青島東李花園項目營銷策劃報告93P

1、青島東李花園項目營銷策劃報告區(qū)域部市場區(qū)域部市場青島青島房地產(chǎn)房地產(chǎn)宏觀宏觀市場概述市場概述宏觀市場宏觀市場項目總體開發(fā)理念項目總體開發(fā)理念項目商業(yè)定位項目商業(yè)定位項目住宅定位項目住宅定位項目分析項目分析區(qū)域市場現(xiàn)狀區(qū)域市場現(xiàn)狀 區(qū)域市場未來規(guī)劃區(qū)域市場未來規(guī)劃 住宅類業(yè)態(tài)解析住宅類業(yè)態(tài)解析 住宅典型項目類比住宅典型項目類比 商業(yè)業(yè)態(tài)解析商業(yè)業(yè)態(tài)解析 商業(yè)典型項目類比商業(yè)典型項目類比報告架構(gòu)報告架構(gòu)第一部分、宏觀市場第一部分、宏觀市場第二部分、區(qū)域市場分析第二部分、區(qū)域市場分析第三部分、項目基本情況第三部分、項目基本情況第四部分、項目定位建議第四部分、項目定位建議第五部分、項目總體銷售原則第五

2、部分、項目總體銷售原則 gdpgdp穩(wěn)步增長，經(jīng)濟走勢良好穩(wěn)步增長，經(jīng)濟走勢良好青島生產(chǎn)總值，固定資產(chǎn)投資數(shù)呈現(xiàn)勻速上升景象，國內(nèi)經(jīng)濟走勢良好，穩(wěn)中攀升。宏觀市場宏觀市場青島市人口增長較快青島市人口增長較快 年份年份數(shù)量數(shù)量 增長數(shù)增長數(shù) 增長比增長比 20052005740.9740.9萬人8.58.51.3%1.3% 20062006749.38749.38萬人8.488.481.14%1.14% 20072007757.99757.99萬人8.68.61.1%1.1% 2005-2007年全國、青島人口遞增明顯，增長較快。預計到2010年島城人口將達到940萬。 年份年份數(shù)量數(shù)量 增長數(shù)

3、增長數(shù) 20052005678.8萬平米萬平米 增長增長34.5% 20062006543萬平方米萬平方米 下降下降20% 20072007936.2萬平米萬平米 增加增加42% 2007年房地產(chǎn)竣工面積有了一個跳躍式的飛躍；青島市房地產(chǎn)成交體量青島市房地產(chǎn)成交體量 年份年份銷售總量銷售總量 銷售額銷售額均價均價 20052005739739萬平米萬平米266266億億30583058 20062006736736。5 5萬平米萬平米313313。3 3億億42524252 20072007757757。3 3萬平米萬平米392392億億51765176 青島市房地產(chǎn)的成交量與人口增長和竣工面

4、積呈較大的差距宏觀市場宏觀市場青島市青島市竣工面積竣工面積數(shù)據(jù)來源新浪網(wǎng)數(shù)據(jù)來源新浪網(wǎng)個人可支配收入個人可支配收入 年份年份數(shù)量數(shù)量 增長數(shù)增長數(shù)200520059474.319474.31元增長增長15%15% 2006200610421.7410421.74元增長增長10%10%20072007 1785617856元增長增長1616。5%5% 人均可支配收入呈較大幅度的增加；宏觀市場宏觀市場房地產(chǎn)政策及其影響房地產(chǎn)政策及其影響 1 1、銀行政策緊縮，抑制投資購房需求：、銀行政策緊縮，抑制投資購房需求：2 2、宏觀調(diào)控的累計效應將對房價的上漲起到明顯的抑制作用、宏觀調(diào)控的累計效應將對房價的

5、上漲起到明顯的抑制作用 3 3、政府保障性住房使得中小戶型投資熱情減弱：、政府保障性住房使得中小戶型投資熱情減弱： 政府保障性住房投入加大加快趨勢下，投資市場則要細分。中小戶型的投資熱情將會受到一定程度抑制，而高端物業(yè)投資則會因其保值性受到關注。房地產(chǎn)市場近兩年的宏觀調(diào)控，多項政策出臺形成的累積效應有可能在2008年集中顯現(xiàn)，奧運的利好在2008年也將達到頂峰 2008年，央行進一步執(zhí)行從緊的貨幣政策、土地調(diào)控三新規(guī)等直接影響了房地產(chǎn)的發(fā)展； 綜合以上也已看出：綜合以上也已看出：宏觀市場宏觀市場青島市區(qū)內(nèi)地價不斷攀升青島市區(qū)內(nèi)地價不斷攀升（市區(qū)內(nèi)可開發(fā)用地不斷減少）（市區(qū)內(nèi)可開發(fā)用地不斷減少）

6、大量外來開發(fā)公司進駐大量外來開發(fā)公司進駐大量外來購買力大量外來購買力房地產(chǎn)價格不斷攀升房地產(chǎn)價格不斷攀升開發(fā)體量迅猛發(fā)展開發(fā)體量迅猛發(fā)展證券市場的火爆證券市場的火爆國家房地產(chǎn)政策的不斷調(diào)控國家房地產(chǎn)政策的不斷調(diào)控房地成交體量與經(jīng)濟、人口、可支配收入和竣工面積極不協(xié)調(diào)房地成交體量與經(jīng)濟、人口、可支配收入和竣工面積極不協(xié)調(diào)宏觀市場宏觀市場重點發(fā)重點發(fā)展四個展四個片區(qū)片區(qū)李滄東部新區(qū)李滄東部新區(qū)十梅庵片區(qū)十梅庵片區(qū)四方東部新區(qū)四方東部新區(qū)市北浮山后片市北浮山后片區(qū)區(qū)規(guī)劃范圍為市內(nèi)四區(qū)包含市南、市北、四方及李滄區(qū)李滄區(qū)，總用地面積為188.71平方公里規(guī)劃范圍：規(guī)劃范圍：四方東部新城：四方東部新城：總

7、總 投投 資：資：100100多億元多億元總規(guī)劃面積：總規(guī)劃面積：4.824.82平方公里平方公里 功功 能能 規(guī)規(guī) 劃：打造一片以商住、劃：打造一片以商住、“寫字辦公寫字辦公”為主的現(xiàn)代化新城區(qū)。為主的現(xiàn)代化新城區(qū)。 真正實現(xiàn)真正實現(xiàn)“一帶、二線、三園、五中心一帶、二線、三園、五中心”的經(jīng)濟發(fā)展新格局的經(jīng)濟發(fā)展新格局 浮山后片區(qū)：浮山后片區(qū)：總投資：總投資：3030多億元多億元功能規(guī)劃：完善中部功能，提升區(qū)域的商業(yè)氛圍,為連接東部和北部的發(fā)展作好鋪墊;十梅庵片區(qū)十梅庵片區(qū)：總總 投投 資：資：8181億元億元范范 圍：圍：總面積約5.4平方公里,包括十梅庵、大棗園、南嶺、灣頭、東南渠5個城中

