郴州中德房地產(chǎn)公司七里大道地塊定位報(bào)告47P

1、郴州中德房地產(chǎn)公司七里大道地塊定位報(bào)告新聯(lián)康中國(guó)長(zhǎng)沙2010.5目錄環(huán)境篇市場(chǎng)篇定位篇環(huán)境篇環(huán)境篇郴州市位于湖南省東南部，湘江、珠江、贛江上游，南峙五嶺，北瞻衡岳。地理坐標(biāo)為東經(jīng)11213 114 14，北緯24 532650之間。東接江西贛州，南鄰廣東韶關(guān)，西接湖南永州，北連湖南衡陽(yáng)、郴洲，素稱湖南的南大門。東西寬194公里，南北長(zhǎng)217公里，全市土地總面積19388平方公里，占全省土地總面積的9.2%。環(huán)境篇環(huán)境篇地理位置環(huán)境篇環(huán)境篇地貌特征郴州市位于湖南省東南部，地處南嶺山脈與羅霄山脈交匯處、長(zhǎng)江水系與珠江水系分流的地帶。境內(nèi)地貌復(fù)雜多樣，其特點(diǎn)以山丘為主，崗平相當(dāng)，水面較少。山地丘陵面

2、積約占總面積的近四分之三。其境內(nèi)總的地形地貌為東南面山系重疊，群山環(huán)抱；西部山勢(shì)低矮，向北開口，中部為丘、平、崗交錯(cuò)。地勢(shì)自東南向西北傾斜，東部是南北延伸的羅霄山脈，最高峰海拔2061.3米；南部是東西走向的南嶺山脈，最高峰海拔1913.8米；西部是郴道盆地橫跨，北部有醴攸盆地和茶永盆地深入，形成低平的地勢(shì)，一般海拔200400米，最低處海拔70米。環(huán)境篇環(huán)境篇郴州礦產(chǎn)郴州礦產(chǎn)資源以品種繁多、儲(chǔ)量巨大而蜚聲世界。潛在價(jià)值達(dá)2600多億元。郴州被譽(yù)為“中國(guó)有色金屬之鄉(xiāng)”“世界有色金屬博物館”。鎢、鉍儲(chǔ)量在世界排名第一，錫、鋅分列全國(guó)第三、第四；其它礦產(chǎn)也極為豐富，微晶石墨為世界稀有，儲(chǔ)量達(dá)360

3、0多萬(wàn)噸；螢石儲(chǔ)量6800多萬(wàn)噸，占全國(guó)伴生螢石總儲(chǔ)量的76%。郴州永興被譽(yù)為“中國(guó)銀都”，每年可提供加工白銀達(dá)2000多噸，金、銀產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間巨大。經(jīng)過(guò)數(shù)十年的開發(fā)建設(shè)，礦產(chǎn)成為該市六大支枝產(chǎn)業(yè)之一，為中國(guó)主要的有色金屬生產(chǎn)基地。燕尾雙晶香花石水晶與黑鎢立方體透明螢石環(huán)境篇環(huán)境篇國(guó)民生產(chǎn)總值2004-2009年郴州國(guó)民生產(chǎn)總值郴州近6年的gdp逐年穩(wěn)步上漲，基本保持10%以上的年增長(zhǎng)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好。gdp（億元）394.5477546.2649.4734.1821.5增幅13.0%12.7%8.3%12.3%7.0%16.0%2004年2005年2006年2007年2008年2009年0

4、.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%0100200300400500600700800900環(huán)境篇環(huán)境篇產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)2009年郴州三產(chǎn)業(yè)郴州第二產(chǎn)業(yè)是其支柱性產(chǎn)業(yè)，包括采掘工業(yè)、制造業(yè)等。二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展也較為迅速。目前，已有香港華潤(rùn)、香港怡豐、香港萬(wàn)邦、菲律賓康達(dá)、隆平高科、廣州藏龍、青島啤酒等20多家國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)來(lái)郴投資。另外臨武鴨、永興冰糖橙、東江魚、桂陽(yáng)煙、裕湘面條、桂東玲瓏茶、資興狗腦貢茶等農(nóng)副產(chǎn)品享譽(yù)省內(nèi)外。13.3%50.1%36.6%第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)環(huán)境篇環(huán)境篇人口2004-2009年郴州人口情況郴州近6年人口保持穩(wěn)步增長(zhǎng)

