價(jià)租金經(jīng)營(yíng)模式開盤時(shí)間綠城社區(qū)底商30-200約100套/約15套1.5萬元/正常銷售2012年10月長(zhǎng)白維華廣場(chǎng)內(nèi)街商鋪8-12約640套約7

20、8套4.75萬元/6-13元/天帶租約銷售2012年10月奧園香榭里情景商業(yè)街75-480約套/約41套1.5萬元/返租金模式：簽3年合約，每年返租10%2012年11月奧萊鋪-約500套約套1.萬元/萬達(dá)廣場(chǎng)社區(qū)底商90-180約41套/約9套4萬元/正常銷售2012年6月金地琥珀天地a區(qū)商業(yè)街100-1000約27套/約27套1.6萬元/預(yù)計(jì)2013年年底億豐不夜城下沉商鋪70-110約套約套.萬元/7-12元/天/平米返租金模式：簽五年合約，1-3每年6%，4-5年每年10%（70%自持，30%出售）2012年9月銷售模式匯總分析：商鋪產(chǎn)品解析小商鋪產(chǎn)品降低投資門檻，更利于前期的項(xiàng)目回款

21、！維華項(xiàng)目有著高人氣量、成熟的商業(yè)氛圍支撐，銷量領(lǐng)先區(qū)域其他競(jìng)品商鋪。大型商場(chǎng)業(yè)態(tài)占比分析大型商場(chǎng)產(chǎn)品解析:餐飲、零售業(yè)是商場(chǎng)中較為受客戶歡迎的業(yè)態(tài)，建議大量招商！低樓層滿足客戶購物需求，而高樓層為吸引客流，會(huì)規(guī)劃餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)！項(xiàng)目名稱產(chǎn)品功能負(fù)數(shù)層1f2f3f4f5f6f綠城全民健身中心超市（招商中）商業(yè)街（服飾鞋帽等）健身中心洗浴中心游泳中心月星國(guó)際城a地塊商場(chǎng)超市（招商中）箱包、小百貨商業(yè)街名品服飾電影院，ktv、美食廣場(chǎng)奧園貿(mào)1館樂購超市百貨商業(yè)街服飾店國(guó)美、蘇寧家庭娛樂互動(dòng)體驗(yàn)中心、保利影院美食廣場(chǎng)萬達(dá)廣場(chǎng)萬達(dá)百貨百貨市內(nèi)商業(yè)街超市（招商中）ktv、電玩城電影城imax美食廣場(chǎng)金

22、地琥珀天地b區(qū)兒童娛樂館兒童服飾、兒童玩具兒童早教中心、兒童樂園b區(qū)商場(chǎng)華潤(rùn)超市電影城l從商鋪售銷狀況來看內(nèi)街商鋪供應(yīng)量較大，面積是偏小，屬于走量產(chǎn)品，而同一商業(yè)市場(chǎng)中內(nèi)街商鋪價(jià)格是低于外街商鋪的，而周邊的成型的商業(yè)氛圍會(huì)抬高商鋪的價(jià)值。l從銷售模式來看周邊商業(yè)氛圍較為稀薄的項(xiàng)目采用返租金銷售模式，以及客戶優(yōu)惠以及信心，吸引客戶投資！l從項(xiàng)目業(yè)態(tài)來看餐飲、零售業(yè)態(tài)是商場(chǎng)中較為受客戶歡迎的業(yè)態(tài)，低樓層滿足客戶購物需求，而高樓層為吸引客流，會(huì)規(guī)劃餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)！l從購買人群來看購買價(jià)值較高的商業(yè)產(chǎn)品的人群以私營(yíng)業(yè)主以及政府官員為主，只有這類客戶才能承擔(dān)較為昂貴的費(fèi)用。凡投資此商鋪的人群對(duì)于未來發(fā)

