石家莊F泰住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略報(bào)告

1、f 泰地產(chǎn)項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略報(bào)告廣州 l 峻房地產(chǎn)咨詢有限公司2003 年 6 月目錄、戶 、.刖百第一章什么是戰(zhàn)略第二章戰(zhàn)略基本思考第一原則為石家莊造好房子原則第二原則強(qiáng)勢(shì)品牌策略第三原則全面領(lǐng)先策略第四原則滾動(dòng)發(fā)展策略第五原則復(fù)合地產(chǎn)策略第六原則優(yōu)質(zhì)服務(wù)策略第七原則全面覆蓋策略第八原則持續(xù)創(chuàng)新策略第九原則社區(qū)文化策略第十原則示范開(kāi)發(fā)策略第十一原則整合社會(huì)資源策略第十二原則實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化策略第三章 f泰地產(chǎn)品牌戰(zhàn)略規(guī)劃 第四章本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群分析第五章本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念第六章本項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)構(gòu)筑第七章本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)步驟第八章置業(yè)會(huì)第九章利潤(rùn)與資金結(jié)束語(yǔ)f 泰地產(chǎn) ，雖然成立時(shí)間不算很長(zhǎng),但其擁有豐

2、富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，國(guó)際性的開(kāi)發(fā)背景，現(xiàn)正邁向?qū)I(yè)化、市場(chǎng)化、 規(guī)?；膮^(qū)域性開(kāi)發(fā)商， 對(duì)于石家莊本項(xiàng)目有著極高的期望，旨在以此項(xiàng)目為起點(diǎn)，推動(dòng)石家莊住宅產(chǎn)業(yè)的飛躍式發(fā)展，真正為石家莊人民造好房子 ，滿足其對(duì)生活品質(zhì)的更高追求，同時(shí)，也成就企業(yè)自身，在品牌 、資金、經(jīng)驗(yàn)、機(jī)制等層面皆得到提升，成功實(shí)現(xiàn)“全國(guó)性大型專業(yè)化開(kāi)發(fā)商”的發(fā)展方向與規(guī)劃。石家莊f泰項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略報(bào)告，是考察 f泰地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展、當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài) 勢(shì)及房地產(chǎn)發(fā)展的基本規(guī)律及特質(zhì)而制訂的整體開(kāi)發(fā)決策和計(jì)劃方案。本項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)報(bào)告是一個(gè)在縝密的市場(chǎng)調(diào)查和分析研究的前提下 ，展開(kāi)戰(zhàn)略的基礎(chǔ)思考及深度思考，具體對(duì)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略思想，投資分析研究

3、，產(chǎn)品整體開(kāi)發(fā)步驟等方面進(jìn)行綜合性的研究，并就上述主要內(nèi)容做出初步判斷，確立未來(lái)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)特點(diǎn)與進(jìn)程的行 動(dòng)計(jì)劃，并在未來(lái)的各項(xiàng)地塊開(kāi)發(fā)、規(guī)劃及建設(shè)中有計(jì)劃執(zhí)行。第一章什么是戰(zhàn)略1 、 戰(zhàn)略的定義：戰(zhàn)略是關(guān)于一個(gè)組織項(xiàng)目長(zhǎng)遠(yuǎn)的、全局的目標(biāo)，以及組織為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)在不同階段上實(shí)施的不同方針和對(duì)策。2 、 本項(xiàng)目的戰(zhàn)略目標(biāo)：本項(xiàng)目的戰(zhàn)略規(guī)劃包括長(zhǎng)期、中期和短期目標(biāo)。短期目標(biāo)（ 1 年） ：1 ）迅速在石家莊地區(qū)擴(kuò)大知名度；2）順利完成首期的開(kāi)發(fā)銷售；3 ）企業(yè)品牌的導(dǎo)入，樹(shù)立 f 泰地產(chǎn)在當(dāng)?shù)氐牧己眯蜗蟆Ｖ衅谀繕?biāo)（ 2 年） ：1 ）本項(xiàng)目順利進(jìn)入良性開(kāi)發(fā)以及持續(xù)熱銷；2 ）強(qiáng)化 f 泰地產(chǎn)在石家莊地區(qū)

4、的品牌形象。長(zhǎng)期目標(biāo)（ 3-5 年） ：1 ）本項(xiàng)目進(jìn)入成熟發(fā)展期，并為下一個(gè)項(xiàng)目積蓄深厚的品牌資源；2 ） 樹(shù)立f 泰地產(chǎn)全國(guó)性的品牌形象；3 ）推動(dòng)f 泰地產(chǎn)在全國(guó)性開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的滾動(dòng)發(fā)展。3 、 本項(xiàng)目戰(zhàn)略報(bào)告的主要內(nèi)容：要實(shí)現(xiàn)設(shè)定的以上的戰(zhàn)略規(guī)劃 ， 則要求從項(xiàng)目所在地的石家莊的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境狀況為出發(fā)點(diǎn)，結(jié)合本地的消費(fèi)群，從開(kāi)發(fā)商的企業(yè)品牌的營(yíng)造與延續(xù)的品牌效應(yīng)，擬定產(chǎn)品的整體發(fā)展思路與品牌的發(fā)展戰(zhàn)略， 鎖定目標(biāo)客戶群， 制定項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)理念與開(kāi)發(fā)步驟，與極具競(jìng)爭(zhēng)力的核心戰(zhàn)略，以達(dá)到 f 泰地產(chǎn)的目標(biāo)盈利能力、市場(chǎng)覆蓋率及企業(yè)品牌發(fā)展等。著重考慮以下幾方面：1) 以怎樣的形象出現(xiàn)在市場(chǎng)面前

5、；2) 開(kāi)發(fā)哪些產(chǎn)品或服務(wù)；3) 面對(duì)哪些市場(chǎng)；4) 關(guān)心滿足顧客的程度；5) 達(dá)到 f 泰地產(chǎn)的目標(biāo)如：盈利能力、市場(chǎng)覆蓋率及企業(yè)品牌發(fā)展等。本章對(duì) f 泰項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程進(jìn)行系統(tǒng)性思考，建議遵循十二大原則予以展開(kāi)。戰(zhàn)略基本思考第一原則：好房子策略為石家莊人民建好房子。確立 f 泰地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)宗旨，為石家莊人民造好房子。石家莊目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)較為平緩，且產(chǎn)品的整體素質(zhì)尚且不高，但作為 f 泰地產(chǎn)，具有國(guó)際背景，擁有深厚的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，更應(yīng)不斷提升住宅產(chǎn)品素質(zhì)。以 “好房子”的標(biāo)準(zhǔn)為指導(dǎo) ，如： 居住的舒適度、生活的便利度、審美藝術(shù)氣質(zhì)、科學(xué)用材的含量、人文文化內(nèi)涵、自然生態(tài)的維護(hù)與延續(xù)等

6、， 著力在整體素質(zhì)的超越，同時(shí)又具有鮮明的賣點(diǎn)，二者合一形成強(qiáng)有力的產(chǎn)品力來(lái)支持產(chǎn)品的形象力 ， 使本項(xiàng)目成為石家莊地產(chǎn)界發(fā)展質(zhì)的飛躍， 一個(gè)標(biāo)志性的物業(yè)。第二原則：強(qiáng)勢(shì)品牌策略實(shí)力決勝一切。以強(qiáng)勢(shì)品牌打造石家莊地產(chǎn)的航空母艦， 為企業(yè)樹(shù)立品牌形象， 實(shí)力型開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐石家莊。 f 泰地產(chǎn)，作為具有國(guó)際背景，如馬來(lái)西亞、澳大利亞、澳門(mén)等，以超強(qiáng)的國(guó)際性開(kāi)發(fā)理念， 融合國(guó)際地產(chǎn)的智慧 ， 并且 ， 擁有在國(guó)內(nèi)近20 多年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，因此，以往的資質(zhì)與開(kāi)發(fā)經(jīng)歷將是入市時(shí)重要的“名片”。尤其是石家莊 f 泰項(xiàng)目規(guī)模之龐大，地理位置的顯赫，在石家莊罕有的，在第一時(shí)間獲得消費(fèi)者的信賴與認(rèn)同，是項(xiàng)目開(kāi)