5、。自然增長(zhǎng)率穩(wěn)定。環(huán)境篇環(huán)境篇未來(lái)發(fā)展郴州具有良好的交通條件。京廣鐵路復(fù)線、107國(guó)道、106國(guó)道和京珠高速公路貫穿全市。全新開通的武廣高鐵使該市路網(wǎng)更加完善，出行更加便捷，為城市發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。郴州是沿海地區(qū)資金和技術(shù)向內(nèi)陸轉(zhuǎn)移的理想城市。郴州與沿海地區(qū)的經(jīng)濟(jì)互補(bǔ)性很強(qiáng)，已成為承接沿海勞動(dòng)力密集型產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的重要基地。郴州作為一個(gè)新興的內(nèi)陸城市，近二十年獲得了較快的發(fā)展，特別是工業(yè)經(jīng)濟(jì)、旅游經(jīng)濟(jì)有長(zhǎng)足進(jìn)步，良好的地方工業(yè)格局為吸納廣東等沿海地區(qū)的經(jīng)濟(jì)輻射奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。郴州圍繞“創(chuàng)建中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”和把郴州建設(shè)成為“粵港澳的后花園”目標(biāo)，致力發(fā)展生態(tài)旅游業(yè)。環(huán)境篇環(huán)境篇固定資產(chǎn)投資20

6、04-2009年郴州固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資情況郴州近6年的固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資金額逐年遞增。固定資產(chǎn)投資基本保持年15%-20%的增長(zhǎng)速度，2009年增長(zhǎng)明顯，基本為2008年的兩倍。房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)幅度有限，基本在9-15%，所占固定資產(chǎn)投資比重也只有10%左右。環(huán)境篇環(huán)境篇商品房銷售2004-2009年郴州商品房銷售及城市人均居住面積情況郴州的商品房銷售在2006年達(dá)到一個(gè)高峰，銷售面積135.8萬(wàn)，較05年增加40.6萬(wàn)，增幅為42.6%。但07、08年降幅明顯，08年甚至低于05年的銷售水平。09年市場(chǎng)回暖，但也沒(méi)超過(guò)06年的市場(chǎng)。目前人均居住面積在24平方米左右。環(huán)境篇環(huán)境篇市場(chǎng)

7、基礎(chǔ)郴州的房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性明顯，市場(chǎng)發(fā)展雖相對(duì)穩(wěn)定，但市場(chǎng)容量依舊有限。市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇立地分析區(qū)域市場(chǎng)分析市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇立地分析本案位于七里大道43號(hào)，新城區(qū)與老城區(qū)交界處，城南五嶺廣場(chǎng)板塊。區(qū)位條件較好：周邊道路四通八達(dá)，沿燕泉路北可到達(dá)市中區(qū)北湖公園、興隆步行街，走107國(guó)道南可到武廣高鐵郴州站，沿環(huán)城南路東可到王仙嶺廣場(chǎng)、愛蓮湖公園；各項(xiàng)配套齊全、成熟，一些事業(yè)單位及政府部門也聚集在此。另外該區(qū)域還擁有湘南地區(qū)最大的城市廣場(chǎng)五嶺廣場(chǎng)，目前正在進(jìn)行地下商場(chǎng)的建設(shè)，總面積約2萬(wàn)，預(yù)計(jì)10月左右開始營(yíng)業(yè)。該區(qū)位日益成為郴州政治、商業(yè)、文化中心。本案七里大道一0七國(guó)道五嶺大道香雪路環(huán)城南路燕泉路區(qū)位

8、概況市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇立地分析屬性界定描述詮釋區(qū)域?qū)傩詐交通狀況七里大道及燕泉路是主要出行道路，道路開闊，目前正在修路，預(yù)計(jì)十一完工，屆時(shí)路況會(huì)很好。七里大道有14、29等公交線路，燕泉路上有9、15、18等公交線路，可方便到達(dá)全市各地p商業(yè)配套 華天大酒店、雄森大酒店、大江南酒樓、天一名邸酒店、沃爾瑪超市、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、中國(guó)電信、中國(guó)移動(dòng)等p大型公建五嶺廣場(chǎng)p人文資源市一中、北湖實(shí)驗(yàn)中學(xué)、郴州工業(yè)交通學(xué)校、政府規(guī)劃中公立小學(xué)及幼兒園等，醫(yī)院有市第一人民醫(yī)院（南院）等道路開闊，出行較為便利，配套齊全。市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇立地分析配套圖片項(xiàng)目周邊多汽配修理店，較為雜亂，小環(huán)境不佳。地塊周邊有一些事業(yè)單位

9、及政府部門，如市政府、北湖區(qū)政府、市公路管理局、市公安局北湖分局、中國(guó)中鐵五局五公司、市建設(shè)局等，為該區(qū)域帶了一定住房需求。市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇立地分析地段關(guān)鍵詞：城南新區(qū)城市廣場(chǎng)商圈成熟居住區(qū)市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇立地分析地塊呈矩形，臨七里大道。東西面長(zhǎng)，南北面窄?？偣卜譃?個(gè)部分，已經(jīng)取得使用權(quán)的地塊面積為17644.3，即將取得使用權(quán)的南北兩個(gè)地塊面積分別為：9691.2、5694.7。地塊總面積：33030.2部隊(duì)地塊家屬區(qū)地塊七七里里大大道道市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇立地分析地塊現(xiàn)狀就拿到的地塊而言，中間地勢(shì)高，四周地勢(shì)低，高差約5米。遍布3層左右建筑物，目前還有人在此居住。高架線隨處可見，為地塊拆遷及建設(shè)帶來(lái)一定