8、村 功能規(guī)劃：功能規(guī)劃：建成后，十梅庵區(qū)域?qū)⒆兂梢浴熬幼?、工業(yè)、生態(tài)景觀、觀光旅游”為主的新 型社區(qū)，改變該區(qū)域目前以工業(yè)項目和城中村為主的城市布局。 李滄東部新區(qū)：李滄東部新區(qū)：總總 投投 資：資：6565億元億元范范 圍：圍：鄭莊、大棗園、南嶺、灣頭、李家庵等推進，占今年青島市城中村改造總數(shù)的三分之二 功能規(guī)劃：功能規(guī)劃：建成后，此區(qū)將成為“青島中央居住區(qū)” 成為繼“浮山后”板塊之后島城地產(chǎn)業(yè)的新“蓄水池”。 宏觀市場宏觀市場綜合以上也已看出：綜合以上也已看出：傳統(tǒng)意義上的非熱點區(qū)域?qū)⒂瓉砀嗟臋C會傳統(tǒng)意義上的非熱點區(qū)域?qū)⒂瓉砀嗟臋C會宏觀市場宏觀市場城市南北差距、東西差距將城市南北差距、

9、東西差距將進一步縮小進一步縮小，青島大城市化進程已經(jīng)全面，青島大城市化進程已經(jīng)全面開始開始第一部分、宏觀市場第一部分、宏觀市場第二部分、區(qū)域市場分析第二部分、區(qū)域市場分析一、區(qū)域市場現(xiàn)狀一、區(qū)域市場現(xiàn)狀二、區(qū)域市場未來規(guī)劃二、區(qū)域市場未來規(guī)劃三、住宅類業(yè)態(tài)解析三、住宅類業(yè)態(tài)解析四、住宅典型項目類比四、住宅典型項目類比五、商業(yè)業(yè)態(tài)解析五、商業(yè)業(yè)態(tài)解析六、商業(yè)典型項目類比六、商業(yè)典型項目類比第三部分、項目基本情況第三部分、項目基本情況第四部分、項目定位建議第四部分、項目定位建議第五部分、項目總體銷售原則第五部分、項目總體銷售原則區(qū)域市場區(qū)域市場現(xiàn)狀現(xiàn)狀區(qū)域市場的范圍界定區(qū)域市場的范圍界定 東依嶗山

10、山脈西臨膠州灣南鄰四方區(qū)北靠城陽區(qū) 東依嶗山山脈，與嶗山區(qū)接壤，西臨膠州灣，南鄰四方區(qū)，北靠城陽區(qū)與流亭國際機場相連，是進出青島的咽喉之地，屬典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部。東西長約14公里，南北長約11公里，區(qū)境總面積為97.98平方公里；李滄位于青島市中部，是青島城市中心連接外界以及城市縱深發(fā)展的必定選擇。城市規(guī)劃的“四縱”城市快速道均經(jīng)過該區(qū)，臨近項目的分別是308國道和青銀高速。區(qū)位的意義區(qū)位的意義位置與交通位置與交通區(qū)域市場區(qū)域市場現(xiàn)狀現(xiàn)狀人口現(xiàn)狀人口現(xiàn)狀面積人口常住人口人口密度李滄區(qū)98平方公里 45萬人 34.18萬人 每平方公里4592人 經(jīng)濟現(xiàn)狀經(jīng)濟現(xiàn)狀支柱產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)建材化工機械針織服裝

11、食品加工1、李滄區(qū)經(jīng)濟基礎雄厚，西部素有工業(yè)區(qū)之稱，集中了青島市近百家大中型骨干企業(yè)，具有較強的輻射帶動能力； 2、中部商業(yè)發(fā)達，李滄老商業(yè)區(qū)已經(jīng)形成了多流通渠道、多經(jīng)濟成分并存的大商貿(mào)格局，成為與市南區(qū)相媲美的青島第二大購物中心 區(qū)域市場區(qū)域市場現(xiàn)狀現(xiàn)狀人均可支配收入人均可支配收入 年份年份數(shù)量數(shù)量 增長數(shù)增長數(shù)200620061460714607元增長增長18.6%18.6% 20072007 1641016410元增長增長12.3%12.3% 人均消費力支出人均消費力支出 年份年份數(shù)量數(shù)量 增長數(shù)增長數(shù)2006200611089元 增長增長11.4% 20072007 132101321

12、0元增長增長26.3%26.3% 李村的地理位置和經(jīng)濟發(fā)展特點決定了它在整個大青島開發(fā)過程中的地位極其重要，李村的地理位置和經(jīng)濟發(fā)展特點決定了它在整個大青島開發(fā)過程中的地位極其重要，綜合以上綜合以上區(qū)域市場現(xiàn)狀區(qū)域市場現(xiàn)狀：青島的第二產(chǎn)業(yè)大都分布在此區(qū)域。隨著李滄區(qū)經(jīng)濟的迅速發(fā)展，流動人口的增加，大青島的第二產(chǎn)業(yè)大都分布在此區(qū)域。隨著李滄區(qū)經(jīng)濟的迅速發(fā)展，流動人口的增加，大 量高素質(zhì)人才將在李滄定居，將為整個青島地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到強大的拉動作用。量高素質(zhì)人才將在李滄定居，將為整個青島地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到強大的拉動作用。區(qū)域市場未來規(guī)劃區(qū)域市場未來規(guī)劃李滄區(qū)李滄區(qū)是青島市繼浮山新區(qū)后僅有的一塊可以集中

13、釋放土地用于解決城市居民居住問題的市內(nèi)片區(qū)。新規(guī)劃的中央生活區(qū)新規(guī)劃的中央生活區(qū)經(jīng)過浮山新區(qū)的成功改造后本區(qū)域成為最受人們關注的熱點區(qū)域。區(qū)域市場未來規(guī)劃區(qū)域市場未來規(guī)劃 青島的城市總體發(fā)展規(guī)劃將重點發(fā)展此區(qū)域的居住功能、商業(yè)配套完善、道路交通改善等。 構(gòu)筑大青島、縮小南北差距，提升李滄作為“城市中部副中心”的功能地位，完善“四縱四橫”的城市快速道及軌道交通的開工建設等，為李滄東部都市生活的營造提供了可預期的外部條件依托。 李滄區(qū)配合市政府要求，充分結(jié)合東中西部現(xiàn)狀條件，提出了不同的發(fā)展定位,即努力打造“兩區(qū)一心”的戰(zhàn)略設想。其中關于發(fā)揮東部后發(fā)優(yōu)勢，重點打造“最適宜發(fā)展和居住”的中央居住區(qū)對

14、項目的功能定位提供指導。 發(fā)布的李滄區(qū)“十一五”發(fā)展規(guī)劃重點提到“力爭用5-8年時間，使南北差距明顯縮小，把李滄建設成現(xiàn)代化青島的核心區(qū)域。 李滄規(guī)劃概要李滄規(guī)劃概要居住居住/ /商業(yè)格局改變商業(yè)格局改變 李滄區(qū)作為青島市的潛力區(qū)域，投資60多億元建設的“中央居住區(qū)” 預計 2010年將建成。 滄口曾是老工業(yè)基地，不少大型重工業(yè)企業(yè)面臨生存困難。新火車站、跨海大橋等建成后，火車站周圍的土地價格大幅上升，整個李滄區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)零售業(yè)、餐飲業(yè)、旅館服務業(yè)也將得到改善。 根據(jù)李滄區(qū)“十一五”規(guī)劃，正在構(gòu)筑的青島北部商貿(mào)中心將由李滄中心商圈、滄口商圈、東李商圈等構(gòu)成。 滄口商圈將結(jié)合北方汽車交易市