7、發(fā)成功的關(guān)鍵保證。而且，以往石家莊的樓盤(pán)著重在于概念的炒作，真正體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)住宅的項(xiàng)目有限，市場(chǎng)還處于逐步成熟的過(guò)程中。因此， f 泰地產(chǎn)在入市時(shí)，必須高舉“實(shí)力”的大旗，擺出“實(shí)力決勝一切”的姿態(tài)，將所有的意向購(gòu)房者的目光吸引到本項(xiàng)目上，成為 2004 年石家莊最值得期待的地產(chǎn)項(xiàng)目。同時(shí)，也為“ f 泰地產(chǎn)”長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展構(gòu)筑堅(jiān)實(shí)的平臺(tái)。第三原則：全面領(lǐng)先策略以我為主，做市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者。全面提升生活品質(zhì)，以全新標(biāo)準(zhǔn)引領(lǐng)石家莊地產(chǎn)。以我為主，開(kāi)發(fā)理念先進(jìn)、產(chǎn)品精良、價(jià)格合理的產(chǎn)品，從而取得全面領(lǐng)先的市場(chǎng)地位。對(duì)于 f 泰地產(chǎn)，獲得東南分區(qū)目前最優(yōu)質(zhì)的地塊，所面臨的已不僅僅是區(qū)域市場(chǎng)的“第一杯羹”，而是要成

8、為整個(gè)石家莊市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者與先導(dǎo)者，這是由于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)有限的規(guī)模所決定的。 f 泰地產(chǎn)有責(zé)任成為地產(chǎn)市場(chǎng)全新標(biāo)準(zhǔn)的制訂者、引領(lǐng)者。只有始終站在市場(chǎng)的前端，以“大盤(pán)”和全面領(lǐng)先的“產(chǎn)品先鋒”的市場(chǎng)地位，才有可能分得整體市場(chǎng)上最大的市場(chǎng)份額， 持久地保證大體量的產(chǎn)品出售 ，確保開(kāi)發(fā)進(jìn)程的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。第四原則：滾動(dòng)發(fā)展策略建立大品牌，為持續(xù)發(fā)展提供平臺(tái)。f 泰項(xiàng)目規(guī)模相當(dāng)巨大，這就決定了其必須建立大品牌，不斷地維系與強(qiáng)化品牌，給予新的生命力，才能有效地消化系列產(chǎn)品。大品牌具有較強(qiáng)的張力，在其控制下，有機(jī)地發(fā)展出不同時(shí)期、不同類型的產(chǎn)品。同時(shí)，規(guī)模龐大也決定了其開(kāi)發(fā)進(jìn)程不可能在同一時(shí)間內(nèi)結(jié)束，這要求在一個(gè)相

9、對(duì)較長(zhǎng)的時(shí)期（預(yù)計(jì)將在4-5 年內(nèi)完成總體開(kāi)發(fā)） 。要保持較強(qiáng)的市場(chǎng)關(guān)注度與銷售態(tài)勢(shì)， 則要不斷地推出全新的組團(tuán) ，形成獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，成為既涵蓋在大品牌內(nèi)，又相對(duì)獨(dú)立存在的個(gè)體。因此，對(duì)于大品牌平臺(tái)的搭建，實(shí)質(zhì)上創(chuàng)建了一個(gè)資源共享的平臺(tái)，在這個(gè)平臺(tái)上，項(xiàng)目的資源是相同的，能夠綜合項(xiàng)目的推出，奠定基礎(chǔ)，在平臺(tái)上形成共性，各個(gè)組團(tuán)則展示個(gè)性的發(fā)展。由此，勢(shì)必形成“ 大品牌、多組團(tuán) ”的滾動(dòng)式良性開(kāi)發(fā)模式。第五原則：復(fù)合地產(chǎn)策略跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)，以發(fā)散性思維思考本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。復(fù)合地產(chǎn)，是以創(chuàng)新的、發(fā)散的思維方式，跳出地產(chǎn)行業(yè)之外整合各種優(yōu)勢(shì)，將狹義的房地產(chǎn)與工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、旅游、體育、教育、科技等產(chǎn)

10、業(yè)融合起來(lái)，形成各種產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)。它既能滿足住房的基本需求，也能滿足人們對(duì)旅游、休閑、教育等多重心理與生理的需求。f 泰地產(chǎn)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)時(shí)間跨度長(zhǎng)。一是，需要有引導(dǎo)市場(chǎng)的題材，二是，有節(jié)奏地推出賣點(diǎn)。所以，必須從策劃和規(guī)劃開(kāi)始，為未來(lái)的營(yíng)銷準(zhǔn)備充足的題材，以源源不絕的賣點(diǎn)吸引市場(chǎng)持續(xù)性的高度關(guān)注。在提供生活空間的同時(shí)，要為業(yè)主提供未來(lái)70年的時(shí)間。與人們生活息息相關(guān)的教育、健康、休閑、文化、服務(wù)等，絕不僅僅是被動(dòng)投入的配套項(xiàng)目，更是具有持續(xù)性經(jīng)營(yíng)價(jià)值的項(xiàng)目。因此， f 泰地產(chǎn)項(xiàng)目，不應(yīng)僅局限于對(duì)房子產(chǎn)品質(zhì)量的要求，原來(lái)的一些核心因素（地段、規(guī)劃、戶型、物業(yè)管理等） ，變化成了基礎(chǔ)性因素。在復(fù)合地產(chǎn)

11、的思路下，相應(yīng)的房地產(chǎn)理念、目標(biāo)、價(jià)值觀，以及資金、人才、技術(shù)的資源組合也都在變化。第六原則：優(yōu)質(zhì)服務(wù)策略強(qiáng)化全過(guò)程、全員的服務(wù)意識(shí)。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，不只是開(kāi)發(fā)行為，過(guò)程中更多的貫穿著服務(wù)。尤其是在同比競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的石家莊市場(chǎng)，增值服務(wù)顯得格外重要，不僅僅是開(kāi)發(fā)商對(duì)客戶的承諾，更是開(kāi)發(fā)商完善自我的要求，始終為客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。因此，為了維護(hù)客戶的正當(dāng)利益，必須形成一套完整的服務(wù)系統(tǒng)。一是 ， 不管是消費(fèi)者、 業(yè)主 ， 還是未來(lái)合作的商家， 都可以通過(guò)這個(gè)系統(tǒng)反饋意見(jiàn)，得到來(lái)自各部門(mén)的滿意服務(wù)。二是，在售前、售中、售后的過(guò)程，對(duì)消費(fèi)者提供全過(guò)程的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，讓其感受到開(kāi)發(fā)商的關(guān)注無(wú)處不在。三是，與各

12、行業(yè)的專業(yè)公司，如：海爾集團(tuán)合作，向消費(fèi)者所提供的“一站式”菜單家居集成服務(wù)?？傊?，開(kāi)發(fā)商應(yīng)從客戶出發(fā)，本著優(yōu)質(zhì)、全面服務(wù)的原則，大處著眼，小處著手，經(jīng)過(guò)不懈努力，才能創(chuàng)立企業(yè)及項(xiàng)目品牌。第七原則：全面覆蓋策略一一努力提高市場(chǎng)占有率，將目標(biāo)客戶一網(wǎng)打盡。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)體量龐大，從石家莊整個(gè)一手市場(chǎng)而言，無(wú)論是從靜態(tài)市場(chǎng)，還是從動(dòng) 態(tài)市場(chǎng)空間來(lái)看，都具有相當(dāng)沉重的銷售壓力。因此，最大限度地?cái)U(kuò)大市場(chǎng)份額，緊緊 抓住意向購(gòu)房者是重中之重，同時(shí)，通過(guò)有效的措施挖掘并刺激潛在的購(gòu)房者，使他們 的購(gòu)房計(jì)劃盡早地實(shí)施。解決規(guī)模化與市場(chǎng)容量有限的矛盾，關(guān)鍵在于不僅要求擴(kuò)大產(chǎn)品類型及目標(biāo)消費(fèi) 群，并且以高性價(jià)比成為

13、市場(chǎng)焦點(diǎn)，打動(dòng)更廣泛的購(gòu)房人群。第八原則：持續(xù)創(chuàng)新策略一一超越石家莊現(xiàn)有的產(chǎn)品素質(zhì)，以創(chuàng)新為競(jìng)爭(zhēng)武器。創(chuàng)新是項(xiàng)目成功的靈魂，是生存之本。創(chuàng)新并不意味著無(wú)原則的超越，其尺度與標(biāo) 準(zhǔn)均需恰到好處。對(duì)于本項(xiàng)目，創(chuàng)新不是一次而就的，而是持續(xù)不斷的，根據(jù)產(chǎn)品類型的變化，開(kāi)發(fā) 進(jìn)程而展開(kāi)，在每一種物業(yè)類型，在每一個(gè)開(kāi)發(fā)階段，將創(chuàng)新意識(shí)融會(huì)其中，自始至終， 處于市場(chǎng)的領(lǐng)先地位。然而，在創(chuàng)新的過(guò)程中也要考慮到石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)處于一個(gè)并不成熟的階段，追求完全地一步到位，要求達(dá)到國(guó)內(nèi)最頂級(jí)的水平，將造成企業(yè)資源的浪費(fèi)，也難以讓當(dāng) 地的消費(fèi)者接受。因此，在創(chuàng)新的空間把握上，鑒于本項(xiàng)目體量龐大，并且分為三大地 塊，可