10、難度?；麨榱憷玫匦问袌?chǎng)篇市場(chǎng)篇區(qū)域市場(chǎng)分析鴻翔尚城龍鳳嘉園華寧春城愛蓮湖畔億楓翠城龍泉名邸祥云國(guó)際天潤(rùn)天城新貴華城錦泰山水緣湘南人家芙蓉麗景麗都花園蘇仙御景灣本案因郴州城區(qū)不大，項(xiàng)目地域差距相對(duì)較小，特例舉市內(nèi)15個(gè)指標(biāo)個(gè)案做為市場(chǎng)分析對(duì)象。御景城市花園市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇區(qū)域市場(chǎng)分析案名案名總建總建( (萬(wàn)萬(wàn)) )在售面積在售面積( (萬(wàn)萬(wàn)) )產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型主力面積主力面積( () )均價(jià)均價(jià)( (元元/ /) )主力總價(jià)主力總價(jià)（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）公開公開時(shí)間時(shí)間銷售率銷售率石榴灣二期湘南石榴灣二期湘南人家人家14.33.0多層、小高層、別墅130-140/四房310040-432010.10

11、0%芙蓉麗景芙蓉麗景6.80.2多層73/96/二房/三房240017.5二房/23三房2010.520%億楓億楓翠城翠城172.05高層94/二房未定未定2010.7月底0%蘇仙蘇仙御景灣御景灣108.6多層、小高層105-111/124-130/三房未定未定2010.7月左右（多層）2010年年底（小高層）0%遠(yuǎn)志遠(yuǎn)志麗都花園麗都花園4.92.7小高層140-155/四房280039-432010.150%御璟城市花園四御璟城市花園四期水郡期水郡261.8多層、小高層、別墅139/四房3600502010.100%祥云國(guó)際祥云國(guó)際10.93.0高層128/三房350044.82009年年初

12、（1號(hào)棟）2009.5（2號(hào)棟）2009.7（3號(hào)棟）60%愛蓮湖畔愛蓮湖畔170.8小高層141/三房3600502010.590%天潤(rùn)天城天潤(rùn)天城172.6高層135/三房360048.62008.490%錦泰錦泰山水緣山水緣二期二期20商鋪0.4、住宅9小高層高層，別墅142/三房3600512009.1195%新貴華城新貴華城452.5小高層121/三房3550432010.189%龍泉名邸二期龍泉名邸二期402.4小高層、高層130/三房3400442009.892%華寧春城華寧春城285多層、小高層、高層145/三房3200462009.197%鴻翔鴻翔尚城尚城112.3小高層13

13、1/三房3700482010.493%龍鳳嘉園一期龍鳳嘉園一期13.33.1多層、小高層、高層125/三房300037.52009.10100%項(xiàng)目概況市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇區(qū)域市場(chǎng)分析總建分析案名10萬(wàn)以下10-20萬(wàn)20-30萬(wàn)30-40萬(wàn)40-50萬(wàn)50-60萬(wàn)60萬(wàn)以上石榴灣二期湘南人家石榴灣二期湘南人家芙蓉麗景芙蓉麗景億楓億楓翠城翠城蘇仙蘇仙御景灣御景灣遠(yuǎn)志遠(yuǎn)志麗都花園麗都花園御璟城市花園四期水郡御璟城市花園四期水郡祥云國(guó)際祥云國(guó)際愛蓮湖畔愛蓮湖畔天潤(rùn)天城天潤(rùn)天城錦泰錦泰山水緣二期山水緣二期新貴華城新貴華城龍泉名邸二期龍泉名邸二期華寧春城華寧春城鴻翔鴻翔尚城尚城龍鳳嘉園龍鳳嘉園個(gè)案規(guī)模集中在1

14、0-20萬(wàn)，以大型社區(qū)為主。市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇區(qū)域市場(chǎng)分析建筑形態(tài)分析案名多層小高層高層石榴灣二期湘南人家石榴灣二期湘南人家芙蓉麗景芙蓉麗景億楓億楓翠城翠城蘇仙蘇仙御景灣御景灣遠(yuǎn)志遠(yuǎn)志麗都花園麗都花園御璟城市花園四期水郡御璟城市花園四期水郡祥云國(guó)際祥云國(guó)際愛蓮湖畔愛蓮湖畔天潤(rùn)天城天潤(rùn)天城錦泰錦泰山水緣二期山水緣二期新貴華城新貴華城龍泉名邸二期龍泉名邸二期華寧春城華寧春城鴻翔鴻翔尚城尚城龍鳳嘉園龍鳳嘉園建筑類型以小高層為主，大多采用混合形態(tài)。高層產(chǎn)品日益普遍。市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇區(qū)域市場(chǎng)分析主力面積分析案名 戶型面積(平方米) 60以下 60-8080-9090-100 100-110 110-120 120