15、場、批發(fā)市場，凝聚商業(yè)氛圍。而新火車站建成后，以火車站與李村商業(yè)中心為兩點，振華路商業(yè)街為連線的青島市北部商業(yè)中心將初步形成，青島市北部居民的購物、消費環(huán)境將大大改善。 區(qū)域市場未來規(guī)劃區(qū)域市場未來規(guī)劃 本項目將承載著解決城區(qū)人口巨大需求的重任；本項目將承載著解決城區(qū)人口巨大需求的重任；區(qū)域市場未來規(guī)劃區(qū)域市場未來規(guī)劃隨著青島市城市化進程的加快和青島框架的拉開，李滄板塊潛力凸顯，隨著青島市城市化進程的加快和青島框架的拉開，李滄板塊潛力凸顯， 地位提升勢頭愈發(fā)明顯。地位提升勢頭愈發(fā)明顯。綜合以上數(shù)據(jù)分析：綜合以上數(shù)據(jù)分析：住宅類業(yè)態(tài)解析住宅類業(yè)態(tài)解析 指指 標標 名名 稱稱20062006年年2

16、0072007年年比去年同期比去年同期 %1、房地產(chǎn)開發(fā)投資額12.3億元23.3億元增加89.7%建筑工程建筑工程9.2億元9.4億元增加2.2%其他投資其他投資2.3億元13.5億元增長4.9倍2、施工面積134.4萬平方米238.2萬平方米增加77.2%住宅面積住宅面積118.7萬平方米216.4萬平方米增加82.3%3、新開發(fā)面積82.3萬平方米132.9萬平方米增加61.5%住宅面積住宅面積76.6萬平方米122.6萬平方米增加60.1%4、竣工面積23.7萬平方米38.3萬平方米增加61.6%住宅竣工面住宅竣工面23.3萬平方米32.1萬平方米增加37.8%5、房屋銷售面積32.4

17、萬平方米43.5萬平方米增加34.3%住宅面積住宅面積31.8萬平方米40.2萬平方米增加26.4%7、商品房平均價格4062元/平米4468元/平米同期高出390元/平方米，同比增長96%商品住宅平均價格商品住宅平均價格4468元/平米5154元/平米同期高出686元/平方米，同比增長15%。李滄區(qū)李滄區(qū)20062006年年20072007年房地產(chǎn)總數(shù)據(jù)年房地產(chǎn)總數(shù)據(jù)李滄區(qū)房地產(chǎn)的各項李滄區(qū)房地產(chǎn)的各項指標均有非常大的提高；指標均有非常大的提高；區(qū)域內(nèi)銷售量雖然也區(qū)域內(nèi)銷售量雖然也有較大提高但稍顯滯后；有較大提高但稍顯滯后；住宅類業(yè)態(tài)解析住宅類業(yè)態(tài)解析 區(qū)域市場區(qū)域市場3-53-5年內(nèi)總供應

18、量年內(nèi)總供應量 本案2828個村整合個村整合約約800800萬萬下王埠社區(qū)下王埠社區(qū)120萬萬文昌閣文昌閣87.587.5萬萬理想之城理想之城280萬萬天泰天泰未開發(fā)未開發(fā)807萬萬未來未來3-5年總體開發(fā)量將達到年總體開發(fā)量將達到2094.5萬萬平米，競爭將非常激烈；平米，競爭將非常激烈；按照按照06-07年的增長比例計算年的增長比例計算20062007增長百分比20082009投資123億元233億元897%442億元839億元施工面積1344萬平米2382萬平米77%4216萬平米7463萬平米新開發(fā)823萬平米 1329萬平米615%2146萬平米3466萬平米竣工面積237萬平米38

19、3萬平米616%619萬平米100萬平米價格4468元5154元15%5927元6816元銷售324萬元435萬元343%584萬元784萬元住宅典型項目類比住宅典型項目類比本案天泰奧城天泰奧城百通小區(qū)百通小區(qū)7 7區(qū)區(qū)綠城理想之城綠城理想之城我們通過對區(qū)位、規(guī)模、建筑形式我們通過對區(qū)位、規(guī)模、建筑形式客戶群等方面進行類比，將重點對客戶群等方面進行類比，將重點對綠城理想之城綠城理想之城 百通小區(qū)百通小區(qū)7區(qū)區(qū) 天泰奧城天泰奧城期期三個項目進行深入分析三個項目進行深入分析：住宅典型項目類比住宅典型項目類比綠城理想之城綠城理想之城物業(yè)類別：綜合建筑類別：多層、小高層、洋房、別墅、商業(yè)占 地：412

20、4.4畝建筑面積：280萬平米，一期建面為23萬。容 積 率：1.47綠 化 率：40%價 格：5000起裝修標準：毛坯物業(yè)地址：青島李滄區(qū)東部開 發(fā) 商：青島綠城華川置業(yè)有限公司 住宅典型項目類比住宅典型項目類比項目特點項目特點: :1、在中央位置規(guī)劃了三個中心,即行政中心,文化商業(yè)中心,社區(qū)公園.2 2、行政中心、行政中心: : 是未來李滄區(qū)政府所在地,3 3、中高檔商業(yè)中心、中高檔商業(yè)中心: :共60萬平米的商業(yè)規(guī)劃集餐飲、娛樂、休閑、寫字樓、大型綜合購物中心為一體；4 4、中央公園占地、中央公園占地4 4萬平方米萬平方米, ,水景點綴水景點綴. .5 5、建筑風格：西班牙格調(diào)。、建筑風

21、格：西班牙格調(diào)。項目進展項目進展: :現(xiàn)在部分安置房已主體竣工，一期藍庭正在施工中。20萬商業(yè)配套預計下半年開建。共分五期,用五至八年時間開發(fā)完成. 住宅典型項目類比住宅典型項目類比戶型配比戶型配比56套5%132套12%248套23%268套24%96套9%228套21%64套6%在本項目的戶型配比中可以看出，100以下的小戶型占有很小的比例，110-150占總比例的47%，為本項目主力戶型。住宅典型項目類比住宅典型項目類比百通小區(qū)百通小區(qū)7 7區(qū)區(qū)物業(yè)類別：住宅建筑類別：多層、小高層、商業(yè)網(wǎng)點總建面51萬建筑面積：七區(qū)：9.3萬平米容 積 率：1.47綠 化 率：40%價 格：5200起裝

22、修標準：毛坯物業(yè)地址：青島市金水路363總站開 發(fā) 商：青島百通鑫源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 住宅典型項目類比住宅典型項目類比項目特點項目特點: :小區(qū)背景音樂暖氣,天然氣,電子可視門紅外監(jiān)控系統(tǒng)項目進展項目進展: :現(xiàn)在樓體正在建設中,同時銷售工作也在進行中.銷售70%左右.住宅典型項目類比住宅典型項目類比戶型配比戶型配比139套15.1%322套35.1%457套49.8%百通小區(qū)7區(qū)共有住宅16棟,其中多層住宅9棟,小高層住宅7棟.共918套，其中80-90為主力戶型，占了49.8%.住宅典型項目類比住宅典型項目類比天泰奧城天泰奧城物業(yè)類別：綜合建筑類別：小高層、高層占 地:1萬余畝總建面:

23、1153萬，目前開發(fā)體量：346萬容 積 率：1.73綠 化 率：40%價 格：6月份交房的5500起 年底交付：5700起裝修標準：精裝物業(yè)地址: 青島市308國道與富昌路交界處開 發(fā) 商：天泰集團住宅典型項目類比住宅典型項目類比項目特點：1、項目采用精裝的裝修標準地暖專用木地板，塑鋼門窗，子母入戶防盜門，可視對講門，精裝成品內(nèi)門，墻面乳膠漆或壁紙，廚房設備：抽油煙機，櫥柜，壁櫥，陽臺白瓷磚等項目進展：樓體正建設中，08年年底交付使用一部分，在售房源銷售65%左右。住宅典型項目類比住宅典型項目類比天泰奧城四期戶型配比天泰奧城四期戶型配比906套占70%220套占17%143套占11%26套占

