.12.7重慶市龍湖悠山郡項目分析報告

1、12021-11-8龍湖龍湖悠山郡悠山郡22021-11-8/競爭項目深度分析項目簡介：項目簡介：位置關系：位置關系：該項目位于渝北北部新區(qū)經(jīng)開園禮嘉。是政府規(guī)劃的禮嘉現(xiàn)代都市風該項目位于渝北北部新區(qū)經(jīng)開園禮嘉。是政府規(guī)劃的禮嘉現(xiàn)代都市風貌展示區(qū)中唯一的住宅項目，緊鄰龍?zhí)梁?，獨院別墅和大院別墅交相輝映貌展示區(qū)中唯一的住宅項目，緊鄰龍?zhí)梁氃簞e墅和大院別墅交相輝映, ,地理地理位置優(yōu)越是北部新區(qū)未來中心領地。位置優(yōu)越是北部新區(qū)未來中心領地。物業(yè)形態(tài)：物業(yè)形態(tài)：獨立別墅、大院別墅（以下主要針對項目內(nèi)獨立別墅進行分析）獨立別墅、大院別墅（以下主要針對項目內(nèi)獨立別墅進行分析）產(chǎn)品分析：產(chǎn)品分析：項目

2、定位于高端客戶，追求高尚的生活品質及幽雅的生活情趣。項目定位于高端客戶，追求高尚的生活品質及幽雅的生活情趣。建筑風格：建筑風格：英倫田園式風格英倫田園式風格32021-11-8/競爭項目深度分析項目位置關系項目位置關系 項目經(jīng)濟技術指標項目經(jīng)濟技術指標項目建筑規(guī)劃分析項目建筑規(guī)劃分析 項目景觀分析項目景觀分析 項目戶型分析項目戶型分析 項目銷售分析項目銷售分析 項目基本材質項目基本材質 項目總結項目總結 42021-11-8/競爭項目深度分析項目位置關系項目位置關系 項目經(jīng)濟技術指標項目經(jīng)濟技術指標項目建筑規(guī)劃分析項目建筑規(guī)劃分析 項目景觀分析項目景觀分析 項目戶型分析項目戶型分析 項目銷售分

3、析項目銷售分析 項目基本材質項目基本材質 項目總結項目總結 項目位置關系項目位置關系52021-11-8/競爭項目深度分析項目位置關系圖項目位置關系圖本案本案62021-11-8/競爭項目深度分析龍湖龍湖悠山郡悠山郡位于渝北區(qū)北部新區(qū)經(jīng)開園禮嘉，是政府規(guī)劃的禮嘉現(xiàn)代都市風貌展示區(qū)中唯一的住宅項目，緊鄰龍?zhí)梁?，獨院別墅和大院別墅交相輝映,地理位置優(yōu)越是北部新區(qū)未來中心領地。 周邊配套:近100畝龍?zhí)梁匀辉l(xiāng) 紅旗河溝20分鐘車程就到達了悠山郡 。 還有兩條即將通車的線路：從北環(huán)經(jīng)渝合、從天湖美鎮(zhèn)經(jīng)金山大道到達龍湖悠山郡，里程分別為11和7.5公里。 配套：配套：交通：交通：72021-11-8

4、/競爭項目深度分析項目位置關系項目位置關系 項目經(jīng)濟技術指標項目經(jīng)濟技術指標項目建筑規(guī)劃分析項目建筑規(guī)劃分析 項目景觀分析項目景觀分析 項目戶型分析項目戶型分析 項目銷售分析項目銷售分析 項目基本材質項目基本材質 項目總結項目總結 項目經(jīng)濟技術指標項目經(jīng)濟技術指標82021-11-8/競爭項目深度分析龍湖龍湖悠山郡經(jīng)濟技術指標一覽表悠山郡經(jīng)濟技術指標一覽表序號序號經(jīng)濟技術指標經(jīng)濟技術指標數(shù)值數(shù)值1項目占地面積約25萬方2項目容積率0.43項目物業(yè)形態(tài)獨立、大院別墅4項目規(guī)劃總戶數(shù)201棟（獨立153棟）5項目車位比2：16項目綠化率60%92021-11-8/競爭項目深度分析項目位置關系項目位