15、-140 140-160 160以上石榴灣二期湘南人家石榴灣二期湘南人家芙蓉麗景芙蓉麗景億楓億楓翠城翠城蘇仙蘇仙御景灣御景灣遠(yuǎn)志遠(yuǎn)志麗都花園麗都花園御璟城市花園四期水郡御璟城市花園四期水郡祥云國(guó)際祥云國(guó)際愛蓮湖畔愛蓮湖畔天潤(rùn)天城天潤(rùn)天城錦泰錦泰山水緣二期山水緣二期新貴華城新貴華城龍泉名邸二期龍泉名邸二期華寧春城華寧春城鴻翔鴻翔尚城尚城龍鳳嘉園龍鳳嘉園單間單間二房二房三房三房四房四房除芙蓉麗景和億楓翠城以兩房為主外，其余基本以120-140的舒適三房為主力。同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈。市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇區(qū)域市場(chǎng)分析戶型分析項(xiàng)目項(xiàng)目石榴灣二期石榴灣二期湘南人家湘南人家芙蓉麗景芙蓉麗景億楓億楓翠城翠城蘇仙蘇仙御景御景

16、灣灣遠(yuǎn)志遠(yuǎn)志麗都麗都花園花園御璟城市花御璟城市花園四期水郡園四期水郡祥云國(guó)際祥云國(guó)際典型戶型面積147.3三房?jī)蓮d二衛(wèi)73二房二廳一衛(wèi)93三房二廳一衛(wèi)94二房二廳一衛(wèi)111三房?jī)蓮d一衛(wèi)155四房二廳二衛(wèi)139四房?jī)蓮d兩衛(wèi)128三房?jī)蓮d兩衛(wèi)戶型評(píng)價(jià)（優(yōu)點(diǎn)）戶型方正，干濕分區(qū)，動(dòng)靜分離?？蛷d大景觀陽(yáng)臺(tái)，兩個(gè)臥室朝南。戶型方正，客廳和主臥朝南，采光好。戶型方正，南北通透，兩個(gè)臥室朝南。戶戶朝南，動(dòng)靜分區(qū)、干濕分離，270度弧形6米高觀景大露臺(tái)。15.5平米寬闊入戶花園，可改為一房。戶戶朝南，全明通透，臥室270度大露臺(tái)。戶型方正，南北通透。功能分區(qū)合理。廚房自帶生活陽(yáng)臺(tái)，帶入戶花園。戶型方正，南北通

17、透，超大入戶花園，270度景觀飄窗?？托l(wèi)干濕分離。南北通透，大面積入戶花園，可改一房，贈(zèng)送面積約8。戶型評(píng)價(jià)（缺點(diǎn)）客廳過(guò)道浪費(fèi)面積。有一間臥房及客廳朝北，光線較差。餐廳穩(wěn)定面少，利用率不高。過(guò)道也較為浪費(fèi)面積。戶型設(shè)計(jì)稍嫌緊湊，客廳面積過(guò)小?？蛷d過(guò)道浪費(fèi)面積?？蛷d在北面，無(wú)采光。衛(wèi)生間不到3，不好利用。進(jìn)深長(zhǎng)，面寬短，通透性較差?？蛷d及兩臥室朝北，采光不好。過(guò)道較為浪費(fèi)面積。主臥朝北，舒適度不高?？蛷d過(guò)道浪費(fèi)面積。進(jìn)深長(zhǎng)，戶型不通透?？蛷d設(shè)置在北面，采光不好。市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇區(qū)域市場(chǎng)分析戶型分析項(xiàng)目項(xiàng)目愛蓮湖畔愛蓮湖畔天潤(rùn)天城天潤(rùn)天城錦泰錦泰山水山水緣緣新貴華城新貴華城龍泉名邸龍泉名邸華寧春城華

18、寧春城鴻翔鴻翔尚城尚城龍鳳嘉園龍鳳嘉園典型戶型面積141三房?jī)蓮d兩衛(wèi)142三房?jī)蓮d兩衛(wèi)142三房?jī)蓮d兩衛(wèi)130.34三房?jī)蓮d兩衛(wèi)140三房?jī)蓮d兩衛(wèi)145三房?jī)蓮d兩衛(wèi)131三房?jī)蓮d兩衛(wèi)125三房?jī)蓮d兩衛(wèi)戶型評(píng)價(jià)（優(yōu)點(diǎn)）南北通透，戶型方正，帶轉(zhuǎn)角入戶花園，主臥帶轉(zhuǎn)角飄窗南北通透，戶型方正，南北景觀陽(yáng)臺(tái)，開闊視野，兩臥室朝南，采光好。南北通透，戶型方正，南向大面積弧形陽(yáng)臺(tái)。兩臥室及客廳陽(yáng)臺(tái)朝南，采光好。南北通透，戶型方正，帶入戶花園、飄窗戶型方正、南北通透。開間大，動(dòng)靜分離。主臥帶獨(dú)立衣帽間、衛(wèi)生間。朝南戶型，方正通透，躍層設(shè)計(jì)，空間感強(qiáng)。主臥、客廳餐廳均朝南，采光好。南北通透，帶入戶花園，南北陽(yáng)臺(tái)

