夏朵園商業(yè)策劃提案

1、前前 言言首先要感謝農(nóng)房集團的各位領(lǐng)導能夠在百忙之中抽空閱讀開啟對“夏朵園商業(yè)街”商業(yè)項目所作的前期項目初步策劃提案。幷同時感謝各位領(lǐng)導在本項目上對開啟的支持與幫助！ 1. 1. 商鋪之區(qū)域市場調(diào)研范圍商鋪之區(qū)域市場調(diào)研范圍2. 2. 商鋪之區(qū)域商業(yè)市場情況商鋪之區(qū)域商業(yè)市場情況3. 3. 商鋪之商鋪之swotswot分析分析4. 4. 商鋪之總體定位商鋪之總體定位5. 5. 商鋪之時尚休閑篇商鋪之時尚休閑篇6. 6. 商鋪之步行街與沿街商鋪篇商鋪之步行街與沿街商鋪篇7.7.商鋪之其余商業(yè)篇商鋪之其余商業(yè)篇8.8.商鋪之銷售策略篇商鋪之銷售策略篇第一部分第一部分 商商 鋪鋪 建建 議議1. 1

2、. 商鋪之區(qū)域商業(yè)市場調(diào)研范圍商鋪之區(qū)域商業(yè)市場調(diào)研范圍 2. 2. 商鋪之區(qū)域商業(yè)市場情商鋪之區(qū)域商業(yè)市場情況況閔行開發(fā)區(qū)目前商業(yè)主要分為：閔行開發(fā)區(qū)目前商業(yè)主要分為：q江川路區(qū)域江川路區(qū)域q交大閔行校區(qū)周邊交大閔行校區(qū)周邊q好又多超市周邊好又多超市周邊q東川路住宅小區(qū)底層商鋪東川路住宅小區(qū)底層商鋪q千代廣場千代廣場q外資賣場有好又多與歐尚。外資賣場有好又多與歐尚。周邊小高層商鋪和多層商鋪之市場售價周邊小高層商鋪和多層商鋪之市場售價周邊商業(yè)市場的價格研判周邊商業(yè)市場的價格研判v 江川路商鋪與本項目相比較，在地段屬性、交通江川路商鋪與本項目相比較，在地段屬性、交通人流量、業(yè)種業(yè)態(tài)的配比都具有明

3、顯的優(yōu)勢，屬于老人流量、業(yè)種業(yè)態(tài)的配比都具有明顯的優(yōu)勢，屬于老閔行區(qū)域最為成熟、繁華的商業(yè)地段，而本項目是全閔行區(qū)域最為成熟、繁華的商業(yè)地段，而本項目是全新板塊、全新社區(qū)、因為居民要長時間才能入住，通新板塊、全新社區(qū)、因為居民要長時間才能入住，通過項目的優(yōu)缺點比較，該項目的單價最低。過項目的優(yōu)缺點比較，該項目的單價最低。周邊商業(yè)市場的價格研判周邊商業(yè)市場的價格研判周邊商業(yè)市場的價格研判周邊商業(yè)市場的價格研判3. 3. 商鋪之商鋪之swotswot分析分析 商鋪之商鋪之swotswot分析分析優(yōu)勢（優(yōu)勢（strengthstrength）具備成為區(qū)域社區(qū)商業(yè)地標的產(chǎn)品優(yōu)勢鄰近輕軌站的交通優(yōu)勢提供

4、“一站式社區(qū)”商業(yè)服務(wù)的整體規(guī)劃組合：包括時尚休閑、服飾、餐飲、便民、娛樂等“農(nóng)房”與“開啟” 強強緊密聯(lián)手劣勢（劣勢（weaknessweakness） 周邊建筑形態(tài)形象檔次較低周邊現(xiàn)有整體商業(yè)氛圍不夠濃厚機遇（機遇（opportunityopportunity）宏觀經(jīng)濟形勢利好，商業(yè)市場前景樂觀同質(zhì)可比性項目尚未出現(xiàn)符合商業(yè)市場需求趨于多元化的特征區(qū)域商業(yè)需求增大，處于供方市場狀態(tài)威脅（威脅（threatenthreaten）同質(zhì)競爭項目可能隨時浮出水面各主要節(jié)點未能最后確定，變量較大 4. 4. 商鋪之總體定位商鋪之總體定位1. 1. 完善項目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)，搶占商機； 2. 以滿足整體定

5、位為前提，采用業(yè)態(tài)錯位分布的原則，達到業(yè)態(tài)布局的協(xié)調(diào)統(tǒng)一（trade-mix)； 3. 穩(wěn)定消費群體，保障商鋪的持續(xù)發(fā)展；4. 考慮各種業(yè)態(tài)的營業(yè)時間差異，利用業(yè)態(tài)間的相互促進，營造良好的商業(yè)氛圍；5. 體現(xiàn)社區(qū)商業(yè)中心社區(qū)商業(yè)中心主題，服務(wù)于社區(qū)及周邊區(qū)域；6. 借助鄰近輕軌的立體交通優(yōu)勢及強大的人氣聚集力，保障整體定位的可實現(xiàn)性。 商鋪業(yè)態(tài)定位依據(jù)商鋪業(yè)態(tài)定位依據(jù)商鋪業(yè)態(tài)定位細分商鋪業(yè)態(tài)定位細分d 區(qū)區(qū) 社社 區(qū)區(qū) 服服 務(wù)務(wù)a區(qū)主題商業(yè)區(qū)主題商業(yè)c 區(qū)區(qū) 休休 閑閑 餐餐 飲飲 區(qū)區(qū)b 區(qū)區(qū) 時時 尚尚 潮潮 流流 地地 帶帶底層：如：（左）避風塘、上底層：如：（左）避風塘、上島咖啡等（

