202年南通紡都城營(yíng)銷(xiāo)推廣提案上

1、中國(guó)南通紡都城營(yíng)銷(xiāo)推廣提案方案提供：上海先河房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司撰寫(xiě)日期：2012-5-21報(bào)告目錄報(bào)告目錄項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系再梳理，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題1.項(xiàng)目概況案名地址物業(yè)類(lèi)型占地面積建筑面積容積率停車(chē)位裝修狀況開(kāi)盤(pán)時(shí)間入住時(shí)間銷(xiāo)售表均價(jià)紡都城海門(mén)中國(guó)疊石橋疊港公路與紡都大道交匯處（寧啟高速疊石橋出口1km）商鋪（專業(yè)市場(chǎng)）、酒店、辦公87387平方米 500000平方米2.6總12000個(gè)，商場(chǎng)樓頂停車(chē)位500個(gè)精裝修2011年5月31日2012年6月18000元/平2.交通狀況本案疊石橋高速出口首站毗鄰規(guī)劃中的火車(chē)站毗鄰政府大樓、人民法院，疊石橋cbd核心3.周邊配套本案疊石橋家紡城商圈距離本案約3公里

2、本案周邊尚處于開(kāi)發(fā)狀態(tài)，除紡都大道有少量企業(yè)外，周邊多為農(nóng)田。st本案ows 1.位踞高速出口第一站 2.疊石橋未來(lái)cbd核心，具備潛力訴求w 1.偏離家紡商圈中心 2.與家紡城組團(tuán)相比規(guī)模不足 3.周邊配套嚴(yán)重匱乏，人氣不夠o 1.住宅市場(chǎng)不振凸顯商業(yè)發(fā)展良機(jī) 2.區(qū)域無(wú)同類(lèi)在售項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)t 1.家紡城組團(tuán)規(guī)模效應(yīng)對(duì)比本案市場(chǎng)信心 2.市場(chǎng)急劇下滑使后市看空 3.外埠商業(yè)項(xiàng)目對(duì)投資客資源的掠奪4.swot分析5.營(yíng)銷(xiāo)表現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)政策3年返租、8年托管模式前3年抵總價(jià)20%（相當(dāng)于年返約7%）后5年一九分成一次性付款95折，按揭減8800目前，市場(chǎng)大部分商業(yè)返租點(diǎn)數(shù)均較本案高，甚至有投資類(lèi)項(xiàng)目施行年

3、返10%，連返10年的政策。對(duì)于客戶而言，后5年分成太過(guò)空洞、不可靠。對(duì)于本案而言，僅憑營(yíng)銷(xiāo)政策將缺乏市場(chǎng)吸引力、號(hào)召力。5.營(yíng)銷(xiāo)表現(xiàn)銷(xiāo)售模式以分銷(xiāo)模式為主體，這種模式的弊端在于1.缺乏系統(tǒng)組織和培訓(xùn)2.銷(xiāo)售執(zhí)行力難以得到保證3.案場(chǎng)與分銷(xiāo)機(jī)構(gòu)之間難以有效銜接4.營(yíng)銷(xiāo)穿透力無(wú)法有機(jī)滲透5.營(yíng)銷(xiāo)表現(xiàn)推廣表現(xiàn)1.推廣戰(zhàn)略不明晰、推廣手段組合欠佳2.視覺(jué)表現(xiàn)欠缺張力3.廣告語(yǔ)言平淡無(wú)奇，不能搶占市場(chǎng)高點(diǎn)6.總結(jié)項(xiàng)目具備良好炒作條件，然項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系需重新構(gòu)建、突出重點(diǎn)，重新確立產(chǎn)品形象定位，形成切入點(diǎn)突破市場(chǎng)瓶頸推廣體系需優(yōu)化調(diào)整，結(jié)合定位與銷(xiāo)售思路，在推廣戰(zhàn)略、文字內(nèi)容、視覺(jué)表現(xiàn)方面做出改進(jìn)銷(xiāo)售模式

4、需要整合，重新構(gòu)建項(xiàng)目銷(xiāo)售系統(tǒng)，活化銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，增強(qiáng)銷(xiāo)售執(zhí)行力與滲透力，有效提升來(lái)人來(lái)訪量和來(lái)人轉(zhuǎn)化比通過(guò)問(wèn)題分析，提出解決之道戰(zhàn)略核心贏在執(zhí)行贏得客戶win customers模式營(yíng)銷(xiāo)吸引客戶attract customersattract customers戰(zhàn)略推廣鎖定客戶lock customerlock customer定位形象客戶在哪里？介于本案規(guī)模與性質(zhì)，長(zhǎng)三角（江浙滬）區(qū)域投資客是本案客戶主力所在海門(mén)、通州本地投資客受現(xiàn)狀因素干擾，難以調(diào)動(dòng)未來(lái)預(yù)期我們?nèi)绾瓮黄剖袌?chǎng)？回顧我們的優(yōu)勢(shì)疊石橋高速出口第一站？疊石橋未來(lái)cbd核心區(qū)段？這些不足以攻破市場(chǎng)壁壘攻破市場(chǎng)靠的是人無(wú)我有，人有我精論

