湘潭中地凱旋城營銷策劃報告(73p)

1、victory city中地中地凱旋城凱旋城營銷策略探討服務(wù)創(chuàng)造價值新景祥（長沙） 二九年三月這不是一個新盤我們的產(chǎn)品已經(jīng)成形中地集團的品質(zhì)力作出現(xiàn)了意外的情況！這是一個讓我們困惑的項目我們需要一個解決問題的策略問題：歸納-分析-結(jié)論對策：分析-洞察-核心一個反思找到問題點，再由此尋找解決方法的過程反思。市場策略我們希望實現(xiàn)目標(biāo)：進入一個差異化的市場打造一個高端的品質(zhì)樓盤初始地據(jù)繁華，法式經(jīng)典品質(zhì)為先，精選建材地暖配套，體驗尊貴高舉高打，價格領(lǐng)先市場定位清晰，為何會陷入困境？反思。市場策略城市三級跳北京長沙湘潭不差錢不缺錢不少錢反思。市場策略城市精英階層的缺失缺乏直觀的形象展示使市場策略失效反

2、思。市場策略反思。市場策略調(diào)整取消地暖的配套2700-2800的價格09年市場暖流暗涌與市場競爭項目比較：銷售略有“起色”但“弱勢” 沒變產(chǎn)品、價格的調(diào)整，為何在銷售上卻沒有大的改變？或許是價格仍然過高？或許是產(chǎn)品沒有別人的好？或許我們的產(chǎn)品不對路？或許我們的營銷力度不夠？問題出在哪里？為何競爭不過對手？反思。市場策略10湘潭市與省會長沙和株洲相互間距離40余公里，并呈“品”字狀分布，使這一地區(qū)成為湖南省交通、文化、科技、經(jīng)濟最發(fā)達的“金三角”地區(qū)，也成為廣大內(nèi)陸地區(qū)發(fā)展外向型經(jīng)濟，通往廣州、上海等沿海地區(qū)的重要通道之一。湘潭市下轄湘潭縣、湘鄉(xiāng)市、韶山市和岳塘、雨湖兩個城市區(qū)，總面積5016平

3、方公里，其中市區(qū)面積282平方公里。湘潭轄一縣、兩市、兩個城市區(qū)，屬于湖南省湘潭轄一縣、兩市、兩個城市區(qū)，屬于湖南省“金三角金三角”區(qū)域區(qū)域. .區(qū)域價值區(qū)域價值11湘潭是中國和湖南重要的工業(yè)基地。湘潭是中國和湖南重要的工業(yè)基地。工業(yè)門類齊全，基礎(chǔ)雄厚。是全國重要的機電、電纜、錳、氟化鹽、系列塔式起重機、精細化工等產(chǎn)品的生產(chǎn)基地，冶金工業(yè)、紡織工業(yè)、建材工業(yè)在全省同行業(yè)中也具有極其重要地位。經(jīng)過40多年的建設(shè)，湘潭已形成了帶動經(jīng)濟增長和結(jié)湘潭已形成了帶動經(jīng)濟增長和結(jié)構(gòu)升級的構(gòu)升級的6大支柱產(chǎn)業(yè)大支柱產(chǎn)業(yè)：機電工業(yè)、冶金工業(yè)、化學(xué)工業(yè)、紡織工業(yè)、建材工業(yè)、汽車工業(yè)。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，各企業(yè)的經(jīng)

4、濟管理體制正加緊改革，迅速與現(xiàn)代化企業(yè)制度接軌。農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和城市個體私營經(jīng)濟也得到迅猛發(fā)展城市個體私營經(jīng)濟也得到迅猛發(fā)展。湘潭是重要的工業(yè)基地，工業(yè)門類齊全，基礎(chǔ)雄厚。湘潭是重要的工業(yè)基地，工業(yè)門類齊全，基礎(chǔ)雄厚。工業(yè)基地工業(yè)基地12水路：湖南省最大的河流湘江穿城而過，常年可行駛千噸級貨輪。湘潭距岳陽城陵磯港200多公里，出口貨物可從那里轉(zhuǎn)裝大船由長江出海。公路：北京至深圳的107國道和上海至昆明的320國道均在市區(qū)交匯，并分別穿越全境，北京至珠海的高速公路湘潭到長沙部分已完成。空港：市中心距長沙黃花國際機場60公里，由高速公路至機場只需30分鐘。鐵路：中國南北大動脈北京至廣州

5、的京廣鐵路和東西大動脈上海至昆明的湘黔鐵路通過市境，市內(nèi)十余家大中型企業(yè)均有專線鐵路與它們相連。湘黔鐵路的復(fù)線和電氣化工程正在施工之中。通訊：程控電話已達19萬門，可直撥世界各地。光線通訊、轉(zhuǎn)移傳呼、圖像傳輸都已具備，其他各項國際通訊業(yè)務(wù)業(yè)已開通。交通四通八達，通訊非常便利。交通四通八達，通訊非常便利。交通與通訊交通與通訊13 在湘潭這塊美麗的土地上，大自然造就了昭山、東臺山、雨湖、韶山等秀麗迷人的風(fēng)景；歷史塑造了象云門寺、關(guān)圣殿、魯班殿那樣的名勝古跡；培育了一大批歷史名人，一代偉人毛澤東、彭德懷、齊白石、黎錦熙、蕭三等都誕生在這里。他們的故居和紀念館及湘潭的風(fēng)光名勝構(gòu)成的獨特人文景觀，每年吸

6、引著數(shù)以百萬計的游客。旅游資源豐富，是典型的紅色旅游區(qū)。旅游資源豐富，是典型的紅色旅游區(qū)。旅游資源旅游資源142 2011011年湘潭年湘潭gdpgdp為為894.01894.01億元排全省第七位，增長率為億元排全省第七位，增長率為15.2%15.2%，僅次于長，僅次于長沙、株洲沙、株洲湘潭湘潭gdpgdp與省內(nèi)各市州對比情況與省內(nèi)各市州對比情況排名各市g(shù)dp(億元) 同比增長凈增長（億元）1長沙4517.0615.5%8022岳陽1539.3614.8%267.23常德1491.5715.2%152.34衡陽1420.3415.1%252.35株洲1274.8515.3%252.36郴州10

7、81.7615.2%260.27湘潭894.0115.2%154.68永州767.1614.4%127.19邵陽730.3314.6%129.610益陽712.2714.7%120.711婁底680.7214.5%110.912懷化674.9214.8%115.813湘西州303.448.3%34.514張家界242.4814.5%39.415城市發(fā)展總體規(guī)劃城市發(fā)展總體規(guī)劃湘潭市中心城區(qū)城市建設(shè)用地湘潭市中心城區(qū)城市建設(shè)用地規(guī)劃面積為規(guī)劃面積為220220平方公里左右。平方公里左右。中心城區(qū)總體上形成中心城區(qū)總體上形成“一江兩岸，一江兩岸，五片一中心五片一中心”的組團式城市布局的組團式城市布

