年7月中糧集團地產、置業(yè)大悅城、酒店整合后大地產的戰(zhàn)略47頁

1、發(fā)揮整體優(yōu)勢 推動板塊整合史焯煒 副總裁2010.072發(fā)展城市綜合體推動大地產整合 發(fā)展城市綜合體是我們的戰(zhàn)略方向 發(fā)揮整體優(yōu)勢是板塊整合的出發(fā)點 實現大地產整合的路徑目錄發(fā)展城市綜合體是我們的戰(zhàn)略方向3l 發(fā)展城市綜合體具備良好的市場環(huán)境l 發(fā)展城市綜合體同集團使命戰(zhàn)略高度吻合l 大悅城的成功實踐奠定了發(fā)展城市綜合體的基礎l 市場環(huán)境持續(xù)向好，商業(yè)地產日漸升溫，成為資本追逐的熱點及房地產企業(yè)轉型焦點 地產新政對住宅調控影響明顯，助推商業(yè)地產升溫 城市化率即將達50%，進入商業(yè)地產開發(fā)與運營的黃金期 商業(yè)地產作為第三產業(yè)發(fā)展的重要載體，在擴大內需、城市化高速發(fā)展的大背景下，大規(guī)模的開發(fā)建設還

2、會持續(xù)30-50年 城市建設進入新一階段，商業(yè)與公共配套設施的完善與升級改造是這一階段的重點4發(fā)展城市綜合體具備良好的市場環(huán)境5l 城市綜合體的特征符合資本市場的意志，深受資本市場的青睞。發(fā)展城市綜合體具備良好的市場環(huán)境中國國貿是是我國最典型、最純正的持有型上市公司，集良好的經營性現金流、資產重估增值和業(yè)績增長可期等三大亮點于一體。凈利潤率33.24%資產負債率51.36%總資產收益率3.40%凈資產收益率6.70%股價(2010/06/30)(2010/06/30)9.9820102010年底預期每股凈資產11.56股價相對于2010nav2010nav折價16%20102010年市盈率p/

3、ep/e94發(fā)展城市綜合體同集團使命戰(zhàn)略高度吻合6l 城市綜合體價值鏈符合集團的核心利益與價值 資產價值 功能互補、保值增值能力強 資源稀缺，城市地標，資產價值高 知名度高，品牌價值高 股東價值 穩(wěn)定的現金流回報 風險適中 金融產品，較高市凈比、市盈率 社會價值 推動城市化進程，復合城市功能 集約利用城市土地 貢獻穩(wěn)定稅收，提供就業(yè)崗位 提升人民生活品質l平衡投資風險l提供穩(wěn)定現金流l形成優(yōu)質的物業(yè)組合l提供高品質的生活空間與生活服務7發(fā)展城市綜合體同集團使命戰(zhàn)略高度吻合l 城市綜合體是集團戰(zhàn)略主導思想的成功落地20064號文20075號文2008務虛會20106號文關于夯實基礎，建設流程，落

4、實戰(zhàn)略的決定劃分投資性物業(yè)和住宅發(fā)展業(yè)務。投資性物業(yè)負責物業(yè)項目的投資買賣、出租和管理，逐步建立起有價值的商業(yè)物業(yè)，形成中糧優(yōu)質的物業(yè)組合。對收益低，沒有升值潛力的物業(yè)逐步賣掉。關于加快整合，轉變增長方式，進一步推動戰(zhàn)略執(zhí)行若干問題的決定形成按業(yè)務邏輯歸類的由糧食貿易物流、糧食加工、食品加工、地產酒店、中土畜、中糧屯河、中糧包裝、中糧發(fā)展、金融等九大板塊構成的業(yè)務架構。中糧置業(yè)主要從事開發(fā)和持有商業(yè)地產，同時對目前不符合定位的項目盡快進行清理。打造全服務鏈的城市綜合體，加快戰(zhàn)略轉型5年20個大悅城，資產規(guī)模目標700億元 以“大悅城”為品牌，打造包括商業(yè)、住宅、酒店、寫字樓、公寓等多業(yè)態(tài)組合的