14、以考慮在開(kāi)發(fā)初期仍以當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)最為接受的產(chǎn)品類型為主導(dǎo)，例如以多層為主， 小高層為輔。第九原則：人文文化策略一一培育住戶的歸屬感與認(rèn)同感。在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，樓盤(pán)同質(zhì)化、白熱化的情況下，當(dāng)今開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)相競(jìng)爭(zhēng)的不僅僅是樓盤(pán)硬件上的配套與材質(zhì)方面，更是體現(xiàn)在社區(qū)的濃厚生活文化人氛圍的 營(yíng)造上。一切都是從業(yè)主出發(fā)，為其營(yíng)造濃厚的生活與人文社區(qū)氛圍，賦予樓盤(pán)獨(dú)有的 生活方式，使社區(qū)擁有長(zhǎng)久的吸引力。本項(xiàng)目規(guī)模龐大，開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)，這就決定了只從硬件上下功夫，生硬的搬砌更多的配套設(shè)施來(lái)完善與提高本項(xiàng)目的素質(zhì)， 并不能滿足到現(xiàn)代業(yè)主理想的居住的環(huán)境與生活方式。用心營(yíng)造濃厚的生活氛圍，只有通過(guò)社區(qū)活動(dòng)，促進(jìn)業(yè)

15、主間的文化交流與感情交流，讓居住在此的業(yè)主構(gòu)筑強(qiáng)烈的歸屬感與親切感，賦予樓盤(pán)獨(dú)有的生活方式，讓大家的社區(qū)變得更豐富多彩，更有內(nèi)涵，更有品味。第十原則：提前展示策略展現(xiàn)生活的魅力，激發(fā)客戶的購(gòu)買欲望。由于本項(xiàng)目為期樓發(fā)售，是f 泰地產(chǎn)在石家莊首個(gè)開(kāi)發(fā)的大型項(xiàng)目，市場(chǎng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的品牌認(rèn)識(shí)不夠深刻，短期內(nèi)難以建立強(qiáng)勢(shì)品牌效應(yīng)。因而，對(duì)本項(xiàng)目的前期包裝與品牌的建立，必須強(qiáng)下功夫，充分發(fā)揮本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，國(guó)際性背景、地塊規(guī)模龐大，開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚等這些優(yōu)勢(shì)。因此 ， 開(kāi)發(fā)示范策略則能更好地為本項(xiàng)目的推售與形象服務(wù)。 通過(guò)打造極具誘惑力的現(xiàn)場(chǎng)，極具個(gè)性的包裝廣告，將項(xiàng)目的未來(lái)生活形態(tài)充分展現(xiàn)出來(lái)，以極大的震撼力

16、進(jìn)入市場(chǎng)。讓到此的客戶能真真切切地感受到居住于此的強(qiáng)烈社區(qū)氛圍與生活氣氛。由此，無(wú)論是對(duì)于制造銷售的持久旺勢(shì)，還是快速建立企業(yè)及項(xiàng)目品牌，均具有理 想的效應(yīng)。第十一原則：整合社會(huì)資源策略加強(qiáng)與政府、傳媒的合作，增強(qiáng)項(xiàng)目品牌的社會(huì) 效應(yīng)。本項(xiàng)目處于石家莊的東南分區(qū)， 為未來(lái)城市的重心地帶，而也是“城中村”改造工程的第一個(gè)入市的項(xiàng)目， 必然將得到政府的大力政策支持與扶持。 通過(guò)與政府、 媒體深度合作，利用其權(quán)威性與公正性，為本項(xiàng)目的推出搖旗吶喊。 可將其做為重要的資源與支持， 并加強(qiáng)與傳媒的合作力度及深度， 增強(qiáng)項(xiàng)目品牌與產(chǎn)品的社會(huì)效應(yīng)。第十二原則：實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化策略達(dá)到企業(yè)的最終戰(zhàn)略目標(biāo)。在本項(xiàng)

17、目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，注重成本預(yù)算的控制，以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化，對(duì)于f 泰地產(chǎn)，特別是其首次在石家莊開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，更應(yīng)注意整體開(kāi)發(fā)的成本與利潤(rùn)，并周全考慮項(xiàng)目的一、二期整體性的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，權(quán)衡整體開(kāi)發(fā)的總利潤(rùn)，促使利潤(rùn)最大化。但是，也應(yīng)該關(guān)注短期利潤(rùn)的設(shè)定，在一期的開(kāi)發(fā)中，必要時(shí)可適當(dāng)加大成本，將本項(xiàng)目完美地打造，以為后期開(kāi)發(fā)與利潤(rùn)的拉升奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。如：合理地提高商鋪的面積、小高層與多層相結(jié)合開(kāi)發(fā)，從容積率出發(fā)，提高利潤(rùn)點(diǎn)等等。f 泰地產(chǎn)品牌戰(zhàn)略規(guī)劃國(guó)際地產(chǎn)智慧 引領(lǐng)現(xiàn)代生活一、品牌建立的思考點(diǎn)：1 、 從發(fā)展商的開(kāi)發(fā)角度而言：f 泰地產(chǎn)具有國(guó)際性的開(kāi)發(fā)背景，擁有國(guó)際開(kāi)發(fā)理念，先進(jìn)的開(kāi)發(fā)意識(shí)， f

18、 泰地產(chǎn)從博大到精深，以其國(guó)際背景、扎實(shí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、雄厚的集團(tuán)實(shí)力、前瞻性的開(kāi)發(fā)眼界等全力打造石家莊項(xiàng)目，持續(xù)創(chuàng)造地產(chǎn)界的高峰提供了堅(jiān)實(shí)的保障。2 、 市場(chǎng)需要的客觀條件出發(fā)：石家莊的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于更新?lián)Q代的洗牌階段，市場(chǎng)需要有真正強(qiáng)勢(shì)的品牌作為引導(dǎo)者，為眾多的開(kāi)發(fā)商，以及正在成熟中的消費(fèi)者做出清晰的示范與指導(dǎo)，而在這一階段中，能免真正脫穎而出的開(kāi)發(fā)商，將具有更廣闊的發(fā)展前景。這一點(diǎn)，也是f泰地產(chǎn)進(jìn)入石家莊首要彰顯的目標(biāo)。3 、 從消費(fèi)者消費(fèi)的角度需要：本項(xiàng)目是 f 泰地產(chǎn)石家莊的首個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有建立強(qiáng)勢(shì)的品牌。本項(xiàng)目規(guī)模雖然大，但在市場(chǎng)還沒(méi)有完全認(rèn)可的前提下，消費(fèi)

19、者對(duì)本項(xiàng)目缺乏信心，持觀望態(tài)度的狀況下，若強(qiáng)勢(shì)的品牌未能在當(dāng)?shù)貥?shù)立與延伸，未能對(duì)本項(xiàng)目作強(qiáng)勢(shì)支撐， 則難以在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)樹(shù)立彪炳的作用，難以領(lǐng)航當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)，難以贏得消費(fèi)者的信任與青睞。4 、 項(xiàng)目良性發(fā)展的需要：項(xiàng)目規(guī)模之大，開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)，自始至終堅(jiān)持品牌的戰(zhàn)略，樹(shù)立與延續(xù)與發(fā)揮品牌的效應(yīng) ， 則對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全程監(jiān)控則起著舉足輕重的作用 ， 它能保證到項(xiàng)目的良性發(fā)展的需要。品牌是為銷售提供服務(wù)的，通過(guò)形象塑造、品牌內(nèi)涵的充實(shí)，使f 泰地產(chǎn)、本項(xiàng)目走上一條可持續(xù)發(fā)展的品牌之路。二、品牌定位闡述：引領(lǐng)現(xiàn)代生活闡述：站在國(guó)際地產(chǎn)的高度， 將國(guó)際地產(chǎn)智慧融于都市生活之中 ， 不僅張揚(yáng)出企業(yè)的國(guó)際

20、性背景 ， 在地產(chǎn)界的行業(yè)領(lǐng)先性及引導(dǎo)性， 而且可以將企業(yè)的形象提升到一個(gè)全新的高度。國(guó)際與智慧并重，住宅與生活并舉，將建筑與生活有機(jī)相融，這正是地產(chǎn)企業(yè)的精神和企業(yè)取得可持續(xù)發(fā)展的有力保障。三、品牌推廣節(jié)奏1 、品牌發(fā)展的進(jìn)程規(guī)劃：2003 年，建立 f 泰地產(chǎn)的品牌知名度。f 泰地產(chǎn)作為一個(gè)大盤(pán)，甫一出場(chǎng)，必須占據(jù)目標(biāo)客戶群的注意力，讓f 泰地產(chǎn)作為當(dāng)?shù)貥I(yè)界的“金字招牌”，成從眾效應(yīng)，使人們關(guān)注并期待新項(xiàng)目的推出。2004 年起，持續(xù)提高 f 泰地產(chǎn)的品牌認(rèn)知度。根據(jù)首期銷售及工程進(jìn)度的推進(jìn)， f 泰地產(chǎn)為石家莊人民將一步步展現(xiàn)完美的篇章，以此為基礎(chǔ)，將本項(xiàng)目的各種優(yōu)勢(shì)及特質(zhì)有效地傳播予客