19、、飄窗。主臥南北通透，帶獨(dú)立衣帽間及衛(wèi)生間。南北通透，戶型方正，帶轉(zhuǎn)角入戶花園、飄窗。主臥帶轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)。戶型評(píng)價(jià)（缺點(diǎn)）主臥朝北，不利于采光，餐廳客廳間過(guò)道較為浪費(fèi)面積?？蛷d及一陽(yáng)臺(tái)朝北，不利于采光。廚房無(wú)采光?？蛷d及餐廳過(guò)渡部分浪費(fèi)面積。戶型設(shè)置動(dòng)靜不合理。客廳、主臥及一客臥均朝北，采光不好，居住舒適度不高。客廳朝北。過(guò)道較為浪費(fèi)面積。兩個(gè)臥室朝北，采光不好。南向陽(yáng)臺(tái)面積不大，不好利用。戶型不方正，客廳餐廳間的過(guò)渡面積太大，浪費(fèi)面積。兩間臥室朝北，不利于采光。過(guò)道浪費(fèi)面積。在戶型設(shè)計(jì)上，飄窗和入戶花園等贈(zèng)送面積的方法已十分普遍。在幾個(gè)新開個(gè)案，如蘇仙御景灣、祥云國(guó)際等已經(jīng)開始大面積贈(zèng)送，贈(zèng)送比

20、例達(dá)到6-9%。市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇區(qū)域市場(chǎng)分析單價(jià)分析案名3000以下3000-32003200-34003400-36003600-38003800以上石榴灣二期湘南人家石榴灣二期湘南人家芙蓉麗景芙蓉麗景遠(yuǎn)志遠(yuǎn)志麗都花園麗都花園御璟城市花園四期水郡御璟城市花園四期水郡祥云國(guó)際祥云國(guó)際愛蓮湖畔愛蓮湖畔天潤(rùn)天城天潤(rùn)天城錦泰錦泰山水緣二期山水緣二期新貴華城新貴華城龍泉名邸二期龍泉名邸二期華寧春城華寧春城鴻翔鴻翔尚城尚城龍鳳嘉園龍鳳嘉園單位：元/由于城區(qū)不大，個(gè)案價(jià)格差別并不是很大。五嶺廣場(chǎng)周邊的住宅價(jià)格行情在3400-3600元/。價(jià)格最高的是鴻翔尚城。一是由于該案距離五嶺廣場(chǎng)最近，有地段優(yōu)勢(shì)；二是該案

21、戶型設(shè)計(jì)較多贈(zèng)送面積，實(shí)際折算下來(lái)和周邊個(gè)案價(jià)格也相差不多。市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇區(qū)域市場(chǎng)分析總價(jià)分析單位：萬(wàn)元案名30以下30-4040-5050-6060-7070萬(wàn)以上石榴灣二期湘南人家石榴灣二期湘南人家芙蓉麗景芙蓉麗景遠(yuǎn)志遠(yuǎn)志麗都花園麗都花園御璟城市花園四期水郡御璟城市花園四期水郡祥云國(guó)際祥云國(guó)際愛蓮湖畔愛蓮湖畔天潤(rùn)天城天潤(rùn)天城錦泰錦泰山水緣二期山水緣二期新貴華城新貴華城龍泉名邸二期龍泉名邸二期華寧春城華寧春城鴻翔鴻翔尚城尚城龍鳳嘉園龍鳳嘉園單間單間二房二房三房三房四房四房?jī)煞靠們r(jià)在20萬(wàn)以下。三房?jī)r(jià)格由于個(gè)案主力面積、單價(jià)都相差不大，因此普遍集中在40-50萬(wàn)元。四房由于面積設(shè)置和三房相差不多

22、，總價(jià)也在40-50萬(wàn)元。市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇區(qū)域市場(chǎng)分析立面分析案名案名外立面外立面示意圖示意圖石榴灣二期湘南人家徽派風(fēng)格外墻磚+涂料+天然石材芙蓉麗景現(xiàn)代簡(jiǎn)歐面磚+涂料億楓翠城東南沿海風(fēng)格面磚+涂料蘇仙御景灣現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格面磚+涂料案名案名外立面外立面示意圖示意圖遠(yuǎn)志麗都花園現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格面磚+涂料御璟城市花園四期水郡現(xiàn)代簡(jiǎn)歐風(fēng)格面磚+涂料祥云國(guó)際現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格面磚+涂料愛蓮湖畔徽派風(fēng)格白色涂料市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇區(qū)域市場(chǎng)分析立面分析案名案名外立面外立面示意圖示意圖天潤(rùn)天城現(xiàn)代風(fēng)格面磚錦泰山水緣現(xiàn)代風(fēng)格面磚+白色涂料新貴華城現(xiàn)代風(fēng)格面磚龍泉名邸現(xiàn)代風(fēng)格白色面磚案名案名外立面外立面示意圖示意圖華寧春城坡地海派建筑

