龍興廣場(chǎng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司運(yùn)營(yíng)方案

1、龍興廣場(chǎng)（龍興廣場(chǎng)（標(biāo)志標(biāo)志）策 劃：姚 通二0一二年七月五日第一部分 商業(yè)定位 “龍興廣場(chǎng)龍興廣場(chǎng)”功能定位為：是增槎路首家集功能定位為：是增槎路首家集商務(wù)、休閑、娛樂、購(gòu)物、商務(wù)、休閑、娛樂、購(gòu)物、美食、康體、文化美食、康體、文化等一站式家庭生活?yuàn)蕵沸蓍e購(gòu)物中心：等一站式家庭生活?yuàn)蕵沸蓍e購(gòu)物中心：一個(gè)永不落幕一個(gè)永不落幕的時(shí)尚大舞臺(tái)！首家體驗(yàn)式家庭娛樂的時(shí)尚大舞臺(tái)！首家體驗(yàn)式家庭娛樂mall！購(gòu)物：購(gòu)物：中檔偏高的流行性及品質(zhì)定位，中低價(jià)格；中檔偏高的流行性及品質(zhì)定位，中低價(jià)格；餐飲：餐飲：品質(zhì)及流性跨度大，應(yīng)涵蓋不同檔次、不同類型，滿足各類消品質(zhì)及流性跨度大，應(yīng)涵蓋不同檔次、不同類型，滿

2、足各類消 費(fèi)群體的消費(fèi)需求；費(fèi)群體的消費(fèi)需求；娛樂：娛樂：高品質(zhì)、低價(jià)格作為吸引人流的重要業(yè)態(tài)；高品質(zhì)、低價(jià)格作為吸引人流的重要業(yè)態(tài)；服務(wù)：服務(wù)：在品質(zhì)和價(jià)格上均設(shè)置加大的跨度，滿足不同的消費(fèi)層級(jí)消費(fèi)在品質(zhì)和價(jià)格上均設(shè)置加大的跨度，滿足不同的消費(fèi)層級(jí)消費(fèi) 群體的需要。群體的需要。項(xiàng)目整體定位：項(xiàng)目整體定位：以中檔為主，在餐飲及服務(wù)類上少量高端定位作為形象以中檔為主，在餐飲及服務(wù)類上少量高端定位作為形象支撐，娛樂及零售方面以中檔的定位吸引消費(fèi)群體。支撐，娛樂及零售方面以中檔的定位吸引消費(fèi)群體。 建 議 根據(jù)根據(jù)“龍興廣場(chǎng)龍興廣場(chǎng)”功能定位、整體定功能定位、整體定位及經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)與運(yùn)營(yíng)管理模式，本人建

3、議位及經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)與運(yùn)營(yíng)管理模式，本人建議組建組建“龍興廣場(chǎng)商業(yè)管理公司龍興廣場(chǎng)商業(yè)管理公司”，建立一，建立一支具有高素質(zhì)的專業(yè)管理隊(duì)伍，對(duì)支具有高素質(zhì)的專業(yè)管理隊(duì)伍，對(duì)“龍興龍興廣場(chǎng)廣場(chǎng)”進(jìn)行有效的招商與運(yùn)營(yíng)管理，提高進(jìn)行有效的招商與運(yùn)營(yíng)管理，提高項(xiàng)目的整體運(yùn)作效能及公司的經(jīng)濟(jì)效益。項(xiàng)目的整體運(yùn)作效能及公司的經(jīng)濟(jì)效益。成立成立“廣州龍興廣場(chǎng)商業(yè)管理公司廣州龍興廣場(chǎng)商業(yè)管理公司”的意的意義義1 1、提升龍興廣場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目的后期運(yùn)營(yíng)和管理；、提升龍興廣場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目的后期運(yùn)營(yíng)和管理；2 2、促進(jìn)和保障公司商業(yè)項(xiàng)目的持續(xù)運(yùn)營(yíng)和穩(wěn)步發(fā)展。、促進(jìn)和保障公司商業(yè)項(xiàng)目的持續(xù)運(yùn)營(yíng)和穩(wěn)步發(fā)展。 一、經(jīng)營(yíng)定位一、經(jīng)營(yíng)定位

4、1 1、提供完備的商業(yè)、提供完備的商業(yè)服務(wù)服務(wù)為核心定位；為核心定位；2 2、輔以商業(yè)咨詢和、輔以商業(yè)咨詢和適度適度的商業(yè)管理。的商業(yè)管理。二、定位說明二、定位說明 商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司通常是將經(jīng)營(yíng)行為作為主要管理內(nèi)容，強(qiáng)調(diào)對(duì)經(jīng)營(yíng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司通常是將經(jīng)營(yíng)行為作為主要管理內(nèi)容，強(qiáng)調(diào)對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)的控制。其核心定位為：運(yùn)營(yíng)管理。環(huán)節(jié)的控制。其核心定位為：運(yùn)營(yíng)管理。 例如：傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)，核心定位是業(yè)態(tài)的布局、控制、銷售環(huán)節(jié)掌控例如：傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)，核心定位是業(yè)態(tài)的布局、控制、銷售環(huán)節(jié)掌控等重要內(nèi)容，輔以商業(yè)服務(wù)。等重要內(nèi)容，輔以商業(yè)服務(wù)。 大型超市也是采取這樣的定位，所以此類經(jīng)營(yíng)管理公司能夠最大限度大型超

5、市也是采取這樣的定位，所以此類經(jīng)營(yíng)管理公司能夠最大限度做到對(duì)經(jīng)做到對(duì)經(jīng)營(yíng)者的控制，并能直接左右銷售行為和結(jié)果。營(yíng)者的控制，并能直接左右銷售行為和結(jié)果。 究其根本原因是：究其根本原因是：產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)+ +經(jīng)營(yíng)權(quán)的高度統(tǒng)一或經(jīng)營(yíng)權(quán)的高度集中經(jīng)營(yíng)權(quán)的高度統(tǒng)一或經(jīng)營(yíng)權(quán)的高度集中 因此，因此，龍興商業(yè)管理公司龍興商業(yè)管理公司的核心定位只能是：的核心定位只能是：商業(yè)服務(wù)商業(yè)服務(wù)三、經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略三、經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略 長(zhǎng)期戰(zhàn)略長(zhǎng)期戰(zhàn)略 通過積累管理經(jīng)驗(yàn)，完善管理模式，不斷提通過積累管理經(jīng)驗(yàn)，完善管理模式，不斷提升管理水平，為公司商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)提供升管理水平，為公司商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)提供支持和服務(wù)。并在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域內(nèi)努

6、力探支持和服務(wù)。并在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域內(nèi)努力探索成功的，可復(fù)制的模式。索成功的，可復(fù)制的模式。 短期目標(biāo)短期目標(biāo) 圍繞前期策劃公司開展主力店招商工作，積圍繞前期策劃公司開展主力店招商工作，積極配合和支持項(xiàng)目招商工作，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目招商成極配合和支持項(xiàng)目招商工作，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目招商成功。功。 四、經(jīng)營(yíng)范圍四、經(jīng)營(yíng)范圍 主營(yíng)主營(yíng)： 商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)、商業(yè)顧問咨詢、商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)、商業(yè)顧問咨詢、商業(yè)項(xiàng)目策劃、商業(yè)企業(yè)開店指導(dǎo)、商業(yè)推廣活動(dòng)、營(yíng)策劃、商業(yè)企業(yè)開店指導(dǎo)、商業(yè)推廣活動(dòng)、營(yíng)銷策劃、商業(yè)代理招商、物業(yè)租售代理、各類銷策劃、商業(yè)代理招商、物業(yè)租售代理、各類廣告設(shè)計(jì)、制作、發(fā)布等。廣告設(shè)計(jì)、制作、發(fā)布

