第六章房地產(chǎn)金融PPT課件

1、第六章 房地產(chǎn)金融 第一節(jié) 房地產(chǎn)金融概述第二節(jié) 住房公積金第三節(jié) 房地產(chǎn)抵押貸款第四節(jié) 房地產(chǎn)投資信托第五節(jié) 房地產(chǎn)證券化第一節(jié) 房地產(chǎn)金融概述一、房地產(chǎn)金融的概念 “金融”在英文中為“finance”，包含了用錢、管錢、以錢生錢等活動內(nèi)容。金融學(xué)研究個人、企業(yè)，以及政府之間進行貨幣和信用轉(zhuǎn)移的過程、機構(gòu)、市場及工具，研究貨幣和信用的流通如何有利于生產(chǎn)和分配，屬于應(yīng)用經(jīng)濟學(xué)。 房地產(chǎn)金融是與房地產(chǎn)經(jīng)濟活動有關(guān)的一切貨幣融通和信用經(jīng)濟范疇，房地產(chǎn)金融研究的范圍是與房地產(chǎn)開發(fā)及取得有關(guān)的貨幣和信用轉(zhuǎn)移的過程、市場、機構(gòu)、工具。 房地產(chǎn)金融的類型按照融資途徑，房地產(chǎn)金融可以分為房地產(chǎn)直接金融和間接

2、金融。房地產(chǎn)直接金融是指直接從投資者手中籌集資金用于房地產(chǎn)開發(fā)或取得；房地產(chǎn)間接金融是指通過銀行等金融中介機構(gòu)取得資金用于房地產(chǎn)開發(fā)或取得。按照房地產(chǎn)的使用目的，可以劃分為經(jīng)營性房地產(chǎn)金融與非經(jīng)營性房地產(chǎn)(居民自住、非經(jīng)營性單位自用等)金融。 房地產(chǎn)企業(yè)融資方式（經(jīng)營性）1、銀行貸款信譽貸款、保證貸款、房地產(chǎn)抵押貸款；2、證券融資房地產(chǎn)股票、房地產(chǎn)債券、房地產(chǎn)投資信托（REITs）；3、房地產(chǎn)信托房地產(chǎn)信托存款、房地產(chǎn)信托貸款、房地產(chǎn)信托投資；4、租賃融資（出售回租）；5、項目融資；居民（非經(jīng)營性企業(yè)）投資房地產(chǎn)融資方式1、公積金貸款；2、銀行或?qū)I(yè)機構(gòu)的抵押貸款；3、組合貸款；4、住房儲蓄貸

3、款 ； 無論是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是居民，房地產(chǎn)商品開發(fā)或購置的主要融資方式是抵押貸款。二、房地產(chǎn)金融的作用及特點(一)房地產(chǎn)金融的作用我國房地產(chǎn)金融的作用主要有三個方面：(1)為房地產(chǎn)消費及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提供有效的資金支持；(2)國家通過房地產(chǎn)金融政策，實施對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控；(3)通過發(fā)展房地產(chǎn)金融，引導(dǎo)城市居民的消費觀念和結(jié)構(gòu)的調(diào)整，促進住房的商品化和私有化。 (二)房地產(chǎn)金融的特點 1安全性。房地產(chǎn)具有位置固定、耐耗、價值高、可保值等特性，對貸款機構(gòu)來講具有很高的安全可靠性。 2長期性 .房地產(chǎn)投資價值巨大，使用期限長，其投資價值的回收需要相當(dāng)長的時間，貸款融資的償還期限時間較長。 3.政

4、策性。國家通過房地產(chǎn)金融政策來調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，給居民的住房消費以政策性優(yōu)惠和支持。4多樣性。房地產(chǎn)金融的形式，除了一般的生產(chǎn)性建設(shè)貸款、消費性抵押貸款，還有房地產(chǎn)證券、信托投資、房地產(chǎn)保險、住房公積金、合作建房、回租、回買等多種形式。 房地產(chǎn)金融制度的模式1、以證券融資為主導(dǎo)（美國式）；2、以社會福利基金融資為主導(dǎo)，如新加坡的公積金制度；3、以儲蓄融資為主導(dǎo)（歐洲大陸國家）；4、以財政融資為主導(dǎo)，以日本為代表；第二節(jié) 住房公積金住房公積金是指國家機關(guān)及事業(yè)單位、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)等單位，為在職職工繳存的及在職職工個人繳存的長期住房儲蓄金，屬于職工個人所有。住