23、紅色面磚鴻翔尚城現(xiàn)代風(fēng)格面磚龍鳳嘉園現(xiàn)代風(fēng)格白色面磚在售個(gè)案的外立面風(fēng)格較為單一，大多為現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格。材質(zhì)而言，使用面磚居多。市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇區(qū)域市場(chǎng)分析產(chǎn)品力分析案名會(huì)所公共建材景觀園林生活機(jī)能配套石榴灣二期湘南人家泛會(huì)所：包括健身器材、乒乓球室、棋牌室、桌球室、老年活動(dòng)中心等外立面：高級(jí)涂料及外墻磚，局部天然石材，大堂：地面鋪高級(jí)石材、墻身配天然石材及木飾面板、設(shè)藝術(shù)造型天花、配豪華燈飾電梯：奧的斯電梯，門窗：塑鋼窗，防盜門徽派風(fēng)格：設(shè)計(jì)亭、榭、舫、臺(tái)，結(jié)合地形的營(yíng)造，使各景點(diǎn)高低錯(cuò)落、呼應(yīng)有致。周邊：市第二醫(yī)院、市第一職中、東塔公園、石榴灣公園，小區(qū)內(nèi)：超市、籃球場(chǎng)、8000幼兒園芙蓉麗景無(wú)

24、外立面：黃色面磚、涂料，現(xiàn)代風(fēng)格：設(shè)1000平米休閑廣場(chǎng)周邊：北湖市場(chǎng)、第五人民醫(yī)院、第七完小，小區(qū)內(nèi)：1000平米休閑廣場(chǎng)（配簡(jiǎn)易運(yùn)動(dòng)器材、老年人休息區(qū)）億楓翠城 會(huì)所及泛會(huì)所：包括棋牌室、老年人休息區(qū)等外立面：淺黃色面磚、涂料東南沿海風(fēng)格：設(shè)中央水景周邊：市九中、沃爾瑪超市，小區(qū)內(nèi)：12220平米商業(yè)、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)蘇仙御景灣泛會(huì)所：包括健身中心、娛樂(lè)文化中心、兒童游樂(lè)園、中老年人活動(dòng)中心外立面：深色面磚、涂料現(xiàn)代風(fēng)格：以綠地為主，設(shè)涼亭、花架周邊：市三中、湘南學(xué)院附屬小學(xué)、市第四人民醫(yī)院，小區(qū)內(nèi)：5000公園街、休閑廣場(chǎng)、涼亭遠(yuǎn)志麗都花園無(wú)外立面：藍(lán)色面磚、涂料現(xiàn)代風(fēng)格：以灌木為主周邊：

25、第三人民醫(yī)院、啟明小學(xué)、五中，小區(qū)內(nèi)：中心廣場(chǎng)、健身器材御璟城市花園四期水郡三期會(huì)所：包括籃球場(chǎng)、乒乓球室、棋牌室等外立面：深黃色面磚、涂料簡(jiǎn)約中式古典風(fēng)格：中央7000平方米的湖泊周邊：王仙嶺生態(tài)公園，小區(qū)內(nèi)：中央7000平方米的湖泊、五星級(jí)酒店（配網(wǎng)球場(chǎng)）祥云國(guó)際泛會(huì)所：包括健身房、臺(tái)球室、乒乓球室、spa館、棋牌室、閱覽室、老年人活動(dòng)中心、兒童活動(dòng)中心外立面：面磚、涂料，大堂：星級(jí)大堂新加坡風(fēng)格：以水景為主，設(shè)小型噴泉周邊：市五中、東風(fēng)完?。ㄓ變簣@+小學(xué)），小區(qū)內(nèi)：綠化迷宮、健身器材、游泳池愛蓮湖畔未定外立面：白色涂料，電梯：上海富士達(dá)電梯，門窗：中空雙層玻璃江南蘇州水景園林：以原生態(tài)水

26、景園林為主周邊：愛蓮湖公園，小區(qū)內(nèi)：幼兒園天潤(rùn)天城泛會(huì)所：包括咖啡廳、健身器材外立面：面磚，電梯：快易電梯，門窗：雙層中空玻璃門中式園林綠化周邊：沃爾瑪超市，北湖區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、中學(xué)，小區(qū)內(nèi)：大型商業(yè)配套市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇區(qū)域市場(chǎng)分析產(chǎn)品力分析案名會(huì)所公共建材景觀園林生活機(jī)能配套錦泰山水緣雙層3000會(huì)所：具體未定外立面：白色涂料、面磚，電梯：日立電梯，門窗：雙層中空玻璃“福”文化主題廣場(chǎng)，以原生態(tài)水景園林為主周邊：樟樹嶺公園，伍嶺廣場(chǎng)，小區(qū)內(nèi)：商鋪、游泳池、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、幼兒園新貴華城3000平米園林泛會(huì)所外立面：面磚，電梯：永大電梯，門窗：美新門、雙層中空玻璃以原生態(tài)水景園林為主周邊：五嶺廣場(chǎng)、北