8、局結(jié)構(gòu)。結(jié)構(gòu)。一江指湘江生態(tài)功能軸；一江指湘江生態(tài)功能軸；兩岸指湘江東、西兩岸；兩岸指湘江東、西兩岸；五片指河西舊城片區(qū)、羊牯五片指河西舊城片區(qū)、羊牯- -赤馬赤馬和萬樓新城片區(qū)、河?xùn)|片區(qū)、雙和萬樓新城片區(qū)、河?xùn)|片區(qū)、雙馬片區(qū)和岳塘新城片區(qū)；馬片區(qū)和岳塘新城片區(qū)；一中心指城市中心區(qū)。一中心指城市中心區(qū)。湘江西北，包括河西商業(yè)功能區(qū)和北部科教文化功能區(qū)湘江西北，包括河西商業(yè)功能區(qū)和北部科教文化功能區(qū)為主的兩大功能區(qū)。為主的兩大功能區(qū)。湘江東南，包括河?xùn)|湘江東南，包括河?xùn)|- -岳塘現(xiàn)代商務(wù)功能區(qū)和下攝司岳塘現(xiàn)代商務(wù)功能區(qū)和下攝司- -國國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園- -雙馬工業(yè)園區(qū)為主的兩大

9、功能區(qū)。雙馬工業(yè)園區(qū)為主的兩大功能區(qū)。16市域城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)規(guī)劃市域城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)規(guī)劃規(guī)劃湘潭市域城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)為規(guī)劃湘潭市域城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)為“一心五區(qū)、兩軸兩通道一心五區(qū)、兩軸兩通道”?！耙恍囊恍摹敝赶嫣妒兄行某菂^(qū)。指湘潭市中心城區(qū)?！拔鍏^(qū)五區(qū)”指五個協(xié)調(diào)發(fā)展的特色化空間指五個協(xié)調(diào)發(fā)展的特色化空間區(qū)域。針對湘潭縣南部發(fā)展面向農(nóng)村加區(qū)域。針對湘潭縣南部發(fā)展面向農(nóng)村加工業(yè)、服務(wù)業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)；保護湘鄉(xiāng)、工業(yè)、服務(wù)業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)；保護湘鄉(xiāng)、韶山兩市西北部的生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)，依托現(xiàn)韶山兩市西北部的生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)，依托現(xiàn)有城鎮(zhèn)發(fā)展生態(tài)旅游、休閑旅游和農(nóng)業(yè)有城鎮(zhèn)發(fā)展生態(tài)旅游、休閑旅游和農(nóng)業(yè)觀光及其服務(wù)業(yè)，建設(shè)成為生態(tài)旅游發(fā)觀光及其服

10、務(wù)業(yè)，建設(shè)成為生態(tài)旅游發(fā)展區(qū)。展區(qū)?！皟奢S兩軸”指城鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展的復(fù)合指城鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展的復(fù)合走廊，包括市域南北重點提升軸和東西走廊，包括市域南北重點提升軸和東西集聚發(fā)展軸。集聚發(fā)展軸。“兩通道兩通道”指促進市域均衡協(xié)調(diào)發(fā)展的指促進市域均衡協(xié)調(diào)發(fā)展的空間走廊，包括空間走廊，包括“湘潭中心城區(qū)湘潭中心城區(qū)花花石石”城鎮(zhèn)發(fā)展通道和城鎮(zhèn)發(fā)展通道和“韶山韶山湘鄉(xiāng)湘鄉(xiāng)花石花石” 城鎮(zhèn)發(fā)展通道。城鎮(zhèn)發(fā)展通道。17城市空間結(jié)構(gòu)與發(fā)展方向城市空間結(jié)構(gòu)與發(fā)展方向城市空間布局結(jié)構(gòu)與發(fā)展方向：遠景規(guī)劃長株潭地區(qū)將發(fā)展為我國遠景規(guī)劃長株潭地區(qū)將發(fā)展為我國中西部地區(qū)的重要都市連綿區(qū)，并中西部地區(qū)的重要都市連綿區(qū)，

11、并形成空間布局合理、功能分區(qū)明確、形成空間布局合理、功能分區(qū)明確、人居環(huán)境優(yōu)美、協(xié)調(diào)的特大網(wǎng)狀城人居環(huán)境優(yōu)美、協(xié)調(diào)的特大網(wǎng)狀城市空間結(jié)構(gòu)。湘潭市發(fā)展成為包括市空間結(jié)構(gòu)。湘潭市發(fā)展成為包括湘潭中心城區(qū)、九華新城、昭山地湘潭中心城區(qū)、九華新城、昭山地區(qū)、湘潭縣城、楠竹山區(qū)、湘潭縣城、楠竹山云湖橋地云湖橋地區(qū)、楊河組團在內(nèi)的大都市區(qū)。區(qū)、楊河組團在內(nèi)的大都市區(qū)。規(guī)劃遠景形成組團式開放型的城市規(guī)劃遠景形成組團式開放型的城市空間結(jié)構(gòu)?？臻g結(jié)構(gòu)。18城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)和分步實施的規(guī)劃城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)和分步實施的規(guī)劃 市域總?cè)丝诤统擎?zhèn)化水平市域總?cè)丝诤统擎?zhèn)化水平 規(guī)劃市域總?cè)丝?010年為298萬人左右，

12、城鎮(zhèn)化水平達到52%左右，城鎮(zhèn)人口達到150萬人左右，其中中心城區(qū)人口達到90萬人左右。城鎮(zhèn)發(fā)展總體戰(zhàn)略城鎮(zhèn)發(fā)展總體戰(zhàn)略 采取“政策引導(dǎo)、市場運作、梯級推進、產(chǎn)業(yè)興鎮(zhèn)”和“中心極化、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、點軸增長、網(wǎng)絡(luò)演進、促進市域城鎮(zhèn)集約式、非均衡發(fā)展”的總體戰(zhàn)略。 城鎮(zhèn)發(fā)展目標(biāo)。城鎮(zhèn)發(fā)展目標(biāo)。 市域城鎮(zhèn)發(fā)展目標(biāo)：培育產(chǎn)業(yè)特色突出、競爭能力強、就業(yè)空間大的新型城鎮(zhèn)經(jīng)濟體系；組建人口規(guī)模合理、等級有序、設(shè)施完善、生活居住環(huán)境良好的城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)體系；營造與長株潭城鎮(zhèn)群接軌的開放式的城鎮(zhèn)格局，建設(shè)城鎮(zhèn)之間聯(lián)系快捷通暢的開放型、生態(tài)化的區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)體系。市域城鎮(zhèn)等級結(jié)構(gòu)市域城鎮(zhèn)等級結(jié)構(gòu) 市域中心城市主要為湘潭市主城