21、戶，使之對(duì)f 泰地產(chǎn)的輪廓愈來(lái)愈清晰及突出，心目中的形象也更為鮮明與獨(dú)特。在品牌發(fā)展與深化的過(guò)程中，不斷創(chuàng)造f 泰地產(chǎn)的美譽(yù)度。美譽(yù)度的培育是需要一段相對(duì)較長(zhǎng)的時(shí)間，需要事無(wú)巨細(xì)的執(zhí)行，帶來(lái)的是f 泰地產(chǎn)品牌的不斷積累與優(yōu)化，以及良好的“口啤效應(yīng)”，從而得以社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益的雙贏。2、品牌發(fā)展的過(guò)程，需要一項(xiàng)由內(nèi)至外的貫徹。內(nèi)開(kāi)發(fā)商自身。1 ) 樹(shù)立精品意識(shí)，一切從產(chǎn)品出發(fā)。任何消費(fèi)行為，最終都將回到產(chǎn)品本身。 f 泰地產(chǎn)所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目不僅擁有相當(dāng)高的綜合素質(zhì)，在自身特色的營(yíng)造上亦將有著出色的表現(xiàn)。2 ) 品牌文化的培育。f 泰地產(chǎn)的每一位員工，上至老總，下到基層人員都了解“品牌之道”，理解并

22、履行“品牌承諾”。并且，品牌承諾必須成為企業(yè)文化的重要組成部分，對(duì)每一個(gè)決策產(chǎn)生影響。但是要明確，培訓(xùn)品牌文化要依靠持久且充滿熱情的教育，以及角色表率的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)的。外面向客戶。1 ) 統(tǒng)一形象。f 泰地產(chǎn)的所有對(duì)外宣傳中，必須是以一致的形象，強(qiáng)化系統(tǒng)性的形象宣傳。啟用f 泰地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的vi 識(shí)別系統(tǒng)和特定的組合，通過(guò)特定的組合方式強(qiáng)化f 泰地產(chǎn)形象，同時(shí)也通過(guò)建立f 泰地產(chǎn)的號(hào)召力來(lái)推動(dòng)項(xiàng)目銷售。2)系統(tǒng)地傳播。f 泰地產(chǎn)的品牌傳播與所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的推廣密不可分，相輔相成。3、品牌戰(zhàn)略發(fā)展之建立品牌優(yōu)勢(shì)：通過(guò)對(duì) f 泰地產(chǎn)的品牌持久而細(xì)致的發(fā)展，建立起品牌之優(yōu)勢(shì)，從某種意義上說(shuō)，塑造一個(gè)品牌易，維

23、護(hù)一個(gè)品牌難，品牌應(yīng)具有可持續(xù)發(fā)展的能力和空間，要令品牌不斷強(qiáng)大，就必須不斷提升、確保品牌不斷更新的源動(dòng)力。對(duì)于 f 泰地產(chǎn)，就是立足品牌承諾的基礎(chǔ)上，在品牌及項(xiàng)目的整體營(yíng)銷推廣的過(guò)程中，產(chǎn)品及推廣手段不斷推陳出新，只有創(chuàng)新才能使品牌有生命力。第四章 本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群分析目標(biāo)消費(fèi)群定位“泛精英階層”：1 、解決規(guī)模化與中高端市場(chǎng)容量有限的矛盾，盡量擴(kuò)大本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群。2 、將家庭年收入 5 萬(wàn)元以上階層定義為“泛精英階層”。3、一個(gè)事業(yè)、知識(shí)和財(cái)富不斷“成長(zhǎng)和發(fā)展中”的階層。4、一個(gè)奔向“小康”，并開(kāi)始擁有固定資產(chǎn)的階層。5、力爭(zhēng)快速地消化周邊置業(yè)人群，擴(kuò)大分割石家莊整體消費(fèi)市場(chǎng)的份額。

24、6、分為“薪富”、“中富”和“先富”三類。薪富精英階層：1 、家庭生命周期和特征：1.1 處于初婚期（從結(jié)婚建立家庭到生育第一個(gè)子女的時(shí)期） ，部分為單身人士；1.2 年齡由 25 至 35 歲；1.3 家庭年收入5 萬(wàn) 8 萬(wàn)元；1.4 一般沒(méi)有私家車；1.5 多為“非創(chuàng)業(yè)型”人士，我們稱之為“銀領(lǐng)”，主要是有以下幾類：a. 知識(shí)型人才，如教師、醫(yī)生、專業(yè)技術(shù)人員；b. 公務(wù)員，如：企事業(yè)單位干部；c. 企業(yè)中的高級(jí)白領(lǐng)。1.6 事業(yè)剛起步，但很有發(fā)展?jié)摿Γ?.7 年輕、寬裕、學(xué)歷較高，觀念超前，經(jīng)濟(jì)和家庭負(fù)擔(dān)相對(duì)較輕，對(duì)賺錢(qián)信心十足，不屑于“藏”錢(qián)，習(xí)慣先花“未來(lái)錢(qián)”。2、購(gòu)房動(dòng)機(jī)和消費(fèi)心

25、理:2.1 為改善居住環(huán)境或結(jié)婚需求購(gòu)房，基本為自住購(gòu)房，需求迫切。2.2 有勇氣借貸購(gòu)房，有足夠的還款能力。2.3 易受媒體廣告影響。2.4 求新、求美。3、購(gòu)房需求與開(kāi)發(fā)對(duì)策:購(gòu)房需求開(kāi)發(fā)對(duì)策家庭結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，面積要求不高，承受總價(jià)較低8090平方米的2室2廳110-130平方米的3室2廳（為主）積蓄不多，僅能支付首期，裝修、購(gòu)買家具、電器壓力大降低置業(yè)門(mén)檻低價(jià)入市輕松付款提供精裝修提供家具電體化貸款需要體面公共空間，滿足社交需要規(guī)?；_(kāi)發(fā)大配套、大景觀價(jià)廉物美發(fā)展商的實(shí)力與信譽(yù)優(yōu)良的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)精致的細(xì)部設(shè)計(jì)關(guān)心未來(lái)子女教育，同樣在乎自身成長(zhǎng)推出一條龍教育系統(tǒng)中富精英階層：1、家庭生命周期和

26、個(gè)體特征1.1 處于生育期（從第一個(gè)孩子出生到最小一個(gè)孩子被撫養(yǎng)成人的時(shí)期）1.2 夫妻年齡由 30 45 歲。1.3 家庭年收入8 萬(wàn)至 10 萬(wàn)元。1.4 部分擁有一輛國(guó)產(chǎn)私家車。1.5 主要包括 :a 、大型外資合資和國(guó)有企業(yè)的高級(jí)管理人員，我們稱之為“金領(lǐng)”；b 、中小型私營(yíng)企業(yè)主；c 、政府機(jī)關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)干部；d 、商品批發(fā)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)主，不少是來(lái)自外地。1.6 有較高的素質(zhì)和教養(yǎng)，有較好的職業(yè)和身份，有新的文化背景，新的人生體驗(yàn)，緊追時(shí)代的脈搏，追求新的生活方式；1.7 有事業(yè)心，工作勤奮；事業(yè)成功或有良好的發(fā)展?jié)摿蜑榇藠^斗的精神；1.8 受過(guò)良好的教育，有著良好的事業(yè)基礎(chǔ)和發(fā)展前景

27、；1.9 生活方式積極健康向上。2 、購(gòu)房動(dòng)機(jī)和消費(fèi)心理:2.1 為子女就讀名校而買房；2.2 為改善生活環(huán)境而換房；2.3 住宅的投資功能愈來(lái)愈為更多的人所關(guān)注；2.4 追求健康和舒適;2.5 效仿及炫耀動(dòng)機(jī);2.6 注重房屋的實(shí)用性合理性；2.7 求新求美。3、購(gòu)房需求與開(kāi)發(fā)對(duì)策購(gòu)房需求開(kāi)發(fā)對(duì)策戶型面積不宜太大廳、房回枳要適中接受總價(jià)處于中等水平120 150平方米的3室2廳偏好于有益子女教育的社區(qū)環(huán)境推出一條龍教育系統(tǒng)需要體面公共空間，滿足社交需要規(guī)?；_(kāi)發(fā)大配套、大景觀提升生活素質(zhì)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力與信譽(yù)優(yōu)良的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)精致的細(xì)部處理生活享受的設(shè)施先富精英階層：1、家庭生命周期和特征：1.