27、湖實(shí)驗(yàn)中學(xué)，小區(qū)內(nèi)：風(fēng)情商業(yè)街、兒童歡樂(lè)谷龍泉名邸泛會(huì)所：具體未定外立面：白色面磚，電梯：富士達(dá)電梯巴離島風(fēng)情水景園林，以原生態(tài)園林為主周邊：圖書館、名校環(huán)繞-市三完小、五小、北湖實(shí)驗(yàn)中學(xué)，小區(qū)內(nèi)：籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、游泳池華寧春城售樓部為以后會(huì)所，具體未定外立面：紅色面磚，電梯：日立電梯，門窗：盼盼門、雙層中空玻璃3萬(wàn)原生態(tài)坡地景觀，以原生態(tài)園林為主周邊：背靠樟樹嶺10萬(wàn)平米原山坡地、一完小分校區(qū)、八中，小區(qū)內(nèi)：幼兒園、3層室內(nèi)運(yùn)動(dòng)沙龍鴻翔尚城泛會(huì)所：架空層規(guī)劃為兒童老人休閑區(qū)外立面：面磚，電梯：日立電梯三重臺(tái)地澳洲風(fēng)情園林，以原生態(tài)園林為主周邊：五嶺廣場(chǎng)、沃爾瑪超市，小區(qū)內(nèi)：大型商業(yè)配套龍鳳

28、嘉園四層超大國(guó)際泛會(huì)所：具體未定外立面：白色面磚，電梯：全透明圓形全景觀光電梯托斯卡納風(fēng)情園林為主，以主題公園為主周邊：人民醫(yī)院南院、北湖區(qū)實(shí)驗(yàn)中學(xué)，小區(qū)內(nèi)：聚誼廣場(chǎng)、盛花廣場(chǎng)、老年人戶外活動(dòng)園由于目前郴州市場(chǎng)的發(fā)展方向?yàn)橹鞒菂^(qū)外圍的東北部、西南部，這些區(qū)域配套尚不成熟，因此大多數(shù)個(gè)案的內(nèi)部配套都較為完善，特別是會(huì)所、幼兒園和商業(yè)配套。園林景觀方面，大多利用地形地貌，風(fēng)格多樣化，如中式風(fēng)格、新加坡風(fēng)格、巴厘島風(fēng)格等等。市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇區(qū)域市場(chǎng)分析其他案名智能化&安防物業(yè)管理裝修標(biāo)準(zhǔn)車位石榴灣二期湘南人家24小時(shí)保安監(jiān)控 、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、入戶可視對(duì)講、刷卡入戶系統(tǒng)自營(yíng)，1.2-1.5元/

29、月（參考）毛坯地下停車位：大約610個(gè)（1：0.8）芙蓉麗景24小時(shí)保安閉路監(jiān)視系統(tǒng)、小區(qū)周邊安防及電子巡更系統(tǒng)、一卡通門禁系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)代理（公司未定），0.5元/月毛坯未定億楓翠城金牌物管，24小時(shí)酒店式服務(wù)沿海知名物業(yè)顧問(wèn)，1.2-1.5元/月毛坯地上地下停車位：共841個(gè)蘇仙御景灣社區(qū)采用一卡通模式自營(yíng)，1.2-1.5元/月毛坯地下停車位：共400多個(gè)遠(yuǎn)志麗都花園全封閉式物業(yè)管理、出入口24小時(shí)保安門衛(wèi)、24小時(shí)保安巡更、全天候電子監(jiān)控未定，約1.2元/月毛坯地下停車場(chǎng)（兩層）：共200多個(gè)（1：0.5）御璟城市花園四期水郡全封閉式小區(qū)管理、高智能化立體安防系統(tǒng)、小區(qū)出入口全天候站

30、崗執(zhí)勤、24小時(shí)巡邏、監(jiān)控、小區(qū)車輛實(shí)行證卡管理自營(yíng)，1.2或1.3元/月毛坯未定祥云國(guó)際雙循環(huán)供水系統(tǒng)、社區(qū)周界報(bào)警系統(tǒng)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、24小時(shí)保安巡邏、門禁防盜系統(tǒng)、車輛出入管理自營(yíng)，1.2或1.3元/月毛坯地下停車位：共405個(gè)（地上：42，地下：353）愛蓮湖畔未定中珠物業(yè)管理服務(wù)公司，1.6元/月毛坯地下停車位：共598個(gè)（1：0.65）天潤(rùn)天城未定香雪物業(yè)管理有限公司，1.5/月毛坯地下停車位：共300個(gè)（1 ；0.4）錦泰山水緣電子監(jiān)控系統(tǒng)，24小時(shí)保安巡邏安麒物業(yè)管理有限公司，1.2元/月毛坯地下停車位：共1000個(gè)（1：1.07）新貴華城未定未定毛坯地下停車位：（1：0.5）