13、區(qū)，規(guī)劃建設(shè)成為生態(tài)園林式的現(xiàn)代化工業(yè)城市。湘潭市主城區(qū)按功能區(qū)劃分為三大塊：河?xùn)|城區(qū)、河西城區(qū)、昭山開發(fā)區(qū)。河?xùn)|城區(qū)：主要定位為政治、經(jīng)濟、文化中心區(qū)河?xùn)|城區(qū)：主要定位為政治、經(jīng)濟、文化中心區(qū)，河西城區(qū)：主要定位為商貿(mào)中心區(qū)，并配套建設(shè)產(chǎn)學(xué)研基地和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)“孵化區(qū)”。昭山開發(fā)區(qū)：主要定位為休閑旅游會展中心區(qū)，力爭五年內(nèi)建設(shè)成為長株潭的生態(tài)休閑中心。城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)和分步實施的規(guī)劃城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)和分步實施的規(guī)劃湘潭整體規(guī)劃湘潭整體規(guī)劃19湘潭九華經(jīng)濟區(qū)：高新技術(shù)開發(fā)區(qū)湘潭九華經(jīng)濟區(qū)：高新技術(shù)開發(fā)區(qū) 湘潭九華經(jīng)濟區(qū)遠景規(guī)劃面積遠景規(guī)劃面積6969平方公里，現(xiàn)開發(fā)建設(shè)面積平方公里，現(xiàn)開發(fā)

14、建設(shè)面積1313平方公里。平方公里。 到到20152015年，九華經(jīng)濟區(qū)的企業(yè)產(chǎn)值將超過年，九華經(jīng)濟區(qū)的企業(yè)產(chǎn)值將超過300300億元，財稅收入億元，財稅收入將超過將超過1818億元，一座以汽車產(chǎn)業(yè)為龍頭的機械制造、現(xiàn)代物流、億元，一座以汽車產(chǎn)業(yè)為龍頭的機械制造、現(xiàn)代物流、生態(tài)休閑為一體的現(xiàn)代精品新城一定會展現(xiàn)在您的面前生態(tài)休閑為一體的現(xiàn)代精品新城一定會展現(xiàn)在您的面前. .湘潭整體規(guī)劃湘潭整體規(guī)劃20湘江五大橋的建成將大大改善湘江五大橋的建成將大大改善河?xùn)|與河西的交通狀況，加速河?xùn)|與河西的交通狀況，加速長株潭交通的對接長株潭交通的對接 該項目位于湖南省湘潭市，位于湘潭二大橋與京珠高速公路橋之間

15、，上游距京珠高速公路橋5.2公里，下游距二大橋3.2公里，連接湘潭市岳塘區(qū)和湘潭縣，項目總投資3億元。 橋全長1700米，寬26米，其中中央混合車道16米，兩側(cè)各設(shè)0.25米活動欄桿、3米非機動車道及2米人行道。橋高及主橋跨按三級通航標(biāo)準設(shè)計。東、西兩端引線均按城市二級干道設(shè)計。湘江五大橋建設(shè)湘江五大橋建設(shè)湘潭整體規(guī)劃湘潭整體規(guī)劃21 目前，湘潭河?xùn)|新區(qū)占地2.4平方公里，主要分為行政中心、文化中心、商貿(mào)中心和住宅小區(qū)四大部分。今后5年將主要是根據(jù)長株潭城市群發(fā)展規(guī)劃和要求，突出“打造一個中心(中心區(qū))，貫通一條環(huán)線(二環(huán)線)，構(gòu)建一道景觀(湘江景觀道)”。在城市建設(shè)方面的投入力爭突破300億

16、元，重點抓一批帶動性、框架性、標(biāo)志性的重大城市建設(shè)項目，將河?xùn)|新區(qū)拓展到12平方公里。 目前境內(nèi)有湘鋼、湘機、湘纜、發(fā)電廠等大、中型企業(yè)單位140多家 湘潭市中心東移湘潭市中心東移 河?xùn)|新河?xùn)|新區(qū)將擴大到區(qū)將擴大到1212平方公里平方公里市中心東移市中心東移河?xùn)|新城規(guī)劃河?xùn)|新城規(guī)劃22 河?xùn)|組團：規(guī)劃“一區(qū)（城市新中心區(qū)）、一帶（湘江生態(tài)經(jīng)濟帶）、兩城（鋼城、電城）、三園（雙馬機電工業(yè)園、高新生物醫(yī)藥園和新材料工業(yè)園）”。 湘江生態(tài)經(jīng)濟帶河?xùn)|部分：西起東坪船廠，東至湘黔鐵路橋，南至東湖路，北臨湘江。全長4475米，平均面寬350米，總面積約169公頃。河?xùn)|地段是城市的新城區(qū)，規(guī)劃為富有湘潭歷史

17、文化特色，集休閑、游覽、娛樂、購物、居住和商業(yè)服務(wù)的濱江勝地，是城市中心區(qū)景觀軸的重要組成部分。河?xùn)|地段開發(fā)總用地面積2547畝，其中可開發(fā)利用的土地1981畝，建筑面積197萬平方米。 投資5300萬美元，目前湘潭城區(qū)兩岸開發(fā)建設(shè)規(guī)劃已經(jīng)出臺，正在做詳規(guī)，且建設(shè)前期工作已經(jīng)展開，河?xùn)|一大橋至三大橋段3.3公里長的河堤加高增厚及堤面改造工程已經(jīng)開工建設(shè)。計劃整個項目分5-8年實施完成。河?xùn)|組團功能規(guī)劃河?xùn)|組團功能規(guī)劃“一區(qū)、一帶、兩城、三園一區(qū)、一帶、兩城、三園”河?xùn)|組團規(guī)劃河?xùn)|組團規(guī)劃河?xùn)|新城規(guī)劃河?xùn)|新城規(guī)劃23本篇小結(jié)本篇小結(jié)1. 湘潭地處長株潭“金三角”區(qū)域，交通便利，是一個旅游資源豐富

18、的工業(yè)城市。2. 人民生活穩(wěn)步提高，人均住房面積擁有較大的增長空間。3. 經(jīng)濟快速發(fā)展，城市進入后工業(yè)化時代，房地產(chǎn)發(fā)展面臨新的發(fā)展契機。湘潭城市經(jīng)濟發(fā)展以及人民生活的提高成為湘潭進入新發(fā)展階段的湘潭城市經(jīng)濟發(fā)展以及人民生活的提高成為湘潭進入新發(fā)展階段的基礎(chǔ)，而現(xiàn)階段特殊的時空條件為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來新的契機?；A(chǔ)，而現(xiàn)階段特殊的時空條件為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來新的契機。24湘潭房地產(chǎn)投資快速增長，進入高速發(fā)展期。湘潭房地產(chǎn)投資快速增長，進入高速發(fā)展期。房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r 2011 2011年上半年，湘潭市房地產(chǎn)市場始終保持健康的發(fā)展態(tài)勢，商品房供應(yīng)充年上半年，湘潭市房地產(chǎn)市場始