6、中）小型式的服裝島咖啡等（中）小型式的服裝街、名牌服飾為主題街、名牌服飾為主題 （右）麥（右）麥當勞、肯德基等快餐當勞、肯德基等快餐二層；如：特色酒吧、譚火鍋、二層；如：特色酒吧、譚火鍋、西式餐廳、咖啡西式餐廳、咖啡shop為主題為主題三層：如：網(wǎng)吧、迪吧、休閑吧、三層：如：網(wǎng)吧、迪吧、休閑吧、譚火鍋、多利川菜館、巴西烤肉譚火鍋、多利川菜館、巴西烤肉等等底層：如：底層：如：美容美發(fā)、銀行、郵美容美發(fā)、銀行、郵局、干洗店、藥店、局、干洗店、藥店、沖沖印店印店 商鋪業(yè)態(tài)定位細分商鋪業(yè)態(tài)定位細分d 區(qū)區(qū) 社社 區(qū)區(qū) 服服 務(wù)務(wù)a區(qū)主題商業(yè)區(qū)主題商業(yè)c 區(qū)區(qū) 休休 閑閑 餐餐 飲飲 區(qū)區(qū)b 區(qū)區(qū) 時時

7、 尚尚 潮潮 流流 地地 帶帶底層：如：（左）避風塘、上底層：如：（左）避風塘、上島咖啡等（中）小型式的服裝島咖啡等（中）小型式的服裝街、名牌服飾為主題街、名牌服飾為主題 （右）麥（右）麥當勞、肯德基等快餐當勞、肯德基等快餐二層；如：特色酒吧、譚火鍋、二層；如：特色酒吧、譚火鍋、西式餐廳、咖啡西式餐廳、咖啡shop為主題為主題三層：如：網(wǎng)吧、迪吧、休閑吧、三層：如：網(wǎng)吧、迪吧、休閑吧、譚火鍋、多利川菜館、巴西烤肉譚火鍋、多利川菜館、巴西烤肉等等底層：如：底層：如：美容美發(fā)、銀行、郵美容美發(fā)、銀行、郵局、干洗店、藥店、局、干洗店、藥店、沖沖印店印店 時尚潮流地帶（時尚潮流地帶（ 1f 1f 部分

8、商場、部分商場、2f 2f 部分商場）部分商場） 業(yè)態(tài)組合：精品飾物、咖啡shop、名品鐘表及休閑運動服飾等 ；時尚潮流地帶、社區(qū)服務(wù)性行業(yè)（時尚潮流地帶、社區(qū)服務(wù)性行業(yè)（ 1f1f、2f 2f 步行街與沿街商鋪）步行街與沿街商鋪） 業(yè)態(tài)組合：主題茶館，西式餐廳，精品飾物，時尚服飾及社區(qū)服務(wù)性配套設(shè)施等，滿足本案及周邊居民的高層次需求，并提供完善的生活配套設(shè)施；休閑餐飲（休閑餐飲（2-3f 2-3f 部分商場）部分商場） 滿足本案及周邊居民的飲食需求；網(wǎng)吧網(wǎng)吧 、特色酒吧、迪吧等休閑娛樂場所（、特色酒吧、迪吧等休閑娛樂場所（2-3f 2-3f 左區(qū)部分商場）左區(qū)部分商場） 滿足本案及周邊居民的

9、娛樂需求。 商鋪業(yè)態(tài)定位分析商鋪業(yè)態(tài)定位分析1f1f業(yè)態(tài)布局示意圖業(yè)態(tài)布局示意圖西式西式餐廳餐廳時時 尚尚 服服 飾飾如：麥當勞、 肯德基精精 品品 飾飾 物物社社 區(qū)區(qū) 主主 題題 店店禮品禮品文具文具時尚潮流地帶時尚潮流地帶藥店藥店沖印店沖印店精品精品飾物飾物時尚潮流地帶、社區(qū)服務(wù)性行業(yè)時尚潮流地帶、社區(qū)服務(wù)性行業(yè)思妍麗護思妍麗護膚美容膚美容美容美容美發(fā)美發(fā)注注 釋：釋：基于本項目底層部分在開間與進深方面所面臨的問基于本項目底層部分在開間與進深方面所面臨的問題，開啟建議底層可作小面積產(chǎn)權(quán)出售，即題，開啟建議底層可作小面積產(chǎn)權(quán)出售，即時尚潮時尚潮流地帶與精品飾物區(qū)流地帶與精品飾物區(qū)進行有效分