5、地段我們不占優(yōu)勢(shì)論前景我們不是唯一論規(guī)模我們相對(duì)中量論現(xiàn)狀我們暫處蠻荒論硬件我們不是第一爭(zhēng)霸市場(chǎng)，我們需要找尋唯一唯一的價(jià)值優(yōu)勢(shì)唯一的利益基點(diǎn)唯一的訴求突破投資市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)在價(jià)值升值商業(yè)市場(chǎng)的價(jià)值升值在運(yùn)營(yíng)利好對(duì)接客戶市場(chǎng)，構(gòu)建商家平臺(tái)，平臺(tái)即意味著投資機(jī)會(huì)軟體運(yùn)營(yíng)服務(wù)，與平臺(tái)相契合，昭顯商業(yè)投資價(jià)值無(wú)論對(duì)于住宅還是商業(yè)，地段都是永恒第一屬性（除旅游地產(chǎn)與稀缺豪宅）廣場(chǎng)、中庭、層高、面寬、進(jìn)深、能見(jiàn)度均為商業(yè)后續(xù)運(yùn)營(yíng)提供保障，投資者亦為關(guān)注商業(yè)價(jià)值四大維度突破市場(chǎng)的關(guān)鍵在2.產(chǎn)業(yè)資源支持 370畝廣億工業(yè)園，一站式 倉(cāng)儲(chǔ)、物流服務(wù) 全國(guó)相關(guān)產(chǎn)業(yè)、商業(yè)資源對(duì)接1.電子商務(wù)平臺(tái)網(wǎng)銷(xiāo)平臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)推廣

6、，全球網(wǎng)路資源對(duì)接3.商務(wù)服務(wù)組織5000萬(wàn)專項(xiàng)資金培育市場(chǎng)商務(wù)活動(dòng)、商家推廣活動(dòng)策劃、組織形象定位搭建中國(guó)第一家紡商務(wù)智能化平臺(tái)網(wǎng)供、網(wǎng)銷(xiāo)智能化全球服務(wù)基地疊石橋高速出口，黃金地段接連五湖四海強(qiáng)強(qiáng)整合，全國(guó)資源對(duì)接產(chǎn)業(yè)集群，配套支持硬軟件一體攻略國(guó)際級(jí)硬件配備，領(lǐng)先科技屋頂停車(chē)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)模式強(qiáng)力案場(chǎng)執(zhí)行通過(guò)媒體、活動(dòng)、渠道推廣組織，導(dǎo)入來(lái)人通過(guò)各地市電商、分銷(xiāo)商導(dǎo)入來(lái)人營(yíng)銷(xiāo)模式（關(guān)鍵環(huán)扣）分銷(xiāo)商組織與管理1.在戰(zhàn)略區(qū)域?qū)ふ摇⒔M織分銷(xiāo)商合作2.對(duì)分銷(xiāo)商組織培訓(xùn)、提高分銷(xiāo)商對(duì)項(xiàng)目認(rèn)知程度3.對(duì)分銷(xiāo)商工作進(jìn)行監(jiān)控、抽查、考評(píng)，調(diào)動(dòng)分銷(xiāo)商工作積極性4.制定完善分銷(xiāo)運(yùn)營(yíng)流程、接待流程、業(yè)務(wù)認(rèn)定流程案場(chǎng)執(zhí)行

7、力突破1.案場(chǎng)環(huán)節(jié)的接待、洽談客戶細(xì)節(jié)把控2.接待、洽談客戶的銷(xiāo)售技巧培訓(xùn)3.嚴(yán)格案場(chǎng)績(jī)效考評(píng)4.結(jié)合渠道運(yùn)作，案場(chǎng)主動(dòng)行銷(xiāo)手段并用推廣戰(zhàn)略以渠道、活動(dòng)兩柄利刃切入媒體輔助支撐項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系打通長(zhǎng)三角各地商會(huì)、銀行、高爾夫球會(huì)等高端機(jī)構(gòu)或個(gè)人，尋求跨界合作或直接取得客戶信息主動(dòng)電話拜訪1.組織渠道和電商、分銷(xiāo)機(jī)構(gòu)客戶看房系列活動(dòng)2.房展會(huì)、家紡產(chǎn)業(yè)、商務(wù)洽談會(huì)等活動(dòng)3.整合各界資源，營(yíng)銷(xiāo)炒作活動(dòng)以網(wǎng)絡(luò)、戶外為主體，以保障項(xiàng)目在各地長(zhǎng)期覆蓋針對(duì)性布控紙媒、網(wǎng)絡(luò)、夾報(bào)軟文進(jìn)行項(xiàng)目?jī)r(jià)值深挖打造項(xiàng)目網(wǎng)站，全方位展示價(jià)值，并對(duì)網(wǎng)站進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)嫁接推廣結(jié)合實(shí)際，環(huán)環(huán)相扣的破局手段破局第一手拔高形象、深挖價(jià)值1.對(duì)目前現(xiàn)有高炮、圍板、燈箱等戶外形象重新設(shè)計(jì)發(fā)布2.重新整合內(nèi)容，設(shè)計(jì)dm單、海報(bào)以網(wǎng)供網(wǎng)銷(xiāo)平臺(tái)為核心突破口，切入市場(chǎng)主題表現(xiàn)例破局第二手江、浙、滬媒體重新布控1.以主體覆蓋江浙滬區(qū)域媒體為原則2.合理選擇區(qū)域性網(wǎng)絡(luò)、戶外等長(zhǎng)線資源媒體，保持長(zhǎng)期覆蓋有效性3.針對(duì)性嫁接外埠高端機(jī)構(gòu)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等4.適度減少本埠媒體投放量（前述客群分布已說(shuō)明）江蘇浙江上海破局第三手江、浙、滬、晥電商合作全國(guó)性電商平臺(tái)合作江、浙、滬、晥各地市主力電商合作介于電商合作無(wú)前期資金投入，可擴(kuò)大規(guī)