19、終保持健康的發(fā)展態(tài)勢，商品房供應(yīng)充足，銷量穩(wěn)健。國家不斷出臺的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，促使開發(fā)商從一線城市向二、足，銷量穩(wěn)健。國家不斷出臺的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，促使開發(fā)商從一線城市向二、三線城市轉(zhuǎn)移，促進了湘潭市房地產(chǎn)市場繁榮。其中，九華房地產(chǎn)市場十分活躍，三線城市轉(zhuǎn)移，促進了湘潭市房地產(chǎn)市場繁榮。其中，九華房地產(chǎn)市場十分活躍，成為市民購房置業(yè)新的熱點。成為市民購房置業(yè)新的熱點。25商品房整體市場分析商品房整體市場分析項目名稱數(shù) 值環(huán)比同比商品房批準預(yù)售面積145.08萬13.79%82.47%商品住宅批準預(yù)售面積132.35萬15.28%77.34%商品房登記銷售面積93.44萬-28.83%1

20、0.49%商品房登記銷售套數(shù)8250套/商品住宅登記銷售面積83.76萬-30.67%14.38%商品住宅銷售套數(shù)7418套/商品房6月末累計可售面積187.32萬30.26%38.50%商品房住宅6月末累計可售面積143.89萬39.66%25.67%商品房住宅6月末累計可售套數(shù)13242套/附：附：20112011年上半年商品房銷售數(shù)據(jù)年上半年商品房銷售數(shù)據(jù) 2011 2011年上半年，湘潭市商品年上半年，湘潭市商品房批準預(yù)售面積為房批準預(yù)售面積為145.08145.08萬萬平方米，環(huán)比（與平方米，環(huán)比（與20102010年下年下半年比，下同）增加半年比，下同）增加13.79%13.79%

21、，同比（與同比（與20102010年上半年比，年上半年比，以下同）增加以下同）增加82.47%82.47%；其中，；其中，商品住宅批準預(yù)售面積為商品住宅批準預(yù)售面積為13132.352.35萬平方米，環(huán)比增加萬平方米，環(huán)比增加15.15.28%28%，同比增加，同比增加77.34%77.34%。商。商品房登記銷售面積為品房登記銷售面積為93.4493.44萬萬平方米，環(huán)比減少平方米，環(huán)比減少28.83%28.83%，同比增加同比增加10.49%10.49%；其中，商；其中，商品住宅登記銷售面積為品住宅登記銷售面積為83.7683.76萬平方米，環(huán)比減少萬平方米，環(huán)比減少30.67%30.67%

22、，同比增加同比增加14.38%14.38%。 截止截止6 6月底，商品房剩余可售面積為月底，商品房剩余可售面積為187.32187.32萬平方米，萬平方米，環(huán)比增加環(huán)比增加30.26%30.26%，同比增加，同比增加38.50%38.50%；其中，商品住宅剩；其中，商品住宅剩余可售面積為余可售面積為143.89143.89萬平方米，剩余可售套數(shù)為萬平方米，剩余可售套數(shù)為1324213242套，環(huán)比增加套，環(huán)比增加39.66%39.66%，同比增加，同比增加25.67%25.67%。26商品房供需分析商品房供需分析 2011 2011上半年湘潭市商品房上半年湘潭市商品房批準預(yù)售面積為批準預(yù)售面積

23、為145.08145.08萬，萬，登記銷售面積為登記銷售面積為93.4493.44萬萬 ，供需比為供需比為1.55:11.55:1，供應(yīng)量大于，供應(yīng)量大于需求量；在需求量；在1-61-6月期間，月期間，1 1月月和和4 4月尤為明顯，供需比分別月尤為明顯，供需比分別為為2.59:12.59:1和和1.98:11.98:1。 而在而在20102010年底，湘潭市商年底，湘潭市商品房供小于求，供需比為品房供小于求，供需比為0.96:10.96:1。 數(shù)據(jù)顯示，上半年湘潭市商品房供應(yīng)和銷售同比均為增長的態(tài)勢，但供應(yīng)增數(shù)據(jù)顯示，上半年湘潭市商品房供應(yīng)和銷售同比均為增長的態(tài)勢，但供應(yīng)增長的幅度遠遠大于銷

24、售增長的幅度，廣大消費者面對供應(yīng)充足的市場，購房長的幅度遠遠大于銷售增長的幅度，廣大消費者面對供應(yīng)充足的市場，購房熱情并未出現(xiàn)高漲。熱情并未出現(xiàn)高漲。 究其原因：是頻頻出臺的樓市新政，抑制了剛性消費，抬高了投資門檻，不究其原因：是頻頻出臺的樓市新政，抑制了剛性消費，抬高了投資門檻，不斷上調(diào)的存款準備金率凍結(jié)了大量的銀行資金，增加了融資難度。斷上調(diào)的存款準備金率凍結(jié)了大量的銀行資金，增加了融資難度。27商品房區(qū)域分析商品房區(qū)域分析項目名稱雨湖區(qū)岳塘區(qū)九華區(qū)商品房批準預(yù)售面積15.7586.2443.09商品住宅批準預(yù)售面積13.9883.6334.74商品房登記銷售面積15.7351.0826.

25、63商品房住宅登記銷售面積11.8946.4925.38商品房6月末累計可售面積31.95129.5225.85商品房住宅6月末累計可售面積21.48101.6320.78附：附：20112011年上半年商品房分區(qū)銷售數(shù)據(jù)年上半年商品房分區(qū)銷售數(shù)據(jù) （單位：萬平方米）（單位：萬平方米）其中，九華房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為湘潭市廣大市民的消費其中，九華房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為湘潭市廣大市民的消費熱點，由于長潭西線的連接，該區(qū)域的別墅類項目，如熱點，由于長潭西線的連接，該區(qū)域的別墅類項目，如百嘉信百嘉信富遙天下、逸墅莊園成為長沙市民投資消費的富遙天下、逸墅莊園成為長沙市民投資消費的首選，此外九華管委會推出的鼓勵