28、1 處于生育期（從第一個(gè)孩子出生到最小一個(gè)孩子被撫養(yǎng)成人的時(shí)期）和滿巢期（第一個(gè)孩子成家離開(kāi)家庭的時(shí)期）；1.2 夫妻年齡由4055歲；1.3 家庭年收入10萬(wàn)30萬(wàn)元；1.4 一般擁有一輛私家車；1.5 主要指中型私營(yíng)業(yè)主，如：多年的服裝、小商品經(jīng)銷商（其中部分是外地人）、餐飲業(yè)的經(jīng)營(yíng)者等等；1.6 成熟、穩(wěn)健、富有；1.7 步入資產(chǎn)者的行列，表現(xiàn)在擁有各自企業(yè)的若干股權(quán)。2、購(gòu)房動(dòng)機(jī)和消費(fèi)心理；2.1. 為子女就讀名校而買房；2.2. 為改善生活環(huán)境而換房；2.3. 部分為投資功能；2.4. 追求健康和舒適；2.5. 效仿及炫耀動(dòng)機(jī)；2.6. 追求華麗、高貴甚至奢華；2.7. 注重房屋的高

29、檔次、舒適性與附加價(jià)值。3、購(gòu)房需求與開(kāi)發(fā)對(duì)策:購(gòu)房需求開(kāi)發(fā)對(duì)策追求高檔次戶型面積要大廳、房回枳大追求私密空間大戶型：150 200平方米間隔：大3室2廳、4室2廳、躍層偏好于有益子女教育的社區(qū)環(huán)境推出一條龍教育系統(tǒng)需要體面公共空間，滿足社交需要規(guī)?；_(kāi)發(fā)大配套、大景觀提升生活素質(zhì)發(fā)展商的實(shí)力與信譽(yù)優(yōu)良的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)精致的細(xì)部處理生活享受的設(shè)施心理的滿足名牌高尚社區(qū)前期引進(jìn)集團(tuán)購(gòu)買:針對(duì)石家莊當(dāng)?shù)氐恼块T(mén)、企業(yè)事業(yè)單位，如銀行、電信局、公檢法等。本項(xiàng)目主力購(gòu)買群一一中富階層：石家莊的整體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)仍然以第一 、 第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)中除了商業(yè)批發(fā)業(yè)有較長(zhǎng)的歷史，相對(duì)較為發(fā)達(dá)外，私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有

30、限，使之城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不活躍。由此 ，結(jié)合“泛精英階層”的定位，其中的“先富階層”數(shù)量局限，難以持續(xù)地支持高價(jià)位、大戶型的大批量出貨。而另一方面，也導(dǎo)致“薪富階層”，即白領(lǐng)階層絕對(duì)與相對(duì)數(shù)量均較少 、專業(yè)技術(shù)人員的個(gè)人價(jià)值也難以充分地體現(xiàn)（可以從薪酬來(lái)衡量）因此 ，意味著處于精英階層的第二梯隊(duì)一一中富階層，將在未來(lái)的若干幾年內(nèi) ，占據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)中高端產(chǎn)品的大部分消費(fèi)量，將組成本項(xiàng)目最重要的購(gòu)買群體。針對(duì)目標(biāo)客戶群的具體現(xiàn)狀，對(duì)于本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)也有著明確的指導(dǎo)意義，一是，首期開(kāi)發(fā)針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的最大人群一一中富階層，滿足這一人群的生活需要；二是，在后期的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，可適量引入滿足“泛精英階層”另二種

31、人群的產(chǎn)品，如: 在物業(yè)類型、產(chǎn)品的層次設(shè)計(jì)上給予突破，以擴(kuò)大本項(xiàng)目的消費(fèi)層面，提高開(kāi)發(fā)及銷售 的速度。第五章本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)理念設(shè)計(jì)一、理念設(shè)計(jì)的思考過(guò)程:（一）開(kāi)發(fā)模式分析：1、整體市場(chǎng)開(kāi)發(fā)模式分析：文化（內(nèi)涵）如上圖所示，按銷售力的兩種組成要素，即性價(jià)比與文化（內(nèi)涵）價(jià)值兩個(gè)指標(biāo),以及高、中、低三個(gè)水平層次，分為不同的房地產(chǎn)模式。審視石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)，現(xiàn)有的暢銷樓盤(pán)以較高文化（內(nèi)涵）價(jià)值，而性價(jià)比卻 相對(duì)較低的開(kāi)發(fā)模式為主流，則意味著當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展商受到臨近北京樓盤(pán)的影響，重視概 念的炒作與更新，卻沒(méi)有在產(chǎn)品上實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍。2、品牌時(shí)代下的開(kāi)發(fā)模式：石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)，和全國(guó)的大多數(shù)地產(chǎn)發(fā)達(dá)城市一

32、樣，均將走過(guò)以產(chǎn)品為核心的 產(chǎn)品時(shí)代，將走向以品牌為號(hào)召力的品牌時(shí)代。2.1 品牌時(shí)代的特征：品牌時(shí)代的核心特征是對(duì)人的關(guān)注，即對(duì)目標(biāo)客戶群的需求與欲望的關(guān)注與滿足。美國(guó)著名社會(huì)心理學(xué)家馬斯洛認(rèn)為，人的需求分五個(gè)層次，即生理需要、安全需要、 社會(huì)需要、尊重需要、自我實(shí)現(xiàn)需要。人類的需要是從低層次向高層次依次提出來(lái)的，對(duì)住宅的需求更是如此，開(kāi)始只是 有個(gè)落腳的地方，隨后是擴(kuò)大居住面積、提高住宅質(zhì)量，當(dāng)這些生理需要得到基本滿足 后，要求全面提高住宅總體水平，追求住宅的文化品位和綠色環(huán)境品位，不僅要住得舒 適，還要住得“有身份”和“有文化”。因此，品牌時(shí)代的樓盤(pán)必須符合目標(biāo)消費(fèi)者更高層次的需求。在品

33、牌時(shí)代，人的消費(fèi)觀念呈現(xiàn)多元化狀態(tài)。這種多元化狀態(tài)對(duì)發(fā)展商來(lái)說(shuō)，是挑 戰(zhàn)，也是機(jī)會(huì)。挑戰(zhàn)在于滿足這種多元化的需求絕非容易之事，機(jī)會(huì)在于多元化需求為 優(yōu)秀者謀取更大的利益提供了前提和基礎(chǔ)。2.2 本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)模式分析：八性價(jià)比低 中 高文化（內(nèi)涵）如圖所示，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)模式是： 高性價(jià)比高文化價(jià)值。闡釋：目前，隨著“城中村”改造工作的推進(jìn)，將有眾多新開(kāi)發(fā)之項(xiàng)目的入市, 這些項(xiàng)目普遍規(guī)模較大，且開(kāi)發(fā)商實(shí)力較強(qiáng)，將導(dǎo)致石家莊的房地產(chǎn)市場(chǎng) 進(jìn)行相對(duì)供大于求的狀態(tài)。由于競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，必然出現(xiàn)兩種情況：一方面，相當(dāng)部分的住宅空置一一不一定是由于開(kāi)發(fā)水平低，往往是由于沒(méi)有個(gè) 性，沒(méi)有特色，不能在短期內(nèi)高度吸

34、引市場(chǎng)的注意力;另一方面 ， 真正的好項(xiàng)目越來(lái)越搶手不僅開(kāi)發(fā)水平高 ， 而且有充分的個(gè)性和特色，能使有限的市場(chǎng)關(guān)注集中在項(xiàng)目上。究其原因 ， 是因?yàn)榻裉斓姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)上 ， 市場(chǎng)決勝的關(guān)鍵因素不僅僅在于開(kāi)發(fā)水平的高低，諸如規(guī)劃水平、建筑質(zhì)量、營(yíng)銷推廣水平等。這樣一些要素已成為了重要的因素，但不能稱為唯一或關(guān)鍵。未來(lái)的暢銷樓盤(pán)， 不僅基于較高的綜合素質(zhì) ，而且建立在社區(qū)個(gè)性與特色空間的營(yíng)造上，創(chuàng)造項(xiàng)目獨(dú)特、鮮明的魅力所在：建立獨(dú)具特色的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念；構(gòu)筑支撐這一開(kāi)發(fā)理念的產(chǎn)品與生活體系；樹(shù)立社區(qū)品牌形象，使業(yè)主擁有歸屬感與認(rèn)同感。3、開(kāi)發(fā)理念的提出：健康 +大都會(huì)生活石家莊大都會(huì)工程示范社區(qū)4、項(xiàng)