5、房公積金只能用于職工購買、建造、翻建、大修自住住房。 新加坡的中央公積金制度是我國構(gòu)建住房公積金制度的借鑒基礎(chǔ)。(一)住房公積金管理機構(gòu)住房公積金的管理實行住房委員會決策、住房公積金管理中心運作、銀行專戶存儲、財政監(jiān)督的原則。 管理機構(gòu)有：1、住房委員會。負責(zé)住房公積金具體管理措施的制定、調(diào)整、實施監(jiān)督；擬定住房公積金的繳存比例；確定住房公積金的最高貸款額；審批住房公積金的歸集和使用計劃，及其執(zhí)行情況的報告。 2、住房公積金管理中心。負責(zé)住房公積金的管理運作。 (二)住居公積金的繳存職工住房公積金的個人月繳存額，為其本人上一年度月平均工資乘以職工個人繳存比例，單位月繳存額為職工本人上一年度平均

6、月工資乘以單位繳存比例。最低繳存比例為5。 個人繳存部分由單位從工資中代扣，然后與單位繳存部分一起匯繳到住房公積金專戶內(nèi)。自存入公積金賬戶之日起按國家規(guī)定的利率計息。(三)住房公積金的提取職工在購買、建造、翻建、大修自住住房時，離退休時，完全喪失勞動能力、并與原單位終止勞動關(guān)系時，戶口遷出所在市、縣或出境定居時，償還購房貸款本息時，房租占家庭收入的比例超過規(guī)定比例時，職工死亡或被宣告死亡時，職工或其繼承人、受遺贈人可以向住房公積金管理中心申請，經(jīng)過準許后提取公積金賬戶內(nèi)的部分或全部存儲余額。住房公積金的提?。ɡm(xù)）職工購買、建造自住住房或者翻建、大修自住住房所需資金，提取本人住房公積金帳戶中儲存

7、余額尚不足的，可以提取其配偶、父母、子女的住房公積金帳戶中的儲存余額，但需征得被提取人的書面同意。職工提取住房公積金帳戶中儲存余額的，應(yīng)當(dāng)憑單位出具的有關(guān)證明材料，向管理中心提出申請，去管理中心辦理。 住房公積金貸款公積金成員在購買、建造、翻建、大修自住住房時，可以向住房公積金管理中心申請公積金貸款，準予貸款的應(yīng)提供擔(dān)保，貸款風(fēng)險由住房公積金管理中心承擔(dān)。貸款資金由公積金提供。公積金貸款流程公積金貸款的提前還款借款人在貸款發(fā)放日六個月以后可以申請辦理提前還款 (包括部分還款和結(jié)清還款)。部分提前還款中，純公積金貸款起還點為3萬元，組合貸款起還點為5萬元。在放款日以后的每一個年度內(nèi)，借款人可提前

8、還款一次。利率變化前后公積金貸款還款情況比較同戶直系血親可以支持未婚職工購房貸款 申請公積金貸款并符合公積金貸款條件的未婚職工，若其同戶直系血親正常繳交住房公積金且未享受過公積金貸款，在征得其同意后貸款最高額度可以提高至 30萬元。(四)住房公積金的使用住房公積金管理中心在保證公積金提取和公積金成員購買自住住房貸款前提下，經(jīng)住房委員會批準，可以用住房公積金購買國債。公積金的增值收益存入公積金增值收益專戶，用于建立公積金貸款風(fēng)險準備金、支付住房公積金管理中心的管理費用、補充城市廉租住房的建設(shè)資金。 公積金動態(tài)： 北京：公積金貸款推出自由還款方式北京：公積金貸款推出自由還款方式 從2005年1月1