26、房地產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)惠政首選，此外九華管委會推出的鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)惠政策吸引了大批開發(fā)商投資開發(fā)。策吸引了大批開發(fā)商投資開發(fā)。從區(qū)域上分析，從區(qū)域上分析，雨湖區(qū)供需配比最為均衡，雨湖區(qū)供需配比最為均衡，上半年雨湖區(qū)商品房批準預(yù)上半年雨湖區(qū)商品房批準預(yù)售面積售面積15.7515.75萬萬m2m2、登記銷、登記銷售面積售面積15.7315.73萬萬m2m2；九華成為開發(fā)新區(qū)域，供需九華成為開發(fā)新區(qū)域，供需配比相對適中，上半年商品配比相對適中，上半年商品房批準預(yù)售面積房批準預(yù)售面積43.0943.09萬萬m2m2、登記銷售面積為登記銷售面積為26.6326.63萬萬m2m2；岳塘區(qū)出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)岳塘

27、區(qū)出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象，商品房批準預(yù)售面積象，商品房批準預(yù)售面積86.2486.24萬萬m2m2、登記銷售面積、登記銷售面積為為51.0851.08萬萬m2m2。28商品住宅市場供需分析商品住宅市場供需分析商品住宅供需分析20112011上半年湘潭市商品住宅上半年湘潭市商品住宅的預(yù)售面積為的預(yù)售面積為132.35132.35萬平方萬平方米，環(huán)比增加米，環(huán)比增加15.28%15.28%，同比，同比增加增加77.34%77.34%；登記銷售了；登記銷售了83.7683.76萬平方米，環(huán)比減少萬平方米，環(huán)比減少30.67%30.67%，同比增加，同比增加14.38%14.38%，商品住宅供需比為商品

28、住宅供需比為1.58:11.58:1。 上半年湘潭市商品住宅供應(yīng)量較大，頻頻出臺的樓市新政，上半年湘潭市商品住宅供應(yīng)量較大，頻頻出臺的樓市新政，抑制了投資氛圍，同時也給具備剛性需求的購房者帶來觀望抑制了投資氛圍，同時也給具備剛性需求的購房者帶來觀望情緒，至情緒，至6 6月底，商品住宅累計可售面積達月底，商品住宅累計可售面積達143.89143.89萬平方米，萬平方米，比比20102010年年末累計可售商品住房面積年年末累計可售商品住房面積91.3291.32萬平方米增加了萬平方米增加了52.5752.57萬平方米，增幅為萬平方米，增幅為57.57%57.57%。29商品住宅價位結(jié)構(gòu)分析商品住宅

29、價位結(jié)構(gòu)分析20112011年上半年，湘潭市共銷售商品住宅年上半年，湘潭市共銷售商品住宅74187418套，銷售主力價位段為套，銷售主力價位段為3000-35003000-3500元元/ /平方米，平方米，共售共售24942494套，占總量的套，占總量的33.62%33.62%；其次是；其次是3500-40003500-4000元元/ /平方米的價位區(qū)間，共售平方米的價位區(qū)間，共售21992199套，套，占總量的占總量的29.65%29.65%。3000以下3000-35003500-40004000以上芙蓉銘都錦繡世家三湘怡苑萬博港住宅樓春滿江南.華廈佳園湖湘林語德仁聚星城盤龍名府君澤府湘電

30、友誼1號.白石古蓮城中瀚財富廣場建鑫城國際社區(qū)宜華湘江名城中地凱旋城.東方名苑新景御江山湘銀熙城納帕溪谷樓盤價格區(qū)間分布（部分）（部分）單位：元單位：元/ /平方米平方米30商品住宅價格分析商品住宅價格分析 房價作為樓市中最為敏感的元素，一直備受關(guān)注。房價作為樓市中最為敏感的元素，一直備受關(guān)注。從圖中我們不難看出，除月份房價有所回調(diào)之外，湘從圖中我們不難看出，除月份房價有所回調(diào)之外，湘潭房價的走勢是一條平穩(wěn)向上的折線圖。而從個案層面潭房價的走勢是一條平穩(wěn)向上的折線圖。而從個案層面來看，在一些品質(zhì)樓盤、開發(fā)熱度相對集中的區(qū)域，房來看，在一些品質(zhì)樓盤、開發(fā)熱度相對集中的區(qū)域，房價漲幅明顯高于全市商

31、品住宅均價的漲幅。價漲幅明顯高于全市商品住宅均價的漲幅。湘潭市房產(chǎn)信息中心的統(tǒng)計資料湘潭市房產(chǎn)信息中心的統(tǒng)計資料顯示：今年顯示：今年1717月，湘潭商品住月，湘潭商品住宅銷售均價分別為：宅銷售均價分別為：30673067元元/ / 、32883288元元/ / 、33223322元元/ / 、27962796元元/ / 、34513451元元/ / 、36213621元元/ / 、37823782元元/ /。31商品住宅戶型分析商品住宅戶型分析 隨著商品住宅銷售價格的不斷攀隨著商品住宅銷售價格的不斷攀升，中小戶型由于面積小、總價低，升，中小戶型由于面積小、總價低，成為商品住宅市場關(guān)注的熱點。成

32、為商品住宅市場關(guān)注的熱點。在在20112011年上半年間，年上半年間，90-14490-144平方米面積段的商品住宅共平方米面積段的商品住宅共銷售銷售48504850套，占套，占65%65%；其次，其次，60-9060-90平方米的小戶型也逐漸平方米的小戶型也逐漸 升溫升溫 ，共售，共售11541154套，占套，占15%15%；6060平方米以下的超小戶型也平方米以下的超小戶型也 浮出水浮出水面面 ，共售，共售636636套，占套，占9%9%；144-180144-180平方米的中大戶型，售平方米的中大戶型，售583583套，占套，占8%8%；而而180180平方米以上的超大戶型，僅售平方米以

33、上的超大戶型，僅售195195套，占套，占3%3%。 以上數(shù)據(jù)顯示，消費者購房時十分理性，受契稅以上數(shù)據(jù)顯示，消費者購房時十分理性，受契稅政策調(diào)整，以家庭為單位，首次購買政策調(diào)整，以家庭為單位，首次購買144144以下住以下住房時，才能享受優(yōu)惠政策，引導(dǎo)消費者購買設(shè)計合房時，才能享受優(yōu)惠政策，引導(dǎo)消費者購買設(shè)計合理、面積適中的戶型。理、面積適中的戶型。32購房群體分析購房群體分析 隨著長株潭三市融城步伐的穩(wěn)步推進，城際交通隨著長株潭三市融城步伐的穩(wěn)步推進，城際交通的不斷完善，的不斷完善，3030分鐘經(jīng)濟圈已逐步形成，湘潭市商分鐘經(jīng)濟圈已逐步形成，湘潭市商品住宅以交通便利、性價比高、生態(tài)宜居等特