35、目命名：水印藍(lán)灣水岸雅郡疊彩灣畔新都城翡翠名都5、廣告語(yǔ)：薈萃都市的精彩6、構(gòu)筑本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念的兩大體系（技術(shù)體系與生活體系）人居環(huán)境的健康性自然環(huán)境的親和性住區(qū)環(huán)境的保護(hù)健康環(huán)境的保障國(guó)際時(shí)尚資訊的交匯尋求自我的開(kāi)放空間生活的便利與精彩6.1 以“健康住宅”標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)筑產(chǎn)品技術(shù)體系。健康的重要性，不言 而喻，尤其是在現(xiàn)時(shí)期的 社會(huì)狀況下，更是潛在購(gòu) 房者最為關(guān)注的核心利 益點(diǎn)。1）何為健康住宅：健康住宅是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，并不是簡(jiǎn)單的概念炒作。國(guó)家住宅工程中心出臺(tái)了系統(tǒng)的技術(shù)指標(biāo)與要求，并經(jīng)過(guò)科學(xué)的測(cè)試與專家的驗(yàn) 評(píng)，方可稱為“健康住宅”。健康住宅的定義是，又稱“生態(tài)住宅；不只是綠化，而是通過(guò)綜合運(yùn)

36、用當(dāng)代建筑學(xué)、 生態(tài)學(xué)及其他自然科學(xué)和人文科學(xué)技術(shù)的成果，將小區(qū)看成一個(gè)生態(tài)系統(tǒng)，通過(guò)設(shè)計(jì)小 區(qū)內(nèi)的綠色建筑內(nèi)空間中的多種物態(tài)因素，使物質(zhì)、能源在小區(qū)生態(tài)系統(tǒng)內(nèi)部有序地循 環(huán)轉(zhuǎn)換，并與自然生態(tài)相衡，獲得一種高效、低耗、無(wú)污染生態(tài)平衡的居住環(huán)境、使人與自然界、生命與生態(tài)環(huán)境、健康與綠色建筑等和諧相處、共榮共生。2）健康住宅的內(nèi)涵：健康住宅技術(shù)體系涉及四大方面內(nèi)容：一是人居環(huán)境的健康性，包括對(duì)室外環(huán)境、居住空間與戶型設(shè)計(jì)、空氣環(huán)境質(zhì)量、聲光水電熱等方面的量化控制指標(biāo)；二是自然環(huán)境的親和性 ，從自然景觀、綠色系統(tǒng)、雨水利用、景觀用水等方面進(jìn)行量化控制；三是住區(qū)環(huán)境的保護(hù)，從視覺(jué)環(huán)境、排水系統(tǒng)、生活垃

37、圾、環(huán)境衛(wèi)生等方面做了量化規(guī)定；四是健康環(huán)境的保障，強(qiáng)調(diào)完善社區(qū)醫(yī)療保健體系，建設(shè)健康設(shè)施，完善社區(qū)醫(yī)療設(shè)施和文化娛樂(lè)設(shè)施， 為居家養(yǎng)老的老人提供相應(yīng)的服務(wù)設(shè)施和家政服務(wù)體系 ， 注重健康行為等。不同于一般小區(qū)規(guī)劃和住宅設(shè)計(jì)， 健康住宅的實(shí)施必須建立在優(yōu)秀的住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)平臺(tái)上，緊扣與人類健康相關(guān)聯(lián)的指標(biāo)框架，提高和引導(dǎo)健康住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)的目標(biāo)。3）健康住宅的實(shí)施：本項(xiàng)目在建筑初期，即向國(guó)家住宅工程中心申報(bào)“國(guó)家健康住宅試點(diǎn)小區(qū)”的稱號(hào)，并按照健康住宅的標(biāo)準(zhǔn)給予規(guī)劃、設(shè)計(jì)與建設(shè)。健康住宅的實(shí)施，要求f 泰地產(chǎn)與科研、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、施工等有關(guān)單位通力合作，依靠科技進(jìn)步，做到：指標(biāo)明確，操作性強(qiáng)；技術(shù)先

38、進(jìn)，造價(jià)適宜；保護(hù)環(huán)境，節(jié)約資源；實(shí)現(xiàn)人文、社會(huì)和環(huán)境效益的統(tǒng)一。由于，健康住宅是一項(xiàng)包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、建材、體育、衛(wèi)生防疫，還有管理、維護(hù)等的一系列工程，因此，在實(shí)施過(guò)程中還要求有相關(guān)專家跟進(jìn)指導(dǎo)，才能真正成為 名副其實(shí)的“健康住宅”。4）實(shí)施健康住宅的成本要求：要達(dá)到國(guó)家規(guī)定的健康住宅標(biāo)準(zhǔn)， 在設(shè)計(jì)和建設(shè)質(zhì)量方面都會(huì)有特別的考慮 ， 因?yàn)樗臉?biāo)準(zhǔn)比以往的設(shè)計(jì)規(guī)范有所提高。根據(jù)我司操作河畔新城的經(jīng)驗(yàn)，達(dá)到健康住宅的標(biāo)準(zhǔn)比普通住宅每平方米要多花100 元到 120 元。對(duì)于本項(xiàng)目，預(yù)計(jì)按健康住宅的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，成本增加的幅度在3 4% 。盡管開(kāi)發(fā)健康住宅會(huì)適當(dāng)?shù)卦黾娱_(kāi)發(fā)成本，但是，健康住宅的確

39、是物有所值，是未來(lái)住宅的發(fā)展方向。一方面，切切實(shí)實(shí)地通過(guò)國(guó)家級(jí)的認(rèn)證，為項(xiàng)目增加相當(dāng)有價(jià)值的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，使之成為石家莊示范型的新型小區(qū)；另一方面 ， 有了高級(jí)別權(quán)威性的認(rèn)可 ， 本項(xiàng)目給予消費(fèi)群的價(jià)值認(rèn)識(shí)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其它競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)，有望擺脫當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)傳統(tǒng)的價(jià)值認(rèn)知。從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，隨之銷售的價(jià)格也將逐步提升， f 泰地產(chǎn)可獲得更可觀的利益所得。注 ： 我司全程銷售代理的華新集團(tuán)開(kāi)發(fā)的沈陽(yáng)河畔新城是 2003 年全國(guó)首個(gè)健康住宅試點(diǎn)小區(qū)，在此基礎(chǔ)上， 本報(bào)告書(shū)附上健康住宅的具體標(biāo)準(zhǔn)與申辦手續(xù)要求，以作參考。6.2 以“大都會(huì)生活”構(gòu)筑本項(xiàng)目的生活體系。1 ) 生活體系的根基：石家莊，相比北京、上海等城市，無(wú)

40、疑處于相對(duì)落后的階段，但是對(duì)于這里的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，他們的價(jià)值取向及生活觀念總逃脫不了對(duì)大都會(huì)的現(xiàn)代生活的向往。同時(shí)，石家莊是一個(gè)新興城市 ， 自身缺乏傳統(tǒng)的文化底蘊(yùn)， 也意味著消費(fèi)者不會(huì)受到固有思想的局限，對(duì)新的、時(shí)尚的、潮流的事物接受與理解的程度高，有著較為明顯地“崇洋媚外，追求更高生活品質(zhì)”的特征。f 泰地產(chǎn)，以其外資的開(kāi)發(fā)背景，以國(guó)際級(jí)的開(kāi)發(fā)視野投入到本項(xiàng)目的規(guī)劃與建設(shè)中，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中引進(jìn)全新的、大都會(huì)式的生活可謂是順理成章，消費(fèi)者的認(rèn)可度也將較高。正是擁有群眾基礎(chǔ)與開(kāi)發(fā)背景的兩大資源 ， 明確了本項(xiàng)目為消費(fèi)人群所創(chuàng)造的生活方式，正是要在石家莊建一個(gè)與國(guó)際接軌，與上海、廣州等大城市相提并論

41、的生活模式與生活空間，對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，正是夢(mèng)寐以求的生活理想。2 )大都會(huì)生活的內(nèi)涵與特征：a 、國(guó)際時(shí)尚資訊的交匯處：現(xiàn)在是資訊的年代，在大都會(huì)能夠獲得與國(guó)際同步的信息來(lái)源，不僅是來(lái)自是網(wǎng)絡(luò)，更將成為時(shí)尚的接受者與傳播者。在這里，有來(lái)自最前線的商品、技術(shù)、文化等，第一時(shí)間享受到現(xiàn)代文明的寵愛(ài) ， 享受時(shí)代帶來(lái)的生活品質(zhì)的提高 ，可以充分地感受到生活的優(yōu)越感。b 、 尋求自我的開(kāi)放空間：社會(huì)進(jìn)步，由于物質(zhì)的豐富、文化的多元性等因素，體現(xiàn)在對(duì)個(gè)人的需求與欲望的滿足。每一個(gè)人有機(jī)會(huì)得到自已所需要的物質(zhì)與情感，也可以從中實(shí)現(xiàn)自已的生活理 想?？梢哉f(shuō)，大都會(huì)是包容的，是屬于每一個(gè)人的。c、 享受生活的便