10、隔，同時與本項目進行有效分隔，同時與本項目二、三層進行合理的業(yè)態(tài)錯位經(jīng)營。項目底商部分二、三層進行合理的業(yè)態(tài)錯位經(jīng)營。項目底商部分面積應(yīng)控制在面積應(yīng)控制在5050平方米左右，單價提高。減輕客戶平方米左右，單價提高。減輕客戶初始經(jīng)營資金投入的壓力，降低了投資門檻，幫助初始經(jīng)營資金投入的壓力，降低了投資門檻，幫助了部分實力不太強的客戶實現(xiàn)創(chuàng)業(yè)夢想，此舉相當了部分實力不太強的客戶實現(xiàn)創(chuàng)業(yè)夢想，此舉相當于為項目的銷售拓寬了客戶層面。于為項目的銷售拓寬了客戶層面。開啟建議：開啟建議： 入口處的入口處的1f/2f/3f/4f/5f，分別為三層合一為整體，這，分別為三層合一為整體，這樣的分割對未來的銷售會有

11、影響。初步建議有兩個：樣的分割對未來的銷售會有影響。初步建議有兩個：（1）將）將f1，f2合一；合一；f4，f5合一，作為定向招商銷售；合一，作為定向招商銷售；（2）一層作為底鋪，開口對回遷區(qū)。二三層合一，但在對）一層作為底鋪，開口對回遷區(qū)。二三層合一，但在對內(nèi)街的的入口進行架空，形成一個挑高門廳，送給內(nèi)街的的入口進行架空，形成一個挑高門廳，送給2-3層層（問題點是樓梯的設(shè)置）。另（問題點是樓梯的設(shè)置）。另4f的的2-3層由于面寬窄進深長，層由于面寬窄進深長，可與可與3a合并。合并。 2f2f業(yè)態(tài)布局示意圖業(yè)態(tài)布局示意圖 如：如：上島上島咖啡咖啡咖啡咖啡shopshop 多利川菜館多利川菜館

12、譚火鍋譚火鍋沈記靚湯沈記靚湯巴依巴依餐廳餐廳休閑餐飲區(qū)休閑餐飲區(qū)休閑娛樂區(qū)休閑娛樂區(qū)特色特色酒吧酒吧巴西巴西烤肉烤肉網(wǎng)網(wǎng) 吧吧主題主題茶坊茶坊上海人家上海人家3f3f業(yè)態(tài)布局示意圖業(yè)態(tài)布局示意圖網(wǎng)網(wǎng) 吧吧休閑娛樂區(qū)休閑娛樂區(qū)巴西烤肉巴西烤肉露天燒烤區(qū)露天燒烤區(qū)休閑休閑餐餐飲區(qū)飲區(qū)露臺區(qū)露臺區(qū)特色特色酒吧酒吧主題主題茶坊茶坊如：如：上島上島咖啡咖啡咖啡咖啡shopshop 譚火鍋譚火鍋沈記靚湯沈記靚湯多利川多利川菜館菜館巴依巴依餐廳餐廳上海人家上海人家休閑休閑觀光觀光區(qū)域區(qū)域定位詮示：定位詮示：二、三層區(qū)將是極具特色的商業(yè)內(nèi)街，這種商業(yè)格局比較新穎，二、三層區(qū)將是極具特色的商業(yè)內(nèi)街，這種商業(yè)格局

13、比較新穎，但雙層的結(jié)構(gòu)對行業(yè)的選擇卻有很多的限制。餐飲業(yè)是少數(shù)不但雙層的結(jié)構(gòu)對行業(yè)的選擇卻有很多的限制。餐飲業(yè)是少數(shù)不受雙層結(jié)構(gòu)影響的行業(yè)，但是首先要讓建筑符合做餐飲的要求。受雙層結(jié)構(gòu)影響的行業(yè)，但是首先要讓建筑符合做餐飲的要求。為達到這個目的，可以將單獨鋪面的二樓和與之對應(yīng)的三樓成為達到這個目的，可以將單獨鋪面的二樓和與之對應(yīng)的三樓成為一個獨立的銷售（租賃）單位，并在內(nèi)部設(shè)置鋪面二樓直通為一個獨立的銷售（租賃）單位，并在內(nèi)部設(shè)置鋪面二樓直通三樓的樓梯。三樓的樓梯。二、三層區(qū)的餐飲必須選擇休閑餐飲，這有利于項目整體檔次二、三層區(qū)的餐飲必須選擇休閑餐飲，這有利于項目整體檔次的提升，并形成休閑餐飲

14、一條街的特色核心競爭優(yōu)勢。二、三的提升，并形成休閑餐飲一條街的特色核心競爭優(yōu)勢。二、三層區(qū)的最主要的工作是先解決招商的問題。對于二、三層區(qū)的層區(qū)的最主要的工作是先解決招商的問題。對于二、三層區(qū)的招商策略是重點攻關(guān)有影響力的休閑餐飲，哪怕是運用前半年招商策略是重點攻關(guān)有影響力的休閑餐飲，哪怕是運用前半年免租的策略，以此形成連動氣候。最終形成成熟休閑餐飲一條免租的策略，以此形成連動氣候。最終形成成熟休閑餐飲一條街。從而達到提升項目知名度及塑造核心競爭優(yōu)勢的效果。街。從而達到提升項目知名度及塑造核心競爭優(yōu)勢的效果。注注 釋：釋：3 3、內(nèi)街的一層（整個建筑的二層）臨街鋪面的入口處建議設(shè)、內(nèi)街的一層（