9、日起，一種全新的住房公積金還款方式誕生自由還款方式，借款人在不低于最低還款額度情況下，可以自由選擇每個月還多少錢。這是北京住房公積金管理中心醞釀了一年之后于昨天正式對外公布的。昔日的“等額貸款”等還款方式自然而然地被涵蓋在了自由還款方式中，從明年起，借款人可以根據(jù)自己的需要，自主地設(shè)定每月還款數(shù)額，也可以設(shè)定成“等額”還款。這種全新的方式大幅度地提高了借款人還款的靈活性。 伴隨著自由還款的推出，商業(yè)與公積金貸款的“組合貸款”將被取消，代之以貼息貸款。 第三節(jié) 房地產(chǎn)抵押貸款1、房地產(chǎn)抵押。是指抵押人以其合法擁有的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)按期履行的擔(dān)保。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵

10、押權(quán)人有權(quán)依法處分作為抵押物的房地產(chǎn)，并優(yōu)先得到償還的行為。 2、房地產(chǎn)抵押貸款。房地產(chǎn)抵押貸款是擔(dān)保貸款的一種。即指金融機構(gòu)以借款人或第三人擁有的房地產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。 房地產(chǎn)抵押貸款的種類。按貸款對象分類，可分為企事業(yè)法人房地產(chǎn)抵押貸款和個人房地產(chǎn)抵押貸款；按貸款用途分類，可分為房地產(chǎn)開發(fā)抵押貸款、土地開發(fā)抵押貸款、購房抵押貸款等；按貸款利率確定方式和計息方法分類，又有固定利率、浮動利率和可調(diào)利率房地產(chǎn)抵押貸款。房地產(chǎn)抵押貸款的主要品種 1、房地產(chǎn)建設(shè)貸款。是銀行等金融機構(gòu)為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)而發(fā)放的貸款，也稱以土地使用權(quán)等作為抵押的房地產(chǎn)抵押貸款。2、商業(yè)性商品房抵押貸款。是商業(yè)銀行利

11、用自身的信貸資金發(fā)放的購房抵押貸款。按揭即指此類抵押貸款。3、個人競拍購房住房貸款。 房地產(chǎn)抵押貸款的主要品種(續(xù)) 4、個人購房組合貸款。個人購房組合貸款是由個人住房公積金抵押貸款和商業(yè)性商品住房抵押貸款兩個獨立的貸款品種組成的貸款。5、個人住房轉(zhuǎn)按揭貸款。6、住房儲蓄貸款。 房地產(chǎn)抵押貸款工具的創(chuàng)新1、遞增償還抵押貸款(graduated payment mortagage，GPM) ：在最初的5年或10年里，月還貸額低于等額償還方式，每年內(nèi)的月還貸額相同，但逐年以一定比率遞增。適合當(dāng)前收入不高，但以后有增長潛力的家庭。 2、逆向年金抵押貸款(reverse annuity mortgag

12、e，RAM) ：按照所抵押房屋價值的一定百分比，來計算貸款人每期交給借款人的固定貸款額的抵押貸款方式。一般適合退休老人，以住房價值來彌補生活支出。 房地產(chǎn)貸款償還方式及還款額計算 1、到期一次性還本付息。 2、等額本息還款方式。是借款人在貸款期限內(nèi)將貸款的本金和利息之和采用按月等額還款的一種還貸方式。 3、本金等額還款方式。是借款人將貸款金額平均分攤到整個貸款期限內(nèi)，按期（月）均等歸還本金，同時付清上一期以來的貸款利息的一種還款方式。 4、不完全等額的分級還款方式 。5、住房儲蓄貸款 及還款。房地產(chǎn)貸款還款額計算 1、等額本息還款月還款額計算：等額本息還款月還款額計算：式中： 每月等額償還貸款