31、龍泉名邸閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，周界防衛(wèi)系統(tǒng)，巡更系統(tǒng)，消防報(bào)警系統(tǒng)。香雪物業(yè)管理有限公司，1.2/月毛坯一期189個(gè)/二期5萬(wàn)雙層車位華寧春城九鼎數(shù)字化影像監(jiān)控郴州市湘達(dá)物業(yè)公司，1.5元/月毛坯地下停車位：共1060個(gè)（1：0.8）鴻翔尚城未定dtz戴德梁行物業(yè)管理有限公司，價(jià)格未定毛坯地下停車位：共520個(gè)（1 ：0.7）龍鳳嘉園消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、可視對(duì)講閉路監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、智能停車場(chǎng)出入管理系統(tǒng)、保安巡更管理系統(tǒng)、保安防盜系統(tǒng)、24小時(shí)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)未定毛坯地下停車位：共849個(gè)（1：0.8）安防智能化無(wú)太大亮點(diǎn)。物業(yè)多引進(jìn)沿海、港式模式，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1.2-1.6元/月。市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇區(qū)域

32、市場(chǎng)分析去化分析郴州大部分樓盤的年去化量集中在3-5萬(wàn)。120-140的三房是其主力供應(yīng)，也是去化量最大的面積段。但從去化速度上而言，110左右的小三房戶型十分受歡迎，而有這類產(chǎn)品的項(xiàng)目不多，是市場(chǎng)上供小于需的產(chǎn)品。余量多為160以上大面積戶型及一些位置較差、樓層不好的房源。市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇區(qū)域市場(chǎng)分析客源分析郴州購(gòu)房者以改善型自住客為主，其身份大概分為以下三類：本市公務(wù)員，收入穩(wěn)定且有一定積蓄；以礦老板為代表的私營(yíng)業(yè)主；沿海城市，特別是廣州來(lái)郴做生意的外地客。市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇區(qū)域市場(chǎng)分析未來(lái)推案案名案名總建（萬(wàn)總建（萬(wàn)m m2 2) )已推體量（萬(wàn)已推體量（萬(wàn)m m2 2）未推體量未推體量( (萬(wàn)萬(wàn)

33、m m2 2） 預(yù)計(jì)公開時(shí)間預(yù)計(jì)公開時(shí)間未來(lái)主推產(chǎn)品未來(lái)主推產(chǎn)品御水灣1.5（住宅、商業(yè)）1.1250.375未定77二房、117-138三房和152四房愛蓮湖畔17 （住宅）892011年中旬170四房天潤(rùn)天城17（住宅、商業(yè)、公寓）2.6未定未定未定錦泰山水緣20（住宅、商業(yè)、綜合樓） 商業(yè)0.4、住宅910.6未定130-180三房-四房新貴華城12（住宅、商業(yè)）84未定未定龍泉名邸40（住宅）2.45.52010.8（15號(hào)棟）121-138三房華寧春城28（住宅、商業(yè)）56（15-23棟）2010.11135-200三房-五房鴻翔.尚城9.8（住宅）2.432010.9121-131

34、二房-三房龍鳳嘉園13.3（住宅）3.12.52010年下半年123-131三房樓盤名稱樓盤名稱項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置總建規(guī)模總建規(guī)模（萬(wàn)）（萬(wàn)）物業(yè)類型物業(yè)類型主力戶型主力戶型計(jì)劃上市時(shí)間計(jì)劃上市時(shí)間 預(yù)計(jì)均價(jià)（元預(yù)計(jì)均價(jià)（元/ /）振興.陽(yáng)光時(shí)代青年大道環(huán)保局對(duì)面5.9住宅39.05-49.36一房2010.9、103300億森.愛蓮名城郴州大道愛蓮湖旁（海關(guān)對(duì)面）5.6住宅123.05-143.77三房2010.103600天一華府五嶺廣場(chǎng)五嶺路2號(hào)13.3住宅（8.7萬(wàn)）、商業(yè)（1.3萬(wàn)）、辦公（約3萬(wàn)）140-170三房/四房50-99辦公2011年上半年未定預(yù)計(jì)2011年下半年將會(huì)有50萬(wàn)的供應(yīng)量。產(chǎn)品仍以120-140的三房為主。市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇區(qū)域市場(chǎng)分析商鋪&寫字樓位置位置面積（）面積（）價(jià)格（元價(jià)格（元/ / /月）月）經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目花園酒店附近20租金：75小超市花園酒店附近30租金：33.3早餐店九天賓館附近40租金：37.5五金商店九天賓館附近45租金：22.2雜貨店九天賓館附近45租金：38.9早餐店九天賓館附近52租金：25五金商店九天賓館附近15租金：25.6電腦維修店地塊周邊目前無(wú)臨街商鋪出售。在經(jīng)營(yíng)的店鋪主要以汽車修理、美容為主，商鋪形象普遍較差。寫字樓部分，還沒(méi)有形成商務(wù)氛圍，目前沒(méi)有真正意義上的寫字樓，大部分都