15、整個建筑的二層）臨街鋪面的入口處建議設(shè)為喇叭狀，以便擴大進店面的入口面寬。為喇叭狀，以便擴大進店面的入口面寬。 1、7f首層可根據(jù)柱網(wǎng)再分割成三個單元底鋪；首層可根據(jù)柱網(wǎng)再分割成三個單元底鋪；2、3e-10e一層對內(nèi)街的連廊過道的設(shè)計實際上形成了一條地一層對內(nèi)街的連廊過道的設(shè)計實際上形成了一條地下過道，建議在滿足規(guī)范要求下，以內(nèi)庭為單位上下。下過道，建議在滿足規(guī)范要求下，以內(nèi)庭為單位上下。 4 4、對于、對于12f、13f的設(shè)計，需要設(shè)計方對該區(qū)域的空間結(jié)構(gòu)給予的設(shè)計，需要設(shè)計方對該區(qū)域的空間結(jié)構(gòu)給予一定的解釋，并結(jié)合會所再進深入探討。一定的解釋，并結(jié)合會所再進深入探討。 就本項目建筑設(shè)計上的

16、疑問初步改進建議：就本項目建筑設(shè)計上的疑問初步改進建議：就本項目建筑設(shè)計上的疑問初步改進建議：就本項目建筑設(shè)計上的疑問初步改進建議：6 6、對于空調(diào)的位置，原則上建議餐飲設(shè)立小型獨立中央空調(diào)，、對于空調(diào)的位置，原則上建議餐飲設(shè)立小型獨立中央空調(diào)，空調(diào)機位設(shè)在頂層。同時考慮到未來的可變性，可充分利用空調(diào)機位設(shè)在頂層。同時考慮到未來的可變性，可充分利用建筑的立面處理預留一些分體空調(diào)外掛位。建筑的立面處理預留一些分體空調(diào)外掛位。 7 7、對于車庫的位置，建議在社區(qū)入口大體塊商業(yè)設(shè)地下或半、對于車庫的位置，建議在社區(qū)入口大體塊商業(yè)設(shè)地下或半地下車庫。地下車庫。 5 5、由于初步定位二層以上都作餐飲，所

17、以必須考慮相關(guān)的、由于初步定位二層以上都作餐飲，所以必須考慮相關(guān)的功能配套，其中最關(guān)鍵的是上下管（氣、水）的布置，建功能配套，其中最關(guān)鍵的是上下管（氣、水）的布置，建議議2b/3b/4b/5b/6b的管道位置設(shè)在每兩個單元的之間的中的管道位置設(shè)在每兩個單元的之間的中部位置。對應(yīng)一側(cè)部位置。對應(yīng)一側(cè)3a/4a/5a/6a/7a的管道位置設(shè)在兩單元的管道位置設(shè)在兩單元的交接的臨街處。同時餐飲的排煙系統(tǒng)設(shè)在建筑的頂層。的交接的臨街處。同時餐飲的排煙系統(tǒng)設(shè)在建筑的頂層。 2003 2003年上海高等、中等收入居民消費結(jié)構(gòu)比較年上海高等、中等收入居民消費結(jié)構(gòu)比較2003年上海市高等、中等收入居民用於年上

18、海市高等、中等收入居民用於食品服飾食品服飾消費的支出分別占消費總支出消費的支出分別占消費總支出的的 63%和和66%。由此可見，經(jīng)營日常消費品。由此可見，經(jīng)營日常消費品及休閑娛樂及休閑娛樂的商業(yè)物業(yè)依舊具有較的商業(yè)物業(yè)依舊具有較大的市場空間。大的市場空間。 中等收入居民中等收入居民 516 516 (7%)(7%) 3,978 3,978 (53%)(53%) 1,203 1,203 (16%)(16%) 701 701 (9%)(9%) 647 647 (9%)(9%) 422 422 (6%)(6%)食品衣著家庭用品居住交通通信娛樂單位：人民幣/年高等收入居民高等收入居民 1,942 1,

19、942(19%)(19%) 4,279 4,279(42%)(42%) 1,045 1,045(10%)(10%) 843 843(8%)(8%) 1,318 1,318(13%)(13%) 810 810(8%)(8%)2003年個人平均消費總支出：人民幣年個人平均消費總支出：人民幣10，237元元 2003年個人平均消費總支出：人民幣年個人平均消費總支出：人民幣7，467元元數(shù)據(jù)來源：上海統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)來源：上海統(tǒng)計年鑒2003休閑娛樂 20032003年上海高等、中等收入居民消費場所比較年上海高等、中等收入居民消費場所比較休閑娛樂休閑娛樂現(xiàn)已逐步佔據(jù)較大的商業(yè)市場份額，在中現(xiàn)已逐步佔據(jù)較大

20、的商業(yè)市場份額，在中高高等收入居民的消等收入居民的消費場費場 所比例中體現(xiàn)得尤爲明顯所比例中體現(xiàn)得尤爲明顯 。 數(shù)據(jù)來源：上海統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)來源：上海統(tǒng)計年鑒2003中等收入居民中等收入居民19%19%11%11%37%37%12%12%8%8%13%13%百貨商店購物中心專業(yè)商店大賣場超市便利店休閑娛樂6家上海市休閑廣場分布圖6家楊楊浦浦區(qū)區(qū)虹虹閘閘長長寧寧區(qū)區(qū)閔閔行行區(qū)區(qū)寶寶山山區(qū)區(qū)普普陀陀區(qū)區(qū)黃黃浦浦吳江路休閑街吳江路休閑街區(qū)區(qū)盧盧灣灣區(qū)區(qū)浦浦東東新新區(qū)區(qū)靜靜 安安區(qū)區(qū)南南匯匯嘉嘉定定徐徐匯匯區(qū)區(qū)口口區(qū)區(qū)北北區(qū)區(qū) 衡山路休閑街 新天地休閑廣場 吳江路休閑街 雁蕩路休閑街 洛城休閑廣場 虹梅