5、置關系 項目經(jīng)濟技術指標項目經(jīng)濟技術指標項目建筑規(guī)劃分析項目建筑規(guī)劃分析 項目景觀分析項目景觀分析 項目戶型分析項目戶型分析 項目銷售分析項目銷售分析 項目基本材質項目基本材質 項目總結項目總結 項目建筑規(guī)劃分析項目建筑規(guī)劃分析102021-11-8/競爭項目深度分析項目獨立別墅規(guī)劃圖項目獨立別墅規(guī)劃圖獨立別墅區(qū)獨立別墅區(qū) 整個項目規(guī)劃為純別墅區(qū)，占地面積約25萬方，其中獨立別墅共153套，容積率在0.4左右。 項目具有一定高差，獨立別墅圍繞中部水景梯田行列式布局，即一條車道服務兩排別墅，并采用弧形的布局方式，盡可能的擴大綠地面積，同時保證了中部景觀的均好性。 112021-11-8/競爭項目

6、深度分析項目獨立別墅交通線路圖項目獨立別墅交通線路圖 小區(qū)內(nèi)部交通不明確，盡端式車道及循環(huán)式車道均有，但項目內(nèi)以簡單的交通干道將項目劃分為多個組團，規(guī)避了嘈雜的車流噪音。 小區(qū)內(nèi)人車混流，但購買此項目的消費者均有私家車，多為車行。122021-11-8/競爭項目深度分析坡屋頂坡屋頂煙囪煙囪條窗條窗項目建筑外觀圖項目建筑外觀圖項目建筑風格采用了英倫田園式風格，主要表現(xiàn)在煙囪、坡屋頂、入戶大堂，端莊雅致，形式與實用兼顧。獨棟的空間，還享受每個戶型的大露臺、底層大面積贈送、雙車位贈送。132021-11-8/競爭項目深度分析該項目采用英倫田園式建筑風格，屬歐式建筑風格的一種。主要運用現(xiàn)代技術材料制作

7、出古典的形式，借此再現(xiàn)區(qū)域的文化和傳統(tǒng)。隨著別墅市場日趨成熟，歐式別墅的風格設計呈現(xiàn)多樣化，且在盡量避開粗略的風格輪廓，別墅建筑造型也更加生動。龍湖悠山郡的英倫風格的主要表現(xiàn)點在于： 坡屋頂、閣格老虎窗、一步陽臺、平窗、木構架等法式建筑傳統(tǒng)元素，呈現(xiàn)出浪漫典雅風格。歐式建筑風格，沒有西班牙風格的熱情奔放、狂野的個性，但它給人端莊、高雅、樸實的感覺，它拴釋了生活的一種浪漫風情，受到重慶消費者的喜愛。 142021-11-8項目入戶方式：項目入戶方式：人行臺階入戶、部分通過小型綠地花園臺階進入，車輛建筑 背部入戶。入戶入戶入戶入戶152021-11-8/競爭項目深度分析項目位置關系項目位置關系 項

8、目經(jīng)濟技術指標項目經(jīng)濟技術指標項目建筑規(guī)劃分析項目建筑規(guī)劃分析 項目景觀分析項目景觀分析 項目戶型分析項目戶型分析 項目銷售分析項目銷售分析 項目基本材質項目基本材質 項目總結項目總結 項目景觀分析項目景觀分析162021-11-8/競爭項目深度分析項目景觀效果圖項目景觀效果圖進入悠山郡大門，里面銀杏參天，枝繁葉茂；雪松更是一片蔥蘢，還有南方罕見的白樺樹，樹和房子正一起生長。尖屋頂、陽光屋，tudor風格紅外墻,使人身臨于英格蘭某田園小鎮(zhèn)之中。172021-11-8/競爭項目深度分析園林景觀對于別墅顯然更為重要。那種推開房門，享受屬于自己的一片花草的感覺幾乎是別墅主人的專利。項目的各個組團圍繞