7、等。兼營(yíng)：兼營(yíng)： 糖、煙、酒、鐘表、珠寶、金銀飾品、工藝品、糖、煙、酒、鐘表、珠寶、金銀飾品、工藝品、化妝品、家電、照相器材、通訊器材、服裝、化妝品、家電、照相器材、通訊器材、服裝、鞋帽、皮具、箱包、飾品、玩具、床上用品、鞋帽、皮具、箱包、飾品、玩具、床上用品、運(yùn)動(dòng)器材、文化用品、辦公用品、電子產(chǎn)品、運(yùn)動(dòng)器材、文化用品、辦公用品、電子產(chǎn)品、百貨等百貨等五、主要職能五、主要職能 四大職能：四大職能： 市場(chǎng)市場(chǎng) 招商招商 營(yíng)銷營(yíng)銷 管理管理（一）市場(chǎng)職能（一）市場(chǎng)職能1 1、項(xiàng)目商家經(jīng)營(yíng)情況審核；、項(xiàng)目商家經(jīng)營(yíng)情況審核；2 2、區(qū)域市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)查分析；、區(qū)域市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)查分析；3 3、

8、商業(yè)應(yīng)對(duì)策略的制訂；、商業(yè)應(yīng)對(duì)策略的制訂；4 4、項(xiàng)目對(duì)外關(guān)系的協(xié)調(diào)和維護(hù)；、項(xiàng)目對(duì)外關(guān)系的協(xié)調(diào)和維護(hù)；5 5、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣和商業(yè)活動(dòng)的策劃組織和執(zhí)行。、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣和商業(yè)活動(dòng)的策劃組織和執(zhí)行。（二）招商職能（二）招商職能1 1、項(xiàng)目業(yè)主的商鋪轉(zhuǎn)讓、經(jīng)營(yíng)者的轉(zhuǎn)租等；、項(xiàng)目業(yè)主的商鋪轉(zhuǎn)讓、經(jīng)營(yíng)者的轉(zhuǎn)租等；2 2、項(xiàng)目開業(yè)后的補(bǔ)位招商；、項(xiàng)目開業(yè)后的補(bǔ)位招商；3 3、商家的儲(chǔ)備工作；、商家的儲(chǔ)備工作；4 4、對(duì)入駐商家進(jìn)行評(píng)估工作。、對(duì)入駐商家進(jìn)行評(píng)估工作。（一）市場(chǎng)職能（一）市場(chǎng)職能1 1、項(xiàng)目商家經(jīng)營(yíng)情況審核；、項(xiàng)目商家經(jīng)營(yíng)情況審核；2 2、區(qū)域市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)查分析；、區(qū)域市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的

9、調(diào)查分析；3 3、商業(yè)應(yīng)對(duì)策略的制訂；、商業(yè)應(yīng)對(duì)策略的制訂；4 4、項(xiàng)目對(duì)外關(guān)系的協(xié)調(diào)和維護(hù)；、項(xiàng)目對(duì)外關(guān)系的協(xié)調(diào)和維護(hù)；5 5、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣和商業(yè)活動(dòng)的策劃組織和執(zhí)行。、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣和商業(yè)活動(dòng)的策劃組織和執(zhí)行。（三）營(yíng)銷職能（三）營(yíng)銷職能1 1、協(xié)助商家尋找、開發(fā)、穩(wěn)定終端客戶，引導(dǎo)和培育項(xiàng)目所、協(xié)助商家尋找、開發(fā)、穩(wěn)定終端客戶，引導(dǎo)和培育項(xiàng)目所 處區(qū)域的市場(chǎng)，促進(jìn)區(qū)域商業(yè)快速繁榮，提高市場(chǎng)占有率；處區(qū)域的市場(chǎng)，促進(jìn)區(qū)域商業(yè)快速繁榮，提高市場(chǎng)占有率；2 2、提供專業(yè)培訓(xùn)和知識(shí)講座，提高商家的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，保持、提供專業(yè)培訓(xùn)和知識(shí)講座，提高商家的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，保持 營(yíng)業(yè)收入穩(wěn)定提升；營(yíng)業(yè)收入穩(wěn)定提

10、升；3 3、項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)細(xì)分和空白的捕捉，輔助和引導(dǎo)商家調(diào)整、項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)細(xì)分和空白的捕捉，輔助和引導(dǎo)商家調(diào)整 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和策略；經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和策略；4 4、通過加盟項(xiàng)目推介、區(qū)域外項(xiàng)目考察等多種形式，為具備、通過加盟項(xiàng)目推介、區(qū)域外項(xiàng)目考察等多種形式，為具備 實(shí)力的業(yè)主或經(jīng)營(yíng)者實(shí)力的業(yè)主或經(jīng)營(yíng)者“嫁接嫁接”和導(dǎo)入新的商業(yè)理念和模式；和導(dǎo)入新的商業(yè)理念和模式；（四）管理職能（四）管理職能 兩大方面兩大方面： 物業(yè)管理物業(yè)管理 運(yùn)營(yíng)管理運(yùn)營(yíng)管理 1 1、經(jīng)營(yíng)行為管理、經(jīng)營(yíng)行為管理2 2、消費(fèi)行為管理、消費(fèi)行為管理1 1、經(jīng)營(yíng)行為管理、經(jīng)營(yíng)行為管理主要內(nèi)容：主要內(nèi)容：商戶檔案管理；商戶檔案管理；建立

11、評(píng)估體系，對(duì)商戶進(jìn)行等級(jí)評(píng)建立評(píng)估體系，對(duì)商戶進(jìn)行等級(jí)評(píng)定；定；建立商業(yè)經(jīng)營(yíng)的各項(xiàng)規(guī)章制度；建立商業(yè)經(jīng)營(yíng)的各項(xiàng)規(guī)章制度；建立和完善商建立和完善商業(yè)經(jīng)營(yíng)的各種流程；業(yè)經(jīng)營(yíng)的各種流程；代辦服務(wù)：工商稅務(wù)等證照的辦代辦服務(wù)：工商稅務(wù)等證照的辦理；理；特約服務(wù)：商務(wù)、中介、委托等有償服務(wù)；特約服務(wù)：商務(wù)、中介、委托等有償服務(wù)；租租金等費(fèi)用收繳。金等費(fèi)用收繳。2 2、消費(fèi)行為管理、消費(fèi)行為管理主要內(nèi)容：主要內(nèi)容：宣傳促銷管理；宣傳促銷管理；建立和完善項(xiàng)目建立和完善項(xiàng)目vivi系統(tǒng)；系統(tǒng)；經(jīng)營(yíng)秩序經(jīng)營(yíng)秩序和公共安全管理；和公共安全管理；退換貨、投訴等售后服務(wù)管理；退換貨、投訴等售后服務(wù)管理；助助學(xué)、文化等