21、路休閑街 弘基休閑廣場 正大廣場特色街 陸家嘴美食街梅川路步行街梅川路步行街梅川路步行街陸家嘴美食街陸家嘴美食街 正大廣場特色街正大廣場特色街弘基休閑廣場弘基休閑廣場衡山路休閑街衡山路休閑街洛城休閑廣場洛城休閑廣場虹梅路休閑街虹梅路休閑街新天地休閑廣場新天地休閑廣場雁蕩路休閑街雁蕩路休閑街市民購房對配套設(shè)施的關(guān)注比例市民購房對配套設(shè)施的關(guān)注比例近年來，上海市居民對商業(yè)配套商業(yè)配套的關(guān)注比例逐漸上升，已經(jīng)和傳統(tǒng)的配套如交通、教育等相差無幾，已成爲影響市民購房決策的最重要最重要因素之一。數(shù)據(jù)來源：開啟戰(zhàn)略研究商業(yè)部 定位依據(jù)定位依據(jù) “ “時尚潮流地帶時尚潮流地帶” ” 延續(xù)項目的整體規(guī)劃建筑特點

22、 塑造讓渡價值，提高整體項目的軟性價值量 作為未來實現(xiàn)區(qū)域社區(qū)商業(yè)中心的重要組成部分 “ “社區(qū)服務(wù)性行業(yè)社區(qū)服務(wù)性行業(yè)” 實現(xiàn)“十全”生活，提高小區(qū)的整體生活質(zhì)量 作為未來夏朵小城二期住宅項目的配套性服務(wù)產(chǎn)品 在一定程度上滿足小區(qū)業(yè)主的不同層次要求 為主力客戶提供一體化服務(wù) 步行街、沿街商鋪業(yè)態(tài)細分步行街、沿街商鋪業(yè)態(tài)細分 業(yè)態(tài)定位 建議業(yè)態(tài)細分 時尚潮流地帶 咖啡shop，特色酒吧，主題店，西式餐廳禮品文具，精品飾物，時尚潮流服飾，家居飾物 社區(qū)生活配套 美容美發(fā)、銀行、郵局、干洗店、藥店、沖印店等 開啟開啟推薦的推薦的“時尚潮流地帶時尚潮流地帶” ” 客戶客戶咖啡咖啡shopshop：

23、星巴克、上島、真鍋、gino cafe特色酒吧：特色酒吧： arklive house、windows two、樂美頌會所、主主 題題 店：店： 避風塘、仙蹤林、錦園茶坊、東田果味綠茶坊西式餐廳：西式餐廳： 季諾休閑餐飲（意大利）、德克士、麥當勞、kfc禮品文具：禮品文具： 大禾、雅家時尚、蘇佩琦精品飾物：精品飾物： 黑眼睛、流行飾品、絲蒂奇飾品、亞妮工藝品時尚服飾：時尚服飾： lee、playboy、堡獅龍、佐丹奴、生活幾何家居飾物：家居飾物： 世家屋、郎德家飾、櫻花衛(wèi)廚、湯美思家居 “時尚潮流地帶時尚潮流地帶” ” 部分客戶圖片部分客戶圖片（主題店）仙蹤林茶房 （咖啡shop ）simpl

24、y caf （特色酒吧）樂美頌會所 （禮品文具）swarovski （西式餐廳）麥當勞（主題店）仙蹤林茶房 （咖啡shop ）simply caf （特色酒吧）樂美頌會所 （禮品文具）swarovski （西式餐廳）麥當勞 開啟推薦的開啟推薦的“社區(qū)生活配套社區(qū)生活配套” ” 客戶客戶 美容美發(fā)：美容美發(fā)：蒂凡尼形象設(shè)計中心、美麗田園護膚美容中心、王 壘形象設(shè)計中心、自然美護膚美發(fā)中心、思妍麗護 膚美容中心 藥藥 店：店：萬壽堂藥店、錦江大藥房、長徽藥房、雷允上國藥 公司、寶之林藥店 干干 洗洗 店：店：正章干洗、福奈特干洗、百立干洗、陽光干洗 沖沖 印印 店：店：柯達、富士、快圖美 網(wǎng)網(wǎng) 吧

25、：吧：東方網(wǎng)點、易閑網(wǎng)吧 工商銀行工商銀行: 自動提款機 “ “社區(qū)生活配套社區(qū)生活配套” ” 部分客戶圖片部分客戶圖片（美容、美發(fā)）美麗田園護膚美容中心（藥 店）人壽堂藥店 （沖印店）柯達 步行街、沿街商鋪客戶的特殊要求步行街、沿街商鋪客戶的特殊要求 咖啡shop客戶一般要求建筑面積在100-200；裝修標準較高。 特色酒吧一般要求建筑面積在100-300。 西式餐廳客戶一般要求建筑面積在300-500，不小于300；需要煤氣容量較大，一般在40m3以上；電容量要求較大，電容量不低于250kv；水管直徑需大于兩寸。 美容、美發(fā)客戶一般要求建筑面積在200左右。 干洗店客戶一般要求建筑面積在1