9、著項目中心的水景，大多戶型能夠觀此水景。整個項目因地勢關系，呈梯田樣式，有親近大自然的氛圍。該項目景觀親近大自然，整個項目景觀優(yōu)雅大氣，使人身臨于英格蘭某田園小鎮(zhèn)之中。隨處感受到小區(qū)的浪漫氣氛。在景觀與地形的處理上：在景觀與地形的處理上：圍繞中心景觀湖打造，行列式布局，但是由于高差不明顯，后排以各個小組團進行植被綠化。182021-11-8/競爭項目深度分析項目位置關系項目位置關系 項目經(jīng)濟技術指標項目經(jīng)濟技術指標項目建筑規(guī)劃分析項目建筑規(guī)劃分析 項目景觀分析項目景觀分析 項目戶型分析項目戶型分析 項目銷售分析項目銷售分析 項目基本材質項目基本材質 項目總結項目總結 項目戶型分析項目戶型分析1

10、92021-11-8/競爭項目深度分析面積段面積段推出套數(shù)推出套數(shù)比例比例250以下1611%250-3004026%300-3507650%350-40021%400-4501912%合計合計153100%獨立別墅戶型配比一覽表獨立別墅戶型配比一覽表u 龍湖悠山郡共有獨立別墅153套，面積以250-350的為主，占76%，此類小獨棟產(chǎn)品受消費者的青睞。戶型配比戶型配比202021-11-8/競爭項目深度分析負一層三層二層一層au-1套內(nèi)面積約：套內(nèi)面積約：208208 雙位并排車庫，私家花園直接通達戶外，更多親地空間。雙位并排車庫，私家花園直接通達戶外，更多親地空間。 多陽臺、多露臺設計。多

11、陽臺、多露臺設計。 半環(huán)繞餐廳回廊，增添用餐情趣無限。半環(huán)繞餐廳回廊，增添用餐情趣無限。戶型詳情戶型詳情212021-11-8/競爭項目深度分析bl-3套內(nèi)面積約：套內(nèi)面積約：316316 超大開闊露臺空間，充沛陽光、親近自然。超大開闊露臺空間，充沛陽光、親近自然。 寬敞舒適雙主臥，多房間，多采光面，生活無比愜意。寬敞舒適雙主臥，多房間，多采光面，生活無比愜意。 獨立專設娛樂室，在花園圍繞下，生活更加豐富多彩。獨立專設娛樂室，在花園圍繞下，生活更加豐富多彩。負一層三層二層一層222021-11-8/競爭項目深度分析負一層三層二層一層bu-3套內(nèi)面積約：套內(nèi)面積約：256256 超大入戶花園；書

12、房連接超大露臺，大尺度享受自然。超大入戶花園；書房連接超大露臺，大尺度享受自然。 獨立超大面積寬闊臥室，獨享安逸休閑空間。獨立超大面積寬闊臥室，獨享安逸休閑空間。 每個臥室均帶陽臺、露臺，讓主人在休息的同時輕易的接近大自然。每個臥室均帶陽臺、露臺，讓主人在休息的同時輕易的接近大自然。232021-11-8/競爭項目深度分析負一層三層二層一層d-1套內(nèi)面積約：套內(nèi)面積約：410410 獨立別墅，最大占地約獨立別墅，最大占地約986986平米，彰顯別墅之上的莊園生活氣度。平米，彰顯別墅之上的莊園生活氣度。 贈送超大闊遲私家花園，約贈送超大闊遲私家花園，約106106平米大露臺，視野無限開闊。平米大

13、露臺，視野無限開闊。 戶型方正大氣，空間動線明晰，保證主人私密之外亦顯舒適尺度。戶型方正大氣，空間動線明晰，保證主人私密之外亦顯舒適尺度。242021-11-8戶型開間、進深戶型開間、進深獨立別墅戶型整體開間、進深情況一覽表獨立別墅戶型整體開間、進深情況一覽表戶型戶型面積面積開間開間進深進深au-1戶型2085.915.1bl-3戶型3167.616.15bu-3戶型2567.516.15d-1戶型4108.416.8注：產(chǎn)品開間、進深主要根據(jù)入戶層一層尺度計算。252021-11-8戶型開間、進深戶型開間、進深功能房間功能房間戶型戶型208208316316256256410410客廳面積3