5、城市綜合體，形成可復制的產品線加快地產酒店業(yè)務的整合，實現整體上市關于打造全產業(yè)鏈糧油食品企業(yè)深化戰(zhàn)略轉型實現科學發(fā)展的決定 明確“大悅城”城市綜合體戰(zhàn)略 堅持在主要城市做深做強的原則，做好區(qū)域布局，以“大悅城”為品牌，打造包括商業(yè)、住宅、酒店、寫字樓、公寓等多業(yè)態(tài)組合的城市綜合體，形成可復制的產品線； 確定資產配比 地產酒店業(yè)務是集團主業(yè)之一，以全服務鏈城市綜合體為基礎穩(wěn)步發(fā)展，今后在集團的資產占比達到25%左右。集團通過強化內部協同，形成整體核心競爭力，實現各業(yè)務從“好”到“卓越”的跨越，加快地產酒店業(yè)務的整合，實現整體上市。 培育關鍵能力 強化從策劃定位、規(guī)劃設計到項目建設、銷售、招商運

6、營等各環(huán)節(jié)的關鍵能力，控制開發(fā)成本，縮短開發(fā)周期，提高投資回報率。8l 集團6號文對發(fā)展城市綜合體做了進一步戰(zhàn)略部署發(fā)展城市綜合體同集團使命戰(zhàn)略高度吻合9l 城市綜合體是統一當前各業(yè)務單元價值訴求、整合優(yōu)勢資源的最佳平臺發(fā)展城市綜合體同集團使命戰(zhàn)略高度吻合中糧置業(yè)中糧地產酒店事業(yè)部中糧海南愿景5-10年內成為中國商業(yè)地產領域內有影響力的企業(yè)致力于成為中國房地產行業(yè)最具持續(xù)發(fā)展能力的綜合地產領先企業(yè)成為國內領先的高端、商務、和度假酒店的投資商中國度假產業(yè)引領者主要產品大悅城購物中心中高端住宅工業(yè)地產商務酒店度假酒店度假酒店旅游產品功能復合業(yè)態(tài)綜合品牌形象佳市場影響大資產價值高大悅城的成功實踐奠定

7、了發(fā)展城市綜合體的基礎西單大悅城2007年12月開業(yè)創(chuàng)建大悅城品牌錘煉一支專業(yè)團隊積淀城市綜合體運作經驗l大悅城品牌初具知名度與美譽度l順應行業(yè)發(fā)展的趨勢，占據發(fā)展先機朝陽大悅城2010年5月開業(yè)品牌復制戰(zhàn)略成功落地打造大悅城旗艦店同城互動凸顯大悅城品牌效應成功實踐公寓這一物業(yè)類型l固化一批品牌資產l形成專業(yè)化團隊，積淀運作經驗l 大悅城的成功實踐創(chuàng)建了行業(yè)，樹立了品牌，錘煉了團隊10沈陽大悅城2009年5月開業(yè)品牌實現異地復制持有與銷售物業(yè)的有機結合，銷售收入將達成30億大悅城品牌率先成功,創(chuàng)建了以時尚為核心內涵的品牌價值;不斷提升商業(yè)策劃和運營管理能力,逐步形成商業(yè)地產核心競爭力;逐步成為

8、行業(yè)的標桿，商圈的亮點，城市的地標;培育鍛煉了團隊,為行業(yè)發(fā)展輸送人才;建立了行業(yè)標準和專業(yè)的關鍵考核指標。l 西單大悅城的成功實踐奠定了行業(yè)發(fā)展的基礎11大悅城的成功實踐奠定了發(fā)展城市綜合體的基礎12l 大悅城已基本形成起步期布局，成為區(qū)域主導品牌，成功落地環(huán)渤海，強勢進軍上海西單大悅城：北京，2007年開業(yè)，20萬朝陽大悅城：北京，2010年開業(yè)，40萬沈陽大悅城：沈陽，2009年開業(yè)，54萬天津大悅城：天津，預計2011年開業(yè)，50萬上海大悅城：上海，預計2010年開業(yè)，30萬成都大悅城：成都，25萬總計220萬平米，其中商業(yè)部分120平米目前，商業(yè)已投入運營面積為45萬平米大悅城的成功