12、公關(guān)公益活動(dòng)；學(xué)、文化等公關(guān)公益活動(dòng)；“龍興商會(huì)龍興商會(huì)”會(huì)員的管理和維護(hù)；會(huì)員的管理和維護(hù)；項(xiàng)目電子商務(wù)平臺(tái)的管理和維護(hù)。項(xiàng)目電子商務(wù)平臺(tái)的管理和維護(hù)。第二部分第二部分 商管公司組織商管公司組織一、組織機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)說明：一、組織機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)說明：商管公司的組織架構(gòu)主要分為三大板塊：物業(yè)服務(wù)部分商管公司的組織架構(gòu)主要分為三大板塊：物業(yè)服務(wù)部分（物業(yè)（物業(yè)公司另案說明）公司另案說明）、商業(yè)服務(wù)部分、商業(yè)服務(wù)部分（包括策劃促銷和商戶管理）（包括策劃促銷和商戶管理）、行政財(cái)務(wù)等、行政財(cái)務(wù)等公司運(yùn)營(yíng)部分。其中由策劃部和運(yùn)營(yíng)部組成的商業(yè)服務(wù)部分公司運(yùn)營(yíng)部分。其中由策劃部和運(yùn)營(yíng)部組成的商業(yè)服務(wù)部分是整個(gè)管理公司的

13、核心運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)。是整個(gè)管理公司的核心運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)。公司組織結(jié)構(gòu)采取扁平化的管理體系，便于市場(chǎng)的快速反應(yīng)和公司組織結(jié)構(gòu)采取扁平化的管理體系，便于市場(chǎng)的快速反應(yīng)和相互配合。商管公司下面直接設(shè)置職能部門，部門下設(shè)專業(yè)組，相互配合。商管公司下面直接設(shè)置職能部門，部門下設(shè)專業(yè)組，專業(yè)組直接管理所有商戶。專業(yè)組直接管理所有商戶。 二、商管公司組織機(jī)構(gòu)圖二、商管公司組織機(jī)構(gòu)圖總經(jīng)理策劃組策劃部運(yùn)營(yíng)部辦公室財(cái)務(wù)部平面組會(huì)計(jì)組出納組招商組客服組運(yùn)營(yíng)總監(jiān)三、人員配置和崗位描述三、人員配置和崗位描述 序號(hào)序號(hào)部門部門職務(wù)職務(wù)人數(shù)人數(shù)崗崗 位位 職職 責(zé)責(zé)1運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)部部招商招商主管主管2名名負(fù)責(zé)商家進(jìn)場(chǎng)管理及招商租務(wù)工作，

14、商鋪轉(zhuǎn)讓工作、補(bǔ)位招商，具體實(shí)施負(fù)責(zé)商家進(jìn)場(chǎng)管理及招商租務(wù)工作，商鋪轉(zhuǎn)讓工作、補(bǔ)位招商，具體實(shí)施商業(yè)物業(yè)管理方案商業(yè)物業(yè)管理方案客服客服主管主管2名名負(fù)責(zé)商家的內(nèi)部管理，受理商家的咨詢、投訴，統(tǒng)籌安排預(yù)、特約服務(wù)，負(fù)責(zé)商家的內(nèi)部管理，受理商家的咨詢、投訴，統(tǒng)籌安排預(yù)、特約服務(wù)，辦理各類證卡，商家檔案的收集整理、區(qū)域市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)的執(zhí)行等辦理各類證卡，商家檔案的收集整理、區(qū)域市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)的執(zhí)行等;負(fù)責(zé)項(xiàng)負(fù)責(zé)項(xiàng)目電子商務(wù)工作的開展，網(wǎng)站的建設(shè)、管理和運(yùn)營(yíng)；目電子商務(wù)工作的開展，網(wǎng)站的建設(shè)、管理和運(yùn)營(yíng)；2策策劃劃部部市場(chǎng)市場(chǎng)策劃策劃主管主管1名名負(fù)責(zé)年度營(yíng)銷目標(biāo)的制定、實(shí)施經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)培訓(xùn)、及時(shí)更新商

15、業(yè)調(diào)整策負(fù)責(zé)年度營(yíng)銷目標(biāo)的制定、實(shí)施經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)培訓(xùn)、及時(shí)更新商業(yè)調(diào)整策略，確定項(xiàng)目廣告策略、創(chuàng)新策略及抗風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)政策并且在市場(chǎng)初期協(xié)助略，確定項(xiàng)目廣告策略、創(chuàng)新策略及抗風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)政策并且在市場(chǎng)初期協(xié)助商家尋找、開發(fā)、穩(wěn)定終端客戶；確定項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)以及潛商家尋找、開發(fā)、穩(wěn)定終端客戶；確定項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)以及潛力；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析和研究力；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析和研究;項(xiàng)目促銷工作的外聯(lián)，商家和業(yè)主活動(dòng)的組織實(shí)項(xiàng)目促銷工作的外聯(lián)，商家和業(yè)主活動(dòng)的組織實(shí)施，客戶服務(wù)中心的管理、會(huì)員維護(hù)、項(xiàng)目廣告位管理等等施，客戶服務(wù)中心的管理、會(huì)員維護(hù)、項(xiàng)目廣告位管理等等;平面平面設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)2名名其中平面其中平面1

16、名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目促銷廣告的設(shè)計(jì)、名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目促銷廣告的設(shè)計(jì)、vi系統(tǒng)的設(shè)計(jì)之行和維護(hù)，項(xiàng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)之行和維護(hù)，項(xiàng)目目商業(yè)形象設(shè)計(jì)，項(xiàng)目報(bào)紙、傳單、報(bào)媒的設(shè)計(jì)制作等等；賣場(chǎng)美工商業(yè)形象設(shè)計(jì)，項(xiàng)目報(bào)紙、傳單、報(bào)媒的設(shè)計(jì)制作等等；賣場(chǎng)美工1名，名，負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)pop書寫，賣場(chǎng)包裝陳列、美化等；書寫，賣場(chǎng)包裝陳列、美化等；3辦辦公公室室后勤后勤支持支持1名名辦公物品、促銷活動(dòng)物料準(zhǔn)備、安全維護(hù)、政府關(guān)系等；辦公物品、促銷活動(dòng)物料準(zhǔn)備、安全維護(hù)、政府關(guān)系等；人事人事管理管理1名名人員培訓(xùn)、人員任免、薪資福利等；各類商戶檔案、合同、管理文本制作人員培訓(xùn)、人員任免、薪資福利等；各類商戶檔案、合同、管理文本制作管理；