26、50左右；要求店鋪靠近居民區(qū)，人流量要求較高。 藥店客戶一般要求建筑面積在100200左右。 沖印店客戶一般要求建筑面積在100左右。 定位依據(jù)定位依據(jù) 服務(wù)性服務(wù)性 服務(wù)于本小區(qū)業(yè)主及周邊社區(qū)居民、服務(wù)于購物客戶 稀缺性稀缺性 項目周邊缺乏娛樂場所及中檔酒樓，存在較大的需求群體 一站式一站式 作為社區(qū)及商業(yè)中心的重要配套，實現(xiàn)一站式服務(wù) 匹配性匹配性 與中高檔住宅區(qū)“十全生活”相匹配，與社區(qū)商業(yè)中心的定位相匹配 充沛性充沛性 業(yè)已開通的輕軌及未來的社區(qū)商業(yè)中心社區(qū)商業(yè)中心將為各類商業(yè)帶來充分客流 利潤性利潤性 提供多層次的商業(yè)娛樂配套服務(wù)，滿足不同消費者的需求，以實現(xiàn)開發(fā)商利潤最大化最大化

27、商場商場1f1f及及2- 3f2- 3f部分業(yè)態(tài)分布部分業(yè)態(tài)分布 業(yè)態(tài)分布：業(yè)態(tài)分布：商場商場1f1f部分，面積約部分，面積約2677m2677m2 2，定位為時尚潮流地帶、，定位為時尚潮流地帶、 社區(qū)生活配套社區(qū)生活配套商場商場2-3f2-3f部分，面積約部分，面積約4520m4520m2 2，定位為休閑餐飲、，定位為休閑餐飲、 休閑娛樂場所等休閑娛樂場所等開啟推薦的休閑服飾客戶開啟推薦的休閑服飾客戶美特斯邦威美特斯邦威安安 莉莉 芳芳經(jīng)典故事經(jīng)典故事生活幾何生活幾何南南 極極 人人寶寶 路路開啟推薦的休閑運動服飾客戶開啟推薦的休閑運動服飾客戶 adidas nike 美津濃 銳步 gior

28、dano u2 班尼路 堡獅龍世家屋世家屋郎德家飾郎德家飾櫻花衛(wèi)廚櫻花衛(wèi)廚湯美思家居湯美思家居開啟推薦時尚潮流區(qū)定位客戶開啟推薦時尚潮流區(qū)定位客戶開啟推薦的開啟推薦的沈記靚湯 粗菜館 上海人家 譚火鍋 多利川菜館 大食代美食廣場 休閑餐飲客戶休閑餐飲客戶根據(jù)開啟長期跟客戶的溝通，對各業(yè)態(tài)的基本根據(jù)開啟長期跟客戶的溝通，對各業(yè)態(tài)的基本要求也了然于心，現(xiàn)羅列部分供招商參考：要求也了然于心，現(xiàn)羅列部分供招商參考： 休閑運動服飾客戶（休閑運動服飾客戶（1f1f商場）商場） 建筑面積要求在建筑面積要求在60-10060-100；要求層高；要求層高3.33.3米以上；門面寬度米以上；門面寬度6 6米以上；

29、米以上；logologo位置最好在門頭正上位置最好在門頭正上方，或其它醒目位置；周邊品牌最好為同類型服裝；免租裝修期一般在方，或其它醒目位置；周邊品牌最好為同類型服裝；免租裝修期一般在1515天到一個月左右；租天到一個月左右；租期都在期都在3 3年以上；期望的物業(yè)管理公司最好為境外公司；要求層面為一層；租金在年以上；期望的物業(yè)管理公司最好為境外公司；要求層面為一層；租金在rmb4-5.5/ rmb4-5.5/ d d左右。左右。休閑餐飲客戶（休閑餐飲客戶（ 2-3f2-3f商場部分）商場部分） 當客戶需要建筑面積當客戶需要建筑面積700-800700-800時，一般能承受的租金略高，當需要建筑

30、面積時，一般能承受的租金略高，當需要建筑面積1500-20001500-2000時，時，能能承受的租金相對較低承受的租金相對較低；煤氣容量要求在；煤氣容量要求在30km30km3 3以上；電容量要求以上；電容量要求30kw30kw以上；上水管直徑需大于兩以上；上水管直徑需大于兩寸；同時需排污下水管；需要預留隔油池位置；需要有排煙通道；對大型客戶需要提供直接上寸；同時需排污下水管；需要預留隔油池位置；需要有排煙通道；對大型客戶需要提供直接上二樓的專用通道式電梯。二樓的專用通道式電梯。娛樂場所客戶（娛樂場所客戶（ 2-3f2-3f商場后部分）商場后部分） 由于其建筑要求必須遵循娛樂場所的具體要求，