9、實踐奠定了發(fā)展城市綜合體的基礎13l 歷時4年，已成為商業(yè)地產的主流開發(fā)商。大悅城的成功實踐奠定了發(fā)展城市綜合體的基礎西單大悅城成為新興的行業(yè)標桿，其客流量、銷售額、坪效等業(yè)績指標均處于業(yè)內領先水平在剛剛結束的“中國商業(yè)地產高峰論壇”上，中糧同萬達、華潤、金融街等一道被稱為商業(yè)地產領跑者大悅城資產受到了黑石、ggp等眾多基金及信托投資者青睞，也吸引了新鴻基、恒隆、華潤等諸多競爭對手前來考察相比于西蒙、凱德、太古、恒隆等外資因金融危機、水土不服擴張進程的放緩，朝陽大悅城的如期開業(yè)再次增強了品牌吸引力、號召力主流財經媒體，如二十一世紀經濟報道、經濟觀察報等持續(xù)關注、剖析大悅城的戰(zhàn)略定位與發(fā)展脈絡新

10、進入者（2006-2007）主流開發(fā)商（2010-）引發(fā)業(yè)內關注（2008-2009）發(fā)揮整體優(yōu)勢是板塊整合的出發(fā)點14l 地產板塊的現狀不利于行業(yè)健康發(fā)展l 認清自身優(yōu)勢是板塊整合的基礎l 形成板塊合力是整合的目標l 小而散：市場份額小，同主流開發(fā)商存有較大差距15地產板塊的現狀不利于行業(yè)健康發(fā)展總資產凈資產中糧置業(yè)8414中糧地產23495酒店事業(yè)部2918中糧海南3224總計379151萬科1376330保利898326金地555270招商地產4791492009年地產酒店業(yè)務資產規(guī)模對比地產板塊的現狀不利于行業(yè)健康發(fā)展l 小而散：地產行業(yè)正加速整合步伐，市場領導者占據市場份額迅速上升，

11、促使我們必須迎頭趕上，避免在市場競爭中逐步邊緣化16l2010年上市公司50強中，前10強企業(yè)房地產業(yè)務總收入占前50強業(yè)務收入比為52.04%，房地產行業(yè)規(guī)?；厔菝黠@，未來呈現行業(yè)集中發(fā)展態(tài)勢。 地產板塊的現狀不利于行業(yè)健康發(fā)展17營銷專業(yè)人員地產專業(yè)人員中糧置業(yè)252117中糧地產110327酒店事業(yè)部2137中糧海南3040中糧合計413521l 各自為戰(zhàn)，獨立運作，互不搭界，不能有效形成合力l近一千人的專業(yè)隊伍,其中營銷專業(yè)隊伍413人,地產開發(fā)專業(yè)隊伍521人，但沒能有效流動與共享。18中糧地產中糧置業(yè)酒店事業(yè)部中糧海南綜合辦公室戰(zhàn)略管理部人力資源部法律部北京中心城市公司上海中心城

12、市公司成都中心城市公司沈陽中心城市公司中心城市公司投資發(fā)展部商業(yè)管理中心人力資源部財務部人事企劃部投資發(fā)展部運營管理部合約預算部戰(zhàn)略部辦公室財務部人力資源部西單大悅西單大悅城城朝陽大悅朝陽大悅城城天津大悅天津大悅城城上海大悅上海大悅大悅城大悅城三亞mgm項目部北京wa項目部北京w項目部項目部亞龍灣一級土地開發(fā)酒店投資與管理旅游資源與灣內管理住 宅酒 店旅游地產與酒店l 各自為戰(zhàn)，獨立運作，互不搭界，不能有效形成合力地產板塊的現狀不利于行業(yè)健康發(fā)展 各單元自成體系，職能重疊，業(yè)務交叉，區(qū)域分散，形象不統一，品牌資源不共享。城市綜合體認清自身優(yōu)勢是板塊整合的基礎l品牌優(yōu)勢：大悅城定位準確明晰，創(chuàng)建

13、了以時尚為核心內涵的品牌價值。19國際化時尚青年城品質時尚生活中心國際時尚生活城時尚是所有大悅城共有的最核心價值國際化時尚生活地標mall 具有年輕的活力 倡導新的購物消費文化 體現生活品味新趨勢 構成城市新地標認清自身優(yōu)勢是板塊整合的基礎l 品牌優(yōu)勢：大悅城品牌呈現出旺盛生命力，品牌核心 競爭力正逐步形成20-品牌內涵：時尚、年輕、潮流、品位-主題定位：主導項目方向和命運-產品線：固守產品線，保持產品集中度-組合：組合是大悅城品牌的生命力，是實現大悅城主題定位的靈魂。-培育亮點：亮點具備較強傳播性，有吸引力、聚客力-主題街區(qū)：mall中mall是shopping mall的升級版，是購物中心