17、管理；4財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)部部會(huì)計(jì)會(huì)計(jì)1名名經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中費(fèi)用開支的控制；整體費(fèi)用的控制；整體運(yùn)營(yíng)成本的控制；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中費(fèi)用開支的控制；整體費(fèi)用的控制；整體運(yùn)營(yíng)成本的控制；出納出納1名名各項(xiàng)費(fèi)用的收?。粓?bào)銷、差旅等財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的審核；各項(xiàng)費(fèi)用的收取；報(bào)銷、差旅等財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的審核；四、經(jīng)營(yíng)模式四、經(jīng)營(yíng)模式 盈利模式盈利模式 管理模式管理模式 風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)對(duì)措施風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)對(duì)措施五、盈利模式闡述五、盈利模式闡述主要盈利渠道分析：主要盈利渠道分析： 1 1、管理費(fèi)、管理費(fèi) 2 2、廣告位發(fā)布費(fèi)、廣告位發(fā)布費(fèi) （外立面和廣場(chǎng)內(nèi)部廣告位）（外立面和廣場(chǎng)內(nèi)部廣告位） 3 3、場(chǎng)地使用費(fèi)、場(chǎng)地使用費(fèi) （商業(yè)街內(nèi)外公共場(chǎng)地部分）（商業(yè)街

18、內(nèi)外公共場(chǎng)地部分） 4 4、租賃和轉(zhuǎn)讓、租賃和轉(zhuǎn)讓（有償委托和轉(zhuǎn)讓中介收費(fèi)（有償委托和轉(zhuǎn)讓中介收費(fèi) ） 5 5、活動(dòng)贊助費(fèi)用、活動(dòng)贊助費(fèi)用6 6、刊物宣傳收費(fèi)、刊物宣傳收費(fèi)(dm(dm、內(nèi)刊和會(huì)員刊物等、內(nèi)刊和會(huì)員刊物等) )7 7、培訓(xùn)講座收費(fèi)、培訓(xùn)講座收費(fèi)（舉行消防、工商、投資等講座）（舉行消防、工商、投資等講座）8 8、自營(yíng)項(xiàng)目收入、自營(yíng)項(xiàng)目收入（自營(yíng)商鋪的收入）（自營(yíng)商鋪的收入）9 9、代理廠商公關(guān)活動(dòng)策劃執(zhí)行收費(fèi)、代理廠商公關(guān)活動(dòng)策劃執(zhí)行收費(fèi) （例如：新品推介會(huì)（例如：新品推介會(huì)/ /酬賓會(huì)等）酬賓會(huì)等）1010、代理設(shè)計(jì)制作廠商刊物及、代理設(shè)計(jì)制作廠商刊物及dmdm刊設(shè)計(jì)收費(fèi)刊設(shè)計(jì)

19、收費(fèi) （商戶自行制作的宣傳物品等）（商戶自行制作的宣傳物品等）六、管理模式闡述六、管理模式闡述開發(fā)公司投資者商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司租賃經(jīng)營(yíng)者委托合同委托合同租賃合同租賃合同委托合同委托合同返租合同返租合同七、管理模式的五個(gè)統(tǒng)一七、管理模式的五個(gè)統(tǒng)一統(tǒng)一物業(yè)管理即統(tǒng)一進(jìn)行項(xiàng)目建筑內(nèi)外空間、環(huán)境管理及設(shè)備設(shè)施的維護(hù)即統(tǒng)一進(jìn)行項(xiàng)目建筑內(nèi)外空間、環(huán)境管理及設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)，營(yíng)造舒適的購(gòu)物休閑環(huán)境保養(yǎng)，營(yíng)造舒適的購(gòu)物休閑環(huán)境統(tǒng)一營(yíng)銷管理統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)主題統(tǒng)一招商管理統(tǒng)一服務(wù)管理即統(tǒng)一策劃全年的系列營(yíng)銷策劃活動(dòng)，營(yíng)造氣氛吸引客流，即統(tǒng)一策劃全年的系列營(yíng)銷策劃活動(dòng)，營(yíng)造氣氛吸引客流，舉辦大量的有文化內(nèi)涵并特聚人氣的活動(dòng)，

20、使商場(chǎng)成為傳播舉辦大量的有文化內(nèi)涵并特聚人氣的活動(dòng)，使商場(chǎng)成為傳播文化資訊的平臺(tái)文化資訊的平臺(tái) 即前期通過招商環(huán)節(jié)捆綁合同或協(xié)議，后期通過政府稅費(fèi)即前期通過招商環(huán)節(jié)捆綁合同或協(xié)議，后期通過政府稅費(fèi)調(diào)控等形式，基本實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目統(tǒng)一招商管理，包括統(tǒng)一業(yè)態(tài)調(diào)控等形式，基本實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目統(tǒng)一招商管理，包括統(tǒng)一業(yè)態(tài)控制，統(tǒng)一品牌審核，以及統(tǒng)一租約等管理內(nèi)容?？刂?，統(tǒng)一品牌審核，以及統(tǒng)一租約等管理內(nèi)容。 即為商戶提供專業(yè)的服務(wù)咨詢；統(tǒng)一設(shè)立總服務(wù)臺(tái)，提供客即為商戶提供專業(yè)的服務(wù)咨詢；統(tǒng)一設(shè)立總服務(wù)臺(tái)，提供客戶服務(wù)提升項(xiàng)目服務(wù)水平；代行部分工商行政職能，對(duì)商戶戶服務(wù)提升項(xiàng)目服務(wù)水平；代行部分工商行政職能，對(duì)商戶經(jīng)營(yíng)行

21、為、商品和服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行必要監(jiān)督，保持良好經(jīng)營(yíng)秩經(jīng)營(yíng)行為、商品和服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行必要監(jiān)督，保持良好經(jīng)營(yíng)秩序，并以此提升項(xiàng)目認(rèn)知度。序，并以此提升項(xiàng)目認(rèn)知度。即統(tǒng)一項(xiàng)目的業(yè)態(tài)規(guī)劃和商品布局。即統(tǒng)一項(xiàng)目的業(yè)態(tài)規(guī)劃和商品布局。 八、重點(diǎn)工作流程八、重點(diǎn)工作流程商鋪交驗(yàn)流程商鋪交驗(yàn)流程（交鋪驗(yàn)收）（交鋪驗(yàn)收）商戶進(jìn)場(chǎng)裝修流程商戶進(jìn)場(chǎng)裝修流程（裝修審圖、保證金入場(chǎng)證辦理）（裝修審圖、保證金入場(chǎng)證辦理）商戶開業(yè)申報(bào)管理流程商戶開業(yè)申報(bào)管理流程（開業(yè)時(shí)間、地點(diǎn)、活動(dòng)規(guī)模和形式等）（開業(yè)時(shí)間、地點(diǎn)、活動(dòng)規(guī)模和形式等）商戶促銷活動(dòng)申請(qǐng)流程商戶促銷活動(dòng)申請(qǐng)流程（商家促銷活動(dòng)審核、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防）（商家促銷活動(dòng)審核、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防）

22、商戶特殊行業(yè)審批流程商戶特殊行業(yè)審批流程（特殊行業(yè)證照審核、安全性評(píng)估等）（特殊行業(yè)證照審核、安全性評(píng)估等）公關(guān)活動(dòng)流程公關(guān)活動(dòng)流程（公關(guān)活動(dòng)策劃、組織、實(shí)施、監(jiān)控）（公關(guān)活動(dòng)策劃、組織、實(shí)施、監(jiān)控）投訴處理流程投訴處理流程（消費(fèi)者投訴問題的受理，處置、反饋等）（消費(fèi)者投訴問題的受理，處置、反饋等）退換貨流程退換貨流程（消費(fèi)者貨物退換的受理、處置、反饋等）（消費(fèi)者貨物退換的受理、處置、反饋等）九、重要管理制度九、重要管理制度龍興廣場(chǎng)商戶公約龍興廣場(chǎng)商戶公約與銷售合同捆綁的合同或協(xié)議性質(zhì)文件與銷售合同捆綁的合同或協(xié)議性質(zhì)文件龍興廣場(chǎng)商戶服務(wù)手冊(cè)龍興廣場(chǎng)商戶服務(wù)手冊(cè) 涵蓋從商戶進(jìn)場(chǎng)裝修到開門營(yíng)業(yè)的