34、點不品住宅以交通便利、性價比高、生態(tài)宜居等特點不僅引起了長、株等周邊城市居民的關(guān)注，還吸引了僅引起了長、株等周邊城市居民的關(guān)注，還吸引了省外一線城市的消費者來潭投資置業(yè)。省外一線城市的消費者來潭投資置業(yè)。20112011年上半年，本省居民在潭購年上半年，本省居民在潭購買商品住宅占湘潭商品住宅銷量買商品住宅占湘潭商品住宅銷量的的94.06%94.06%；長株潭范圍內(nèi)，長株潭范圍內(nèi)，本市居民在潭購買商品住宅占湘本市居民在潭購買商品住宅占湘潭商品住宅銷量的潭商品住宅銷量的54.97%54.97%，湘潭，湘潭縣占縣占20.45%20.45%，湘鄉(xiāng)市和韶山市分，湘鄉(xiāng)市和韶山市分別占別占4.65%4.65

35、%、0.98%0.98%；長沙市占長沙市占3.25%3.25%，株洲占，株洲占1.21%1.21%；外省居民在潭購買商品住宅占湘外省居民在潭購買商品住宅占湘潭商品住宅銷量的潭商品住宅銷量的5.94%5.94%，其中，其中，廣東省占量較高，為廣東省占量較高，為1.32%1.32%，湖北，湖北省為省為0.61%0.61%，浙江省，浙江省0.46%0.46%。33湘潭市湘潭市20112011年住宅用地供應(yīng)計劃年住宅用地供應(yīng)計劃20112011年，湘潭市計劃供應(yīng)住宅用地總量為年，湘潭市計劃供應(yīng)住宅用地總量為316.10316.10公頃。公頃。地類型區(qū)域住宅用地小計廉租房用地經(jīng)濟適用房用地公共租賃房用地

36、商品住房用地其中：中小套型住房用地棚改房用地安置房用地合計316.1010.257.633.50208.76166.6841.5644.40市本級193.368.587.632.32100.2485.4737.5637.03九華30.000.000.000.0030.0026.740.000.00湘潭縣51.970.270.000.0842.2527.002.007.37湘鄉(xiāng)市33.201.000.000.0030.2023.072.000.00韶山市7.570.400.001.106.074.400.000.002011年湘潭市住宅用地供應(yīng)計劃表單位：公頃單位：公頃34市場競爭加劇，進入產(chǎn)品

37、提質(zhì)年代。市場競爭加劇，進入產(chǎn)品提質(zhì)年代。 長株潭融城進程加快、新特區(qū)的批準，將為湘潭經(jīng)濟注入巨大的活力，經(jīng)濟快速發(fā)展，將為房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展提供基礎(chǔ)。湘潭市場經(jīng)過04、05年的徘徊，06年開始步入了兩年高速發(fā)展期，開發(fā)投資、銷售面積、銷售價格都得到了大幅度的增長。 從2012年的新開工項目可以看出，外來開發(fā)商的進入，帶了雄厚的開發(fā)實力和豐富的開發(fā)經(jīng)驗，開發(fā)項目越來越注重產(chǎn)品品質(zhì)營造，未來三年湘潭房地產(chǎn)將進入品質(zhì)地產(chǎn)年代，產(chǎn)品品質(zhì)將得到顯著提高，市場換房性需求將明顯增加。長株潭融城長株潭融城房地產(chǎn)市場高速發(fā)展房地產(chǎn)市場高速發(fā)展外來開發(fā)商進入外來開發(fā)商進入市場競爭加劇市場競爭加劇品品質(zhì)質(zhì)地地產(chǎn)產(chǎn)

38、競爭市場競爭市場35小高層、高層產(chǎn)品競爭激烈，產(chǎn)品創(chuàng)新尤為關(guān)鍵。小高層、高層產(chǎn)品競爭激烈，產(chǎn)品創(chuàng)新尤為關(guān)鍵。2012年初新開工樓盤來看，新項目規(guī)模大，且更注重產(chǎn)品品質(zhì)的營造。2012年湘潭市場住宅產(chǎn)品將發(fā)展為小高層、高層為主，多層產(chǎn)品繼續(xù)旺銷。小高層、高層產(chǎn)品競爭激烈，產(chǎn)品創(chuàng)新尤為關(guān)鍵。物業(yè)類型物業(yè)類型36城市化進程推進，需求穩(wěn)步增長。城市化進程推進，需求穩(wěn)步增長。經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展，價格尚有提升空間經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展，價格尚有提升空間2010、2011年湘潭房地產(chǎn)市場價格保持了較快速度的增長，全年平均漲幅在10%左右；隨著長株潭一體化，湘潭城市化進程加快和經(jīng)濟持續(xù)增長，而湘潭房地產(chǎn)市場價格相對處于較低水

39、平；我們認為隨著市場品質(zhì)的不斷提高，以及成本上漲因素的促動，湘潭房地產(chǎn)商品房價格將有一個合理的上漲空間。價格空間價格空間37湘潭房地產(chǎn)格局湘潭房地產(chǎn)格局岳塘板岳塘板塊塊本案本案九華板九華板塊塊雨湖板雨湖板塊塊3000-4000元元/平平4000-4500元元/平平4000-5000元元/平平38市場發(fā)展格局市場發(fā)展格局 雨湖區(qū)板塊：雨湖區(qū)板塊： 雨湖區(qū)位于湘潭市區(qū)西北雨湖區(qū)位于湘潭市區(qū)西北部，全區(qū)面積部，全區(qū)面積451.39451.39平方公里，平方公里，是湘潭市的發(fā)祥地、老城區(qū)。是湘潭市的發(fā)祥地、老城區(qū)。 區(qū)內(nèi)有湘潭大學(xué)、湖南科區(qū)內(nèi)有湘潭大學(xué)、湖南科技大學(xué)等技大學(xué)等5 5所高等院校、所高等院

40、校、1717家家科研機構(gòu)和科研機構(gòu)和2 2個博士后流動個博士后流動站。站。 “十二五十二五”期間雨湖區(qū)確期間雨湖區(qū)確定了三大類功能開發(fā)區(qū)域：老定了三大類功能開發(fā)區(qū)域：老區(qū)改造提升、新區(qū)開發(fā)建設(shè)、區(qū)改造提升、新區(qū)開發(fā)建設(shè)、工業(yè)園區(qū)發(fā)展壯大。工業(yè)園區(qū)發(fā)展壯大。 “十二五十二五”期間，雨湖區(qū)期間，雨湖區(qū)計劃實施各類項目計劃實施各類項目158158個，總個，總投資達投資達10001000億元。億元。39市場發(fā)展格局市場發(fā)展格局-樓盤市場調(diào)查表樓盤市場調(diào)查表雨湖區(qū)板塊板塊分析-雨湖區(qū)板塊 序號 案名 開盤時間 開發(fā)商 占地面積 容積率 建筑類型主力面積 均價 1白石古蓮城2009年9月20日晨輝建工集團