14、發(fā) 展的新趨勢。-混搭：混而有序，形散而神不散大悅城品牌核心競爭力的形成與創(chuàng)新認清自身優(yōu)勢是板塊整合的基礎l 品牌優(yōu)勢：大悅城品牌迅速發(fā)酵，已躋身國內購物中心三甲，積淀了寶貴的品牌資產21大悅城品牌資產品牌典范認清自身優(yōu)勢是板塊整合的基礎l 團隊優(yōu)勢：有一支具有優(yōu)秀實踐經驗的商業(yè)地產團隊超過150人的經理人隊伍，分布于價值鏈的各個專業(yè)環(huán)節(jié)招商推廣運營三支核心隊伍健康成長，已壯大至200余人。投資策劃規(guī)劃設計工程建設招商推廣運營管理資產證券化市場現場商戶消費者23認清自身優(yōu)勢是板塊整合的基礎l 團隊優(yōu)勢：有一支系統操作住宅項目的開發(fā)團隊房地產專業(yè)人員437人l通過系統化、專業(yè)化、梯隊化的培育模式

15、，已形成包括437名專業(yè)人員的住宅開發(fā)團隊。24認清自身優(yōu)勢是板塊整合的基礎l 團隊優(yōu)勢：有一支策劃操作酒店和旅游地產經驗的團隊25l 產品優(yōu)勢：大悅城城市綜合體的開發(fā)，市場準入門檻高， 體量大，回報周期長，競爭對手少，保值增值性強認清自身優(yōu)勢是板塊整合的基礎城市價值片區(qū)開發(fā)區(qū)域中心地標建筑城市名片彰顯實力規(guī)模大周期長投資額大匯報長資源整合鏈條長環(huán)節(jié)多資源密集合作伙伴多長期價值全壽命收益資產保值增值持續(xù)穩(wěn)定現金流平衡風險有 形 資 產26l 產品優(yōu)勢：城市綜合體的開發(fā)具有較強的品牌價值，可 以通過品牌資產的沉淀與優(yōu)化，打造百年老店認清自身優(yōu)勢是板塊整合的基礎美國西蒙集團“人們知道，他們無論走到

16、世界的哪個角落，只要看到西蒙的標志懸掛在商場外，他們就可以預期這個商場的基本水平不會低于一個標準的質量水平。他們知道，可以在這個標志之下的門內，找到他們想要的東西?！泵绹肺靼儇洝?50年歷史，顧客是企業(yè)的利潤源泉，員工是打開這一源泉的鑰匙，其經營的各種產品都打上梅西(macys) 的商標。”無 形 資 產27l 產品優(yōu)勢：大悅城家族迅速形成，顯示出較強的品牌擴張力認清自身優(yōu)勢是板塊整合的基礎l 集體亮相，增強號召力l 發(fā)揮整體優(yōu)勢，規(guī)模效應凸現l 品牌資源共享，優(yōu)勢互補28l 產品優(yōu)勢：成功開發(fā)了系列住宅產品，樹立了值得信賴 的企業(yè)形象認清自身優(yōu)勢是板塊整合的基礎產品線代表產品產品系列頂級高

17、層住宅上海中糧海景壹號top系列國際生活社區(qū)北京祥云國際高端別墅成都御嶺灣上海翡翠別墅城區(qū)精品住宅深圳幸福花園中高端住宅產品系列近郊混合社區(qū)南京頤和南園深圳中糧瀾山29l 產品優(yōu)勢：成功打造了國際一流的亞龍灣度假勝地，成 功引入了頂級酒店管理公司認清自身優(yōu)勢是板塊整合的基礎30l 資源優(yōu)勢：具備豐富的上下游資源及較強的的資源整合 能力認清自身優(yōu)勢是板塊整合的基礎l 集團戰(zhàn)略上的支持l 集團融資能力的支持l 現有優(yōu)質資產的組合力l 國企社會影響力l 中糧的品牌影響力l 板塊整合具備造城造鎮(zhèn)能力l 整合能形成規(guī)模開發(fā)，造城造鎮(zhèn)，做深做透，擴大影響31l 華僑城，作為國內成片開發(fā)的典范，打造“不同的