24、2%天泰奧城四期共有1294套，其中100-110平米共906套，占了總量的70%，為本期主力戶型住宅典型項目類比住宅典型項目類比主要為以下幾個方面：主要為以下幾個方面：縱向比較：縱向比較：1 1、開發(fā)體量及銷售量比例、開發(fā)體量及銷售量比例2 2、戶型面積配比、戶型面積配比3 3、客戶群分析、客戶群分析4 4、交付標準、交付標準5 5、配套、配套6 6、景觀、景觀7 7、物業(yè)、物業(yè)住宅典型項目類比住宅典型項目類比1 1、項目供銷比例現(xiàn)狀、項目供銷比例現(xiàn)狀三項目總建面：1484萬，已開發(fā)建面：420萬 未開發(fā)建面：1064萬。理想之城，天泰奧城，為青島較大體量社區(qū)。住宅典型項目類比住宅典型項目類

25、比2 2、戶型面積配比、戶型面積配比三項目現(xiàn)銷售房屋共3305套，其中100-110，70-90，130-150，占比例最多，為本區(qū)域主力面積。1038套占31%139套占4%483套占15%378套占11%391套占12%488套占15%96套占3%228套占7% 200以上占2%1038套占31%139套占4%483套占15%378套占11%391套占12%488套占15%96套占3%228套占7%200以上占2%住宅典型項目類比住宅典型項目類比3 3、客戶群分析、客戶群分析項目項目客戶群客戶群天泰奧城天泰奧城1 1、韓國人或中國籍的鮮族人（約占、韓國人或中國籍的鮮族人（約占20%20%）

26、（動機：在中國島城安家）（動機：在中國島城安家）2 2、改善居住環(huán)境的市區(qū)居民和周邊居民、改善居住環(huán)境的市區(qū)居民和周邊居民百通小區(qū)百通小區(qū)1 1、項目周邊區(qū)域居民、項目周邊區(qū)域居民 ( (動機：改善居住環(huán)境動機：改善居住環(huán)境) )2 2、青島市區(qū)內(nèi)年輕人、青島市區(qū)內(nèi)年輕人( (動機：在青島安家或希望獨立的年輕人動機：在青島安家或希望獨立的年輕人) )理想之城理想之城( (根據(jù)目前積累客根據(jù)目前積累客戶分析戶分析) )1 1、李滄周邊區(qū)域內(nèi)居民、李滄周邊區(qū)域內(nèi)居民( (動機：改善居住環(huán)境動機：改善居住環(huán)境) )2 2、青島市區(qū)內(nèi)個體經(jīng)營者、青島市區(qū)內(nèi)個體經(jīng)營者3 3、韓國人及中國戶籍的鮮族人、韓

27、國人及中國戶籍的鮮族人( (動機：在青島安家動機：在青島安家) )本區(qū)域內(nèi)的客戶群主要分三類：周邊居民、韓國人和市區(qū)內(nèi)的年輕人；本區(qū)域內(nèi)的客戶群主要分三類：周邊居民、韓國人和市區(qū)內(nèi)的年輕人；住宅典型項目類比住宅典型項目類比項目項目名稱名稱外立面外立面門門 窗窗客廳及臥室客廳及臥室廚廚 衛(wèi)衛(wèi)瓷瓷磚磚涂涂料料鋁合鋁合金金塑塑鋼鋼單元單元可視可視對講對講防盜防盜門門入入戶戶防防盜盜門門內(nèi)內(nèi)門門水水泥泥地地面面木板木板地面地面乳乳膠膠漆漆墻墻面面膩膩子子墻墻面面壁壁紙紙水水泥泥墻墻面面瓷瓷磚磚地地面面木木板板地地面面瓷瓷磚磚墻墻面面乳乳膠膠漆漆墻墻面面水水泥泥墻墻面面地地面面理想之理想之城城 百通百通

28、7 7區(qū)區(qū)天泰奧天泰奧城城 4 4、交房標準、交房標準除天泰奧城為精裝修交房外，其他兩個均為毛坯交付使用。三項目外立面均為防水涂料，均配有單元可視對講，入戶防盜，內(nèi)門。住宅典型項目類比住宅典型項目類比樓盤名稱樓盤名稱會所會所幼兒園幼兒園小學小學康樂設施康樂設施商業(yè)網(wǎng)點商業(yè)網(wǎng)點理想之城理想之城百通百通7 7區(qū)區(qū)天泰奧城天泰奧城5 5、項目內(nèi)部配套設施項目內(nèi)部配套設施三項目配套比較完善，都配有會所，幼兒園，康樂設施，其中理想之城內(nèi)部有60萬的大型商業(yè)，多所幼兒園，小學。住宅典型項目類比住宅典型項目類比6 6、小區(qū)景觀小區(qū)景觀項目名稱項目名稱景觀細節(jié)景觀細節(jié)理想之城理想之城在中央位置規(guī)劃了三個中心,

29、即行政中心,文化商業(yè)中心,社區(qū)公園.中央公園占地40000平方米,水景點綴. 景觀走廊.百通百通7 7區(qū)區(qū)小區(qū)無明顯景觀特點。 天泰奧城天泰奧城湖體公園理想之城在整體規(guī)劃設計上最具有優(yōu)勢，讓水系貫穿項目的東、西。項目名稱項目名稱物業(yè)公司物業(yè)公司管理費用管理費用理想之城理想之城綠城物業(yè)未定百通七區(qū)百通七區(qū)雙星物業(yè)1.1天泰奧城天泰奧城天泰愛家物業(yè)1.67 7、物業(yè)分析、物業(yè)分析天泰奧城，理想之城都是自己的物業(yè)公司進行管理，物業(yè)服務水平較高，百通采用合作物業(yè)。住宅典型項目類比住宅典型項目類比住宅類業(yè)態(tài)解析住宅類業(yè)態(tài)解析 小結(jié)小結(jié) 李滄區(qū)為青島新的中央居住區(qū)，承載著未來青島未來人口疏散的重要智能，有

30、著良好的發(fā)展趨勢和發(fā)展空李滄區(qū)為青島新的中央居住區(qū)，承載著未來青島未來人口疏散的重要智能，有著良好的發(fā)展趨勢和發(fā)展空間。間。本區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)項目多為大體量開發(fā)，未來幾年內(nèi)將會加劇區(qū)域內(nèi)的競爭關系，并且競爭關系的存續(xù)期長；本項目的總體量適中，很難與綠城一類的項目形成規(guī)模上的橫向?qū)Ρ龋紖^(qū)域未來總供應量約0.7%，所以本項目對區(qū)域市場的影響力不大。昌平城區(qū)人口基數(shù)較大，僅45萬人，當?shù)刭徺I客群較多；區(qū)域內(nèi)競爭項目銷售價格昌平城區(qū)目前均價為5200-7000元平米，高層和小高層住宅價格為55006200元平米，多層為6200-7000元平米，價格處于適中位置，考慮到新城市政建設力度的不斷加強，價格走

31、勢呈穩(wěn)步上升態(tài)勢。區(qū)域內(nèi)競爭項目規(guī)劃設計新項目更多注重規(guī)劃細節(jié)，關注景觀設計以及產(chǎn)品設計，新理念和新技術(shù)也在不斷引入；建筑形態(tài)以高層/小高層板樓為主；戶型設計以100-150平米的二居和三居為主。由于區(qū)域內(nèi)各個項目的開發(fā)體量很大，所以各項目內(nèi)配套會所、康樂設施、幼兒園，為必備設施。各項目注重物業(yè)管理，大開發(fā)商一般配有自己的物業(yè)公司，服務水平較高，但物業(yè)管理費標準較低。商業(yè)業(yè)態(tài)解析商業(yè)業(yè)態(tài)解析李滄區(qū)規(guī)劃商圈李滄區(qū)規(guī)劃商圈區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析李滄區(qū)規(guī)劃李滄區(qū)規(guī)劃四個四個商圈商圈滄口商圈滄口商圈的規(guī)劃：的規(guī)劃：滄口商圈將結(jié)合北方汽車交易市場、批發(fā)市場，凝聚商業(yè)氛圍。而新火車站建成后，以火車站與李