23、各個(gè)環(huán)節(jié)涵蓋從商戶進(jìn)場(chǎng)裝修到開門營(yíng)業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)龍興商會(huì)會(huì)員手冊(cè)龍興商會(huì)會(huì)員手冊(cè)會(huì)員服務(wù)、聯(lián)盟商家手冊(cè)會(huì)員服務(wù)、聯(lián)盟商家手冊(cè)龍興廣場(chǎng)委托租賃合同龍興廣場(chǎng)委托租賃合同為租商戶提供代租服務(wù)為租商戶提供代租服務(wù)龍興廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例龍興廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例對(duì)商戶日常經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行規(guī)范化管理對(duì)商戶日常經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行規(guī)范化管理龍興廣場(chǎng)商戶經(jīng)營(yíng)承諾書龍興廣場(chǎng)商戶經(jīng)營(yíng)承諾書要求商戶針對(duì)經(jīng)營(yíng)管理規(guī)定和業(yè)主公約進(jìn)行承諾確認(rèn)要求商戶針對(duì)經(jīng)營(yíng)管理規(guī)定和業(yè)主公約進(jìn)行承諾確認(rèn)龍興廣場(chǎng)消費(fèi)者投訴管理制度龍興廣場(chǎng)消費(fèi)者投訴管理制度結(jié)合相關(guān)工商規(guī)定執(zhí)行結(jié)合相關(guān)工商規(guī)定執(zhí)行龍興廣場(chǎng)消防安全管理制度龍興廣場(chǎng)消防安全管理制度結(jié)合相關(guān)消防規(guī)定執(zhí)

24、行結(jié)合相關(guān)消防規(guī)定執(zhí)行十、風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)對(duì)措施十、風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)對(duì)措施散戶退場(chǎng)商鋪大面積閑置管理費(fèi)收繳墊付裝修費(fèi)收回代收代繳費(fèi)用主力店流失增加營(yíng)銷活動(dòng)力度，增加商戶儲(chǔ)備，調(diào)整經(jīng)營(yíng)思路；招商環(huán)節(jié)明確業(yè)態(tài)規(guī)定和經(jīng)營(yíng)權(quán)收回的法律責(zé)任，增加控制手段，強(qiáng)化招商，加強(qiáng)宣傳推廣；提升管理服務(wù)水平，幫助商戶提高銷售，適度控制管理費(fèi)減免優(yōu)惠，減少工程環(huán)節(jié)質(zhì)量問題；協(xié)助主力商家成功經(jīng)營(yíng)，完善服務(wù)，資源整合；充分估計(jì)代收代繳費(fèi)用的衍生和損耗，防止偷漏情況；提高招商水平，加強(qiáng)主力店客戶評(píng)估，專人對(duì)接服務(wù)；應(yīng)應(yīng)對(duì)對(duì)措措施施財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)第三部分第三部分 工作內(nèi)容工作內(nèi)容 前期介入階段 正常管理階段 跟進(jìn)控制階段 商管工作三個(gè)階段

25、一、前期介入階段一、前期介入階段商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理調(diào)查 （招商促進(jìn)和項(xiàng)目提升）商鋪交驗(yàn)業(yè)態(tài)規(guī)劃和商業(yè)布局優(yōu)化后期商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理定位、商戶公約、管理制度經(jīng)營(yíng)管理咨詢和答疑（招商促進(jìn)） 人員組織控制等各項(xiàng)事宜 主要工作內(nèi)容龍興廣場(chǎng)加建工程進(jìn)度的監(jiān)督與跟進(jìn)龍興廣場(chǎng)加建工程進(jìn)度的監(jiān)督與跟進(jìn)二、正常管理階段二、正常管理階段項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)的升級(jí)管理 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)的分析、評(píng)估 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)的商家管理、調(diào)整 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)的日常管理 主要工作內(nèi)容三、跟進(jìn)控制階段三、跟進(jìn)控制階段管理工作質(zhì)量的監(jiān)控 管理品質(zhì)的評(píng)估及創(chuàng)新 主要工作內(nèi)容四、工作范圍的界定四、工作范圍的界定1 1、招商方面：、招商方面： 商管公司將根據(jù)現(xiàn)有人力配

26、備獨(dú)立開展招商工作。并大力配合和輔助前期策劃公司的招商工作，重點(diǎn)參與主力店客戶洽談，參加招商推介會(huì)等；2 2、租賃方面：、租賃方面： 以前期策劃公司和招商部為主，商管公司輔助和配合。重點(diǎn)參與項(xiàng)目推介會(huì)、某某區(qū)域市場(chǎng)商業(yè)調(diào)查、商戶座談等；3 3、前期宣傳推廣工作：、前期宣傳推廣工作： 以策劃部為主展開工作，商管公司輔助和配合。重點(diǎn)進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營(yíng)理念推廣，商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理咨詢等；4 4、商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面：、商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面： 以商管公司為主導(dǎo)，負(fù)責(zé)某某區(qū)域重點(diǎn)商戶拜訪、現(xiàn)場(chǎng)到訪招商散戶接待登記工作。策劃部配合，前期策劃公司提供指導(dǎo)和支持。第四部分第四部分 現(xiàn)階段具體工作安排現(xiàn)階段具體工作安排配合前期策劃公司開展

27、主力店客戶洽談，參加招商推介會(huì)等；配合前期策劃公司開展主力店客戶洽談，參加招商推介會(huì)等；商管公司獨(dú)立開展招商客戶積累與儲(chǔ)備客戶工作商管公司獨(dú)立開展招商客戶積累與儲(chǔ)備客戶工作一、初步工作計(jì)劃：一、初步工作計(jì)劃：1 1、加建工程進(jìn)度的監(jiān)督與跟進(jìn)工作；、加建工程進(jìn)度的監(jiān)督與跟進(jìn)工作；2 2、招商隊(duì)伍的組建與培訓(xùn)（招商團(tuán)隊(duì)共、招商隊(duì)伍的組建與培訓(xùn)（招商團(tuán)隊(duì)共1010人，包含招商經(jīng)理和招商主管各人，包含招商經(jīng)理和招商主管各1 1名）；名）；3 3、招商輔料的設(shè)計(jì)與印刷（招商手冊(cè)、宣傳單張）；、招商輔料的設(shè)計(jì)與印刷（招商手冊(cè)、宣傳單張）；4 4、招商推廣：（報(bào)紙、專業(yè)雜志、網(wǎng)絡(luò)媒體及項(xiàng)目立柱廣告、工地圍墻