41、336畝3.1小高層90-290的二房、三房48002大學(xué)里2010年4月18日湖南怡富置業(yè)100余畝2.5 洋房（售罄）、小高層70-170之間二房至四房。37-87平米公寓正在加推48003陽光山莊 2011.5.15 湘潭城郊置業(yè)有限公司 36畝1.6412棟多層住宅建筑 96、115、133、162兩房至四房，主推130430040市場發(fā)展格局市場發(fā)展格局目前該區(qū)域樓盤主要集中分布在湘江沿岸以西目前該區(qū)域樓盤主要集中分布在湘江沿岸以西, ,板塊平均容積率約板塊平均容積率約2.72.7，板塊內(nèi)樓，板塊內(nèi)樓盤均價在盤均價在48004800元元/ /平米左右；平米左右；湘潭雨湖區(qū)今年著重老區(qū)

42、改造，湘潭雨湖區(qū)今年著重老區(qū)改造，打造打造“一園一區(qū)三商圈一園一區(qū)三商圈”，該區(qū)，該區(qū)延續(xù)湘潭的人文延續(xù)湘潭的人文文化，同時擁有湘潭最有歷史和文化底蘊資源優(yōu)勢的區(qū)域。文化，同時擁有湘潭最有歷史和文化底蘊資源優(yōu)勢的區(qū)域。41市場發(fā)展格局市場發(fā)展格局 岳塘區(qū)板塊：岳塘區(qū)板塊： 岳塘區(qū)岳塘區(qū)總面積總面積206206平方公里。京平方公里。京廣鐵路、湘黔鐵路縱橫穿境，廣鐵路、湘黔鐵路縱橫穿境，107107國國道、道、320320國道、京珠和上昆高速公路國道、京珠和上昆高速公路交匯其間。三面環(huán)繞的湘江，四季交匯其間。三面環(huán)繞的湘江，四季宜航，可通長江入大海，四座大橋宜航，可通長江入大海，四座大橋橫臥其上，

43、接通四面八方。橫臥其上，接通四面八方。 岳塘區(qū)是湘潭的河?xùn)|主城區(qū)，岳塘區(qū)是湘潭的河?xùn)|主城區(qū)，既是湘潭的市政核心區(qū)，也是湘潭既是湘潭的市政核心區(qū)，也是湘潭樓市動力之源，土地資源日益稀缺，樓市動力之源，土地資源日益稀缺，需要靠舊改、城中村改造和資源重需要靠舊改、城中村改造和資源重新配置供地，開始像東二環(huán)拓展。新配置供地，開始像東二環(huán)拓展。42市場發(fā)展格局市場發(fā)展格局板塊分析-岳塘區(qū)板塊 序號 案名 開盤時間 開發(fā)商 占地面積 容積率 建筑類型主力面積 均價 1金僑鉆石灣 2011.9.17湖南金僑建設(shè)集團 66畝 5.5 洋房、別墅、高層 二房、三房，戶型面積40-146平米之間 40002宜華湘

44、江名城 2010.10.08湘潭宜華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 830多畝 3.0 小高層為主，少量高層和別墅 80-110平米的兩房，130-150平米的三房 45003東方名苑 2010.8 湘潭多凌華城置業(yè)有限公司 282畝 3.19 18-31層高層 主推137190平米奢闊戶型，擁有平層、躍層大宅等多種品類 55004藏湖 2010湘潭盛鴻投資置業(yè)有限公司 365畝 1.3 藏湖，有獨棟、雙拼、聯(lián)排戶型，面 積 2 6 0 -490平米不等 藏湖，有獨棟、雙拼、聯(lián)排戶型，面積260-490平米不等 7000岳塘區(qū)板塊-樓盤市場調(diào)查表樓盤市場調(diào)查表43市場發(fā)展格局市場發(fā)展格局 目前該區(qū)域樓盤主

45、要集中分布在湘江沿岸以東目前該區(qū)域樓盤主要集中分布在湘江沿岸以東, ,板塊平均容積率約板塊平均容積率約3.53.5，板塊內(nèi)，板塊內(nèi) 樓盤均價在樓盤均價在45004500元元/ /平米左右；平米左右； 岳塘板塊行政區(qū)域為湘潭市政府所在地，屬于宜居發(fā)展型區(qū)域，該區(qū)域為湘潭岳塘板塊行政區(qū)域為湘潭市政府所在地，屬于宜居發(fā)展型區(qū)域，該區(qū)域為湘潭新的的高檔項目的聚集區(qū)新的的高檔項目的聚集區(qū)。44市場發(fā)展格局市場發(fā)展格局 九華板塊：九華板塊： 九華經(jīng)濟區(qū)位于長株潭城九華經(jīng)濟區(qū)位于長株潭城市群國家市群國家“兩型社會兩型社會”綜合配綜合配套改革試驗區(qū)的核心區(qū)，是湘套改革試驗區(qū)的核心區(qū)，是湘潭市潭市“兩型社會兩型

46、社會”建設(shè)的先行建設(shè)的先行區(qū)，總體規(guī)劃面積區(qū)，總體規(guī)劃面積138138平方公平方公里?？傮w規(guī)劃將九華示范區(qū)分里?？傮w規(guī)劃將九華示范區(qū)分為三個組團，即工業(yè)新區(qū)為三個組團，即工業(yè)新區(qū)4040平平方公里，濱江新城方公里，濱江新城6060平方公里，平方公里，生態(tài)環(huán)境保育區(qū)生態(tài)環(huán)境保育區(qū)3838平方公里。平方公里。 位居湘江西岸，南距湘潭市位居湘江西岸，南距湘潭市中心中心5 5公里，北距長沙市中心公里，北距長沙市中心2727公里。境內(nèi)上瑞高速貫穿東公里。境內(nèi)上瑞高速貫穿東西，長潭西線高速連接南北，西，長潭西線高速連接南北，湘江黃金水道通江達海，還有湘江黃金水道通江達海，還有湘黔鐵路及湘江生態(tài)經(jīng)濟風(fēng)光湘黔

47、鐵路及湘江生態(tài)經(jīng)濟風(fēng)光帶帶45市場發(fā)展格局市場發(fā)展格局板塊分析-九華板塊 序號 樓盤名稱開發(fā)商占地面積（畝）容積率房屋類型開盤時間銷售均價（元/平方米）1九華新城湘潭祥霖建設(shè)投資有限公司200畝2.4小高層2011年1月1日38002百嘉信富瑤天下湘潭九華嘉富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司440畝2.79獨立別墅、聯(lián)排別墅、洋房2008.12聯(lián)排5000獨棟70003新都匯湖南原弘產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司65畝6.77單身公寓，復(fù) 式 金 領(lǐng)公寓2011年4月底53004金僑城金僑房地產(chǎn)開發(fā)（集團）有限公司400畝1.5洋房2010年4700九華板塊-樓盤市場調(diào)查表樓盤市場調(diào)查表46市場發(fā)展格局市場發(fā)展格局九