32、村商業(yè)中心為兩點，振華路商業(yè)街為連線的青 島市北部商業(yè)中心將基本形成；鄭莊商圈鄭莊商圈的規(guī)劃：的規(guī)劃：鄭莊商圈將主要針對東部新城30萬人口而規(guī)劃的中央生活區(qū)內(nèi)部商圈。因舊村改造項目大都沒有開始建設，人流量稀少目前只是出于規(guī)劃階段區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析我們將重點就李村商圈、東李商圈進行闡述我們將重點就李村商圈、東李商圈進行闡述李村商圈李村商圈以向陽路為軸心的李村商圈始終保持著旺盛的人氣，在不足300米的向陽路步行街周圍，匯集著青島十大商場中的三家：維客嶗百、北方國貿(mào)、利客來;還有2700余家商業(yè)網(wǎng)點，形成了多流通渠道、多經(jīng)濟成分并存的大商貿(mào)格局,成為青島市四大商圈之一。 書院家具城北方國貿(mào)嶗山

33、百貨利客來商場一佳一服飾廣場北方對面沿街商業(yè)門市本案核心核心商圈商圈名稱名稱體量體量沿街沿街一樓一樓租金租金二樓二樓租金租金三樓三樓租金租金四樓四樓租金租金價格價格書院家具城書院家具城 2.42.4萬萬一樓國美,佳樂佳超市2.7元左右2.4元左右1.8元左右不售星光大道星光大道 2.52.5萬萬10元左右6元左右3元左右2.5元左右不售北方國貿(mào)北方國貿(mào) 6 6萬萬進場費：7000-800030%營業(yè)額提成不售北方國貿(mào)對北方國貿(mào)對面沿街面沿街30304.5元左右不售嶗山百貨嶗山百貨 5 5萬萬進場費：7000-800030%營業(yè)額提成不售利客來利客來 7 7萬萬進場費：7000-800030%營

34、業(yè)額提成不售北方國貿(mào)旁北方國貿(mào)旁獨立鋪獨立鋪2020-30 -30 租金：18元-25元左右1.4-1.7萬元左右李村商圈租金情況：李村商圈租金情況：李村商圈的租金在四個商圈中最高；收益率最大大都以出租為主，只有少量沿街部分出售價格在1.4-1.7萬元左右區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析東李商圈東李商圈區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析茶葉市場好美家家具建材市場愛客家超市東勝鞋城東晟國際商貿(mào)城本案核心核心商圈商圈此區(qū)域內(nèi)的商業(yè)氣氛會進一步增加形成新商業(yè)圈； 項目東側(cè)為800萬的舊村改造項目；銀液泉路北段將修建疏通橋，此區(qū)域的路網(wǎng) 將得到進一步完善，人流量進一步增加；九水路進一步拓寬，滿足將來進入中央生活 區(qū)人流

35、和車流的需求；名稱名稱體量體量沿街沿街一樓租金一樓租金二樓租金二樓租金價格價格愛客家超市愛客家超市1.28萬不售東勝鞋城東勝鞋城1.28萬8-11元不售好美家家居好美家家居2.2萬2-3元1.1-1.5元不售東晟國際商貿(mào)城東晟國際商貿(mào)城8萬只有三層出租, 面積在200到350 租金1元左右一層均價9000 二層均價:6000項目對面沿街房項目對面沿街房2000.8元不售茶葉市場茶葉市場1萬1.3-1.6內(nèi)街0.86-0.92元不售東李商圈租金情況：東李商圈租金情況：區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析此區(qū)域的的經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以中低檔為主；租金偏低，投資回報率不高；整體商圈處于初級階段;第一部分、宏觀市場第一

36、部分、宏觀市場第二部分、區(qū)域市場分析第二部分、區(qū)域市場分析第三部分、項目基本情況第三部分、項目基本情況第四部分、項目定位建議第四部分、項目定位建議第五部分、項目總體銷售原則第五部分、項目總體銷售原則項目現(xiàn)狀項目現(xiàn)狀項目地塊工整，地勢平坦，基本拆遷完畢，項目地塊工整，地勢平坦，基本拆遷完畢， 緊鄰九水路、銀液泉路、青銀高速；緊鄰九水路、銀液泉路、青銀高速；關聯(lián)性分析關聯(lián)性分析通達性通達性衡量指標衡量指標理想狀態(tài)理想狀態(tài)現(xiàn)狀現(xiàn)狀評價評價評分評分權(quán)重權(quán)重總分總分出入口數(shù)量4個出入口項目暫規(guī)劃3個出入口正常水平4520到達車站距離 500米預計約3公里低于正常水平224到達購物場所的距離1000米愛客

37、家購物超市距本案約100余米高于正常水平5420到達大型購物場所的距離4000米到達本案最近的大型購物場所是利客來購物超市3000米。高于正常水平5420到達銀行的距離1000米之內(nèi)2家項目周邊有一家農(nóng)行正常水平339到達醫(yī)院的距離2000米3000米左右有401醫(yī)院正常水平 3412到達廣場的距離1000米本案2000米處李滄廣場低于正常水平4416到達學校的距離1000米本案1000內(nèi)有58中和試驗二小正常水平4520合計121評價：得分30分 權(quán)重：各權(quán)數(shù)按消費者及青島抽樣調(diào)查統(tǒng)計結(jié)果為依據(jù) 總評分： 121 分（滿分155分）評分標準： 達到理想狀態(tài)=5分 高于正常水平=4分 正常水平

38、=3分 低于正常水平=2分 遠低于正常水平=1分 可視性可視性衡量指標理想狀態(tài)現(xiàn)狀評價得分地塊高度略高于道路稍低于圍墻外路面正常水平3主要障礙無障礙院中尾樓即將拆除高于正常水平4入口視點無遮擋，視覺美觀無遮擋，視覺效果較好理想狀態(tài)5環(huán)境美感無視覺遮擋，環(huán)境優(yōu)美無視覺遮擋，但周圍專業(yè)市場多，臨路，環(huán)境一般。正常水平3噪音污染幽靜，遠離喧囂緊鄰九水路、臨九水立交，308國道、青銀高速，存在噪音低于正常水平2合計17評價：得分17分 權(quán)重：均為5，因為環(huán)境的可視性對于住宅來說非常重要 總分： 85分（滿分125分） 通過以上地塊現(xiàn)狀及關聯(lián)性分析，本案的總評分為通過以上地塊現(xiàn)狀及關聯(lián)性分析，本案的總評

39、分為 206206分分（滿分（滿分 280 280 分）一般綜合評分達到分）一般綜合評分達到196196分為優(yōu)等地塊，由此可見分為優(yōu)等地塊，由此可見本案地塊屬于優(yōu)質(zhì)地塊。項目處于東部新區(qū)與老城區(qū)的樞紐地本案地塊屬于優(yōu)質(zhì)地塊。項目處于東部新區(qū)與老城區(qū)的樞紐地帶，是政府今后期重點規(guī)劃發(fā)展的區(qū)域，從宏觀角度看，區(qū)域帶，是政府今后期重點規(guī)劃發(fā)展的區(qū)域，從宏觀角度看，區(qū)域位置較好。位置較好。項目項目swotswot分析分析strength(strength(優(yōu)勢優(yōu)勢) )地理位置地理位置 項目地處李滄老城與新城的必經(jīng)之處；地理位置非常優(yōu)越。人文教育人文教育 項目內(nèi)部設有幼兒園，臨近58中，試驗二小人文氣