13、本息額； P貸款本金； 月利率； 貸款總月數(shù)通常將貸款本金為1元時計算出來的每月等額償還貸款本息額稱為抵押常數(shù)因子，用M表示，即有： 且有：將貸款本金與抵押常數(shù)因子相乘即可得到每月償還額。也可計算一年的還貸額抵押常數(shù)因子。mPTM1)1 ()1 (1)1 (mmmNmNmmNmmmmRRRPRRPRPPMT1)1 ()1 (mmNmNmmRRRMmRmNPMPMTm支付t期后的貸款余額tNmmtNmmNmtNmtmtmmmmRRRPMTRRRPP)1 ( 1)1(1)1 (1)1 ()1 (等額償還中本金與利息的關(guān)系： 本金等額還款月還款額計算 -每月償還的本金額； -第t月償還的利息額； -

14、第t月本息償還總額。 本金等額還款額逐月減少，減少額為每月償還的本金的月利息。mmNPP mmtRtPPI)1(tmtIPPI本金等額還款利息與本金關(guān)系圖時間mN利息本金月還款額線mP四、房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險 發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款的金融機構(gòu)，而臨著違約風(fēng)險(default risk)、利率風(fēng)險(interest rate risk)、購買力風(fēng)險(purchasing power risk)、流動性風(fēng)險(liquidity risk)。 1、違約風(fēng)險 違約風(fēng)險是指借款人因償還貸款的能力有限，不能按期償還貸款，從而給貸款人造成損失的可能性。 發(fā)放抵押貸款的金融機構(gòu)一般通過對審核還貸額收入比(payme

15、nt to income ratio)和抵押貸款率(loan to value ratio)來控制違約風(fēng)險。（美國的房地產(chǎn)抵押貸款違約率為16左右，中國香港為0.02）。 違約又分理性違約和被迫違約。案例 2、利率風(fēng)險利率風(fēng)險是由于未來市場貸款利率的變動給抵押貸款機構(gòu)帶來收益損失的可能性。一般來講，固定利率貸款的貸款期限越長，金融機構(gòu)面臨的利率風(fēng)險越嚴重。 利率可調(diào)整抵押貸款可以防范利率風(fēng)險，但如果隨著利率提高，借款人的收入沒有相應(yīng)地提高的話，違約的可能性就會增加。 3、購買力風(fēng)險也稱為通貨膨脹風(fēng)險。它是指由于通貨膨脹的影響，使得借款人所償還的本息的實際貨幣價值降低的可能性?！皟A斜效應(yīng)”(ti

16、lt effect) 逐年遞增償還抵押貸款GPM和利率可調(diào)整抵押貸款都基本解決了這一問題。 4、流動性風(fēng)險金融機構(gòu)為借款人提供長期抵押貸款后，需要相當(dāng)長的時間才能夠收回貸款，大大降低了這部分資產(chǎn)的流動性。如果急于出售這一債權(quán)則會遭受損失。房地產(chǎn)抵押貸款證券化，使得這部分資產(chǎn)能夠在證券市場上公開出售，降低了流動性風(fēng)險。 第四節(jié) 房地產(chǎn)信托投資信托是指資財?shù)乃腥耍ㄗ匀蝗嘶蚍ㄈ耍┌凑兆约旱哪康幕蚶?，將其所擁有的資財委托給他人或信托機構(gòu)代為管理或處理的一種經(jīng)濟行為。信托是一種財產(chǎn)經(jīng)濟管理制度，它以財產(chǎn)為核心，以信任為基礎(chǔ)，以他人受托管理為方式。 信托體現(xiàn)了多邊的經(jīng)濟關(guān)系，即包括委托人、受托人、受益