14、1.8630.2530.2551.84開間5.96.0557.2進深5.456.057.2餐廳面積14.5717.5217.1627.45開間3.13.654.74.5進深4.74.83.656.1主臥室面積20.2832.932.936.6開間3.94.34.36進深5.27.657.656.1次臥室面積8.68-16.3811.68-23.2511.68-23.2515.12-42開間3.1-3.93.65-53.65-53.6-6.1進深2.8-4.23.2-4.653.2-4.654.2-7.2廚房開間2.73.23.22.9進深2.22.72.73.2主衛(wèi)開間24.24.22.3進深

15、2.82.123書房面積16.3818.615.12樓道寬度1.21.21.21.2主臥衣帽間面積54.54.38.28獨立別墅戶型細部情況一覽表獨立別墅戶型細部情況一覽表262021-11-8戶型整體方正大氣、空間動線明晰、大尺度空間，保證主人私密之外亦顯舒居尺度。 龍湖首創(chuàng)的獨院別墅，不但讓人享受獨棟的空間，還享受每個戶型的大露臺、底層大面積贈送、雙車位贈送。 戶型設計上，250以上戶型帶雙主臥，滿足兩代人的和睦家居生活，生活豐富多彩。 多房間多采光，讓自然的翠綠、溫暖的陽光灑滿整個家，半環(huán)繞的餐廳回廊，增添用餐情趣無限。272021-11-8戶型樓層分布戶型樓層分布獨立別墅戶型樓層分布一

16、覽表獨立別墅戶型樓層分布一覽表戶型面積樓層數(shù)負二層負一層一層二層三層娛樂室 餐廳 廚房 娛樂室 保姆房 車庫 客廳餐廳 廚房 家庭廳車庫家庭廳主臥次臥書房主臥次臥書房au-1208 -1層+3層bl-3316 -1層+3層bu-3256 -1層+3層d-1410 -2層+3層u 項目樓層多為四層設計：地下負一層+地上三層，410戶型地下設計為兩層，地上三層。u 戶型負一層、負二層面積較小，均在50以內(nèi)，功能房較少。u 開間在8米以上的戶型，在一層設計了一個老人房，面積在22左右；另外，借鑒歐洲現(xiàn)代生活方式，客廳、飯廳和家庭廳3廳設計。 u 各戶型結合建筑風格，設計了大型的花園、露臺、陽臺等空間

17、，舒適性更強。282021-11-8/競爭項目深度分析項目位置關系項目位置關系 項目經(jīng)濟技術指標項目經(jīng)濟技術指標項目建筑規(guī)劃分析項目建筑規(guī)劃分析 項目景觀分析項目景觀分析 項目戶型分析項目戶型分析 項目銷售分析項目銷售分析 項目基本材質項目基本材質 項目總結項目總結 項目銷售分析項目銷售分析292021-11-8/競爭項目深度分析面積段面積段推出套數(shù)推出套數(shù)銷售套數(shù)銷售套數(shù)銷售率銷售率250以下1616100%250-3004040100%300-350767092%350-40022100%400-450191474%合計合計15314293%獨立別墅戶型配比一覽表獨立別墅戶型配比一覽表u

18、項目2008年4月開始對外銷售，至今推出153套獨立別墅房源，銷售142套，月去化在10套左右，整體來看銷售一般。u項目推出單價在15000元/左右，主力總價在300-350萬元之間，總價較高。u項目由重慶第一品牌開發(fā)商龍湖地產(chǎn)開發(fā)，檔次較高，市場影響力較大。302021-11-8/競爭項目深度分析項目位置關系項目位置關系 項目經(jīng)濟技術指標項目經(jīng)濟技術指標項目建筑規(guī)劃分析項目建筑規(guī)劃分析 項目景觀分析項目景觀分析 項目戶型分析項目戶型分析 項目銷售分析項目銷售分析 項目基本材質項目基本材質 項目總結項目總結 項目基本材質項目基本材質312021-11-8戶型局部戶型局部外墻外墻門門窗窗玻璃玻璃材質石材、高級外墻涂料高級防盜門木制窗雙層隔音項目建筑基本材質一覽表項目建筑基本材質一覽表322021-11-8/競爭項目深度分析項目位置關系項目位置關系 項目經(jīng)濟技術指標項目經(jīng)濟技術指標項目建筑規(guī)劃分析項目建筑規(guī)劃分析 項目景觀分析項目景觀分析 項目戶型分析項目戶型分析 項目銷售分析項目銷售分析 項目基