23、展帶給商業(yè)發(fā)展的前景預(yù)期是經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間的培育和洗腦，也有一部分客戶在其中受過益。商業(yè)項(xiàng)目分析總結(jié)來自本土商業(yè)市場(chǎng)啟示：?jiǎn)⑹疽簧虡I(yè)定位的啟示本案商業(yè)定位的關(guān)注著眼點(diǎn)：第一，可持續(xù)性，本案的商業(yè)未來要跟上商圈的發(fā)展；在未來的5-10年的發(fā)展過程中，本案的商業(yè)模式仍然不被后進(jìn)入商業(yè)替代。第二，特色性，對(duì)于一個(gè)傳統(tǒng)區(qū)域，擁有內(nèi)涵的特色型商業(yè)會(huì)給未來的經(jīng)營(yíng)及投資者描繪一個(gè)美好前景，而未來在養(yǎng)鋪期，也會(huì)因?yàn)樘厣奶匦晕M(fèi)人群的聚合效應(yīng)，從而縮短養(yǎng)鋪周期。第三，招商運(yùn)營(yíng)的可行性，目前主要在售的商業(yè)項(xiàng)目其招商運(yùn)營(yíng)能力都超強(qiáng)，本案的定位初期要考慮招商可執(zhí)行性，降低投資和經(jīng)營(yíng)客戶的流失率。啟示二買鋪人如何尋找與

24、鎖定縱觀各城市的一個(gè)新興區(qū)域的商業(yè)，在銷售過程中，購鋪人群呈現(xiàn)幾個(gè)特點(diǎn):第一，城市中的投資客；第二，商業(yè)經(jīng)營(yíng)者的戰(zhàn)略布局考慮；第三，已經(jīng)從新興商業(yè)嘗到投資回報(bào)收益的人群。未來本案針對(duì)買鋪人群的尋找及鎖定過程中，方向要明晰準(zhǔn)確。來自本土商業(yè)市場(chǎng)啟示：?jiǎn)⑹救N售模式目前區(qū)域商業(yè)賣鋪的銷售模式大體分兩種，一是返租金銷售，（億豐為代表）二是前期優(yōu)惠促銷，依靠后期的強(qiáng)有力的招商能力鎖定客戶（萬達(dá)為代表）另外招商模式可以采用聯(lián)合幾大招商團(tuán)隊(duì)共同為本案進(jìn)行前期招商的形式來做（萬科渾河天地）來自本土商業(yè)市場(chǎng)啟示：商鋪產(chǎn)品銷售模式建議鑒于本案出售商鋪面積較小，且達(dá)到快速回籠資金的目的：建議本案商鋪運(yùn)用返租金銷售

25、模式進(jìn)行統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)如何增加本案特色因子，發(fā)揮價(jià)值最大化，將是本案思考的主要因素然而沈陽歷史文化商業(yè)匱乏，因此借鑒國(guó)內(nèi)案例。 “歷史+商業(yè)”類商業(yè)街 位置：位于南京市長(zhǎng)江路與太平北路交匯處 規(guī)模：由幢民國(guó)風(fēng)格建筑及”共和”“博愛”“新世紀(jì)”“太平洋”個(gè)街心廣場(chǎng)組成，總面積萬多平方米 定位：南京1912定位于“城市客廳”，成為白領(lǐng)、小資、文化人群、外籍人士、商務(wù)客人、游客消費(fèi)的“高尚休閑商業(yè)區(qū)”南京1912昔日總統(tǒng)府邸，今日城市客廳，主打“民國(guó)文化牌”，兼具文化歷史底蘊(yùn)和現(xiàn)代時(shí)尚的休閑文化商街南京”的設(shè)計(jì)風(fēng)格與總統(tǒng)府遺址建筑群總體風(fēng)貌保持一致。幢建筑，其中幢是原有的民國(guó)建筑，最高的三層樓，

26、多數(shù)建筑是兩層樓甚至是平房；青灰色與磚紅色相間的建筑群，風(fēng)格古樸精巧，錯(cuò)落有致、呈形環(huán)繞”總統(tǒng)府”。業(yè)態(tài)：以酒吧為主，特色餐飲和休閑為輔經(jīng)營(yíng)模式：只租不售，經(jīng)營(yíng)者和管理者分離以酒吧為主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)消費(fèi)檔次定位中高檔注重國(guó)際一線品牌的引進(jìn)南京1912整體風(fēng)格保留民國(guó)建筑的風(fēng)貌“歷史+商業(yè)”類商業(yè)街成功運(yùn)作的必要條件：選址：城市核心區(qū)中心位置、市級(jí)商圈、高檔商務(wù)區(qū)附近，周圍有高端住宅支撐；業(yè)態(tài)定位多以餐飲休閑為主；建筑形態(tài)結(jié)合當(dāng)?shù)貧v史文化特點(diǎn)，并錯(cuò)落有致排列增加商業(yè)氣氛；消費(fèi)群定位：旅游人群、本地中高端白領(lǐng)及其他高消費(fèi)人群。“文化+商業(yè)”類商業(yè)街 選址：成都市武侯祠東側(cè) 開業(yè)時(shí)間：2004.11.1