42、利與精彩：本項(xiàng)目位于市中心，本身可以享受到已有的成熟與完善，同時(shí)，通過(guò)小區(qū)自身的規(guī)劃與建設(shè)，業(yè)主們可以獲得更豐富的生活、品味與服務(wù)的元素，享受到以往所沒(méi)有，全方位的提升。7 、以“健康 +大都會(huì)生活”指導(dǎo)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)。為了未來(lái)的住戶，必須堅(jiān)持“規(guī)劃就是財(cái)富，環(huán)境就是資本，結(jié)構(gòu)就是效益”的開(kāi)發(fā)理念從實(shí)際出發(fā)，建設(shè)一座環(huán)境優(yōu)美、配套完善、交通便利、布局合理的專屬精英的生活天地。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式重點(diǎn)體現(xiàn)在兩個(gè)方面， 一是在體現(xiàn)開(kāi)發(fā)理念的目標(biāo)選擇上 ， 二是反映操作水平的開(kāi)發(fā)運(yùn)動(dòng)模式上。首先，在目標(biāo)選擇上，本項(xiàng)目提出“健康+大都會(huì)生活”這一高屋建瓴、又內(nèi)涵豐富的住區(qū)開(kāi)發(fā)總目標(biāo)。在這一目標(biāo)指引下不僅把400

43、 多畝的土地納為規(guī)劃對(duì)象，而且對(duì)生活在這片土地的人的生活需求、行為模式進(jìn)行充分考慮，在人與自然環(huán)境的協(xié)調(diào)關(guān)系、人與社會(huì)環(huán)境的協(xié)調(diào)關(guān)系上進(jìn)行思考、調(diào)整，力求創(chuàng)造一種社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然三者之間和諧 、 完美、 物質(zhì)、 能量和信息高效利用， 生態(tài)良性循環(huán)的人類工作 、 生活居住地。具體體現(xiàn)在三個(gè)層次上：在自然地理層次上，選擇了保護(hù)并改造原有的水系建“花園中的小區(qū)”；在社會(huì)功能層次上，從生活空間，到生活享受、品位的全方位要求；在文化意識(shí)層上，強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代的、開(kāi)放的、文化的、自然的，提出“健康住宅”概念，倡導(dǎo)一種親近自然、生機(jī)勃勃，同時(shí)又具有故鄉(xiāng)感的人文社區(qū)氛圍。其次，在開(kāi)發(fā)運(yùn)作上，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式意義在于它形

44、成了自然獨(dú)特的操作程式和規(guī) 模問(wèn)題的解決方案。在開(kāi)發(fā)方式上，本項(xiàng)目的做法應(yīng)該是先規(guī)劃、后建設(shè)，先建花園后建小區(qū)，多種產(chǎn) 業(yè)與房地產(chǎn)互動(dòng)發(fā)展。在解決操作層面的問(wèn)題上，本項(xiàng)目必須形成了自然特有的原則立場(chǎng)：一是以超前的眼光來(lái)解決現(xiàn)實(shí)中的問(wèn)題，不僅“先規(guī)劃，后建設(shè)”，而且在建設(shè)中遇 到問(wèn)題總是以發(fā)展的眼光加以解決，為可持續(xù)發(fā)展預(yù)留空間；二是以科學(xué)的精神來(lái)打造藝術(shù)品。充分尊重專家意見(jiàn)、尊重科學(xué)律，在維護(hù)規(guī)劃的 權(quán)威性與完整性的同時(shí)，適時(shí)適度、科學(xué)合理地加以調(diào)整；三是短期利潤(rùn)與長(zhǎng)期利潤(rùn)的完美結(jié)合。本項(xiàng)目前期需要投入資金在沒(méi)有直接效益的 環(huán)境建設(shè)上，特別是當(dāng)經(jīng)濟(jì)利益與環(huán)境建設(shè)發(fā)展矛盾時(shí)，需要以前者讓位于后者

45、，但最 終一一當(dāng)本項(xiàng)目的空氣、陽(yáng)光、自然環(huán)境成為稀有資源時(shí)，在經(jīng)濟(jì)上的巨大收獲便開(kāi)始 了。8、地塊的開(kāi)發(fā)模式:開(kāi)發(fā)模式示意圖：第一種：示范開(kāi)發(fā)型。示范開(kāi)發(fā)型，是指產(chǎn)品以全面領(lǐng)先的硬件與軟件相配合，在市場(chǎng)上起到房地產(chǎn)示范 的作用，吸引第一批意向客戶。此種形式多采用在大規(guī)模地塊分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的情況 ，以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品推出市場(chǎng)，打開(kāi)產(chǎn) 品品牌市場(chǎng)，迎合首批客戶的認(rèn)可，為后階段的開(kāi)發(fā)奠定良好的客戶資源。第二種：定向開(kāi)發(fā)型。定向開(kāi)發(fā)型的特點(diǎn)是：對(duì)于本項(xiàng)目，由于已經(jīng)控制客戶資源，是最安全、可靠性最強(qiáng)的開(kāi)發(fā)模式。實(shí)行開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷一體化的啟動(dòng)策略：以示范開(kāi)發(fā)型作為首期啟動(dòng)的產(chǎn)品，同時(shí)，針對(duì)石家莊當(dāng)?shù)匦б孑^好的企事業(yè)單位

46、，引進(jìn)定向開(kāi)發(fā)，并包裝成常規(guī)的商業(yè)開(kāi)發(fā)行為，創(chuàng)造一股席卷石家莊的“置業(yè)旋風(fēng)”?？蛻舻膩?lái)源：1 )政府職能部門(mén)，如公檢法、稅務(wù)局、工商局等；2 )經(jīng)濟(jì)效益較好的單位，如銀行、電信局、發(fā)電廠、科研單位等。步驟：1 )進(jìn)行大規(guī)模的摸底調(diào)查：根據(jù)客戶來(lái)源的設(shè)定，由發(fā)展商組織對(duì)石家莊內(nèi)一些部分職能部門(mén)、大中型國(guó)企、科研單位、事業(yè)單位等進(jìn)行針對(duì)性的可行性調(diào)查，把握批量客戶的資料。2)舉行大型招商會(huì)：在把握一定數(shù)量客戶的基礎(chǔ)上，舉行大型招商會(huì)，將項(xiàng)目前景和嫁接形式向與會(huì)人士作推薦，雙方進(jìn)行充分得溝通。3)簽訂意向書(shū)：招商會(huì)后，馬上與有意向的單位簽訂意向書(shū)。4 ) 進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的談判：在意向書(shū)的基礎(chǔ)上，雙方進(jìn)行

47、實(shí)質(zhì)性談判。定向規(guī)劃與開(kāi)發(fā)：明確需求單位對(duì)位置、 戶型 、 面積等具體要求， 在規(guī)劃時(shí)定向研究與設(shè)計(jì)。 原則為，每一個(gè)定向單位集中在一個(gè)組團(tuán)內(nèi)，主要分布在一期開(kāi)發(fā)地塊的南部地塊，便于產(chǎn)品規(guī)劃及日后管理。引進(jìn)定向開(kāi)發(fā)的作用：1) 通過(guò)定向開(kāi)發(fā)稼接，調(diào)動(dòng)起市場(chǎng)的大規(guī)模需求，從而大大降低項(xiàng)目的銷售風(fēng)險(xiǎn)。2) 制造強(qiáng)烈的暢銷效應(yīng)，并透過(guò)媒體大肆渲染，盡量注意輿論引導(dǎo)，以避免給人安居房和拆遷安置房的錯(cuò)覺(jué)。3) 讓企業(yè)和項(xiàng)目的品牌得以迅速提升，營(yíng)造良好得社會(huì)效益。4) 構(gòu)建 f 泰地產(chǎn)的大服務(wù)和大營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)，為公司的持續(xù)發(fā)展打下根基。第六章本項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的構(gòu)筑產(chǎn)品策劃及提升的過(guò)程，旨在建立完整的產(chǎn)品體系