28、、圍墻、招商推廣：（報(bào)紙、專業(yè)雜志、網(wǎng)絡(luò)媒體及項(xiàng)目立柱廣告、工地圍墻、圍墻 上廣告牌、車身廣告、樓頂上廣告牌、車身廣告、樓頂ledled大屏幕招商滾動(dòng)廣告等）；大屏幕招商滾動(dòng)廣告等）；5 5、招商政策：（包含鋪位租金定價(jià)和優(yōu)惠政策層面）；、招商政策：（包含鋪位租金定價(jià)和優(yōu)惠政策層面）；6 6、招商業(yè)態(tài)：（一層為各類產(chǎn)品品牌店、二三層主力超市、其他為中西餐飲、四星、招商業(yè)態(tài)：（一層為各類產(chǎn)品品牌店、二三層主力超市、其他為中西餐飲、四星 級(jí)商務(wù)酒店、量飯級(jí)商務(wù)酒店、量飯ktvktv及數(shù)碼電影院、電玩等娛樂項(xiàng)目）；及數(shù)碼電影院、電玩等娛樂項(xiàng)目）；7 7、招商渠道：（、招商渠道：（dmdm投遞、重點(diǎn)商

29、戶走訪、政府商業(yè)資源整合、行業(yè)協(xié)會(huì)商會(huì)組織投遞、重點(diǎn)商戶走訪、政府商業(yè)資源整合、行業(yè)協(xié)會(huì)商會(huì)組織 織）；織）； 8 8、目標(biāo)任務(wù)：（配合策劃公司力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)各種品類主力品牌店招商達(dá)到、目標(biāo)任務(wù)：（配合策劃公司力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)各種品類主力品牌店招商達(dá)到2020家左右）。家左右）。1 1、政府稅費(fèi)的減免優(yōu)惠、政府稅費(fèi)的減免優(yōu)惠2 2、政府返稅政策支持、政府返稅政策支持3 3、政府專項(xiàng)資金扶持科技創(chuàng)新和商業(yè)創(chuàng)新、政府專項(xiàng)資金扶持科技創(chuàng)新和商業(yè)創(chuàng)新4 4、開發(fā)商墊付裝修費(fèi)、開發(fā)商墊付裝修費(fèi)xxxxxx元元/ /平米平米 開發(fā)商提供裝修費(fèi)開發(fā)商提供裝修費(fèi)xxxxxx元元/ /平米的平米的5 5年無息貸款。年無息貸款

30、。5 5、增加商戶裝修期優(yōu)惠、增加商戶裝修期優(yōu)惠針對(duì)主力店商戶，增加針對(duì)主力店商戶，增加2 2至至3 3個(gè)月的免租期用于裝修。同時(shí)針對(duì)不同個(gè)月的免租期用于裝修。同時(shí)針對(duì)不同業(yè)態(tài)推出額外的業(yè)態(tài)推出額外的3 36 6個(gè)月的免租期優(yōu)惠，進(jìn)一步降低經(jīng)營(yíng)成本。個(gè)月的免租期優(yōu)惠，進(jìn)一步降低經(jīng)營(yíng)成本。主力店招商政策主力店招商政策6 6、共享、共享“龍興商會(huì)龍興商會(huì)”固定客戶資源；固定客戶資源； 商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司打造商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司打造“龍興廣場(chǎng)龍興廣場(chǎng)”會(huì)員組織，招募會(huì)員形成固定客戶群體；會(huì)員組織，招募會(huì)員形成固定客戶群體；7 7、打造統(tǒng)一的電子商務(wù)平臺(tái)、打造統(tǒng)一的電子商務(wù)平臺(tái) 針對(duì)主力店商戶，提供網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，拓寬營(yíng)

31、銷渠道；針對(duì)主力店商戶，提供網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，拓寬營(yíng)銷渠道；8 8、送外墻外立面廣告位使用權(quán)、送外墻外立面廣告位使用權(quán) 外立面廣告位置贈(zèng)送給主力店商戶，（超市、酒店、電影院等）具體贈(zèng)送標(biāo)外立面廣告位置贈(zèng)送給主力店商戶，（超市、酒店、電影院等）具體贈(zèng)送標(biāo) 準(zhǔn)及辦法，可根據(jù)招商的具體情況而定。準(zhǔn)及辦法，可根據(jù)招商的具體情況而定。9 9、廣告宣傳同步免費(fèi)送、廣告宣傳同步免費(fèi)送 在龍興廣場(chǎng)開業(yè)時(shí)，對(duì)外的整合媒體計(jì)劃（電視媒體在龍興廣場(chǎng)開業(yè)時(shí)，對(duì)外的整合媒體計(jì)劃（電視媒體/ /主流平面媒體報(bào)紙軟主流平面媒體報(bào)紙軟 硬廣告硬廣告/ /主流廣播電臺(tái)主流廣播電臺(tái)/dm/dm刊夾寄等），宣傳推廣活動(dòng)中，針對(duì)主力店商家，

32、刊夾寄等），宣傳推廣活動(dòng)中，針對(duì)主力店商家， 可以獲得龍興廣場(chǎng)同步的免費(fèi)宣傳的優(yōu)惠政策。可以獲得龍興廣場(chǎng)同步的免費(fèi)宣傳的優(yōu)惠政策。1010、試營(yíng)業(yè)期間減免管理費(fèi)、試營(yíng)業(yè)期間減免管理費(fèi) 為了打消主力店商戶的顧慮，建議在試營(yíng)業(yè)階段（試營(yíng)業(yè)時(shí)間需根據(jù)具體情為了打消主力店商戶的顧慮，建議在試營(yíng)業(yè)階段（試營(yíng)業(yè)時(shí)間需根據(jù)具體情 況而定，可設(shè)為三個(gè)月或半年）實(shí)施減免物業(yè)管理費(fèi)的優(yōu)惠政策，進(jìn)一步降況而定，可設(shè)為三個(gè)月或半年）實(shí)施減免物業(yè)管理費(fèi)的優(yōu)惠政策，進(jìn)一步降 低商戶的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，以幫助商戶渡過開街前期的難關(guān)。低商戶的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，以幫助商戶渡過開街前期的難關(guān)。三、招商工作輔助三、招商工作輔助1 1、商戶座談活動(dòng)

33、：、商戶座談活動(dòng)： 走訪某某重點(diǎn)餐飲和娛樂商戶，主要傳遞兩方面的信息內(nèi)容：a、商管公司正在xx和某某市內(nèi)招商，刺激某某區(qū)域商戶心理；b、商管公司后期對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行總體運(yùn)營(yíng)管理，提供服務(wù)；2 2、商業(yè)調(diào)查活動(dòng)：、商業(yè)調(diào)查活動(dòng)： 商管公司負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)商業(yè)調(diào)查問卷，了解龍興廣場(chǎng)提供的服務(wù)和 商品的需求；同時(shí)，針對(duì)性了解商戶對(duì)未來商業(yè)管理公司有哪些服務(wù) 要求和建議。策劃部負(fù)責(zé)印刷問卷并制作小禮品，安排招商人員在各 區(qū)域開展商業(yè)調(diào)查活動(dòng)。3 3、會(huì)員招募活動(dòng)：、會(huì)員招募活動(dòng)： 商管公司啟動(dòng)會(huì)員組織籌備，將龍興廣場(chǎng)的主要消費(fèi)者提前聚集， 既能促進(jìn)招商，又達(dá)到營(yíng)銷效果，促進(jìn)招商。并能在未來經(jīng)營(yíng)中成為 重要的資源。4