27、 總建筑面積：7920m 總街長(zhǎng)：340m 平均街寬：3-4m（最大街寬為6m） 項(xiàng)目定位：文化、商業(yè)與地產(chǎn)的融合，是巴蜀民風(fēng)民俗和三國(guó)蜀漢文化的民俗風(fēng)情街，號(hào)稱“成都版清明上河圖”。成都錦里商業(yè)休閑街位于武侯祠東側(cè)，建筑面積7920平方米，是融合巴蜀民風(fēng)與三國(guó)文化的民俗風(fēng)情街廣場(chǎng)廣場(chǎng)餐飲娛樂區(qū)餐飲娛樂區(qū)錦銹文化區(qū)錦銹文化區(qū)民俗市井區(qū)民俗市井區(qū)餐飲休閑公建住宿購物錦里商業(yè)街業(yè)態(tài)配比錦里商業(yè)街業(yè)態(tài)配比24%46%4%2%4%20%餐飲餐飲商鋪商鋪游藝游藝客?？蜅Ｂ眯猩缏眯猩缧傂?cè)齻€(gè)主題區(qū)域堅(jiān)持主題和特色業(yè)態(tài)同時(shí)分別輔以其他業(yè)態(tài)三國(guó)蜀漢文化 川西民俗文化 酒吧文化張飛牛肉錦里休閑街主要賣的是“

28、文化”，是三國(guó)文化的代名詞，把文化與商業(yè)巧妙的融合起來，使顧客在體驗(yàn)文化的同時(shí)進(jìn)行消費(fèi)錦里有如“三國(guó)茶樓”、“三顧園餐廳”、“張飛牛肉”等以三國(guó)文化為核心的商業(yè)。成功運(yùn)作的必要條件：極具當(dāng)?shù)匚幕厣臍v史建筑或仿古建筑；將民俗文化融入建筑及業(yè)態(tài)中，增加項(xiàng)目吸引力；堅(jiān)持主題業(yè)態(tài)為主，同時(shí)配合多種輔助業(yè)態(tài)，避免消費(fèi)疲勞?！拔幕?商業(yè)”類商業(yè)街特色商業(yè)街成功運(yùn)作的關(guān)鍵歷史+商業(yè)選址：城市核心區(qū)中心位置、市級(jí)商圈、周圍有高端住宅支撐；業(yè)態(tài)定位結(jié)合市場(chǎng)需求，同時(shí)多以餐飲休閑為主；建筑形態(tài)結(jié)合當(dāng)?shù)貧v史文化特點(diǎn)，錯(cuò)落有致排列；堅(jiān)持特色化經(jīng)營(yíng)，通過各類活動(dòng)增加商業(yè)氛圍。文化+商業(yè)特色商業(yè)街地處城市中心位置特色

29、商業(yè)街建筑與城市文化的結(jié)合特色商業(yè)街定位與市場(chǎng)需求的結(jié)合特色商業(yè)街經(jīng)營(yíng)必須堅(jiān)持特色化整體思考最終本案將形成極具歷史文化底蘊(yùn)的城市名片首先整合沈陽歷史文化資源，明確文化定位，提升商業(yè)街內(nèi)涵；借鑒沈陽傳統(tǒng)建筑風(fēng)貌，設(shè)計(jì)獨(dú)特的街景小品，突出文化品位，形成商業(yè)街標(biāo)志；創(chuàng)造可體驗(yàn)性的場(chǎng)所，帶動(dòng)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展；舉辦各類活動(dòng)，炒熱人氣。文化商業(yè)街打造思路：u沈陽歷史文化綜合型商業(yè)空白：業(yè)態(tài)單一 經(jīng)營(yíng)分散。市場(chǎng)形勢(shì)u大品牌開發(fā)商加入，激進(jìn)沈陽整體商業(yè)發(fā)展，未來競(jìng)爭(zhēng)更為嚴(yán)峻。業(yè)態(tài)建議業(yè)態(tài)建議思路本案自身分析商業(yè)市場(chǎng)分析旅游市場(chǎng)分析市場(chǎng)定位功能定位目標(biāo)客群業(yè)態(tài)規(guī)劃本案自身分析自身定位：一張承載城市城市文化功能的