40、氛比較好。配套優(yōu)勢配套優(yōu)勢 項目片區(qū)配套生活非常便利，并且已經(jīng)小有規(guī)模。 項目自身有著完善的社區(qū)配套，生活便利。地塊優(yōu)勢地塊優(yōu)勢 項目地塊工整并已經(jīng)拆遷完畢，為項目的順利進展鋪平了道路。交通條件交通條件 項目緊臨青銀高速、308國道和九水立交，道路交通非常便捷。weaknessweakness（劣勢）（劣勢）規(guī)劃劣勢規(guī)劃劣勢 項目商業(yè)體量比較分散對商業(yè)的銷售形成了較大的阻力。安全劣勢安全劣勢 項目周邊車流量比較大，對居住人群形成一定的安全隱患。環(huán)境劣勢環(huán)境劣勢 目前周邊環(huán)境還比較臟亂，這將給項目的形象帶來很大的影響。商業(yè)環(huán)境劣勢商業(yè)環(huán)境劣勢 目前周邊的商業(yè)檔次主要以中低檔次為主，這將對項目商業(yè)

41、部分的銷售價格和將來 的租金形成較大的阻力。opportunityopportunity（機會）（機會）市場需求市場需求 此片區(qū)住宅需求量較大，尤其是中小戶型；區(qū)域前景區(qū)域前景 隨著新城的不斷建設并完工，此區(qū)域的價值前景非常樂觀；政府導向政府導向 青島市城市規(guī)劃引導該區(qū)域良性發(fā)展，區(qū)域?qū)⒌玫竭M一步改造優(yōu)化； 環(huán)境改造環(huán)境改造 隨著李村河改造的不斷深入，此區(qū)域內(nèi)的環(huán)境將得到一定的改善； 交通改造交通改造 隨著規(guī)劃中九水路的擴建，此區(qū)域內(nèi)的人流量將不斷增大； threatenthreaten（威脅）（威脅）政策威脅政策威脅 政府對房地產(chǎn)市場的不斷調(diào)控將對項目產(chǎn)生一定影響；潛在威脅潛在威脅 隨著李滄

42、新城建設力度的不斷增大，此區(qū)域的潛在競爭將非常大且隨著李滄新城建設力度的不斷增大，此區(qū)域的潛在競爭將非常大且可可 持續(xù)性非常強。持續(xù)性非常強。第一部分、宏觀市場第一部分、宏觀市場第二部分、區(qū)域市場分析第二部分、區(qū)域市場分析第三部分、項目基本情況第三部分、項目基本情況第四部分、項目定位建議第四部分、項目定位建議第五部分、項目總體銷售原則第五部分、項目總體銷售原則項目規(guī)模優(yōu)勢項目規(guī)模優(yōu)勢城市運營的營銷高度城市運營的營銷高度商場商業(yè)、住宅底商、住宅商場商業(yè)、住宅底商、住宅造造城項目城項目新的社區(qū)生活模式新的社區(qū)生活模式, , 引領新生活方式引領新生活方式國際化的新社區(qū)規(guī)劃方向國際化的新社區(qū)規(guī)劃方向主

43、題定位主題定位項目整體定位依據(jù)項目整體定位依據(jù)主題定位：主題定位：block(block(街區(qū)街區(qū)) )街區(qū)（block）理念發(fā)源于美國，是5個英文單詞的縮寫:bbusiness(商業(yè))lliefallow(休閑)00pen(開放)ccrowd(人群)kkind(親和)。它將居住和商業(yè)融合一體，既提供居住，又有豐富的商業(yè)配套和休閑配套。項目整體定位項目整體定位生活在街區(qū)的居民，其日常生活和行為，很大程度上依賴于所在的街區(qū)，雖然人口眾多，卻有親切和諧的鄰里關系。精致、休閑的商鋪臨街而建，臨街商鋪后面是高矮錯落的住宅建筑，人們在街區(qū)隨意漫步、休閑、購物，街區(qū)生活從容不迫、氣定神閑，富有活力和文化品

44、位。李滄中央居住區(qū)李滄中央居住區(qū)國際國際blockblock街區(qū)街區(qū)案名釋義：1 1、“龍海龍海”“龍?！睘殚_發(fā)商名稱，龍海集團涉及路橋建設、房地產(chǎn)開發(fā)、建筑建材等行業(yè)，雄厚的經(jīng)濟給購房者以足夠的信心，同時推廣項目同時注重企業(yè)形象維護 。2 2、“新天地新天地”“新”表現(xiàn)項目位于新興中央居住區(qū)，緊扣項目地段優(yōu)勢，以“天地” 賦予項目一種規(guī)模宏大的氣勢感以及開發(fā)商打造項目品牌的決心與氣魄。項目整體定位與命名項目整體定位與命名l引入街區(qū)生活方式，將商業(yè)與住宅部分有機組合為一個營銷概念，避免商業(yè)街與住宅的割裂，有利項目整體推廣。l本項目從規(guī)劃設計方面，完全符合開放式block街區(qū)的特點。l新的生活形

45、態(tài)的引入，對于提升項目品質(zhì)，回避項目弱點，引導客戶購買將發(fā)揮重要作用。項目項目整體定位支持整體定位支持項目整體定位支持項目整體定位支持項目住宅部分定位項目住宅部分定位p功能定位：功能定位：自住為主，投資為輔自住：自?。耗壳暗恼邔蛞庠诮鉀Q居民的基本居住條件，所以在產(chǎn)品規(guī)劃方面決定了本項目以自住為主。投資：投資：李滄區(qū)未來良好的規(guī)劃使得更多的人開始關注這個區(qū)域，對未來區(qū)域的規(guī)劃和發(fā)展充滿了期待和憧憬，相信隨著市政建設力度的不斷加強，必將成為房產(chǎn)投資者選擇的對象。p產(chǎn)品定位：產(chǎn)品定位：目前項目規(guī)劃已經(jīng)明確，可調(diào)整空間不大，在此基礎上深度挖掘產(chǎn)品優(yōu)勢，整合賣點，把握好項目良好的銷售態(tài)勢。p客群定位

46、：客群定位：鑒于開發(fā)公司目前已經(jīng)開始本項目住宅部分的客戶積累，而且總量較大，所以我們認為，針對目前已經(jīng)積累的意向客戶進行重點剖析，對客戶定位的準確度會更高。對本項目開始銷售后的推廣方向和策略也會有積極的、正確的引導作用。p價格定位：價格定位：通過對區(qū)域市場的研究與分析，我們認為影響定價的主要因素有以下幾點：建筑密度（容積率）、建筑形態(tài)、入住時間、房屋實用率、區(qū)域內(nèi)競品項目定價、產(chǎn)品設計。產(chǎn)品細部緩解的橫向?qū)Ρ?，提高本項目產(chǎn)品配備的標準可作為提升價格、把握賣點的依據(jù)。價格的最終確定同時與本項目的開發(fā)進度有著直接的關系，屆時，我們將根據(jù)外部市場的變化以及本項目的實際情況來明確最終價格。項目住宅部分