48、，繼而形成本項(xiàng)目 自身的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)?；舅伎键c(diǎn)：1、構(gòu)筑他人不可模仿和超越的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；2、傳統(tǒng)的swot分析只能找到市場(chǎng)粗略位置，無(wú)法找到項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，在此我們采取核心競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值分析；3、本項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值共分“內(nèi)中外”三重一一整合本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)。（一）本項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)示意圖:（二）三重核心優(yōu)勢(shì)的分析:1 、外層價(jià)值地段與規(guī)模：本項(xiàng)目處于石家莊的東南分區(qū)，為城市建設(shè)的重點(diǎn)，有便利的交通，在兩條城市主干線之間；擁有罕有的美麗風(fēng)景線，處于民心河兩岸；地塊總占地超過(guò)600 畝，為二環(huán)線上規(guī)模龐大的地塊之一。2、中層價(jià)值高性價(jià)比的產(chǎn)品：“先建配套后建物業(yè)”的開(kāi)發(fā)策略。通過(guò)此開(kāi)發(fā)策略，讓消費(fèi)群在

49、現(xiàn)場(chǎng)感受居住氛圍及配套設(shè)施，以及社區(qū)的整體人文氛圍，引導(dǎo)消費(fèi)群體產(chǎn)生對(duì)置業(yè)居住在本項(xiàng)目的美好憧憬，激發(fā)購(gòu)買欲望。規(guī)模化開(kāi)發(fā)配套和環(huán)境，別人有我有，別人沒(méi)有我也有，為社區(qū)住戶生活的豐富性創(chuàng)造條件。本項(xiàng)目占地規(guī)模之大在石家莊市場(chǎng)中屈指可數(shù)，規(guī)模化開(kāi)發(fā)配套和環(huán)境，集眾多優(yōu)點(diǎn)一身 ， 是彰顯個(gè)性化與時(shí)代性的大型中高端項(xiàng)目 ， 為社區(qū)住戶生活的豐富性與無(wú)限可能性創(chuàng)造條件。硬件優(yōu)勢(shì)，是優(yōu)質(zhì)生活的重要保證。結(jié)合石家莊當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)狀況，借鑒國(guó)內(nèi)大城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的先進(jìn)、成熟的模式，創(chuàng)造一個(gè)超度領(lǐng)先的產(chǎn)品，并隨著開(kāi)發(fā)進(jìn)程的推進(jìn)，持續(xù)地創(chuàng)新與提升，保持在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)地位。人文內(nèi)涵：根據(jù)銷售推廣部署逐步展開(kāi)，前期以各

50、種方式加強(qiáng)社區(qū)居住人文氛圍，并隨著工程進(jìn)度，逐步引導(dǎo)，逐漸實(shí)現(xiàn)及深化社區(qū)居住內(nèi)涵。3、內(nèi)層價(jià)值健康住宅：本項(xiàng)目在規(guī)劃階段就按照國(guó)家級(jí)的“健康住宅”標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施， 力爭(zhēng)獲得“國(guó)家健康住宅試點(diǎn)小區(qū)”的稱號(hào)，并在建設(shè)與施工過(guò)程中，嚴(yán)格執(zhí)行并接受專家的監(jiān)督與驗(yàn)收，為未來(lái)住戶提供健康、舒適的生活空間。（三）三重價(jià)值的關(guān)系與發(fā)展：1 、三者相互關(guān)聯(lián)、互為表里、相互作用，是密不可分的一個(gè)整體。2、本項(xiàng)目外層與內(nèi)層的優(yōu)勢(shì)，如地段與規(guī)模、健康住宅技術(shù)體系作為價(jià)值的基石。3、前期消費(fèi)者首先接受外層和內(nèi)層價(jià)值，即地段與規(guī)模和“健康住宅”，首先通過(guò)最顯而易見(jiàn)的優(yōu)勢(shì)及國(guó)家級(jí)的認(rèn)可產(chǎn)生的巨大效應(yīng)，為逐漸導(dǎo)入中層價(jià)值“本項(xiàng)目產(chǎn)

51、品品質(zhì)”作好鋪墊。4、中層價(jià)值最終將外層價(jià)值和內(nèi)層價(jià)值融合為一。5、三重核心價(jià)值是本項(xiàng)目策劃的基本指導(dǎo)原則，需通過(guò)推廣進(jìn)行實(shí)現(xiàn)。結(jié)論：三重核心價(jià)值在不同的推廣階段起著不同的作用 ， 并非逐步單項(xiàng)獨(dú)立推廣 ， 而是同時(shí)將三重核心價(jià)值進(jìn)行結(jié)合，只是根據(jù)不同的階段如銷售時(shí)機(jī)、工程進(jìn)度、項(xiàng)目特點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等推出的主次不同。第七章 本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)步驟通過(guò)前期對(duì)f 泰地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)程進(jìn)行初步的判斷，尤其是各地塊開(kāi)發(fā)時(shí)間、周期 、 產(chǎn)品及功能定位提前考慮， 對(duì)于整個(gè)開(kāi)發(fā)階段的持續(xù)性發(fā)展及以市場(chǎng)依據(jù)的策略性調(diào)整均提供可參考的藍(lán)本，這是十分必要的。本項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃的設(shè)計(jì)，是本著該項(xiàng)目是一個(gè)大盤(pán)，意味著不僅是規(guī)模大

52、，重要的是在產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)存在明顯的階段性劃分、 在產(chǎn)品的配套上超越一般意義的小區(qū) ， 注重分組團(tuán)、分階段開(kāi)發(fā)，諸如此類的開(kāi)發(fā)特征與需要，以及根據(jù)各地塊的拿地時(shí)間、位置特點(diǎn)、政府對(duì)周邊區(qū)域的規(guī)劃等方面，綜合性地慎重考慮，從一期與二、三期著手分別闡述：1 、一期地塊的開(kāi)發(fā)步驟及產(chǎn)品開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)；2、二、三期的開(kāi)發(fā)步驟探索及產(chǎn)品開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)。一、分期開(kāi)發(fā)基本數(shù)據(jù)：1 、根據(jù)地塊的特點(diǎn)，將其分為三期：第一期 （地塊內(nèi)民心河以西） ： 96.48 畝，占地面積合計(jì)約 6.44 萬(wàn)平方米 ;第二期 （地塊內(nèi)民心河以東北）： 181.57 畝，占地面積合計(jì)約12.11 萬(wàn)平方米；第三期 （地塊內(nèi)民心河以東南）： 12

53、9.86 畝，占地面積合計(jì)約8.66 萬(wàn)平方米。2、各地塊規(guī)劃數(shù)據(jù)及開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃：整體地塊（第一、二、三地塊） ：占地面積：約27.21萬(wàn)平方米；容積率：約 2.21建筑面積：約60.13萬(wàn)平方米；商鋪面積：約5 萬(wàn)平方米；住宅面積：約54.83萬(wàn)平方米第一期：占地面積：約6.44 萬(wàn)平方米；容積率：約 1.9 ；建筑面積：約12.23 萬(wàn)平方米；商鋪部分：合計(jì)約 1.1 萬(wàn)平方米；臨民心河岸集中式購(gòu)物廣場(chǎng)及商業(yè)街：約 7500 平方米；槐嶺路及一期南部小地塊臨民心河沿街商鋪：約 3500 平方米。住宅部分（多層與小高層結(jié)合） ： 11.13 萬(wàn)平方米。開(kāi)發(fā)進(jìn)度： 2003 年 2004 年。

54、價(jià)格設(shè)定：商鋪：均價(jià)為 7000 元/平方米；住宅：入市均價(jià)為多層為 2500 元/平方米；小高層為 2600 元/平方米；隨著銷售的推進(jìn)，將持續(xù)拉高價(jià)格，實(shí)現(xiàn)一期整體均價(jià)在 2900 3100 元/平方米。第二期：占地面積：約 12.11 萬(wàn)平方米；容積率：約 2.31 ；建筑面積：約27.98 萬(wàn)平方米；商鋪面積：約2.2 萬(wàn)平方米；其中，貫穿二、三期的沿民心河部分為雙排的主題式風(fēng)情商業(yè)街；會(huì)所面積：約3000 平方米；住宅面積（小高層） ：約 25.48 萬(wàn)平方米。開(kāi)發(fā)進(jìn)度： 2004 年下半年 2006 年 第三期：占地面積：約8.66 萬(wàn)平方米；容積率：約 2.30 ；建筑面積：約19.93 萬(wàn)平方米；商鋪面積：約1.7 萬(wàn)平方米；住宅面積（小高層 ： 18.23 萬(wàn)平方米。開(kāi)發(fā)進(jìn)度 :2007 年 2008 年其中 2008 年為清尾貨及售后服務(wù)期。3 、 本項(xiàng)目總體規(guī)劃思路：3.1 總體開(kāi)發(fā)的規(guī)劃要點(diǎn)：1 全面導(dǎo)入“健康住宅技術(shù)體系”，