30、沈陽新城市名片占地3.2萬、建面16.2萬 、地上8.4萬地下7.8萬、銷售面積3萬業(yè)態(tài)分布整體規(guī)劃最能代表和展現(xiàn)沈陽歷史和文化豐富性和多樣性的歷史街區(qū)明清時(shí)代建筑格局，皇城邊汗王宮復(fù)建，是沈陽歷史文化風(fēng)貌區(qū)的重要組成部分，在沈陽彌足珍貴人工環(huán)境人文環(huán)境緊鄰沈陽中街且與故宮一街之隔，西側(cè)臨近太清宮，地理位置極佳本案具有豐富的文物古跡及歷史建筑，具有濃郁的歷史文化氣息擁有豐富的物質(zhì)和人文資源，具備打造成濃縮“老沈陽”歷史風(fēng)情的商業(yè)街區(qū)本案自身分析歷史文化體驗(yàn)的商業(yè)缺失沈陽需要一種懷舊的、具有歷史文化內(nèi)涵的商業(yè)街區(qū)機(jī)會(huì)餐飲、文化休閑娛樂一站式購物、餐飲、休閑娛樂相輔相成歷史文化街區(qū)的定位中，蘊(yùn)藏著

31、獨(dú)特的商機(jī)和使命：城市商業(yè)的完善、升級(jí)傳統(tǒng)文化的挖掘、弘揚(yáng)傳統(tǒng)商圈模式單一，餐飲、休閑娛樂的文化品位有待提升，具有歷史風(fēng)情的特色商業(yè)是沈陽商圈內(nèi)留下的空白商業(yè)市場(chǎng)分析 存在市場(chǎng)空白沈陽旅游市場(chǎng)存在的問題旅游市場(chǎng)總體表現(xiàn)旅游商業(yè)缺乏特色，對(duì)第二產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)不強(qiáng)旅游產(chǎn)品單一，旅游過境地旅游服務(wù)水平有待提高旅游產(chǎn)業(yè)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用不夠明顯旅游過境地角色，游客停留時(shí)間短游客總體消費(fèi)水平低缺乏綜合性休閑型文化旅游景點(diǎn)定位中，蘊(yùn)藏著填補(bǔ)市場(chǎng)空白的功能：完善沈陽旅游服務(wù)配套設(shè)施沈陽現(xiàn)有景點(diǎn)主要為觀光型，缺乏綜合性大型休閑、消費(fèi)型旅游文化綜合體，改變沈陽作為旅游過境地的尷尬角色旅游市場(chǎng)分析展現(xiàn)出濃郁的清代傳統(tǒng)建

32、筑風(fēng)貌，既充分保留了歷史古跡，又擁有繁華商業(yè)的集特色購物、地方風(fēng)味餐飲、高品位休閑、娛樂、旅游觀光為一體的復(fù)合型體驗(yàn)式歷史文化街區(qū)復(fù)合型體驗(yàn)式歷史文化街區(qū)吃、住、行、游、購、娛定位關(guān)鍵詞市場(chǎng)定位根據(jù)西區(qū)商業(yè)的建筑格局，建議東區(qū)分為不同主題層，經(jīng)營(yíng)商品同體差異化，在提高整體商業(yè)價(jià)值的同時(shí)，有效整合業(yè)態(tài)布局和項(xiàng)目整體的推廣嚴(yán)密性，對(duì)投資者和日后經(jīng)營(yíng)業(yè)主更加具有引導(dǎo)作用。東區(qū)西區(qū)1/有商業(yè)文化特色 2/呼應(yīng)西區(qū) 3/可持續(xù)經(jīng)營(yíng)功能定位原則特色購物：傳統(tǒng)的、文化的、老字號(hào)的特色精品，購買沉甸甸的歷史風(fēng)味餐飲：特色餐飲、風(fēng)味小吃、東北各地美食，盡享豐盛人生格調(diào)休閑：文物古跡、民俗風(fēng)情、民間工藝，盡現(xiàn)沈陽歷史底蘊(yùn)和人文風(fēng)情旅游觀光：匯集知名旅行社，引進(jìn)青年旅舍，倡導(dǎo)綠色出游中式文化老沈陽韻味+新體驗(yàn)新格調(diào)沈陽引以為豪的滿清文化縮影，讓市民和游客感知沈陽文化；展現(xiàn)老沈陽傳統(tǒng)商業(yè)民俗風(fēng)情，讓市民和游客經(jīng)歷一種