47、核心競爭力提列項目住宅部分核心競爭力提列品牌：品牌：龍海集團經(jīng)濟實力雄厚，但因公司一向低調(diào)的處事風格導致目前公司知名度與公司實際實力不成正比。在當前競爭激烈的房地產(chǎn)市場，開發(fā)品牌的實力與知名度、美譽度對項目有著直接影響，因此我司在本案的操盤中將采取開發(fā)商品牌與項目品牌共同推進的策略模式，力爭達到開發(fā)商形象與項目銷售達到雙贏的局面；區(qū)位：區(qū)位：緊臨青銀高速、308國道和九水立交，交通便捷，處于李滄新老商業(yè)區(qū)核心地帶，發(fā)展?jié)摿妱?；產(chǎn)品規(guī)劃設計：產(chǎn)品規(guī)劃設計：復合地產(chǎn)，街區(qū)定位，規(guī)劃設計前衛(wèi)時尚項目自身配套：項目自身配套：社區(qū)幼兒園、完善的社區(qū)商業(yè)配套，打造無憂的生活理念以某一商品種類為主題；在同

48、類商品中，可供選擇的商品很多；支柱商家是該種類中最知名的之一；輻射面為周邊乃至全市；商品種類較少，多為每日生活相關商品和服務；可選擇品種也較有限；輻射面為毗鄰生活小區(qū)；商品種類最廣；每個種類中可供選擇的商品很多；主要商品種類中大部分知名商家云集于此；輻射面為全市范圍, 或至少是全市的大片區(qū)域； 商品種類較廣且可選擇品種也較多； 以一家大賣場或百貨店為支柱商家 輻射面為鄰近3-5公里范圍根據(jù)輻射區(qū)域和所提供商品范圍的不同，商業(yè)模式可以有多種不同的選根據(jù)輻射區(qū)域和所提供商品范圍的不同，商業(yè)模式可以有多種不同的選擇擇多種商業(yè)模式提列多種商業(yè)模式提列定位原則定位原則價值最大化價值最大化原則原則業(yè)態(tài)最優(yōu)

49、化業(yè)態(tài)最優(yōu)化原則原則產(chǎn)品互動化產(chǎn)品互動化原則原則風險最小化風險最小化原則原則回款最暢化回款最暢化原則原則項目商業(yè)定位原則項目商業(yè)定位原則總結(jié)：總結(jié)：由于本案處于李滄核心商業(yè)區(qū)李滄核心商業(yè)區(qū)與新興中央居住區(qū)新興中央居住區(qū)的交界地，而當前區(qū)域內(nèi)并沒有良好的商業(yè)氣息與濃厚的商業(yè)氛圍，未來幾年隨著李滄核心商業(yè)區(qū)的發(fā)展及中央居住區(qū)的逐漸成型，本案商業(yè)部分遠期的商業(yè)價值大大高于當前。 為了回避項目前期操作的風險，我司建議本案商業(yè)部分當前主要功能為：服務社區(qū)，輻我司建議本案商業(yè)部分當前主要功能為：服務社區(qū)，輻射周邊，同時可作為李滄核心商業(yè)區(qū)與新興中央居住區(qū)的商業(yè)銜接部分。射周邊，同時可作為李滄核心商業(yè)區(qū)與新

50、興中央居住區(qū)的商業(yè)銜接部分。p市場定位：市場定位：本案不具備成為市級購物中心的條件，定位片區(qū)商業(yè)中心 ，納入部分城市級的商業(yè)，起到攔截市中心隨意性較強、中檔的、購買頻率較高的消費，同時又可以納入服務周邊社區(qū)居民日常休閑、消費、娛樂的消費業(yè)態(tài)。可能最大化發(fā)揮價值，降低投資風險。項目商業(yè)部分定位項目商業(yè)部分定位終端消費者定位終端消費者定位商業(yè)服務人群定位商業(yè)服務人群定位本項目業(yè)主本項目業(yè)主項目東部規(guī)劃的項目東部規(guī)劃的3030萬客戶群萬客戶群項目周邊人群，包括一部分習慣于項目周邊人群，包括一部分習慣于老商業(yè)區(qū)購物的人群老商業(yè)區(qū)購物的人群周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群 事件帶動產(chǎn)生的瞬時客流核心消費者核心消費者游移消費

51、者游移消費者目的性人群本項目面對的主要消費群體是項目業(yè)主及整個東部新城30萬人口，并輻射周邊相當大范圍的人群主題形象定位主題形象定位主題形象定位主題形象定位3603600 0 消費消費+ +風情商業(yè)街風情商業(yè)街整合李滄商業(yè)版圖整合李滄商業(yè)版圖 三大商業(yè)主題，六大商業(yè)功能全面整合李滄商業(yè)版圖 注釋：注釋：三大商業(yè)主題：風情商業(yè)街、綜合商場、社區(qū)商業(yè)； 六大商業(yè)功能：購物、餐飲、娛樂、休閑、觀賞、旅游；豐富的業(yè)種業(yè)態(tài)豐富的業(yè)種業(yè)態(tài) 集購物、餐飲、娛樂、休閑、觀賞、旅游于一體的block街區(qū)商業(yè)模式；升級的商業(yè)環(huán)境升級的商業(yè)環(huán)境提升本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)環(huán)境，提高本區(qū)域內(nèi)的消費檔次；競爭方面：競爭方面：已知

52、綠城兩個商業(yè)項目無法近期啟動；另外大量舊村改造商業(yè)部分短時間內(nèi)無法形成商業(yè)氣氛！自身方面：自身方面：本項目處于到達居住地的必經(jīng)之路，地段優(yōu)勢明顯；本項目周邊的商業(yè)氣氛已經(jīng)初具規(guī)模；政府規(guī)劃東李商圈并規(guī)劃步行街、項目北側(cè)東李橋的建設都將為項目帶來大 量的人流;新城區(qū)建成后，本區(qū)域內(nèi)已有6家商場，新商業(yè)區(qū)的概念已經(jīng)深入人心了； （時間差的優(yōu)勢）主題形象定位主題形象定位可行性可行性如何有效緩解如何有效緩解甲方回款壓力甲方回款壓力招商問題解決招商問題解決的可行性的可行性銷售問題解決銷售問題解決的可行性的可行性符合李滄區(qū)符合李滄區(qū)商業(yè)市場需求商業(yè)市場需求如何如何發(fā)揮優(yōu)勢發(fā)揮優(yōu)勢規(guī)避劣勢規(guī)避劣勢目前商業(yè)目

53、前商業(yè)定位中應考慮定位中應考慮的幾個因素的幾個因素項目商業(yè)部分建議項目商業(yè)部分建議業(yè)態(tài)組合建議業(yè)態(tài)組合建議業(yè)態(tài)組合建議業(yè)態(tài)組合建議商業(yè)類別業(yè)態(tài)選擇業(yè)態(tài)描述集中商業(yè)主力店商場、百貨（含超市）國內(nèi)外大中型品牌商家輔助業(yè)態(tài)服裝專賣店、精品店、餐飲、休閑娛樂服裝專賣店、精品店、餐飲為主 高檔美容、精品眼鏡店、銀行 、 ktv、中小型專業(yè)店為輔社區(qū)配套商業(yè)小型社區(qū)商業(yè)各類食品店，便利店，洗衣店，美容美發(fā)店，診所等 業(yè)態(tài)組合之功能導向業(yè)態(tài)組合之功能導向以商場、百貨主力店帶動商業(yè)活力以餐飲休閑商業(yè)帶旺商業(yè)氛圍以配套商業(yè)方便社區(qū)居民北側(cè)商業(yè)業(yè)態(tài)選擇建議北側(cè)商業(yè)業(yè)態(tài)選擇建議北側(cè)北側(cè)3 3層商業(yè)業(yè)態(tài)選擇層商業(yè)業(yè)態(tài)