34、 4、商務(wù)網(wǎng)站籌建：、商務(wù)網(wǎng)站籌建： 商管公司著手?jǐn)M定項(xiàng)目網(wǎng)站籌建方案，預(yù)備打造項(xiàng)目電子商務(wù)平臺(tái)。拓展公司宣傳推廣和招商渠道。 四、招商時(shí)間安排四、招商時(shí)間安排 20122012年年7 7月至月至1010月為工程建設(shè)與招商前期準(zhǔn)備工作階段月為工程建設(shè)與招商前期準(zhǔn)備工作階段正式招商時(shí)間確定為：正式招商時(shí)間確定為：20122012年年1111月月 2013 2013年年3 3月月招商期暨開業(yè)慶典籌劃階段：招商期暨開業(yè)慶典籌劃階段：20132013年年3 3月月 4 4月月正式招商分為三個(gè)階段：正式招商分為三個(gè)階段： 1 1、第一階段完成招商任務(wù)的、第一階段完成招商任務(wù)的20%20%（2012201

35、2年年1010月月 11 11月）月） 此階段主要操作方案是通過項(xiàng)目廣告宣傳及內(nèi)部預(yù)登記商戶，進(jìn)行提煉篩選，電話及d m直郵營(yíng)銷方式，從商業(yè)項(xiàng)目對(duì)投資者的吸引程度分析，達(dá)成此目標(biāo)較有保障，之所以設(shè)定2 0任務(wù)的目標(biāo)，是為了保證項(xiàng)目招商商戶質(zhì)量，只假設(shè)登記客戶中存在低于 20的商戶是達(dá)到我們招商標(biāo)準(zhǔn)的。2 2、第二階段完成招商任務(wù)的、第二階段完成招商任務(wù)的3030（20122012年年1212月月 2013 2013年年1 1月）月） 此階段進(jìn)入招商成熟期，由于前期招入商戶的口碑相傳作用，會(huì)同時(shí)吸引同業(yè)或相關(guān)聯(lián)商戶；另外第一階段的電話、dm營(yíng)銷的滯后反應(yīng)將在此階段收效；同時(shí)外埠招商赴當(dāng)?shù)卦O(shè)點(diǎn)的大

36、規(guī)模展開；以上四方面支持本階段完成30的任務(wù)指標(biāo)。3 3、第三階段完成招商任務(wù)的、第三階段完成招商任務(wù)的5050（ 20132013年年2 2月月 4 4月）月） 此階段由于外立面包裝完成，商戶對(duì)項(xiàng)目的信任度大大加強(qiáng)；招商比例此階段由于外立面包裝完成，商戶對(duì)項(xiàng)目的信任度大大加強(qiáng)；招商比例中設(shè)計(jì)中設(shè)計(jì)5050的生產(chǎn)型商戶（廠商及隸屬?gòu)S商營(yíng)銷機(jī)構(gòu)），的生產(chǎn)型商戶（廠商及隸屬?gòu)S商營(yíng)銷機(jī)構(gòu)），4040的產(chǎn)品代理商的產(chǎn)品代理商及經(jīng)銷商，及經(jīng)銷商，1010的普通經(jīng)營(yíng)商戶，前兩階段主要針對(duì)對(duì)象為比例設(shè)計(jì)中的前的普通經(jīng)營(yíng)商戶，前兩階段主要針對(duì)對(duì)象為比例設(shè)計(jì)中的前5050，此階段由于接納其余，此階段由于接納其余

37、5050類型商戶，標(biāo)準(zhǔn)降低，招商難度相應(yīng)減?。活愋蜕虘?，標(biāo)準(zhǔn)降低，招商難度相應(yīng)減??；通過招商進(jìn)展順利、商戶踴躍等方面的事件公關(guān)活動(dòng)，對(duì)剩余招商起到催化通過招商進(jìn)展順利、商戶踴躍等方面的事件公關(guān)活動(dòng)，對(duì)剩余招商起到催化作用；恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)運(yùn)用精品商鋪拍賣會(huì)的形式，用奪標(biāo)宣傳刺激招商的最后作用；恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)運(yùn)用精品商鋪拍賣會(huì)的形式，用奪標(biāo)宣傳刺激招商的最后階段工作；完成最后階段任務(wù)是具有一定可行性的。階段工作；完成最后階段任務(wù)是具有一定可行性的。另外，具體招商過程中，最后階段的實(shí)際情況應(yīng)該是剩余任務(wù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于計(jì)劃另外，具體招商過程中，最后階段的實(shí)際情況應(yīng)該是剩余任務(wù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于計(jì)劃目標(biāo)，實(shí)際已處于收官（圍棋術(shù)

38、語(yǔ)）微調(diào)階段。目標(biāo)，實(shí)際已處于收官（圍棋術(shù)語(yǔ)）微調(diào)階段。第五部分第五部分 招商策略招商策略 一、招商戰(zhàn)略、策略一、招商戰(zhàn)略、策略（包含政策層面和發(fā)展商層面）：（包含政策層面和發(fā)展商層面）：1 1、招商將實(shí)施快、準(zhǔn)、靈的戰(zhàn)略、招商將實(shí)施快、準(zhǔn)、靈的戰(zhàn)略快：快：招商工作的快速展開，迅速組建招商隊(duì)伍、準(zhǔn)備招商物料，積極主動(dòng)爭(zhēng)取和主力招商工作的快速展開，迅速組建招商隊(duì)伍、準(zhǔn)備招商物料，積極主動(dòng)爭(zhēng)取和主力商家取得聯(lián)系并進(jìn)行有效的溝通，盡早確定商家進(jìn)駐的可能性，及早發(fā)現(xiàn)問題并及時(shí)商家取得聯(lián)系并進(jìn)行有效的溝通，盡早確定商家進(jìn)駐的可能性，及早發(fā)現(xiàn)問題并及時(shí)調(diào)整招商方案；公關(guān)宣傳工作全面鋪開，以最快的信息發(fā)布及

39、行動(dòng)達(dá)到招商的全面認(rèn)調(diào)整招商方案；公關(guān)宣傳工作全面鋪開，以最快的信息發(fā)布及行動(dòng)達(dá)到招商的全面認(rèn)知、認(rèn)同。知、認(rèn)同。準(zhǔn)：準(zhǔn)：認(rèn)準(zhǔn)時(shí)機(jī)準(zhǔn)時(shí)開始招商消息的發(fā)布，把項(xiàng)目準(zhǔn)確明晰的定位、業(yè)態(tài)劃分和項(xiàng)目區(qū)認(rèn)準(zhǔn)時(shí)機(jī)準(zhǔn)時(shí)開始招商消息的發(fā)布，把項(xiàng)目準(zhǔn)確明晰的定位、業(yè)態(tài)劃分和項(xiàng)目區(qū)域未來無限的發(fā)展?jié)摿φ故窘o目標(biāo)商家；準(zhǔn)確把握商家心理和需求，做好招商服務(wù)工域未來無限的發(fā)展?jié)摿φ故窘o目標(biāo)商家；準(zhǔn)確把握商家心理和需求，做好招商服務(wù)工作，專業(yè)地操作招商計(jì)劃。作，專業(yè)地操作招商計(jì)劃。靈：靈：市場(chǎng)眾多的不確定因素和招商工作中存在的人為因素都會(huì)影響招商方案的選擇和市場(chǎng)眾多的不確定因素和招商工作中存在的人為因素都會(huì)影響招商方案的