48、華區(qū)新項目九華區(qū)新項目九華成為投資熱點六大原九華成為投資熱點六大原因：因：1.極佳的交通區(qū)位2.極佳的交通區(qū)位3.夯實的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)4.完備的基礎(chǔ)設(shè)施5.完善的配套設(shè)施6.高效的服務(wù)體系47市場發(fā)展格局市場發(fā)展格局板塊平均容積率為板塊平均容積率為2.5-3.02.5-3.0，目前該區(qū)域的樓盤均價在，目前該區(qū)域的樓盤均價在40004000元元/ /平米以上。平米以上。九華新區(qū)與長沙大河西先導(dǎo)區(qū)對接，勢如破竹、勢頭強勁，房價的拉升也是異軍突起。目前，九華新區(qū)與長沙大河西先導(dǎo)區(qū)對接，勢如破竹、勢頭強勁，房價的拉升也是異軍突起。目前，九華房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為湘潭市廣大市民的消費熱點。九華房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為湘

49、潭市廣大市民的消費熱點。20092009年九華只有金僑教師公寓一個盤年九華只有金僑教師公寓一個盤價格是價格是17501750；20102010年金僑售價約年金僑售價約2400-27002400-2700、尊城、尊城2700-32002700-3200元、城郊元、城郊2400-25802400-2580；20112011年年1 1月九華新城月九華新城2900-34002900-3400元、元、1111年年3 3月金僑售價月金僑售價3400-36003400-3600元、尊城元、尊城3500-37003500-3700元、元、20112011年年4 4月月新都會首個盤新都會首個盤150150套房子

50、，交意向金有套房子，交意向金有300300戶人，售價是戶人，售價是3300-34003300-3400元。由可見九華房價上漲元。由可見九華房價上漲趨勢。趨勢。反思。項目競爭力通過與競爭對手近身肉搏pk，判斷項目競爭優(yōu)劣勢競爭對手鎖定：納怕溪谷、東方名苑、建鑫城產(chǎn)品力形象力銷售力123項目得分區(qū)域特點中地凱旋城3繁華中心，建設(shè)路口商業(yè)中心步行僅5分鐘納怕溪谷2.6人居更優(yōu)，區(qū)域未來背靠湖湘公園和東方紅廣場東方名苑2.7市政更近，緊鄰河?xùn)|政務(wù)中心建鑫城2.4配套較弱，周邊配套相對不成熟產(chǎn)品力pk區(qū)位價值本案東方名苑建鑫城納怕溪谷市委市政府商業(yè)中心東方紅廣場建設(shè)路河?xùn)|大道芙蓉路絲綢路本案：靠近繁華，

51、地段更優(yōu)注：5分制，以本案為基準，取中間值為3分，優(yōu)于本案則3分以上，反之亦然。產(chǎn)品力pk規(guī)劃指標(biāo)項目占地總建面積容積率綠化率建筑形態(tài)得分中地凱旋城120畝25萬2.5438%11層和18層小高層3納帕溪谷300多畝70萬2.5250%一期共27棟 17+1電梯房3.5東方名苑545畝80萬2.240%一期小高層為主3.3建鑫城市廣場600畝120萬3.035%二期21層的高層3.2本案：規(guī)模不占優(yōu)，建筑密度偏高產(chǎn)品力pk規(guī)劃設(shè)計項目得分規(guī)劃特點中地凱旋城3純法式風(fēng)情生態(tài)社區(qū)，特色風(fēng)情商業(yè)街，人車分流設(shè)計納帕溪谷3依托原生坡地地貌，打造坡地建筑和園林東方名苑3低容積品質(zhì)社區(qū)，超大會所和廣場及風(fēng)

52、情商業(yè)街區(qū)建鑫城3集住宅、商業(yè)、酒店、商務(wù)等于一體的都市綜合體，都市感強本案：各具特色，難分伯仲產(chǎn)品力pk戶型指標(biāo)項目一房兩房三房四房五房得分面積套數(shù)比例面積套數(shù)比例面積套數(shù)比例面積套數(shù)比例面積套數(shù)比例中地凱旋城-953011%125-14325089%-0-03納帕溪谷-88488%119-13942770%16013623%-03.2東方名苑617410%88-9619627%116-14530842%1709814%220507%3.5建鑫城市廣場4631749%9814823%14010016%1707612%-03.1本案：產(chǎn)品線單一，三房同質(zhì)競爭產(chǎn)品力pk主力戶型戶型設(shè)計無明顯弱點

53、 得分：3.5動靜混合交通面積浪費過大 得分：3.2東方名苑3房2廳120建鑫城3房2廳131臥室?guī)мD(zhuǎn)角飄窗雙臥朝南入戶花園臥室贈送凸窗產(chǎn)品力pk主力戶型動靜混合，交通動線較為混亂客廳朝北 得分：3衛(wèi)生間 沒有干濕分離戶型設(shè)計均好，無明顯缺陷得分：3.3納帕溪谷3房2廳119中地凱旋城3房2廳132雙臥朝南客廳面向中心景觀客廳超大陽臺餐廳連接生活陽臺錯層設(shè)計產(chǎn)品力pk品質(zhì)與細節(jié)項目品質(zhì)與細節(jié)得分中地凱旋城奧的斯電梯、外墻面磚、品牌建材、管材等3納帕溪谷廣州日立電梯、金藝陶面磚2.7東方名苑上海永大電梯、外墻石材+面磚2.8建鑫城奧帝電梯、外墻普通面磚2.6本案：湘潭一流的品質(zhì)力作，品質(zhì)感強形象力pk企業(yè)形象項目開發(fā)商背景及形象得分中地凱旋城隸屬于中國地質(zhì)工程集團 ，湘潭一線開發(fā)企業(yè)，品牌實力和形象基礎(chǔ)較好，但屬于第一次進入湘潭開發(fā)，企業(yè)形象有待挖掘及逐漸認知3納帕溪谷湖南本土知名開發(fā)企業(yè)，株洲最大的房地產(chǎn)商，在長沙及株洲及其他地州市有開發(fā)項目，有一定的口碑，第一次進入湘潭市場開發(fā)3東方名苑浙江開發(fā)商，湖南浙商開發(fā)企業(yè)歷來有以品質(zhì)著稱的良好口碑，第一次進入湘潭市場開發(fā)3建鑫城福建開發(fā)商，進入湘潭市場相對其他幾家較早，已經(jīng)通過項目形象樹立了一定的品牌3本案：央企背景，具備一線品