54、選擇主力店核心確定主力店核心確定 區(qū)域升級大型商場或百貨主力店輔助業(yè)態(tài)確定主力店輔助業(yè)態(tài)確定 中小型生活超市主力商業(yè)寄生帶動商業(yè)業(yè)態(tài)確定主力商業(yè)寄生帶動商業(yè)業(yè)態(tài)確定 服裝專賣店、精品店、餐飲為主 高檔美容、精品眼鏡店、麥當勞、肯德基、 銀行 ktv、中小型專業(yè)店為輔原則一：國內(nèi)外知名中高檔百貨商家選址需求總建筑面積：1500030000平米其中超市面積：50006000平米左右原則二：本項目用地條件路北主商業(yè)部分總面積1.5萬平米；本項目主力店總規(guī)模建議： 將路北主商業(yè)部分面積增加（向東延伸，既可滿足需求又可增加項目利潤） 將主力店的面積控制在北側(cè)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)模建議北側(cè)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)模建議主商業(yè)的二

55、、三層主商業(yè)的二、三層一層商業(yè)部分將作為商業(yè)高盈利部分劃分為獨立街鋪單獨銷售；一層商業(yè)部分將作為商業(yè)高盈利部分劃分為獨立街鋪單獨銷售；一層二層三層南側(cè)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)模建議南側(cè)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)模建議 主力店核心確定主力店核心確定 主力店輔助業(yè)態(tài)確定主力店輔助業(yè)態(tài)確定 主力商業(yè)寄生帶動商業(yè)業(yè)態(tài)確定主力商業(yè)寄生帶動商業(yè)業(yè)態(tài)確定 服裝專賣店、精品店、餐飲為主高檔美容、精品 眼鏡店、麥當勞、肯德基、 銀行娛樂主題的電影 院、ktv、中小型專業(yè)店為輔此商業(yè)部分比較集中，可以形成較大的賣場，對商業(yè)的輻射力較大，業(yè)態(tài)可規(guī)劃性較強；中檔家居主題商業(yè)區(qū)域升級大型商場或百貨負一層負一層一層一層二層二層三層三層四層四層五層五層

56、商業(yè)形式建筑形式商業(yè)空間劃分中高檔商場百貨（包含超市）主力店內(nèi)向型，混合式內(nèi)向型，混合式地上地上1 1層層地下地下1 1層層柱距：柱距：8 8米米* *8 8米米 或或 9 9米米* *9 9米米層高：首層層高：首層5.25.2米，其他樓米，其他樓層層4.84.8米米中檔家居主體商業(yè)外向型，開放式外向型，開放式地上地上2 24 4層層層高：層高：4.54.5米米最小單元建筑面積：最小單元建筑面積：100100150150平米平米店鋪劃分：縱向分割店鋪劃分：縱向分割娛樂主題（電影院、ktv）外向型，開放式外向型，開放式地上地上5 5層層自由分割自由分割業(yè)態(tài)規(guī)模建議業(yè)態(tài)規(guī)模建議南側(cè)主商業(yè)業(yè)態(tài)選擇南

57、側(cè)主商業(yè)業(yè)態(tài)選擇中檔家居市場示意：中檔家居市場示意：項目底商部分項目底商部分概念：概念：底商是指利用樓盤底層或低層作為商業(yè)用房，以滿足自身或區(qū)域消費者的各種需求。設置方式設置方式傳統(tǒng)沿街商業(yè)底商；獨立商業(yè)底商；會所商業(yè)底商。底商樓層搭配關系底商樓層搭配關系住宅底商；寫字樓底商；商住樓底商等。底商服務類型底商服務類型社區(qū)商業(yè)服務、區(qū)域商業(yè)服務。結(jié)論：結(jié)論：本項目底商屬于：設置方式沿街商業(yè)底商樓層搭配關系住宅底商服務類型社區(qū)商業(yè)服務兼顧區(qū)域商業(yè)服務底商業(yè)態(tài)定位因素底商業(yè)態(tài)定位因素 建筑物自身因素建筑物自身因素 租金因素租金因素 項目規(guī)模項目規(guī)模 國家相關政策法規(guī)國家相關政策法規(guī) 區(qū)域商業(yè)發(fā)展區(qū)域商

58、業(yè)發(fā)展 底商業(yè)態(tài)定位因素底商業(yè)態(tài)定位因素了解區(qū)域未來發(fā)展情況，了了解區(qū)域未來發(fā)展情況，了解商業(yè)目前經(jīng)營情況解商業(yè)目前經(jīng)營情況 明確我們的經(jīng)營范圍明確我們的經(jīng)營范圍 滿足項目自身生活配套需求的商滿足項目自身生活配套需求的商業(yè)部分和住宅部分的配比一般為業(yè)部分和住宅部分的配比一般為6-8%6-8%，本項目的配比為，超出這，本項目的配比為，超出這個比例，所以在功能定位上不僅個比例，所以在功能定位上不僅僅是社區(qū)配套商業(yè)，同時也是區(qū)僅是社區(qū)配套商業(yè)，同時也是區(qū)域服務商業(yè)域服務商業(yè) 本項目的商業(yè)分布格局本項目的商業(yè)分布格局適合什么樣的經(jīng)營業(yè)態(tài)適合什么樣的經(jīng)營業(yè)態(tài) 前期招商注重成功率，前期招商注重成功率，盡可

59、能與大型品牌業(yè)態(tài)盡可能與大型品牌業(yè)態(tài)形成合作形成合作 了解區(qū)域未來發(fā)展情況，了了解區(qū)域未來發(fā)展情況，了解商業(yè)目前經(jīng)營情況解商業(yè)目前經(jīng)營情況 本項目的商業(yè)分布格局本項目的商業(yè)分布格局適合什么樣的經(jīng)營業(yè)態(tài)適合什么樣的經(jīng)營業(yè)態(tài) 底商和上層住宅關系分析底商和上層住宅關系分析 1 1、不利因素：、不利因素：上層住宅的戶型影響商場通透性、鋪位分割；上層住宅公共設施部分影響底商的使用面積；上層住宅影響底商的業(yè)態(tài)選擇；底商影響上層住宅業(yè)主生活空間；底商影響上層住宅業(yè)主私密性；底商噪音干擾；底商影響上層的產(chǎn)權(quán)年限（商業(yè)配套不影響）；底商空調(diào)排放熱氣對上層住宅影響；2 2、相互促進因素：、相互促進因素：上層住宅業(yè)

60、主的數(shù)量有助底商的盈利、有穩(wěn)定的客群；上層住宅業(yè)主可以提升底商的知名度和美譽度；底商可以方便上層的日常消費行為；底商的銷售可以使開發(fā)商降低部分過高的樓價； 如何解決底商和上層住宅的關系如何解決底商和上層住宅的關系 1、上層住宅的戶型影響商場通透、鋪位劃分2、上層住宅公共設施部分影響商場的使用面積 3、上層住宅影響底商的業(yè)態(tài)選擇 4、上層影響底商的消費群體人身安全 5、底商影響上層的個人生活空間的私密性、噪音干擾6、底商空調(diào)排放熱氣等對上層的影響 p如何解決底商和上層住宅的關系如何解決底商和上層住宅的關系 本案商業(yè)操作重點本案商業(yè)操作重點 本案商業(yè)操作重點本案商業(yè)操作重點租售并舉租售并舉 注重居