31、此方面的建議需目標客戶與開發(fā)商共同協(xié)商確定。由于其建筑要求必須遵循娛樂場所的具體要求，此方面的建議需目標客戶與開發(fā)商共同協(xié)商確定。 從外部環(huán)境到內(nèi)部環(huán)境規(guī)劃及經(jīng)營的長遠角度出發(fā)，如何利用本從外部環(huán)境到內(nèi)部環(huán)境規(guī)劃及經(jīng)營的長遠角度出發(fā)，如何利用本項目獨特的地理人文環(huán)境，制定出創(chuàng)新的經(jīng)營模式及觀念，營造出不項目獨特的地理人文環(huán)境，制定出創(chuàng)新的經(jīng)營模式及觀念，營造出不同于其它商業(yè)業(yè)態(tài)的主題經(jīng)營模式，充分運用現(xiàn)有建筑風格的文化同于其它商業(yè)業(yè)態(tài)的主題經(jīng)營模式，充分運用現(xiàn)有建筑風格的文化背景及項目規(guī)劃經(jīng)營特色，形成具競爭力的市場優(yōu)勢，給投資者充足背景及項目規(guī)劃經(jīng)營特色，形成具競爭力的市場優(yōu)勢，給投資者充足

32、的信心。無論經(jīng)營布景、經(jīng)營模式、開業(yè)時間、項目包裝、物業(yè)管理的信心。無論經(jīng)營布景、經(jīng)營模式、開業(yè)時間、項目包裝、物業(yè)管理等，有關(guān)本報告所闡述的策略以及具體執(zhí)行方案，開啟將在今后提交等，有關(guān)本報告所闡述的策略以及具體執(zhí)行方案，開啟將在今后提交的策劃報告中予以詳細闡明。的策劃報告中予以詳細闡明。 小結(jié)：小結(jié)：注解：注解：由于本項目在前期的規(guī)劃與設(shè)計均已初步確認；由于本項目在前期的規(guī)劃與設(shè)計均已初步確認；就本項目上存有就本項目上存有二三層銷售面積過大；上下無二三層銷售面積過大；上下無法分隔銷售？法分隔銷售？鋪位布局規(guī)劃？進深與門面的黃鋪位布局規(guī)劃？進深與門面的黃金分割點金分割點 ？突現(xiàn)商業(yè)中心空間？

33、人流消費習慣？突現(xiàn)商業(yè)中心空間？人流消費習慣？等等問題。因其客觀原因，故我司在此也不一等等問題。因其客觀原因，故我司在此也不一一贅述。故此本策劃報告基本上是在該項目現(xiàn)一贅述。故此本策劃報告基本上是在該項目現(xiàn)有的基礎(chǔ)上加以完善、深化。有的基礎(chǔ)上加以完善、深化。經(jīng)營策略建議經(jīng)營策略建議二、定向招商、分散經(jīng)營、統(tǒng)一管理二、定向招商、分散經(jīng)營、統(tǒng)一管理營銷建議營銷建議一、前期的部分整體定向招租一、前期的部分整體定向招租 二、后期的推廣銷售二、后期的推廣銷售 一、部分整體出租、以租帶售、聚集人氣、提升價值一、部分整體出租、以租帶售、聚集人氣、提升價值 二、入市時機評估二、入市時機評估1.公開時機選擇2.

34、預定時機選擇3.預售時機選擇三、風險預測及規(guī)避三、風險預測及規(guī)避1.風險：價格定位過高低，導致銷售收益下降。風險：價格定位過高低，導致銷售收益下降。2.風險：入市時機選擇錯誤，過早或過晚。風險：入市時機選擇錯誤，過早或過晚。這些，值得我們將其一一 藏： 注：以上客戶為開啟商業(yè)部成員曾經(jīng)服務(wù)的成交案例，在此僅代表個人業(yè)績！注：以上客戶為開啟商業(yè)部成員曾經(jīng)服務(wù)的成交案例，在此僅代表個人業(yè)績！總結(jié)：總結(jié)： 我司在經(jīng)過對本項目周邊商業(yè)市場的詳我司在經(jīng)過對本項目周邊商業(yè)市場的詳細調(diào)研、結(jié)合本項目優(yōu)劣勢作出分析研判，細調(diào)研、結(jié)合本項目優(yōu)劣勢作出分析研判，開啟以專業(yè)的策劃及招商經(jīng)驗，提出了開啟開啟以專業(yè)的策

35、劃及招商經(jīng)驗，提出了開啟認為最適合本案初步的項目定位、業(yè)態(tài)定位認為最適合本案初步的項目定位、業(yè)態(tài)定位的建議和營銷、經(jīng)營的建議。希望貴司與我的建議和營銷、經(jīng)營的建議。希望貴司與我司在今后的密切配合下共同將本項目建造成司在今后的密切配合下共同將本項目建造成為為第二部分第二部分項目經(jīng)營與營銷項目經(jīng)營與營銷在本報告前文中，開啟對本項目的產(chǎn)品優(yōu)劣勢在本報告前文中，開啟對本項目的產(chǎn)品優(yōu)劣勢及市場機會與風險作了較為具體詳細的論述，及市場機會與風險作了較為具體詳細的論述，具體到經(jīng)營與營銷推廣，我司建議先進行前期具體到經(jīng)營與營銷推廣，我司建議先進行前期的招商以試探市場反應(yīng)，招商進行到一定的進的招商以試探市場反應(yīng)