18、城市，同一個華僑城”，通過一二級聯動，打造主題公園歡樂谷、主題地產、主題酒店，實現華僑城成片綜合開發(fā)運營，構建一個集旅游、休閑、商務、居住等功能為一體的城市新區(qū)。形成板塊合力是整合的目標l 持有與銷售物業(yè)相結合，對于培育期內的項目roe有較大提升，提高資金使用效率。32朝北大悅城2010年預計實現公寓銷售收入17.2億元，天津大悅城2012年預計實現公寓、住宅銷售收入23.2億元，快速回籠了資金，減輕了后期經營壓力。銷售期間，現金凈流量較大，可用于股東分紅，或償還銀行貸款，或用于建設投入，可極大改善財務狀況，以更好符合資本市場要求。形成板塊合力是整合的目標33l 整合是躋身一流地產商的最有效路

19、徑，是成功實現整體 上市的前提條件形成板塊合力是整合的目標投資者青睞的以下條件的地產商：l商業(yè)模式清晰，產品線相對集中l(wèi)多種物業(yè)類型組合l強大的團隊執(zhí)行力l優(yōu)質土地儲備l規(guī)模和流動性l強大的資產負債表l持有物業(yè)對盈利的貢獻成長性良好，可持續(xù)發(fā)展能力強風險分散盈利可見度高更大的定價彈性市值越大越有吸引力捕捉投資機會的能力強穩(wěn)定的經常性收入34l 資源共享、聚焦產品線是形成板塊合力的關鍵因素形成板塊合力是整合的目標35形成板塊合力是整合的目標實現大地產整合的路徑36l 整合路線圖l 整合四大原則l 近期工作部署37整合路線圖成立整合籌備小組成立地產酒店事業(yè)部整體上市l(wèi)對各板塊業(yè)務深入調研，梳理業(yè)務

20、邏輯，l探討多種整合方案l初步搭建資源整合平臺l組建經營中心l形成矩陣式管理架構，將部分職能統籌管理l對各版塊資產進行深入解析，形成資產打包及整體上市方案l實施整體上市明確目標 統一規(guī)劃 專業(yè)運營 整體上市38整合四大原則l 明確目標l 將思想高度統一到集團6號文的精神上來，全力發(fā)展以“大悅城”為品牌的城市綜合體；l 成立地產酒店事業(yè)部，形成地產酒店業(yè)務整體戰(zhàn)略，打造統一的運營管理平臺；l 堅持主要城市做深做強，推進布局，擴張品牌，提升專業(yè)，打造團隊；l 強化從策劃定位、規(guī)劃設計到運營管理等環(huán)節(jié)的關鍵能力，打造商業(yè)地產核心競爭力；l 加快業(yè)務整合，實現整體上市39整合四大原則l 統一規(guī)劃l 區(qū)

21、域布局：以五大中心城市為核心，以一線及沿海發(fā)達城市為重點，完成階段性戰(zhàn)略布局；l 項目布局：城市中心或極具增長潛力的城市副中心，綜合的、有規(guī)模的進行成片開發(fā)；l 產品布局：合理進行業(yè)態(tài)組合，科學進行持有型和銷售型物業(yè)的配比，統一進行產品規(guī)劃設計；l 品牌布局：固守產品線及品牌核心價值，統一進行品牌管理，確保品牌健康發(fā)展。40整合四大原則l 專業(yè)管理l 城市綜合體功能的復合性決定了專業(yè)的復合性；l 單一專業(yè)強才能整體強，避免短板；l 協同好才能整體好，1+12;l 人才分專業(yè)培養(yǎng)，群師群徒；l 瞄準國際標桿，達到國際化專業(yè)標準。41整合四大原則l 專業(yè)管理案例：中國食品42中糧地產中糧置業(yè)酒店事業(yè)部項目1項目2項目3項目4北京中心城市公司上海中心城市公司中心城市公司西單大悅西單大悅城城朝陽大悅朝陽大悅城城天津大悅天津大悅城城上海大悅上海大悅城城大悅城大悅城三亞mgm項目部北京wa項目部北京w項目部項目部整合四大原則l 專業(yè)管理管理架構現狀43中糧地產中糧置業(yè)酒店事業(yè)部項目1項目2項目3項目4北京中心城市公司上海中心城市公司中心城市公司西單大悅西單大悅城城朝陽大悅朝陽大悅城城天津大悅天津大悅城城上海大悅