40、選擇和計(jì)劃實(shí)施的效果，在專業(yè)高效操作的前提下，根據(jù)市場(chǎng)情況和計(jì)劃實(shí)施的結(jié)果及時(shí)調(diào)計(jì)劃實(shí)施的效果，在專業(yè)高效操作的前提下，根據(jù)市場(chǎng)情況和計(jì)劃實(shí)施的結(jié)果及時(shí)調(diào)整招商計(jì)劃的各項(xiàng)內(nèi)容。整招商計(jì)劃的各項(xiàng)內(nèi)容。 二、招商總策略二、招商總策略走出去、請(qǐng)進(jìn)來走出去、請(qǐng)進(jìn)來；建立直復(fù)式的招商網(wǎng)絡(luò)；以流動(dòng)招商為主、現(xiàn)場(chǎng)招商為輔。1.1.走出去、請(qǐng)進(jìn)來：走出去、請(qǐng)進(jìn)來：由于本項(xiàng)目依托兩級(jí)政府，面向市場(chǎng)，服務(wù)社區(qū)的定位。因此在招商過程中也將針對(duì)主力客戶走出去將招商的范圍擴(kuò)展至黃石路與新市，甚至是廣州范圍內(nèi)，充分的利用有意向進(jìn)駐的品牌商家的知名度、號(hào)召力進(jìn)行商家的引進(jìn) ( 通常麥當(dāng)勞或肯德基進(jìn)駐, 就會(huì)吸引許多商家進(jìn)駐

41、 )。2 2、建立直復(fù)式的招商網(wǎng)絡(luò)：、建立直復(fù)式的招商網(wǎng)絡(luò)：招商初期因目標(biāo)商家的數(shù)量小、直達(dá)性好，可省去營(yíng)銷的知曉階段而直接進(jìn)行認(rèn)知和認(rèn)同度宣傳，直復(fù)營(yíng)銷手段可低成本高效率地達(dá)到此目的。通過各種招商物料將項(xiàng)目的招商信息發(fā)布、傳遞到目標(biāo)消費(fèi)者（如：項(xiàng)目做個(gè)網(wǎng)站、招商手冊(cè)、dm等）。3 3、以流動(dòng)招商為主、現(xiàn)場(chǎng)招商為輔：、以流動(dòng)招商為主、現(xiàn)場(chǎng)招商為輔：在現(xiàn)場(chǎng)達(dá)到展示效果時(shí)，建議采用必須采用“現(xiàn)場(chǎng)+通路”雙管齊下招商推廣模式，以流動(dòng)招商為主，以現(xiàn)場(chǎng)招商為輔。 三、商業(yè)部分整體租金水平預(yù)計(jì)三、商業(yè)部分整體租金水平預(yù)計(jì)( (僅為參考僅為參考) )需要與老板詳細(xì)算定公司的所有成本，然后加上老板想要的利潤(rùn)，

42、方能計(jì)算總成需要與老板詳細(xì)算定公司的所有成本，然后加上老板想要的利潤(rùn)，方能計(jì)算總成本，才能得出租金價(jià)格（略）。本，才能得出租金價(jià)格（略）。 四、招商政策四、招商政策針對(duì)利潤(rùn)高、風(fēng)險(xiǎn)小的好項(xiàng)目公司可以與商戶進(jìn)行聯(lián)營(yíng)，由公司提供場(chǎng)地與裝修，客戶提針對(duì)利潤(rùn)高、風(fēng)險(xiǎn)小的好項(xiàng)目公司可以與商戶進(jìn)行聯(lián)營(yíng)，由公司提供場(chǎng)地與裝修，客戶提供設(shè)備或產(chǎn)品和人員的形式。供設(shè)備或產(chǎn)品和人員的形式。項(xiàng)目整體提供的折扣優(yōu)惠政策。建議采用不同的期限給予不同比例的優(yōu)惠招商措施：項(xiàng)目整體提供的折扣優(yōu)惠政策。建議采用不同的期限給予不同比例的優(yōu)惠招商措施：a a、主力商家進(jìn)入免收、主力商家進(jìn)入免收3 3個(gè)月租金。個(gè)月租金。b b、對(duì)各

43、商業(yè)的租賃優(yōu)惠政策：地塊區(qū)域的不同而提供的不同的折扣優(yōu)惠政策。、對(duì)各商業(yè)的租賃優(yōu)惠政策：地塊區(qū)域的不同而提供的不同的折扣優(yōu)惠政策。 不同樓層、不同位置的租賃優(yōu)惠政策：因樓層和位置而影響經(jīng)營(yíng)利益的提供不同的優(yōu)不同樓層、不同位置的租賃優(yōu)惠政策：因樓層和位置而影響經(jīng)營(yíng)利益的提供不同的優(yōu)惠政策?；菡?。 不同業(yè)態(tài)的租賃優(yōu)惠政策：根據(jù)不同業(yè)態(tài)的投入成本和經(jīng)營(yíng)程度提供不同的優(yōu)惠政策。不同業(yè)態(tài)的租賃優(yōu)惠政策：根據(jù)不同業(yè)態(tài)的投入成本和經(jīng)營(yíng)程度提供不同的優(yōu)惠政策。 專賣零售業(yè)的租賃優(yōu)惠政策：根據(jù)專賣零售的知名品牌和規(guī)模不同而提供不同的優(yōu)惠專賣零售業(yè)的租賃優(yōu)惠政策：根據(jù)專賣零售的知名品牌和規(guī)模不同而提供不同的優(yōu)惠

44、政策。政策。如：為了鼓勵(lì)客戶長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，項(xiàng)目將采取三年合同簽訂和五年合同簽訂的方式提供不同的如：為了鼓勵(lì)客戶長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，項(xiàng)目將采取三年合同簽訂和五年合同簽訂的方式提供不同的租金優(yōu)惠政策。租金優(yōu)惠政策。a a、租約簽訂時(shí)間、租約簽訂時(shí)間3 3年，一次性免租年，一次性免租3 3個(gè)月；第二年開始租金以正常租金的個(gè)月；第二年開始租金以正常租金的8 8逐年遞增；第逐年遞增；第三年租金遞增三年租金遞增1010。b b、租約簽訂時(shí)間、租約簽訂時(shí)間5 5年，一次性免租年，一次性免租6 6個(gè)月；第二年租金以正常租金的個(gè)月；第二年租金以正常租金的8 8逐年遞增，第三年逐年遞增，第三年租金遞增租金遞增1010；第四年租金遞增；第四年租金遞增1212；總體租金遞增比例不超過原租金水平的；總體租金遞增比例不超過原租金水平的2020。五、招商具體工作流程五、招商具體工作流程1 1、確定招商對(duì)象；、確定招商對(duì)象；2 2、確定經(jīng)營(yíng)模式：聯(lián)營(yíng)經(jīng)營(yíng)、租賃經(jīng)營(yíng)、直接經(jīng)營(yíng)；、確定經(jīng)營(yíng)模式：聯(lián)營(yíng)經(jīng)營(yíng)、租賃經(jīng)營(yíng)