36、，招商進行到一定的進度后，進行商鋪強銷。但目前存在以下矛盾度后，進行商鋪強銷。但目前存在以下矛盾矛盾一矛盾一：任務(wù)與目標：任務(wù)與目標現(xiàn)在的任務(wù)：現(xiàn)在的任務(wù)：快速銷售快速銷售小面積鋪面小面積鋪面業(yè)態(tài)混亂檔次低業(yè)態(tài)混亂檔次低商品品質(zhì)低商品品質(zhì)低拉低住宅品質(zhì)拉低住宅品質(zhì)降低住宅售價；延遲銷售周期降低住宅售價；延遲銷售周期我們的目標：我們的目標：商業(yè)帶動住宅商業(yè)帶動住宅商業(yè)品質(zhì)高商業(yè)品質(zhì)高合理定位合理定位品牌經(jīng)營品牌經(jīng)營以租帶售以租帶售租售兩旺；滿盤皆贏租售兩旺；滿盤皆贏矛盾二：矛盾二： 商業(yè)價值提升規(guī)律與本項目運作周期矛盾商業(yè)價值提升規(guī)律與本項目運作周期矛盾住宅不成熟住宅不成熟（未全部入?。ㄎ慈?/p>

37、入?。I(yè)態(tài)易混亂業(yè)態(tài)易混亂住宅成熟住宅成熟（入住（入住2-32-3年）年）價格低廉價格低廉難以形成規(guī)模經(jīng)營難以形成規(guī)模經(jīng)營業(yè)態(tài)合理業(yè)態(tài)合理售價提高售價提高區(qū)域商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心開啟建議：開啟建議： 1 1、 商業(yè)部分整體出租、以租帶售、聚集人氣、商業(yè)部分整體出租、以租帶售、聚集人氣、 提升價值提升價值 2 2、 商業(yè)先建，形成帶動住宅的引擎商業(yè)先建，形成帶動住宅的引擎3 3、適當延長商業(yè)的銷售周期，最大提升商業(yè)價值、適當延長商業(yè)的銷售周期，最大提升商業(yè)價值 第三部分第三部分商業(yè)對地產(chǎn)的作用商業(yè)對地產(chǎn)的作用 一、一、 商業(yè)帶動地產(chǎn)商業(yè)帶動地產(chǎn)商業(yè)項目的成功與否，對提升夏朵小城一、商業(yè)項目的成功

38、與否，對提升夏朵小城一、二期住宅項目的品質(zhì)和價格空間將起到極大二期住宅項目的品質(zhì)和價格空間將起到極大的作用。的作用。 以點帶面以點帶面先啟動商業(yè)市場，形成規(guī)模。從先啟動商業(yè)市場，形成規(guī)模。從而帶動整個夏朵小區(qū)近而帶動整個夏朵小區(qū)近50萬方的銷售量與銷售萬方的銷售量與銷售價格的上揚。價格的上揚。第一、商業(yè)與生活配套服務(wù)將是夏朵小城項目第一、商業(yè)與生活配套服務(wù)將是夏朵小城項目重要的點睛之筆重要的點睛之筆第二、大型商業(yè)項目的風險投資第二、大型商業(yè)項目的風險投資 第三、經(jīng)營管理與銷售之間的關(guān)系第三、經(jīng)營管理與銷售之間的關(guān)系 盈利來自商業(yè)帶動房地產(chǎn)盈利來自商業(yè)帶動房地產(chǎn)新天地是屬于商業(yè)帶動地產(chǎn)較好的一個

39、典型新天地是屬于商業(yè)帶動地產(chǎn)較好的一個典型 投資方意在與商鋪新天地相配套的住宅房地產(chǎn)的開發(fā)銷投資方意在與商鋪新天地相配套的住宅房地產(chǎn)的開發(fā)銷售。由于售。由于“新天地新天地”的品牌效應(yīng)，帶動了周邊房地產(chǎn)地的品牌效應(yīng)，帶動了周邊房地產(chǎn)地價的提升，從最開始的每平方米價的提升，從最開始的每平方米80008000元元1000010000元，到元，到現(xiàn)在的每平方米現(xiàn)在的每平方米2 2萬元。萬元。 成功案例分析成功案例分析新天地新天地小結(jié)：小結(jié)：房地產(chǎn)業(yè)將購物中心作為物業(yè)來做，商業(yè)把它房地產(chǎn)業(yè)將購物中心作為物業(yè)來做，商業(yè)把它當作商場來做。實際上，它是一個綜合體，其運當作商場來做。實際上，它是一個綜合體，其運

40、營比單純的物業(yè)或純粹的百貨商店要復雜得多。營比單純的物業(yè)或純粹的百貨商店要復雜得多。顯然，我們在很多情況下沒有按照購物中心發(fā)展顯然，我們在很多情況下沒有按照購物中心發(fā)展規(guī)律辦事。上海新天地做了一個先鋒，羅康瑞意規(guī)律辦事。上海新天地做了一個先鋒，羅康瑞意在房地產(chǎn)業(yè)，但用心地做了一個真正的商業(yè)，結(jié)在房地產(chǎn)業(yè)，但用心地做了一個真正的商業(yè)，結(jié)果是滿盤皆贏。果是滿盤皆贏。大體量有五角場地區(qū)副都市中心，運用大型商業(yè)項目大體量有五角場地區(qū)副都市中心，運用大型商業(yè)項目作為引擎，從而帶動整個五角場地區(qū)的房價整體上揚。作為引擎，從而帶動整個五角場地區(qū)的房價整體上揚。 楊浦區(qū)房價走勢圖：楊浦區(qū)房價走勢圖：楊浦區(qū)整體房價走勢楊浦區(qū)整