17、人在內(nèi)的多邊信托關(guān)系，這三個當(dāng)事人在一項信托行為中，缺一不可。 信托業(yè)務(wù)的種類按不同的角度可以有多種分類：如按信托關(guān)系建立的方式不同，分為任意信托和法定信托；按委托人或受托人的性質(zhì)不同，分為法人信托和個人信托；按受益對象不同，分為自益信托和他益信托；按信托的目的不同，分為公益信托和私益信托；按信托事項的性質(zhì)不同，分為商事信托和民事信托；按信托資產(chǎn)的不同，分為資金信托、動產(chǎn)信托、不動產(chǎn)信托和其他財產(chǎn)信托。 房地產(chǎn)信托的概念房地產(chǎn)信托是指信托機構(gòu)受委托人的委托，為了受益人的利益，代辦房地產(chǎn)的買賣、租賃、收租、保險等代管代營業(yè)務(wù)以及房地產(chǎn)的登記、過戶、納稅等事項，有些還以投資者身份參與對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)

18、營的投資，也有的還受理其他代理業(yè)務(wù)。 房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)目前主要有三類：一是房地產(chǎn)資金信托，二是不動產(chǎn)信托,三是按揭資產(chǎn)信托。 房地產(chǎn)資金信托房地產(chǎn)資金信托是指個人或企業(yè)、團體（統(tǒng)稱委托人）基于對房地產(chǎn)信托機構(gòu)的信任，將自己合法擁有的資金委托給信托公司，由信托公司把資金集合到一定數(shù)量后投資到房地產(chǎn)項目或貸款給房地產(chǎn)公司，取得投資回報或貸款利息后交給委托人的信托業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)資金信托的方式主要是貸款或直接投資房地產(chǎn)項目，或者是兩者的混合。貸款方式的收益是貸款利息，受益人在規(guī)定的期限內(nèi)能得到比銀行同期存款利率稍高的收益。直接投資方式類似于股權(quán)投資，信托文件有效期間，信托資金占有項目的一定比例的股權(quán)，受益

19、人的收益相當(dāng)于股權(quán)的分紅，視項目經(jīng)營的效果好壞而定，風(fēng)險略大于貸款方式。 近期房地產(chǎn)信托的特點：從運用對象看，有爛尾樓的處理、房地產(chǎn)信托收益權(quán)轉(zhuǎn)讓、聯(lián)合進行房地產(chǎn)信托開發(fā)、信托公司成立房地產(chǎn)項目公司等；從投資方式看，有貸款、股權(quán)投資、貸款股權(quán)投資等形式。具體形式有：1、合資開發(fā) ； 2、資本金的融資 ；3、項目開發(fā)貸款 。房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品第五節(jié) 房地產(chǎn)證券化 證券化(Securitization)可分為融資證券化（Financing Securitization）和資產(chǎn)證券化（Asset Securitization）兩大類。 融資證券化相當(dāng)于通過發(fā)行證券的方式向資金提供者直接融通企事業(yè)所需

20、資金；資產(chǎn)證券化是指將缺乏流動性但預(yù)期未來能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)，通過適當(dāng)?shù)陌才牛D(zhuǎn)化成為能夠在金融市場上出售和流通的證券的這一過程 。房地產(chǎn)抵押支持證券MBS房地產(chǎn)抵押支持證券（mortgagebacked security，MBS）是房地產(chǎn)抵押貸款證券化多種工具的合稱。MBS泛指由房地產(chǎn)抵押貸款機構(gòu)，將其所持有的抵押貸款資產(chǎn)，匯集重組成抵押貸款組群(mortagag pool)，或者是由政府相應(yīng)機構(gòu)，購買抵押貸款者的抵押貸款資產(chǎn)后重組成抵押貸款組群，以這個抵押貸款組群產(chǎn)生的現(xiàn)金流量(抵押貸款的本息收入)為基礎(chǔ)發(fā)行的各種證券（以債券為主）。 美國MBS發(fā)行增長圖（圖片掃描自茲維 博迪投資學(xué)精要）房地產(chǎn)抵押貸款證券化運作方式房地產(chǎn)抵押貸款證券化運作方式有三個環(huán)節(jié)：進行抵押貸款資產(chǎn)組合，形成抵押貸款組群；以抵押貸款組群為擔(dān)保，發(fā)行抵押貸款證券；收取抵押貸款的本息，扣除服務(wù)費和擔(dān)保費等成本后，剩余部分交給抵押貸款證券的投資